ĐỊNH GIÁ tài sản EG34.042

ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34.042 A Australia có lịch sử phát triển dịch vụ thẩm Gần 100 định giá năm? B Ba khái niệm giá trị, giá cả, chi phí có điểm giống nhau? Ba khái niệm giá trị, giá cả, chi phí có điểm khác nhau? Bản chất định giá tài sản là: Bất đợng sản Bất đợng sản có tính khan do: Bất động sản tài sản không di dời được, bao gờm: Hai Ba Ước tính giá trị tài sản tài sản không di dời được Tất phương án Đất đai; nhà ở, cơng trình gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định BĐS cần định giá khu nhà xưởng Diện 9,183 trđ tích 4.000m2, sử dụng tối ưu xây dựng nhà liền kề để bán, diện tích 60m2/căn, diện tích sàn xây dựng 210m2/căn Tỷ lệ sử dụng đất theo quy định: 75% Tổng chi phí phát triển BĐS 38.268 trđ Giá bán nhà: 1,5 tỷ (gía tốn) Vậy giá 1m2 đất ước tính là: Báo cáo định giá cần phải nêu: Tất phương án Báo cáo định giá cần nêu: Tất phương án Báo cáo định giá văn người định giá lập để nêu rõ ý kiến thức quy trình định giá, mức giá ước tính (thể tiền vật ngang giá khác) tài sản mà khách yêu cầu định giá Báo cáo kết định giá phải thể thông tin chứng logic, hợp lý theo thực tế, mang tính mơ tả dựa cụ thể để thuyết minh mức giá tài sản định giá Những thông tin phải được trình bày theo mợt trình tự Báo cáo kết thẩm định giá văn Nhà định giá lập do: Báo cáo kết thẩm định giá (hay gọi báo cáo thẩm định giá) văn thẩm định viên lập: Bí mật Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên không được tiết lộ thông tin, liệu thực tế khách hàng hay kết thẩm định giá với người nào, trừ trường hợp được khách hàng pháp luật cho phép Bước quy trình ĐG BĐS cần xác định rõ vấn đề Bước quy trình ĐG BĐS phân tích tài liệu Cần tiến hành loại phân tích Bước quy trình định giá BĐS Để đáp ứng u cầu, mợt báo cáo định giá văn cần trình bày đủ nội dung Đúng Đúng 10 C C.Mác khẳng định rằng; Hàng hố có tḥc tính? Các bước tiến hành phương pháp chi phí có bước? Các bước tiến hành phương pháp chi phí Đối với bất đợng sản: tḥc tính Bước 1: Ước tính giá trị lơ đất trống, Bước 2: Ước tính chi phí để xây dựng cơng trình xây dựng đất; Bước 3: Ước tính hao mịn giá trị hao mịn lũy kế; Bước 4: Ước tính giá trị cơng trình xây dựng; Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản cần thẩm định giá cách cộng (+) kết bước kết bước Các bước tiến hành phương pháp chi phí Bước 1: Đánh giá tịan diện tình trạng với máy móc thiết bị: MMTB cần thẩm định giá; Bước 2: Ước tính chi phí tái tạo chi phí thay để sản xuất đưa MMTB vào sử dụng; Bước 3: Ước tính hao mịn hữu hình, hao mịn vơ hình giá trị hao mịn lũy kế MMTB Bước 4: Ước tính giá trị MMTB cách lấy kết bước trừ (-) kết bước Các bước tiến hành thẩm định giá theo Bước 1: Xác định tổng doanh thu bán hàng phương pháp lợi nhuận: cung cấp dịch vụ; Bước 2: Xác định tổng chi phí; Bước 3: Xác định thu nhập Các bước tiến hành theo phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF): Các bước tiến hành theo phương pháp vốn hóa trực tiếp: Các bước tiến hành phương pháp so sánh: Các bước tiến hành phương pháp thặng dư: Các loại giá trị phi thị trường: thực từ bất động sản; Bước 4: Áp dụng công thức để tìm giá trị bất đợng sản Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác BĐS.- Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác BĐS.- Bước 3: Ước tính thu nhập rịng hay dịng tiền từ doanh thu chi phí.- Bước 4: Ước tính giá trị thu hời BĐS vào cuối kỳ.- Bước 5: Ước tính tỷ suất vốn hóa thích hợp.- Bước 6: Xác định giá trị BĐS công thức nêu - Bước 1: Ước tính thu nhập BĐS mang lại Mỗi loại thu nhập ứng với loại tỷ suất vốn hóa thích hợp.- Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập.- Bước 3: Áp dụng cơng thức vốn hóa trực tiếp Bước 1: (Tìm kiếm thu thập thông tin liên quan)Nghiên cứu thị trường để có thơng tin giá giao dịch, giá niêm yết giá chào bán yếu tố so sánh tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá, giao dịch thành công mua, bán thị trường Bước 2: Kiểm tra phân tích thơng tin, Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn; Bước 4: Tiến hành điều chỉnh; Bước 5: Xác định mức giá tài sản cần thẩm định Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt hiệu dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi điều kiện tài sản mang lại giá trị cao cho dự án; Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển dự án, chuyển đổi tổng doanh thu giá thời điểm cần thẩm định giá Bước 3: Ước tính chi phí đầu tư để tạo doanh thu phát triển dự án, chuyển đổi chi phí đầu tư giá thời điểm cần thẩm định giá; Bước 4: Ước tính giá trị thặng dư cho đất vào chênh lệch kết tính tốn bước bước 3.V = DT – CP - Giá trị tài sản sử dụng; - Giá trị tài sản có thị trường hạn chế: Các loại hình doanh nghiệp kinh + Công ty cổ phần+ Công ty trách nhiệm tế thị trường là: hữu hạn+ Công ty hợp danh+ Doanh nghiệp tư nhân Các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế số 1, Đúng số số được xem phần hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, bới ứng dụng cụ thể hướng dẫn cho hoạt đợng thẩm định giá có xuất phát điểm tiêu chuẩn thẩm định giá Các trường hợp áp dụng phương 1- Các tài sản có giao dịch phổ biến thị pháp so sánh: trường;2 - Tài sản được tiêu chuẩn hoá mặt thiết kế kỹ thuật, được sx hàng loạt; 3Tài sản phục vụ mục đích liên doanh, mua bán, chuyển nhượng, chấp, hạch toán, kế toán Các yếu tố khách quan ảnh hưởng đến giá trị tài sản gồm yếu tố? Cái định giá chứng khốn? Câu trả lời đơn giản giá trị doanh nghiệp ; *Đúng Căn điều chỉnh phương pháp so sánh: Dựa vào chênh lệch yếu tố so sánh TS so sánh TS cần thẩm định giá Căn vào hàng hố bất đợng sản thị trường gồm thị trường? Căn vào mức đợ kiểm sóat nhà Nước, có loại thị trường bất đợng sản? Căn vào trình tự tham gia thị trường gồm thị trường Câu sau mô tả TỐT NHẤT Tất phương án được xem xét công tác thẩm định giá? Cơ sở nguyên tắc cung cầu là: Giá trị cầu cung thị trường tài sản tỷ lệ thuận với yếu tố … tỷ lệ nghịch với yếu tố … Chất lượng sản phẩm doanh nghiệp Trình đợ kỹ thuật, cơng nghệ máy móc phụ tḥc vào yếu tố thiết bị, trình đợ kỹ thuật tay nghề người lao động Chi phí: Là mợt thực tế lịch sử mợt hàng hóa hay dịch vụ được hồn tất Chi phí: Là số tiền cần thiết chi để mua, sản xuất, chế tạo MMTB Chi phí: Là số tiền cần có để tạo sản xuất hàng hóa dịch vụ Chính trực Thẩm định viên phải thẳng thắn, trung thực có chứng kiến rõ ràng phân tích yếu tố tác đợng thẩm định giá Chi phí tái tạo: Là chi phí hành phát sinh việc chế tạo mợt máy móc thay giống hệt máy móc mục tiêu cần thẩm định Chủ sở hữu tài sản: Có thể cá nhân, pháp nhân chủ thể khác Chúng ta chủ trương xây dựng phát triển Từ sau Cách mạng tháng năm 1945 cho chế kinh tế kế hoạch hoá tập trung vào đến giải phóng hịan tịan miền Nam, thời kỳ nào? thống đất nước trước đại hợi Đảng tồn quốc lần thứ VI năm 1986 Chứng thư thẩm định giá Là văn doanh nghiệp tổ chức thẩm định giá lập nhằm công bố cho khách hàng bên thứ ba nội dung liên quan đến kết thẩm định giá tài sản Chứng thư định giá được lập thành: Có người hỏi mua mảnh đất, mức 2,3 tỷ giá trả người lần lượt tỷ, 2,1 tỷ, 2,2 tỷ, 2,3 tỷ Hãy xác định cách