CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CHUNG CƯ
Khái niệm chung
1.1.1 Khái niệm nhà chung cư
Nhà chung cư là loại hình nhà ở có từ 2 tầng trở lên, bao gồm nhiều căn hộ và có lối đi, cầu thang chung Mỗi căn hộ có phần sở hữu riêng, trong khi các tiện ích khác như lối đi và hạ tầng là phần sở hữu chung Nhà chung cư có thể được xây dựng với mục đích để ở hoặc kết hợp giữa ở và kinh doanh.
Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;
Diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu thông qua các hình thức như mua bán, góp vốn, hợp tác đầu tư, hoặc các hình thức khác theo quy định pháp luật.
Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc phần diện tích thuộc sở hữu riêng.
Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:
Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều này;
Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực trong nhà chung cư bao gồm các thành phần như khung, cột, tường chịu lực, tường bao, tường phân chia căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, cùng với các hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu.
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài được kết nối với nhà chung cư, ngoại trừ các hệ thống hạ tầng phục vụ mục đích công cộng hoặc thuộc sở hữu chung.
1 Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2014 diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;
Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được phê duyệt Những công trình này không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước "Chủ sở hữu phần sở hữu riêng" trong nhà chung cư là tổ chức hoặc cá nhân có quyền sở hữu hợp pháp phần sở hữu nhà riêng.
“Chủ sử dụng nhà chung cư” là chủ sở hữu hoặc tổ chức, cá nhân đang sử dụng hợp pháp phần sở hữu riêng trong nhà chung cư.
1.1.2 Phân loại nhà chung cư
Theo thông tư 14/2008/TT-BXD của Bộ Xây Dựng, nhà chung cư được phân thành các hạng sau:
Nhà chung cư hạng 1 (cao cấp) được định nghĩa là loại hình nhà ở có chất lượng cao nhất, đáp ứng đầy đủ các tiêu chí về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật và xã hội Bên cạnh đó, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và các điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng cũng đạt mức độ hoàn hảo.
Nhà chung cư hạng 2 được xác định là loại hình nhà ở có chất lượng sử dụng cao, đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, và hạ tầng kỹ thuật Ngoài ra, nó còn đảm bảo hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị hiện đại, cùng với điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn tương đối hoàn hảo.
Nhà chung cư hạng 3 được đánh giá có chất lượng sử dụng cao, đáp ứng đầy đủ yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc và hạ tầng kỹ thuật Ngoài ra, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện và trang thiết bị cũng đạt tiêu chuẩn khá, cùng với điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng hiệu quả.
Nhà chung cư hạng 4 là loại hình nhà ở có chất lượng sử dụng trung bình, đáp ứng các tiêu chuẩn về quy hoạch, kiến trúc và hạ tầng kỹ thuật Đồng thời, nhà chung cư này cũng đảm bảo các yêu cầu về hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý, đủ điều kiện để đưa vào khai thác và sử dụng.
Yêu cầu cụ thể đối với từng hạng nhà chung cư được quy định tại phụ lục 1
1.1.3 Vai trò của chung cư
Chung cư đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển đô thị hiện đại, đặc biệt trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng dẫn đến gia tăng dân số Sự gia tăng này đã tạo áp lực lớn lên quỹ đất, buộc Chính phủ và các nhà hoạch định chính sách phải tìm kiếm giải pháp Do đó, Nhà nước đã khuyến khích phát triển các dự án nhà chung cư cao tầng, với nhiều mô hình và kiểu dáng hiện đại, đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân Những khu nhà chung cư cao tầng không chỉ tạo diện mạo mới cho đô thị mà còn cải thiện hạ tầng kỹ thuật và xã hội, đồng thời góp phần hình thành đời sống đô thị văn minh và gắn kết giữa các hộ gia đình.
