Khái niệm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại Khái niệm XLTSBĐ tiền vay là BĐS được đánh giá là một trong những vấn đề thu hút được khá nhiều sự quan
Tính cấp thiết của đề tài
Ngành ngân hàng và hoạt động tín dụng được coi là một trong những phát minh vĩ đại nhất của nhân loại, giữ vai trò huyết mạch của nền kinh tế Hoạt động này ảnh hưởng đến mọi lĩnh vực trong xã hội, mặc dù không trực tiếp tạo ra của cải vật chất, nhưng ngành ngân hàng vẫn đóng góp quan trọng vào việc thúc đẩy sự phát triển kinh tế.
Với sứ mệnh cung cấp dịch vụ cho vay tài chính, các ngân hàng thương mại (NHTM) thường gặp phải nhiều rủi ro, đặc biệt là rủi ro liên quan đến khả năng chi trả của khách hàng Để giảm thiểu tình trạng này, tài sản bảo đảm (TSBĐ) đã trở thành một giải pháp hiệu quả trong ngành ngân hàng Trong đó, TSBĐ tiền vay chủ yếu là bất động sản, được sử dụng phổ biến nhất để bảo vệ quyền lợi của ngân hàng.
Ngân hàng kiểm soát rủi ro tín dụng và nâng cao năng lực tài chính thông qua việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản giữa ngân hàng thương mại và khách hàng Quy trình này được thực hiện dựa trên các văn bản pháp luật như Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Các Tổ chức tín dụng và các nghị định hướng dẫn như Nghị định 99/2022/NĐ-CP, Nghị định 21/2021/NĐ-CP Việc ban hành các văn bản pháp lý này đã giải quyết nhiều vấn đề liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản, tạo hành lang pháp lý cho ngân hàng thương mại, các cơ quan chức năng và người dân trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm.
Tác giả đã chọn đề tài “Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của Ngân hàng thương mại ở Việt Nam hiện nay” cho khóa luận tốt nghiệp Mục tiêu của nghiên cứu là tìm hiểu những vấn đề lý luận và thực trạng pháp luật liên quan đến tài sản bảo đảm trong lĩnh vực ngân hàng thương mại.
Tổng quan tình hình nghiên cứu
Vấn đề xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản tại ngân hàng thương mại luôn thu hút sự quan tâm nghiên cứu của nhiều nhà nghiên cứu luật học Nhiều công trình đã được thực hiện để đánh giá tình hình nghiên cứu liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay, thể hiện sự phát triển và đa dạng trong lĩnh vực này.
Cuốn sách chuyên khảo của PGS TS Lê Thị tập trung vào pháp luật liên quan đến các biện pháp hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng (TCTD) tại Việt Nam và so sánh với một số quốc gia khác trên thế giới Tác phẩm này cung cấp cái nhìn sâu sắc về các quy định pháp lý, đồng thời phân tích hiệu quả của các biện pháp quản lý rủi ro trong lĩnh vực tín dụng, góp phần nâng cao nhận thức và cải thiện hoạt động cho vay trong bối cảnh toàn cầu hóa.
Cuốn sách do Thu Thủy chủ biên, xuất bản năm 2016 bởi Nhà xuất bản Đại học Quốc gia Hà Nội, cung cấp cái nhìn tổng quan về các quy định pháp luật và thực trạng hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng tại Việt Nam và một số quốc gia trên thế giới Thông qua việc phân tích và so sánh, cuốn sách rút ra những bài học kinh nghiệm quý giá cho Việt Nam trong việc áp dụng các biện pháp hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay.
Cuốn sách "Quốc Gia Sự Thật" cung cấp phân tích sâu sắc về khái niệm và quy trình xử lý tài sản thế chấp Nó cũng đề cập đến các quy định liên quan đến việc tạm ngừng xử lý tài sản thế chấp và quy trình bàn giao tài sản này Bên cạnh đó, sách còn khám phá các tranh chấp có thể xảy ra trong quá trình xử lý tài sản thế chấp và đưa ra các phương pháp giải quyết hiệu quả.
Nghiên cứu khoa học "Khung pháp lý xử lý tài sản bảo đảm tiền vay và thực trạng áp dụng tại các Ngân hàng thương mại ở Việt Nam" của tác giả Phan Đăng Hải & cộng sự đã cung cấp cái nhìn tổng quan về xử lý tài sản bảo đảm (XLTSBĐ) tiền vay và pháp luật liên quan Thông qua phương pháp phân tích và luật học so sánh, tác giả đã đánh giá thực trạng pháp luật về XLTSBĐ tiền vay và thực tiễn áp dụng tại các Ngân hàng thương mại (NHTM) ở Việt Nam Dựa trên kết quả nghiên cứu, tác giả đã đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về XLTSBĐ tiền vay tại các NHTM trong thời gian tới, giúp người đọc nắm vững quy trình xử lý tài sản thế chấp một cách chính xác và hiệu quả.
Vào tháng 5 năm 2017, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật đã đăng bài viết phân tích những bất cập trong việc xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại, dựa trên Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm Tác giả đã chỉ ra ba điểm vướng mắc và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện cơ sở pháp lý cho vấn đề này Trong bài viết “Giải pháp hạn chế rủi ro trong nhận tài sản bảo đảm của khách hàng tại các Ngân hàng thương mại” của Trần Thị Khôi, Đại học Quốc gia TP Hồ Chí Minh, cũng nhấn mạnh rằng tài sản bảo đảm giúp ngân hàng hạn chế rủi ro khi cấp tín dụng, nhưng vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro trong bối cảnh mới Tác giả đã tổng hợp các loại tài sản của khách hàng, phân tích thực trạng rủi ro và đưa ra giải pháp nhằm hoàn thiện thể chế pháp luật về nhận tài sản bảo đảm.
Nhiều nghiên cứu đã chỉ ra các khía cạnh khác nhau trong việc xử lý tài sản bảo đảm, đặc biệt là tài sản bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại Tuy nhiên, những nghiên cứu này đã được thực hiện từ nhiều năm trước.
Để có cái nhìn tổng quan và chính xác về vấn đề xử lý tài sản bảo đảm bằng bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam, cần có một công trình nghiên cứu cập nhật, tổng hợp những văn bản pháp luật mới nhất vẫn còn hiệu lực đến thời điểm hiện tại.
