Đang tải... (xem toàn văn)
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM KHOA TÀI NGUYÊN ĐẤT & MÔI TRƯỜNG NÔNG NGHIỆP BÀI GIẢNG BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Biên soạn TH S NGUYỄN THỊ NHẬT LINH NĂM 2018 PDF Watermark Remover DEMO Purchase from www[.]
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM KHOA TÀI NGUYÊN ĐẤT & MƠI TRƯỜNG NƠNG NGHIỆP BÀI GIẢNG BỒI THƯỜNG GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG Biên soạn: TH.S NGUYỄN THỊ NHẬT LINH NĂM 2018 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ADB BTHT&GPMB CNH - HĐH GCNQSDĐ GPMB HDB HĐBT HSĐC QSDĐ UBND UBMTTQ TN&MT TTPTQĐ SLA WB Ngân hàng Phát triển Châu Á Bồi thường hỗ trợ Giải phóng mặt Cơng nghiệp hóa, đại hóa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giải phóng mặt Trung tâm phát triển nhà Hội đồng bồi thường Hồ sơ địa Quyền sử dụng đất Ủy ban nhân dân Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Tài nguyên môi trường Trung tâm phát triển quỹ đất Singapore Land Authority Ngân hàng Thế giới PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma MỤC LỤC CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ BỒI THƯỜNG VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 1.1 Khái niệm bồi thường giải phóng mặt 1.2 Mục đích, vai trò bồi thường GPMB 1.2.1 Mục đích 1.2.2 Vai trò 1.3 Đặc điểm bồi thường giải phóng mặt 1.3.1 Tính đa dạng 1.3.2 Tính phức tạp 1.3.3 Tính nhạy cảm 10 1.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến cơng tác bồi thường giải phóng mặt 10 1.4.1 Yếu tố giá đất 10 1.4.2 Yếu tố sách 12 1.4.3 Yếu tố nội dung quản lý nhà nước đất đai 13 1.5 Chính sách bồi thường giải phóng mặt số nước tổ chức quốc tế 16 1.5.1 Chính sách bồi thường giải phóng mặt số nước giới 16 1.5.2 Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư số tổ chức quốc tế 27 1.6 Chính sách bồi thường, giải phóng mặt Việt Nam qua thời kỳ 28 1.6.1 Thời kỳ trước năm 1945 28 1.6.2 Thời kỳ sau cách mạng Tháng năm 1945 đến năm 1975 29 1.6.3 Thời kỳ sau năm 1975 đến trước đời Luật Đất đai năm 1993 29 1.6.4 Thời kỳ Sau ban hành Luật Đất đai 1993 đến trước Luật đất đai 2003 30 1.6.5 Thời kỳ ban hành Luật Đất đai 2003 tới trước Luật Đất đai 2013 31 CHƯƠNG CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT 33 2.1 Cơ sở pháp lý bồi thường giải phóng mặt 33 2.2 Đối tượng bồi thường 34 2.3 Nguyên tắc bồi thường 34 2.4 Điều kiện để bồi thường 35 2.4.1 Đối với hộ gia đình, cá nhân 35 2.4.2 Đối với tổ chức 40 2.4.3 Đối với người Việt Nam định cư nước 40 2.5 Chủ thể tham gia bồi thường 41 2.6 Diện tích giá đất tính bồi thường 41 2.6.1 Diện tích đất bồi thường 41 2.6.2 Giá đất tính bồi thường 42 2.7 Quy định chi tiết bồi thường thiệt hại loại đất giải phóng mặt 45 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 2.7.1 Bồi thường với nhóm đất nông nghiệp 45 2.7.2 Bồi thường với nhóm đất phi nơng nghiệp 50 2.7.3 Giao đất không thẩm quyền trước ngày 01 tháng năm 2004 57 2.8 Bồi thường tài sản gắn liền với đất 60 2.8.1 Nguyên tắc bồi thường thiệt hại tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh Nhà nước thu hồi đất 60 2.8.2 Bồi thường thiệt hại nhà, cơng trình xây dựng đất Nhà nước thu hồi đất 60 2.8.3 Bồi thường nhà, cơng trình người sử dụng nhà thuộc sở hữu Nhà nước 62 2.8.4 Bồi thường trồng, vật nuôi 62 2.8.5 Bồi thường chi phí di chuyển Nhà nước thu hồi đất 63 2.8.6 Bồi thường di chuyển mồ mả 63 2.8.7 Các trường hợp nhà nước thu hồi đất không bồi thường tài sản gắn liền với đất 63 CHƯƠNG CHÍNH SÁCH HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT 65 3.1 Khái niệm nguyên tắc hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất 65 3.1.1 Khái niệm hỗ trợ 65 3.1.2 Nguyên tắc hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất 65 3.2 Chính sách hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất 65 3.2.1 Hỗ trợ ổn định đời sống sản xuất 65 3.2.2 Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề tìm kiếm việc làm 70 3.2.3 Hỗ trợ tái định cư khoản hỗ trợ khác 73 3.3 Tái định cư 76 3.3.1 Khái niệm tái định cư 76 3.3.2 Quyền người bị thu đất phải di chuyển chỗ 77 3.3.3 Nghĩa vụ người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ 77 3.4 Lập thực dự án tái định cư 77 3.4.1 Điều kiện khu tái định cư 77 3.4.2 Quy định việc lập thực dự án tái định cư 78 3.4.3 Bố trí tái định cư cho người có đất bị thu hồi 78 CHƯƠNG TỔ CHỨC THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ 80 TÁI ĐỊNH CƯ 80 4.1 Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ tái định cư 80 4.1.1 Tổ chức phát triển quỹ đất 80 4.1.2 Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cấp huyện 80 4.2 Trình tự thực bồi thường, hỗ trợ tái định cư 81 4.2.1 Lập phương án tổng