Đang tải... (xem toàn văn)
ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN – EG34 Ba khái niệm Giá trị, Giá cả, chi phí có mấy điểm giống nhau 4 Ba khái niệm Giá trị, Giá cả, chi phí có mấy điểm khác nhau 3 Bản chất của định giá tài sản là Ước tính giá trị c.
ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN – EG34 Ba khái niệm Giá trị, Giá cả, chi phí có điểm giống nhau: Ba khái niệm Giá trị, Giá cả, chi phí có điểm khác nhau: Bản chất định giá tài sản là: Ước tính giá trị tài sản Báo cáo định giá cần nêu: - Những điều kiện ràng buộc hạn chế trình định giá - Mục đích định giá, thời điểm ước tính giá trị, giá trị ước tính thơng qua phương pháp sử dụng - Mô tả đặc điểm pháp lý đặc điểm kinh tế - xã hội tài sản cần định số liệu minh họa kèm phân tích Báo cáo định giá cần phải nêu: - Những lập luận mức giá cuối - Những vấn đề phức tạp, khơng rõ ràng q trình định giá - Những giả thiết hạn chế định giá trị tài sản Báo cáo kết định giá phải thể theo thực tế, mang tính mơ tả dựa …… cụ thể để thuyết minh mức giá tài sản định giá Những thông tin phải trình bày theo trình tự … hạn chế công tác định logic, hợp lý (…thông tin…bằng chứng…logic, hợp lý) Cần xác minh or giá… văn Báo cáo kết thẩm định giá văn do: Bất động sản có tính khan do: Nhà định giá lập - Quan hệ cung cầu BĐS thường cân đối - BĐS có tính khác biệt cố định vị trí - Diện tích tự nhiên có giới hạn Bất đông sản tài sản không di dơi đ ươc, Đất đai; nhà ở, cơng trình gắn liền với bao gôm: đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định BĐS cần định giá khu nhà xưởng Diện tích 9,183 trđ 4.000m2, sử dụng tối ưu xây dựng nhà liền kề để bán, diện tích 60m2/căn, diện tích sàn xây dựng 210m2/căn Tỷ lệ sử dụng đất theo quy định: 75% Tổng chi phí phát triển BĐS 38.268 trđ Giá bán nhà: 1,5 tỷ (gía tốn) Vậy giá 1m2 đất ước tính là: Bước quy trình định giá BĐS cần xác định rõ vấn đề bản: Bước quy trình định giá BĐS phân tích tài liệu: cần tiến hành loại phân tích Bước quy trình định giá BĐS để đáp ứng yêu cầu, báo cáo định giá văn cần trình bày đủ nơi dung: C.Mác khẳng định rằng: Hàng hóa có thuộc tính: Các bước tiến hành pp chi phí có bước Các nguyên tắc định giá tài sản: 10 thuộc tính -Nguyên tắc sử dụng tốt có hiệu - Nguyên tắc thay - Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai -Nguyên tắc đóng góp - Nguyên tắc cung cầu Câu sau mô tả TỐT NHẤT công tác Tất phương án đươc xem xét thẩm định giá? (Tài sản phải công khai - Giá bán người mua người bán chấp nhận - Sự đánh giá giá trị không thiên vị ) Chất lượng sản phâm doanh nghiệp phụ Đúng thuộc vào yếu tố: TRình độ ky thu ật, cơng nghệ máy móc thiết bị, trình độ ky thu ật tay nghề người lao động Chi phí tái tạo: Là chi phí hành phát sinh việc chế tạo mơt máy móc thay giống hệt máy móc mục tiêu cần thẩm định Chi phí: Là thực tế lịch sử hàng hóa hay dịch vụ hồn tất Chủ sở hữu tài sản: Có thể cá nhân, pháp nhân chủ thể khác Chứng thư định giá lập thành: Có bước tiến hành pp thu thập Có phương pháp giảm giá: Có phương pháp ước tính chi phí? Cổ phi ếu chứng chi xác nh ận quyền sử h ữu cổ đông công ty cổ phần Cô phi ếu đa rạng phong phu, nh ưng khác hăn với trái phiếu, cô phi ếu hầu hư xác đ ịnh đươc trước khoản thu nhập hình thức lơi tức phiếu Cơ phiếu lại khơng có thơi điểm đáo hạn, đơng ch i nh ập ph ần cốn doanh nghiệp ly, phá sản bán lại phiếu vào mơt thơi điểm tương lai Cơ sở nguyên tắc cung cầu là: Giá trị thị trường tài sản tỷ lệ thuận với yếu tố … tỷ lệ nghịch với yếu tố … Có thể khăng định rằng: giá trị tài sản biểu bằng………… lơi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể mơt thơi điểm định Đặc điểm chủ yếu bất động sản: Đặc điểm đông sản: Đặc điểm thâm định giá có đặc trưng: Đặc trưng thẩm định giá: 2 Đúng Đung .cầu