Hiện nay, Hà Nội đã phát triển nhiều khu chung cư lớn với hạ tầng hiện đại, bao gồm các tòa nhà cao tầng phục vụ đa dạng mục đích như nhà ở, cho thuê văn phòng và kinh doanh Sự phát triển này không chỉ đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân mà còn thúc đẩy thị trường văn phòng cho thuê.
Những quy định pháp lý về quản lý chung cư
1.2.1 Quản lý sử dụng nhà chung cư
Quản lý vận hành nhà chung cư
1 Quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm quản lý việc điều khiển, duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị (bao gồm thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết bị khác) thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung của nhà chung cư; cung cấp các dịch vụ (bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác) đảm bảo cho nhà chung cư hoạt động bình thường
2 Việc vận hành nhà chung cư phải do doanh nghiệp có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện.
Bảo trì nhà chung cư
1 Bảo trì nhà chung cư bao gồm việc duy tu bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa vừa và sửa chữa lớn nhà chung cư nhằm duy trì chất lượng của nhà chung cư. Việc bảo trì được thực hiện theo quy định tại Thông tư số 08/2006/TT-BXD ngày 24/11/2006 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn công tác bảo trì công trình xây dựng
2 Việc bảo trì nhà chung cư phải do tổ chức có tư cách pháp nhân và có chức năng về hoạt động xây dựng phù hợp với nội dung công việc bảo trì.
Cải tạo và phá dỡ nhà chung cư
Việc cải tạo, phá dỡ nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại Điều 81,
Điều 83, 84, 85, 86, 87, 88 và 89 của Luật Nhà ở cùng với Điều 55 và 56 của Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, cũng như Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 13/03/2007, tạo nền tảng pháp lý quan trọng cho việc quản lý và phát triển nhà ở tại Việt Nam.
“một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp”.
Lưu trữ hồ sơ nhà chung cư
Chủ sở hữu nhà ở, bao gồm cả chủ sở hữu nhà chung cư, có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ theo quy định tại khoản 2 Điều 66 của Luật Nhà ở.
Trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, việc lưu trữ hồ sơ với phần sở hữu chung được quy định như sau:
1 BQT có trách nhiệm lưu giữ và bảo quản các bản vẽ, hồ sơ nêu tại khoản 2 Điều này và cung cấp cho đơn vị bảo trì, quản lý vận hành nhà chung cư khi có yêu cầu Trường hợp chưa thành lập được BQT thì Chủ đầu tư hoặc đơn vị đang quản lý nhà chung cư có trách nhiệm lập, lưu trữu hồ sơ và bàn giao choBQT khi Ban này được thành lập.
2 Hồ sơ lưu trữ bao gồm bản vẽ hoàn công và các hồ sơ có liên quan đến quá trình bảo trì, vận hành nhà chung cư Đối với nhà chung cư đưa vào sử dụng trước ngày Luật nhà ở có hiệu lực thi hành mà không có bản vẽ hoàn công thì Chủ đầu tư hoặc đơn vị đang quản lý nhà chung cư hoặc BQT phải khôi phục, đo vẽ lại
Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư
1 Mọi nhà chung cư đều phải có Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư với những nội dung chính như sau: a) Trách nhiệm của các tổ chức (Chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý nhà chung cư, doanh nghiệp quản lý vận hành và BQT) trong quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định của Quy chế này; b) Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu hoặc người sử dụng hợp pháp nhà chung cư; c) Các hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư; d) Các khoản phí, mức phí phải đóng góp dùng cho công tác quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư và các loại phí hợp lý khác; đ) Xác định danh mục, vị trí, diện tích và quy mô các phần sở hữu riêng trong nhà chung cư; phần sở hữu, sử dụng chung trong và ngoài nhà chung cư; e) Quy định về việc sửa đổi, bổ sung Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư và một số quy định khác.
