(Tiểu luận) chủ đề quản lý các hoạt động hỗ trợ giao dịch trên thịtrường đất đai, bất động sản

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN -o0o - MÔN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI CHỦ ĐỀ: QUẢN LÝ CÁC HOẠT ĐỘNG HỖ TRỢ GIAO DỊCH TRÊN THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN Nhóm 7: Nguyễn Thị Khánh Hoà - 11201553 Nguyễn Thị Thanh Vân - 11208425 Thiều Quang Trung - 11208243 Vũ Thị Thu Hiền - 11201449 Hà Nội, tháng năm 2023 MỤC LỤC CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT QUẢN LÝ CÁC HOẠT ĐỘNG HỖ TRỢ GIAO DỊCH TRÊN THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN .2 CÁC KHÁI NIỆM .2 1.1 Môi giới quyền sử dụng đất 1.2 Tư vấn giá đất 1.3 Quản lý hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất: vi bằng, công chứng, chứng thực, ủy quyền 1.4 Tổ chức tư vấn pháp lý .3 NỘI DUNG VỀ QUẢN LÝ CÁC HOẠT ĐỘNG HỖ TRỢ GIAO DỊCH TRÊN THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN .4 2.1 Môi giới quyền sử dụng đất 2.2 Tư vấn giá đất 2.3 Quản lý hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất 2.4 Tổ chức tư vấn pháp lý .9 CHƯƠNG 2: CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ VỀ QUẢN LÝ CÁC HOẠT ĐỘNG HỖ TRỢ GIAO DỊCH TRÊN THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN 10 CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG, GIẢI PHÁP QUẢN LÝ CÁC HOẠT ĐỘNG HỖ TRỢ GIAO DỊCH TRÊN THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN 11 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ CÁC HOẠT ĐỘNG HỖ TRỢ TRONG THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN .11 1.1 Môi giới quyền sử dụng đất 11 1.2 Tư vấn giá đất 13 1.3 Quản lý hợp đồng giao dịch quyền SDĐ: vi bằng, công chứng, chứng thực, ủy quyền… 14 1.4 Một số hoạt động khác: sàn giao dịch BĐS, tư vấn, quản lý BĐS 17 GIẢI PHÁP QUẢN LÝ CÁC HOẠT ĐỘNG HỖ TRỢ TRONG THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN .18 2.1.Môi giới quyền SDĐ 18 2.2 Tư vấn giá đất 19 2.3 Quản lý hợp đồng giao dịch 19 2.4 Các hoạt động khác 20 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT QUẢN LÝ CÁC HOẠT ĐỘNG HỖ TRỢ GIAO DỊCH TRÊN THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN Các khái niệm 1.1 Môi giới quyền sử dụng đất - Môi giới: hành vi làm trung gian cho bên tiếp xúc, đàm phán thiết lập quan hệ để hưởng thù lao Nội dung hoạt động mơi giới thường gồm việc tìm kiếm khách hàng tiến hành số đàm phán ban đầu với họ, tổ chức cho người môi giới tiếp xúc với khách hàng hỗ trợ bên việc đàm phán ký kết hợp đồng Khác với người đại diện, người môi giới không trực tiếp giao kết hợp đồng với khách hàng - Khoản Điều Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định: Môi giới bất động sản việc làm trung gian cho bên mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản 1.2 Tư vấn giá đất - Tư vấn: hoạt động đóng góp ý kiến, đánh giá gợi ý cách tiếp cận cho vấn đề đặt - Theo Luật đấu thầu 2013 dịch vụ tư vấn hoạt động như: lập, đánh giá, báo cáo quy hoạch, báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, báo cáo nghiên cứu khả thi, báo cáo tác động môi trường,… dịch vụ tư vấn khác - Theo Khoản 19 Điều Luật đất đai 2013: Giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất => Tư vấn giá đất việc xác định giá đất cách xác nhằm giúp đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất, hỗ trợ cho công tác quản lý giá đất nhà nước 1.3 Quản lý hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất: vi bằng, công chứng, chứng thực, ủy quyền - Theo khoản Điều Luật công chứng 2014: Công chứng việc công chứng viên tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp hợp đồng, giao dịch dân khác văn (sau gọi hợp đồng, giao dịch), tính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội dịch giấy tờ, văn từ tiếng Việt sang tiếng nước từ tiếng nước sang tiếng Việt (sau gọi dịch) mà theo quy định pháp luật phải công chứng cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng - Theo khoản Điều Nghị định 23/2015/NĐ-CP: Chứng thực việc quan, tổ chức có thẩm quyền vào để chứng thực với - Theo khoản Điều Nghị định 08/2020/NĐ-CP: Vi văn ghi nhận kiện, hành vi có thật Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu cá nhân, quan, tổ chức theo quy định Nghị định - Ủy quyền cá nhân/tổ chức cho phép cá nhân/tổ chức khác có quyền đại diện cho đưa định hay thực hành động pháp lý mà đồng thời phải chịu trách nhiệm việc ủy quyền/cho phép 1.4 Tổ chức tư vấn pháp lý - Tổ chức tư vấn pháp lý tổ chức có chức tư vấn pháp luật có liên quan đến quan hệ giao dịch đất đai tài sản gắn liền với đất tính hợp pháp quyền sử dụng đất, quyền lợi ích sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, quy hoạch tương lai có liên quan đến đất đai, thủ tục thừa kế, chấp, tặng cho quyền sử dụng đất,… Điều 10 Tổ chức thực trợ giúp pháp lý Tổ chức thực trợ giúp pháp lý bao gồm Trung tâm trợ giúp pháp lý nhà nước tổ chức tham gia trợ giúp pháp lý Sở Tư pháp công bố danh sách tổ chức thực trợ giúp pháp lý địa phương, đăng tải trang thông tin điện tử Sở Tư pháp gửi Bộ Tư pháp để tổng hợp đăng tải Cổng thông tin điện tử Bộ Tư pháp Điều 12 Tổ chức tham gia trợ giúp pháp lý Tổ chức tham gia trợ giúp pháp lý bao gồm tổ chức ký hợp đồng thực trợ giúp pháp lý tổ chức đăng ký tham gia trợ giúp pháp lý Tổ chức ký hợp đồng thực trợ giúp pháp lý bao gồm tổ chức hành nghề luật sư, tổ chức tư vấn pháp luật ký kết hợp đồng thực trợ giúp pháp lý với Sở Tư pháp theo quy định Luật Nội dung quản lý hoạt động hỗ trợ giao dịch thị trường đất đai, bất động sản 2.1 Môi giới quyền sử dụng đất Theo luật kinh doanh bất động sản 2014: Điều 62 Điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp phải có 02 người có chứng hành nghề mơi giới bất động sản, trừ trường hợp quy định khoản Điều Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải có chứng hành nghề mơi giới bất động sản đăng ký nộp thuế theo quy định pháp luật thuế Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không đồng thời vừa nhà môi giới vừa bên thực hợp đồng giao dịch kinh doanh bất động sản Điều 63 Nội dung môi giới bất động sản Tìm kiếm đối tác đáp ứng điều kiện khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng Đại diện theo ủy quyền để thực công việc liên quan đến thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho bên việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản 2.2 Tư vấn giá đất * Các trường hợp thực tư vấn giá đất: Điều 115 Luật đất đai năm 2013 quy định trường hợp tư vấn xác định giá đất bao gồm: + Khi xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất định giá đất cụ thể mà quan nhà nước có thẩm quyền có yêu cầu; + Khi giải khiếu nại giá đất theo yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền, bên có liên quan; +Khi thực giao dịch dân liên quan đến giá đất cụ thể mà bên có yêu cầu * Nguyên tắc hoạt động tư vấn giá đất: Theo quy định điều 19, Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định nguyên tắc hoạt động tư vấn xác định giá đất: + Thực nguyên tắc, phương pháp định giá đất, trình tự, nội dung xây dựng khung giá đất, bảng giá đất định giá đất cụ thể; + Độc lập, trung thực, khách quan; +Thực nghĩa vụ quy định Khoản Điều 116 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 (sau gọi tắt Luật đất đai năm 2013) bao gồm : chịu trách nhiệm trước pháp luật tính xác, trung thực, khách quan kết tư vấn giá đất; thực thỏa thuận theo hợp đồng tư vấn xác định giá đất với bên thuê tư vấn; chịu tra, kiểm tra quan nhà nước có thẩm quyền; báo cáo quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức, kết hoạt động tư vấn xác định giá đất định kỳ hàng năm trường hợp đột xuất; thực nghĩa vụ thuế nghĩa vụ tài khác có liên quan theo quy định pháp luật; đăng ký danh sách định giá viên việc thay đổi, bổ sung danh sách định giá viên với quan nhà nước có thẩm quyền nơi tổ chức tư vấn xác định giá đất đặt trụ sở chính; lưu trữ hồ sơ, tài liệu kết tư vấn xác định giá đất nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật * Điều kiện hoạt động tổ chức tư vấn xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất a Điều kiện hoạt động cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất Căn Điều 2, Nghị định 136/2018/NĐ-CP ngày 05/10/2018 Chính phủ quy định điều kiện hoạt động cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất sau: Document continues below Discover more Quản lý nhà from: nước đất đai TNDC1130(222) Đại học Kinh tế… 6 documents Go to course 11213536 Nguyen 15 Cong Long Thi… Quản lý nhà nước đất… None Giao đất, cho thuê 24 đất, cho phép… Quản lý nhà nước đất… None Soan tai lieu doc151 22 Dky thong ke dat… Quản lý nhà nước đất… None Chính sách thuế sử dụng đất Quản lý nhà nước đất… None Câu hỏi linh tinh up lên để lấy tài liệu Quản lý nhà nước đất… None BUỔI SỐchức BÀI Cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất tổ chức có năngTẬP tư vấn xác định giá đất thuộc trường hợp sau: ĐALAM - huy Trường hợp 1: Có Chứng định giá đất cấp theo quy định Quản trịcủa pháp luật đất đai; quá trình… 100% (1) Trường hợp 2: Có Thẻ thẩm định viên giá Chứng định giá bất động sản Giấy chứng nhận hồn thành khóa học bồi dưỡng định giá đất theo chương trình bồi dưỡng định giá đất Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành b Điều kiện tổ chức hoạt động tư vấn xác định giá đất Tổ chức tư vấn xác định giá đất hoạt động có đầy đủ điều kiện sau: + Có chức tư vấn xác định giá đất thẩm định giá tư vấn định giá bất động sản; + Có 03 định giá viên đủ điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất mục a điều 2.3 Quản lý hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất 2.3.1 Cơng chứng, chứng thực Theo đó, khoản Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định, loại hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất phải công chứng, chứng thực gồm: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Ngoài ra, văn thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất công chứng chứng thực theo quy định Về nơi công chứng, chứng thực: Theo Luật Đất đai 2013, Luật Cơng chứng 2014 Nghị định 23/2015/NĐ-CP Chính phủ hợp đồng, giao dịch liên quan đến việc thực quyền người sử dụng đất tổ chức hành nghề cơng chứng có trụ sở địa bàn cấp tỉnh nơi có đất cơng chứng UBND cấp xã nơi có đất chứng thực Bên cạnh đó, khoản Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định, số loại hợp đồng, giao dịch thực quyền người sử dụng đất công chứng, chứng thực bao gồm: Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà bên bên tham gia giao dịch tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản Việc công chứng chứng thực hợp đồng, giao dịch theo yêu cầu bên 2.3.2 Vi - Giá trị pháp lý vi + Vi không thay văn công chứng, văn chứng thực, văn hành khác + Vi nguồn chứng để Tòa án xem xét giải vụ việc dân hành theo quy định pháp luật; để thực giao dịch quan, tổ chức, cá nhân theo quy định pháp luật - Thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý vi quy định chi tiết Điều 36 (lập vi bằng) Nghị định số 08/2020/NĐ-CP sau: + Thừa phát lại lập vi ghi nhận kiện, hành vi có thật theo yêu cầu quan, tổ chức, cá nhân phạm vi toàn quốc, trừ trường hợp quy định Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP; + Vi không thay văn công chứng, văn chứng thực, văn hành khác + Vi nguồn chứng để Tòa án xem xét giải vụ việc dân hành theo quy định pháp luật; để thực giao dịch quan, tổ chức, cá nhân theo quy định pháp luật + Trong trình đánh giá, xem xét giá trị chứng vi bằng, thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập Thừa phát lại, quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực vi Thừa phát lại, quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt Tịa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập 2.3.3.Uỷ quyền - Các nguyên tắc gồm: + Mọi cá nhân, pháp nhân bình đẳng, khơng lấy lý để phân biệt đối xử; pháp luật bảo hộ quyền nhân thân tài sản + Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm luật, khơng trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực bên phải chủ thể khác tôn trọng + Cá nhân, pháp nhân phải xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân cách thiện chí, trung thực + Việc xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân khơng xâm phạm đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích cơng cộng, quyền lợi ích hợp pháp người khác + Cá nhân, pháp nhân phải tự chịu trách nhiệm việc không thực thực không nghĩa vụ dân - Giới hạn việc thực quyền dân sự: + Cá nhân, pháp nhân không lạm dụng quyền dân gây thiệt hại cho người khác, để vi phạm nghĩa vụ thực mục đích khác trái pháp luật + Trường hợp cá nhân, pháp nhân không tuân thủ quy định nêu trênn Tịa án quan có thẩm quyền khác vào tính chất, hậu hành vi vi phạm mà khơng bảo vệ phần toàn quyền họ, buộc bồi thường gây thiệt hại áp dụng chế tài khác luật quy định - Hình thức uỷ quyền: Bộ luật Dân năm 2015 quy định hợp đồng ủy quyền từ Điều 562 đến Điều 569 Tại Điều 562 quy định: “Hợp đồng ủy quyền thỏa thuận bên, theo bên ủy quyền có nghĩa vụ thực cơng việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền phải trả thù lao có thỏa thuận pháp luật có quy định” Bộ luật Dân 2015 không quy định hình thức Giấy ủy quyền Tuy nhiên, Giấy ủy quyền lại ghi nhận thực tế nhiều văn khác, như: Điều 107 Luật Sở hữu trí tuệ 2005: “1 Việc uỷ quyền tiến hành thủ tục liên quan đến việc xác lập, trì, gia hạn, sửa đổi, chấm dứt, huỷ bỏ hiệu lực văn bảo hộ phải lập thành giấy uỷ quyền Giấy uỷ quyền phải có nội dung chủ yếu sau đây: a) Tên, địa đầy đủ bên uỷ quyền bên uỷ quyền; b) Phạm vi uỷ quyền; c) Thời hạn uỷ quyền; d) Ngày lập giấy uỷ quyền; đ) Chữ ký, dấu (nếu có) bên uỷ quyền Giấy uỷ quyền khơng có thời hạn uỷ quyền coi có hiệu lực vô thời hạn chấm dứt hiệu lực bên uỷ quyền tuyên bố chấm dứt uỷ quyền” Hay khoản 19 Điều 20 Thông tư số 58/2020/TT-BCA ngày 16 tháng năm 2020 Bộ Công an quy định quy trình cấp, thu hồi đăng ký, biển số phương tiện giao thông giới đường bộ, quy định giải số trường hợp đăng ký, cấp biển số xe, xe tài sản chung vợ chồng: “a) Chủ xe tự nguyện khai tài sản chung vợ chồng, phải ghi đầy đủ họ, tên chữ ký vợ, chồng giấy khai đăng ký xe; trường hợp xe thuộc tài sản chung vợ chồng đăng ký đứng tên người, có nhu cầu đăng ký xe tài sản chung hai vợ chồng: Giấy khai đăng ký xe, có chữ ký hai vợ chồng quan đăng ký xe thu lại giấy chứng nhận đăng ký xe cũ, cấp giấy chứng nhận đăng ký xe mới; b) Xe đồng sở hữu bán, cho, tặng phải có đủ chữ ký giấy ủy quyền bán thay chủ sở hữu” Như vậy, hình thức ủy quyền thể hai hình thức: Hợp đồng ủy quyền Giấy ủy quyền theo quy định pháp luật bên thỏa thuận 2.4 Tổ chức tư vấn pháp lý Nhà nước thành lập tổ chức cho phép thành lập tổ chức tư vấn pháp luật phục vụ cho giao dịch thị trường đất đai Tổ chức có chức tư vấn pháp luật có liên quan đến quan hệ giao dịch đất đai tài sản gắn liền với đất tính hợp pháp quyền sử dụng đất, quyền lợi ích sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, quy hoạch tương lai có liên quan đến đất đai, thủ tục thừa kế, chấp, tặng cho quyền sử dụng đất CHƯƠNG 2: CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ VỀ QUẢN LÝ CÁC HOẠT ĐỘNG HỖ TRỢ GIAO DỊCH TRÊN THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN Dưới số văn pháp luật quản lý hoạt động hỗ trỡ giao dịch thị trường đất đai, bất động sản: - Luật kinh doanh bất động sản 2014 - Luật đất đai 2013 - Luật dân 2015 - Luật công chứng 2014 - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP Chính phủ quy định giá đất - Nghị định 29/2015/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Công chứng - Nghị định 23/2015/NĐ-CP, cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký chứng thực hợp đồng, giao dịch - Thông tư số 20/2015/TT-BTP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều cảu nghị định 23/2015/NĐ-CP ngày 16 tháng năm 2015 phủ cấp từ sở gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký chứng thực hợp đồng, giao đồng - Thông tư số 01/2020/TT-BTP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16 tháng năm 2015 phủ cấp từ sổ gốc, chứng thực từ baen chính, chứng thực chữ ký chứng thực hợp đồng, giao dịch - Nghị định số 61/2009/NĐ-CP tổ chức hoạt động thừa phát lại thực thí điểm thành phố Hị Chí Minh - Nghị định số 08/2020/NĐ-CP tổ chức hoath động thừa phát lại 10 CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG, GIẢI PHÁP QUẢN LÝ CÁC HOẠT ĐỘNG HỖ TRỢ GIAO DỊCH TRÊN THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN Thực trạng quản lý hoạt động hỗ trợ thị trường đất đai, bất động sản 1.1 Môi giới quyền sử dụng đất Cho đến nay, với hình thành phát triển Luật Kinh doanh BĐS có nhiều thay đổi mạnh mẽ, tích cực hoạt động mơi giới Các hoạt động diễn rộng rãi, cởi mở Lực lượng nhà môi giới, sàn giao dịch BĐS có nhiều đóng góp tích cực định vào phát triển mạnh mẽ thị trường BĐS nói riêng kinh tế nói chung Tuy nhiên số hạn chế - Thị trường dịch vụ mơi giới BĐS phát triển khơng kiểm sốt, cạnh tranh không lành mạnh BĐS ngành nghề gần rào cản gia nhập rút lui Mọi người, chủ thể, cá nhân dễ dàng tham gia Thơng thường, đến thời điểm sốt nóng, lao động từ ngành nghề khác gia nhập vào làm môi giới với tốc độ tăng trưởng nhanh Việc phát triển nhanh khiến cho việc cạnh tranh gay gắt, cạnh tranh khơng lành mạnh - Vai trị nhà môi giới mờ nhạt, địa vị pháp lý không rõ ràng Với quy định pháp luật hành, khơng cần có mơi giới giao dịch dễ dàng hồn thành Hai bên bán mua tự thỏa thuận, tự ký kết hoàn thành giao dịch mà không cần tham gia nhà môi giới Các chủ đầu tư, tự thành lập phận bán hàng, bán trực tiếp đến người mua mà không cần phải lập sàn hay bán hàng thông qua nhà môi giới - Môi giới hoạt động mà Chứng hành nghề, trình độ, lực, hiểu biết pháp luật nhiều yếu 11 Theo số liệu báo cáo từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam, đến tháng 6/2019 có khoảng 300.000 người hoạt động lĩnh vực môi giới BĐS, làm việc công ty môi giới, sàn giao dịch hoạt động độc lập, có khoảng 30.000 người có chứng hành nghề, chiếm khoảng 10% - tỷ lệ thấp Đội ngũ môi giới chủ yếu tập trung hai trung tâm lớn Hà Nội TP.HCM Riêng đội ngũ mơi giới Hà Nội có khoảng 50% nhà môi giới chuyên nghiệp, hoạt động thường xuyên sàn giao dịch Phần lại hầu hết nghiệp dư, có người “tay ngang” chuyển nghề, thị trường BĐS tăng nóng, khơng đào tạo, khơng kiểm sốt tiềm ẩn nhiều rủi ro cho bên mua bên bán Trong đó, Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định cụ thể điều kiện hành nghề môi giới BĐS kèm theo chế tài Cụ thể, Điều 58 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định, phạt tiền từ 10-15 triệu đồng hành vi: Kinh doanh dịch vụ mơi giới BĐS độc lập mà khơng có chứng hành nghề chứng hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định Phạt tiền từ 30-40 triệu đồng hành vi: Kinh doanh môi giới BĐS mà không thành lập doanh nghiệp theo quy định, khơng đủ số người có chứng hành nghề môi giới BĐS theo quy định chứng hành nghề hết thời hạn sử dụng => Điều cho thấy, phần lớn lực lượng môi giới thiếu kiến thức pháp luật để hành nghề Môi giới phần lớn hoạt động không khác người “dẫn mối” sale bán hàng; khơng môi giới bắt tay với nhà đầu tạo nên sốt đất khắp địa phương, gây náo loạn thị trường, đồn thổi giá để trục lợi…Họ tác nhân khiến giá nhà đất lên cao vượt khả chi trả người dân…Không khách hàng nạn nhân bị “cò đất” lừa đảo, trắng tài sản tích cóp đời người gây nên nhiều hệ lụy to lớn - Môi giới khơng trực tiếp đóng góp nhiều vào nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Đối với nhà môi giới cá nhân, pháp luật cho phép hoạt động môi giới độc lập yêu cầu tự đăng ký kê khai thuế Tuy nhiên, thực tế cho thấy có trường hợp tự kê khai nộp khoản nghĩa vụ tài cho Nhà nước 12 Qua phóng phản ánh chân thực bất cập hoạt động môi giới BĐS ngày Vấn đề ko diễn thường xun mà cịn có xu hướng lan rộng Vậy vấn đề đặt làm để hạn chế tình trạng này? PL nhà nước cần phải làm để bảo vệ quyền lợi tránh rủi ro cho người dân Đây thực vấn đề cấp bách để xây dựng thị trg công khai minh bạch * Phóng mơi giới BĐS: https://vtv.vn/phong-su-dieu-tra/nhung-chieu-tro-dan-du-khach-tu-co-dat20220518171118781.htm Qua phóng phản ánh chân thực bất cập hoạt động mơi giới BĐS ngày Vấn đề ko diễn thường xun mà cịn có xu hướng lan rộng Vậy vấn đề đặt làm để hạn chế tình trạng này? PL nhà nước cần phải làm để bảo vệ quyền lợi tránh rủi ro cho người dân Đây thực vấn đề cấp bách