Thực trạng và giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại ngân hàng thương mại cổ phần ngoại thương việt nam,

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG  KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẨN NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM Họ tên sinh viên : Lê Thu Trang Lớp : K15NHP Khóa : 2012 – 2016 Khoa : Ngân hàng Hà Nội, tháng 05 năm 2016 NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG  KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẨN NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM Họ tên sinh viên : Lê Thu Trang Lớp : K15NHP Khóa : 2012 – 2016 Khoa : Ngân hàng Giáo viên hướng dẫn : PGS.TS Trương Quốc Cường Hà Nội, tháng 05 năm 2016 LỜI CAM ĐOAN Họ tên: Lê Thu Trang Sinh viên lớp: K15 NHP Khoa: Ngân hàng Trường Học viện ngân hàng Khóa: 2012 – 2016 Em xin cam đoan Khóa luận “Thực trạng giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam” kết nghiên cứu riêng em Các số liệu tài liệu tham khảo trích dẫn rõ ràng, có nguồn gốc trung thực Hà Nội, ngày 04 tháng 05 năm 2016 Sinh viên thực Lê Thu Trang LỜI CẢM ƠN Từ thực tế trình thực tập Ngân hàng Thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam đồng ý thầy – PGS.TS Trương Quốc Cường em thực đề tài khóa luận “Thực trạng giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà Ngân hàng Thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam” Để hoàn thành khóa luận này, lời em xin cảm ơn thầy giáo hướng dẫn – PGS.TS Trương Quốc Cường tận tình hướng dẫn đưa góp ý, nhận xét quý báu suốt thời gian thực khóa luận tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn đội ngũ thầy cô Học viện Ngân hàng nói chung thầy Khoa Ngân hàng nói riêng tận tâm, hết lịng truyền đạt kiến thức, kỹ năng, kinh nghiệm suốt bốn năm học tập rèn luyện Học viện tạo điều kiện giúp đỡ, hỗ trợ để em hồn thành tốt khóa luận Em xin gửi lời cảm ơn tới Ban lãnh đạo Ngân hàng Thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam cho em có hội thực tập, cảm ơn anh chị phòng Khách hàng cá nhân Ngân hàng hướng dẫn, giúp đỡ, dẫn cho em suốt trình thực tập việc thu thập tài liệu giúp em có sở thực tiễn để hồn thành khóa luận Do khả năng, kiến thức thân hạn chế thời gian thực có hạn nên khóa luận tốt nghiệp em cịn thiếu sót Em mong nhận bảo góp ý từ phía thầy để em hồn thiện khóa luận Em xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày 04 tháng 05 năm 2016 Sinh viên thực Lê Thu Trang DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT STT 10 11 12 13 14 CHỮ VIẾT TẮT ARM BCTN CIC CN CVMN DN DNNN DV FED GDP NH NHNN NHTM NHTMCP 15 16 17 18 19 20 21 22 SME SX TCKT TCTC TCTD TG TM TP HCM 23 TPP NGUYÊN VĂN Lãi suất linh hoạt (Adjustable Rate Mortgage) Báo cáo thường niên Trung tâm thơng tin tín dụng (Credit Information Center) Cá nhân Cho vay mua nhà Doanh nghiệp Doanh nghiệp Nhà nước Dịch vụ Cục dự trữ liên bang Mỹ (Federal Reserve System) Tổng sản phẩm nước (Gross Domestic Product) Ngân hàng Ngân hàng Nhà nước Ngân hàng thương mại Ngân hàng thương mại cổ phẩn Doanh nghiệp nhỏ vừa (Small and Medium-sized Enterprises) Sản xuất Tổ chức kinh tế Tổ chức tài Tổ chức Tín dụng Tiền gửi Thương mại Thành phố Hồ Chí Minh Hiệp định đối tác xun Thái Bình Dương (Trans-Pacific Partnership Agreement) DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, ĐỒ THỊ Danh mục biểu đồ Trang Biểu đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức Vietcombank 26 Biểu đồ 2.2: Số lượng khách hàng cá nhân Vietcombank giai đoạn 2013-2015 36 Danh mục bảng Bảng 2.1: Nguồn vốn huy động Vietcombank giai đoạn 2013-2015 27 Bảng 2.2: Hoạt động sử dụng vốn Vietcombank giai đoạn 2013-2015 28 Bảng 2.3: Một số tiêu hoạt động kinh doanh Vietcombank giai đoạn 2013-2015 31 Bảng 2.4: Dự báo dân số Việt Nam đến năm giai đoạn 2014-2049 34 Bảng 2.5: Các sản phẩm cho vay mua nhà Vietcombank giai đoạn 2013-2015 37 Bảng 2.6: Dư nợ cho vay mua nhà Vietcombank giai đoạn 2013-2015 41 Bảng 2.7: Tình hình nợ xấu từ hoạt động cho vay mua nhà Vietcombank giai đoạn 2013-2015 42 MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Cơ sở lý luận cho vay tiêu dùng Ngân hàng thương mại 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Đặc điểm 1.1.3 Phân loại 1.2 Cơ sở lý luận cho vay mua nhà Ngân hàng thương mại 1.2.1 Sự cần thiết cho vay mua nhà 1.2.2 Đặc điểm, nguyên tắc cho vay mua nhà 1.2.3 Các tiêu để phân tích tình hình cho vay mua nhà 1.2.3.1 Số lượng khách hàng loại hình sản phẩm cho vay mua nhà 1.2.3.2 Chỉ tiêu doanh số, dư nợ cho vay mua nhà 1.