thể bồi thường, hỗ trợ tái định cư 82 4.2.2 Điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm 82 4.2.3 Lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chi tiết 82 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 4.2.4 Tổ chức lấy ý kiến tổng hợp ý kiến phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư 84 4.2.5 Thẩm định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư 84 4.2.6 Tổ chức thực việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư 85 4.2.7 Quản lý quỹ đất giải phóng mặt 86 4.3 Cưỡng chế thực phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư 86 4.3.1 Nguyên tắc thẩm quyền định cưỡng chế 86 4.3.2 Cưỡng chế thực định kiểm đếm bắt buộc 86 4.3.3 Cưỡng chế thực định thu hồi đất 87 4.4 Khiếu nại, khiếu kiện bồi thường, hỗ trợ tái định cư 89 4.5.2 Kinh phí thực bồi thường, hỗ trợ tái định cư 92 4.5.3 Quy định việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư 93 4.6 Trách nhiệm tổ chức thực bồi thường, hỗ trợ tái định cư quan, đơn vị Trung ương Ủy ban nhân dân cấp tỉnh 94 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ BỒI THƯỜNG VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 1.1 Khái niệm bồi thường giải phóng mặt Theo từ điển tiếng Việt, bồi thường thiệt hại có nghĩa trả lại tương xứng giá trị cơng lao cho chủ thể bị thiệt hại hành vi chủ thể khác gây Theo từ điển Luật học bồi thường bù đắp thiệt hại vật chất, tinh thần gây cho người khác khơng thực hiện, thực chậm, thực không đầy đủ nghĩa vụ dân hay vi phạm pháp luật Bồi thường thiệt hại việc bên vi phạm bồi thường tổn thất hành vi vi phạm hợp đồng gây cho bên bị vi phạm Giá trị bồi thường thiệt hại bao gồm giá trị tổn thất thực tế, trực tiếp mà bên bị vi phạm phải chịu bên vi phạm gây khoản lợi trực tiếp mà bên bị vi phạm hưởng khơng có hành vi vi phạm Theo Điều 42 Luật Đất đai năm 2003, “Nhà nước thu hồi đất người sử dụng đất mà người sử dụng đất có GCNQSDĐ đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ theo Điều 50 Luật Đất đai bồi thường” Theo Điều Luật Đất đai 2013, “Bồi thường đất việc Nhà nước trả lại giá trị QSDĐ diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất” “Bồi thường đất” đền trả lại tất thiệt hại mà chủ thể gây cách tương xứng cho người bị thu hồi đất Những thiệt hại thu hồi đất gây thiệt hại vật chất thiệt hại phi vật chất Vì thế, giải phóng mặt bằng, với sách bồi thường, sách hỗ trợ tái định cư phần quan trọng sách đền bù thiệt hại Nhà nước thu hồi đất Chính sách nhằm giúp cho người bị thu hồi đất tái lập, ổn định sống thiệt hại vật chất thiệt hại phi vật chất việc thu hồi đất gây ra, mặt khác giúp họ giải khó khăn phải thay đổi nơi như: đào tạo nghề mới, chuyển đổi nghề nghiệp, ổn định đời sống, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm Giải phóng mặt q trình thực công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cối, cơng trình xây dựng phận dân cư phần đất định quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng xây dựng cơng trình Q trình giải phóng mặt tính từ bắt đầu hình thành Hội đồng bồi thường giải phóng mặt đến giải phóng xong giao cho chủ đầu tư Đây trình đa dạng phức tạp thể khác dự án liên quan trực tiếp đến bên tham gia toàn xã hội PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma Tại Điều Luật Đất đai 2013 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nước với vai trò đại diện chủ sử hữu trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất Nhà nước thực quyền định đoạt đất đai định mục đích sử dụng đất, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy định hạn mức giao đất thời hạn sử dụng đất, định giao đất, cho thuê đất định giá đất 1.2 Mục đích, vai trị bồi thường GPMB 1.2.1 Mục đích 1.2.1.1 Tạo quỹ đất đai cần thiết để phát triển sở hạ tầng đáp ứng nhu cầu phát triển Ở giai đoạn phát triển kinh tế xã hội cần có phát triển thích ứng hạ tầng kinh tế - xã hội Với tư cách phương tiện vật chất kỹ thuật, hạ tầng kinh tế xã hội lại trở thành lực lượng sản xuất định đến phát triển kinh tế - xã hội mà giải phóng mặt điều kiện tiên để dự án có triển khai hay không Hiện nay, nước ta q trình thực cơng nghiệp hóa, đại hóa thị hóa Vì vậy, bồi thường, giải phóng mặt cơng việc quan trọng nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho mục tiêu phát triển nhu cầu đất đai cho xây dựng cơng trình sở hạ tầng, khu kinh tế, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, ngồi ra, cịn sử dụng cho sở văn hố giáo dục, thể dục thể thao, thị hố, cơng nghiệp hóa 1.2.1.2.Về mặt tiến độ hồn thành dự án Tiến độ thực dự án phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như: tài chính, lao động, công nghệ, điều kiện tự nhiên, tập quán người dân diện bị giải toả… Nhưng nhìn chung, phụ thuộc