(2023) Và đề tài“Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của
Ngân hàng thương mại ở Việt Nam hiện nay là một nghiên cứu quan trọng, đáp ứng nhu cầu hiểu biết về pháp luật xử lý tài sản thế chấp bất động sản Đề tài này không chỉ làm phong phú thêm kho tàng kiến thức về pháp luật liên quan đến xử lý tài sản thế chấp, mà còn giúp hoàn thiện hệ thống pháp luật trong lĩnh vực này, từ đó nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật trong thực tiễn.
Mục đích nghiên cứu
Đề tài được triển khai thực hiện với mục đích như sau:
Thứ nhất, hệ thống hóa những vấn đề lý luận về XLTSBĐ tiền vay là BĐS của
Thứ hai, phân tích thực trạng nội dung QĐPL cũng như thực tiễn thi hành pháp luật về XLTSBĐ tiền vay là BĐS của NHTM ở Việt Nam hiện nay
Dựa trên lý luận và thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản, bài viết đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện nội dung pháp luật và nâng cao hiệu quả xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản của ngân hàng thương mại tại Việt Nam hiện nay.
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp phân tích và tổng hợp lý thuyết được áp dụng để nghiên cứu các quan điểm và học thuyết lý luận cũng như pháp lý, nhằm làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản liên quan đến giao dịch bảo đảm và việc xử lý tài sản bảo đảm cho khoản vay.
Phương pháp so sánh đóng vai trò quan trọng trong việc nghiên cứu kinh nghiệm xây dựng và hoàn thiện pháp luật của một số quốc gia trên thế giới Thông qua phương pháp này, chúng ta có thể rút ra những bài học kinh nghiệm quý báu, từ đó áp dụng và điều chỉnh cho phù hợp với thực tiễn pháp luật Việt Nam, góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật nước nhà.
Phương pháp thống kê được áp dụng để thu thập thông tin về việc thực thi quy định pháp luật liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tại các ngân hàng thương mại Mục tiêu là đánh giá kết quả đạt được và những vướng mắc còn tồn tại trong việc áp dụng các quy định này Từ đó, đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay trong hoạt động của các ngân hàng thương mại.
Kết cấu khóa luận
Ngoài mục lục, danh mục tài liệu tham khảo thì kết cấu của đề tài gồm 3 phần:
Mở đầu, Nội dung và Kết luận Trong đó, phần Nội dung gồm 3 chương đi từ lý luận đến thực tiễn đánh giá, cụ thể như sau:
Chương 1 Những vấn đề lý luận chung về XLTSBĐ tiền vay là BĐS của NHTM
Chương 2 Thực trạng pháp luật về XLTSBĐ tiền vay là BĐS của NHTM ở Việt Nam hiện nay
Chương 3 Hoàn thiện pháp luật về XLTSBĐ tiền vay là BĐS của NHTM ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Khái quát về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại
1.1.1 Khái niệm tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản
Trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại, tài sản bảo đảm (TSBĐ) đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo lợi ích của ngân hàng khi có rủi ro xảy ra TSBĐ không chỉ nhằm phòng ngừa trường hợp bên vay không trả hoặc trả không đủ khoản vay, mà còn giúp hạn chế những rủi ro tiềm năng có thể dẫn đến việc không hoàn trả nợ vay Rủi ro tiềm năng trong khoa học ngân hàng được thể hiện qua các yếu tố định lượng trong quá trình thực hiện hợp đồng tín dụng và giao dịch bảo đảm, bao gồm rủi ro vỡ nợ, rủi ro giảm uy tín, rủi ro nguy cơ, tương quan thua lỗ và rủi ro phục hồi.
Theo Thế Hiển và Nguyễn Thanh Huyền (2011, trang 42-46), tài sản bảo đảm (TSBĐ) mang lại lợi ích cho người vay, giúp họ có điều kiện vay với các điều khoản ưu đãi hơn so với việc vay không có TSBĐ TSBĐ là thuật ngữ tài chính chỉ những tài sản mà bên bảo đảm sử dụng để đảm bảo cho khoản vay.
TSBĐ có thể được sử dụng để cầm cố, thế chấp hoặc bảo lãnh, tùy thuộc vào thỏa thuận giữa bên bảo đảm và bên vay Nếu bên vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ, bên bảo đảm có quyền XLTSBĐ để thu hồi khoản nợ Có nhiều cách phân loại TSBĐ, như Nguyễn Thị Hường (2016) đã chỉ ra rằng theo Luật La tinh, TSBĐ bao gồm bất động sản, động sản, tài sản hữu hình, tài sản vô hình, vật tiêu hao, vật không tiêu hao, vật cùng loại, vật đặc định, vốn và lợi tức, cùng với tài sản công và tài sản tư Trong khi đó, Lê Thị Thu Thủy (2006) cho biết theo Luật Anh – Mỹ, TSBĐ bao gồm quyền sở hữu đối nhân và quyền sở hữu đối vật, đất đai cùng các tài sản khác như tiền, động sản hữu hình, động sản vô hình và các quỹ.
Trong thực tế, tài sản đảm bảo (TSBĐ) tiền vay là bất động sản (BĐS) được sử dụng nhiều nhất tại Việt Nam Tuy nhiên, vẫn chưa có một định nghĩa chuẩn xác về TSBĐ tiền vay là BĐS Ở mỗi quốc gia, hệ thống pháp luật có định nghĩa riêng về BĐS, chẳng hạn như tại Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahama, BĐS bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất, như nhà cửa, ga ra, kiến trúc trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất dưới đất.
“Mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, còn nếu đã bứt khỏi cây thì trở thành động sản.” Hiện nay, pháp luật Việt Nam chỉ mới đưa ra định nghĩa chung về bất động sản và động sản, chưa có quy định cụ thể và chi tiết để phân loại và quản lý hiệu quả các loại tài sản này.
BĐS bao gồm những gì chứ chưa thể đưa ra một khái niệm cụ thể cũng như là mục lục chi tiết về các loại TS là là BĐS
Tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản, một khái niệm quan trọng trong lĩnh vực tài chính và ngân hàng Nó đề cập đến việc sử dụng bất động sản làm đảm bảo cho khoản vay từ tổ chức tài chính, như ngân hàng Khi người vay sử dụng bất động sản của mình làm tài sản bảo đảm, họ đồng ý để ngân hàng có quyền sở hữu tài sản đó nếu không trả nợ đúng hạn hoặc vi phạm các điều khoản trong hợp đồng vay.