SDTNVHQN? Có tiêu chuẩn tài sản cố định vơ hình? Có tiêu chuẩn tài sản đáp ứng Tài sản cố định hữu hình Có giá trị lớn Giá trị bất đợng sản thường cao giá trị đất chi phí xây dựng cơng trình đất khó từ đặt vấn đề? Có bước tiến hành định giá máy móc thiết bị theo phương pháp so sánh trực tiếp? Có bước tiến hành sử dụng công thức BERIM định giá? Có cách phân biệt bất đợng sản? Có đặc điểm chủ yếu bất đợng sản? Có đặc tính pháp lý giá trị? Bốn Có điều kiện cho thị trường cạnh tranh hịan hảo? Có khái niệm giá phi thị trường thường đúng? Có nguyên tắc thẩm định giá kinh tế thị trường? Có phương pháp giảm giá ? Có phương pháp tiến hành phương pháp thu thập? Có phương pháp ước tính chi phí? Có thể định nghĩa giá trị tài sản biểu lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể mợt thời điểm định Cổ phiếu chứng xác nhận quyền sử hữu cổ đông công ty cổ phần Cổ phiếu đa rạng phong phú, khác hẳn với trái phiếu, cổ phiếu xác định trước khoản thu nhập hình thức lợi tức cổ phiếu Cổ phiếu lại khơng có thời điểm đáo hạn, cổ đơng nhập phần vốn doanh nghiệp lý, phá sản bán lại cổ phiếu vào thời điểm tương lai Cơ sở nguyên tắc cung cầu: Tiền Đúng Đúng Căn chủ yếu phổ biến việc thẩm định giá trị tài sản dựa vào giá trị thị trường Cơ sở nguyên tắc cung cầu: Giá trị thị trường tài sản lại tỷ lệ thuận với yếu tố cầu tỷ lệ nghịch với yếu tố cung Cơ sở nguyên tắc đóng góp: Khi kết hợp tài sản với tổng giá trị cao tổng giá trị tài sản đơn lẻ Cơ sở nguyên tắc dự tính lợi ích tương Xuất phát trực tiếp từ khái niệm giá trị tài lai: sản Cơ sở nguyên tắc sử dụng tốt người ta đánh giá, định đầu tư có hiệu nhất: dựa lợi ích cao mà tài sản mang lại Cơ sở nguyên tắc thay thế: Những người mua thận trọng không trả nhiều tiền để mua mợt tài sản đó, tốn tiền mua một sản phẩm tương tự Cơ sở giá trị phi thị trường được áp dụng để định giá máy móc, thiết bị mục đích? Cơ sở giá trị thị trường được áp dụng để định giá máy móc, thiết bị mục đích? Cơ sở phi thị trường giá trị: Là biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể mợt thời điểm định Cố định vị trí Bất đợng sản khơng thể di dời được Từ đặt vấn đề? Đ Dựa vào tỷ số PER để xác định giá trị DN Đúng phương pháp mang nặng tính kinh nghiệm Nhưng lại được sử dụng mợt cách phổ biến thị trường tài giới để ước lượng nhanh giá trị mợt chứng khốn Doanh nghiệp là: Tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định được đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật nhằm thực hoạt động kinh doanh Doanh nghiệp có đặc trưng đây? Quy mơ cấu tài sản doanh nghiệp khác Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá Đúng thẩm định viên phải tôn trọng chấp hành pháp luật Nhà Nước trình hành nghề Thẩm định viên phải người có đạo đức tốt, có lực chuyên môn kinh nghiệm cần thiết để tiến hành thẩm định giá tài sản Độc lập nguyên tắc hành nghề Đúng doanh nghiệp thẩm định giá thẩm định viên; Đối tượng định giá tài sản bao gồm: Động sản, bất động sản, doanh nghiệp quyền sở hữu tài sản Đối tượng điều chỉnh phương pháp so Là giá bán giá giá quy đổi đơn vị sánh so sánh chuẩn Đối tượng nghiên cứu mơn học gì? Là khái niệm, quan điểm, quy trình, nguyên tắc phương pháp định giá tài sản Đối tượng thẩm định giá thông thường Giá trị lớn tài sản có tính chất mà u cầu thẩm định viên phải thận trọng, tỷ mỷ xác hành nghề? Đối với đất đai Về mặt lý thuyết có hình thức chiếm giữ đất đai Đợng sản có đặc điểm Là khơng gắn cố định với mợt khơng gian, vị trí định di, dời được Động sản ? Là tài sản bất động sản Đơn vị so sánh chuẩn phân tích so Là đơn vị tính TS