nhiều vào thời gian tiến hành giải phóng mặt Giải phóng mặt thực tiến độ đề tiết kiệm thời gian việc thực hiên dự án có hiệu Ngược lại, giải phóng mặt kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ thi cơng cơng trình chi phí cho dự án, có gây thiệt hại khơng nhỏ đầu tư xây dựng Ví dụ, dự án dự kiến hoàn thành đến hết mùa khơ giải phóng mặt chậm, kéo dài nên việc xây dựng phải tiến hành vào mùa mưa gây khó khăn cho việc thi cơng tập trung vốn, lao động, công nghệ cho dự án ảnh hưởng đến việc thực dự án khác Cơng tác bồi thường giải phóng mặt mang tính định tiến độ dự án, khâu thực dự án Có thể nói “giải phóng mặt PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma nhanh nửa dự án” Việc làm không ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích Nhà nước, chủ đầu tư, mà ảnh hưởng đến đời sống vật chất tinh thần người bị thu hồi đất Ví dụ, dự án cải tạo mương Y cụ - Y Khoa thuộc Dự án cải tạo kênh mương thoát nước giai đoạn sử dụng nguồn vốn ưu đãi Cơ quan Hợp tác Quốc tế Nhật Bản (JICA) Ban Quản lí nước (thuộc Sở Xây dựng Hà Nội) đảm nhiệm từ năm 2012 Thế nhưng, sau thời gian triển khai, dự án dừng đột ngột nằm "án binh bất động" khiến người dân sinh sống dọc bờ mương phải hứng chịu mùi hôi nồng nặc tình trạng nhiễm dai dẳng Trong thực tế, nhiều dự án bị chậm tiến độ công tác bồi thường GPMB làm chưa tốt giá bồi thường chưa đáp ứng nguyện vọng người sử dụng đất, chậm chi trả tiền bồi thường, thiếu công khai minh bạch q trình thực hiện…Đó ngun nhân dẫn đến khiếu kiện đông người gây ổn định trị - xã hội nhiều địa phương nước thời gian qua 1.2.1.3.Về mặt kinh tế dự án Giải phóng mặt thực tốt góp phần giảm tối đa chi phí cho việc giải toả đền bù, có điều kiện tập trung vốn đầu tư cho cơng trình khác Giải phóng mặt kéo dài dẫn đến chi phí bồi thường lớn, khơng kịp hồn thành tiến độ dự án dẫn đến quay vịng vốn chậm gây khó khăn cho nhà đầu tư Đặc biệt, nhà đầu tư nước có nguồn vốn hạn hẹp việc quay vòng vốn cần thiết để đảm bảo tận dụng hội đấu thầu cơng trình khác Bảng 1.1 Chênh lệch giá đất trước sau kết thúc dự án Khu vực Quận Bình Thạnh Quận Thủ Đức Giá đất trung Giá đất trung bình Mức độ bình trước dự sau dự án kết Chênh lệch tăng (%) án (đ/m2) thúc (đ/m2) 17.000.000 13.200.000 33.500.000 24.800.000 16.500.000 197 11.600.000 188 (Nguồn: World Bank, 2011) 1.2.2 Vai trị Nếu cơng tác giải phóng mặt không thực tốt xảy tượng “treo” cơng trình, chạy theo tiến độ làm cho chất lượng cơng trình bị giảm, mục tiêu ban đầu khơng thực được, từ gây lãng phí lớn cho ngân sách Nhà nước Mặt khác, giải khơng thoả đáng quyền lợi ích hợp PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma pháp người có đất bị thu hồi dễ dàng phát sinh khiếu kiện, đặc biệt khiếu kiện đơng người làm cho tình hình trị - xã hội ổn định Cho nên, bên cạnh việc đáp ứng yêu cầu đất đai cho phát triển, công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB cần giải hài hịa lợi ích khác (quốc gia, nhà đầu tư người sử dụng đất) Mặc dù, thu hồi đất phục vụ cho mục đích quốc gia, phát triển kinh tế - xã hội, đối tượng bị thu hồi đất chịu ảnh hưởng trực tiếp bị tư liệu sản xuất, di dời nhà cửa gây bất ổn định đời sống việc làm Vì thế, sách bồi thường giải phóng mặt phải phù hợp với nguyện vọng đáng người dân Ngồi ra, để sách vào sống cần có phối hợp chặt chẽ cấp, ngành đối tượng có liên quan 1.3 Đặc điểm bồi thường giải phóng mặt 1.3.1 Tính đa dạng Thu hồi đất diễn nhiều nơi khác nhau, cơng tác bồi thường có đặc điểm đa dạng Tính đa đạng thể khác địa điểm, văn hóa, mật độ dân số, giá trị đất…Tại khu vực đô thị, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất tài sản đất lớn, ngược lại khu vực ven mức độ tập trung dân cư cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu dân cư sản xuất nơng nghiệp Do đó, khu vực bồi thường GPMB có đặc trưng riêng tiến hành với giải pháp riêng phù hợp với đặc điểm riêng khu vực dự án cụ thể 1.3.2 Tính phức tạp Đất đai tài sản có giá trị cao, có vai trị quan trọng đời sống kinh tế xã hội người dân Đặc biệt khu vực nông thôn, người dân chủ yếu sống nhờ vào sản xuất nông nghiệp mà đất đai tư liệu sản xuất quan trọng Mặt khác, trình độ học vấn thấp, khả chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn, nên tâm lí ngại thay đổi, sợ bất ổn rủi ro Cho nên, bồi thường thu hồi đất không đơn giản chi trả đủ tiền cho người dân mà phải xem xét vấn đề đời sống, chuyển đổi nghề, đảm bảo việc làm trước mắt lâu dài, tạo sinh kế bền vững cho người dân - Đối với đất tính phức tạp thể rõ nguyên nhân sau: + Đất tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống sinh hoạt người dân mà tâm lý, tập quán ngại di chuyển chỗ PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma + Nguồn