Tài liệu ôn thi hết môn Định giá tài sản trường Đại học Hải Phòng, dành cho sinh viên ngành Kế toán với 2 tín chỉ, thi 30 câu trong 45 phút, tài liệu của K22 tự làm, không do giảng viên cung cấp, Tài liệu ôn thi hết môn Định giá tài sản trường Đại học Hải Phòng, dành cho sinh viên ngành Kế toán với 2 tín chỉ, thi 30 câu trong 45 phút, tài liệu của K22 tự làm, không do giảng viên cung cấp
CÂU HỎI TRẮC NGHIỆM – ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Người dân khơng có quyền với bất động sản? a Quyền sở hữu đất b Quyền sử dụng đất c Quyền sở hữu cơng trình đất d Tất đáp án Cơ sở nguyên tắc thay định giá tài sản a Căn để đánh giá, định đầu tư dựa lợi ích cao mà tài sản mang lại b Người mua thận trọng không bỏ số tiền họ tốn tiền có tài sản tương tự c Khi hai tài sản có tính hữu ích nhau, tài sản chào bán mức giá thấp tài sản bán trước d Khi kết hợp tài sản đơn lẻ với tạo thành tài sản tổng hợp, giá trị tài sản tổng hợp cao thấp tổng giá trị tài sản đơn lẻ Cơ sở lý luận phương pháp thặng dư a Nguyên tắc thay b Nguyên tắc đóng góp c Nguyên tắc cung cầu d Tất nguyên tắc định giá Nhận định sau không phản ánh đặc trưng máy thiết bị? a Đa dạng, phổ biến, không bị hạn chế số lượng b Không thể di dời c Có thể chuyển đổi chủ sở hữu dễ dàng d Tuổi thọ máy thiết bị thường khơng cao Ước tính giá trị bất động sản tạo thu nhập ổn định vô hạn mặt thời gian phải sử dụng phương pháp nào? a Phương pháp so sánh trực tiếp b Phương pháp chiết khấu dịng tiền c Phương pháp chi phí d Phương pháp vốn hóa trực tiếp Giá trị phi thị trường bao gồm a Giá trị đầu tư b Giá trị lại c Giá trị tài sản bắt buộc phải bán d Tất đáp án Ưu điểm phương pháp so sánh trực tiếp định giá bất động sản a Ít gặp khó khăn mặt kĩ thuật b Được thị trường thừa nhận giá trị ước tính bất động sản c Là sở đầu vào phương pháp khác d Tất đáp án Đáp án đặc điểm bất động sản a Bền vững b Có tính khu vực c Nhà nước quản lý chặt chẽ d Tất đáp án Tuổi thọ hiệu tài sản thời gian a Sử dụng thực tế có hiệu kinh tế b Sử dụng tối đa xét hiệu kinh tế c Sử dụng tối đa xét mặt kỹ thuật d Khơng có đáp án 10.Luận điểm sau nói giá trị tài sản? a Giá trị tài sản xuất q trình lưu thơng b Giá trị tài sản xuất trình sản xuất c Giá trị tài sản xuất trình sản xuất lưu thông d Giá trị tài sản khơng có tính thực 11.Thị trường bất động sản có đặc trưng sau đây? a Bền vững b Có giá trị lớn c Có cách biệt địa điểm hàng hóa địa điểm giao dịch d Có tính ảnh hưởng lẫn 12.Căn trình tự tham gia vào thị trường, thị trường bất động sản bao gồm: a Thị trường thức, Thị trường phi thức b Thị trường đất đai, Thị trường nhà ở, Thị trường BĐS công nghiệp dịch vụ c Thị trường mua bán BĐS, Thị trường cho thuê BĐS, Thị trường giao dịch BĐS dùng để chấp d Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Thị trường xây dựng cơng trình BĐS để bán cho thuê, Thị trường bán lại