để xây dựng thị trg công khai minh bạch 1.2 Tư vấn giá đất Hiện nay, Việt Nam, xuất doanh nghiệp thực hoạt động giá đất phần có đóng góp cho thị trường BĐS song phủ nhận bất cập hoạt động - Tư vấn chưa đủ uy tín lực, chun mơn, cịn hạn chế kiến thức pháp luật Đối với hoạt động tư vấn nhà đất yếu tố người quan trọng Nếu nhà tư vấn không đủ lực (hiểu biết kinh nghiệm) hoạt động tư vấn khơng thể thành cơng Do đó, để thành lập tổ chức tư vấn nhà đất, cần quy định điều kiện lực chuyên môn chuyên gia tư vấn nhà đất, điều kiện số lượng chuyên gia tư vấn tối thiểu để tổ chức tư vấn hoạt động cách độc lập chịu trách nhiệm trước pháp luật kết tư vấn Hoạt động tư vấn cịn nhiều bất cập, thị trường nhà đất nói riêng thị trường bất động sản nói chung chưa hình thành vận hành theo chế giá thị trường có quản lý Nhà nước Điều dẫn 13 đến tư vấn giá đất cịn có nhiều sai sót, chưa sát thực tế, gây ảnh hưởng đến người có nhu cầu tư vấn… - Thiếu nhân hoạt động cho lĩnh vực tư vấn Hiện thành phố HCM nước nói chung hình thành mạng lưới doanh nghiệp Nhà nước tư nhân hoạt động lĩnh vực thẩm định giá, có tư vấn giá đất Tuy nhiên, số lượng công ty thẩm định bất động sản có uy tín chất lượng chưa nhiều, chưa đáp ứng nhu cầu ngày tăng thị trường Hiện nay, nhiều doanh nghiệp tư nhân, TNHH hoạt động lĩnh vực kinh doanh bất động sản không lực, chức kiêm dịch vụ tư vấn giá đất 1.3 Quản lý hợp đồng giao dịch quyền SDĐ: vi bằng, công chứng, chứng thực, ủy quyền… Các phương thức quản lý hợp đồng vi bằng, công chứng, chứng thực, uỷ quyền sử dụng có sai sót Cụ thể, việc lập hợp đồng khơng đảm bảo tính minh bạch cơng khai, điều khoản chưa rõ ràng, không đầy đủ, không tuân thủ theo quy định pháp luật, hay vi phạm quyền lợi ích bên liên quan Ngồi ra, việc thiếu kiểm soát giám sát ký kết hợp đồng dẫn đến tình trạng số vụ việc xảy tranh chấp * Vi bằng: - Nghị định quy định việc thỏa thuận thủ tập lập vi bằng, hình thức nội dung chủ yếu vi không quy định cách thức làm để xác định trường hợp không lập vi Trên thực tế, khơng vi lập ghi nhận kiện, hành vi giao nhận tiền bên Tuy nhiên, lại khơng rõ mục đích việc giao nhận tiền Từ đó, tiềm ẩn nguy vi phạm pháp luật đằng sau đó, như: Mục đích hành vi giao nhận tiền để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản khơng có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định pháp luật; hoặc, hành vi cho vay nặng lãi; hoặc, hành vi “rửa tiền” - Ngoài ra, người dân chưa đủ nhận thức, coi vi có giá trị ngang tầm với việc cơng chứng nên nhầm lẫn dẫn đến việc rủi ro hoạt động sử dụng vi bằng… 14 * Công chứng: Công tác quản lý nhà nước công chứng số địa phương bất cập, trách nhiệm quản lý nhà nước việc thực chức quản lý nhà nước công chứng địa phương chưa rõ nét Việc cơng chứng cịn diễn cách hời hợt, chưa có quản lý sát Số lượng công chứng viên tăng nhanh chất lượng đội ngũ công chứng viên người giao làm nhiệm vụ công chứng số nơi chưa đồng đều, lực hoạt động có mặt cịn hạn chế, tính chuyên nghiệp chưa cao, thiếu ổn định, bền vững, khơng tn thủ thủ tục, quy trình nghiệp vụ công chứng theo quy định gây ảnh hưởng đến uy tín hoạt động hành nghề cơng chứng xã hội Thực tế cịn tình trạng tổ chức hành nghề cơng chứng, CCV ký, đóng dấu sẵn văn công chứng bỏ trống số nội dung thông tin thời gian, chủ thể, tài sản, giá trị hợp đồng, giao dịch; phát sinh nhu cầu cơng chứng bên tự điền thông tin vào văn công chứng Đây hành vi bị nghiêm cấm vi phạm bị xử phạt hành chính, xử lý trách nhiệm hình Một ví dụ việc sử dụng cơng chứng cịn nhiều sai sót Việt Nam: trường hợp số cơng chứng viên khơng tn thủ quy trình quy định pháp luật Cụ thể, trình cơng chứng, họ khơng kiểm tra kỹ giấy tờ, khơng đảm bảo tính xác đầy đủ thông tin văn bản, hay chí cịn can thiệp vào nội dung hợp đồng Trong số trường hợp, cơng chứng viên cịn liên quan đến tình trạng "cơng chứng giả" hay lừa đảo khách hàng cách sử dụng dấu chữ ký để chứng thực giấy tờ khơng có giá trị pháp lý Những sai sót gây nhiều tranh chấp khiếu kiện, gây ảnh hưởng đến uy tín ngành cơng chứng hệ thống pháp luật nói chung Do đó, cần có