cung Tiền - Cố định vị trí: - Tính bền vững: - Tính khan hiếm: - Tính khác biệt: - Có giá trị lớn: - Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Có thể di dơi đươc - Thẩm định giá cơng việc ước tính giá trị tài sản thơi điểm đánh giá; - Thẩm định giá địi hỏi tính chun mơn nghiệp vụ thẩm định giá; - Giá trị tài sản đươc biểu hình thái tiền tệ; - Thẩm định giá cho mơt u cầu, mục đích định; - Xác định môt thơi điểm, địa điểm cụ thể, môt thị trương định với điều kiện định; - Đươc thực dựa sở sử dụng liệu, yếu tố thị trương Đặc trưng việc thâm định giá: Là cơng việc ước tính giá trị tài sản Đặc trưng doanh nghiệp: - Là môt loại hàng hóa - Mỗi doanh nghiệp mơt tài sản - Doanh nghiệp môt tô chức kinh tế - Doanh nghiệp hoạt đơng mục tiêu lơi nhuận Để hành nghề, thâm định viên bắt buộc phải có Chun mơn lực tối thiểu về: Để thiết lập mục tiêu thẩm định giá, thẩm định Xác định nhận thức đung mục đích định giá viên cần: giá khách hàng Để vận dụng nguyên tắc thay Phải nắm thông tin thông tin, giá định giá tài sản, thâm định viên cần phải lưu ý: hay chi phí sản xuất loại tài sản tương tự vào thời điểm thâm định giá Điều kiện hình thành thị trương cạnh tranh Hàng hóa thơng tin đươc lưu thơng tự hồn hảo: Định giá tài sản có vai trị: - Làm minh bạch thị trường thúc hội nhập kinh tế quốc tế - Tư vấn định - Góp phần phân bổ tối ưu nguồn lực Định giá tài sản là: Việc tư vấn, định mức giá cụ thể cho loại tài sản làm cho hoạt đông giao dịch mua, bán tài sản, hàng hóa, dịch vụ thị trương Định giá thâm định giá: Đều việc ước tính giá trị tài sản; nhà chun mơn đào tạo, có kinh nghiệm, có kiến thức có tính trung thực cao nghề nghiệp thực Doanh nghiệp có đặc trưng đây? Quy mô cấu tài sản doanh nghiệp khác Doanh nghiệp là: Tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có (+ Cơng ty cổ phần trụ sở giao dịch ổn định, đăng ký kinh + Công ty trách nhiệm hữu hạn doanh theo quy định pháp luật nhằm + Công ty hợp danh mục đích thực hoạt động kinh + Doanh nghiệp tư nhân) doanh Đối tương định giá tài sản bao gôm: Đông sản, bất đông sản, doanh nghiệp quyền sở hữu tài sản Đối tượng nghiên cứu mơn học gì? Là khái niệm, quan điểm, quy trình, nguyên tắc phương pháp định giá tài sản Đối tương thẩm định giá thông thương Giá trị lớn tài sản có tính chất mà yêu cầu thẩm định viên phải thận trọng, tỷ mỷ xác hành nghề? Động sản có đặc điểm là: khơng gắn cố định với khơng gian, vị trí định di, dời như: máy, thiết bị, phương tiện vận chuyển, dây chuyền công nghệ Đông sản tài sản: Không phải bất đông sản Dựa vào tỷ số PER để xác định giá trị DN phương pháp mang nặng tính kinh nghiệm Nhưng lại sử d ụng cách phổ biến thị tr ường tài gi ới để ước lượng nhanh giá trị chứng khoán Giá hàng hóa yếu tố định: yếu tố Giá ……… mà người mua phải trả cho Khoản chi người bán Giá cả, chi phí giá trị - Giá trị tài sản: Là biểu tiền lơi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể mơt thơi điểm định - Giá cả: Là môt thuật ngữ đươc dùng để chi môt số tiền đươc yêu cầu, đươc đưa đươc trả cho môt tài sản, hàng hóa dịch vụ vào mơt thơi điểm định - Chi phí: Là số tiền cần có để tạo sản xuất hàng hóa dịch vụ Khi hàng hóa hay dịch vụ đươc hồn tất chi phí mơt thực tế lịch sử Mức giá đươc trả cho hàng hóa dịch vụ trở thành chi phí mua Giá cả: Phản ánh quan hệ trao đổi, mua bán hàng hóa Giá CIF nhập thiết bị ( thuế suất 1.970,85 trđ thuế nhập thiết bị 0%) 100.000 USD Chi phí vận chuyển 10 trđ, chi phí nguyên, nhiên, vật liệu 90trđ, chi phí máy thiết bị 120 trđ, chi phí nhân cơng 40 trđ, chi phí quản ly phân xưởng 40 trđ, chi phí quản ly xí nghiệp 30 trđ, tỷ suất lơi nhuận/ giá thành 15%, chi phí lắp đặt 21 trđ Tỷ giá VND/ USD 21.000 ti lệ hao mòn thiết bị 30% Giá trị thiết bị trên: Giá trị phi thị trường