Mặc dù khái niệm bất động sản (BĐS) ở mỗi quốc gia có thể được hiểu theo những cách khác nhau, nhưng tựu chung lại, tài sản bảo đảm (TSBĐ) tiền vay là BĐS sở hữu những đặc điểm quan trọng.
Đất đai có tính khan hiếm và dị biệt, với tính hữu hạn vốn có, không thể tái sinh khi cạn kiệt Sự gia tăng dân số toàn cầu trong khi diện tích đất không thể mở rộng đã khiến tài nguyên đất trở nên khan hiếm hơn Hơn nữa, mỗi mảnh đất, dù liền kề, đều sở hữu những đặc điểm riêng biệt, thể hiện tính cá biệt của nó.
Tính lâu bền của bất động sản (BĐS) xuất phát từ bản chất tự nhiên của đất đai, vốn được hình thành từ thời kỳ trước khi có sự sống và có sức sống bền vững Nếu được bảo trì và sửa sang thường xuyên, các công trình nhà ở và kiến trúc xây dựng trên đất có thể tồn tại hàng trăm, thậm chí hàng nghìn năm Đất đai không chỉ không mất đi theo thời gian mà còn có khả năng biến đổi hình thức sử dụng để phục vụ nhiều mục đích khác nhau, đáp ứng nhu cầu của con người.
Thứ ba, bất động sản có triển vọng sinh lời cao Điều này xuất phát từ tính chất hiếm có và bền vững của nó, dẫn đến khả năng sinh lời lớn Hàng năm, lợi nhuận từ bất động sản thường tăng trưởng theo cấp số nhân.
Ngoài 3 đặc điểm chính trên, TSBĐ tiền vay là BĐS còn có những đặc điểm khác để phân biệt với TSBĐ tiền vay không phải là BĐS như chịu sự ảnh hưởng của yếu tố tự nhiên, phụ thuộc vào các yếu tố kinh tế, kiến trúc, vật lý,… Bên cạnh đó, một TS được coi là BĐS hợp pháp phải hội tủ đầy đủ 3 quyền: sử dụng; định đoạt và chiếm hữu Không chỉ vậy các vật trên BĐS cũng có những quyền riêng biệt như: Sở hữu; sử dụng; chiếm hữu và khai thác lợi ích từ BĐS; quyền cầm cố; …
Luật dân sự của nhiều quốc gia công nhận quyền sử dụng tài sản hình thành trong tương lai làm tài sản bảo đảm trong các giao dịch vay tiền Theo Bộ luật Dân sự Pháp, người có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ bằng tất cả tài sản hiện có và tài sản sẽ có trong tương lai Tại Việt Nam, tài sản bất động sản hình thành trong tương lai cũng được công nhận là tài sản bảo đảm nghĩa vụ Tuy nhiên, một vấn đề lớn là tài sản này chỉ trở thành tài sản của bên bảo đảm sau khi giao kết, gây khó khăn cho ngân hàng thương mại trong việc định giá tài sản để quyết định mức cho vay hợp lý Tại thời điểm giao kết, việc đánh giá chính xác giá trị kinh tế của bất động sản hình thành trong tương lai là rất khó khăn, và khi tài sản đi vào sử dụng, giá trị thực tế có thể chênh lệch so với mức ngân hàng đã xác định trước đó.
TSBĐ có thể có giá trị vượt trội hơn so với nghĩa vụ được bảo đảm, cho phép các bên sử dụng TSBĐ để đảm bảo nhiều nghĩa vụ cùng lúc Tuy nhiên, giá trị cao hơn này không chỉ đề cập đến giá trị kinh tế tại thời điểm ngân hàng xem xét cấp khoản vay.
Khi thanh lý bất động sản (BĐS) trong trường hợp bên bảo đảm không thể thanh toán nợ, cần xem xét giá trị của BĐS Việc xác định mức độ giảm thiểu rủi ro mà tài sản bảo đảm (TSBĐ) mang lại cho ngân hàng thương mại (NHTM) là rất quan trọng trong quá trình cho vay Do đó, định giá TSBĐ đóng vai trò then chốt trong việc thu hồi nợ hiệu quả.
Một TSBĐ tiền vay chỉ được coi là hợp pháp khi tiến hành đăng ký BPBĐ, điều này khá hiếm gặp trên thế giới Ngoài Việt Nam, rất ít quốc gia yêu cầu đăng ký BĐS như một điều kiện hình thức để hợp đồng có hiệu lực Trên thế giới, có hai trường phái về hình thức hợp đồng BĐS: một bên yêu cầu công chứng (như Cộng hòa Pháp, Việt Nam) và một bên không bắt buộc (Nhật, Hàn Quốc, Úc) Tại Việt Nam, theo NĐ 99/2022/NĐ-CP, các giao dịch bảo đảm phải đăng ký BPBĐ Đỗ Thanh Huyền (2011, trang 15) nhấn mạnh rằng việc thiết lập cơ chế đăng ký giao dịch bất động sản nhằm tạo ra một “kênh” thông tin đáng tin cậy cho các bên liên quan.
Khái quát về pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại
của ngân hàng thương mại
1.2.1 Quan hệ pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại Để đảm bảo thực hiện tốt những nguyên tắc về XLTSBĐ tiền vay là BĐS, cần có những QĐPL cụ thể và chi tiết hơn nữa trong việc XLTSBĐ nói chung, những vấn đề pháp lý chi tiết về XLTSBĐ tiền vay là BĐS nói riêng XLTSBĐ tiền vay là BĐS của NHTM chiếm một ví trí hết sức quan trọng trong công tác, nghiệp vụ ngành NH
Việc điều chỉnh pháp luật liên quan đến xử lý tài sản đảm bảo tiền vay bất động sản là cần thiết để đảm bảo tính công bằng và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan như người cho vay, bên nợ và các bên thứ ba Hơn nữa, xử lý tài sản đảm bảo tiền vay bất động sản giúp giảm thiểu rủi ro tín dụng cho ngân hàng thương mại, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh của các tổ chức tín dụng, đồng thời nâng cao tính minh bạch và độ tin cậy trong hoạt động của họ Do đó, cần thiết phải có sự điều chỉnh pháp luật để quản lý rủi ro tín dụng hiệu quả và hỗ trợ hoạt động kinh doanh của các tổ chức tín dụng.
