(Tiểu luận) công ty cổ phần vinhomes thuộc tập đoàn vingroup

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN VIỆN KẾ TOÁN – KIỂM TOÁN - BÀI TẬP LỚN HỌC PHẦN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ Họ tên sinh viên – Mã số sinh viên: Lớp học phần: DTKT1170(222)_06G Giảng viên : Hà Nội, ngày 05 tháng 04 năm 2023 MỤC LỤC I Thông tin tóm tắt .3 Chủ đầu tư Dự án đầu tư 3 Đề nghị vay vốn khách hàng II Thông tin chủ đầu tư Giới thiệu .3 Quan hệ giao dịch với NHNN III Thông tin dự án đầu tư Mô tả dự án Nhu cầu vốn đầu tư: Kế hoạch thu xếp vốn Những điểm lợi bật doanh nghiệp thu từ dự án IV Thẩm định chi tiết Thẩm định tư cách pháp lý nhà đầu tư 1.1 Tư cách pháp nhân 1.2 Sự phù hợp ngành nghề kinh doanh nhà đầu tư với lĩnh vực đầu tư dự án Thẩm định lực nhà đầu tư 2.1 Thẩm định lực kinh doanh quản lý điều hành 2.1.1 Lịch sử hình thành, phát triển nhà đầu tư 2.1.2 Đánh giá lực kinh doanh triển vọng kinh doanh nhà đầu tư 2.1.3 Năng lực đội ngũ lãnh đạo doanh nghiệp 2.2 Thẩm định lực tài .10 2.2.1 Căn thẩm định 10 2.2.2 Kiểm tra nguồn vốn chủ sở hữu .12 2.2.3 Kiểm tra tiêu tài sản nguồn vốn, cấu tài sản nguồn vốn (căn theo năm 2017) 12 2.2.4 Đánh giá kết sản xuất kinh doanh 13 2.2.5 Phân tích hệ số tài 13 2.3 Thẩm định quan hệ tín dụng nhà đầu tư với tổ chức tài 17 V Kết luận 17 THẨM ĐỊNH NHÀ ĐẦU TƯ Dự án: Vinhomes Ocean Park - Gia Lâm, Hà Nội I Thơng tin tóm tắt Chủ đầu tư  Tên: Công ty cổ phần Vinhomes thuộc Tập đồn Vingroup  Hình thức sở hữu: Cổ phần  Hoạt động kinh doanh chính: Bất động sản  Đơn vị chủ quản KH:  Đã có quan hệ tín dụng với NHNN Dự án đầu tư  Tên dự án: Vinhomes Ocean Park  Tổng mức đầu tư  Bằng số: 87.385.000.000  Bằng chữ: Tám mươi bảy tỷ ba trăm tám năm triệu đồng  Vốn tự có: 34.954.000.000 đ  Vốn vay ngân hàng, vốn huy động hợp pháp khác: 52.431.000.000 đ Đề nghị vay vốn khách hàng  Tổng giá trị đề nghị vay: 52.431.000.000 đ  Mục đích tốn phần chi phí hợp pháp, hợp lệ, hợp lý để thực đầu tư dự án xây dựng Vinhomes Ocean Park  Lãi suất: Đối với khoản vay ngắn hạn, toàn gốc vay hoàn trả vào ngày 19/7/2019 với lãi suất cho vay 10,35%/năm, tài sản đảm bảo khoản vay quyền phát triển dự án, khoản phải thu, số dư tài khoản, cổ phần tài sản đảm bảo khác Đối với khoản vay dài hạn, toàn gốc vay hoàn trả vào ngày 18/1/2021, lãi suất kỳ 10%/năm  Thời hạn vay: 48 tháng  Nguồn trả nợ: Nguồn khấu hao tài sản phần lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh dự án II Thông tin chủ đầu tư Giới thiệu Quá trình hình thành phát triển công ty:  Công ty cổ phần Vinhomes có tiền thân Cơng ty Cổ phần Đô thị BIDV-PP thành lập năm 2008 với vốn điều lệ ban đầu 300 tỷ đồng  Công ty hoạt động lĩnh vực đầu tư, phát triển kinh doanh bất động sản nhà ở, văn phòng hạng mục liên quan  Vinhomes hướng tới mục tiêu khơng xây nhà mà cịn kiến tạo môi trường sống văn minh, đẳng cấp để nhà Vinhomes thực “Nơi hạnh phúc ngập tràn” Cơ cấu vốn chủ sở hữu Cổ đông Cổ phần Tỷ lệ ( % ) Cổ đơng nước ngồi khác 1.014.936.175 23,31 Cổ đơng sáng lập 2.902.482.480 66,66 Cổ đông nước khác 436.921.833 10,03 Các vị trí lãnh đạo chủ chốt chủ đầu tư Chức vụ Họ tên Lĩnh vực quản lý Tuổi Trình độ Thời gian bổ nhiệm CT HĐQT Phạm Nhật Vượng Quản lý chung 50 ĐH 2018 Tổng Giám đốc Nguyễn Diệu Linh Điều hành 44 ĐH 2018 KTT Bùi Thị Hà Tài 45 ĐH 2018 Quan hệ giao dịch với NHNN  Thời gian giao dịch: 12 tháng  Loại sản phẩm khách hàng thường sử dụng: Tín dụng Trái phiếu  Hạng tín dụng phân loại:  Uy tín giao dịch với NHNN: hồ sơ đầy đủ, hợp lệ theo quy định pháp luật ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam III Thông tin dự án đầu tư          Mô tả dự án Tên dự án: Vinhomes Ocean Park Vị trí: Giữa Quốc lộ 5A 5B - Huyện Gia Lâm - TP Hà Nội Chủ tập đoàn: Tập đoàn Vingroup Tổng diện tích: 420ha Quy mơ: 66 tịa chung cư cao từ 26 - 35 tầng cung cấp 50.000 hộ chung cư + 2300 biệt thự; liền kề; nhà phố thương mại; TTTM; dịch vụ tiện ích Loại hình sản phẩm: Căn hộ; trường đại học VinUni; TTTM; văn phịng thương mại Thời gian khởi cơng: Q 2.2018 Thời gian bàn giao: Quý 4.2020 Sự cần thiết phải đầu tư vào dự án: Đại đô thị Vinhomes Ocean Park đời với quy mô Singapore thu nhỏ lòng thành phố hứa mang lại cho cư dân tương lai nơi nơi an cư lý tưởng, tổ ấm đạt chuẩn cao cấp Được chủ đầu tư Vingroup triển khai xây dựng phía Đơng thủ đơ, Vinhomes Ocean Park giúp cho cư dân Hà Nội có khu thị xanh; lành gần gũi với thiên nhiên sống xanh, tránh xa ô nhiễm môi trường thành phố Vinhomes Ocean Park bật thị trường BĐS Hà Nội có quy mơ đại, đẳng cấp quốc tế, kiến tạo diện mạo mẻ đem lại trải nghiệm có dự án có Tổng diện tích dự án rộng tới 420ha, triển khai huyện Gia Lâm – Hà Nội Ngoài yếu tố sống xanh CĐT trang bị cư dân dự án cịn hưởng lợi từ chuỗi tiện ích dịch vụ; cảnh quan công viên sống xanh, đặc biệt phải kể tới hai hạng mục biển hồ nước mặn có diện tích rộng 6,1ha; hồ điều hịa diện tích tới 24,5ha mà Việt Nam chưa có dự án có Vinhomes Ocean Park Gia Lâm dự án có quy mơ lớn mang thương hiệu Vinhomes tính tới thời điểm Từ dự án đời việc đáp ứng nhu cầu nhà cho cư dân cịn giúp góp phần kiến tạo diện mạo cho khu vực; giúp dân cư giãn khu vực vùng ven; giảm ùn tắc giao thông cho khu vực trung tâm… Dự án cung cấp cho thị trường đa dạng loại hình để vừa ở, đầu tư sinh lời Theo dự tính dự án đời hướng tới đối tượng khách hàng có mức thu nhập từ 10-15 triệu/tháng Chỉ với mức giá bán từ 900 triệu đến tỷ đồng, bạn gia đình có nơi an cư đẳng cấp KĐT Vingroup làm chủ đầu tư Đây điều mà từ trước tới chưa xảy thành phố, dự án khác Đặc biệt dự án sở hữu vị trí vàng - kết nối thuận tiện: Vinhomes Ocean Park sở hữu cho vị trí tọa lạc đắc địa thuộc huyện Gia Lâm Từ nơi đây, cư dân tương lai dự án vài phút lái xe để kết nối với cầu Vĩnh Tuy, cầu Chương Dương; Cầu Thanh Trì để vào khu vực nội thành Trong quy hoạch tỷ lệ 1/500 dự án vị trí CĐT nằm địa giới xã Dương Xá; xã Đa Tốn; xã Kiêu Kỵ; thị trấn Trâu Quỳ - huyện Gia Lâm - thành phố Hà Nội, địa giới dự án bao gồm:  Phía Bắc dự án tiếp giáp với