Thúc đẩy và nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà dự án tại ngân hàng tmcp công thương việt nam chi nhánh nam thăng long,luận văn thạc sỹ kinh tế

NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG - - BÙI THÁI HÀ THÚC ĐẨY VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ DỰ ÁN TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH NAM THĂNG LONG LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ HÀ NỘI – 2017 NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG - - BÙI THÁI HÀ THÚC ĐẨY VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ DỰ ÁN TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH NAM THĂNG LONG Chuyên ngành: Tài – ngân hàng Mã số: 60340201 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS NGHIÊM VĂN BẢY HÀ NỘI – 2017 LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin cam đoan luận văn thạc sĩ : “Thúc đẩy nâng cao hiệu hoạt động cho vay mua nhà dự án Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam – Chi Nhánh Nam Thăng Long” kết trình học tập, nghiên cứu khoa học nghiêm túc dƣới hƣớng dẫn TS.Nghiêm Văn Bảy - Các số liệu luận văn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, đƣợc trích dẫn có tính kế thừa, phát triển từ tài liệu, tạp chí, cơng trình nghiên cứu đƣợc cơng bố, website, - Các giải pháp nêu luận văn đƣợc rút từ sở lý luận trình nghiên cứu thực tiễn Tác giả Bùi Thái Hà LỜI CÁM ƠN Trƣớc tiên, xin gửi lời cám ơn đến Q Thầy, Cơ khoa Tài chínhNgân hàng, Học Viện Ngân Hàng trang bị cho có đƣợc kiến thức, lý luận để tơi tiếp thu tốt kiến thức q báu suốt thời gian qua Đặc biệt xin gửi lời cám ơn sâu sắc đến TS Nghiêm Văn Bảy, ngƣời hƣớng dẫn khóa học luận văn, giúp tiếp cận thực tiễn, định hƣớng tận tình hƣớng dẫn tơi hồn thành luận văn Sau cùng, xin cám ơn ngƣời bạn, đồng nghiệp ngƣời than tận tình hỗ trợ, góp ý giúp đỡ tơi suốt thời gian học tập nghiên cứu Xin chân thành cám ơn! Tác giả Bùi Thái Hà MỤC LỤC MỞ ĐẦU .1 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VÀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ DỰ ÁN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1.1 Định nghĩa Ngân hàng thƣơng mại 1.1.2 Chức ngân hàng thƣơng mại 1.1.3 Đặc điểm ngân hàng thƣơng mại 1.1.4 Nghiệp vụ ngân hàng thƣơng mại 1.2 TỔNG QUAN VỀ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG 12 1.2.1 Khái niệm tín dụng ngân hàng 12 1.2.2 Đặc điểm tín dụng ngân hàng 12 1.2.3 Nguyên tắc tín dụng ngân hàng .13 1.3 TỔNG QUAN VỀ CHO VAY MUA NHÀ DỰ ÁN CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 14 1.3.1 Khái niệm 14 1.3.2 Vai trò ý nghĩa cho vay mua nhà 15 1.4 NHỮNG TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHO VAY MUA NHÀ DỰ ÁN CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 17 1.4.1 Đánh giá theo mục đích sử dụng .17 1.4.2 Đánh giá theo thời hạn vay .17 1.4.3 Đánh giá theo hình thức bảo đảm 18 1.4.4 Đánh giá theo đối tƣợng cho vay 18 1.4.5 Đánh giá dựa doanh số cho vay, doanh số thu nợ, dƣ nợ 20 1.4.6 Đánh giá dựa tiêu nợ xấu 20 1.4.7 Tỷ lệ nợ xấu 21 1.5 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG TỚI HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ DỰ ÁN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI .22 1.5.1 Các nhân tố khách quan 22 1.5.2 Các nhân tố chủ quan 24 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ DỰ ÁN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẨN CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH NAM THĂNG LONG 28 2.1 TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM VÀ NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẨN CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM CHI NHÁNH NAM THĂNG LONG 28 2.1.1 Vài nét Ngân hàng TMCP Công Thƣơng Việt Nam Ngân hàng TMCP Công Thƣơng Việt Nam chi nhánh Nam Thăng Long .28 2.1.2 Những kết hoạt động kinh doanh Ngân hàng TMCP Công thƣơng Việt Nam – chi nhánh Nam Thăng Long 35 2.2 NGHIỆP VỤ CHO VAY MUA NHÀ DỰ ÁN CỦA NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM 