Bài giảng bồi thường giải phóng mặt bằng (tài liệu lưu hành nội bộ )

Bài giảng bồi thường giải phóng mặt bằng (tài liệu lưu hành nội bộ ) Bài giảng bồi thường giải phóng mặt bằng (tài liệu lưu hành nội bộ ) Bài giảng bồi thường giải phóng mặt bằng (tài liệu lưu hành nội bộ ) Bài giảng bồi thường giải phóng mặt bằng (tài liệu lưu hành nội bộ ) Bài giảng bồi thường giải phóng mặt bằng (tài liệu lưu hành nội bộ )

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN BÀI GIẢNG BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG (TÀI LIỆU LƯU HÀNH NỘI BỘ) BỘ MƠN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BỒI THƯỜNG – GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG – TÁI ĐỊNH CƯ 1.1 Những vấn đề 1.1.1 Một số khái niệm có liên quan - Thu hồi đất: Thu hồi đất sử dụng hình thức chuyển giao quyền sử dụng diện tích đất đai định từ chủ thể sang chủ thể khác Hay: Thu hồi đất việc nhà nước định hành để thu lại quyền sử dụng đất thu lại đất giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định Luật đất đai năm 2003 (Điều LĐĐ 2003) - Bồi thường Nhà nước thu hồi đất: việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất (Đ4 LĐĐ 2003) Bồi thường thiệt hại thu hồi đất việc khôi phục lại giá trị tài sản, nguồn sinh sống, lợi ích vật chất tinh thần theo nghĩa rộng cho người sử dụng đất bị ảnh hưởng trình triển khai thực dự án – hình thức trách nhiệm dân để bù đắp tổn thất vật chất tinh thần cho bên thiệt hại thiệt hại hành vi trái pháp luật (của nhà đầu tư hay Nhà nước) gây ra, mà thực chất kết chu trình “phá hủy – tái tạo” q trình phát triển thị kinh tế – xã hội - Hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất: việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi thơng qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm - Tái định cư phân loại tái định cư: Tái định cư khái niệm mang nội hàm rộng, dùng để ảnh hưởng tác động đến đời sống người dân bị tài sản nguồn thu nhập trình phát triển dự án gây ra, có phải di chuyển hay khơng chương trình nhằm khơi phục sống họ Như tái định cư bao hàm việc thực sách bồi thường thiệt hại thu hồi đất Tái định cư theo nghĩa hẹp trình di chuyển người dân đến nơi Tái định cư vấn đề lớn quốc gia, đặc biệt nước phát triển trường hợp điển xây đập, làm đường, phát triển đô thị * Phân loại tái định cư 1/ Về hình thức, việc tái định cư có dạng - Di dân vào vùng thị hóa - Chuyển dịch nội ngoại thành, bao gồm từ việc thực chương trình cải tạo thị việc chuyển dịch theo sở nguyện người dân - Tái định cư chỗ thực dự án chỉnh trang khu dân cư 2/ Xét sở nguyện người dân có nhiều mức độ - Tái định cư tự phát: việc mua bán đất xây dựng trái phép không theo quy hoạch Do việc xây dựng trái phép khu vực khơng có hạ tầng, giá đất rẻ nên nhiều người có thu nhập thấp, có nhiều người thuộc diện giải tỏa từ dự án nhận tiền bồi thường tự lo chỗ - Tái định cư tự giác: việc tái định cư để thực dự án người dân tự giác chấp hành kế hoạch phương thức tái định cư, kể việc tạo lập chỗ ở dự án phát triển nhà - Cưỡng tái định cư: thường cưỡng giải tỏa bố trí chỗ cho người bị giải tỏa chưa đồng thuận họ Nhiều trường hợp không kiên gây ách tắc cho đấu tư phát triển 3/ Xét tính chất, tái định cư có dạng: - Tái định cư bắt buộc: để thực dự án phục vụ lợi ích chung Nhìn chung quốc gia giới xác lập quyền ưu tiên nhà nước việc thu hồi đất để thực dự án ví lợi ích quốc gia - Tái định cư tự nguyện: thông thường dự án cải tạo đô thị quy mô nhỏ, lợi ích trực tiếp người tham gia thực dự án 1.1.2 Các trường hợp thực tái định cư Tại quốc gia phát triển Việt Nam, tái định cư thường để thực loại dự án: - Các cơng trình thủy