2 Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu a) Trường hợp nhà chung cư được bán từ ngày Quy chế này có hiệu lực thi hành, trước khi bán, Chủ đầu tư xây dựng Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định tại khoản 1 Điều này và thông báo cho Bên mua Bản nội quy này được đính kèm theo và là một phần không thể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ, diện tích thuộc phần sở hữu riêng của nhà chung cư. b) Trường hợp nhà chung cư được bán trước ngày Quy chế này có hiệu lực thi hành thì Chủ đầu tư hoặc BQT (nếu đã thành lập) hoặc đơn vị đang quản lý nhà chung cư có trách nhiệm soạn thảo Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định tại khoản 1 Điều này để thông qua trong Hội nghị nhà chung cư Trong trường hợp này, Bản nội quy phải phù hợp với nội dung quyết định đầu tư, nội dung dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt (nếu có) và những thoả thuận, cam kết bằng văn bản giữa Bên bán và Bên mua khi ký hợp đồng mua bán căn hộ, diện tích thuộc phần sở hữu riêng của nhà chung cư (nếu có)
3 Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu
Chủ sở hữu nhà chung cư cần dựa vào các quy định tại khoản 1 Điều này để xây dựng Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư, đảm bảo phù hợp với điều kiện thực tế của từng chung cư và công khai thông tin này tới người sử dụng.
1.2.2 Cơ cấu, tổ chức quản lý sử dụng nhà chung cư
Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong tổ chức quản lý sử dụng nhà chung cư
Hội nghị nhà chung cư
Chủ đầu tư trong quản lý sử dụng nhà chung cư
Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư
1.2.3 Quản lý vận hành nhà chung cư
Hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư và nghiệm thu, thanh toán, thanh lý hợp đồng dịch vụ
Trách nhiệm và quyền hạn của doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư trong vận hành nhà chung cư
Kinh phí quản lý vận hành phần sở hữu chung nhà chung cư
1.2.4 Bảo trì nhà chung cư
Nguyên tắc bảo trì nhà chung cư
Mức kinh phí đóng góp để bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư
Quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư
1.2.5 Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, người sử dụng trong sử dụng nhà chung cư; những hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư
Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu trong sử dụng nhà chung cư
Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng không phải là chủ sở hữu nhà chung cư
Những hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư
Các hành vi bị nghiêm cấm theo Điều 23 của Quy chế này cần được Ban Quản trị (BQT), Chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà chung cư thông báo công khai và trực tiếp đến các tổ chức, cá nhân liên quan để đảm bảo mọi người đều nắm rõ và thực hiện đúng quy định.
1.2.6 Giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm
1 Các tranh chấp liên quan tới quyền sở hữu trong nhà chung cư do Toà án giải quyết.
2 Các tranh chấp về quyền sử dụng trong nhà chung cư được giải quyết trên cơ sở hoà giải nhưng phải đảm bảo các quy định của Quy chế này Nếu không hoà giải được thì chuyển Toà án giải quyết.
3 Tranh chấp về hợp đồng dân sự trong quá trình thực hiện quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định của Quy chế này thì xử lý theo quy định của pháp luật về hợp đồng dân sự.
1 Xử lý các hành vi vi phạm Quy chế này được thực hiện theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm trong quản lý sử dụng nhà.
2 Người lợi dụng chức vụ, quyền hạn làm trái các quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư thì tuỳ theo mức độ vi phạm sẽ bị xử lý hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự Người có hành vi vi phạm nếu gây thiệt hại về vật chất thì phải bồi thường.
Theo thông tư số 37/2009/TT-BXD của Bộ Xây dựng về Hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư:
Phương pháp xác đinh giá dịch vụ nhà chung cư
Tầm quan trọng của công tác quản lý chung cư
Trước đây, quản lý chung cư theo kiểu bao cấp dẫn đến tình trạng buông lỏng, gây ra nhiều vấn đề tiêu cực như người dân tự ý sửa chữa và cơi nới, làm ảnh hưởng đến kết cấu công trình Việc thiếu quy định và đầu tư cho sửa chữa, bảo trì nhà chung cư đã làm giảm tuổi thọ của nhiều tòa nhà, với một số nơi chỉ sử dụng được 50% tuổi thọ trước khi hư hỏng nặng Đặc biệt, các khu chung cư mới với hạ tầng đồng bộ và trang thiết bị hiện đại cần được quản lý chặt chẽ về sử dụng và bảo dưỡng Sự phát triển của đất nước và đời sống người dân ngày càng cao yêu cầu các khu chung cư phải kết hợp với hệ thống dịch vụ tiện ích đầy đủ và nâng cao công tác quản lý để duy trì vận hành hiệu quả Đây là nhiệm vụ cấp bách và cần thiết trong giai đoạn hiện nay.