có loại: - Giá trị tài sản sử dụng - Giá trị tài sản có thị trường hạn chế - Giá trị tài sản chuyên dùng - Giá trị doanh nghiệp - Giá trị lý - Giá trị tài sản bắt buộc phải bán - Giá trị đặc biệt - Giá trị đầu tư - Giá trị bảo hiểm - Giá trị để tính thuế Giá trị phi thị trương tài sản là: Mức giá ước tính đươc xác định theo khác với giá trị thị trương đươc mua bán, trao đơi theo mức giá không phản ánh giá trị thị trương như: giá trị tài sản sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị ly, giá trị tài sản bắt buôc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trương hạn chế, giá trị để tính thuế Giá trị phi thị trường số tiền ước tính Cơng dụng kinh tế tài sản dựa việc đánh giá……của tài sản nhiều dựa vào khả mua bán tài sản thị trường: Giá trị phi thị trương là: Tơng số tiền ước tính mà thẩm định giá tài sản dựa vào công dụng kinh tế chức tài sản khả đươc mua, đươc bán thị trương tài sản thẩm định giá tài sản điều kiện thị trương khơng điển hình hay khơng bình thương Giá trị phi tr ị tr ường số ti ền ước tính Cơng dụng kinh tế tài sản dựa việc đánh giá ……của tài sản nhiều dựa vào khả có th ể mua bán tài sản thị trường: Giá trị tài sản sử dụng thương đươc áp - Những tài sản có tính chất chun dụng cho: dùng - Tài sản có tính đơn chiếc, điều kiện cung cầu thị trương làm cho chung có mua Giá trị tài sản sử dụng: Là loại giá trị phi thị trường Giá trị tài sản: Là biểu tiền lơi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể mơt thơi điểm định Giá trị thị trường tài sản là: Mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm thâm định giá xác định bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán; giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình thường Giá trị thực tế doanh nghiệp gơm: Tơng giá trị thực tế tồn bơ tài sản hữu hình tài sản vơ hình phục vụ sản xuất kinh doanh (Theo đặc điểm luân chuyển: - Tài sản lưu động: tài sản tham gia mơt lần vào quy trình sản xuất chuyển hóa hồn tồn hình thái vật chất vào sản phẩm tài sản đươc mua, bán có chu kỳ sử dụng từ 01 năm trở xuống - Tài sản cố định: tài sản doanh nghiệp nắm giữ để sử dụng cho hoạt đông sản xuất, kinh doanh phù hơp với tiêu chuẩn ghi nhận tài sản cố định Bơ Tài quy định Đó loại tài sản tham gia nhiều lần vào quy trình sản xuất chuyển mơt phần giá trị vào sản phẩm giữ nguyên hình thái vật chất a Theo hình thái biểu - Tài sản hữu hình tài sản có hình thái vật chất chủ tài sản nắm giữ để sử dụng phục vụ mục đích mình; bao gôm tài sản ngắn hạn tài sản dài hạn Tài sản vơ hình tài sản khơng có hình thái vật chất xác định đươc giá trị chủ tài sản nắm giữ để sử dụng phục vụ mục đích mình; bao gơm: kỹ quản ly, bí marketing, danh tiếng, uy tín, tên hiệu, biểu tương doanh nghiệp việc sở hữu quyền công cụ hơp pháp (quyền sử dụng đất, quyền sáng chế, quyền, quyền kinh doanh hay hơp đông) Giá trị thực tế doanh nghiệp gồm: Tổng giá trị thực tế toàn tài sản phục vụ sản xuất kinh doanh Giảm giá lỗi thơi bên giảm giá BĐS nguyên nhân thay đôi môi trương: Hai nước hiệp hội thâm định giá ASEAN Singapore – Malayxia (AVA) có trình độ phát tri ển hoạt động thâm định giá cao nước nào? Hạn chế phương pháp lơi nhuận? Lơi nhuận ước tính khơng phản ánh đươc mức đô thu nhập thực TS Hạn chế phương pháp so sánh: Kết phụ thuộc nhiều vào chất lượng thông tin Hạn chế phương pháp thặng dư là: Ước tính chi phí giá bán thay đơi tùy theo điều kiện thị trương Hao mòn máy móc, thiết bị sự……… Giảm dần giá trị máy móc thiết bị so tham vào hoạt động sản xuất kinh doanh: Hô sơ định giá là: Tài liệu có liên quan đến cơng việc định giá tài sản định giá lập, thu thập, phân loại, sử dụng lưu trữ trình thực cơng việc định giá Khấu hao việc tính tốn ………… cách có Phân bổ hệ thống ngun giá máy móc, thiết