41 2.2.1 Cơ sở pháp lý sản phẩm cho vay mua nhà dự án Ngân hàng TMCP Công thƣơng Việt Nam .42 2.2.2 Nghiệp vụ cho vay mua nhà dự án Ngân hàng TMCP Cơng thƣơng Việt Nam 43 2.3.2 Phân tích tình hình cho vay mua nhà dự án Chi Nhánh .56 2.4 ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ DỰ ÁN TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH NAM THĂNG LONG 62 2.4.1 Những kết đạt đƣợc 62 2.4.2 Tồn nguyên nhân 64 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM THÚC ĐẨY VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ DỰ ÁN TẠI VIETINBANK – NAM THĂNG LONG 71 3.1 ĐỊNH HƢỚNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH NAM THĂNG LONG TRONG THỜI GIAN TỚI .71 3.1.1 Định hƣớng chung 71 3.1.2 Định hƣớng họat động cho vay mua nhà dự án Chi nhánh thời gian tới 74 3.2 GIẢI PHÁP NHẰM THÚC ĐẨY VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ DỰ ÁN TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM-CHI NHÁNH NAM THĂNG LONG 77 3.2.1 Biện pháp tăng cƣờng huy động vốn 77 3.2.2 Biện pháp mở rộng cho vay mua nhà dự án 79 3.2.3 Phòng ngừa hạn chế rủi ro cho vay mua nhà dự án 85 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ KHÁC 88 3.3.1 Kiến nghị với Chính phủ ban ngành .88 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nƣớc .89 3.3.3 Kiến nghị Ngân hàng TMCP Công Thƣơng Việt Nam 90 KẾT LUẬN 92 TÀI LIỆU THAM KHẢO 93 BẢNG KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT Chữ viết tắt Diễn giải NHNN Ngân hàng Nhà Nƣớc Việt Nam Vietinbank Ngân hàng TMCP Công Thƣơng Việt Nam NHCT Ngân hàng TMCP Công Thƣơng Việt Nam NHTMCP Ngân Hàng Thƣơng Mại Cổ phần TCTD Tổ chức tín dụng NHCV Ngân hàng cho vay PGD Phòng giao dịch HĐMB Hợp đồng mua bán HĐTD Hợp đồng tín dụng 10 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất 11 TSBĐ Tài sản bảo đảm 12 WTO Tổ chức thƣơng mại giới 13 ATM Automatic Teller Machine-Máy rút tiền tự động 14 POS Point of Sales-Điểm chấp nhận toán thẻ 15 E-banking Electronic Banking-Dịch vụ ngân hàng điện tử 16 TPP Hiệp định Đối tác Kinh tế chiến lƣợc xuyên Thái Bình Dƣơng DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1 Tình hình huy động vốn Chi nhánh năm 2014,2015,2016….35 Bảng 2.2 Tình hình cho vay chung CN năm 2014,2015,2016 36 Bảng 2.3 Kết hoạt động kinh doanh 40 Bảng 2.4 Tình hình cho vay mua nhà dự án chi nhánh theo thời hạn vay vốn 57 Bảng 2.5 Tình hình cho vay mua nhà dự án chi nhánh theo hình thức đảm bảo năm 2014,2015,2016 58 Bảng 2.6 Tình hình cho vay mua nhà dự án chi nhánh theo đối tƣợng vay năm 2014,2015,2016 59 -1- MỞ ĐẦU Sự cần thiết nghiên cứu để tài Khủng hoảng kinh tế giới năm 2010 kéo theo hàng loạt hệ lụy tới kinh tế có Việt Nam Nền kinh tế phát triển, thị trƣờng bất động sản đóng băng, lạm phát gia tăng … thực tốn khó đặt cho phủ Hàng loạt giải pháp, hàng loạt ý tƣởng nhằm thúc đẩy kinh tế nhƣng chƣa thực đạt hiệu Thêm vào tình trạng bội chi ngân sách nhà nƣớc kinh tế khơng thực khởi sắc ln chủ đề nóng họp Quốc hội hay bàn bạc bên đƣợc đƣa để chất vấn Điểm sáng từ gói hỗ trợ cho vay hỗ trợ nhà Ngân hàng nhà nƣớc năm 2013 thực cú hích mạnh làm tan dần băng giá thị trƣờng BĐS Thị trƣờng giao dịch sôi động trở lại, dự án đóng băng tiếp tục đƣợc rót vốn để thực hiện, ngân hàng mạnh dạn giải ngân tài trợ cho dự án mới, ngƣời tiêu dùng thực có nhu cầu nhà có nhiều hội để tiếp cận giao dịch mua bán Có thể nói đẩy mạnh cho vay cá nhân nói chung, cho vay mua nhà dự án dành cho nhân nói riêng mục tiêu hàng đầu Ngân hàng Tuy nhiên, năm 2015 năm chứng kiến hàng loạt thay đổi khung pháp lý dành cho nhà dự án, luật đất đai, luật nhà ở… có hiệu lực khiến cho tất đối tƣợng tham gia thị trƣờng dở khóc dở cƣời có phần hoang mang, điều làm giảm nhiệt độ thị trƣờng BDS vừa đƣợc vực dậy Trên sở lý lý luận thực tiễn trên, đề tài “Giải pháp thúc đẩy nâng cao hiệu hoạt động cho vay mua nhà dự án Ngân hàng TMCP Công Thƣơng Việt Nam – chi nhánh Nam Thăng Long” đƣợc em lựa chọn để nghiên cứu Mục