điện, xây đập, đào hồ thủy lợi Đây dạng điển hình ảnh hưởng phát triển dự án đến đời sống người dân, phạm vi di dời thường lớn - Các cơng trình dạng tuyến: đường cao tốc, quốc lộ, làm mở rộng đường hữu; phát triển kênh, rạnh; hành lang tuyến tải điện; mở tuyến cấp thoát nước v.v… - Phát triển hạ tầng đô thị cơng trình phúc lợi cơng cộng khác cơng viên, khu vui chơi, trường học, bệnh viện, sở văn hóa, thể thao, nghiên cứu khoa học v.v… - Phát triển khu dân cư trình thị hóa; cải tạo khu dân dân cư lụp xụp nội thành; xây dựng cơng trình cơng ích cộng đồng dân cư nơng thơn - Các dự án phát triển sản xuất kinh doanh, xây dựng nhà máy, xí nghiệp mới, khu cơng nghiệp, trung tâm thương mại 1.1.3 Bản chất việc bồi thường thiệt hại thu hồi đất Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Về nguyên tắc, Nhà nước có đầy đủ quyền sử dụng, hưởng lợi, quản lý định đoạt đất Quyền định đoạt bao gồm loại quyền bản: (1): Giao đất, cho thuê đất để tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng; (2): Quyền thu hồi đất giao cho thuê để sử dụng theo mục đích quy hoạch quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng đất với giá quy định (còn gọi quyền tiên mãi) để sử dụng lợi ích chung Trên thực tế, hầu hết diện tích đất Nhà nước giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đầu tư đất mức độ khác Các chủ sử dụng đất tạo lập đời sống sinh họat, sản xuất kinh doanh mảnh đất thuộc quyền sử dụng họ Do thu hồi đất gây xáo trộn lớn đời sống hoạt động với thiệt hại vật chất tinh thần cho người sử dụng đất Việc bồi thường thiệt hại xếp đời sống người dân bị thu hồi đất trách nhiệm đương nhiên Nhà nước chủ đầu tư Giải tốt vấn đề này, chủ yếu hài hịa lợi ích bên liên quan tạo phát triển bền vững ổn định xã hội Tái định cư bồi thường thiệt hại thu hồi đất trở thành vấn đề xã hội lớn, không đơn vấn đề phát triển kinh tế quản lý đất đai, phát triển thị trường bất động sản Bản chất bồi thường thiệt hại thu hồi đất quan hệ mua bán đất đai (hay quyền sử dụng đất) dù nhìn nhận góc độ Thực chất nhà nước có trách nhiệm xác định thiệt hại để bồi thường nhằm ổn định nâng cao đời sống người dân bị thu hồi đất Thu hồi bồi thường thiệt hại đất mang ý nghĩa việc thực quyền nhà nước đơn quan hệ giao dịch có tính chất ngang giá Trong tổ chức thực hiện, Nhà nước trực tiếp đứng thu hồi bồi thường thiệt hại, giao cho tổ chức khác thực quyền này, theo quy định mà nhà nước ban hành 1.2 Tính tất yếu cơng tác bồi thường giải phóng mặt q trình phát triển kinh tế - xã hội đất nước Công việc bồi thường giải phóng mặt thường việc nặng nề dự án đầu tư Trong nhiều trường hợp không chuẩn bị tốt việc tái định cư, không xác định giá bồi thường hợp lý, khơng kiên thực cưỡng chế giải phóng mặt làm nhiều cơng trình bị ách tắc Từ nhiều người ngộ nhận việc bồi thường giải tỏa trở lực dự án phát triển Quan niệm không dễ dẫn đến giải pháp sai lầm thực giải phóng mặt để cải tạo phát triển đô thị Nước ta q trình cơng nghiệp hóa đại hóa Đây q trình phát triển thị hóa phát triển tồn diện đất nước Tồn q trình có tiến trình song hành: Một tiến trình di dân từ nơng thơn thị vùng kinh tế Hiện mức độ thị hóa nước ta đạt 25% Khi việc cơng nghiệp hóa thành cơng (vào khoảng năm 2020), mức độ thị hóa đạt tới 40 – 45%, lúc dân sống đô thị tăng lên đến khoảng 40 triệu người Đây q trình tái định cư vào thị theo nhu cầu phát triển đất nước Ngồi di dân vào thị, việc khai hoang mở nông trại, lâm trường khâu quan trọng việc tái bố trí dân cư nhằm mục đích khai thác tốt tài nguyên bảo vệ môi trường sinh thái Hai tiến trình tái bố trí mục đích sử dụng đất theo quy hoạch Việc quy hoạch cải tạo phát triển đô