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay mua nhà 10 1.2.4.1 Nhân tố khách quan 10 1.2.4.2 Nhân tố chủ quan 14 1.3 Kinh nghiệm đơn vị khác hoạt động cho vay mua nhà 16 1.3.1 Hoạt động cho vay mua nhà số quốc gia thết giới 16 1.3.1.1 Chương trình Tiết kiệm nhà Trung Quốc (Housing Provident Fund - HPF) 16 1.3.1.2 Cho vay chấp chuẩn Mỹ 17 1.3.2 Bài học cho Việt Nam 20 KẾT LUẬN CHƯƠNG 22 CHƯƠNG THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẨN NGOẠI THƯƠNG 23 2.1 Khái quát Ngân hàng Thương mại cổ phần Ngoại thương 23 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển 23 2.1.2 Cơ cấu tổ chức 25 2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh 26 2.1.3.1 Hoạt động huy động vốn 26 2.1.3.2 Hoạt động cho vay 28 2.1.3.3 Kết hoạt động kinh doanh 30 2.2 Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương 32 2.2.1 Thị trường Bất động sản Việt Nam nhu cầu vay mua nhà 32 2.2.2 Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà Ngân hàng Thương mại cổ phần Ngoại thương 36 2.2.2.1 Thực trạng mở rộng đối tượng khách hàng vay mua nhà NHTMCP Ngoại thương 36 2.2.2.2 Các sản phẩm cho vay mua nhà NHTMCP Ngoại thương 37 2.2.2.3 Thực trạng tiêu dư nợ cho vay mua nhà NH TMCP Ngoại thương 41 2.3 Đánh giá thực trạng cho vay mua nhà NHTMCP Ngoại thương 43 2.3.1 Kết đạt 43 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân 45 KẾT LUẬN CHƯƠNG 49 CHƯƠNG GIẢI PHÁP MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẨN NGOẠI THƯƠNG 50 3.1 Định hướng mở rộng hoạt động cho vay mua nhà Vietcombank 50 3.2 Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà Vietcombank 51 3.2.1 Xây dựng chiến lược kinh doanh cụ thể hoạt động CVMN, đánh giá nhu cầu người dân, đặc biệt nhu cầu mua nhà thời gian tới 51 3.2.2 Xây dựng hoàn thiện danh mục sản phẩm CVMN 52 3.2.3 Đẩy mạnh công tác Marketing ngân hàng 52 3.2.4 Tăng quy mô vốn ngân hàng 54 3.2.5 Xây dựng sách CVMN phù hợp 55 3.2.6 Phát triển nguồn nhân lực, nâng cao trình độ chun mơn nghiệp vụ cho cán ngân hàng 57 3.2.7 Giải pháp phòng ngừa rủi ro 60 3.2.8 Tăng cường tính liên kết sản phẩm ngân hàng 61 3.2.9 Mở rộng quan hệ với đơn vị hỗ trợ hoạt động ngân hàng 61 3.3 Kiến nghị 62 3.3.1 Kiến nghị Chính phủ 62 3.3.2 Kiến nghị Ngân hàng Nhà nước 64 KẾT LUẬN CHƯƠNG 67 PHẦN KẾT LUẬN 68 PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trải qua chín năm từ trở thành thành viên Tổ chức thương mại giới WTO (2007) vừa đàm phán thành công Hiệp định đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) đã, đem lại thay đổi to lớn đời sống kinh tế, trị, xã hội Việt Nam Sự hội nhập sâu rộng mang đến cho Việt Nam nhiều hội lớn thách thức khó khăn phát triển kinh tế Từ sau khủng hoảng kinh tế toàn cầu năm 2007-2008, tốc độ tăng trưởng kinh tế Việt Nam đánh giá tương đối cao (khoảng 6%), ổn định qua năm Đời sống kinh tế người dân ngày nâng cao GDP bình quân đầu người thu nhập bình quân đầu người liên tục tăng qua năm Thu nhập tăng lên đồng nghĩa nhu cầu tiêu dùng xã hội tăng lên, số nhu cầu thiết yếu nhu cầu nhà Thu nhập người dân tăng lên mức thấp so với giới, tỷ trọng người dân có thu nhập trung bình mức cao; Việt Nam nước có dân số đơng, tốc độ tăng dân số tăng nhanh, tốc độ thị hóa ngày tăng cao qua năm; nhu cầu người dân sở hữu nhà riêng tăng nguyên nhân khiến cho nhu cầu vay với mục đích mua nhà ngày tăng, đặc biệt thành phố lớn Hà Nội Nắm bắt nhu cầu người dân, NHTM đưa nhiều sản phẩm tín dụng cho vay mua nhà, nói giải pháp giúp cho người có nhu cầu người có thu nhập trung bình chưa có đủ khả tài để tự mua ngơi nhà riêng Hoạt động cho vay mua nhà khơng cịn mẻ Việt Nam nhiều tiềm phát triển, hoạt động mang lại lợi