tiêu Luận văn Nghiên cứu hệ thống hóa vấn đề lý luận hoạt động cho vay mua nhà dự án Ngân hàng TMCP Việt Nam Phân tích, đánh giá hiệu hoạt động cho vay mua nhà dự án triển khai Ngân hàng TMCP Công thƣơng – chi nhánh Nam Thăng Long Từ đề xuất số giải pháp kiến nghị nhằm thúc đẩy nâng cao hiệu -79- Để đảm bảo nguồn vốn ổn định phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh Chi nhánh, Vietinbank triển khai mơ hình quản lý vốn tập trung trụ sở (FTP), đặc điểm chế quản lý vốn tập trung: + Tập trung rủi ro khoản Trụ sở : Chi nhánh thực việc “mua”, “bán” vốn Trụ sở + Tập trung rủi ro lãi suất trụ sở chính: Tất tài sản nợ có Chi nhánh + FTP mua, bán vốn TSC Tổng giám đốc quy định thời kỳ Mơ hình sở để nâng cấp hệ thống quản trị rủi ro đánh giá hoạt động theo chuẩn mực quốc tế 3.2.2 Biện pháp mở rộng cho vay mua nhà dự án 3.2.2.1 Nhóm giải pháp sách cho vay mua nhà dự án phù hợp hơn: Chính sách hay chế cho vay có ý nghĩa quan trọng trình mở rộng phát triển hoạt động cho vay mua nhà dự án Ngân hàng cần phải xác định đƣợc mục tiêu trƣớc mắt lâu dài cho phù hợp với nguồn lực ngân hàng (về vốn, công nghệ, nhân lực…), từ xây dựng đƣợc chế cho vay mua nhà dự án phù hợp với mục tiêu đặt Cơ chế cho vay bao gồm quy định mức lãi suất cho vay, thời hạn cho vay tối đa, số tiền đƣợc vay tài sản đảm bảo Tất yếu tố tạo nên đặc tính cho sản phẩm cho vay mua nhà dự án ngân hàng, có tác động trực tiếp mạnh mẽ tới việc mở rộng tín dụng Vì ngân hàng cần xây dựng cho chế cho vay mua nhà dự án phù hợp với ngân hàng khách hàng, mang tính cạnh tranh linh hoạt với biến động thị trƣờng Ngân hàng phải nhận thức đƣợc vai trò quan trọng hoạt động cho vay mua nhà dự án tăng trƣởng phát triển ngân hàng Trƣớc hết ngân hàng cần xây dựng quy trình cho vay mua nhà dự án thật khoa học, hợp lý chặt chẽ bƣớc thực công việc Quy trình nghiệp vụ cho vay có hai giai đoạn quan trọng là: chuẩn bị đầy đủ hồ sơ thẩm định hồ sơ tín dụng Q trình lập nhƣ thủ tục cần thiết hồ sơ phải đơn giản, dễ thực nhƣng đảm bảo theo quy định Sau quy trình thẩm định khơng q phức tạp, khó khăn, khơng nên định giá tài sản đảm bảo khách hàng -80- thấp so với giá thị trƣờng Quy trình thẩm định ngân hàng đƣợc thiết lập phải quan tâm đến hai mặt: giảm thiểu rủi ro tạo tiện ích, nhanh chóng cho khách hàng Ngân hàng cần phải có cán thẩm định có chun mơn nghiệp vụ cao nhƣ kinh nghiệm, chuyên gia thẩm định lĩnh vực bất động sản am hiểu tình hình thực tế thị trƣờng nhà đất, có khả dự báo đảm bảo thẩm định cách xác rút ngắn thời gian thẩm định Còn giai đoạn lại ngân hàng phải thiết lập cách phù hợp, tối thiểu thời gian chờ đợi khách hàng khâu giải ngân có lịch trả nợ gốc lãi cho phù hợp với khả khách hàng giúp làm giảm áp lực cho khách hàng Quy trình nghiệp vụ phải cụ thể hƣớng dẫn thủ tục, hồ sơ, quy trình giao dịch đến sách giá (lãi suất, phí) Một quy trình tín dụng hiệu không rƣờm rà phƣơng thức hiệu để lôi kéo, thu hút khách hàng Đồng thời quy trình cho vay phải phù hợp với điều kiện nguồn lực ngân hàng, rõ ràng, dễ thực giúp cho cán tín dụng hiểu rõ, thực cách đắn hiệu Xây dựng chế lãi suất phù hợp: Một yếu tố đƣợc quan tâm hàng đầu khách hàng tìm hiểu sản phẩm ngân hàng lãi suất - giá vay Lãi suất cho vay yếu tố quan trọng ảnh hƣởng tới thu nhập ngân hàng Các định lãi suất ngân hàng cần đƣợc xem xét đến khía cạnh: + Lãi suất phải đảm bảo bù đắp chi phí hoạt động ngân hàng, lãi suất phải tính đến mức lạm phát dự tính mức lợi nhuận dự kiến + Lãi suất có yếu tố cạnh tranh thị trƣờng Lãi suất công cụ quan trọng để thu hút khách hàng Vì mà sách lãi suất phải linh hoạt đối tƣợng khách hàng vay vốn Với khách hàng truyền thống, có quan hệ tốt với ngân hàng có khả tài đƣợc hƣởng mức lãi suất ƣu đãi thấp Tùy vào lĩnh vực hoạt động, ngành nghề kinh doanh khách hàng mà ngân hàng đƣa ƣu -81- đãi lãi suất với ƣu đãi khác nhằm khuyến khích khách hàng tham gia sử dụng sản phẩm ngân hàng nhiều Ngân hàng cần đa dạng hóa loại hình lãi suất tƣơng ứng với thời