Với xuất phát điểm là QHPL dân sự tuy nhiên QHPL về XLTSBĐ tiền vay là BĐS của NHTM cũng có những điểm riêng biệt như sau:
Trong quan hệ pháp lý về xử lý tài sản bảo đảm, các chủ thể tham gia bao gồm bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm (chủ nợ có bảo đảm) Ngoài ra, các bên thứ ba như bên quản lý tài sản bảo đảm, đại diện bên nhận bảo đảm, bên xử lý tài sản bảo đảm không phải là bên nhận bảo đảm, cùng với các cơ quan thẩm định tài sản bảo đảm như công chứng cũng đóng vai trò quan trọng trong giao dịch này.
Khi bên vay vốn là người đầu tư bất động sản, họ đồng thời có trách nhiệm hoàn trả số tiền đã vay, đảm bảo nghĩa vụ tài chính của mình.
Khách thể của quan hệ xử lý tài sản đảm bảo tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại, với mục tiêu chính là tài sản đảm bảo Cần hiểu rằng việc thiết lập quan hệ này không nhằm xác lập quyền sở hữu đối với tài sản đảm bảo, mà chỉ nhằm thu hồi khoản tiền vay cùng lãi suất theo đúng cam kết trong hợp đồng vay Do đó, việc xử lý tài sản đảm bảo tiền vay chỉ diễn ra khi bên bảo đảm không có khả năng thanh toán đúng hạn.
Đối tượng của XLTSBĐ tiền vay từ ngân hàng thương mại là bất động sản được sử dụng làm tài sản đảm bảo, nhằm bảo vệ nghĩa vụ hoàn trả khoản vay, bao gồm cả gốc, lãi và tiền phạt lãi quá hạn mà bên vay phải thực hiện.
Nội dung của quy định pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản của ngân hàng thương mại bao gồm các thỏa thuận liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm Quy định này xác định quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia trong quan hệ xử lý tài sản bảo đảm tiền vay, và các quyền, nghĩa vụ này có thể được thiết lập thông qua thỏa thuận giữa các bên theo quy định pháp luật Do đó, những nội dung cơ bản trong thỏa thuận xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản thường được quy định tại Bộ luật dân sự.
1.2.2 Các yêu cầu của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại
Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay liên quan đến bất động sản trong quá trình xây dựng và hoàn thiện cần tuân thủ các yêu cầu nhằm đảm bảo tính minh bạch, công bằng và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.
Yêu cầu đầu tiên và nền tảng trong việc xây dựng nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản cần phải phù hợp với thực tiễn và hệ thống pháp luật Cần tuân thủ các nguyên tắc cơ bản của Bộ luật Dân sự, bao gồm nguyên tắc thỏa thuận, bình đẳng, tự do cam kết, chịu trách nhiệm dân sự, và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên Đây là bước quan trọng trong việc thi hành pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại.
XLTSBĐ tiền vay là BĐS là một quan hệ xã hội được điều chỉnh bởi pháp luật, do đó, nguyên tắc về vấn đề này cần đảm bảo sự thống nhất trong mọi trường hợp, dù nội dung có khác nhau Để đạt được hiệu quả cao trong XLTSBĐ tiền vay là BĐS, các nguyên tắc cần được định nghĩa chi tiết và đặt trong bối cảnh cụ thể của vấn đề, thay vì chỉ dựa vào những quy định chung chung của Bộ luật Dân sự.
Một yêu cầu quan trọng đối với pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là cần hoàn thiện hệ thống pháp luật để đảm bảo tính thống nhất và đồng bộ Theo Phan Đăng Hải và cộng sự (2020, trang 22), việc này là cần thiết để nâng cao hiệu quả trong việc xử lý tài sản bảo đảm.
Việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay phải tuân thủ các quy định pháp luật liên quan đến việc xác lập và giao kết hợp đồng dân sự, thực hiện nghĩa vụ và trách nhiệm dân sự, cũng như bồi thường thiệt hại Nội dung cơ bản trong xử lý tài sản bảo đảm tiền vay cần tuân theo quy định tại Bộ luật Dân sự về xử lý tài sản bảo đảm, bao gồm hình thức giao dịch, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia, quyền xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận, thứ tự ưu tiên thanh toán, và quyền truy đòi tài sản bảo đảm Đồng thời, việc xác lập quyền sở hữu và quyền sử dụng tài sản cho bên mua, cùng với việc đăng ký và xóa đăng ký giao dịch bảo đảm cũng cần được thực hiện đúng quy định Mỗi bước trong quy trình thủ tục xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản hiện nay đều phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của Bộ luật Dân sự, nhằm đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả trong việc xử lý tài sản bảo đảm.
Thứ ba, cần xây dựng cơ chế riêng cho việc xử lý tài sản bảo đảm (TSBĐ) tiền vay là bất động sản (BĐS) phù hợp với đặc điểm riêng của loại TSBĐ này Cần trao quyền chủ động cho bên bảo đảm trong việc xử lý TSBĐ tiền vay là BĐS khi bên bảo đảm không hợp tác hoặc khi không có thỏa thuận giữa hai bên Đồng thời, cần tăng cường quy định pháp lý về sự hỗ trợ từ các cơ quan tư pháp không chỉ trong việc thu giữ TSBĐ mà còn trong xử lý TSBĐ tiền vay là BĐS thông qua thủ tục tố tụng dân sự rút gọn Các nội dung đặc thù trong việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay cần được xây dựng thành một quy định riêng.
Các văn bản hướng dẫn của Bộ luật Dân sự quy định nguyên tắc chung cho các giao dịch bảo đảm, nhằm tạo sự thống nhất và minh bạch trong hệ thống pháp luật Việc xây dựng quy định về giao dịch bảo đảm và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay giúp khắc phục những hạn chế hiện tại, như tính thiếu thống nhất và chồng chéo trong các quy định Cần tuân thủ nguyên tắc chung của pháp luật giao dịch dân sự, tránh việc ban hành hay áp dụng văn bản pháp luật vì lợi ích của một số ngành, lĩnh vực hay chủ thể nhất định, từ đó đảm bảo tính thống nhất trong việc áp dụng pháp luật về giao dịch bảo đảm.