mà quy sánh: đổi theo đơn vị chuẩn để so sánh TS loại với Đánh giá Nội dung phương pháp so sánh thị trường lấy chi phí cho đơn vị kết cấu xây dựng cơng trình tương tự gần với số đơn vị kết cấu xây dựng cơng trình mục tiêu Đặc điểm động sản: Đặc điểm chủ yếu bất đợng sản: Nhân Có thể di dời được - Cố định vị trí: - Tính bền vững: - Tính khan hiếm: - Tính khác biệt: - Có giá trị lớn: - Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Đặc điểm Tài sản tương tự: ( Có đặc điểm): Có đặc điểm vật chất giống nhau, Có thơng số kinh tế, kỹ thuật tương đờng, Có chức năng, mục đích sử dụng, Có chất lượng tương tự nhau, Có thể thay cho sử dụng Đặc trưng thẩm định giá: - Thẩm định giá cơng việc ước tính giá trị tài sản thời điểm đánh giá;- Thẩm định giá địi hỏi tính chuyên môn nghiệp vụ thẩm định giá;- Giá trị tài sản được biểu hình thái tiền tệ;- Thẩm định giá cho mợt u cầu, mục đích định;Xác định một thời điểm, địa điểm cụ thể, một thị trường định với điều kiện định; Được thực dựa sở sử dụng liệu, yếu tố thị trường Đặc trưng việc thẩm định giá: Là cơng việc ước tính giá trị tài sản Đặc trưng doanh nghiệp: - Là một loại hàng hóa; - Mỗi doanh nghiệp mợt tài sản nhất: Doanh nghiệp một tổ chức kinh tế; - Doanh nghiệp hoạt đợng mục tiêu lợi nhuận Đợng sản tài sản: Không phải bất động sản Định giá tài sản có vai trị: Tất phương án Định nghĩa thẩm định giá có đặc trưng? Định giá thẩm định giá: Đều việc ước tính giá trị tài sản; Định giá thẩm định giá: Định giá Định giá tài sản thường nhằm mục đích sau đây: Định giá máy móc thiết bị qua sử dụng đối vơi máy móc, thiết bị được sử dụng theo thiết kế ban đầu, giá trị thực tế được xác định theo công thức nào? Định giá máy móc thiết bị qua sử dụng nhà chuyên mơn được đào tạo, có kinh nghiệm, có kiến thức có tính trung thực cao nghề nghiệp thực Đều cơng việc ước tính giá trị Là việc đánh giá giá trị tài sản phù hợp với thị trường một địa điểm, thời điểm định Trong hoạt động mua bán, trao đổi:+ Giúp người bán xác định giá bán.+ Giúp người mua định giá mua.+ Thiết lập sở cho trao đổi vật tài sản với tài sản khác Trong hoạt động tài tín dụng + Để sử dụng cho việc cầm cố hay chấp + Để xác định giá trị cho hợp đồng bảo hiểm tài sản+ Để xác định số tiền điều khoản cho thuê theo hợp đồng: Để giúp cho việc đặt tiền thuê xây dựng điều khoản cho thuê Trong hoạt động phát triển tài sản đầu tư + Để so sánh với hội đầu tư vào tài sản khác.+ Để định khả thực đầu tư Trong hoạt động quản trị doanh nghiệp + Để lập báo cáo tài hàng năm + Để xác định giá thị trường vốn đầu tư.+ Để xác định giá trị doanh nghiệp.+ Để mua bán, hợp doanh nghiệp.+ Để lý tài sản.+ Để có phương án xử lý tài sản cải cách doanh nghiệp Nhà nước Trong hoạt động quản lý nhà nước.+ Để xác định giá sàn phục vụ đấu thầu, đấu giá tài sản cơng.+ Để tính thuế tài sản bán để thừa kế + Để xác định giá trị bồi thường thu hồi tài sản + Để tòa án định phân chia tài sản xử án + Để tìm giá trị tính thuế hàng năm tài sản + Để xác định giá sàn sàn phục vụ phát tài sản bị tịch thu xung công quỹ Giá trị thực tế máy móc thiết bị = Nguyên giá xác định lại theo giá thị trường X lại tài sản thời điểm thẩm định giá ; *Chất lượng Giá trị thực tế máy móc thiết bị = Khối đối vơi máy móc, thiết bị không được sử dụng theo chức thiết kế ban đầu, khơng thể tận dụng được, giá trị thực tế máy móc thiết bị được xác định nào? Định giá máy móc thiết bị qua sử dụng đối vơi máy móc, thiết bị khơng sử dụng theo thiết kế ban đầu, tận dụng được mợt số bợ phận, giá trị thực tế máy móc thiết bị được xác định nào? Để đảm bảo không