hạn vay tổng giá trị vay Đồng thời sách lãi suất phải mang tính cạnh tranh thị trƣờng cho phù hợp với nguồn lực ngân hàng phù hợp với khách hàng Cùng lãi suất, yếu tố nhƣ điều kiện bắt buộc ngƣời vay, thời hạn cho vay, hạn mức cho vay… yếu tố cạnh tranh tổ chức tài với nhau, khách hàng lựa chọn hình thức có lợi cho họ Hiện chế sách lãi suất cho vay mua nhà dự án Ngân hàng TMCP Công Thƣơng Việt Nam quy định, Chi nhánh phải tuân thủ thực theo chế sách Tuy nhiên để tạo điều kiện cho Chi nhánh việc tiếp cận chăm sóc khách hàng tốt nhất, Vietinbank giao quyền cho Chi nhánh đƣợc phép điều chỉnh giảm lãi suất cho vay biên độ cho phép (hiện 0,1% so với lãi suất sàn cho vay Vietinbank) Nhƣ Vietinbank Nam Thăng Long cần tận dụng sách cho phù hợp với tính hình thực tế Chi nhánh đảm bảo vừa tiếp thị đƣợc khách hàng vừa đảm bảo tổng hịa lợi ích Chi nhánh Tạo thuận tiện cho khách hàng vay vốn với thủ tục vay cần phải đơn giản, gọn nhẹ, khơng rƣờm rà giao dịch nhanh chóng Ngân hàng cần linh hoạt việc chấp nhận hồ sơ vay vốn khách hàng Trong điều kiện nƣớc ta việc chứng minh thu nhập xác khách hàng khó việc toán tiền mặt chiếm chủ yếu giao dịch mua bán, nhiều khoản thu nhập, luồng tiền ngƣời dân không đƣợc thực qua tài khoản ngân hàng cách tuyệt đối Ngân hàng xác định đƣợc khoản thu nhập thức khách hàng nhƣ lƣơng mà thôi, thực tế thu nhập lƣơng khách hàng thƣờng cao lƣơng thức Vì ngân hàng nên dễ dàng việc chấp nhập hồ sơ vay vốn đối tƣợng khách hàng có khả tài nhƣng khó chứng minh nguồn thu nhập xác họ -82- Đặc biệt số dự án tập đoàn Vingroup, giá trị hộ, biệt thự tƣơng đối lớn (từ vài tỷ đến vài chục tỷ), khách hàng vay vốn thƣờng Khách hàng Vip, quan chức nhà nƣớc thƣơng nhân, việc chứng minh nguồn trả nợ khách hàng theo quy định thông thƣờng khó khăn Để khắc phục đƣợc tình trạng này, Ngân hàng TMCP Cơng Thƣơng Việt Nam có văn hƣớng dẫn thức việc xác minh thu nhập khách hàng, theo ngồi nguồn thu nhập thơng thƣờng từ lƣơng, cho th nhà…cịn có nguồn thu nhập khác chứng minh làm nguồn trả nợ từ hoạt động sản xuất kinh doanh, từ hoạt động đầu tƣ góp vốn , ngồi NHCT quy định cụ thể hệ số lƣơng đối tối đa với ngành nghề, đối tƣợng khách hàng giúp Chi nhánh thẩm định cách xác trƣờng hợp Khách hàng nhận lƣơng tiền mặt Vì Vietinbank Nam Thăng Long cần bám sát sách, chế mà Vietinbank đƣa nhằm giảm thiểu thủ tục, khó khăn vƣớng mắc trình thẩm định thu nhập Khách hàng đảm bảo phát huy tăng trƣởng dƣ nợ cho vay mua nhà dự án Chi nhánh 3.2.2.2 Nhóm giải pháp mạng lưới Nền kinh tế phát triển, nhu cầu giao dịch ngân hàng khách hàng ngày tăng có mạng lƣới điểm giao dịch rộng khắp hoạt động chuyên nghiệp yêu cầu thiết yếu ngân hàng Vietinbank - chi nhánh Nam Thăng Long trụ sở Chi nhánh phát triển mạng lƣới với 16 phòng giao dịch song điểm giao dịch bố trí cịn rải rác chƣa thuận tiện cho giao dịch khách hàng Do chi nhánh cần tích cực mở rộng mạng lƣới Mở thêm điểm giao dịch hầu hết quận thành phố đặc biệt khu vực đông dân cƣ, gần chợ siêu thị trung tâm thƣơng mại Phát triển hệ thống rút tiền tự động ATM kèm chức gửi tiền trực tiếp qua hệ thống Triển khai kênh phân phối nhƣ thẻ, internet banking, mobile banking… -83- 3.2.2.3 Nhóm giải pháp giao tiếp, khuyếch trương Để trì hài lịng, gắn bó khách hàng với Chi nhánh, đƣa hình ảnh Vietinbank đến với ngƣời dân doanh nghiệp, giúp khách hàng hiểu rõ ràng đầy đủ hoạt động Ngân hàng, Ngân hàng cần trọng đến hoạt động giao tiếp – khuyếch trƣơng Hiện với website: http://Vietinbank.vn , khách hàng tìm hiểu số thông tin hoạt động sản phẩm cho vay mua nhà dự án Vietinbank Tuy nhiên, website cịn đơn giản, chƣa có đầy đủ thông tin hoạt động riêng Chi nhánh cần mở rộng thêm mục cung cấp thông tin chi tiết dự án, tòa nhà Vietinbank liên kết cho vay, Công ty kinh doanh nhà mà Ngân hàng liên kết cùng, giá nhà đất số khu vực… để khách hàng tham khảo Ngồi ra, website mở thêm dịch vụ internet-banking khách hàng vay tiền mua nhà để họ theo dõi đƣợc tình hình trả nợ mình, biết