Giải pháp hoàn thiện công tác quản lý chất lượng công trình xây dựng chung cư cao tầng trên địa bàn thành phố hà nội

BQ GIAO DUC VA DAO TAO TRUONG DAI HOC XAY DUNG _—===== 55) GRGR - ina, ⁄ TRƯYIỆN (( TRƯỜNG ĐẠI HỌC Ì` \s XÂY DỰNG NGUYEN THI THUY ⁄ GIAI PHAP HOAN THIEN CONG TAC QUAN LY CHAT LƯỢNG CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG CHUNG CƯ CAO TANG TREN DIA BAN THANH PHO HA NOI Chuyên ngành: Kinh tế xây dựng Ma sé: 60.58.03.02 LUAN VAN THAC SY KINH TE me th /Tm UVES Obese Cán hướng dẫn: PGS.TS Lê Hồng Thái HÀ NỘI - 2013 MUC LUC DANH MỤC CÁC KỶ HIỆU, CÁC CHỮ VIỆT TẮTT . -. -c:c-ec2 M.9)58000985)00) 100/50 0500Ẻ53 CHƯƠNG 1: TONG QUAN LY LUAN VE QUAN LY CHAT LUOGNG 9:00)600009.40uv.9 ca 1.1 KHÁI NIỆM VỀ CHẤT LƯỢNG CỦA CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG VÀ 00001659009 (oxy) ca 1.1.1 Chất lượng cơng trình xây dựng -. 5c sc2s2222E22E2E2E2Ezrxerrree 1.1.1.1 Khái niệm chất lượng yếu tố chất lƯỢNG S25: 1.1.1.2 Chất lượng cơng trình xGy Aung cecccccccccccsccscssescesvesessessesseeees 15 1.1.1.3 Q trình hình thành chất lượng cơng trình xây dựng 18 1.1.2 Chat luong chung cu cao tang .ceeceeessesssesessessessessessessessesseesseeseeaees 19 1.1.2.1 Khái niệm phân loại nhà chung cư cao tầng - 19 1.1.2.2 Các tiêu chat long ChUNG CU eccccccscceccscescescessessessessessesseseese 20 1.2 QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG CHUNG CƯ CAO TẢNG - 22 1.2.1 Chức quản lý chất lượng chung cư cao tầng 22 1.2.2 Đánh giá công tác quản lý chất lượng chung cư ¿ 28 1.2.2.1 Các tiêu chí đánh giá cơng tác quản lý chất lượngchung cư 28 1.2.2.2 Các tiêu cụ thể công tác quản lý chất lượng chung cư 30 1.2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến kết công tác quản lý chất lƯỢNG CHHHĐ CH S2 E20 11115111 1191111111 1111111111015 11111 11th HH ng 31 CHUONG 2: CONG TAC QUAN LY CHAT LUONG CHUNG CU CAO TANG TREN DIA BAN HA NOI HIEN NAY ucecesscsecscsccecececeecseseceesucseeneareneens 36 2.1 KHAI QUAT TOAN CANH QUAN LY CHAT LUONG CHUNG CU CAO TẢNG TRỀN ĐỊA BÀN HÀ NỘI HIỆN NAY -5¿55sc5c+: 36 2.1.1 Sự phát triển mạnh mẽ chung cư cao tầng địa bàn Hà Nội 2.1.1.1 VỀ SỐ ÏƯỢNE 5E E221 2t tt rere 36 211.2 VE KiEU AGN eecceccccceccessesseessessessessesssssessessessessessesstsasessessieasetseenses 37 2.1.1.3 VỀ quy mô giá Cả c5 SE EEEEEEE2111211111211211211211 2122 37 2.1.2 Tình trạng chất lượng chung cư cao tầng địa bàn Hà nh" QLQ1 oun Une ummm oe 38 VE Quy NOAM eececcccccsscescessessvessevsessessvssessessessusssssessesiessisasecevesseee 38 2.1.2.2 Ve gidi phap thiét Ké cccccccccccccccscsssvesssesssessesssesssessvessvetssesevecseeten 4] 2.1.2.3 Vé chất lượng chung cư giai đoạn thi CƠNG: ị fe 2.1.2.4 Về chất lượng trình vận hành, khai thác 47 2.1.3 Quản lý Nhà nước chất lượng chung cư cao tầng xây 00801150: LẺ PP N9 49 1.1 0 n n6 6e 49 2.1.3.2 Cơ cấu nhiệm vụ hệ thong quan ly chat lượng xây dung 58 2.2 TONG HOP VE CAC TON TAI TRONG CONG TAC QUAN LY CHAT LƯỢNG CHUNG CƯ HIỆN NAY 52 52522 S22 22 E21 2E2EEerrrreree 63 2.2.1 Để xảy nhiều tình trạng cơng trình chung cư chất lượng 63 2.2.2 Nhiều doanh nghiệp chưa tổ chức hệ thống quản ly chất lượng 64 2.2.3 Thiếu nhanh nhạy, kịp thời, thường xuyên chủ thể quản lý nhà nước chất lượng cơng trình xây dựng -¿+ sz+zxvzxzzszrszez 64 2.2.4 Các quy định pháp lý chưa thực vào sống 65 2.2.5 Xã hội chưa nắm bắt thông tin hoạt động quản lý chung cư địa Đàn c1 n2 TH TH ke 65 2.3 PHAN TICH NGUYEN NHAN DAN DEN TINH TRANG KEM CHAT LUONG TAI CAC CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 65 2.3.1 Đối với tượng thiết kế không phù hợp có nguyên nhân 2.3.2.1 Thiếu vắng non yếu hệ thống quản lý chất lượng Z/227/1/8/134/1122 8P 68 2.3.2.2 Chức giám sát chủ thể chưa phát huy 70 2.3.3 Vì quy định pháp lý chưa thực