nhuận cao cho NHTM, mà giá trị khoản vay mua nhà thường chiếm tỷ trọng lớn tổng số dư nợ tín dụng bán lẻ, thời gian cho vay dài hạn Cũng đặc điểm hoạt động cho vay mua nhà tiềm ẩn nhiều rủi ro cho NHTM rủi ro lãi suất, rủi ro khách hàng không trả nợ…Để hạn chế rủi ro tạo khả phát ngân hàng khách hàng, mang tính cạnh tranh linh hoạt với biến động thị trường - Cần phải xây dựng quy trình CVMN khoa học, hợp lý chặt chẽ: Quy trình lập hồ sơ thủ tục cần thiết hồ sơ cần đơn giản hóa, dễ thực hiện, hỗ trợ tối đa từ ngân hàng đảm bảo theo quy định, giảm thiểu thời gian hoàn thiện hồ sơ; quy trình thẩm định khơng q phức tạp, khó khăn; việc định giá tài sản cần có chế phòng ngừa rủi ro thị trường bất động sản biến động làm giá trị tài sản đảm bảo thay đổi; giai đoạn lại phải thiết lập cách phù hợp thời gian trình, phê duyệt hồ sơ, giải ngân cần phải tối thiểu, xây dựng lịch trả nợ gốc lãi phù hợp với lực tài khách hàng - Xây dựng chế lãi suất đảm bảo bù đắp chi phí hoạt động ngân hàng có tính đến mức lạm phát dự kiến mức lợi nhuận dự kiến, lãi suất cần có đảm bảo yếu tố cạnh trạnh đồng thời cần điều chỉnh tùy theo điều kiện ngân hàng biến động thị trường - Linh hoạt việc chấp nhận hồ sơ vay vốn khách hang Trong điều kiện việc chứng minh thu nhập xác khách hàng gặp khó khăn việc tốn tiền mặt chiếm chủ yếu giao dịch mua bán, nhiều khoản thu nhập, luồng tiền người dân không thực qua tài khoản ngân hàng cách tuyệt đối Ngân hàng xác định khoản thu nhập thức khách hàng tiền lương hàng tháng thể bảng lương có xác nhận quan cơng tác thực tế có nhiều trường hợp thu nhập khách hàng cao lương thức Ngân hàng cần tạo điều kiện cho khách hàng việc chấp nhận hồ sơ vay vốn khách hàng có khả tài khó chứng nguồn thu nhập Điều gây rủi ro tín dụng cho ngân hàng đồng thời có khả khách hàng tiềm có đủ khả tài nhu cầu vay - Kéo dài thời hạn cho vay: kéo dài thời gian cho vay làm giúp giảm áp lực trả nợ cho khách hàng vay vốn giúp ngân hàng mở rộng phạm vi cho vay đồng thời nâng 56 cao khả cạnh tranh với ngân hàng nước thời gian CVMN ngân hàng thường dài ngân hàng nội địa thường khoảng 30 năm 3.2.6 Phát triển nguồn nhân lực, nâng cao trình độ chun mơn nghiệp vụ cho cán ngân hàng Từ năm 2013 kinh tế cải thiện ổn định so với năm vừa trước Cùng với phát triển dịch vụ ngân hàng bán lẻ xu hướng phát triển tất yếu Việt Nam Với đặc thù quốc gia phát triển thu nhập trung bình thấp, hệ thống ngân hàng sơ khai, nhu cầu tài dịch vụ tốn tăng theo cấp số nhân chắn thị trường ngân hàng bán lẻ Việt Nam phát triển mạnh mẽ thập niên tới Các ngân hàng tiếp tục đẩy mạnh cho vay tiêu dùng có hoạt động CVMN Chính điều dẫn tới việc ngân hàng liên tục tuyển dụng thêm nhiều nhân viên chuyên viên quan hệ khách hàng cá nhân Một phận không nhỏ cán ngân hàng đội ngũ cán trẻ, tốt nghiệp trường, nhiều hạn chế kiến thức, kinh nghiệm làm việc Các hạn chế mà nhân viên trẻ là: kỹ mềm yếu, lúng túng việc xử lý tình nghiệp vụ thực tế, thiếu khả làm việc nhóm, giải cơng việc bị động thiếu hiệu Những hạn chế làm giảm chất lượng khoản vay, gây tổn thất hay tạo nợ xấu cho ngân hàng Để khắc phục hạn chế ngân hàng ln phải trọng công tác đào tạo nhân viên để nâng cao lực nhân viên mặt chuyên môn nghiệp vụ, nâng cao tư cách, đạo đức nhân viên…  Công tác đào tạo chuyên môn nghiệp vụ, kỹ phải coi trọng thường xuyên liên tục Đào tạo mang lại cho nhân viên kiến thức, kỹ năng, thông tin, công cụ kỹ xảo, thỏa mãn công việc ngày tốt hơn, tăng lịng tự hào thân, có hội thăng tiến, có thái độ tích cực động lực làm việc Để việc đào tạo mang lại hiệu cần: - Cần đánh giá lại nhu cầu đào tạo Đào tạo có hiệu trước hết phải xác định lợi ích xuất phát từ nhu cầu đào tạo đối tượng đào tạo Do đó, xây dựng kế hoạch đào tạo ngân hàng cần phải đưa tình để đối tượng dự kiến đào 57 tạo bày tỏ mong muốn đào tạo cách thức giúp cho việc đánh giá nhu cầu đào tạo mang tính thực tiễn dựa đánh giá kết công việc nhân viên - Thiết kế chương trình đào tạo phù hợp, thể yếu tố: nội dung, thời lượng, phương pháp, hình thức…Nội dung đào tạo phải thỏa mang nhu cầu người học, đáp ứng kỹ năng, kiến thức người đào tạo thiếu, cần cập nhật nâng cao trình độ Nội dung đào tạo khơng nên mang tính lý thuyết, thiên định nghĩa, nguyên tắc, yêu cầu mà cần nhấn mạnh vào giải thích kỹ năng: làm gì, làm nào, điều kiện hoàn cảnh nào…Thời lượng đào tạo xem xét khía cạnh: người cần đào tạo đảm nhận công việc định hoạt động kinh doanh ngân hàng, đối tượng vừa học vừ làm, thời lượng phải phù hợp với đối tượng Thời điểm đào tạo cần tránh kỳ bận rộn nhân viên cuối tháng cuối năm Phương pháp đào tạo áp dụng số phương pháp hiệu kết hợp lý thuyết với thực hành, diễn giải với trao đổi thảo luận, tăng cường làm việc nhóm…Các hình thức đào tạo vào nhu cầu đào tạo chọn dài hạn (đạo tạo chiến lược), ngắn hạn (đào tạo kỹ năng), đào tạo linh hoạt hình thức luân chuyển cơng việc, tổ chức buổi nói chuyện chia sẻ kinh nghiệm định kỳ, thảo luận vướng mắc cơng tác tín dụng, văn bản, quy trình nghiệp vụ, yêu cầu nhân viên tự học, tự cập nhật…Đối với nhân viên mới, cán chuyển công tác chuẩn bị bổ nhiệm vị trí sử dụng hình thức đào tạo chỗ để tận dụng nguồn nhân lực trình độ chun mơn cao Nhân viên học tập kỹ làm việc thông qua quan sát đồng nghiệp cấp trên, họ tận dụng hình thức kèm cặp, cố vấn để người có nhiều kinh nghiệm chia sẻ giúp người phát triển mục tiêu nghề nghiệp lâu dài - Thực chương trình đạo tạo: sở chương trình thiết kế, ngân hàng huy động nguồn lực lập kế hoạch triển khai thực tế Tổ chức thi tay nghề hàng năm có khen thưởng hợp lý để khuyến khích nhân viên giỏi, có cống hiến - Đánh giá kết đào tạo thông qua tiêu: xem nhận xét học viên nội dung, phương pháp công tác tổ chức lớp học phiếu điều tra, đánh giá thay 58 đổi công việc học viên, thường thực sau khóa học vài ba tháng, đánh giá ảnh hưởng khóa đào tạo tới kết kinh doanh ngân hàng Việc đánh giá lại nhu cầu đào tạo để giúp cho công tác đào tạo hạn chế chi phí, làm rõ nhu cầu cải thiên kết thực công việc xác định đào tạo có phải giải pháp nâng cao hiệu làm việc, khả phát triển nhân viên cụ thể mà cịn để có phương án điều chỉnh phù hợp  Nâng cao tư cách, đạo đức cán nhân viên tín dụng: có biện pháp chủ động, tích cực giáo dục khơng cán nhân viên tín dụng bị lơi vào vấn đề tiêu cực xã hội, bị lôi đồng tiền mà hạ thấp nhân phẩm, hạ thấp tiêu chuẩn tín dụng, làm phương hại đến thân ngân hàng Tính kỷ luật, kỷ cương nhân viên tín dụng, ngồi việc thân tự điều chỉnh, rèn luyện việc giáo dục đồn thể, thắt chặt vấn đề quản lý cán lãnh đạo quan yếu tố quan để hướng hành vi cán nhân viên hướng Có vi phạm quy chế, quy trình nghiêp vụ tín dụng, làm thất vốn phải xử lý nghiêm khắc; nhân viên có đạo đức tốt, có khả năng, kinh doanh tốt, mang lại hiệu có chế độ khen thưởng xứng đáng, nâng lương…  Ngồi việc thực cơng tác đào tạo để nâng cao trình độ nhân viên để phát triển nguồn lực cần phải tạo mơi trường làm việc thu hút giữ chân nhân viên Khi mà ngân hàng, áp lực công việc áp lực đào thải lớn nhân viên tạo mơi trường làm việc thân thiện, khiến cho nhân viên cảm thấy coi trọng, tạo yếu tố để nhân viên thấy khả phát triển nghề nghiệp hội thăng tiến, chế độ đãi ngộ không vật chất mà yếu tố sống tinh thần yếu tố khiến nhân viên cống hiến với thái độ trách nhiệm cao, yếu tố giúp nhân viên gắn bó lâu dài với ngân hàng Nguồn nhân lực-con người yếu tố quan trọng hàng đầu để ngân hàng phát triển bền vững, lâu dài điều kiện cạnh tranh hội nhập Đầu tư vào người hoạt động đầu tư cho tương lai cần quan tâm ngân hàng 59 3.2.7 Giải pháp phòng ngừa rủi ro CVMN hoạt động nghiệp vụ kinh doanh mang lại mức lợi nhuận cao cho ngân hàng, tiềm ẩn rủi ro lớn khoản vay có giá trị lớn, thời gian cho vay dài Do vậy, hạn chế rủi ro xuống mức thấp ngân hàng cần xây dựng biện pháp phịng ngừa rủi ro có hiệu phù hợp với điều kiện ngân hàng - Rủi ro hoạt động CVMN chủ yếu rủi ro tín dụng, xảy khách hàng khơng hồn trả gốc/lãi kỳ hạn thỏa thuận Để hạn chế rủi ro này, ngân hàng cần liên kết với công ty bảo hiểm yêu cầu khách hàng mua bảo hiểm để đưa sản phẩm CVMN bảo hiểm tiền vay, bảo hiểm nhân thọ tặng thêm dịch vụ bảo hiểm hỏa hoạn… Biện pháp khơng đảm bảo an tồn cho nguồn vốn ngân hàng mà khách hàng hưởng dịch vụ bảo