quốc lộ có quy hoạch rộng tới 40, trục đường Đơng Dư – Dương Xá  Phía Đơng Bắc đường quy hoạch rộng tới 40m  Phía Đơng Nam khu dân cư hữu có xã Kiêu Kỵ  Phía Tây Nam: Mặt đường quốc lộ 5B, đường cao tốc Hà Nội – Hải Phịng Khu thị Vinhomes Ocean Park có tổng quy mơ diện tích lên tới 420ha nằm ga số 08 tuyến đường sắt đô thị Metro giúp kết nối thẳng vào khu vực nội thành Hà Nội Dự án với phát triển hạ tầng giao thơng nơi góp phần thực kế hoạch giãn dân cho khu vực nội đô, từ giúp nâng cao chất lượng sống, kiến tạo diện mạo cho đô thị Trong tương lai không xa, Gia Lâm trở thành khu vực kinh tế, hành khu vực phía Đơng Hà Nội Và chắn Vinhomes Ocean Park trở thành thành phố hạt nhân hình mẫu phát triển cho KĐT khu vực ngoại thành giai đoạn tới Nhờ vị trí tâm điểm nên từ khu đô thị Vinhomes Ocean Park 10 phút để tới TTTM Aeon Mall Long Biên; khoảng 30 phút để tới sân bay quốc tế Nội Bài Sự thuận lợi giao thông dự án giúp mang tới giá trị hưởng thụ đích thực cho cư dân Có thể thấy khu đô thị Vinhomes Ocean Park với kết nối tới trung tâm thành phố khu vực tỉnh lân cận nhờ hệ thống hạ tầng nghìn tỷ nên khiến dự án trở thành điểm đến hàng đầu lịng thị Nhu cầu vốn đầu tư: 87.385.000.000 VND Kế hoạch thu xếp vốn: Vốn tự có: 34.954.000.000 VND Vốn vay ngân hàng, vốn huy động hợp pháp khác: 52.431.000.000 VND Những điểm lợi bật doanh nghiệp thu từ dự án Dự án góp phần giúp tập đồn Vingroup trở thành tập đoàn tư nhân lớn Việt Nam, Top 10 đóng thuế nhiều Việt Nam từ thu hút nhiều nhà đầu tư nước đến với tập đồn Với giá trị vốn hóa thị trường chứng khoán 6,5 tỷ USD, làm bảo chứng rủi ro cho nhà đầu tư xuống tiền đầu tư vào dự án bất động sản Vingroup phát triển, từ khiến chủ đầu tư Vingroup chủ đầu tư bất động sản uy tín Việt Nam Recommended for you Document continues below Excersice VAT Taxation 100% (1) Excersie ET - Thuế khoản tài chính… Taxation 100% (1) Correctional Administration Criminology 96% (113) English - huhu 10 Led hiển thị 100% (3) IV Thẩm định chi tiết Thẩm định tư cách pháp lý nhà đầu tư 1.1 Tư cách pháp nhân  Tên chủ đầu tư: Cơng ty Cổ phần Vinhomes thuộc Tập đồn Vingroup  Loại hình doanh nghiệp: Cơng ty Cổ phần  Địa chỉ: Tòa nhà văn phòng Symphony, Đường Chu Huy Mân, Khu đô thị sinh thái Vinhomes Riverside, Phường Phúc Lợi, Quận Long Biên, Thành phố Hà Nội, Việt Nam (trụ sở chính)  Đại diện pháp luật: Bà Nguyễn Diệu Linh Chức danh: Tổng giám đốc  Hồ sơ pháp lý bao gồm: - Giấy phép hoạt động: Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0102671977 Sở Kế hoạch Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp lần đầu ngày 06/03/2008 thay đổi lần thứ 22 ngày 12/04/2018 - Điều lệ Công ty Cổ phần Vinhomes - Giấy chứng nhận phần vốn góp thành viên - Quyết định bầu thành viên Hội đồng quản trị, Chủ tịch Hội đồng quản trị số: 03/2018/NQ- ĐHĐCĐ-VINHOMES JSC - Quyết định bổ nhiệm Tổng giám đốc số: 04A/2018/BB-HĐQT-VH SJC - Giấy chứng nhận đăng ký mã số thuế: Mã số thuế 0102671977 - Chứng minh nhân dân, hộ người đại diện theo