bị vào chi phí sản xuất, kinh doanh thời gian sử dụng máy móc thiết bị Khi khảo sát trương BĐS: Cần kiểm tra, xác minh yếu tố thuôc nôi yếu tố thuôc môi trương bên ngồi bất đơng sản Khi nhận biết tài sản: Cần xem xét đặc điểm pháp lý đặc điểm kinh tế - ky thuật tài sản Khi xác định mức giá TS cần thẩm định Tỷ lệ % điều chinh môt yếu tố so sánh theo phương pháp so sánh thì: nhỏ tốt Luật pháp nước quy định thâm định viên Giữ bí mật phải có trách nhiệm thơng tin có được? Máy móc thiết bị có đặc điểm Mối tương quan “ Tổng giá hàng hóa lưu Bằng thơng thị trường với tổng giá trị hàng hóa đó” nào? Môt BĐS nhà tầng, diện tích 36m2, 20,89 trđ diện tích sàn xây dựng 90m2, có giấy tơ hơp pháp đươc bán cách tháng với giá 860 trđ Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tương tự trđ/m2 Chất lương cịn lại ngơi nhà đươc xác định 60% Giá trị 1m2 đất ước tính là: Một dây chuyền sản xuất có đời sống kinh tế 519,15 trđ dây chuyền năm, thu nhập hàng năm dây chuyền 150 trđ giá trị lý sau năm 100 trđ (lãi suất tiền vay 1%/tháng) Giá trị dây chuyền trên: Môt doanh nghiệp, doanh nghiệp hoạt linh vực thương mại, dịch vụ đ ươc đặt gần đô thị, nơi đông dân cư, trung tâm buôn bán lớn đầu mối giao thông quan trọng đem l ại nhiều lơi cho doanh nghiệp Một mảnh đất dùng trồng rau cho thuê, xây khách sạn có giá trị thu nhập 90 trđ, 120 trđ 180 trđ năm Như mảnh đất sử dụng tốt hiệu nhất: Mơt ngơi nhà khơng có garage đươc bán với giá tỷ đơng, có garage bán đươc với giá 3,3 tỷ đơng Chi phí xây dựng garage 100 trđ Khi giá trị garage đươc thừa nhận là: Một tài sản đầu tư dự kiến đem lại thu nhập hàng năm 300 trđ, thời gian đầu tư vô hạn, tỷ suất vốn hóa 15% Giá trị tài sản là: Mơt thiết bị có ti đơi kinh tế 10 năm, tuôi đơi thực tế năm Trong trình sử dụng, tu, bảo dưỡng khơng đung quy trình nên làm ti đơi kinh tế dây chuyền giảm năm Tỷ lệ hao mòn thiết bị là: Một thiết bị trị giá 100Tr (đã bao gồm phí vận chuyển, lắp đặt , chạy thử) thời gian sử dụng năm, hệ số Hãy cho biết khấu hao bao nhiêu? Môt đặc điểm bất đông sản là: Mục đích hồ sơ định giá dùng để: Đung Xây khách sạn 300 trđ 2.000 trđ 40% 40% (20%*2) Có tính ảnh hưởng lẫn - Lưu trữ chứng thu thập trình thực định giá làm sở cho việc đưa ý kiến người định giá mức giá tài sản cần định giá - Trợ giúp cho bước thực cơng việc định giá, cho kiểm tra, sốt xét, 10 đánh giá chất lượng công việc định giá xử lý tranh chấp, khiếu kiện phát sinh sau trình định giá khách hàng (hoặc bên thứ ba) với doanh nghiệp, tổ chức định giá Mục đích định giá tài sản: - Quyết định đến mục đích sử dụng tài sản vào việc - Phản ánh địi hỏi mặt lơi ích mà tài sản cần phải tạo cho chủ thể công việc hay giao dịch đươc xác định - Phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho mơt cơng việc định Mục đích định giá tài sản: Tất phương án (Quyết định đến mục đích sử dụng tài sản vào việc - Phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho cơng việc định - Phản ánh địi hỏi mặt lợi ích mà tài sản cần phải tạo cho chủ thể công việc hay giao dịch xác định.) Mục tiêu khấu hao để……bỏ ban đầu: Hoàn vốn Mục tiêu giảm giá thành tính giá trị…… Hiện hành Năng lực môt yêu cầu tiên Chuyên mơn ban để thẩm định viên hành nghề thẩm định giá: Nguyên giá máy móc, thiết bị tồn Chi phí bộ……….phải bỏ để có máy móc thiết bị tính đến thời điểm đưa máy móc thiết bị vào tình trạng sẵn sang sử dụng? Nguyên tắc áp dụng phương pháp thu Nguyên tắc tốt hiệu nhất, nhập: nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc dự tính khoản lơi ích tương lai Nguyên tắc đóng góp” hiểu là: Sự hay giảm sút phận làm cho giá trị tài sản tăng lên hay giảm Nguyên tắc dự kiến lơi ích tương lai Thẩm định giá lô đất trống đươc áp dụng nhằm thẩm định giá 11 trương hơp sau đây: Nhận định