hiểm mà khơng đóng phí bảo hiểm, điều góp phần thu hút khách hàng - Rủi ro từ việc thiếu thông tin liệu để thẩm định, thiếu thông tin thị trường: CVMN sản phẩm dành cho khách hàng cá nhân, mà đối tượng khách hàng thường cung cấp thông tin chủ quan, độ xác khơng cao khó xác minh tính chân thực Để hạn chế loại rủi ro này, ngân hàng phải thiết lập mối quan hệ chặt chẽ với quan quyền quản lý, quan quản lý thu nhập khách hàng (cơ quan làm việc, bảo hiểm xã hội) Bên cạnh ngân hàng cần tăng cường tính liên kết ngân hàng, trao đổi thông tin khách hàng nhiều để nắm bắt đầy đủ thông tin khách hàng thông tin lịch sử vay nợ Ngân hàng cần hợp tác thúc đẩy mối quan hệ với quan quản lý nhà nước, tổ chức kinh tế, chủ đầu tư xây dựng để bắt kịp thay đổi thị trường bất động sản thông tin quy định pháp luật, từ có biện pháp chủ động Thường xuyên gặp gỡ, tiếp xúc với khách hàng đưa đánh giá chủ quan ban đầu khách hàng trao đổi thông tin với khách hàng - Rủi ro từ biến động thường xuyên thị trường bất động sản Thị trường mang tính chu kỳ, chịu ảnh hưởng kinh tế dẫn tới giá nhà đất biến động khó lường, giá trị tài sản thường xuyên biến động gây thiệt hại cho khách hàng rủi ro cho ngân hàng Để hạn chế ảnh hương này, ngân hàng cần có đội ngũ nhân viên chuyên nghiên cứu 60 thị trường, phân tích, dự báo xu hướng thị trường tương lại, đào tạo phận nhân viên chun mơn hóa định giá tài sản đảm bào hay thuê chuyên gia để định giá tài sản; có chế để thường xuyên định giá lại giá trị tài sản đảm bảo bất động sản suốt thời gian cho vay hợp đồng tín dụng; thu thập, nắm bắt đầy đủ tương đối xác khung giá nhà đất Nhà nước ban hành giá thị trường, thông tin khu vực quy hoạch, giải tỏa, dự án nhà có kế hoạch triển khai, đồng thời tăng cường tư vấn, giải đáp thắc mắc cho khách hàng thị trường nhà đất, giá Ngân hàng phải tăng cường giám sát việc sử dụng vốn để hạn chế việc sử dung vốn vay với mục đích đầu gây nhũng loạn thị trường tạo rủi ro cho ngân hàng 3.2.8 Tăng cường tính liên kết sản phẩm ngân hàng Trong trình cung cấp sản phẩm CVMN ngân hàng nên kết hợp sản phẩm CVMN với sản phẩm khác ngân hàng dịch vụ gửi tiền, dịch vụ toán qua tài khoản, dịch vụ thẻ qua trả lương qua ngân hàng Ngân hàng phần vào việc khách hàng mở tài khoản ngân hàng thực hoạt động toán, việc chi trả lương qua tài khoản, số dư tổng tài khoản tăng hàng tháng để xét duyệt khoản vay, khách hàng cầm cố sổ tiết kiệm để vay ngân hàng Giữ mối quan hệ với khách hàng sau tất tốn hợp đồng CVMN để tạo hội gây dựng giao dịch tín dụng tương lại 3.2.9 Mở rộng quan hệ với đơn vị hỗ trợ hoạt động ngân hàng - Quan hệ với quan quản lý nhà đất: Trong trình phát triển hoạt động CVMN hoạt động tín dụng nói chung ngân hàng nên đẩy mạnh quan hệ với quan Việc quan hệ mật thiết với quan giúp ngân hàng nắm bắt định hướng quy hoạch tương lai, thị trường bất động sản, cung cầu tình hình biến động - Quan hệ với quyền địa phương: quyền địa phương đơn vị hành cấp xã, phường nơi nắm bắt thơng tin cư dân địa phương, đối tượng khách hàng mà ngân hàng cần điều tra xác minh trình cho vay hay đối tượng khách hàng tiềm có nhu cầu vay mua nhà, có mối quan hệ gần gũi, có tiếng 61 nói cơng đồng dân cư, có ảnh hướng tới người dân địa bàn Tạo mối quan hệ tốt với quyền địa phương biện pháp góp phần giảm thiểu rủi ro q trình cho vay hay góp phần thu hút, tạo dựng mối quan hệ với khách hàng sau tạo lập giao dịch tín dụng - Liên kết với công ty xây dưng: dự án xây dựng nhà ở, ký kết hợp đồng liên kết ba bên: Chủ đầu tư xây dựng – Ngân hàng – Khách hàng Khi thuận lợi cho khách hàng việc thực thủ tục mua nhà nguồn tài có bảo lãnh ngân hàng, đồng thời giúp ngân hàng hạn chế rủi ro việc đảm bảo mục đích sử dụng vốn ngân hàng Ngân hàng nên tích cực mở rộng hoạt động CVMN hình thức tài trợ trọn gói, tham gia từ khâu xây dựng đến khâu phân phối, bán nhà Ngân hàng hỗ trợ phần vốn cho chủ đầu tư thúc đẩy nhanh tốc độ xây dựng, đại diện cho khách hàng có nhu cầu mua nhà giám sát trình xây dưng chủ đầu tư nhằm đảm bảo chất lượng đáp ứng yêu cầu người mua nhà - Liên kết với doanh nghiệp có tình hình hoạt động kinh