đƣợc số tiền có tài khoản, chi tiết gốc – lãi trả tới phải trả…Tạo chủ động cho khách hàng việc toán tiền cho Ngân hàng Xây dựng đội ngũ nhân viên có trình độ, thân thiện nhiệt tình với khách hàng đặc biệt phận tiếp xúc trực tiếp với khách hàng Thông qua phiên tiện thông tin đại chúng nhƣ: đài truyền hình, đài tiếng nói, báo chí, Internet, panơ, ap phích…quảng bá ,tạo dựng hình ảnh uy tín Chi nhánh nói riêng tồn Ngân hàng nói chung khách hàng.Tiếp tục hoạt động khuyến mãi, kích thích nhu cầu mua nhà khách hàng Hàng năm Vietinbank - chi nhánh Nam Thăng Long có hoạt động hƣớng cộng đồng nhƣ: hƣởng ứng đợt qun góp ngƣời nghèo, hỗ trợ gia đình có hồn cảnh khó khăn, gặp thiên tai bão lụt, tài trợ cho chƣơng trình giáo dục – đào tạo, y tế Trong năm qua Vietinbank - chi nhánh Nam Thăng Long thực tốt công tác từ thiện , tài trợ vốn xây dựng nhà sinh hoạt cộng đồng Phƣờng Cổ Nhuế - quận Bắc Từ Liêm – TP Hà Nội, xây dựng nhà tình nghĩa cho bà mẹ Việt Nam anh hùng địa bàn… 3.2.2.4 Nhóm giải pháp nhân -84- Con ngƣời nhân tố định đến thành bại hoạt động Ngân hàng nói chung hoạt động tín dụng nói riêng Chất lƣợng cán ngày đƣợc địi hỏi cao để đáp ứng kịp thời với thay đổi nhanh chóng mơi trƣờng kinh doanh nhƣ yêu cầu công tác nghiệp vụ quản trị Cần phải có sách tuyển dụng đúng, thu hút ngƣời có đủ lực trình độ đạo đức nghề nghiệp vào làm việc ngân hàng Bộ phận nhân ngân hàng phải đƣợc lựa chọn kỹ lƣỡng từ đầu Khi tuyển dụng, phải tìm ngƣời có đủ điều kiện thích hợp với vị trí cần tuyển, đặt tiêu cụ thể cho vị trí Đối với nhân viên đƣợc tuyển dụng nhân viên làm việc ngân hàng cần phải đào tạo lại thƣờng xuyên nâng cao trình độ cho họ Ngồi việc cho nhân viên học tập Trƣờng đào tạo nguồn nhân lực Vietinbank, cần tạo điều kiện để họ tham gia khóa học bộ, ngành, trung tâm chức đào tạo ngân hàng lớn tổ chức, tham gia khố huấn luyện nƣớc ngồi để tăng thêm kinh nghiệm cho họ Bên cạnh đó, cơng tác bố trí, xếp lại nhân thải loại nhân viên trình độ cần phải đƣợc ý Những nhân viên đƣợc đào tạo tốt giúp cho ngân hàng ngăn ngừa sai phạm xảy cơng tác tín dụng nói chung cơng tác cho vay mua nhà dự án nói riêng Cần cải thiện mơi trƣờng làm việc khiến cho nhân viên thực động sáng tạo làm chủ nghiệp vụ, tránh tình trạng trơng chờ ỷ lại vào cấp trên, tạo môi trƣờng cạnh tranh nhân viên, tạo động lực lao động tránh tình trạng ngại học hỏi từ nâng cao kinh nghiệm nhân viên Hoạt động ngân hàng bên cạnh nhân viên có trình độ cao phải có nhân viên có kinh nghiệm làm việc lâu năm gắn bó với ngân hàng tạo tính an tồn, chắn cơng việc Cải tạo mơi trƣờng làm việc làm cho nhân viên gắn kết với hơn, thƣờng xuyên trao đổi kinh nghiệm học hỏi lẫn tiết kiệm nhiều chi phí cho ngân hàng Để nâng cao chất lƣợng nhân viên ngân hàng thân ngân hàng phải tạo điều kiện vật chất nhƣ tinh thần để khuyến khích, -85- động viên cố gắng sáng tạo công tác họ Cần xây dựng chế đãi ngộ hợp lý, hấp dẫn để thu hút đƣợc nhiều ứng viên có trình độ cao làm việc ngân hàng Mặt khác, sách khen thƣởng, kỷ luật phải rõ ràng, minh bạch Gần Vietinbank – Nam Thăng Long đƣa sách hợp lý việc khuyến khích động viên tinh thần cán thực công tác tín dụng đƣợc tồn thể cán cơng nhân viên ủng hộ nhƣ: Chính sách chi khen thƣởng cho cán phát sinh khoản vay mới, mở tài khoản theo mức khác Số tiền chi thƣởng không lớn nhƣng phần cho thấy đƣợc quan tâm, ghi nhận ban lãnh đạo Chi nhánh Cán Công nhân viên Nên tổ chức buổi phổ biến quy định pháp luật cho nhân viên tín dụng Đội ngũ nhân viên am hiểu pháp luật giúp cho chi nhánh giám định tính pháp lý tài sản bảo đảm đƣợc dễ dàng Hoạt động cho vay mua nhà dự án ln địi hỏi nhân viên không am hiểu quy định pháp luật ngành ngân hàng mà quy định khác nhƣ luật đất đai, luật kinh doanh bất động sản, luật dân am hiểu nhạy bén với biến động thị trƣờng bất động sản nói chung thị trƣờng nhà nói riêng Trên giải pháp nhằm mở rộng hoạt động cho vay mua nhà Vietinbank - chi nhánh Nam Thăng Long Tuy nhiên để mở rộng cho vay mua nhà