đúng: - Người định giá cần nêu rõ báo cáo định giá phương pháp định giá sử dụng làm chủ yếu, phương pháp sử dụng để kiểm tra chéo, từ đến kết luận cuối giá trị định giá - Đối với bất động sản, người định giá phải biết chắn vấn đề có liên quan tới quyền sở hữu bất động sản, tất vấn đề cần kiểm tra quan chức - Để hực định giá, nhà định giá phải nêu rõ nguồn thông tin báo cáo thâm định giá phải kiểm chứng để đảm bảo độ xác thông tin Nhận định không đung? Khi định giá bất đơng sản chi cần tính đến yếu tố tuôi thọ kinh tế Nhận định sau khơng thị Thị trường cạnh tranh có vơ số người bán trường cạnh tranh? người mua Nhận định sau không đung: Ngươi định giá cần thu thập đầy đủ nguôn tài liệu, việc xếp hạng nguôn tài liệu công việc khách hàng Nội dung hồ sơ định giá phụ thuộc Mục đích định giá loại tài sản cần định vào: giá Nôi dung phương pháp so sánh thị trương nhân lấy chi phí cho đơn vị kết cấu xây dựng cơng trình tương tự gần nhất……với số đơn vị kết cấu xây dựng cơng trình mục tiêu Nội dung phương pháp thống kê chi tiết Hạng mục hóa nhà xây dựng tiến hành ……… nội dung cơng việc tiến trình xây dựng chi phí cho cơng việc hạng mục: Nơi dung ngun tắc dự ki ến khoản lơi ích Tương lai 12 tương lai (LITL) giá trị c môt tài sản đươc định lơi ích ……tài sản mang lại cho nhà đầu tư VN định giá máy móc thiết bị đc thực theo yêu cầu nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội nhằm mục đích Phân biệt giá trị, giá chi phí: - Khác nhau: - Giống nhau: Đều thể hình thức + Giá trị: Không phải thực tế, mà m ức giá tiền tệ + Đều sử dụng để đo lương lơi ích phù hợp với khả cao chấp nhận để mua bán tài sản, hàng hóa dịch vụ hàng hóa chủ thể thời điểm định Giá trị không thi ết (giá trị, giá chi phí khái ni ệm khác hình thành dùng quan hệ trao đổi, chúng có mối liên hệ với điều mua bán kiện định giá cả, chi phí c + Giá cả: Là thực tế lịch sử, phản ánh quan hệ trao đổi, mua bán hàng hóa giá trị như: + Giá coi chứng giá trị th ị + Chi phí: Là dạng đặc biệt giá Khi trường bên mua, bán, điều kiện giao dịch hàng hóa hay dịch vụ hồn tất chi phí thực tế lịch sử, phản ánh phí tổn cho thoả mãn định nghĩa giá trị thị trường + Chi phí thước đo giá trị chi phí xây d ựng cơng việc sản xuất hàng hóa, dịch vụ trình đáp ứng u cầu sử dụng cao tốt nhất; chi phí khơng giá tr ị tạo ) Phân biệt trách nhiệm chuyên môn trách Trách nhiệm dân nây sinh xây thiệt hại nhiệm dân sự? vật chất, cịn trách nhiệm chun mơn nây sinh mà ko cần tính lớn xây thiệt hại vật chất Phương pháp chi phí có điều kiện áp dụng? Phương pháp chi phí có ưu điểm: Phương pháp chi phí phương pháp thẩm Chi phí tạo tài sản tương tự tài sản cần định giá dựa sở? thẩm định giá Phương pháp đầu tư có ưu điểm? 13 Phương pháp giá trị tài s ản cịn gọi phương pháp giá trị n hay mơ hình định giá tài sản đươc xây dựng nhận định: – Doanh nghiệp c giống mơt hàng hố thơng thương; – Sự ho ạt đông doanh nghiệp bao giơ cung đ ươc tiến hành sở mơt lương hàng hố có thực Nó thể hi ện tơn doanh nghiệp, chung cấu thành thực thể c doanh nghiệp; – Tài sản doanh nghiệp đươc hình thành tài tr nhà đầu tư thành lập doanh nghiệp tiếp tục bô sung trình SXKD Vì giá trị c doanh nghiệp đươc tính tơng giá trị th ị tr ương số tài s ản mà doanh nghiệp sử dụng vào SXKD Phương pháp đại hố nguồn tài tương lai, bao gồm: Phương pháp hoá lợi nhuận, phương pháp định giá chứng khoán phương pháp hoá dòng thu nhập doanh nghiệp tương lai Phương pháp khấu hao theo số dư giảm dần gì? Số tiền khấu hao hàng năm = giá trị lại máy móc thiết bị * với…… Phương pháp khấu hao theo số lượng, khối lượng sản phâm gì? Mức tính khấu hao năm = số lượng sản phâm……….trong năm * Mức tính khấu hao bình qn cho đơn vị snr phâm Phương pháp lơi nhuận có bước tiến hành? Phương pháp so sánh