pháp luật kế tốn trưởng Vậy theo pháp luật, Cơng ty Cổ phần Vinhomes có đủ điều kiện pháp lý để thực dự án 1.2 Sự phù hợp ngành nghề kinh doanh nhà đầu tư với lĩnh vực đầu tư dự án - Tên dự án: Vinhomes Ocean Park - Vị trí: Thị trấn Trâu Quỳ, Xã Dương Xá - Xã Kiêu Kỵ - Xã Đa Tốn, Huyện Gia Lâm, Hà Nội - Mục đích đầu tư:  Cung cấp phần nhu cầu nhà nơi có dân cư đơng đúc thành phố Hà Nội Dự án Vinhomes Ocean Park Gia Lâm theo mơ hình thị “all in one”, triển khai xây dựng hệ sinh thái tiện ích phong phú nhằm đảm bảo sống đầy đủ tiện nghi cho cư dân  Tạo thêm việc làm cho lao động  Thu lợi nhuận đáng cho nhà đầu tư  Góp phần phát triển kinh tế xã hội địa phương - Ngành nghề kinh doanh Cơng ty bao gồm lĩnh vực kinh doanh chính:  Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng thuê Tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất  Cung cấp dịch vụ thiết yếu giải trí khác (Y tế, giáo dục, mua sắm giao thông, ) Qua cho thấy ngành nghề kinh doanh Công ty Cổ phần Vinhomes phù hợp với lĩnh vực đầu tư dự án Vinhomes Ocean Park Gia Lâm  Nhận xét: Các văn cấp thẩm quyền ký duyệt phù hợp với Luật doanh nghiệp, Điều lệ khách hàng Dự án Vinhomes Ocean Park Gia Lâm phù hợp theo quy định pháp luật hành Thẩm định lực nhà đầu tư 2.1 Thẩm định lực kinh doanh quản lý điều hành 2.1.1 Lịch sử hình thành, phát triển nhà đầu tư Năm 2002: Thành lập CTCP Vincom, tiền thân Tập đồn Vingroup – CTCP, cơng ty mẹ Vinhomes Năm 2008: Tiền thân Vinhomes – CTCP Đô thị BIDV – PP thành lập với vốn điều lệ đăng ký ban đầu 300 tỷ đồng Năm 2009: Đổi tên thành CTCP Phát triển Đô thị Nam Hà Nội Năm 2010: Tăng vốn điều lệ lên 2.000 tỷ đồng Năm 2011: Trở thành công ty đại chúng nhận Quyết định việc chấp thuận đăng ký giao dịch cổ phiếu Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (UPCOM) với mã chứng khốn NHN Khởi cơng dự án khu đô thị phức hợp cao cấp Vinhomes Times City (Hà Nội) với 12.000 hộ Năm 2013: Đưa vào vận hành dự án khu đô thị phức hợp cao cấp Vinhomes Royal City (Hà Nội) với gần 5.000 hộ Năm 2014: Đưa vào vận hành dự án khu đô thị cao cấp Vinhomes Riverside, Hà Nội, rộng 183,5 Năm 2015: Đưa vào vận hành dự án Vinhomes Times City với phong cách kiến trúc sinh thái thân thiện đảo quốc Singapore Năm 2016: Đưa vào vận hành Vinhomes Central Park Thành phố Hồ Chí Minh – khu đô thị đại cao cấp bậc Việt Nam với 10.000 hộ, biệt thự nhà phố thương mại Năm 2017: Đưa vào vận hành Vinhomes Golden River Thành phố Hồ Chí Minh – khu thị sang trọng bậc bên sơng Sài Gịn trung tâm Quận Năm 2018: Đổi tên thành Công ty CP Vinhomes, tăng vốn điều lệ lên 28.365 tỷ đồng niêm yết Sở giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE), nằm Top cơng ty có giá trị vốn hóa lớn thị trường Việt Nam - Lĩnh vực kinh doanh kinh nghiệm nhà đầu tư lĩnh vực đầu tư dự án: Vinhomes hoạt động chủ yếu lĩnh vực phát triển chuyển nhượng, quản lý, cho thuê vận hành bất động sản nhà phức hợp phân khúc trung cao cấp Vinhomes thương hiệu biết đến rộng rãi xem nhà phát triển