1.2.3 Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở một số nước và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam
Ngành NH ở Việt Nam đóng vai trò vô cùng quan trọng, nó được so sánh như
Thực trạng nội dung pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam hiện nay
Trước đây, việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản của ngân hàng thương mại tại Việt Nam được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự 2005 và các nghị định liên quan Tuy nhiên, các văn bản pháp luật này đã hết hiệu lực và được thay thế bởi Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai mới.
Năm 2013, các văn bản pháp lý như Luật Các TCTD 2010, NQ 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu, NĐ 21/2021/NĐ-CP hướng dẫn BLDS bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, và NĐ 99/2022/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm đã được ban hành, mang lại nhiều điểm mới so với các quy định trước đây Những văn bản này không chỉ tăng cường bảo vệ quyền lợi của bên nợ mà còn nâng cao tính minh bạch trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm Cụ thể, nội dung pháp luật liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay của ngân hàng thương mại bao gồm bốn nhóm vấn đề chính: nguyên tắc, phương thức, thủ tục xử lý tài sản bảo đảm tiền vay, và xử lý tài sản bảo đảm trong một số trường hợp đặc thù.
2.1.1 Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại
Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản là yếu tố quan trọng nhằm đảm bảo quy trình diễn ra đúng quy định và nhanh chóng Pháp luật Việt Nam đã thiết lập các quy định pháp lý để điều chỉnh vấn đề này, hỗ trợ ngân hàng thương mại và khách hàng trong việc giao dịch một cách công bằng và minh bạch Theo các quy định hiện hành, việc xử lý tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại chỉ được thực hiện khi xảy ra các trường hợp theo Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể là khi đến hạn nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện.
Theo quy định, bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn nếu vi phạm theo thỏa thuận hoặc luật Nếu không thuộc các trường hợp được quy định, các bên không được tự ý xử lý tài sản bảo đảm tiền vay, đặc biệt là tài sản bất động sản Hành vi xử lý trái phép sẽ bị coi là vi phạm pháp luật.
Nguyên tắc thỏa thuận là yếu tố quan trọng nhất trong pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm (TSBĐ) tiền vay liên quan đến bất động sản (BĐS) Tất cả các vấn đề liên quan đến xử lý TSBĐ tiền vay BĐS đều phải tuân theo thỏa thuận giữa các bên, điều này là yếu tố đầu tiên cần xem xét khi thực hiện bất kỳ hoạt động nào liên quan đến việc thu hồi nợ của ngân hàng thương mại (NHTM) Theo Khoản 4 Điều 52 NĐ 21/2021/NĐ-CP, thời hạn xử lý TSBĐ tiền vay BĐS không phụ thuộc vào giá trị khoản vay hay thời hạn sử dụng của TSBĐ, mà hoàn toàn dựa vào thỏa thuận của hai bên.
Theo Nghị định 21/2021/NĐ-CP, trong trường hợp không có thỏa thuận, bên nhận bảo đảm phải gửi văn bản thông báo trực tiếp cho bên bảo đảm Việc thông báo có thể thực hiện thông qua ủy quyền, dịch vụ bưu chính, phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu, hoặc các phương thức khác đến địa chỉ mà bên bảo đảm đã cung cấp.
Theo quy định pháp luật mới nhất về phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay, Nghị định 21/2021/NĐ-CP không đề cập đến việc áp dụng phương thức này trong các trường hợp cụ thể Điều này đồng nghĩa với việc nếu các bên không có thỏa thuận, phương thức xử lý tài sản bảo đảm sẽ được thực hiện thông qua đấu giá Do đó, trong nhiều tình huống, ngân hàng thương mại có thể có những phương thức xử lý tài sản bảo đảm phù hợp hơn hoặc kết hợp nhiều phương thức cùng lúc, nhưng vẫn phải tuân theo quy định về đấu giá theo Bộ luật Dân sự.
Việc tôn trọng thoả thuận giữa các bên là rất quan trọng, nhưng trong trường hợp không có sự thống nhất trước đó, cần ưu tiên bảo vệ quyền lợi của ngân hàng thương mại (NHTM) Khi khách hàng không trả nợ, NHTM sẽ phải chịu tổn thất lớn và có thể bị đánh giá là yếu thế hơn trong tình huống này.
Trong quan hệ xử lý tài sản bảo đảm (TSBĐ) tiền vay, việc tuân thủ quy định pháp luật dân sự là rất quan trọng Các bên cần tôn trọng quyền và nghĩa vụ của nhau, như được nêu rõ trong Điều 53 Nghị định 21/2021/NĐ-CP Bên nhận TSBĐ không chỉ có quyền mà còn phải thực hiện nghĩa vụ bảo quản tài sản, nhằm đảm bảo giá trị của TSBĐ Điều này không chỉ giúp các bên thực hiện quyền lợi của mình mà còn thể hiện sự tôn trọng đối với tài sản của bên bảo đảm.
Việc giao tài sản bảo đảm (TSBĐ) đúng quy định không chỉ đảm bảo nghĩa vụ của hai bên mà còn bảo vệ quyền lợi của bên nhận bảo đảm Trước đây, Bộ luật Dân sự 2015 không đề cập đến trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho bên nhận bảo đảm trong trường hợp bên bảo đảm không hợp tác hoặc cản trở việc kiểm tra TSBĐ, dẫn đến thiệt hại Tuy nhiên, theo Khoản 8 Điều 52 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, bên bảo đảm hoặc người giữ TSBĐ phải bồi thường nếu không giao tài sản theo thỏa thuận hoặc cản trở việc kiểm tra, gây thiệt hại cho bên nhận bảo đảm Đây là một điểm mới và tiến bộ, góp phần bảo vệ quyền lợi cho bên nhận bảo đảm, bên được xem là chịu nhiều rủi ro hơn.
Thứ ba, nguyên tắc công khai, khách quan, minh bạch thể hiện thông qua Điều
Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định về việc thông báo đầy đủ thông tin cho bên bảo đảm trước khi thực hiện xử lý tài sản bảo đảm tiền vay Cụ thể, Khoản 2 Điều 59 của nghị định này nêu rõ các yêu cầu liên quan đến việc cung cấp thông tin cần thiết để bảo vệ quyền lợi của bên bảo đảm.