gốc sử dụng đất phức tạp Trải qua thời kỳ với quy định chế độ quản lý khác dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn thường xuyên; khó xác định mục đích, hạn mức, thiếu giấy tờ hợp chứng minh nguồn gốc; + Thiếu quỹ đất xây dựng khu tái định cư chất lượng khu tái định cư thấp chưa đảm bảo yêu cầu; + Dân cư số địa phương sống chủ yếu nghề buôn bán mặt đường giao thông, nên bị thu hồi đất phải chuyển đến khu tái định cư khơng cịn khả kinh doanh nên họ không muốn di chuyển Từ điểm cho thấy dự án khác có đặc điểm phức tạp riêng, cơng tác GPMB cần ý đến yếu tố đặc thù để có giải pháp giải hợp lí 1.3.3 Tính nhạy cảm Thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt phát sinh để lại nhiều vấn đề tiêu cực cho xã hội như: - Thất nghiệp; - Khiếu kiện đông người; - Tệ nạn xã hội nảy sinh; - Tái định cư chất lượng thấp không phù hợp nguyện vọng người dân; - Nhập cư lên thành phố; - Tham nhũng đất đai 1.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt 1.4.1 Yếu tố giá đất Hiện nay, nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá đất đai dựa chuyển nhượng quyền sử dụng, tổng hịa giá trị hành địa tơ nhiều năm Một điểm Luật Đất đai 2003 quy định giá đất Nếu trước Nhà nước quy định loại giá đất áp dụng cho quan hệ đất đai khác Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý nhóm quan hệ đất đai khác 1.4.1.1 Trước có Luật Đất đai năm 2003 Những vấn đề liên quan đến việc xác định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư quy định văn luật Nghị định số 87/1994/NĐ-CP ngày 17 tháng năm 1994 Chính phủ quy định khung giá loại đất; Nghị định số 90/NĐ-CP ngày 17 tháng năm 1994 Chính phủ quy định việc bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma an ninh, quốc phịng, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng năm 1998 Chính phủ ban hành quy định đền bù thiệt hại Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng Giá đất để tính bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương định sở khung giá đất Chính phủ ban hành kèm theo Nghị định số 87/1994/NĐ-CP Khung giá đất để tính bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất quy định Nghị định số 87/1994/NĐCP áp dụng thời gian dài có Luật đất đai 2003 đời, q trình áp dụng có quy định việc điều chỉnh khung giá đất để tính bồi thường hệ số K mức tăng cao 1, lần đất nông nghiệp hạng Do vậy, giá đất để tính bồi thường thấp nhiều so với giá thực tế, dẫn đến phát sinh hàng loạt khiếu kiện bồi thường, GPMB địa phương 1.4.1.2 Từ có Luật Đất đai 2003 đến trước Luật Đất đai 2013 Nhà nước quy định giá đất hình thành trường hợp sau đây: + Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá đất công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm; + Do đấu giá QSDĐ đấu thầu dự án có sử dụng đất; + Do người sử dụng đất thỏa thuận giá đất với người có liên quan thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; góp vốn QSDĐ Giá đất UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá đất công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm sử dụng làm để bồi thường Nhà nước thu hồi đất Tuy nhiên, giá đất mang tính thời điểm, năm sau thường cao năm trước nên người sử dụng đất tâm lí chờ đợi kéo dài thời gian nhận bồi thường sang năm sau để áp dụng giá đất Đó nguyên nhân làm chậm bàn giao mặt ảnh hưởng đến tiến độ dự án Theo quy định Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất phải sát với giá thị trường điều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình thực tế cho thấy, giá đất địa phương quy định công bố không theo nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp bất cập bồi thường đất đai phát sinh khiếu kiện Những vấn đề quan trọng, có tính ngun tắc liên quan đến xác định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư quy định cụ thể Luật PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma Đất đai năm 2003 Đặc biệt, việc xác định giá đất thực theo nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thị trường điều kiện bình thường” theo quy định Khoản Điều 56 Luật Đất đai 2003 Thực quy định giá đất Luật Đất đai năm 2003, ngày 16 tháng 11 năm 2004, Chính phủ ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định quy định phương pháp định giá (phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp thu nhập) khung giá loại đất như: khung giá hàng năm; lâu năm; đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muốn; đất nông thôn; đất đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nông thôn; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thị 1.4.1.3 Từ có Luật Đất đai 2013 Theo Luật Đất đai 2013 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định giá đất, giá đất để tính bồi thường Nhà nước hồi đất giá