dự án cách hiệu an tồn biện pháp phải đƣợc tiến hành cách đồng loạt biện pháp Ngoài để hoạt động cho vay mua nhà dự án mở rộng NHTM nói chung Vietinbank - chi nhánh Nam Thăng Long nói riêng cần định hƣớng nhƣ sách hồn thiện thêm nhà nƣớc 3.2.3 Phịng ngừa hạn chế rủi ro cho vay mua nhà dự án Qua phân tích tình hình cho vay mua nhà dự án Ngân hàng Công Thƣơng Việt Nam – Chi nhánh Nam Thăng Long ta thấy đƣợc chất lƣợng tín dụng ngân hàng tốt Có đƣợc điều thời gian qua ngân hàng trọng cơng tác thẩm định, đƣợc thực cách khoa học rõ ràng Bên -86- cạnh việc giám sát vay khách hàng cách đặn kỹ nên chất lƣợng tín dụng ngân hàng năm qua tốt Trong thời gian tới, ngân hàng mở rộng quy mô, phát triển nghiệp vụ nữa, nguồn tài ngun lớn mà ngân hàng cần phải khai thác cách triệt để hợp lý để mang lại nhiều lợi nhuận cho ngân hàng Quy mơ tín dụng tăng lên cơng tác giám sát vay khó khăn tình hình nợ xấu nhiều Vì mà để hạn chế rủi ro cho vay mua nhà dự án ngân hàng cần ý đến cơng tác phịng ngừa hạn chế rủi ro sau: Rủi ro hoạt động Cho vay mua nhà dự án rủi ro tín dụng xảy Khách hàng khơng hồn trả đƣợc nợ gốc lãi cho đến hạn, nguyên nhân khách hàng gặp rủi ro thất nghiệp, vi phạm pháp luật chịu mức án cao, vấn đề sức khỏe dẫn đến khả lao động, doanh nghiệp bị phá sản hay liên quan đến kiện tụng… Vì để hạn chế rủi ro ngân hàng cần liên kết với công ty bảo hiểm (cụ thể Công ty TNHH MTV Bảo hiểm Ngân hàng TMCP Công Thƣơng Việt Nam) phát triển đẩy mạnh sản phẩm Cho vay mua nhà dự án kết hợp với bảo hiểm Vốn vay đƣợc bảo hiểm dƣới hình thức khách hàng gặp tai nạn, rủi ro khơng trả đƣợc nợ cơng ty bảo hiểm trả thay phần hay toàn khoản nợ Thời gian bảo hiểm kéo dài từ ngân hàng giải ngân cho vay đến khách hàng trả hết nợ Biện pháp đảm bảo an toàn cho nguồn vốn cho vay ngân hàng mà khách hàng đƣợc hƣởng dịch vụ bảo hiểm khơng phải đóng phí bảo hiểm, điều góp phần thu hút khách hàng nhiều Rủi ro pháp lý dự án: Rủi ro pháp lý xảy Ngân hàng cho vay Khách hàng cá nhân mua nhà dự án chủ đầu tƣ yếu kém, không đủ điều kiện pháp lý Khi khách hàng không trả đƣợc nợ vay Ngân hàng, Ngân hàng khó phát mại tài sản để thu hồi nợ Vì để giảm thiểu rủi ro này, Ngân hàng xem xét cho vay dự án Chủ đầu tƣ có uy tín, dự án đủ điều kiện bán theo thông báo đủ điều kiện bán Sở xây dựng, dự án phải có bảo lãnh nghĩa vụ tài cho chủ đầu tƣ Ngân hàng có uy tín Hiện nay, đa phần chủ đầu tƣ -87- lựa chọn hình thức chấp quyền thực dự án ngân hàng (quyền thực dự án quyền khai thác, quyền kinh doanh dự án…) Bởi, hầu hết dự án bất động sản chƣa đƣợc cấp sổ đỏ vay vốn ngân hàng chấp hình thức Vì hộ mà Chủ đầu tƣ chấp Ngân hàng, Chi nhánh cần tƣ vấn cho Khách hàng yêu cầu Chủ đầu tƣ giải chấp hộ ký hợp đồng mua bán, tránh trƣờng hợp tài sản đƣợc đăng ký chấp lần Ngồi ngân hàng cịn gặp phải rủi ro mặt đạo đức khách hàng cán tín dụng liên kết với che giấu thông tin, đƣa thông tin không thật, đánh bóng khách hàng để chiếm đoạt nguồn vốn ngân hàng Để hạn chế rủi ro ngân hàng phải coi trọng công tác giáo dục phẩm chất cán tín dụng Có sách tín dụng chi tiết rõ ràng, phân quyền phán cụ thể, quy định rõ chức nhiệm vụ cho phận liên quan tới công việc, thu nợ, xử lý nợ Thực quy trình, nghiệp vụ từ xét duyệt cho vay tới tu hồi nợ, xử lý nợ Luôn coi trọng công tác kiểm tra, kiểm soát ngân hàng, nội chi nhánh nên tổ chức đoàn kiểm tra chéo lẫn Nâng cao chất lƣợng hiệu quản trị rủi ro Việc bổ nhiệm chức danh liên quan tới công tác cho vay phải thực khách quan, quy trình, lựa chọn ngƣời có lực phẩm chất thực Việc bố trí cán tín dụng phải đƣợc chọn lọc phù hợp với lực thực tế nhƣ công việc đƣợc phân công Coi trọng công tác đào tạo, đào tạo lại cán từ nghiệp vụ chuyên môn tới phẩm chất đạo đức, nêu cao tinh thần trách nhiệm đạo dức nghề nghiệp Nhƣ hoạt động Cho vay mua nhà dự án chứa đựng nguy rủi ro lớn, bên cạnh rủi ro kiểm sốt đƣợc ngân hàng phải chịu rủi ro ngồi ý muốn, chịu tác động yếu tố khách quan Vì mà ngân hàng cần hạn chế đến mức thấp rủi