Bên nhận bảo đảm cần cung cấp hợp đồng bảo đảm hoặc văn bản xác nhận quyền nhận tài sản bảo đảm để thay thế cho nghĩa vụ được bảo đảm Đồng thời, cần có Giấy chứng nhận về tài sản bảo đảm (nếu có) gửi đến cơ quan có thẩm quyền để thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng.
Theo quy định của pháp luật, việc sử dụng đất phải tuân thủ nguyên tắc khách quan và minh bạch, không thiên vị cho ngân hàng thương mại Điều này thể hiện sự công bằng trong việc điều chỉnh hành vi của các bên liên quan, đặc biệt là trong bối cảnh ngân hàng gặp nhiều rủi ro và bất lợi hơn.
2.1.2 Phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại
Theo quy định pháp luật hiện hành, khi xảy ra các trường hợp theo Điều 299 BLDS 2015 hoặc theo thỏa thuận giữa các bên, ngân hàng thương mại (NHTM) có quyền thực hiện xử lý tài sản bảo đảm (TSBĐ) để thu hồi nợ So với BLDS 2005, BLDS 2015 đã quy định rõ ràng hơn về các phương thức xử lý TSBĐ tiền vay là bất động sản (BĐS) Đặc biệt, BLDS 2015 bổ sung quyền tự bán tài sản cho bên nhận bảo đảm và mở rộng khái niệm “phương thức khác”, cho phép áp dụng các phương thức xử lý TSBĐ tiền vay là BĐS cầm cố, thế chấp ngoài những phương thức đã được quy định tại Điều 303 Tuy nhiên, điều này cũng gây khó khăn cho NHTM và các cơ quan nhà nước trong việc xác định các phương thức xử lý TSBĐ tiền vay là BĐS cầm cố, thế chấp được pháp luật công nhận.
2.1.2.1 Phương thức XLTSBĐ tiền vay là BĐS có thỏa thuận:
Pháp luật nhấn mạnh ý chí tự nguyện của các bên thông qua việc thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm (XLTSBĐ) tiền vay là bất động sản (BĐS) Nhà nước ưu tiên cho phép các bên thực hiện theo thỏa thuận đã đạt được "Thỏa thuận của các bên" trong luật đề cập đến sự đồng thuận giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm trong hợp đồng bảo đảm Nếu bên nhận bảo đảm không thực hiện nghĩa vụ hoặc vi phạm thỏa thuận, họ có quyền XLTSBĐ theo phương thức đã thỏa thuận, và bên bảo đảm phải thực hiện cam kết liên quan Trong trường hợp bên bảo đảm không thực hiện cam kết, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể can thiệp.
HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM
Phương hướng hoàn thiện pháp luật về về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam hiện nay
Hệ thống pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản ở Việt Nam đang ngày càng được cải thiện, phù hợp với tình hình trong nước và xu hướng toàn cầu Mặc dù đã đạt được nhiều thành tựu, nhưng vẫn còn tồn tại những hạn chế cần khắc phục Do đó, việc nâng cao và hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại hiện nay là rất cần thiết Tác giả đề xuất một số phương hướng nhằm tăng cường tính minh bạch, công bằng và hiệu quả trong quy trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại tại Việt Nam.
Đảng và Nhà nước cần thực hiện đồng bộ và nhất quán trong việc hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bất động sản (XLTSBĐ), đặc biệt là XLTSBĐ liên quan đến tiền vay, hướng tới năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2045 Mục tiêu là phát triển kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đồng thời cải cách toàn diện trong xử lý tài sản bất động sản và ngăn chặn nợ xấu trong lĩnh vực tài chính - ngân hàng.
Mục 2 Nghị quyết Đại Hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng nêu rõ định hướng phát triển 2021-2030 quy định: “(1) Hoàn thiện đồng bộ thể chế phát triển, trước hết là thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Đổi mới quản trị quốc gia theo hướng hiện đại, cạnh tranh hiệu quả Tập trung ưu tiên hoàn thiện đồng bộ, có chất lượng và tổ chức thực hiện tốt hệ thống luật pháp, cơ chế, chính sách, tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi, lành mạnh, công bằng cho mọi thành phần kinh tế, thúc đẩy đổi mới sáng tạo; huy động, quản lý và sử dụng có hiệu quả mọi nguồn lực cho phát triển, nhất là đất đai, tài chính, hợp tác
53 công - tư; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền hợp lý, hiệu quả, đồng thời tăng cường kiểm tra, giám sát, kiểm soát quyền lực bằng hệ thống pháp luật.”
Khoản 3.2 Điều 3 Nghị quyết 16/2021/QH15 về kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2021-2015 quy định: “Tiếp tục xây dựng, hoàn thiện đồng bộ thể chế phát triển, trước hết là thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Kịp thời thể chế hóa các chủ trương, đường lối Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng Tiếp tục đổi mới, nâng cao hiệu quả xây dựng và thi hành pháp luật Khẩn trương rà soát, bổ sung, hoàn thiện các quy định pháp luật không còn phù hợp, chồ ng chéo, chưa đầy đủ hoặc vướng mắc, nhất là về quy hoạch, đầu tư, kinh doanh, đất đai, tài chính, ngân sách, tài sản công, thuế theo hướng vướng mắc ở cấp, ngành nào thì cấp, ngành đó chủ động, tích cực sửa đổi, hoàn thiện; nghiên cứu khẩn trương sửa đổi, thay thế các cơ chế, chính sách không còn phù hợp với thực tiễn để giải quyết những vấn đề tồn đọng gây thất thoát, lãng phí; trường hợp cần thiết ban hành một luật sửa nhiều luật hoặc nghị quyết thí điểm đối với những vấn đề mới phát sinh, chưa được quy định trong luật hoặc đã có nhưng có nhiều vướng mắc, bất cập, không còn phù hợp với thực tiễn Điều hành chính sách tài khóa chặt chẽ, chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt, thận trọng, phối hợp hài hoà giữa các chính sách nhằm kiểm soát lạm phát, giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm các cân đối lớn, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.”