thị để phục vụ trình cơng nghiệp hóa đại hóa cơng việc tất yếu Tiến trình thị có nội dung: cải tạo chỉnh trang đô thị cũ quy hoạch phát triển khu đô thị Khi thực quy hoạch không tránh khỏi việc di dời tái định cư Ba tiến trình nâng cao suất lao động, đồng thời với nâng cao khả cạnh tranh kinh tế suất lao động cơng nghiệp cao suất lao động nơng nghiệp giản đơn Q trình cơng nghiệp hóa địi hỏi đào tạo đào tạo lại lao động Việc tái định cư phải đảm bảo việc để phục vụ cơng nghiệp hóa đất nước Bốn tiến trình cải thiện đời sống nhân dân Nâng cao mặt đời sống nhân dân mục tiêu phát triển Phương châm đạo công tác bồi thường tái định cư đảm bảo sống người dân tốt nơi cũ Mỗi người dân hưởng lợi từ nguồn: từ bồi thường tái định cư trực tiếp thực dự án từ phát triển chung đô thị dự án mang lại Đời sống người dân không ngừng nâng cao biểu phát triển Như vậy, thực chất q trình phát triển thị trình tái định cư Phát triển kinh tế – xã hội gồm nhiều lĩnh vực: công – nông nghiệp, thương mại – dịch vụ, giáo dục đào tạo, vui chơi giải trí Thực chất cơng việc tạo thêm công ăn việc làm, tạo thêm chỗ dịch vụ phục vụ nhân dân ngày đơng thị Đó q trình cải tạo, chỉnh trang khu thị cũ, xây dựng khu công nghiệp dân cư khu vực thị hóa Nếu đứng mục tiêu người q trình phát triển thị q trình tái định cư Việc phát triển khu đô thị mới, phát nhà kéo theo nhiều ngành kinh tế phát triển Việc tái định cư có tầm quan trọng lâu sách lĩnh vực cịn thiếu rời rạc Chính sách tái định cư khơng thể sách giải tỏa bồi thường mà nằm tất sách pháp luật liên quan đến cải tạo phát triển đô thị từ khâu quy hoạch đến đầu tư xây dựng, tới quản lý khu dân cư Do thời gian dài vấn đề tái định cư quan tâm biện pháp hỗ trợ bồi thường giải tỏa nên để lại số hậu xấu cho phát triển thể số vấn đề sau: - Việc quản lý đầu tư xây dựng khu dân cư chưa trọng Hiện tượng đầu đất gây trở ngại cho nhu cầu tái định cư Các khu dân cư không hình thành đồng bộ, gây trở ngại cho người dân đến (thiếu sở hạ tầng) - Về tài thị, có cân đối đầu tư tư nhân đầu tư cộng đồng Biểu chỗ nhà tư nhân đầu tư lớn hạ tầng đô thị (đầu tư cộng đồng) thiếu - Về trình tự đầu tư có đảo lộn, lẽ phải tạo hạ tầng thị trước, nơi sau Q trình xây dựng nhiều khu dân cư tự phát ngược lại - Thiếu quan tâm đến chỗ cho công nhân, sinh viên (số đơng nhập cư) người có thu nhập thấp - Thiếu quan tâm đến điều kiện sống khác chỗ ở, đặc biệt việc làm - Thiếu quan tâm người dân cộng đồng dân cư vào trình cải tạo phát triển đô thị Việc tuyên truyền lợi ích chưa đầy đủ, việc huy động nguồn lực từ cộng đồng để phục vụ lại họ yếu Từ cách tiếp cận trên, rút số kết luận sách tái định cư sau: 1) Tái định cư công việc hỗ trợ bồi thường giải tỏa mà lĩnh vực phát triển đô thị Trong lĩnh vực phải lấy mục tiêu phát triển đồng khu dân cư, tăng số lượng chủng loại quỹ nhà để đáp ứng nhu cầu tái định cư 2) Việc cải tạo chỗ đô thị thuộc lĩnh vực tái định cư, việc cải tạo vừa có lợi cho cộng đồng vừa có lợi cho cư dân Do dự án cải tạo đô thị dự án đa ngành cộng đồng dân cư chỗ trực tiếp tham gia định 3) Phát triển đô thị thực chất trình tái định cư, việc quản lý phát triển khu thị có ý nghĩa định tới sách tái định cư 4) Có sách tài thích hợp để huy động nguồn lực cho đầu tư cải tạo phát triển đô thị 1.3 Tái định cư trình phức tạp Tái định cư di chuyển thay đổi sống người, không trình chuyển dịch vật chất mà cịn q trình cắt bỏ quan hệ cũ tạo lập quan hệ Tái định cư thường di dời tái định cư hộ, nghĩa bên cạnh ràng buộc thành viên gia đình, cịn có ràng buộc người với môi trường xung quanh: - Công ăn việc làm - Chỗ - Nơi học hành - Điều kiện lại tiếp cận với dịch vụ - Quan hệ láng