tôn trọng 71 CHUONG 3: CAC GIAI PHAP HOAN THIEN CONG TAC QUAN LY CHAT LƯỢNG CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG CHUNG CƯ CAO TẢNG 73 3.1 GIẢI PHÁP HỒN THIỆN HỆ THƠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VẼ , 73 3.1.1 Bồ sung quy định pháp lý quản lý chất lượng chung cư 73 3.1.2 Sử dụng tư vấn quản lý tổng thé giai đoạn trình đầu tư xây Aung CHUNG CU ằằố 3.1.3 Tang ewong cong tae 1am sab Kay CIN 78 cnesnermnaws sows cans eens owes 79 3.1.3.1 Tạo điều kiện thúc day giảm sát độc lập -ò c5 55+ 55: 79 3.1.3.2 Giám sát tác giả thiết kế, đặc biệt công nghệ xây dựng MOT VA NIE AL Ha š 60 3.2 GIẢI PHÁP ĐÔI VỚI CÁC CHỦ THẺ THAM GIA PHÁT TRIÊN KINH 80 9.0s89si00/ce0 ỒỀầ 80 3.2.1 Xây dựng hệ thống quản lý chất lượng chung cư doanh nghiệp C1111 111 TH TH TT TH HT HT Ti HT nàn 80 3.2.2 Hình thành văn hóa chất lượng doanh nghiệp . .- 81 3.2.3 Phát triển nguồn nhân lực quản trị chat long wo esses 82 3.2.4 Trang bị công cụ phục vụ tốt cho công tác quản lý chất lượng 83 0007.900077 TAI LIEU THAM KHAO 84 85 DANH MUC CAC KY HIEU, CAC CHU VIET TAT ISO ND — CP QCXDVN QÐ - BXD TCXDVN TCVN TT -BXD : Tổ chức tiêu chuẩn hóa quốc tế : Nghị định — Chính phủ : Quy chuẩn xây dựng Việt Nam : Quyết định - Bộ Xây dựng : Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam : Tiêu chuẩn Việt Nam : Thong tu — Bo Xay dung DANH MUC HINH VE Hình 1.1: Quy trình quản lý chất lượng -+ 52222222+Ec£EeEeExerszrssred 1] Hình 1.2:Quản lý chất lượng theo giai đoạn dự án đầu tư xây dựng CONG tri ooo - áäắA4 24 Hinh 1.3 Banh xe IDDeMing c1 3221132111113 151111 8111011 re 27 Hình 1.4: Vịng trịn quản lý chất lượng DeMiing sccszczxscsd Zt MO DAU Sự cần thiết đề tài Xã hội ngày phát triển xu hướng tập trung dân cư đô thị ngày tăng Mức độ tăng trưởng mạnh mẽ cư dân đô thị với quỹ đất hạn hẹp làm cho việc xây dựng chung cư cao tầng trở thành xu hướng tất yếu Tính đến năm 2012, Hà Nội địa phương đầu nước phát triển nhà ở, với tong diện tích nhà đạt 139 triệu m, bình qn diện tích nhà đạt 20,8m”/đầu người, cao bình qn diện tích nhà nước (18,6m'/người) Điều đáng nói tổng diện tích loại nhà nói chung, tỷ lệ nhà chung cư Hà Nội cao nước, với ty lệ 16,64% Việc xây dựng khu chung cư vấn đề cấp thiết khơng riêng quyền Hà Nội mà mối quan tâm cư dân thành phố Sống chung cư trở thành trào lưu, giới trẻ Hà Nội Chung cư tạo điều kiện ổn định, thuận tiện đảm bảo an toàn cho cư dân làm việc tốt Các yếu tố giá hợp lý, thiết kế đại môi trường sống thoáng đãng khiến cho mặt hàng chung cư trở thành lựa chọn nhiều người dân Hiện nay, Nhà nước có chủ trương ưu tiên phát triển chung cư trọng công tác quản lý chung cư cao tầng thông qua quy định pháp lý tổ chức máy quản lý từ trung ương đến địa phương, từ quan đoàn thê đến cộng đồng Tuy vậy, thực tế, nhiều nơi nhiều chung cư có nhiều có nghiêm trọng lún sụt, bong tường, hỏa hoạn, ngập nước — dấu hiệu chất lượng - xảy Đây hậu non yếu công tác quản lý chất lượng công trình xây dựng Vì vậy, việc tìm biện pháp hồn thiện cơng tác quản lý chất lượng cấp bách Việc chọn đề tài: “ Œiđi pháp hoàn thiện cơng tác quản lý chất lượng cơng trình xây dựng chung cư cao tầng địa bàn Thành phố Hà Nội" mang tính thời cân thiệt Mục đích nghiên cứu Phân tích tình trạng chất lượng công tác quản lý chất lượng chung cư, từ đề xuất giải pháp hồn thiện công tác quản lý chất lượng chung cư cao tầng Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: công tác quản lý chất lượng chung cư cao tầng Phạm vi nghiên cứu: Hoạt động quản lý chất lượng chung cư xây địa bàn Hà Nội (chủ trương, sách, đơn vị quản lý Nhà nước có chức liên quan, doanh nghiệp tư xây dựng, nhà thầu xây dựng doanh nghiệp đầu tư phát triển quản lý vận hành chung cư) Phương pháp nghiên cứu Vận dụng phương pháp điều