Khoản 3.1 Điều 3 Nghị quyết 68/2022/QH15 về kế hoạch phát triên kinh tế - xã hội 2023 quy định: “Tiếp tục ưu tiên giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, thúc đẩy tăng trưởng, bảo đảm các cân đối lớn của nền kinh tế” Cụ thể:
Theo dõi diễn biến kinh tế, giá cả và lạm phát để nhận diện rủi ro kịp thời, từ đó có các biện pháp đối phó phù hợp Cần phối hợp chặt chẽ giữa chính sách tài khóa, chính sách tiền tệ và các chính sách vĩ mô khác nhằm kiểm soát lạm phát, ổn định nền tảng vĩ mô và hỗ trợ phục hồi kinh tế hiệu quả Tăng cường khả năng thích ứng và đảm bảo sự ổn định của hệ thống tài chính, ngân hàng trong mọi tình huống, đồng thời điều hành linh hoạt các công cụ lãi suất và tỷ giá theo diễn biến kinh tế - xã hội của đất nước.
54 sách tài khóa được xây dựng nhằm mở rộng, trọng tâm và trọng điểm để đảm bảo hiệu quả Mục tiêu là tăng cường kỷ luật tài chính, chống thất thu, triệt để tiết kiệm và ngăn chặn lãng phí Đồng thời, cần rà soát để sớm đưa các nguồn lực chưa được khai thác hiệu quả vào phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.
Khoản 3 Mục I Chỉ thị số 01/CT-NHNN về tổ chức thực hiện các nhiệm vụ trọng tâm của ngành Ngân hàng trong năm 2023 quy định: “Triển khai quyết liệt Đề án “Cơ cấu lại hệ thống các tổ chức tín dụng gắn với xử lý nợ xấu giai đoạn 2021- 2025”; đẩy mạnh công tác xử lý, thu hồi nợ xấu, nợ đã sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro, ngăn ngừa, hạn chế tối đa nợ xấu mới phát sinh nhằm bảo đảm tỷ lệ nợ xấu nội bảng ở mức dưới 3%; tập trung triển khai chỉ đạo của các cấp có thẩm quyền về việc cơ cấu lại, xử lý các tổ chức tín dụng (TCTD) yếu kém, bảo đảm ổn định tình hình hoạt động và hỗ trợ các TCTD này từng bước phục hồi.”
Để nâng cao hiệu lực và giá trị sử dụng của hệ thống pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản của ngân hàng thương mại, cần thực hiện các
Một là, tiếp tục quá trình xây dựng và hoàn thiện đối với hệ thống pháp luật
XLTSBĐ tiền vay là BĐS của NHTM cần có sự thống nhất, ổn định và minh bạch Để cải thiện tình hình, cần loại bỏ ngay các quy định pháp luật chồng chéo, gây hiểu lầm và mâu thuẫn trong thực thi Các nhà lập pháp nên nghiên cứu kỹ lưỡng để dự đoán xu hướng phát triển tương lai, từ đó xây dựng hệ thống quy phạm pháp luật ổn định, tránh tình trạng phải sửa đổi, thay thế nhiều lần, dẫn đến một luật có nhiều nghị định và thông tư hướng dẫn phức tạp.
Các quy định pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản của các nước tiên tiến như Mỹ, Anh, và Australia, cùng với các hiệp định thương mại quốc tế mà Việt Nam tham gia, là những mô hình quan trọng cho việc xây dựng pháp luật trong nước Cần cải tiến hệ thống quy phạm pháp luật quốc gia để phù hợp với xu hướng phát triển và tiệm cận các quy định quốc tế Đồng thời, việc vận dụng sáng tạo và có chọn lọc các quy phạm pháp luật quốc tế vào pháp luật quốc gia cần đảm bảo tính nguyên tắc và khả thi trong thực tiễn.
Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay trong lĩnh vực bất động sản cần phải phù hợp với nhu cầu của nền kinh tế thị trường, đồng thời đảm bảo sự cân bằng giữa phát triển kinh tế và lợi ích xã hội.
Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay đóng vai trò quan trọng trong hoạt động tài chính và tín dụng Để đảm bảo tính minh bạch, công bằng và hiệu quả trong hoạt động tín dụng, việc đáp ứng nhu cầu của nền kinh tế thị trường là cần thiết Sự phát triển không ngừng của nền kinh tế yêu cầu pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay cần được sửa đổi và bổ sung liên tục, nhằm phù hợp với những yêu cầu mới và thực tế hiện tại.
Pháp luật cần duy trì sự cân bằng giữa phát triển kinh tế và lợi ích xã hội Mục tiêu của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bảo vệ quyền lợi của bên nhận bảo đảm, đồng thời không gây thiệt hại cho các chủ thể khác.
Các kiến nghị hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam hiện nay
là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam hiện nay
Việt Nam cần hoàn thiện quy định về xây dựng văn bản quy phạm pháp luật (QPPL) liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm (XLTSBĐ) tiền vay, đặc biệt là tài sản bảo đảm là bất động sản của ngân hàng thương mại (NHTM) Cần xây dựng quy chế và quy trình nghiệp vụ một cách khoa học và bài bản, đồng thời rà soát hệ thống pháp luật XLTSBĐ tiền vay để xác định các văn bản cần thiết.
Để cải thiện hiệu quả thu hồi nợ và giảm thiểu nợ xấu trong ngành ngân hàng, cần xem xét 57 văn bản hiện hành để xác định những bản phù hợp và những văn bản còn thiếu sót cần sửa đổi, bổ sung Việc ban hành các quy định mới sẽ hỗ trợ nguồn vốn cho ngân hàng và đảm bảo an toàn cho hệ thống tài chính cũng như nền kinh tế Tác giả đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay từ bất động sản của ngân hàng thương mại tại Việt Nam.
Thứ nhất, Luật hoá NQ 42/2017/QH14
Việc luật hóa NQ 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu là cần thiết để đảm bảo hiệu quả và bền vững cho các giải pháp xử lý nợ Nghị quyết này không chỉ nâng cao ý thức của người dân và doanh nghiệp về nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng thương mại (NHTM), mà còn cung cấp cho NHTM công cụ pháp lý mạnh mẽ hơn để chủ động trong việc thu hồi nợ xấu Hơn nữa, sự phối hợp và hỗ trợ từ các cơ quan nhà nước cũng đã được cải thiện, tạo điều kiện thuận lợi cho NHTM trong quá trình xử lý nợ.