đất cụ thể bảng giá đất công bố vào ngày 01 tháng 01 năm đầu kỳ (bảng giá đất xây dựng định kỳ 05 năm/lần) Giá đất cụ thể quy định điểm đổi Luật Đất đai 2013 giá đất Vì vậy, định giá đất cụ thể để tính bồi thường Nhà nước thu hồi đất, người định giá phải vào nguyên tắc định giá đất quy định Điều 112 Luật Đất đai 2013 phương pháp định giá đất quy định Khoản 1,2,3 Điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014; kết tổng hợp, phân tích thơng tin đất, giá đất thị trường để định giá cho phù hợp 1.4.2 Yếu tố sách Chính sách bồi thường, hỗ trợ là yếu tố quan trọng công tác bồi thường, GPMB nước ta Do giá đất thấp, với thiếu quan tâm Nhà nước đến hậu thu hồi đất vấn đề chuyển đổi nghề nghiệp, giải việc làm…đã nảy sinh nhiều khiếu kiện đông người, gây xúc ổn định tình hình trị - xã hội Từ Nhà nước có sách bồi thường, hỗ trợ theo Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất; sau đến Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2007 phủ quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường,hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng năm 2009 Chính phủ, quy định bổ sung PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư; Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chỉnh phủ quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất người dân đồng tình ủng hộ chủ trương thu hồi đất Nhà nước Bởi lẽ, việc bồi thường giá trị QSDĐ theo giá thị trường Nhà nước cịn có sách hỗ trợ người sử dụng đất để trợ giúp cho người sử dụng đất ổn định đời sống, sản xuất; hỗ trợ đào tạo nghề tìm kiếm việc làm, hỗ trợ di chuyển Những sách làm người dân hài lòng, việc triển khai dự án bồi thường GPMB cho dự án thuận lợi hơn, nhanh chóng giảm thiểu vụ biểu tình, khiếu kiện đơng người địa phương Vì vậy, việc ban hành sách bồi thường, hỗ trợ hợp lý ảnh hưởng định đến thành công dự án bồi thường, GPMB 1.4.3 Yếu tố nội dung quản lý nhà nước đất đai 1.4.3.1 Ban hành văn quy phạm pháp luật quản lý, sử dụng đất đai tổ chức thực văn Đất đai đối tượng quản lý phức tạp, biến động theo phát triển kinh tế - xã hội Để thực tốt chức quản lý Nhà nước đất đai đòi hỏi văn pháp luật liên quan đến lĩnh vực phải mang tính ổn định cao phù hợp với tình hình thực tế Ở nước ta, đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội đất nước thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên sách đất đai theo khơng ngừng sửa đổi, bổ sung Từ năm 1993 đến năm 2013, Nhà nước ban hành 200 văn quy phạm pháp luật quản lý sử dụng đất Chính sách bồi thường giải phóng mặt Chính phủ khơng ngừng hồn thiện, sửa đổi nhằm giải vướng mắc công tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai Tuy nhiên, tính chưa ổn định, chưa thống pháp Luật Đất đai qua thời kỳ mà cơng tác bồi thường GPMB gặp nhiều khó khăn cản trở Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành văn quy phạm pháp luật quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng lớn đến công tác bồi thường GPMB Hệ thống văn pháp luật đất đai cịn có nhược điểm số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi sử dụng, nội hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng xử lý tạo kẽ hở thực thi pháp luật 1.4.3.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma Đất đai nguồn tài nguyên có giới hạn, để sử dụng đất đai hợp lý, hiệu tiết kiệm phải có quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất biện pháp quản lý thiếu việc tổ chức sử dụng đất ngành kinh tế - xã hội địa phương, công cụ thể chuyển dịch cấu kinh tế, có tác dụng định để cân đối nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH - HĐH đất nước nói chung địa phương nói riêng Thông qua việc lập, xét duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để lập dự án đầu tư xây dựng, mà muốn triển khai dự án phải thu hồi đất bồi thường GPMB Nguyên nhân sâu xa q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa; thị hóa Cơng nghiệp hóa dẫn đến chuyển mục đích từ đất nơng nghiệp sang cơng nghiệp; thị hóa làm chuyển đổi đất nông thôn/đất đô thị đất nông nghiệp sang khu đô thị mới, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, cơng trình văn hóa, du lịch, thể thao, y tế, giáo dục, điểm dân cư Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới sách bồi thường đất đai hai khía cạnh: - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan trọng để thực việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất thực có định thu hồi đất người sử dụng; - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng QSDĐ; từ tác động tới giá đất tính bồi thường Tuy nhiên, chất lượng quy hoạch cịn thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt thiếu tính bền vững Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch cịn mang