tra, phân tích nhân quả, định tính định lượng Nội dung nghiên cứu Nghiên cứu lý luận chất lượng quản lý chất lượng cơng trình xây dựng, đặc biệt chung cư cao tầng Thu thập số liệu thực tế phản ánh tham số (thành phần) nói trên, phân tích đánh giá trạng công tác quản lý chất lượng chung cư xây Hà Nội Phát vấn đề tồn quản lý chất lượng chung cư cao tầng đề xuất phương hướng giải Cấu trúc đề tài nghiên cứu: Mở đầu Chương I: Tổng quan lý luận quản lý chất lượng chung cư cao tầng Chương 2: Công tác quản lý chất lượng chung cư cao tầng địa bàn Hà Nội Chương 3: Các giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý chất lượng cơng trình xây dung chung cu cao tang Kêt luận kiên nghị CHUONG 1: TONG QUAN LY LUAN VE QUAN LY CHAT LƯỢNG CHUNG CU CAO TANG 1.1 KHAI NIEM VE CHAT LUONG CUA CONG TRINH XAY DUNG VA CHUNG CU’ CAO TANG 1.1.1 Chất lượng cơng trình xây dựng 1.1.1.1 Khái niệm chất lượng yếu tô chất lượng 1/ Một số định nghia chat luong: Cùng với phát triển xã hội, trình độ nhận thức người ngày tăng tuỳ theo góc độ xem xét, đánh giá vấn đề, tác giả tài liệu ngồi nước có quan niệm định nghĩa vẻ chất lượng sản phâm vừa thống vừa có số điểm khác định sau : - Theo TCVN 5814:1994: “Chất lượng tập hợp đặc tính thực thê có liên quan đến khả thực thể thoả mãn nhụ cầu nêu nhu cầu tiềm ân” - Theo tiêu chuẩn Trung Quốc (GB/T 10300.1- 88): “Chất lượng tơng hồ đặc trưng, đặc tính sản phẩm, q trình dịch vụ thoả mãn quy định đáp ứng yêu cầu (nhu cầu)” - Tổ chức Châu Âu kiểm soát chất luong (European Organization for Quatity Control) dinh nghia nhu sau: “Chất lượng mức phù hợp sản phâm yêu cầu người tiêu dùng” - ISO 9000:2000 coi “Chất lượng là tập hợp đặc tính thực thê tạo cho thực thê khả thoả mãn nhu cầu cơng bố cịn tiềm ẩn ” - Các nhà khoa học kinh tế học đưa ý kiến riêng họ, hạn Joseph M.Juran cho : “chất lượng phù hợp với mục đích sử dụng” 10 Từ định nghĩa quan niệm cho thấy chất lượng sản phẩm vừa có tính chủ quan, vừa có tính khách quan Một cách tổng quát coi chất lượng phù hợp với nhu cầu Ngoài nhu cầu khách hàng, người sử dụng sản phẩm, cần quan tâm đến nhu cầu xã hội, thé tuân thủ luật pháp ý nguyện cộng đồng Sự phù hợp thê ca ba phương diện, gọi tắt theo tiếng Anh 3P, là: - Performance: Kha nang su dung - Price: Gia ca thoa man, mong doi - Punctuallity: Dung thoi diém Rõ ràng chất lượng giá trị tuyệt đối, có đặc tính quan sát thấy đo lường để định lượng giá trị, có đặc tính cảm nhận thấy mà không đo lường Khái niệm “Nhu cầu” định nghĩa có loại: Một “nhu cầu rõ ràng” (còn gọi “nhu cầu nêu ra” hay “nhu cầu tường”) nhu cầu quy định tiêu chuẩn, quy phạm, yêu cầu kỹ thuật, văn hợp đồng tài liệu pháp lý khác; hai “nhu cầu tiềm ân” mong muốn khách hàng xã hội sản phẩm hay dịch vụ, đồng thời đề cập đến yêu cầu không cần quy định, khơng cần nói tới mà người hiểu công nhận Dù “nhu cầu tường” hay “nhu cầu tiềm ấn” chúng thay đổi theo thời gian, chuyền dịch theo thay đối hồn cảnh bên bên ngồi, loại văn phản ánh yêu cầu cần theo mà điều chỉnh “Sản phẩm” hay “dịch vụ” nói định nghĩa kết quả, q trình hình thành Cũng nói, sản phẩm hay dịch vụ chỉnh thể bao gồm q trình hình thành q trình sử dụng chúng Do đó, chất lượng không bao gồm chất lượng sản phẩm va chất lượng dịch vụ, mà bao gồm chất lượng hoạt động trình hình thành sử dụng sản phẩm hay dịch vụ 12 công tác thâm định định xây dựng quan quản lý nhà nước vệ xây dựng Tác giả luận văn cho rằng, vi phạm quy định kỹ thuật, pháp lý văn hóa hoạt động xây dựng chung cư nguyên nhân nêu bắt nguồn từ nguyên nhân bản, quan trọng thiếu minh bạch kịp thời thông tin chế thưởng phạt chưa thích đáng Thơng tin tượng chất lượng thường truyền bá nửa vời, có “mở đầu” (tức nêu tượng) có “kết luận” (tức xử lý sao), chưa nói đến cịn nhiều vi phạm mà xã hội