cho thuê lại BĐS 13.Khi đánh giá lại giá trị tài sản doanh nghiệp A, thẩm định viên cho biết kiểm kê quỹ tiền mặt thừa 100 triệu đồng, giá trị thị trường TSCĐ tăng 300 triệu đồng, vốn góp liên doanh giảm 40 triệu đồng Giá trị doanh nghiệp A đánh giá lại là: A tăng 400 triệu đồng B tăng 360 triệu đồng C tăng 440 triệu đồng D tăng 160 triệu đồng Giải: - Thừa 100 triệu đồng: +100 trđ - TSCĐ tăng 300 triệu đồng: + 300 trđ - Vốn góp liên doanh giảm 40 triệu: -40 trđ ➔ +100 + 300 + (-40) = +360 triệu đồng 14.Theo phương pháp vốn hoá trực tiếp, tỷ suất chiết khấu R tính cách nào? a R=m.Rm+(1-m).Re b R=Tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro + Phụ phí rủi ro c R=trung bình cộng tỷ suất chiết khấu bất động sản chứng dùng để so sánh d đáp án 15.Giá trị thị trường cổ phiếu công ty A ngày 31/12/2022 28.500 đồng, EPS năm 2022 1.200 đồng/cổ phiếu Lợi nhuận ròng năm 2023 dự kiến đạt 100 tỷ đồng Giá trị cơng ty A tính theo phương pháp P/E là: a 2400 tỷ đồng b 2375 tỷ đồng c 2300 tỷ đồng d 2475 tỷ đồng Giải: - P/E = 𝑃𝑟𝑖𝑐𝑒 𝐸𝑃𝑆 (𝐸𝑎𝑟𝑛𝑖𝑛𝑔 𝑃𝑒𝑟 𝑆ℎ𝑎𝑟𝑒) = 28.500 1200 = 23,75 - Giá trị công ty A: V = Lợi nhuận ròng x P/E = 100 x 23,75 = 2375 tỷ đồng 16 Thẩm định viên áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá trị loại máy cơng trình, có máy so sánh vừa bán với giá 950 triệu đồng, máy so sánh có giá bán 1.000 triệu đồng Giá sau điều chỉnh máy so sánh 902,5 920 triệu đồng Mức điều chỉnh giá máy so sánh A -5% B -8% C -5% -8% D 5% 8% Giải: 902,5 - Máy 1: = 5% - Máy 2: 950 920 1000 = 8% 17 Hãy ước tính giá trị máy chiếu sản xuất tháng 10/2023 có tuổi thọ bóng 20.000 Biết giá thị trường máy chiếu có tuổi thọ bóng 12.000 9,5 triệu đồng Số mũ hãm độ tăng giá 0,7 A 11,5 triệu đồng B 10,64 triệu đồng C 15,83 triệu đồng D 13,58 triệu đồng Giải: 𝑁1 - Áp dụng công thức: 𝐺1 = 𝐺0 𝑥 ( )𝑥 G1 = 9,5 x 20.000 0,7 ( ) 12.000 𝑁0 = 13,58 triệu đồng 18 Giá trị thị trường cổ phiếu công ty A ngày 31/12/2022 28.500 đồng, EPS năm 2022 1.200 đồng/cổ phiếu Lợi nhuận ròng năm 2023 dự kiến đạt 100 tỷ đồng Hệ số P/E công ty A cuối năm 2022: A 24 B 23 C 23,75 D 24,75 Giải: - P/E = 𝑃𝑟𝑖𝑐𝑒 𝐸𝑃𝑆 (𝐸𝑎𝑟𝑛𝑖𝑛𝑔 𝑃𝑒𝑟 𝑆ℎ𝑎𝑟𝑒) = 28.500 1200 = 23,75 19 Công ty A quyền duyệt xây 30 ngơi nhà kinh doanh để bán đất 3.200m2 Diện tích nhà phép xây dựng 200m2 Chi phí xây dựng triệu đồng/m2 Chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật vào đất triệu đồng/m2 Chi phí phát triển dự án là: A 24.000 triệu đồng B 27.200 triệu đồng C 12.800 triệu đồng D 30.000 triệu đồng Giải: - Chi phí phát triển = Chi phí xây dựng + Chi phí đầu tư hạ tầng kĩ thuật - Chi phí xây dựng = trđ x 200 x 30 = 24.000 trđ - Chi phí đầu tư hạ tầng kĩ thuật = trđ x 3.200 = 3.200 trđ Chi phí phát triển = 24.000 + 3.200 = 27.200 trđ 20 Xác định giá trị lại dây chuyền sản xuất có nguyên giá 1.500 triệu đồng, tuổi thọ kinh tế 20 năm, thời gian sử dụng đem lại hiệu năm