Nghị quyết 42/2017/QH14 đã mang lại hiệu quả rõ rệt trong việc xử lý nợ xấu của các ngân hàng thương mại, giúp thu hồi vốn và tái đầu tư, đáp ứng nhu cầu vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh Tuy nhiên, nợ xấu vẫn là vấn đề thường trực trong ngành ngân hàng, vì vậy cần thiết phải luật hóa các quy định pháp lý về xử lý nợ xấu trong dài hạn Việc có một văn bản luật riêng sẽ nâng cao giá trị pháp lý và tạo điều kiện cho ngành ngân hàng và các cơ quan nhà nước phối hợp hiệu quả hơn trong xử lý nợ xấu Nghị quyết 42 chỉ áp dụng cho các khoản nợ hình thành trước khi nghị quyết có hiệu lực và chỉ có giá trị thí điểm đến hết năm 2023, do đó, việc luật hóa xử lý nợ xấu là cần thiết để đảm bảo hiệu quả và bền vững trong tương lai.
Thứ hai, hoàn thiện nguyên tắc chung khi XLTSBĐ tiền vay là BĐS
Nguyên tắc là "xương sống" của mọi vấn đề, và trong lĩnh vực XLTSBĐ tiền vay, bất động sản của ngân hàng thương mại (NHTM) đóng vai trò quan trọng Nguyên tắc này sẽ hướng dẫn mọi chủ đầu tư trong quá trình ra quyết định.
58 thể trong QHPL này, cư xử và hành động trong các trường hợp XLTSBĐ tiền vay là BĐS đều dựa trên những nguyên tắc này
Trong trường hợp có thỏa thuận giữa hai bên về phương thức, thời gian và địa điểm, việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay sẽ được thực hiện theo các thỏa thuận đã định.
Hai là, nếu không có sự thỏa thuận giữa các bên về việc XLTSBĐ tiền vay là
Ngân hàng thương mại (NHTM) có quyền yêu cầu bên bảo đảm bán tài sản trong thời gian không quá một tháng Nếu bên bảo đảm không thực hiện, NHTM có quyền xử lý tài sản bảo đảm mà không cần sự đồng ý của bên bảo đảm Pháp luật cho phép NHTM tự xử lý tài sản bảo đảm trong một số trường hợp nhất định, nhằm áp dụng các phương thức xử lý linh hoạt và kết hợp nhiều phương thức nếu đáp ứng đủ điều kiện Đồng thời, cần quy định rõ ràng về thủ tục và quy trình xử lý để giảm thiểu thủ tục hành chính phức tạp, tối đa hóa tính nhanh chóng và hiệu quả.
Ba là, đối với trường hợp bên nhận bảo đảm không lựa chọn phương thức
XLTSBĐ nào khác, BĐS sẽ được xử lý theo quy định của pháp luật
Thứ ba, các quy định khác liên quan đến XLTSBĐ tiền vay là BĐS
Mặc dù Bộ luật Dân sự 2015 đã quy định cụ thể về các phương thức xử lý tài sản bảo đảm, nhưng việc áp dụng những quy định này vào thực tiễn vẫn gặp nhiều khó khăn.
Thứ nhất, cần có quy định ưu tiên quyền lựa chọn phương thức xử lý tài sản bảo đảm phù hợp cho NHTM khi các bên không thoả thuận
Cần thiết phải thiết lập quy định chi tiết về trình tự, thủ tục, yêu cầu và điều kiện áp dụng cho từng phương thức xử lý tài sản bảo đảm.
Phương thức bán tài sản bảo đảm cần đảm bảo các thủ tục đơn giản, nhanh chóng và tiết kiệm chi phí, đồng thời số tiền thu được phải phản ánh sát nhất giá thị trường Cách thức bán tài sản sẽ được quyết định dựa trên tình hình thị trường và hoàn cảnh cụ thể, có thể thực hiện tự bán hoặc ủy quyền cho gia đình tiến hành bán.
Pháp luật cần quy định rõ nghĩa vụ của bên nhận bảo đảm, bao gồm việc bán tài sản đúng thời hạn và với mức giá hợp lý dựa trên giá thị trường, nhằm bảo vệ lợi ích của bên bảo đảm cũng như các bên liên quan khác.
Khi nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự, cần có quy định rõ ràng rằng bên nhận bảo đảm không được ưu tiên hay có đặc quyền nào so với các bên khác trong việc mua tài sản bảo đảm.
Định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ) trong vay vốn bất động sản (BĐS) là bước quan trọng để nâng cao hiệu quả xử lý TSBĐ Các luật liên quan đến đất đai và BĐS có thể đưa ra các tiêu chí khác nhau để xác định giá đất, như giá trị sử dụng, vị trí, diện tích, giá thị trường, đặc điểm tự nhiên và hạ tầng kỹ thuật Tuy nhiên, sự mâu thuẫn trong việc xác định giá đất có thể dẫn đến tranh chấp pháp lý về giá trị tài sản Do đó, cần có sự phối hợp giữa các bộ, ngành, đặc biệt là Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng Bộ Tư pháp, để xây dựng quy định chung và rõ ràng hơn về cách xác định giá đất cho các loại BĐS khác nhau, nhằm đảm bảo tính khách quan và bền vững trước sự biến động của thị trường.
Quyền thu giữ tài sản bảo đảm (TSBĐ) tiền vay là một quyền thiết yếu của ngân hàng thương mại (NHTM) trong quá trình xử lý TSBĐ Bộ luật Dân sự 2015 đã ghi nhận quyền truy đòi TSBĐ để xử lý (Khoản 2 Điều 297) và nghĩa vụ giao tài sản cho bên nhận bảo đảm khi có căn cứ xử lý (Điều 299) Tuy nhiên, thực tế cho thấy NHTM thường gặp khó khăn trong việc thực hiện quyền thu giữ TSBĐ do bên bảo đảm không hợp tác Khi không thể thu giữ tài sản, NHTM phải khởi kiện tại Tòa án theo quy định của luật tố tụng Hiện tại, Bộ luật Dân sự 2015 chưa có quy định cụ thể về quyền thu giữ TSBĐ Điều 301 quy định rằng người đang giữ tài sản bảo đảm có nghĩa vụ giao tài sản cho bên nhận bảo đảm để xử lý trong các trường hợp quy định tại Điều 299; nếu không thực hiện, bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết, trừ khi có quy định khác trong luật liên quan.
Khi bên vay không tự nguyện giao nộp tài sản bảo đảm (TSBĐ), chỉ có cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể là Tòa án, mới được phép thu giữ TSBĐ để bên nhận bảo đảm tiến hành xử lý.