không áp dụng trường hợp sau đây: đung Đúng Tỷ lệ khấu hao Sản xuất bước Tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm, tính tốn mức tiền hỗ trợ, bồi thường Nhà nước Phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp … … giá trị thị trương…… tài sản tương ước tính tài sản (máy móc, thiết bị) dựa tự……….vào thơi điểm cần định giá sở phân tích mức giá dùng để so sánh với tài sản cần định giá giao dịch 14 thành công thị trương Phương pháp thặng dư có bước tiến hành? Phương pháp thặng dư có ưu điểm: Phương pháp thặng dư dựa giả thiết sau đây: Người mua trả cho bất động sản phần thặng dư sau dùng tổng doanh thu phát triển trừ tổng chi phí đầu tư để tạo doanh thu phát triển Phương pháp thặng dư : Phương pháp thẩm định giá xác định giá trị bất đơng sản có tiềm phát triển dựa sở lấy giá trị ước tính phát triển giả định tài sản trừ tất chi phí dự kiến phát sinh để tạo phát triển Phương pháp thặng dư thuôc cách tiếp cận từ thu nhập Phương pháp thặng dư dạng đặc biệt phương pháp đầu tư, địi hỏi phải qn triệt ngun tắc định giá tài sản? Phương pháp thặng dư phương pháp: Ước tính giá trị BĐS dựa phần đóng góp vào dự án phát triển BĐS theo hướng tốt hiệu Phương pháp thu nhập dựa chủ yếu Dự kiến lợi ích tương lai nguyên tắc Phương pháp thu nhập đươc áp dụng - Thẩm định viên dự báo đươc thu trương hơp: nhập từ tài sản tương lai - Thẩm định viên xác định đươc tỷ suất chiết khấu thích hơp Phương pháp thu nhập phương pháp: Ước tính giá trị thị trường tài sản sở chuyển đổi khoản thu nhập ròng tương lai Phương pháp vốn hóa trực tiếp: Áp dụng trương hơp thu nhập từ TS đầu tư qua năm không thay đôi số năm đầu tư vơ hạn Quy trình định giá BĐS bao gồm bước: bước Quy trình định giá tài sản gơm: bước Quy trình định giá tài sản: Là q trình có tính hệ thống logic, thể trình tự hành động, nội dung công việc người định giá Quyền chiếm hữu là: Quyền đươc nắm giữ, quản ly tài sản 15 Quyền định đoạt là: Quyền chuyển giao sở hữu tài sản, trao đổi, biếu tặng khơng thực quyền Quyền sở hữu tài sản là: Quyền chủ sở hữu việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản, xuất sở quy phạm pháp luật” Quyền sở hữu tài sản là: Sự quy định mặt pháp ly, cho phép chủ thể khả khai thác lơi ích từ tài sản Quyền sử dụng là: Quyền khai thác cơng dụng hữu ích tài sản So sánh chi phí tạo chi phí thay thế? Nhỏ Tài sản cố định tài sản sử dụng lâu dài Là tài sản hữu hình vơ hình thc tài sản nào? môt hai loại: bất đông sản, nhà xưởng trang thiệt bị dùng cho mục đích trì hoạt đơng doanh nghiệp; Các tài sản sử dụng lâu dài khác như: đầu tư dài hạn, danh tiếng, sáng chế, thương hiệu tài sản tương tự Tài sản lưu động gì? Là tài sản ko sử dụng lâu dài doanh nghiệp: hàng tồn kho, khoản nợ phải trả, đầu tư ngắn hạn, tiền mặt ngân hàng tiền trao tay Tài sản thẩm định môt máy xuc lật nhãn 4,76% hiệu LIUGONG ZL40B chất lương cịn lại 80% Máy bơm so sánh có chất lương lại 85% Chất lương lại 80% đươc đánh giá 100%, 80% đươc đánh giá 105%, 80% đươc đánh giá 93% Tỷ lệ điều chinh theo chất lương lại máy bơm so sánh là: Tài sản tương tự tài sản: Có thơng số kinh tế, ky thuật tương đồng, thay cho sử dụng Tại thẩm định giá công việc ước tính? - Vì giá trị tài sản khơng phải mơt thực tế tơn 16 - Vì thiếu vững rõ ràng - Vì thẩm định giá vừa mang tính khoa học, vừa mang tính nghệ thuật Thâm định giá BĐS mà việc so sánh với Lợi nhuận BĐS tương tự gặp khó khăn giá trị BĐS chủ yếu phụ thuộc vào khả sinh lời BĐS như: rạp chiếu phim, nhà hát, khách sạn, nhà hàng, trạm xăng… thường sử dụng phương pháp đây? Thẩm định giá là: Việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị tài sản phù hơp với thị trương môt địa điểm, thơi điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ Quốc tế Thâm định giá tài sản