chấn chỉnh kiểm soát chặt chẽ để đảm bảo tính xác quy định q trình cơng chứng * Chứng thực: Việc chứng thực từ khơng phải lưu trữ (Nghị định 23/2015/NĐCP) Với quy định này, thực tế phát sinh trường hợp 15 chứng thực người yêu cầu chứng thực có hành vi gian dối sửa chữa sau chứng thực Việc không lưu trữ vơ tình khiến quan thực chứng thực khơng có sở để đối chiếu có tranh chấp, sai sót xảy ra… Bên cạnh đó, loại giấy tờ làm giả tinh vi nên người chứng thực khó để nhận giấy tờ giả, giấy tờ thật Nguy gia tăng với loại giấy tờ có giá trị quan trọng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nghị định số 23/2015/NĐ-CP chưa có quy định việc thu hồi văn chứng thực (bao gồm chứng thực sao, chứng thực chữ ký, chứng thực chữ ký người dịch chứng thực hợp đồng giao dịch) phát việc chứng thực không quy định, trái quy định gây lúng túng cho quan thực chứng thực khắc phục sai sót, dẫn đến địa phương có cách thực khác chưa có đồng Hầu hết địa phương Quảng Ngãi (2016) tra có sai phạm cơng tác chứng thực HĐGD liên quan đến QSDĐ người dân Đặc biệt, có nhiều trường hợp chứng thực hợp đồng vi phạm nghiêm trọng thủ tục chứng thực, hợp đồng chấp, chuyển nhượng QSDĐ mà tài sản thuộc sở hữu chung hộ gia đình có thành viên gia đình ký vào hợp đồng - thường người chồng - quyền địa phương ký chứng thực, chứng thực HĐGD liên quan đến tài sản thuộc sở hữu chung mà có chủ sở hữu chung chết khơng làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế Thậm chí có địa phương cịn chứng thực HĐGD QSDĐ người sử dụng đất chưa cấp Giấy chứng nhận QSDĐ Hơn nữa, Việc người dân không nhận thức rõ khác công chứng chứng thực UBND cấp xã chịu trách nhiệm nội dung chứng thực dẫn đến tình trạng bên bị bên lợi dụng thỏa thuận bất lợi, lừa ký soạn thảo số điều khoản hợp đồng trái pháp luật buộc bên phải thi hành * Ủy quyền: Thực tiễn cho thấy số trường hợp thực chuyển nhượng bất động sản thay tiến hành giao kết văn hợp đồng chuyển nhượng có cơng chứng, chứng thực quan có thẩm quyền bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng lại đồng thời thực hợp đồng song song gồm: hợp đồng uỷ quyền có cơng chứng, 16 chứng thực (nhằm che dấu việc mua bán thật bên trong) hợp đồng chuyển nhượng (mua bán) hai bên ký kết mà khơng có cơng chứng, chứng thực Người dân lợi dụng việc ủy quyền để lách luật để trốn tránh nghĩa vụ đóng thuế 1.4 Một số hoạt động khác: sàn giao dịch BĐS, tư vấn, quản lý BĐS Tại Việt Nam, thị trường dịch vụ bổ trợ cho thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ đa dạng - Sàn giao dịch BĐS: đến sàn giao dịch bất động sản có đóng góp to lớn việc cung cấp thông tin cho thị trường bất động sản Sự phát triển nhanh chóng sàn giao dịch bất động sản mạng lưới sàn giao dịch bất động sản có vai trị to lớn việc cung cấp thơng tin xác kịp thời cho thị trường Hệ thống thông tin sàn giao dịch bất động sản ngày hoàn thiện góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ, ổn định, công khai minh bạch hơn, giảm thiểu giao dịch ngầm thị trường, sàn giao dịch bất động sản ngày phát triển sản phẩm dịch vụ phù hợp với nhu cầu thiết yếu nhà ở, giao dịch bất động sản nhiều đối tượng khách hàng Tuy nhiên, tồn số bất cập: Thứ nhất, hoạt động sàn giao dịch bất động sản cịn mang tính hình thức, hiệu Dù số lượng sàn giao dịch bất động sản phát triển nhanh nhìn chung thời gian qua hoạt động sàn giao dịch bất động sản cịn mang tính hình thức, hiệu quả, số lượng giao dịch qua sàn thấp Thứ hai, hoạt động sàn giao dịch bất động sản thiếu tính minh bạch Theo quy định pháp luật, doanh nghiệp kinh doanh sàn giao dịch bất động sản phải cung cấp đầy đủ trung thực hồ sơ, thông tin bất động sản để khách hàng biết đăng ký giao dịch Tuy nhiên thực tế, quy định chưa sàn thực cách nghiêm chỉnh Thực tiễn cho thấy khơng sàn giao dịch bất động sản sau đăng lý thành lập khơng có giao dịch có giao dịch thiếu minh bạch, giao dịch bất động sản chưa có đủ điều kiện giao dịch… - Tư vấn bất động sản: có nhiều cơng ty cá nhân cung cấp dịch vụ tư vấn bất động sản thành phố lớn 17 - Quản lý bất động sản: có nhiều cơng ty cung