A 300 triệu đồng B 1500 triệu đồng C 1200 triệu đồng D 1425 triệu đồng Giải: - Có H = 𝑇𝑢ổ𝑖 𝑡ℎọ ℎ𝑖ệ𝑢 𝑞𝑢ả 𝑇𝑢ổ𝑖 𝑡ℎọ 𝑘𝑖𝑛ℎ 𝑡ế = 20 = 0,2 - Mức giảm giá dây chuyền sản xuất: 1.500 trđ x 0,2 = 300 trđ - Giá trị lại là: 1.500 trđ – 300 trđ = 1.200 trđ 21 Doanh nghiệp A cho doanh nghiệp B thuê tài tài sản cố định với giá thuê 50 triệu đồng/năm vòng 10 năm Nếu thuê tài sản tương tự thị trường, doanh nghiệp B phải trả 65 triệu đồng/năm, cho r = 10% Giá trị lợi quyền thuê tài sản là: A 92 triệu đồng B 150 triệu đồng C 15 triệu đồng D 239 triệu đồng Giải: - Giá trị lợi quyền thuê: PV lợi quyền thuê: PV = A x PV = (65 – 50) x 1−(1+10%)−10 10% 1−(1+𝑟)−𝑛 𝑟 = 92,17 22 Cơng ty A quyền duyệt xây 30 nhà kinh doanh để bán đất 3.200m2 Diện tích ngơi nhà phép xây dựng 200m2 Chi phí xây dựng triệu đồng/m2 Chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật vào đất triệu đồng/m2 Chi phí xây dựng ngơi nhà là: A 800 triệu đồng B 12.800 triệu đồng C 24.000 triệu đồng D 27.200 triệu đồng Giải: - Chi phí xây dựng = trđ x 200 x 30 = 24.000 trđ 23 Doanh nghiệp A cho doanh nghiệp B thuê tài tài sản cố định với giá thuê 50 triệu đồng/năm vòng 10 năm Nếu thuê tài sản tương tự thị trường, doanh nghiệp B phải trả 65 triệu đồng/năm Có r = 10% Giá trị tài sản cố định cho thuê tài doanh nghiệp A là: A 500 triệu đồng B 650 triệu đồng C 307 triệu đồng D 157 triệu đồng Giải: - Giá trị TSCĐ cho thuê tài chính: PV = A x PV = 50 trđ x 1−(1+10%)−10 10% = 307,23 trđ 1−(1+𝑟)−𝑛 𝑟 24 Ngơi nhà A có diện tích 50m2, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vừa mua hình thức trả góp thành đợt, đợt cách năm Lãi suất trả góp 8,5%/năm Đợt trả mua 1.000 triệu đồng, đợt trả 800 triệu đồng, đợt trả 350 triệu đồng Giá nhà A quy hình thức trả bằng: A 2.150 triệu đồng B 2.100 triệu đồng C 2.035 triệu đồng D 2.000 triệu đồng Giải: - Giá ngơi nhà A quy hình thức trả ngay: A = 1000 trđ + 800 𝑡𝑟đ 1+8,5% + 350 𝑡𝑟đ (1+8,5%)2 = 2.034,63 trđ 25 Ước tính giá trị xe tải A theo phương pháp phù hợp, biết thẩm định viên thu thập thông tin xe tải so sánh sau: xe tải B có giá bán 700 triệu đồng, xe tải C giá bán 660 triệu đồng, xe tải D giá bán 665 triệu đồng Tổng mức điều chỉnh giá xe tải B, C, D -25%, -8% +2% A 603,5 triệu đồng B 675 triệu đồng C 836 triệu đồng D Đáp án khác Giải: - Giá xe tải A là: A= (700−700 𝑥 25%)+(660−660 𝑥 8%)+(665+665 𝑥2%) = 603,5 trđ 26 Một mảnh đất trống có diện tích 80m2, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giá đất nhà nước quy định 16 triệu đồng/m2 Hạn mức đất khu vực 50m2 Để hợp pháp hoá chủ quyền, diện tích hạn mức, chủ sở hữu phải nộp 50% tiền sử dụng đất Đối với diện tích ngồi hạn mức, nộp 100% Chi phí xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bằng: A 1.280 triệu đồng B 880 triệu đồng C 640 triệu đồng D 1.040 triệu đồng Chi phí xin GCNqsdđ: 16 trđ x 50 x 50% + 16 trđ x 30 x 100% = 880 trđ