biết đến Vì mà “xã hội có kinh nghiệm” quan sát để phát don vi, ca nhân làm hỏng, làm sai được? Mặt khác, việc ban hành pháp luật thực thi quy định pháp lý nước ta cịn “q nhân văn” Thực tế thấy trường hợp “treo nghề”, bị phạt nặng, xu hướng đạt trung bình “chịu đựng” bị khiến trách, phạt nhẹ tôn Giải quyệt tôt nguyên nhân nói hội đê chât lượng xây dựng chung cư nâng lên nắc bậc thang chất lượng 73 CHUONG 3: CAC GIAI PHAP HOAN THIEN CONG TAC QUAN LY CHAT LUQNG CONG TRINH XAY DUNG CHUNG CU CAO TANG 3.1 GIẢI PHÁP HOÀN THIEN HE THONG QUAN LY NHA NUGC VE NHÀ Ở 3.1.1 Bồ sung quy định pháp lý quản lý chất lượng chung cư Những năm qua, chung cư trở thành loại hình nhà phố biến đô thị ngày phát triển đa dạng Song, đến nay, hệ thống pháp luật Việt Nam chưa có quy định, đặc biệt chế tài, đủ mạnh để điều chỉnh mối quan hệ phức tạp loại hình nhà Khái niệm nhà chung cư ton cách sơ sài Luật Nhà nam 2005 việc thực thi pháp luật việc quản lý, sử dụng nhà chung cư thời gian qua nhiều khoảng trống Tại nước phát triển, chung cư cao tầng lựa chọn khơng người có trình độ văn hố cao, có thu nhập cao, Việt Nam, nhiều người giả khơng thích chung cư, khu hộ khơng có người quản lý Việc vận hành quản lý nhà chung cư (Điều 71, Luật Nhà năm 2005) phó thác tồn cho ban quản trị nhà chung cư - người đại diện để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp chủ sở hữu người sử dụng trình sử dụng nhà chung cư Trong đó, tổ chức khơng có quyền cần thiết đề thực thi nhiệm vụ quản lý vận hành nhà điều chỉnh mối quan hệ nhà chung cư Thiếu quy định cụ thể để điều chỉnh mối quan hệ việc lầu tư, xây dựng, quản lý, vận hành sử dụng nhà chung cư nguồn on cua mâu xảy liên tiệp chủ đầu tư người mua nhà 74 chung cư thời gian vừa qua Mâu thuẫn tích tụ theo thời gian tạo nên định kiến khơng tốt loại hình nhà Về lâu dài, bất cập cản trở việc triển khai chiến lược phát triển nhà đến năm 2020 Chính phủ Đề gỡ nút thắt, việc xây dựng luật nhà chung cư đòi hỏi thiết từ thực tế sống Luật chung cư xây dựng phát triển từ điều luật, quy định nghị định mà Chính phủ ban hành từ trước Theo tác giả luận văn, Luật chung cư phải đề cập rõ ràng cụ thể điểm sau: 1/ Quan diém chung Sở hữu, sử dụng, quản lý khu chung cư theo hướng chất lượng cao đại van đề cần nhận thức đưa vào văn pháp luật Việt Nam, khác với cách nhìn khu tập thê trước 2/ Quy định nhà chung cư trước đưa vào sử dụng phải đảm báo tiêu chí chất lượng, cụ thể là: - Về mặt quy hoạch: + Các khu chung cư phải xây dưng gần khu trường học, chợ, siêu thị đề tiện lợi cho gia đình sống + Khơng dé tình trạng chợ cóc tập trung khu chung cư làm cách quan đô thị, lại ảnh hưởng đến hạ tầng kĩ thuật khu chung cư + Khu chung cư phải cách xa điểm, cơng trình có sẵn dễ an tồn trạm xăng, dầu, kho chứa vật liệu dễ cháy, no, + Quyết định xây dựng chung cư phải tính đến mật độ dân số, đảm bảo công trình hạ tầng kỹ thuật dịch vụ dân sinh - Vệ kiên trúc, kêt câu: độ Vì yêu cầu kỹ thuật tiêu chuẩn thiết kế tải trọng tiêu huấn, tiêu chuẩn cấp điện, thang máy, nơi nạn phịng cháy, chữa háy quy định cho cơng trình theo mục đích sử dụng cơng rình nên chúng khác nhà chung cư tòa nhà văn phòng Vì ại khu chung cư nên cho thuê nhà làm văn phòng tầng (tầng 1) lề không ảnh hưởng đến thang máy lợi ích cơng cộng khác Igười dân sống tồ nhà Mặt khác, cần có tiêu chuẩn chi tiết cho nặt bằng, chiều cao tầng (phòng ở) cho phù hợp điều kiện khí hậu, người, :ăn hóa tiềm lực kinh tế đại đa số dân cư Việt Nam Không thể lịnh tùy tiện diện tích, chiều cao kết cấu nhà - Về thái độ giám sát chất lượng cơng trình: Trong khâu kiểm sốt, giám sát cơng trình chủ đầu tư phải có ghi rõ liều khoản trách nhiệm cơng tác Nếu để người dân ố cáo chất lượng cơng trình chủ đầu tư phải chịu trách nhiêm trước ›háp luật, phải