doanh tốt, trở thành đối tác để thực việc toán lương qua tài khoản ngân hàng: thông qua mối quan hệ để đưa gói cho vay ưu đãi dành cho cán nhân viên doanh nghiệp có sách cho vay tín chấp với đảm bảo quan nơi khách hàng làm việc 3.3 Kiến nghị 3.3.1 Kiến nghị Chính phủ  Xây dựng khn khổ pháp lý hồn chỉnh, đồng bộ, khả thi ổn định phát triển thị trường bất động sản Nhà nước cần tập trung xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật, chế sách phù hợp để phát triển quản lý có hiệu thị trường bất động sản Thị trường bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực phức tạp từ đất đai, xây dựng, đầu tư, tài ngun mơi trường, tài ngân hàng, tư pháp… Vì để phát triển vận hành có hiệu thị trường bất động sản đòi hỏi co khung pháp lý đồng chặt chẽ 62  Chính phủ cần tăng cường thực biện pháp kiềm chế lạm phát tỷ lệ lạm phát tăng cao làm đời sống dân cư giảm sút, giảm nhu cầu chi tiêu, hạn chế việc cải thiện đời sống có khả dẫn tới nhu cầu nhà giảm thiểu, gây khó khăn cho việc mở rộng hoạt động CVMN ngân hàng Để kiềm chế lạm phát cần sử dụng sách tài khóa thông qua biện pháp: cân đối thu chi ngân sách Nhà nước, giảm chi tiêu công, tinh giảm máy Nhà nước, thúc đẩy tiêu dùng hàng nội địa, kêu gọi đầu tư nước ngoài, kiểm soát chặt chẽ tăng hiệu hoạt động đầu tư từ nguồn ngân sách Nhà nước Đồng thời tăng cường quản lý thị trường, có giải pháp kịp thời điều chỉnh giá có biến động bất thường thị trường, đảm bảo cân đối cung cầu hàng hóa phục vụ sản xuất đời sống nhân dân  Quản lý thị trường chứng khoán bất động sản: quản lý chặt chẽ nguồn vốn vay ngân hàng để đầu tư vào thị trường chứng khoán bất động sản Từng bước lành mạnh hóa hai thị trường nay, khắc phục tình trạng đầu đẩy giá lên cao trước Chính phủ cần điều chỉnh bổ sung Pháp lệnh thuế nhà đất theo hướng điều tiết hộ gia định, cá nhân đưa tài sản vào sử dụng để tránh nạn đầu cơ, kiểm sốt giao dịch Chính phủ nên đánh thuế lũy tiến nhà đất vượt hạn mức, thuế suất cao nhà bỏ không, giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ Thuế nước ta nên tập trung vào trường hợp có đất khơng sử dụng, sử dụng đất cao định mức thơng thường, sách thuế cần phải có ưu đãi người nghèo có nhu cầu nhà thực Thuế suất tính kinh doanh bất động sản dựa chênh lệch giá mua giá bán ra, điều giúp thị trường minh bạch giá  Các quan hành cần đẩy mạnh việc cải cách thủ tục hành phạm vi có liên qua đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất hay thủ tục cơng chứng… Hạn chế sai sót, tiêu cực công tác nhằm tạo điều kiện thuận lợi, nhanh chóng hồn thành thủ tục giấy tờ pháp lý đảm bảo quyền lợi cho ngân hàng khách hàng  Đẩy mạnh công khai, minh bạch thông tin để ổn định thị trường Quy định rõ ràng thời gian địa kiểm công khai quy hoạch, công khai dự án để tạo điều kiện cho nhà 63 đầu tư bình đẳng dễ dàng tiếp cận dự án phát triển bất động sản, tạo mơi trường cạnh tranh lành mạnh Cần có biện pháp mạnh tay xử lý, thu hồi giấy phép xây dựng dự án không tiến hành xây dựng theo kế hoạch, chậm tiến độ, bỏ hoang để hạn chế lãng phí, tổn thất chi phí đầu tư, quản lý  Thực nghiêm quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thực giao dịch mua bán nhà, chuyển quyền sử dụng đất dự án phải thông qua sàn giao dịch bất động sản để đối tượng có nhu cầu tiếp cận trực tiếp thông tin mua bán 3.3.2 Kiến nghị Ngân hàng Nhà nước  NHNN cần khuyến khích ngân hàng thực hoạt động CVMN đối đối tượng có thu nhập trung bình thấp, có nhu cầu mua nhà giá rẻ Nhà xã hội Năm 2013, NHNN đưa gói tín dụng ưu đãi 30,000 tỷ để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, góp phần hỗ trợ người dân, người thu nhập thấp trung bình có điều kiện cải thiện nơi nơi sinh hoạt Đầu tháng 3/2016, gói hỗ trợ thực tế giải ngân khoảng 60% NHNN đưa thơng báo dừng gói vay ưu đãi sau ngày 1/6/2016 theo Thơng tư 11 đưa gói tín dụng này, NHNN đưa hai điều kiện vay tái cấp vổn đủ 30,000 tỷ dừng gói cho vay đến đến thời điểm năm tức 36 tháng đến ngày 1/6/2016 kết thúc giải ngân Từ phía NHNN cho biết: Trong điều kiện nguồn lực có hạn, hỗ trợ Nhà nước nên có tính chất thời điểm, không kéo dài