Hoạt động tổ chức có chức thâm định giá tiến hành xác định giá trị tiền loại tài sản quy định Bộ luật dân sự, đảm bảo phù hợp với giá trị thị trường địa điểm, thời điểm định dựa theo tiêu chuân thâm định giá, nhằm để phục vụ cho mục đích khác đời sống kinh tế xã hội Theo “Nguyên tắc thay thế”: Trong trương hơp hai hay nhiều tài sản thay lẫn trình sử dụng, giá bán có khả thực lớn tài sản chịu ảnh hưởng bởi: Theo chủ quan, sở hay tiêu chuân để đánh giá dựa vào giá thị trường Phương pháp điển hình thích hợp với tiêu chuân phương pháp nào? Theo chuẩn mực kế tốn quốc tế khái niệm “ tài sản” gì? Sự cạnh tranh chi phí sản xuất tài sản Theo Gs Lim Lan Yuan - Singapore: Thẩm định giá là: Môt nghệ thuật hay khoa học ước tính giá tr ị cho mơt mục đích cụ thể mơt tài sản cụ thể mơt thơi điểm, có cân nhắc đến tất Thay Là ngn lực doanh nghiệp kiểm sốt, hoạt đơng q khứ từ mơt số lơi ích kinh tế tương lai dự kiến trước cách hơp ly Theo công sử dụng máy móc thiết bị, máy móc thiết bị đc chia thành loại 17 đặc điểm tài sản cung xem xét tất yếu tố kinh tế thị trương bao gôm loại đầu tư lựa chọn Theo hệ thống tiêu chuân thâm định giá Việt Nam: Giá trị thị trường tài sản (1) mua bán thị trường vào thời điểm thâm định giá xác định bên người mua (2) bên người bán (3) ; giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thương mại (4) Theo IVC chi phí là…… đươc trả cho hàng hóa hay dịch vụ Theo Kinh tế học thị trường phân loại thành: (1) mức giá ước tính; (2) sẵn sàng mua; (3) sẵn sàng bán; (4) bình thường Mức giá loại (- Thị trường cạnh tranh hoàn toàn hay hoàn hảo - Thị trường độc quyền - Thị trường độc quyền nhóm - Thị trường cạnh tranh) Theo kinh tế học, thị trương bao gơm: Thị trương cạnh tranh hồn hảo, thị trương cạnh tranh, thị trương đôc quyền thị trương đơc quyền nhóm Theo kinh tê học: Giá biểu Tiền ……của giá trịi Theo ly thuyết Marketing, thị trương bao gôm: Thị trương sản phẩm, thị trương khách hàng, thị trương khu vực Theo ngành kinh tế quốc dân, kế tốn, máy móc thiết bị đc chia thành loại : Theo nghia hẹp: Trị trương nơi…….hàng hóa Mua bán Theo nghĩa Khách Quan, đánh giá giá Phương pháp so sánh trị Phương pháp điển hình thích hợp phương pháp gì? Theo nguyên tắc thay thế, giá trị tài sản có Chi phí thể đươc đánh giá thông qua tài sản tương đương Theo nội dung nguyên tắc sử dụng tốt Sử dụng tốt hiệu hiệu nhất, giá trị tài sản chi thừa nhận điều kiện: Theo Pháp lệnh giá số 40/2002/PL- việc đánh giá đánh giá lại giá trị tài UBTVQH10 năm 2002 Việt Nam, sản phù hơp với thị trương môt địa thẩm định giá đươc định nghia sau: “Thẩm điểm, thơi điểm định theo tiêu chuẩn 18 định giá là: Theo phương pháp chi phí: Việt Nam thông lệ quốc tế” Giá trị bất động sản bao gồm giá trị lô đất trống giá trị cơng trình xây dựng Theo phương pháp so sánh: Tìm chứng đươc thừa nhận giá trị tài sản tương đương so sánh đươc thị trương Theo phương pháp thặng dư, giá trị bất động Chênh lệch tổng doanh thu phát triển sản cần định giá là: chi phí đầu tư để tạo doanh thu phát triển dự án chuyển đổi thời điểm cần thâm định giá Theo tiêu chuẩn IVSC: Thị trương Tự nguyện hàng hóa, dịch vụ đươc trao đơi, kinh doanh mua bán tiến hành hoạt đơng nào? Theo tính chất tài sản máy móc thiết bị đc chia thành loại: Theo tự điển Oxford: “Thẩm định giá là: Sự ước tính giá trị tiền mơt vật, mơt tài sản”; “là ước tính giá trị hành tài sản kinh doanh” Theo Uỷ ban tiêu chuân thâm định giá quốc tế Một môi trường, hàng hố dịch vụ (IVSC) - Thị trường là: trao đổi, kinh doanh người mua người bán thông qua chế giá Khái niệm thị trường hàm ý khả người mua, người bán tiến hành hoạt động họ cách tự nguyện Theo viện ngơn ngữ khái niệm “ tài sản” Là cải vật chất tinh thần có giá trị gì? tuyệt chủ sở hữu Thị trường cạnh tranh