nặng tính chủ quan ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào Đây ngun nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo” dự án “treo” 1.4.3.3 Giao đất, cho thuê đất Căn vào phương án quy hoạch (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn mới…); nhu cầu sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, quan Nhà nước tiến hành thủ tục giao đất, cho thuê đất Tuy nhiên, trước tiến hành thủ tục quan Nhà nước phải thực thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt Cho nên, địa phương tiến hành giao đất, cho thuê đất (như giao đất, cho thuê đất khu kinh tế, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, dự án nhà ở…) cho nhiều đối tượng, quy mơ lớn đồng nghĩa với hoạt động thu hồi đất nhiều, quy mô đất thu hồi đối tượng bị ảnh hưởng PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma nhiều Như vậy, giao đất, cho thuê đất gián tiếp ảnh hưởng đến thu hồi, bồi thường giải phóng mặt Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất phải vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy hoạch khác Mặt dù, điều kiện bắt buộc, nhiều địa phương chưa thực tốt nguyên tắc chưa nắm bắt quán triệt quy định pháp luật xảy sai phạm phía quyền địa phương 1.4.3.4 Lập quản lý hồ sơ địa Lập quản lý chặt chẽ hệ thống HSĐC có vai trị quan trọng hàng đầu để quản lý chặt chẽ đất đai, sở xác định tính pháp lý đất đai Vì thế, khơng có HSĐC HSĐC khơng đầy đủ đồng bộ, khơng cập nhật, chỉnh lý thường xun khó thể xác định nguồn gốc đất đai thời gian sử dụng, mục đích sử dụng, nghĩa vụ tài chính, chủ sử dụng hợp pháp…Từ đó, dẫn đến khó khăn cho việc áp dụng sách bồi thường GPMB 1.4.3.5 Công tác đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận QSDĐ Đăng ký đất đai nội dung quan trọng hệ thống quản lý đất đai, q trình xác lập hồ sơ QSDĐ, bất động sản, đảm bảo thông tin QSDĐ Theo quy định nước, đất đai tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Ở nước ta, theo quy định Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký QSDĐ với quan nhà nước có thẩm quyền (cụ thể Văn phòng đăng ký đất đai) cấp GCNQSDĐ đủ điều kiện Chức đăng ký đất đai cung cấp chuẩn xác an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận từ chối quyền đất đai Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ để xác định đối tượng bồi thường, loại đất, giá đất, diện tích đất tính bồi thường Hiện nay, công tác đăng ký đất đai nước ta cịn nhiều hạn chế, đặc biệt cơng tác đăng ký biến động sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ chưa hồn tất Chính vậy, mà cơng tác bồi thường GPMB gặp nhiều khó khăn Địa phương làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ cơng tác bồi thường GPMB thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh 1.4.3.6 Thanh tra chấp hành chế độ, thể lệ quản lý sử dụng đất đai Công tác bồi thường GPMB việc làm phức tạp, gắn nhiều đến quyền lợi tài nên dễ có hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất Chính quyền địa phương cấp trên, Hội đồng thẩm định phải có kế hoạch tra, kiểm tra coi nhiệm vụ thường xuyên trình triển khai PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma thực công tác bồi thường GPMB, kịp thời phát sai phạm, vi phạm pháp luật để xử lý tạo niềm tin nhân dân 1.4.4 Thị trường bất động sản Cùng với phát triển cuả kinh tế nước ta, thị trường bất động sản hình thành ngày phát triển Ngày nay, thị trường bất động sản trở thành phận thiếu hệ thống loại thị trường kinh tế quốc dân góp phần ổn định xã hội thúc đầy phát triển kinh tế nước ta thời gian qua tương lai Luật Đất đai 1987 Pháp lệnh nhà năm 1991 sở mở đường cho thị trường bất động sản hình thành phát triển Luật Đất đai năm 2003 văn pháp quy tập trung phản ánh sách đất đai hành sở tổng kết hoạt động thực tiễn 17 năm đổi mới, quy định chi tiết điều kiện để hình thành thị trường bất động sản hoạt động tài đất đai, thể tập trung mục “Tài đất đai giá đất’, “Quyền sử dụng đất thị trường bất động sản” Việc hình thành phát triển thị trường bất động sản góp phấn giảm thiểu việc thu hồi đất để thực dự án đầu tư (do người đầu tư đáp ứng nhu cầu đất đai thông qua giao dịch thị trường); đồng thời người bị thu hồi đất tự mua cho thuê đất đai, nhà cửa mà không thiết phải thơng qua Nhà nước thực sách tái định cư bồi thường Giá bất động sản hình thành thị trường tác động tới giá đất tính bồi thường, thị trường sơ khai việc thu hồi đất thiếu sở thực tiễn để xác định giá trị bồi thường 1.5 Chính sách bồi thường giải phóng mặt số nước tổ chức quốc tế 1.5.1 Chính sách bồi thường giải phóng mặt số nước giới a Chính sách Singapore Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, chấp nhận sở hữu tư nhân đất đai Đất Nhà nước sở hữu chiếm tỷ trọng lớn (gần 