ro xảy có mức dự phịng hợp lý -88- 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ KHÁC Để hoạt động tín dụng giai đoạn tới ngân hàng đƣợc thuận lợi hiệu hơn, em xin đề xuất số kiến nghị cụ thể sau: 3.3.1 Kiến nghị với Chính phủ ban ngành - Tăng cƣờng cải cách hành chính, thủ tục cơng chứng, chứng thực, đăng ký giao dịch bảo đảm Đây vấn đề quan trọng thủ tục đƣợc đơn giản, gọn nhẹ hoạt động quy trình tín dụng nhanh hơn, tiết kiệm thời gian giảm thiểu chi phí cho ngƣời dân Ngày 09/12/2015 NHNN vừa ban hành Thơng tƣ số 26 hƣớng dẫn trình tự, thủ tục chấp giải chấp tài sản dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở, nhà hình thành tƣơng lai Theo Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà hình thành tƣơng lai đất hợp pháp đƣợc chấp nhà tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà Tổ chức, cá nhân mua nhà hình thành tƣơng lai dự án đầu tƣ xây dựng nhà chủ đầu tƣ đƣợc chấp nhà tổ chức tín dụng để mua nhà Tuy nhiên việc đăng ký chấp nhà hình thành tƣơng lai Quận, huyện, Thành phố lại gặp nhiều khó khăn, vƣớng mắc chƣa có văn thức hƣớng dẫn cụ thể Vì để tạo điều kiện thuận lợi cho Doanh nghiệp cá nhân có nhu cầu mua nhà dự án, Chính phủ cần yêu cầu ban ngành phối hợp với nhanh ban hành văn hƣớng dẫn chi tiết việc nhận tài sản chấp nhà hinh thành tƣơng lai nói - Nhà nƣớc cần giải sớm tốt việc kéo dài tình trạng nhiều giấy chứng nhận (sổ) cho bất động sản (sổ đỏ - giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hồng - giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất…) Hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà đô thị nƣớc đƣợc thực với tốc độ chậm Điều dẫn đến giao dịch mua bán, chuyển nhƣợng…bất động sản không đảm bảo sở pháp lý Vì Nhà nƣớc cần triển khai số giải pháp nhằm đẩy nhanh tốc độ cấp sổ đỏ Việc -89- đem lại quyền sở hữu cho ngƣời dân cần đƣợc quan tâm nhiều tạo điều kiện thuận lợi cho ngân hàng việc thúc đẩy mạnh cho vay mua nhà dự án - Các bộ, ngành có liên quan, đặc biệt TP Hà Nội kiểm soát thật chặt chẽ thị trƣờng bất động sản thơng qua kiểm sốt phát triển dự án bất động sản theo quy hoạch kế hoạch Đồng thời, cần phải cấu trúc lại dự án bất động sản, chuyển dự án cao cấp dƣ thừa sang dự án phát triển nhà bình dân, đặc biệt nhà xã hội thiếu - Đối với ngành kinh tế mũi nhọn, dự án trọng điểm, dự án sử dụng công nghệ mới, sản phẩm mang tính độc đáo có tính cạnh tranh cao… Thành phố Hà Nội hỗ trợ phần lãi suất cho Doanh nghiệp - Tạo dựng hệ thống thơng tin đồng thực trạng tình hình hoạt động Doanh nghiệp địa bàn, đảm bảo hệ thống tài chính xác 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nƣớc - Thị trƣờng BĐS trải qua “sốt nóng” giai đoạn dài “đóng băng” bất cập sách, chế kiểm soát Thị trƣờng bất động sản Việt Nam phụ thuộc lớn vào nguồn vốn gồm: tín dụng ngân hàng vốn huy động từ khách hàng Đặc biệt, hoạt động đầu tƣ phát triển, kinh doanh bất động sản có tính chất trung, dài hạn, nhƣng thực tế chƣa có chế đầy đủ để tạo lập nguồn vốn đầu tƣ, nguồn vốn tín dụng trung hạn, dài hạn Vì việc NHNN sửa đổi quy định giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn hoạt động tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nƣớc ngồi cần phải cân nhắc kỹ lƣỡng trƣớc ban hành tránh ảnh hƣởng xấu đến thị trƣờng bất động sản - Thực theo nghị số 02/NQ-CP Chính Phủ số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trƣờng, giải nợ xấu, NHNN Việt Nam ban hành thông tƣ số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013 quy định cho vay hỗ trợ nhà với sách ƣu đãi theo gói 30.000 tỷ đồng Chƣơng trình sau triển khai nhận đƣợc nhiều ủng hộ ngƣời dân, đặc biệt ngƣời có thu nhập thấp Vì để đảm bảo trì ổn định thị trƣờng bất động sản, đặc biệt phân khúc nhà xã hội, nhà cho ngƣời thu nhập thấp, NHNN cần tiếp tục gia hạn giải ngân gói 30.000 tỷ đồng (hiện hết hạn -90- giải ngân ngày 01/06/2016) đồng thời có thêm chƣơng trình ƣu đãi khác lớn với mức ƣu đãi lãi suất cho vay thấp - Ngoài NHNN cần