hỗ trợ cho đối tượng Thời gian giải ngân tái cấp vốn thực gói vay ưu đãi 30,000 tỷ đồng NHNN tính toán, cân nhắc kỹ lưỡng nhằm đảm bảo cân đối chung nguồn vốn, tập trung vốn tín dụng đầu tư cho lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương Chính phủ sách tiền tệ NHNN Việc dừng gói tín dụng hỗ trợ với lãi suất ưu đãi khiến nhiều người dân có nhu cầu sở hữu nhà đặc biệt thành phố lớn ngày khó khăn Trong nhu cầu nhà người dân lớn NHNN khơng đưa biện pháp hỗ trợ thời điểm mà phải có giả pháp bản, lâu dài đối tượng nhà thu nhập thấp Không tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp vay mua 64 nhà Ngân hàng sách xã hội mà phải có sách khuyến khích NHTM tham gia hỗ trợ đối tượng có điều kiện mua nhà với lãi suất ưu đãi thời gian tới NHNN cần ln xác định sách xây dựng nhà xã hội, hỗ trợ người có thu nhập thấp thu nhập trung bình có cải thiện chỗ ở, điều kiện sinh hoạt sách lâu dài, cần quan tâm mực dù giai đoạn phát triển đất nước  NHNN cần tăng cường tra, theo dõi hoạt động cho vay bất động sản NHTM, yêu cầu NHTM phải thống kê, theo dõi chặt chẽ cho vay bất động sản, diễn biến cung cầu giá thị trường, rà soát, đánh giá chất lượng tín dụng khoản cho vay bất động sản Nếu có tượng cho vay chuẩn cần có biện pháp điều chỉnh tích cực để tránh vấn đề có tính hệ thống  Cần nghiên cứu đưa vận hành mơ hình “quỹ đầu tư bất động sản” để tăng cường nguồn vốn cho thị trường bất động sản Hình thành thị trường trái phiếu, cổ phiếu bất động sản Cần chứng khốn hóa dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Xây dựng văn pháp luật liên quan đến viếc hình thành hoạt động chứng khốn Việt Nam để làm lỏng hóa khoản vay liên quan đến tín chấp bất động sản  NHNN có biện pháp kiềm chế lạm phát, ổn định thị trường NHNN nắm thơng tin, kiểm sốt chặt chẽ tổng phương tiện tốn, dư nợ tín dụng tồn kinh tế, việc cho vay kinh doanh bất động sản, kinh doanh chứng khoán NHTM tổ chức kinh doanh tiền tệ khác Tăng cường công tác giám sát tổ chức tín dụng, bổ sung cơng cụ giám sát theo chế thị trường, thông lệ quốc tế để chủ động cảnh báo xử lý tốt biến động thị trường tín dụng, tiền tệ  Tăng cường nâng cao chất lượng thông tin tín dụng: Việt nam có Trung tâm thơng tin tín dụng CIC NHNN thực việc cung cấp thơng tin tín dụng, đáp ứng yêu cầu việc đánh giá khả trả nợ khách hàng Tuy nhiên CIC chủ yếu cập nhật thơng tin doanh nghiệp cịn cá nhân Hơn thơng tin trung tâm dừng lại mức độ tham khảo cho ngân hàng thương mại Với xu hướng phát triển mạnh mẽ hoạt động CVMN, cho vay tiêu dùng 65 thời gian tới nhu cầu thông tin thông tin khách hàng lớn Vì vậy, hoạt động cho vay tiêu dùng nói chung hoạt động CVMN nói riêng cần trung tâm thông tin tiêu dùng đặc điểm Tại nước phát triển, trung tâm hoạt động có hiệu giúp nhiều việc cung cấp thông tin cho ngân hàng khách hàng vay tiêu dùng Trong hoạt động cho vay tiêu dùng co vay mua nhà, tư cách khách hàng quan trọng có đầy đủ thơng tin cập nhật người tiêu dùng số lần chậm trả hay lịch sử vay nợ ngân hàng khác nhau, có tiền án tiền sự… giúp cho ngân hàng việc hạn chế rủi ro tín dụng Do đời hoạt động có hiệu trung tâm thơng tin tín dụng tiêu dùng giúp NHTM phát triển hoạt động CVMN  Nên thành lập kênh thông tin thị trường bất động sản, cung cấp thơng tin nhà đất, cập nhật thông tin chủ trương, văn pháp lý có liên quan tạo điều kiện thuận lời cho khách hàng tìm hiều nâng cao khả hiểu biết thị trường bất động sản, đồng thời tạo sở cho việc thẩm định dự án kinh doanh, định giá bất động sản, giúp ngân hàng hạn chế rủi ro 66 KẾT LUẬN CHƯƠNG Cho vay mua nhà hoạt động có nhiều triển vọng tương lai NHTM, mà thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi tích cực với nhiều dự án xây dựng triển khai, nhà giá thấp chào bán lựa chọn hàng đầu nhà đầu tư nhằm đáp ứng nhu cầu thực người dân Chính phủ đưa gói hỗ trợ tín dụng để góp phần giải vấn đề nhà cho xã hội, kích thích thị trường bất động sản phát triển Hòa chung với khởi sắc thị trường, Vietcombank đẩy mạnh mở rộng sản phẩm cốt lõi tín dụng bán lẻ sản phẩm CVMN Từ hạn chế tồn làm cản bước mở rộng hoạt động CVMN, giải pháp khắc