90%), số lại thuộc sở hữu tư nhân, việc sở hữu phải tuân thủ theo quy hoạch sử dụng đất Nhà nước quy định Người nước quyền sở hữu hộ nhà (biệt thự) kèm theo với đất Chế độ sử dụng đất phổ biến hợp đồng thuê Nhà nước Sau có quy hoạch chi tiết có dự án cụ thể, Nhà nước tiến hành thu hồi đất để triển khai thực Nhà nước toàn quyền định thu hồi đất, người dân PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma có nghĩa vụ phải tuân thủ (theo luật Thu hồi đất – Land Acquisition Act) Không có trường hợp người nơng dân tự chuyển nhượng đất cho nhà đầu tư để xây dựng khu dân cư Việt Nam Lý thời gian sử dụng đất khác Nhà nước không cho phép Mọi việc chuyển nhượng làm thay đổi mục đích sử dụng phải thông qua quan nhà nước Nhà nước đóng vai trị trung gian người sử dụng đất chủ đầu tư, tránh tiêu cực việc bồi thường giải tỏa không để ảnh hưởng xấu đến việc thực dự án theo quy hoạch nói riêng phát triển kinh tế nói chung Chính sách bồi thường Singapore tiến hành thận trọng (nhất đất tư nhân), có văn luật quy định chặt chẽ, tạo điều kiện thuận lợi sách bồi thường cơng tổ chức, cá nhân, tạo đồng thuận cao xã hội Ở Singapore, tính bình qn, tiền bồi thường chiếm khoảng 9% tổng giá trị đầu tư dự án (ở Việt Nam đến 70-80%) Kiểm soát tốt giá bồi thường lý giúp chương trình phát triền hạ tầng phúc lợi công cộng thành công Việc giải tỏa di dời làm xáo trộn cơng ăn việc làm người dân, đất nước Singapore nhỏ bé nên việc lại thuận tiện Tỷ lệ cưỡng chế chiếm tỷ trọng không đáng kể (dưới 1%) Nguyên tắc thu hồi đất: - Thu hồi đất bắt buộc phục vụ cho việc phát triển sở hạ tầng, phúc lợi xã hội chỉnh trang đô thị; - Hạn chế thu hồi đất tư nhân, thu hồi thực cần thiết; - Công tác thu hồi đất phải cho phép Chính phủ thành viên Nội Chính phủ Sau thảo luận tham khảo ý kiến cộng đồng, việc thu hồi đất tiến hành theo bước chặt chẽ có thơng báo trước cho người dân 2-3 năm Nếu người dân khơng chịu di đời Nhà nước áp dụng cưỡng chế áp dụng theo Luật Xâm chiếm đất công (State Lands Encroachment Act) Mức bồi thường thiệt hại: Mức bồi thường thiệt hại vào giá trị bất động sản chủ sở hữu v.v Nếu người dân không tin tưởng Nhà nước th tổ chức định giá tư nhân để định giá lại chi phí Nhà nước chịu Các yếu tố xem xét bồi thường giá trị bất động sản gia tăng cơng trình cơng cộng ngang qua, Nhà nước điều tiết Ngược lại, cơng trình cơng cộng ảnh hưởng xấu đến mảnh đất Nhà nước tăng bồi thường; bị cơng trình cắt manh mún PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma mảnh đất hữu Nhà nước chi phí để hồn tất thủ tục cho mảnh đất cịn lại Tuy nhiên, có yếu tố khơng chấp nhận tính mức bồi thường, cụ thể: - Người bị thu hồi đất đòi thưởng để di dời sớm muốn lại chỗ cũ nên đòi tăng bồi thường chịu đi; - Người bị thu hồi đòi bồi thường để đầu tư thêm vào nhà, sau có định giải tỏa (trừ nhà xuống cấp cần sơn sửa lại); - Trong vịng năm cơng bố giải tỏa mà cố ý xây dựng nhà lớn để đòi bồi thường; đòi bồi thường theo giá mua (ý định đầu đất); - Hoạt động kinh doanh khơng có giấy phép, khơng có pháp lý để bồi thường; - Tổ chức, cá nhân sử dụng bất động sản bất hợp pháp Phương thức toán bồi thường: Nhà nước trả trước 20% chủ nhà thực việc tháo dỡ, phần lại hoàn tất việc di dời Nếu hộ gia đình có nhu cầu cấp bách nhà ở, thu xếp cho thuê với giá phù hợp Ngoài ra, Nhà nước Sigapore cịn có sách hỗ trợ khác đảm bảo quyền lợi chủ bất động sản phải di dời Trong trình bồi thường, chủ bất động sản có quyền khiếu kiện giá trị bồi thường Hội đồng bồi thường tổ chức định giá trị bồi thường người khởi kiện Nếu chủ bất động sản khơng đồng ý đưa vụ việc lên Tịa Thượng thẩm Chính sách hỗ trợ: Chính sách hỗ trợ thiệt hại tạo điều kiện công ăn, việc làm cho người nông dân trở thành thị dân (chủ yếu thời gian cách 20-30 năm) Tuy nhiên, số lượng nông dân không nhiều nên vấn đề nghiêm trọng Đối với hộ kinh doanh thương mại sở công nghiệp, hướng bồi thường tiền mặt và thu nhập thực tế trước Đối với sở tơn giáo chùa chiền, nhà thờ giải tỏa bố trí xây dựng địa điểm diện tích khu đất phù hợp (thường rộng rãi hơn), nhằm phục vụ khu dân cư Chính sách tái định cư: Chính sách TĐC gắn liền với bố trí nhà cơng (loại nhà nhà nước xây dựng cung cấp giá rẻ) Đây điểm đặc thù độc đáo thị trường bất động sản Singapore Singapore thiết lập quan gọi trung tâm phát triển nhà (HDB) với chức tập trung thực việc cung cấp nhà công cho người dân, chủ yếu phục vụ tái định cư PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma Các bước chuẩn bị cho công tác tái định cư: Các nhân viên HDB tiến hành điều tra xã hội học kĩ lưỡng hộ gia đình trước triển khai việc tái định cư, lưu ý chi tiết số thành viên gia đình kể cái; nguồn thu nhập; nghề nghiệp; nơi làm việc, tình trạng pháp lý bất động sản