THỰC TRẠNG QUẢN LÝ CÁC KHU CHUNG CƯ TẠI HÀ NỘI HIỆN NAY
Khái quát tình hình kinh tế- xã hội ở Hà Nội
Hà Nội, trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa và xã hội lớn nhất Việt Nam, sở hữu vị trí địa lý thuận lợi tại đồng bằng Bắc bộ bên sông Hồng Với địa hình bằng phẳng và khí hậu phân chia rõ rệt thành hai mùa: mùa mưa nóng ẩm và mùa khô lạnh, Hà Nội không chỉ là điểm đến hấp dẫn mà còn là đầu mối giao thông quan trọng kết nối với các tỉnh lân cận.
Phía Bắc: giáp tỉnh Thái nguyên, Vĩnh Phúc.
Phía Đông: giáp tỉnh Bắc Giang, Bắc Ninh, Hưng yên.
Phía Tây: giáp tỉnh Hòa Bình, Phú Thọ.
Phía Nam: giáp tỉnh Hà Nam và Hòa Bình.
Hình 2.1 Bản đồ hành chính Hà Nội
Diện tích của Hà Nội là 3.344,7 km 2 ; nằm trong 17 thủ đô lớn nhất thế giới.
Hà Nội, thủ đô của Việt Nam, được chia thành 12 quận: Đống Đa, Ba Đình, Cầu Giấy, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Thanh Xuân, Hoàng Mai, Tây Hồ, Long Biên, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm và Hà Đông.
Hà Nội có nền kinh tế phát triển mạnh với các ngành kinh tế mũi nhọn như công nghiệp, thương mại và dịch vụ Năm 2014, GRDP của Hà Nội ước tính tăng 8,8% so với năm trước, trong đó ngành dịch vụ tăng 9,6%, đóng góp 5,1% vào mức tăng chung Dân số toàn thành phố năm 2014 đạt 7.265,6 nghìn người, tăng 1,9% so với 2013, với dân số thành thị chiếm 48,9% và tăng 17,5% Sự gia tăng dân số tạo ra nhu cầu nhà ở cao, nhưng cũng dẫn đến các vấn đề về môi trường, giao thông và cung cấp nhà ở Mật độ dân cư không đồng đều, chủ yếu tập trung ở nội thành, trong khi ngoại thành có mật độ thấp Quá trình đô thị hóa khiến dân cư nông thôn đổ về thành phố, làm gia tăng áp lực lên hạ tầng và an ninh xã hội.
Dân cư Hà Nội phân bố không đồng đều với mật độ dân số trung bình đạt 1979 người/km² Khu vực nội thành có mật độ cao, lên tới 15.381 người/km², trong đó quận Đống Đa có mật độ cao nhất là 40.331 người/km² Ngược lại, khu vực ngoại thành chỉ có mật độ trung bình khoảng 1386 người/km², với một số huyện như Sóc Sơn, Ba Vì, Mỹ Đức có mật độ khoảng 1.000 người/km² Mật độ dân cư Hà Nội đang có xu hướng tăng theo tỷ lệ tăng dân số hàng năm, cùng với sự đô thị hóa khiến nhiều người từ nông thôn chuyển đến thành phố, dẫn đến sự gia tăng nhanh chóng về dân số, ảnh hưởng đến môi trường sinh thái và an ninh xã hội.