nhầm lẫn GTTT giá trị phi thị trường, IVSC quy định thẩm định viên thẩm định giá tài sản dựa theo tiêu chuẩn phi thị trường phải tn thủ mợt quy trình, bao gờm bước? Để vận dụng được nguyên tắc thay định giá tài sản, thẩm định viên cần phải lưu ý: Để hành nghề, thẩm định viên bắt ḅc phải có lực tối thiểu về: Để thiết lập mục tiêu thẩm định giá, thẩm định giá viên cần: Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối phương pháp so sánh: Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm phương pháp so sánh: Điều kiện áp dụng phương pháp chi phí: Điều kiện áp dụng phương pháp lợi nhuận: lượng phế liệu thu hồi …Đơn giá ; *Nhân Giá trị thực tế máy móc thiết bị = Giá bán thu hồi bộ phận tái sử dụng Giá phế liệu ; *Cộng 10 Phải nắm được thông tin thông tin, giá hay chi phí sản xuất loại tài sản tương tự vào thời điểm thẩm định giá Chuyên môn Xác định nhận thức mục đích định giá khách hàng áp dụng chênh lệch yếu tố so sánh lượng hóa thành tiền áp dụng chênh lệch yếu tố so sánh lượng hóa thành tiền - Thẩm định viên phải có đủ hiểu biết kỹ thuật kinh nghiệm; - Thẩm định viên phải nắm được vấn đề liên quan đến tuổi đời kinh tế, tuổi đời hiệu quả, hao mòn TS; - Thẩm định viên phải am hiểu nguyên lý hoạt động, cách thức chế tạo, nguyên vật liệu, sản xuất, chế tạo TS - Thẩm định viên giá phải am hiểu kiến thức kế toán doanh nghiệp để xác định doanh thu, chi phí hợp lý phát sinh loại hình kinh doanh tài sản Thẩm định viên giá phải xem xét, phân tích báo cáo tài doanh nghiệp năm liền kề trước, tính từ thời điểm cần thẩm định giá - Thẩm định viên giá phải tiến hành so sánh tiêu lợi nhuận, tiền thuê mặt doanh nghiệp cần thẩm định giá với tỷ lệ lợi nhuận, tiền thuê phổ thông thị trường doanh nghiệp tương tự Điều kiện áp dụng phương pháp so sánh: - Phải có thơng tin thị trường; - TS so sánh phải có tương đờng với TS cần thẩm định giá; - Thơng tin phải có đợ tin cậy cao; - Thị trường khơng có biến đợng q lớn; - Thẩm định viên phải có đủ kinh nghiệm, có hiểu biết TS nắm được tình hình thị trường vấn đề khác Điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư: TĐV cần phải có kiến thức, kỹ kinh nghiệm tốt để ước tính tất khoản mục khác Điều kiện áp dụng phương pháp thu nhập: TĐV phải có lực việc dự báo luồng tiền rủi ro tương lai Điều kiện hình thành mợt thị trường cạnh + Có vơ số người mua người bán +Có tranh hồn tồn: thể mua bán vào lúc nơi nào+ Các loại hàng hóa thay cho nhau+ Hàng hóa thơng tin được lưu thông tự + Mọi người nắm được điều kiện giao dịch Điều kiện hình thành thị trường cạnh tranh Hàng hóa thơng tin được lưu thơng tự hồn hảo: Điều kiện thu thập thơng tin Phương - Thông tin phải được thu thập từ kết pháp so sánh : giao dịch thành công thị trường; Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan theo thực tế giao dịch; - Đối với TS chào bán TS chào mua (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải có điều chỉnh hợp lý, tìm mức giá phù hợp trước sử dụng đưa vào làm mức giá so sánhThẩm định viên giá phải lưu giữ chứng giá TS Hồ sơ thẩm định giá G Giá cả: Phản ánh quan hệ trao đổi, mua bán hàng hóa Giá cả: Là mợt thuật ngữ được dùng để một số tiền được yêu cầu, được đưa được trả cho mợt tài sản, hàng hóa dịch vụ vào một thời điểm định Giá hàng hoá yếu tố định? yếu tố Giá là….mà người mua phải trả cho Khoản chi người bán Gía CIF nhập mợt thiết bị là(thuế 1.970,85 trđ suất thuế nhập thiết bị 0%) 100.000USD Chi phí vận chuyển 10 trđ, chi phí nguyên, nhiên, vật liệu 90 trđ …… Tỷ lệ hao mịn thiết bị 30% Gía trị thiết bị trên: Giá thị trường tài sản mức giá