bị tước giấy phép đầu tư Ngồi phải chịu trách \hiệm hình Ở nước ngồi, chất lượng cơng trình xây dựng giám định chặt :hẽ phát cô quan chức vào Ví dụ ại Nhật Bản cách vài năm phát loạt cơng trình khơng đảm ảo chất lượng có cấu kết Kiến trúc sư thiết kế với nhà thầu thi ông công ty giám định chất lượng (công ty giám định chất lượng tư nhân - Nhật cơng ty tư nhân hành nghề giám định) Với mục đích iảm giá thành sản phẩm công ty liên kết với kiến trúc sư chủ trì xiết kế "rút bớt" nguyên vật liệu từ khâu thiết kế (xin lưu ý hoản tồn hác với "rút ruột cơng trình" kiểu Việt Nam q trình thi cơng ồn tồn theo thiết kế, có điều thiết kế không đảm bảo khả ăng chống động đất mà thơi) Kết tất cơng trình có liên quan 76 đến Kiến trúc sư thiết kế nhà thầu vòng chục năm (khoảng 100 cơng trình lớn nhỏ) bị kiểm tra lấy mẫu tái giám định chất lượng Kết luận quan giám định nhà bị đỗ xảy động đất khoảng Š độ richter Kiến trúc sư chủ trì bị thu hồi giấy phép hành nghẻ bị truy tố đơn vị liên quan, chí cịn phải điều trần trước Quốc hội Một loạt cơng trình có chất lượng khơng đảm bảo nhà ở, khách sạn, chung cư cao tầng bị đóng cửa ngừng hoạt động (trong có số khách sạn tư nhân ba vừa khánh thành với vốn đầu tư năm bảy triệu đô) Bởi người dân tố cáo chủ đầu tư chất lượng cơng trình nhà nước nên xử phạt theo luật thật nặng dé lay day lam tam gương răn đe cho kẻ khác Tác giả luận văn thấy, Việt Nam cần có quy định kiểu pháp luật - Tổ chức dịch vụ quản lý nhà chung cư + VỀ mặt an ninh : khu chung cư phải đảm bảo an toàn cho nhứng người dân sống Mỗi khu nhà chung cư cần có | ban quan li (tuỳ thuộc vào số lượng hộ khu chung cư) Ban quản lí khơng thực cơng việc trơng xe, bảo vệ khu chung cư khỏi trộm cướp mà cần trải qua khoá đào tạo việc xử lí tình bất ngờ hoả hoạn, động đất Ngoài ra, họ nên nắm rõ khách khách vào, đến nhà Nếu khu nhà tái định cư, khu nhà cho người có thu nhập thấp dành cơng việc cho hộ khó khăn Như vừa tạo việc làm cho người lao động vừa thắt chặt tình hàng xóm hữư nghị người song cung | khu chung cu lai la co so tạo dựng yên tâm người sông 77 + Về mặt vệ sinh, mơi trường: Khu nhà phải có tầng hầm chứa rác dọn ngày Trước sân khu chung cư phải có vườn hoa xanh ban quản lí khu nhà chăm sóc 3⁄ Chế tài xử phạt Cần có quy định mức phạt nặng đồi tượng: - Đối với hành vi vi phạm quy định kỹ thuật pháp lý giai đoạn thiết kế, thi cơng, bên cạnh khung phạt tài chình nên cần có quy định với mức phạt nặng đối tượng - Về chủ thể tham gia vận hành chung cư giai đoạn dử dụng chung cư: + Đối với người dân sống khu chung cư Việc nhiều người sống đòi hỏi quy tắc trật tự cần thiết cho tất người Khu chung cư thật trở nên thân thuộc thành viên chung cư đếu gắng sức xây dựng sống chung tốt đẹp Bởi vậy, người dân thực hiên hành động sai, trái với điều nói phần nội dung luật phải chịu hình phạt hành chính, hình (được nêu rõ hồn cảnh rõ ràng) + Đối với chủ đầu tư Chủ đầu tư gần đầu mối vấn đề chung cư Và chủ đầu tư muốn vi phạm pháp luật Đôi họ phải làm giải tình theo cách có nhiều thông tư, nghị đỉnh, ban hành mà có nhiều điểm khơng rõ Bởi luật chung cư nên quy định rõ chế tài xử phạt chủ đầu tư trường hợp phát sinh mặt hành hình (nêu có) 78 3.1.2 Sir dung tw van quan ly tong thé giai đoạn trình đầu tư tây dựng chung cư Quá trình đầu tư diễn qua giai đoạn giai đoạn chuẩn bị đầu tư, giai loạn thực đầu tư giai đoạn kết thúc bàn giao đưa cơng cơng trình vảo sử dụng Như vậy, muốn quản lý tốt chất lượng cơng trình giai đoạn thi cơng shai quản lý tốt từ giai đoạn lập dự án, từ công tác khảo sát thiết kế xây dựng Tình trạng yếu quản lý dự án nước ta thiếu gười có đủ lực nhìn khái qt, nhìn liên thơng xun suốt dự án Người chủ nhiệm dự án chưa hình dung hết bước phải thực châu quản lý dự án Hiện nay, người quản lý