đạo hỗ trợ NHTM rà soát để sửa đổi, bổ sung xây dựng sách, quy trình, quy chế nội cấp tín dụng lĩnh vực bất động sản, lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro dự án thu hồi vốn thời gian dài nhằm đảm bảo kiểm soát rủi ro lĩnh vực 3.3.3 Kiến nghị Ngân hàng TMCP Công Thƣơng Việt Nam Thứ nhất: tiếp tục hoàn chỉnh văn chế độ, văn liên quan đến nghiệp vụ cho vay mua nhà dự án tạo thuận lợi cho khách hàng, giúp mở rộng tín dụng đồng thời hạn chế rủi ro Thứ hai: phải phổ biến định hƣớng phát triển nhƣ sách chiến lƣợc cho tồn thể chi nhánh, phịng ban nhằm tiến hành cách đồng mục tiêu đề Thứ ba: tăng cƣờng công tác đào tạo cán cho chi nhánh, nâng cao lực cán nhân viên Để nâng cao trình độ cho đội ngũ nhân viên nên chun mơn hóa theo loại sản phẩm, đồng thời khuyến khích nhân viên tự học hỏi nâng cao trình độ Thứ tƣ: tăng cƣờng cơng tác kiểm tra, kiểm sốt hoạt động chi nhánh, phát xử lý kịp thời vi phạm, kiên xử lý trƣờng hợp cán tín dụng thơng đồng với khách hàng, hành vi tiêu cực nội ngân hàng Thứ năm: hoàn thiện hệ thống quản lý tín dụng xếp hạng khách hàng, đƣa cách thức chấm điểm chi tiết, phân nhỏ nhóm ngành Mặt khác đứng trƣớc biến đổi môi trƣờng kinh tế nhƣ nay, hệ thống chấm điểm tín dụng ngân hàng dễ bị lạc hậu khơng đánh giá xác tình hình kinh doanh, chiều hƣớng kinh doanh doanh nghiệp Do ngân hàng cần phải cập nhật thƣờng xuyên, thay đổi tiêu, biểu điểm cho phù hợp với biến động môi trƣờng kinh doanh Thứ sáu: thực kế hoạch truyền thơng rộng rãi, nâng cao hình ảnh uy tín Vietinbank khách hàng qua làm tăng thêm uy tín Vietinbank thị trƣờng -91- Thứ bảy: Khối bán lẻ - NHCT thƣờng xuyên cập nhật danh sách dự án mới, nghiên cứu phát triển sản phẩm mới, chƣơng trình ƣu đãi phù hợp với sản phẩm, đối tƣợng khách hàng nhằm tăng trƣởng khách hàng vay mua nhà dự án hệ thống Ngoài ra, Vietinbank cần quan tâm tới biện pháp kết hợp khác để có giải pháp phát triển hiệu quả, đảm bảo hoạt động cho vay mua nhà dự án tăng trƣởng bền vững an toàn -92- KẾT LUẬN Hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng thƣơng mại có liên quan mật thiết với thị trƣờng bất động sản thị trƣờng lại chịu tác động lớn nhiều yếu tố, từ yếu tố quản lý, điều tiết Nhà nƣớc đến yếu tố chủ thể tham gia thị trƣờng Giải mối quan hệ thông suốt đồng nghĩa với việc khơi thơng đƣợc dịng chảy tín dụng đến địa ngƣời cần vay tiền mua nhà Cho vay mua nhà dự án phát triển năm gần nhƣng thực tế cho thấy lĩnh vực giàu tiềm Trong khủng hoảng, cho vay mua nhà dự án có khả phát triển nhờ có sách mà phủ đề Cho vay mua nhà dự án khơng giúp đa dạng hóa sản phẩm ngân hàng mà hoạt động mang lại lợi nhuận cao có xu hƣớng phát triển lâu dài Qua q trình nghiên cứu Ngân hàng TMCP Cơng Thƣơng Việt Nam – Chi nhánh Nam Thăng Long, em xin mạnh dạn đề xuất số giải pháp nhằm thúc đẩy nâng cao hiệu hoạt động cho vay mua nhà dự án Ngân hàng TMCP Công Thƣơng Việt Nam – Chi Nhánh Nam Thăng Long kiến nghị luan van này, mong mức độ góp phần hồn thiện hoạt động cho vay mua nhà dự án ngân hàng -93- TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014 Quốc Hội Nƣớc Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam ban hành Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định chi tiết hƣớng dẫn số điều luật Nhà Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 quy định chi tiết số điều luật kinh doanh bất động sản Thông tƣ số 36/2014/TT-NHNN ngày 20/11/2014 Ngân hàng Nhà Nƣớc Việt Nam quy định giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn hoạt động tổ chức tín dụng, chi nhánh Ngân hàng Nƣớc ngồi Thơng tƣ số 22/VBHN-NHNN ngày 04/06/2014 Ngân hàng Nhà Nƣớc ban hành quy định phân loại nợ , trích lập sử dụng dự phịng để xử lý rủi ro tín dụng hoạt động ngân hàng tổ chức tín dụng Giáo trình Toàn tập Quản trị Ngân hàng Thƣơng mại GS.TS Nguyễn Văn Tiến (2015) Các trang web: - www.Vietinbank.vn/Web - http://www.sbv.gov.vn - http://www.acb.com.vn - http://www.techcombank.com.vn - http://Vietnamnet.vn - Cafef.vn