ước Sai tính được xác định theo phù hợp với giá thị trường được mua bán, trao tay theo mức giá phản ánh giá trị thị trường Giá thị trường …trao đổi ước tính tài Số tiền sản vào thời điểm thẩm định giá, một bên người bán sẵn sàng bán với một bên người mua sẵn sàng mua sau mợt q trình tiếp thị cơng khai ; Giá thị trường một tài sản mức gia ước Đúng tính được mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá, một bên người mua sẵn sàng mua một bên người bán sẵn sàng bán giao dịch mua bán khách quan đợc lập, điều kiện thương mại bình thường Giá thị trường: Mức gia ước tính được mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá, một bên người mua sẵn sàng mua một bên người bán sẵn sàng bán giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình thường Giá trị phi trị trường số tiền ước tính Cơng dụng kinh tế một tài sản dựa việc đánh giá ……của tài sản nhiều dựa vào khả mua bán tài sản thị trường: Giá trị tài sản: Là biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể mợt thời điểm định Giá trị bảo hiểm: Là giá trị tài sản được quy định hợp đờng sách bảo hiểm Giá trị mợt sản phẩm hàng hố hay dịch vụ tự tạo được trì quan hệ yếu tố? Giá trị tài sản sử dụng thường được Tất phương án áp dụng cho: Giá trị tài sản sử dụng: Là một loại giá trị phi thị trường Giá trị thực tế doanh nghiệp gồm: Tổng giá trị thực tế tồn bợ tài sản phục vụ sản xuất kinh doanh H Hạn chế phương pháp lợi nhuận? Hạn chế phương pháp so sánh: Hạn chế phương pháp thặng dư là: Hồ sơ định giá là: Lợi nhuận ước tính khơng phản ánh được mức độ thu nhập thực TS Kết phụ thuộc nhiều vào chất lượng thông tin Ước tính chi phí giá bán thay đổi tùy theo điều kiện thị trường Tài liệu có liên quan đến cơng việc định giá tài sản người định giá lập, thu thập, phân loại, sử dụng lưu trữ trình thực công việc định giá K Khi nhận biết tài sản: Cần xem xét đặc điểm pháp lý đặc điểm kinh tế - kỹ thuật tài sản Khi khảo sát trường BĐS: Cần kiểm tra, xác minh yếu tố thuộc nội yếu tố tḥc mơi trường bên ngồi bất đợng sản Khi xác định mức giá TS cần thẩm Tỷ lệ % điều chỉnh một yếu tố so sánh định theo phương pháp so sánh thì: nhỏ tốt M Mục đích hờ sơ định giá dùng để: Tất phương án Mục đích định giá tài sản: Tất phương án Một bất động sản nhà tầng, diện 20,89 trđ tích 36m2, diện tích sàn xây dựng 90m2, có giấy tờ hợp pháp được bán cách tháng với giá 860 trđ Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tương tự trđ/m2 Chất lượng lại nhà được xác định 60% Giá trị m2 đất ước tính là: Mợt dây chuyền sản xuất có đời sống kinh tế dây chuyền năm, thu nhập hàng năm dây chuyền 150 trđ giá trị lý sau năm 100 trđ.(lãi suất tiền vay 1%/ tháng) Gía trị dây chuyền trên: Mợt mảnh đất dùng trồng rau cho thuê, xây khách sạn có giá trị thu nhập lần lượt 90 trđ, 120 trđ 180 trđ năm Như mảnh đất được sử dụng tốt hiệu nhất: Một nhà khơng có garage được bán với giá tỷ đờng, có garage bán được với giá 3,3 tỷ đờng Chi phí xây dựng garage 100 trđ Khi giá trị garage được thừa nhận là: Một tài sản đầu tư dự kiến đem lại thu nhập hàng năm 300 trđ, thời gian đầu tư vơ hạn, tỷ suất vốn hóa 15% Giá trị tài sản là: Mợt thiết bị có tuổi đời kinh tế 10 năm, tuổi đời thực tế năm Trong trình sử dụng, tu, bảo dưỡng khơng quy trình nên làm tuổi đời kinh tế dây chuyền giảm năm Tỷ lệ hao mịn thiết bị là: Mợt đặc điểm bất động sản là: 519,15 trđ Xây khách sạn 300 trđ 2.000 trđ 40% Có tính ảnh hưởng lẫn N Nội dung nguyên tắc dự kiến khoản lợi ích tương lai (LITL) giá trị một tài sản được định lợi ích …… tài sản mang lại cho nhà đầu tư Nội dung một bộ hồ sơ định giá phụ thuộc vào: Nhận định sau không đúng: Tương lai Mục đích định giá loại tài sản cần định giá Người định giá cần thu thập đầy đủ nguồn tài liệu, việc xếp hạng nguồn tài liệu công việc khách hàng Nhận định không đúng? Khi định giá bất động sản cần tính đến yếu tố tuổi thọ kinh tế Nhận định đâu không thị Thị trường cạnh tranh có vơ số người bán trường cạnh tranh? người mua “Nguyên tắc đóng góp” được hiểu là: Sự hay giảm sút một bộ phận làm cho giá trị tài sản tăng lên hay giảm Nguyên tắc áp dụng phướng pháp thu Nguyên tác tốt hiệu nhất, nhập: nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc dự tính khoản lợi ích tương lai Nguyên tắc dự kiến lợi ích trogn tương lai Thẩm định giá lơ đất trống được áp dụng nhằm thẩm định giá trường hợp sau đây: T Tại thẩm định giá công việc ước Tất phương án tính? Tài sản tương tự tài sản: Có thông số kinh tế, kỹ thuật tương đờng, thay cho sử dụng Tài sản thẩm định một máy xúc lật nhãn - 4,76% hiệu LIUGONG ZL40B chất lượng lại 80% Máy bơm so sánh có chất lượng cịn lại 85% Chất lượng lại 80% được đánh giá 100%, 80% được đánh giá 105%, 80% được đánh giá 93% Tỷ lệ điều chỉnh theo chất lượng lại máy bơm so sánh là: Tại thẩm định giá công việc ước Tất phương án tính? Trong điều kiện thẩm định viên cần phải Thị trường khơng điển hình hay khơng bình sử dụng giá trị phi thị trường làm sở thường định giá tài sản: Trong hoạt động mua bán, trao đổi tài sản, Giúp cho người bán xác định giá bán định giá tài sản nhằm mục đích: người mua định giá mua; Thiết lập sở cho việc trao đổi tài sản với tài sản khác Trong hoạt động phát triển tài sản đầu Để so sánh với hội đầu tư vào tài sản tư, định giá tài sản nhằm mục đích: khác định khả đầu tư Trong hoạt động quản lý nhà nước, định giá Tất phương án tài sản nhằm mục đích: Trong một cuộc đấu giá oto Toyota 500 trđ Camry2.4 sử dụng năm, giá khởi điểm 500 trđ, nhà đầu tư đặt sau: Ông A đặt mua giá 505 trđ – Ông X,Y,Z đặt mua giá 510 trđ – Ông B đặt mua giá 530 trđ Kết thúc phiên đấu giá, ông B mua được oto với giá 530 trđ Đâu giá trị thị trường oto trên? Trên thực tế có nhiều bất đợng sản được Chi phí thiết kế xây dựng sử dụng cho mục đích riêng đặc biệt như: nhà thờ, bệnh viện, trường học Trên thị trường xảy tượng mua bán bất động sản Việc định giá bất động sản thường sử dụng phương pháp đây? Thẩm định giá BĐS mà việc so sánh Lợi nhuận với BĐS tương tự gặp khó khan giá trị BĐS chủ yếu phụ thuộc vào khả sinh lời BĐS rạo chiếu phim, nhà hát, khách sạn, nhà hàng, trạm xăng… thường sử dụng phương pháp đây? Thẩm định giá là: Việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường một địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ Quốc tế Thị trường cạnh tranh hồn hảo có đặc Giá thị trường không phụ thuộc vào điểm: định người bán người mua Thị trường độc quyền thị trường: Chỉ tồn một nhà cung cấp một loại sản phẩm Theo nội dung nguyên tắc sử dụng tốt Sử dụng tốt hiệu hiệu nhất, giá trị tài sản được thừa nhận điều kiện: Theo “Nguyên tắc thay thế”: Trong trường Sự cạnh tranh chi phí sản xuất tài hợp hai hay nhiều tài sản thay sản lẫn q trình sử dụng, giá bán có khả thực lớn tài sản chịu ảnh hưởng bởi: Theo nguyên tắc thay thế, giá trị tài sản Chi phí được đánh giá thông qua tài sản tương đương Theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá (1) mức giá ước tính; (2) sẵn sàng mua; (3) Việt Nam: Giá trị thị trường một tài sản (1) được mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá được xác định một bên người mua (2) một bên người bán (3) ; một giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thương mại (4) Theo lý thuyết Marketing, thị trường bao gồm: Theo kinh tế học, thị trường bao gờm: sẵn sàng bán; (4) bình thường Thị trường sản phẩm, thị trường khách hàng, thị trường khu vực Thị trường cạnh tranh hoàn hảo, thị trường cạnh tranh, thị trường độc quyền thị trường độc quyền nhóm Theo tiêu chuẩn IVSC: Thị trường Tự nguyện hàng hóa, dịch vụ được trao đổi, kinh doanh người mua người bán tiến hành hoạt động nào? Theo phương pháp so sánh: Tìm chứng được thừa nhận giá trị tài sản tương đương so sánh được thị trường Theo phương pháp chi phí: Gía trị bất động sản bao gồm giá trị lô đất trống giá trị cơng trình xây dựng Theo phương pháp thặng dư, giá trị bất Chênh lệch tổng doanh thu phát triển động sản cần định giá là: chi phí đầu tư để tạo doanh thu phát triển dự án được chuyển đổi thời điểm cần thẩm định giá P Phương pháp chi phí phương pháp thẩm Chi phí tạo mợt tài sản tương tự tài sản định giá dựa sở: cần thẩm định giá Phương pháp thu nhập phương pháp: Ước tính giá trị thị trường tài sản sở chuyển đổi khoản thu nhập ròng tương lai Phương pháp thu nhập được áp dụng Tất phương án trường hợp: Phương pháp lợi nhuận có bước tiến bước hành? Phương pháp so sánh không được áp dụng Tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm, tính trường hợp sau đây: toán mức tiền hỗ trợ, bồi thường Nhà nước Phương pháp thặng dư dựa giả thiết Người mua trả cho bất động sản sau đây: phần thặng dư sau dùng tổng doanh thu phát triển trừ tổng chi phí đầu tư để tạo doanh thu phát triển Phương pháp thặng dư phương pháp: Ước tính giá trị BĐS dựa phần đống góp vào dự án phát triển BĐS theo hướng tốt hiệu Phương pháp thặng dư một dạng đặc biệt phương pháp đầu tư, đòi hỏi phải quán triệt nguyên tắc định giá tài sản? Phương pháp so sánh trực tiếp phương giá trị thị trường tài sản tương tự vào pháp ước tính tài sản (máy móc, thiết thời điểm cần định giá bị) dựa sở phân tích mức giá dùng để so sánh với tài sản cần định giá giao dịch thành cơng thị trường Phương pháp vốn hóa trực tiếp: Áp dụng trường hợp thu nhập từ TS đầu tư qua năm không thay đổi số năm đầu tư vô hạn Q Quy trình định giá tài sản gờm: Quy trình định giá tài sản: Quyền sử dụng là: Quyền chiếm hữu là: Quyền sở hữu tài sản là: Quyền định đoạt là: bước Là mợt q trình có tính hệ thống logic, thể trình tự hành đợng, nội dung công việc người định giá Quyền khai thác cơng dụng hữu ích tài sản Quyền được nắm giữ, quản lý tài sản Sự quy định mặt pháp lý, cho phép chủ thể khả khai thác lợi ích từ tài sản Quyền được chuyển giao sở hữu tài sản, trao đổi, biếu tặng khơng thực quyền V Vận dụng nguyên tắc đóng góp định Khi đánh giá tổ hợp tài sản không được giá tài sản cần ý: cộng giá trị tài sản riêng lẻ lại với Việc sử dụng cao tốt một Doanh thu cao lô đất lô đất việc sử dụng dẫn đến kết là: Việc xác định sở giá trị thẩm định Phù hợp với mục đích định giá; Theo quy giá cần: định pháp luật S So sánh chi phí chi phí thay thế? Nhỏ ... Đợng sản tài sản: Không phải bất động sản Định giá tài sản có vai trị: Tất phương án Định nghĩa thẩm định giá có đặc trưng? Định giá thẩm định giá: Đều việc ước tính giá trị tài sản; Định giá. .. dụng Đặc trưng thẩm định giá: - Thẩm định giá cơng việc ước tính giá trị tài sản thời điểm đánh giá; - Thẩm định giá địi hỏi tính chun môn nghiệp vụ thẩm định giá; - Giá trị tài sản được biểu hình... thẩm định giá tài sản Độc lập nguyên tắc hành nghề Đúng doanh nghiệp thẩm định giá thẩm định viên; Đối tượng định giá tài sản bao gồm: Động sản, bất động sản, doanh nghiệp quyền sở hữu tài sản