dự án đến khâu nảo, biết châu đó, khơng xâu chuỗi thành hệ thống chỉnh thê Việc tách riêng khâu thiết kế thi công nhiều trường hợp làm cho công tác quản lý chất lượng, tiến độ chi phí xây dựng bị tách rời bị chi phối văn pháp quy riêng biệt Thí dụ quán triệt tinh thần Luật Đầu thầu Nghị định kèm chọn iơn vị tư quản lý phù hợp, vậy, đến giai đoạn đoạn thi công, chưa chu dau tu sé str dung don vi tu van hay ca nhan tu van da tham gia giai đoạn rước đề chuyền sang giai đoạn thực tiếp công tác quản lý thực dự án 1ay giám sát thi công Điều dẫn đến tình trạng đơn vị tư vấn nới thuê để quản lý hay giám sát thi cơng có thê thực tốt nhiệm rụ quy định khoản điều 87 Luật Xây dựng? Nếu thực giám sát thi sông theo quy định khoản điều 8§ Luật Xây dựng thực việc êm sốt tổng thê từ yếu tố đầu vào thi công đến diễn biến thi cơng theo {ud trình hình thành cơng trình? Yếu tố đầu vào khơng kiểm sốt có ảnh hưởng lớn đến chất lượng cơng trình hiệu thi công thiết kế 79 tô chức thi công lập tiến độ thi công; lựa chọn giải pháp thi cơng máy móc, thiết bị thi cơng; bố trí tong mat bang thi cong Qua thực tế, tác giả nghiên cứu thấy cần thiết phải đưa quy định trì tư vấn quản lý tổng thê chất lượng, tiến độ chi phí xây dựng xuyên suốt từ khâu tuyên chọn nhà thầu, thiết lập hợp đồng, kiểm sốt cơng việc thuộc chuẩn bị thi công thực giám sát thi cơng tồn diện 3.1.3 Tăng cường cơng tác giám sát xây dựng 3.1.3.1 Tạo điều kiện thúc đầy giám sát độc lập Hiện Luật Xây dựng Nghị định kèm theo quy định giám sát chất lượng phải thực ba chủ thê tham gia vào trình xây dựng là: giám sát nhà thầu, giám sát chủ đầu tư giám sát tác giả Bộ Xây dựng có đưa thơng tư quy định hình thức kiểm tra để chứng nhận phù hợp với thiết kế không đề cập đến việc giám sát để chứng nhận phù hợp Theo tác giả luận văn, để có sở định chứng nhận phù hợp, đơn vị cấp chứng nhận phù hợp phải tiến hành kiểm tra từ bắt đầu thi công Trong q trình thi cơng, có nhiều khâu quan trọng ảnh hưởng lớn tới chất lượng, đến an toàn chịu lực, đơn vị chứng nhận phù hợp đủ điều kiện an tồn chịu lực lại khơng cần có mặt để giám sát cơng việc này? Đặc biệt trình sản xuất xây dựng sản phẩm xây dựng có nhiều tính chất đặc thù, số có đặc điểm khơng thê phá bỏ kết cấu để làm lại sản phẩm trung gian thường bị che lấp, thêm đơn vị tham gia vào trình hình thành sản phẩm (hình thành chất lượng) chịu quản lý khác Vì vậy, việc giám sát thường xuyên người “chịu trách nhiệm cuối cùng” bắt buộc Không thiết đơn vị cấp chứng nhận phù hợp đủ an tồn chịu lực phải có mặt để kiểm tra tất công đoạn thi công họ phải có mặt để kiểm tra cơng đoạn quan trọng, định tới chất lượng chịu lực công trình 80 Tóm lại, giám sát độc lap cua co quan cấp chứng nhận chất lượng cần thiết 3.1.3.2 Giám sát tác giả thiết kế, đặc biệt công nghệ xây dựng đại Theo quy định tư vấn thiết kế thực chế độ giám sát tác giả cơng trình không thường xuyên trường thi công Nhưng lớn, cơng trình chung cư cao tầng, thường cơng trình xây dựng có quy mơ bảo chất siêu cao tầng, cơng trình kỹ thuật mới, kết cầu yêu cầu đảm trường lượng mức cao, cần phải xử lý vướng mắc kịp thời đồng thiết Do loại hình cơng trình xây dựng này, hợp ) phải kế (Tông thầu thiết kế, hợp đồng “EPC”, hợp đồng chìa khố trao tay cơng quy định đơn vị thiết kế cử đại diện giám sát trình thi trường 3.2 GIẢI PHAP DOI VOI CAC CHU THE THAM GIA PHAT TRIEN KINH DOANH CHUNG CƯ doanh 3.2.1 Xây dựng hệ thống quản lý chất lượng chung cư nghiệp chất Hệ thống quản lý chất lượng bao gồm thành phần hướng lượng, có lượng, có máy tơ chức, có định hướng (hướng dẫn) chất chất lượng thủ tục, dẫn chất lượng, có hoạt động kiểm sốt cải thiện chức - Cơ câu máy quản lý chất lượng gồm phận tô bảo mục giao trách nhiệm thực thi công tác quản lý liên quan đến đảm