Bảng 2.1: Phân bố dân cư ở các quận, huyện trên địa bàn thành phố Hà
Nội năm 2013 (Nguồn: Tổng cục thống kê thành phố Hà Nội)
STT Quận, Huyện, Thị xã Dân số (nghìn người) Mật độ dân số
Tình hình phát triển chung cư tại các đô thị ở Hà Nội
Trong bối cảnh đô thị hóa mạnh mẽ, dân số Hà Nội tăng nhanh, đặc biệt tại khu vực nội đô, nhu cầu nhà ở trở nên cấp thiết Phát triển nhà chung cư được xem là giải pháp hiệu quả để đáp ứng nhu cầu này, cung cấp đủ nguồn cung nhà ở cho cư dân.
Theo báo cáo của Viện Khoa học Công nghệ và Kĩ thuật xây dựng Hà Nội và
Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, hiện nay trên địa bàn thành phố có khoảng 1.516 chung cư cũ, với quy mô từ 2 đến 5 tầng, hầu hết được xây dựng trong khoảng thời gian từ năm 1954 đến 1960.
Chung cư cũ tại Hà Nội, chủ yếu tập trung ở các quận Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Hoàn Kiếm, Hoàng Mai và Thanh Xuân, hiện đã hết niên hạn sử dụng Tình trạng xuống cấp của cơ sở hạ tầng đang trở thành mối nguy hiểm, đòi hỏi cần phải được cải tạo và xây dựng lại.
Năm 2015, thị trường bất động sản chứng kiến sự ra mắt của nhiều dự án chung cư mới, chủ yếu tập trung tại khu vực phía Tây, bao gồm các quận Cầu Giấy, Thanh Xuân và Nam Từ Liêm.
Khu vực Từ Liêm và Bắc Từ Liêm đang phát triển mạnh mẽ với nhiều dự án bất động sản đáng chú ý, như Goldmark City với khoảng 5.000 căn hộ và Sun Square trên đường Lê Đức Thọ, Mỹ Đình với hơn 400 căn.
Hà Nội đã phát triển nhiều chung cư cao tầng hiện đại, bao gồm Complex với khoảng 800 căn, The Centre Tower với khoảng 640 căn, Five Star Garden (Thanh Xuân) với khoảng 1200 căn, và Home City Trung Kính còn khoảng 600 căn sau thời gian mở bán Những dự án này cung cấp dịch vụ tiện ích, đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho hầu hết cư dân trong khu vực.
Hiện nay, sự phát triển các khu chung cư chủ yếu tập trung vào số lượng để đáp ứng nhu cầu của người dân, trong khi công tác quản lý vẫn chưa được chú trọng đúng mức.
Việc không tuân thủ các quy định của nhà nước về quản lý sử dụng nhà chung cư đang trở nên phổ biến, dẫn đến giảm tuổi thọ công trình và làm xấu đi cảnh quan khu vực Những mâu thuẫn giữa các hộ gia đình và giữa cư dân với chủ đầu tư cần được giải quyết để xây dựng một môi trường sống chung cư văn minh hơn.
GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ CÁC
Xây dựng mô hình quản lý phù hợp
Mô hình quản lý nhà chung cư hiện nay còn thiếu rõ ràng, dẫn đến sự chồng chéo giữa quyền hạn và trách nhiệm của chủ đầu tư và ban quản trị Việc đề ra một mô hình quản lý phù hợp sẽ tạo cơ sở pháp lý để giải quyết những mối quan hệ phức tạp giữa chủ đầu tư và cư dân, từ đó góp phần vào sự phát triển bền vững của đô thị.
Mô hình Hợp tác xã nhà ở tại khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính đã giải quyết được nhiều vấn đề cho cư dân với sự quản lý của Ban Quản trị (BQT) do dân bầu, cung cấp các dịch vụ như an ninh, vệ sinh và bảo trì với chi phí hợp lý Mô hình này đã được nhân rộng ra nhiều tòa nhà khác, đồng thời BQT đại diện cho cư dân yêu cầu chủ đầu tư đáp ứng các quyền lợi như xây dựng nhà văn hóa và bảo trì hạ tầng Tuy nhiên, mô hình tự quản này chỉ giới hạn trong phạm vi tòa nhà chung cư và không thể quản lý toàn bộ khu đô thị, đồng thời còn gặp khó khăn do thiếu hiểu biết và kinh nghiệm của người dân, dẫn đến tính bền vững của mô hình này còn hạn chế.