giềng Trong mối ràng buộc này, việc làm thu nhập nhu cầu Giải lúc mối quan hệ đảm bảo hài hịa lợi ích người dân với lợi ích chung cơng việc phức tạp 1.4 Sự khác biệt nguyên tắc tái định cư tổ chức quốc tế (WB, ADB) với sách Việt Nam Về bản, sách bồi thường thiệt hại giải phóng mặt Việt Nam dần hoàn thiện theo hướng quan tâm nhiều đến quyền lợi ích hợp pháp người dân bị ảnh hưởng việc thực dự án Tuy nhiên, khác biệt so với sách tổ chức quốc tế Bảng So sánh sách tái định cư tổ chức quốc tế Việt nam STT Những yêu cầu sách TĐC quốc tế Cần tránh tái định cư bắt buộc, tối thiểu hóa việc di dân Đảm bảo tương lai kinh tế xã hội người tái định cư bắt buộc trì mức trước có dự án Những người bị ảnh hưởng phải thông tin đầy đủ tham gia tư vấn vấn đề tái định cư bồi thường Các thể chế văn hóa xã hội hành người di chuyển cộng đồng nơi họ đến hỗ trợ phát huy mức cao nhất, người di chuyển hòa nhập với cộng đồng Thiếu chứng từ hợp pháp đất số nhóm người bị ảnh hưởng (nhất hộ gia đình chủ hộ phụ nũ, người xứ, dân tộc thiểu số) không vật cản để bồi thường Tái định cư bắt buộc phải coi thực phần dự án, phái lập kế hoạch tái định cư cho dự án có tái định cư bắt buộc Việc tính tốn chi phí lợi ích dự án bao gồm cho chi phí tái định cư bồi thường Bồi thường phải sở giá Chính sách hành Việt Nam Khơng có quy định xem xét thực tế Đảm bảo nơi có điều kiện tốt nơi cũ Có thơng báo khơng đầy đủ Khơng quy định Chỉ xem xét hỗ trợ, tùy theo mốc thời gian chiếm đất Đã quy định tái định cư dự án thành phần bắt buộc phải thực hiện, chưa thật trọng Nghị định 22, Nghị định 197 quy định Bồi thường thiệt hại chưa trị thay cho tài sản đủ để tái tạo tài sản mất Bồi thường tái định cư phải Vừa thực dự án vừa tái định thực trước bắt đầu dự cư bồi thường thiệt hại án 10 Xây dựng chương trình phục hồi Quy định chung chung, chưa thu nhập thích hợp trọng 11 Có tham gia người có Hội đồng bồi thường có đại diện liên quan việc lập thực người bị ảnh hưởng kế hoạch tái định cư 12 Cơ chế giải khiếu nại rõ Giải theo Luật Đất đai ràng Luật Khiếu nạo, Tố cáo 13 Cần thiết có giám sát độc lập Không quy định việc thực kế hoạch tái định cư Ngoài ra, theo nguồn Dự án UNDP – VIE/95/051, có ngun tắc đặt sách tái định cư thực dự án ODA: (1) Tránh di dời nơi tránh được, hay giảm thiểu tối đa giải tỏa, di dời; (2) Khi buộc di dời, phải có kế hoạch hoạt động quản lý để đảm bảo hộ di dời có sống tốt ngang với nơi trước đây; (3) Phải có tham gia bên bị ảnh hưởng suốt trình di dời, có tham gia cộng đồng; (4) Bên hưởng lợi từ dự án phát triển có di dời, phải có nhiệm vụ chi trả phần hay tồn chi phí bồi thường, kể chi phí phục hồi sống người di dời; (5) Nguyên tắc bồi thường “phi vật chất” (khía cạnh KT – XH) cho hộ cần trọng nhiều so với tiền vật chất; (6) Những hộ cư trú bất hợp pháp nhận bồi thường 1.5 Cơ sở pháp lý nguyên tắc chung sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư thu hồi đất 1.5.1 Cơ sơ pháp lý sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất a Thu hồi đất – quyền định đoạt đất đai Nhà nước Luật đất đai khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu Chủ sở hữu đất đai có quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt đất đai Một quyền định đoạt Nhà nước đất đai theo điều C khoản Điều Luật Đất đai Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Quyền thu hồi đất Nhà nước thực trường hợp sau: (Điều 38 Luật Đất Đai, Điều 36 Nghị Định 181, Nghị Định 17/CP, Nghị Định 84/CP Nhìn chung có nhóm: Nhóm 1: Thu hồi đất để giao, cho th vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, phát triển kinh tế Quỹ đất nước giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê để sử dụng vào mục đích cụ thể Do muốn có quỹ đất để giao cho thuê, Nhà nước phải thu hồi đất người sử dụng Điều 32 Luật Đất Đai: “ Việc định giao đất, cho thuê đất đất có người sử dụng cho người khác thực có định thu hồi đất đó” đai Nhóm 2: Thu hồi đất trường hợp vi phạm pháp luật đất Bao gồm: Sử dụng đất sai mục đích, khơng có hiệu quả; cố ý hủy hoại đất., thiếu trách nhiệm để người khác lấn chiếm đất; cố ý không thực nghĩa vụ tài Nhà nước, khơng sử dụng đất giao thời hạn quy định (12 tháng liền hàng năm, 18 tháng lâu năm; 24 tháng đất trồng rừng; đất dùng để thực dự án đầu tư không sử dụng 12 tháng liền tiến độ đầu tư chậm 24 tháng kể từ đất giao) Thứ hai sai phạm quản lý đất đai, giao đất không thẩm quyền, không đối tượng, đất chưa sử dụng bị lấn chiếm Nhóm 3: Thu hồi đất người khơng nhu cầu sử dụng - Tổ chức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất nguồn vốn ngân sách Nhà nước, tổ chức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển nơi khác, khơng cịn nhu cầu sử dụng - Cá nhân sử dụng đất chết mà khơng có người thừa kế - Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất b Thu hồi đất có bồi thường, hỗ trợ tái định cư Theo Điều 39, 41 Luật Đất Đai, Nhà nước thực bồi thường, hỗ trợ tái định cư người sử dụng đất bị thu hồi để sừ dụng vào mục đích sau: - Quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng - Phát triển kinh tế Nhà nước thực bồi thường, hỗ trợ bố trí tái định cư người sử dụng đất, họ có GCNQSDĐ có đủ điều kiện để quan Nhà nước xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất c Chính phủ ban hành sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Từ nguyên tắc thu hồi đất, thực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất dùng vào nmục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, phát triển kinh tế quy định Luật Đất Đai theo thẩm quyền Quốc Hội giao, Chính Phủ quy định chi tiết bồi thường hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất thông qua văn sau: - Nghị Định 197 - Thông tư 116 hướng dẫn thực Nghị Định 197 - Nghị định 17 - Nghị Định 84 - Nghị định 69 1.5.2 Nguyên tắc chung sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất (1) Đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nước, người sử dụng đất nhà đầu tư Việc thực bồi thường hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, phát triển kinh tế gắn liền với lợi ích Nhà nước – vừa người chủ sở hữu vừa người quản lý đất nước, lợi ích người sử dụng đất bị thu hồi lợi ích nhà đầu tư, người Nhà nước giao cho thuê đất Các lợi ích phải giải cách hài hịa góp phần chuyển dịch cấu sử dụng đất có hiệu quả, đồng thời quyền lợi người sử dụng đất lợi ích đối tượng xử lý sau: a Nhà nước chủ sở hữu đất đai, người quản lý đất nước, phải định sách bồi thường , hỗ trợ tái định cư, định giá đất, giá tài sản để tính bồi thường Đây vừa quyền định đọat nhà nước vừa biện pháp xử lý hài hịa lợi ích người sử dụng đất với lợi ích nhà đầu tư b Người sử dụng đất ổn định chuyển quyền sử dụng đất quyền người sử dụng đất Thực quyền này, người sử dụng đất có nguồn thu nhập từ quyền sử dụng đất Do Nhà nước thu hồi đất người sử dụng đất để giao cho người khác sử dụng, Nhà nước phải đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất cách thỏa đáng thể điểm sau đây: - Người bị thu hồi đất bồi thường đất có mục đích sử dụng với đất bị thu hồi, khơng có đất bồi thường giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất UBND công bố thời điểm thu hồi đất (K2, Đ6, NĐ197) - Ngoài bồi thường đất, tài sản, người bị thu hồi đất hỗ trợ di chuyển, ổn định sản xuất, đời sống, đào tạo nghề… cho người bị thu hồi đất