để có khả tiêu chất lượng Các phận phải trao quyền định trình hình giải kịp thời, nhanh chóng vấn đề nảy sinh q thành chất lượng cơng trình 81 - Hướng dẫn hay định hướng chất lượng thị doanh nghiệp mục tiêu mà doanh nghiệp đạt tới chất lượng, thí dụ với mục đích khơng có sản phẩm hỏng mục tiêu đặt khơng cịn bê tơng rỗ mặt, khơng cịn mạch vữa dày hon 2cm, - Thủ tục hay dẫn chất lượng dẫn cụ thê cách làm, thao tác, thơng tin cần thiết, để thực q trình sản xuất, trình quản lý nhằm thu sản phâm đạt tính chất chất lượng yêu cầu - Kiểm soát chất lượng: doanh nghiệp phải thực công tác kiểm tra, rà xét tiêu chuẩn chất lượng mà sản phẩm doanh nghiệp đạt khâu, qua giai đoạn suốt trình Đây trình theo dõi điều tiết hoạt động dẫn chất lượng, tức kiểm tra hoạt động đảm bảo chất lượng thực thi đến mức Với cơng trình chung cư cao tầng, việc dẫn thao tác cần tỉ mỉ phức tạp, việc kiểm soát hoạt động cần thiết trực tiếp cụ thể 3.2.2 Hình thành văn hóa chất lượng doanh nghiệp Sự cam kết chất lượng tiêu chí xét cơng nhận chứng chất luong ISO Su cam kết thê quán định, hành động tầng lớp lãnh đạo (cấp lãnh đạo) nhân viên doanh nghiệp làm việc có kế hoạch tuân theo kế hoạch, làm việc có kế hoạch tuân theo kế hoạch làm việc có kiểm tra, kiểm sốt, làm việc khơng có sản phẩm hỏng phải làm lại tỉnh thần quản lý chất lượng Tuy vậy, có tinh thần doanh nghiệp trình, hệ thống hành động tư xuất phát từ giới lãnh đạo cấp cao đến người lao động trực tiêp Có người thây trách nhiệm 82 3.2.3 Phat trien nguồn nhân lực quản trị chất lượng Hiện nay, theo nhu câu thị trường, việc tô chức lớp quản lý dự án, kỹ sư giám sát kỹ sư định giá diễn ạt để đáp ứng yêu cầu Luật Xây dựng Nghị định hướng dẫn Nhưng có lớp đào tạo trang bị thêm kiến thức, nâng cao trình độ kỹ thuật, giới thiệu quảng bá công nghệ đại Điều lý xuất nhiều cô công trình thời gian qua Muốn nâng cao chất lượng cơng trình xây dựng nhà ở, cần thiết phải sử dụng cơng nghệ Cơng trình 83 Lý Thường Kiệt Hà Nội có tầng hầm Hà Nội, có giải pháp cọc Franki đề thay đổi, phương án thay đổi bổ sung thiết kế trước cọc cho nhà tầng hầm Ngôi nhà KeangNam, có 72 tầng Hà Nội dùng phương pháp Franki Thế kỹ sư hiểu nguyên lý phương pháp Về phương pháp thi cơng Top-down vậy, có số đơn vị thi công thành thạo, điều kiện thiết bị kỹ sư xây dựng không thiếu Vấn đề đặt cần phải nâng cao kiến thức kỹ giải kỹ thuật đội ngũ kỹ sư xây dựng, nhanh chóng áp dụng thành thạo thiết bị mới, công nghệ Việc nâng cao tay nghé cho công nhân van dé cap bach Ngành xây dựng nước ta thiếu nhiều nhân lực có chất lượng cao Theo niên giám thơng kê năm vừa qua, trung bình hàng năm tong số 44.171.900 lao động làm việc kinh tế, có 2.267.700 người chiếm tỷ lệ 5,13% làm việc ngành xây dựng số lao động trên, có khoảng 500.000 người qua đảo tạo từ trường nghề đến trình độ đại học Như 12 người lao động ngành xây dựng có l người qua đảo tạo Đây tỷ lệ đáng lo ngại Nhân lực thành tố quan trọng đóng góp vào 83 tạo thành sản phẩm xây dựng có chất lượng Vì vậy, tình trạng chất lượng điều dễ hiểu Vì vậy, doanh nghiệp cần thực sách đào tạo phát triển nguồn nhân lực cho trước mắt lẫn dài hạn Được đào tạo cách thống, cơng nhân xây dựng có khả làm chủ cơng nghệ, kỹ thuật, có điều kiện trở nên chuyên nghiệp có đạo đức nghề nghiệp 3.2.4 Trang bị công cụ phục vụ tốt cho công tác quản lý chất lượng - Song song với thiết bị công nghệ sản xuất thi công xây dựng, doanh nghiệp cần ý đến máy móc, thiết bị khác có khả trợ giúp tích cực cho công tác quản lý chất lượng Các thiết bị - cơng cụ bao gồm: - Thiết bị giám sát kiểm tra chất lượng dùng để cân, đong, đo, đêm, kiểm tra, yếu tố đầu vào, bán thành phẩm sản phẩm trình xây dựng chung cư - Thiết bị đánh giá chất lượng (máy móc phần mềm xử lý thơng tin) 84 KET LUAN