Các đơn vị, tổ chức khác quan, nhà thờ, sở công nghiệp, thương mại điều tra tỉ mỉ đưa vào danh sách tái định cư Việc điều tra tỉ mỉ, thận trọng tạo chứng chắn cho việc hỗ trợ tái định cư xác, cơng Tại đây, quan quản lý đất (SLA) bảo lãnh làm thủ tục hộ thuộc diện tái định cư mua thuê nhà Trung tâm phát triển nhà với điều khoản ưu đãi thủ tục mua thuê, miễn chấp v.v Chính sách cung cấp nhà cơng HDB có phân biệt trường hợp cụ thể, ưu tiên cơng dân Singapore Nếu không sử dụng nhà HDB cung cấp nhà nước hỗ trợ thêm tiền (khoảng 1.200 đôla Singapore) Có nhiều loại nhà phù hợp với nhu cầu đa dạng người dân HDB chủ yếu cung cấp hộ nhà cao tầng Ngoài ra, cịn có hộ hạng sang (Executive) hộ cho người già (Studio Apartment) Để hạn chế tình trạng mua bán lại đầu cơ, Chính phủ quy định người dân mua nhà HDB phải năm bán sau 10 năm (kể từ bán nhà thứ nhất) mua nhà thứ hai HDB b Chính sách Thái Lan Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy định việc trưng dụng đất cho mục đích xây dựng sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất nước, phát triển đô thị, cải tạo đất đai mục đích cơng cộng khác phải theo giá thị trường cho người có đủ điều kiện theo quy định pháp luật tất thiệt hại việc trưng dụng gây quy định việc bồi thường phải khách quan cho người chủ mảnh đất người có quyền thừa kế tài sản Dựa quy định này, ngành có quy định chi tiết cho việc thực trưng dụng đất ngành Năm 1987, Thái Lan ban hành Luật Trưng dụng bất động sản (BĐS) áp dụng cho việc trưng dụng đất sử dụng vào mục đích xây dựng cơng cộng, quốc phịng, phát triển nguồn tài nguyên lợi ích khác cho đất nước, phát triển đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào mục đích cơng cộng Luật quy định nguyên tắc trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường loại tài sản bị thiệt hại Căn vào đó, ngành đưa quy định cụ thể trình tự tiến hành bồi thường tái định cư, nguyên tắc cụ thể xác định giá trị bồi PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma thường, bước lập phê duyệt dự án bồi thường, thủ tục thành lập quan, ủy ban tính tốn bồi thường, tái định cư, trình tự đàm phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đưa tòa án Ở Thái Lan, liên quan đến bồi thường giải phóng quan điện lực Thái Lan nơi có nhiều dự án bồi thường tái định cư lớn nước, họ xây dựng sách riêng với mục tiêu: “Đảm bảo cho người bị ảnh hưởng mức sống tốt hơn” thông qua việc cung cấp sở hạ tầng có chất lượng đạt mức tối đa nhu cầu, đảm bảo cho người bị ảnh hưởng có thu nhập cao tham gia nhiều vào trình phát triển xã hội, thực tế tỏ hiệu cần thu hồi đất nhiều dự án c Chính sách Trung Quốc Pháp luật đất đai Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với Pháp luật đất đai Việt Nam Tuy nhiên, nhìn tổng thể, việc chấp hành pháp luật người Trung Quốc cao, việc sử dụng đất Trung Quốc thực tiết kiệm Do đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên khơng có sách bồi thường GPMB Nhà nước thu hồi đất, kể đất nông nghiệp Mặc dù vậy, tùy trường hợp cụ thể, Nhà nước cấp đất cho chủ sử dụng bị thu hồi đất Nhà nước bồi thường cho cơng trình gắn liền với đất thu hồi đất chủ sử dụng Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người xử dụng đất biết trước việc họ bị thu hồi đất thời hạn năm Người dân có quyền lựa chọn hình thức bồi thường tiền mặt nhà khu Tại Thủ đô Bắc Kinh thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại tiền tự tìm chỗ phù hợp với nơi làm việc Giá bồi thường giá thị trường Mức giá Nhà nước quy định cho khu vực chất lượng nhà, đồng thời điều chỉnh linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa coi Nhà nước tác động điều chỉnh thị trường Đối với đất nơng nghiệp, bồi thường theo tính chất đất loại đất Về tái định cư, khu TĐC khu nhà xây dựng đồng kịp thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loai hộ với nhu cầu sử dụng khác Các chủ sử dụng phải di chuyển quyền ý điều kiện việc làm, đối tượng sách xã hội Nhà nước có sách riêng Ngun tắc quán di dời chỗ phải tốt chỗ cũ Khu TĐC quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân đối giao thông PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma ... VỀ BỒI THƯỜNG VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 1. 1 Khái niệm bồi thường giải phóng mặt 1. 2 Mục đích, vai trị bồi thường GPMB 1. 2 .1 Mục đích 1. 2.2 Vai trị 1. 3 Đặc điểm bồi thường. .. 16 1. 5 .1 Chính sách bồi thường giải phóng mặt số nước giới 16 1. 5.2 Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư số tổ chức quốc tế 27 1. 6 Chính sách bồi thường, ... giải phóng mặt 1. 3 .1 Tính đa dạng 1. 3.2 Tính phức tạp 1. 3.3 Tính nhạy cảm 10 1. 4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến cơng tác bồi thường giải phóng mặt 10