hồn hảo có đặc điểm: Giá thị trường không phụ thuộc vào định người bán người mua Thị trương đôc quyền thị trương: Chi tôn môt nhà cung cấp môt loại sản phẩm 19 Trái phiếu chia thành nhiều loại Song đặc điểm chung phổ bi ến là: Có lợi tức cố định, có giá trị đáo h ạn, thời hạn thời điểm hoàn trả tiền lãi vốn gốc thường chưa xác định trước Trái phiếu môt loại chứng chi vay n ơ, thể nghia vụ c phát hành trả n cho nắm giữ gi ữ trái phi ếu môt số ti ền định khoản tiền gốc khoản vay đến hạn Trên thực tế có nhi ều bất động sản thiết kế xây d ựng sử d ụng cho mục đích riêng đặc biệt như: nhà thờ, bệnh viện, trường học Trên thị tr ường xảy tượng mua bán bất động sản Các khoản thu nhập tiền tạo rất khó định lượng Việc định giá bất động sản thường sử dụng phương pháp đây? Trình tự phương pháp chi phí có bước: Trong đấu giá oto Toyota Camry2.4 sử dụng năm, giá khởi điểm 500 trđ, nhà đầu tư đặt sau: sai đung Chi phí bước 500 trđ - Ơng A đặt mua giá 505 trđ - Ông X, Y, Z đặt mua giá 510 trđ - Ông B đặt mua giá 530 trđ Kết thúc phiên đấu giá, ông B mua đc oto với giá 530 trđ Đâu giá trị trường oto trên? Trong điều kiện thẩm định viên cần phải sử dụng giá trị phi thị trương làm sở định giá tài sản: Trong hạch tốn, kế tốn, máy móc thiết bị đc chia thành loại: Trong hoạt đông mua bán, trao đôi tài sản, định giá tài sản nhằm mục đích: Thị trương khơng điển hình hay khơng bình thương Giup cho bán xác định giá bán mua định giá mua; Thiết lập sở cho việc trao đôi tài sản với tài sản khác 20 Trong hoạt động phát triển tài sản đầu tư, Để so sánh với hội đầu tư vào tài sản định giá tài sản nhằm mục đích: khác định khả đầu tư Trong hoạt đông quản ly nhà nước; định giá tài - Xác định giá sàn phục vụ đấu thầu, sản nhằm mục đích: đấu giá tài sản cơng - Để tịa án định phân chia tài sản xử án - Để tính thuế tài sản đươc bán để thừa kế xác định giá trị bôi thương thu hôi tài sản Ủy ban tiêu chuân thâm định giá quốc tế (IVSC) Ước tính định nghĩa giá trị số tiền………….của hàng hóa dịch vụ thời điểm định: Uy tín kinh doanh đánh giá c khách Đung hàng s ản phẩm doanh nghiệp, lại đươc hình thành nhiều yếu tố khác từ bên doanh nghi ệp như: Do chất lương sản phẩm cao, trình đô lực quản trị kinh nghiệm giỏi, thái ph ục vụ t ận tình nhân viên Vai trò định giá tài sản kinh tế - Góp phần phân bổ tối ưu nguồn lực thị trường: - Thúc hội nhập kinh tế quốc tế - Tư vấn định - Làm minh bạch thị trường Vận dụng nguyên tắc đóng góp định giá Khi đánh giá tơ hơp tài sản không đươc tài sản cần chu y: công giá trị tài sản riêng lẻ lại với Việc đưa khái niệm “ Giá trị hàng hóa” cho Giá trị pháp C.Mác phát triển quy luật mà cho pháp giải thích cách rõ ràng chất trình trao đổi hàng hóa kinh tế tư chủ nghĩa? Việc quy định trách nhiệm mặt chuyên môn Thiệt hại mặt chất cung nhằm ngăn ngừa điều xẩy khách hàng? Việc sử dụng cao tốt lô Doanh thu cao lô đất đất việc sử dụng dẫn đến kết là: Việc xác định sở giá trị thẩm định giá Phù hơp với mục đích định giá; Theo quy cần: định pháp luật 21 Ý nghĩa chủ quan giá trị đánh Chủ quan cảu người giá trị tài sản? Ý nghia Khách quan giá trị công Thị trương nhận… giá trị tài sản 22 ... phí tạo tài sản tương tự tài sản cần định giá dựa sở? thẩm định giá Phương pháp đầu tư có ưu điểm? 13 Phương pháp giá trị tài s ản gọi phương pháp giá trị n hay mơ hình định giá tài sản đươc... tế tài sản dựa việc đánh giá ……của tài sản nhiều dựa vào khả có th ể mua bán tài sản thị trường: Giá trị tài sản sử dụng thương đươc áp - Những tài sản có tính chất chun dụng cho: dùng - Tài sản. .. có mua Giá trị tài sản sử dụng: Là loại giá trị phi thị trường Giá trị tài sản: Là biểu tiền lơi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể mơt thơi điểm định Giá trị thị trường tài sản là: Mức giá ước