Tòa nhà Sông Đà Nhân Chính áp dụng mô hình quản lý tự quản do Ban Quản Trị (BQT) được bầu ra bởi các chủ sở hữu và người sử dụng, đã được UBND quận Thanh Xuân công nhận Mô hình này nhằm tăng cường hiệu quả quản lý và vận hành các khu chung cư, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của cư dân Sự hình thành của BQT không chỉ nâng cao điều kiện sống mà còn đảm bảo an toàn, an ninh trật tự, góp phần tạo dựng nếp sống văn minh đô thị và duy trì chất lượng cảnh quan, vệ sinh môi trường xung quanh Tòa nhà Sông Đà Nhân Chính.
Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, tính đến năm 2014, thành phố chỉ có 79 Ban Quản trị (BQT) nhà chung cư, quản lý 95 trong tổng số 478 tòa nhà cao tầng Trong 4 tháng đầu năm nay, đã có thêm 45 BQT được thành lập, nâng tổng số BQT lên 156, quản lý một lượng lớn các tòa nhà chung cư.
Theo quy định pháp luật, hiện có 259 nhà chung cư, nhưng chỉ 36% trong số đó đã thành lập Ban Quản Trị (BQT), gây khó khăn trong việc quản lý và vận hành Tại Hà Nội, nhiều khu đô thị và chung cư mới được đưa vào sử dụng, nhưng việc chưa có BQT đã dẫn đến nhiều vấn đề như quản lý cơ sở hạ tầng, bảo trì thang máy, hệ thống điện nước, và tình trạng lấn chiếm vỉa hè Ngoài ra, việc đảm bảo an ninh trật tự, vệ sinh môi trường và bảo vệ tòa nhà cũng gặp khó khăn do thiếu sự quản lý chuyên nghiệp và người ra vào tự do.
Thực tiễn quản lý chung cư tại Hà Nội đã mang lại nhiều bài học quý giá, cho thấy cần thiết phải nghiên cứu sâu hơn để tìm ra mô hình quản lý hiệu quả Việc này không chỉ giúp giải quyết các vấn đề pháp lý mà còn cải thiện mối quan hệ giữa chủ đầu tư và cư dân, từ đó nâng cao chất lượng sống trong các khu chung cư.
Nâng cao năng lực của bộ máy quản lý
Bố trí nhân lực hợp lý và nghiêm túc xử lý tình trạng quan liêu, tham nhũng, cũng như các hành vi vi phạm pháp luật để ngăn chặn việc trục lợi cá nhân là rất cần thiết.
Khi tuyển dụng cán bộ quản lý cần chú trọng về các tiêu chuẩn như:
Phẩm chất cần có bao gồm lối sống lành mạnh, trung thực và trong sáng Cần có ý thức đoàn kết nội bộ, tôn trọng những người xung quanh và chấp hành nghiêm chỉnh các quy định của pháp luật Đồng thời, không tham ô, tham nhũng tiền của dân là điều tối quan trọng để xây dựng một xã hội công bằng và văn minh.
Để nâng cao năng lực quản lý chung cư, cán bộ cần nắm vững các cơ chế, chính sách và luật pháp liên quan, cùng với sự hiểu biết về quy định và thông số kỹ thuật của tòa nhà Ngoài ra, họ cũng cần có kỹ năng giải quyết xung đột giữa các hộ gia đình và chủ đầu tư, đồng thời duy trì tinh thần ham học hỏi để bổ sung kiến thức lý thuyết và thực tiễn, từ đó cải thiện khả năng quản lý.