cấp dịch vụ quản lý bất động sản, đặc biệt khu đô thị Các hoạt động tư vấn bất động sản quản lý bất động sản Việt Nam quy định Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, với quy định hướng dẫn chi tiết Chính phủ Bộ, ngành liên quan Tuy nhiên, việc thực theo quy định tồn số hạn chế, bao gồm: Thứ nhất, khác biệt chất lượng kinh nghiệm đơn vị cung cấp dịch vụ: Do khơng có yêu cầu trình độ kinh nghiệm cụ thể cho người làm lĩnh vực nên chất lượng đơn vị cung cấp dịch vụ không đồng Thứ hai, khó khăn việc kiểm sốt giám sát hoạt động: Các hoạt động tư vấn quản lý bất động sản phải tuân thủ quy định pháp luật liên quan việc giám sát kiểm sốt cịn chưa đảm bảo đầy đủ Thứ ba, thiếu minh bạch hoạt động: Việc đăng ký, cập nhật thông tin công khai thông tin đơn vị cung cấp dịch vụ tư vấn quản lý bất động sản chưa thực đầy đủ Giải pháp quản lý hoạt động hỗ trợ thị trường đất đai, bất động sản 2.1.Môi giới quyền SDĐ - Đề cao yêu cầu, chấn chỉnh lại công tác đào tạo, sát hạch cấp Chứng hành nghề môi giới Điều chỉnh lại khung chương trình đào tạo cho phù hợp với thực tế Trong tập trung vào việc truyền thụ kiến thức Pháp luật Kinh doanh BĐS, đạo đức hành nghề môi giới Quy định bắt buộc phải hồn thành chương trình đào tạo đơn vị cấp phép dự thi sát hạch lấy Chứng - Tăng cường công tác kiểm tra, tra việc hành nghề môi giới BĐS luật - Cần nâng cao vai trò, địa vị pháp lý nhà môi giới giao dịch: Cân nhắc bắt buộc giao dịch qua sàn số loại hình BĐS, đặc biệt BĐS hình thành tương lai số đô thị đặc biệt Trong văn Hợp đồng đặt cọc, cần có xác nhận Môi giới với mã số hành nghề riêng Sau đến bước Ký hợp đồng sang nhượng, cho thuê… 18 2.2 Tư vấn giá đất - Việc tư vấn giá đất cần có sở pháp lý hướng dẫn nguyên tắc phương pháp định giá đất, giá đất đơn vị, tư vấn mang tính tham khảo - Đề cao yêu cầu, bắt buộc cá nhân, tổ chức thực hoạt động tư vấn cần phải đáp ứng chứng hành nghề hoạt động => Nguồn lực hoạt động chuyên nghiệp, có đầy đủ kiến thức, chuyên môn… 2.3 Quản lý hợp đồng giao dịch 2.3.1 Vi bằng: - Cơ quan có thẩm quyền cần xem xét, hoàn hiện, quy định chi tiết, cụ thể vấn đề liên quan đến vi bằng, như: Thủ tục lập vi ghi nhận hành vi túy giao nhận tiền có giá trị lớn mà khơng rõ mục đích cần làm rõ mục đích hành vi - Trong cơng tác quản lý nhà nước, cần tăng cường thông tin, tuyên truyền để người dân nhận thức rõ ý nghĩa, giá trị vi bằng, đặc biệt vấn đề vi không thay văn công chứng, văn chứng thực, văn hành khác, tránh rơi vào chiêu trò lừa đảo số đối tượng 2.3.2 Cơng chứng: - Nhìn chung, việc quản lý hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất Việt Nam cần cải thiện để đảm bảo tính minh bạch, công khai tuân thủ quy định pháp luật Đồng thời, cần có biện pháp kiểm soát giám sát chặt chẽ để tránh vụ việc xảy tranh chấp bảo vệ quyền lợi bên giao dịch + Cần rà soát kỹ yếu tố đồng Luật kinh doanh bất động sản với số luật liên quan trực tiếp xây dựng Luật đất đai, Luật Nhà ở, Luật Công chứng, Luật Giao dịch điện tử , qua so sánh, đối chiếu đồng quy định có liên quan đến giao dịch kinh doanh bất động sản có sử dụng công chứng + Nâng cao lực chuyên môn hệ thống công chứng để việc thực hoạt động quy định 19 + Tăng cường tra, kiểm tra chuyên ngành công chứng phát hiện, xử lý nghiêm hành vi vi phạm hoạt động công chứng Thông qua việc tra, kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật hoạt động công chứng để tuyên truyền, giáo dục nâng cao ý thức chấp hành pháp luật tổ chức hành nghề công chứng 2.4 Các hoạt động khác - Sàn giao dịch BĐS: Thứ nhất, nâng cao tính chuyên nghiệp tính minh bạch sàn giao dịch bất động sản Các sàn giao dịch bất động sản phải trọng đến chất lượng chuyên môn sàn để tăng lòng tin người dân sàn giao dịch bất động sản, tạo cho họ có thói quen giao dịch sàn giao dịch bất động sản Thứ hai, nâng cao chất lượng đội ngũ nhân viên làm việc sàn giao dịch bất động sản Thứ ba, phân hạng sàn giao dịch bất động sản, hướng tới sàn giao dịch đạt chuẩn - Tư vấn, quản lý BĐS: tiếp tục đẩy mạnh, nâng cao hoạt động tư vấn, quản lý BĐS với đội ngũ chuyên môn 20 21