Phát triển nhà chung cu cao tầng bên cạnh việc đảm bảo yêu cầu kỹ thuật thiết kế, thi cơng, phải có đủ tiện nghỉ cần thiết, cung cấp đồng dịch vụ dân sinh giai đoạn vận hành Đề thực mục tiêu này, cần có biện pháp quản lý tất giai đoạn đầu tư xây dựng chung cư nhằm đảm bảo chất lượng chung cư ngày hoàn mỹ Pháp luật Việt Nam có nhiều quy định đảm bảo chất lượng cơng trình chung cư, cơng trình nhà có chất lượng kỹ thuật, tiện ích, điều kiện mơi trường cảnh quan Thực trạng xảy công tác quản lý chất lượng cơng trình chung cư cịn có nhiều bat cập mà nguyên nhân chúng thiếu kinh nghiệm, kiến thức, đạo đức nghề nghiệp thành phần (chủ thể) tham gia vào trình thực dự án đầu tư xây dựng chung cư, kể quan thâm định, định thiết kế thi cơng Nhóm biện pháp cải thiện tình trạng tác giá luận văn đề xuất là: - Các quy định pháp lý phải rõ ràng, quán bố sung cho cụ thé hon; - Nén su dung mot nha thau gidm sat chất lượng cho trình xây dựng chung cư; - Tăng cường vai trò giám sát kỹ thuật — chất lượng chủ thé, đặc biệt giám sát độc lập quan cấp chứng nhận phù hợp chất lượng đảm bảo an toàn chịu lực cho cơng trình; - Thực hành chế phạt nghiêm ngặt, đặc biệt phạt kinh tế nặng - Đối với doanh nghiệp: + Cần xây dựng hệ thông chất lượng cách bản, chuyên nghiệp; + Cần hình thành văn hóa chất lượng trang bị công cụ tốt cho công tác quản lý chất lượng; + Phải quan tâm đến công tác đào tạo phát triển nguồn nhân lực có chất lượng 85 TAI LIEU THAM KHAO Bộ Xây dựng (2003), Quyết định số 18/2003⁄/QĐ-BXD ngày 27 tháng năm 2003 Bộ trưởng Bộ Xây dựng quản lý chất lượng công trình xây dựng Bộ Xây dựng (2004) Tiêu chuẩn xây dựng TCXDVN 323:2004 “Nhà cao tang — tiêu chuẩn thiết kế”, Quyết định số 26/2004/QĐÐ-BXD việc banh hành TCXDVN 323 : 2004 "Nha cao tang — tiêu chuẩn thiết kế" Bộ Xây dựng (2006), Tiêu chuẩn xây dựng TCXDVN 371:2006 “Nghiệm thu chất lượng thi công công trình xây dựng”, Quyết định số 46/2006/QĐ-BXD việc ban hành TCXDVN 371 : 2006 " Nghiệm thu chất lượng thi cơng cơng trình xây dựng” Bộ Xây dựng (2008), Quy chuẩn xây dựng OCXDVN 05:2008 trình cơng cộng — an toàn sinh mạng 09/2008/QĐ-BXD việc ban hành QCXDVN sức khoẻ”, “Nha công Quyết định số 05:2008 “Nhà cơng trình cơng cộng — an toàn sinh mạng sức khoẻ” Bộ Xây dựng (2011), Thông số 03/2011/TT-BXD ngày 06 tháng năm 2011 Bộ Xây dựng Hướng dẫn hoạt động giám định, kiểm định chứng nhận đủ điều kiện đảm bảo an toàn chịu lực chứng nhận phù hợp chất lượng cơng trình xây dựng Chính phủ (2009), Mghj định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12 tháng 02 năm 2009 Chính phủ quản lý dự án đâu ti xây dựng cơng trình Chính phủ (2009), Nghị định số 83/2009/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2009 Chính phủ sửa đổi, bơ sung số điều Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12 tháng 02 năm 2009 Chính phủ quản lý dự án đâu tư xây dựng cơng trình Chính phủ (2013), Mghj định số 15/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 02 năm 2013 Chính phủ quản lý chất lượng cơng trình xây dựng Quốc hội nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam 16/2003⁄OH/1I, NXB Xây dựng Hà Nội (2003), Luật Xây dựng 86 10 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (2005), Luật Nhà 56/2005/OH11, NXB Xay dung, Ha Ndi 11 TCVN 5814:1994, Quan ly chat lwong va dam bao chất lượng — Thuật ngữ định nghĩa 12 TCVN ISO9000-1:1996, Các tiéu chuẩn quản lý chất lượng đảm bảo chất lượng — Hướng dẫn lựa chọn sử dụng 13 TCVN IS09000:2000, Hé thống quản lý chất lượng — Các yêu câu 14 Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội (2013), Quyết định 01/2013/OD-UBND ve việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư địa bàn thành Hà Nội Hà Nội THƯ VIỆN TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG ⁄