phục hạn chế mở rộng hoạt động CVMN đưa xây dựng chiến lược kinh doanh cụ thể, hoàn thiện danh mục sản phẩm CVMN, đẩy mạnh công tác marketing, tăng quy mô vốn ngân hàng, nâng cáo trình độ chun mơn nghiệp vụ, phong cách phục vụ đạo đức nghề nghiệp nhân viên ngân hàng… Bên cạnh số kiến nghị, đề xuất Chính phủ Ngân hàng nhà nước nhằm tạo hành lang pháp lý thơng thống, chế khuyến khích ngân hàng thực hoạt động tín dụng sở tuân thủ nguyên tắc thị trường, để hoạt động CVMN không mở rộng số lượng mà chất lượng nâng cao 67 PHẦN KẾT LUẬN Nền kinh tế phát triển theo chu kỳ hết tăng trưởng lại suy thoái Điều quan trọng NHTM phải ngày hoàn thiện hoạt động kinh doanh để khơng bị gục ngã trước khủng hoảng, đồng thời nâng cao hiệu tín dụng Điều khơng có ý nghĩa tồn phát triển ngân hàng mà cịn góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế Cho vay mua nhà phát triển thời gian gần đây, thực tế cho thấy lĩnh vực giàu tiềm Sau thời kỳ đóng băng thị trường nhà đất, hoạt động cho vay mua nhà cho thấy khả phát triển nhờ hỗ trợ từ sách Chính phủ nỗ lực thân NHTM Hoạt động cho vay mua nhà khơng giúp đa dạng hóa sản phẩm ngân hàng mà hoạt động mang lại lợi nhuận cao xu hướng phát triển lâu dài Đối với Vietcombank, cho vay mua nhà trọng phát triển định hướng hoạt động Mở rộng hoạt động cho vay mua nhà xu hướng Vietcombank tương lai Trên sở nghiên cứu hoạt động cho vay mua nhà Ngân hàng Thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam, khóa luận nghiên cứu vấn đề trọng tậm sau: Thứ nhất, nghiên cứu sở lý luận hoạt động cho vay mua nhà NHTM với nhìn tổng quan hoạt động cho vay mua nhà nội dung hoạt động cho vay mua nhà NHTM Thứ hai, phân tích thực trạng mở rộng hoạt động cho vay mua nhà Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam giai đoạn 2013-2015 Từ kết đạt hoạt động cho vay mua nhà Vietcombank hạn chế tồn nguyên nhân hạn chế Thứ ba, sở lý luận phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động cho vay mua nhà Vietcombank, khóa luận đưa số giải pháp nhằm phát huy kết đạt khắc phục hạn chế tồn để mở rộng, phát triển hoạt động cho vay mua nhà cách có hiệu Bên cạnh đó, cịn đưa số kiến nghị Chính phủ Ngân hàng nhà nước nhằm tạo điều kiện cho 68 Vietcombank nói riêng NHTM Việt Nam nói chung mở rộng hoạt động tín dụng quan trọng Dù thân có nhiều cố gắng, thời gian có hạn khả thân chưa thể đáp ứng đòi hỏi kiến thức chuyên sâu, hiểu biết rộng rãi, kinh nghiệm thực tế nghiên cứu vấn đề thực tế nên tránh khỏi khững thiếu sót q trình nghiên cứu thực Rất mong nhận góp ý kiến thầy, giáo để khóa luận hồn thiện Một lần nữa, em xin gửi lời cảm ơn tới thầy, Học viện Ngân hàng nói chung thầy, thuộc khoa Ngân hàng nói riêng, đặc biệt thầy – PGS TS Trương Quốc Cường tận tình góp ý hướng dẫn em suốt trình học tập nghiên cứu Cám ơn anh chị cán nhân viên Ngân hàng TMCP Ngoại thương tạo điều kiện giúp đỡ em q trình thực tập thực khóa luận Em xin chân thành cảm ơn! 69 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I - Báo cáo  Báo cáo thường niên Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam, giai đoạn 2013-2015  Báo cáo tài Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam, giai đoạn 2013-2015 II -Tài liệu  Giáo trình Tín dụng ngân hàng, PGS.TS Tơ Ngọc Hưng, Học viện Ngân hàng, Nhà xuất Lao động xã hội, 2014  Dự báo dân số Việt nam 2009-2049, Bộ kế hoạch đầu tư, Tổng cục thống kê  Báo cáo kinh nghiệm số nước giới phát triển quản lý nhà ở, Bộ xây dựng, 2014  Bài viết Khủng hoảng cho vay chấp chuẩn Mỹ: Bài học số kiến nghị, Phạm Toàn Thiện, Tạp chí Khoa học, Đại học Quốc gia Hà Nội, Kinh tế Kinh doanh 25 (2009)  Tạp chí Ngân hàng, số 9/2005  Thông tư 11/2013/TT-NHNN – Quy định cho vay hỗ trợ nhà theo Nghị số 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 Chính phủ III - Các trang web  Tổng cục thống kê, https://www.gso.gov.vn/  Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, http://www.sbv.gov.vn/  Ngân hàng Thương mại cồ https://www.vietcombank.com.vn/  http://vneconomy.vn/  Tạp chí tài chính, http://tapchitaichinh.vn/  http://m.vietnamnet.vn/ phẩn Ngoại thương Việt Nam