bất động sản nhà hàng đầu Việt Nam 2.1.2 Đánh giá lực kinh doanh triển vọng kinh doanh nhà đầu tư - Công ty CP Vinhomes cung cấp dòng sản phẩm bất động sản chung cư, hộ cao cấp, biệt thự, shophouse, văn phịng… - Xem xét khó khăn, thuận lợi nhà đầu tư hoạt động kinh doanh tại:  Về thuận lợi: Những năm gần đây, bất động sản lĩnh vực có sức hút lớn, với gia tăng đáng kể nhu cầu mua bán cho thuê nhà Vinhomes có nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển dự án bất động sản Bên cạnh đó, Vinhomes xây dựng thương hiệu uy tín khách hàng đánh giá cao chất lượng sản phẩm Vinhomes có quy mơ lớn sở hữu nhiều dự án bất động sản khác nhau, từ hộ biệt thự, đáp ứng nhu cầu nhiều đối tượng khách hàng khác  Về khó khăn: Do thị trường bất động sản sôi nổi, có nhiều doanh nghiệp gia nhập, tạo nên sức cạnh tranh gay gắt Các dự án bất động sản Vinhomes có quy mơ lớn địi hỏi nhiều vốn đầu tư Việc thu hút nguồn vốn đủ lớn để triển khai dự án khó khăn Vinhomes - Uy tín nhà đầu tư thương trường: Những năm gần Vinhomes nhận nhiều giải thưởng uy tín ngồi nước như:  Năm 2016, Vinhomes dành trọn giải: Khu đô thị phức hợp tốt nhất; Tịa nhà cao tầng tốt Khu thị có thiết kế cảnh quan tốt với dự án Vinhomes Central Park, tòa Landmark 81 - Vinhomes Central Park Vinhomes Times City Park Hill Giải thưởng bất động sản Châu Á – Thái Bình Dương  Năm 2017, hệ thống giải thưởng Bất động sản Quốc tế danh giá – International Property Awards trao cho Vinhomes Metropolis giải “Tòa nhà cao tầng tốt Châu Á – Thái Bình Dương” Những thành tích khẳng định uy tín vị Vinhomes thị trường bất động sản nước góp phần đưa thương hiệu bất động sản Việt Nam hội nhập giới, thể động tràn đầy tiềm phát triển tương lai 2.1.3 Năng lực đội ngũ lãnh đạo doanh nghiệp - Về mơ hình tổ chức quản lý doanh nghiệp: Cơ cấu tổ chức hoạt động công ty tổ chức theo khối chức năng, phụ trách lĩnh vực chuỗi giá trị giúp tập trung chun mơn, tăng tính linh hoạt, thuận tiện cho việc quản lý giám sát Đứng đầu doanh nghiệp chịu trách nhiệm quản lý điều hành 10 chung hoạt động công ty bà Nguyễn Diệu Linh – Tổng Giám đốc, bên Phó Tổng giám đốc phụ trách khối phịng ban - Về trình độ kinh nghiệm lực quản lý điều hành ban lãnh đạo:  Ông Phạm Nhật Vượng Chủ tịch Hội đồng quản trị, sinh ngày 05/08/1968 Ơng có trình độ Kỹ sư Kinh tế địa chất Trường Đại học Thăm dị Địa chất Liên bang Nga Ơng biết đến nhà lãnh đạo có tầm nhìn xa, khả định hướng chiến lược tài ba, tìm kiếm hội để mở rộng hoạt động kinh doanh doanh nghiệp Q trình cơng tác: Từ 1993 – 2001: Sáng lập viên Công ty TNHH Technocom, Ukraina, thuộc Tập đoàn Technocom (nay Tập đoàn Vingroup) Từ 2002 – 2011: Thành viên Hội đồng quản trị Tập đồn Vingroup – Cơng ty CP Từ 2011 đến nay: Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Vingroup – Công ty CP Từ 02/2018 đến nay: Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty CP Vinhomes  Bà Nguyễn Diệu Linh thành viên Hội đồng quản trị kiêm Tổng Giám đốc, sinh ngày 14/05/1974 Bà tốt nghiệp đại học Hà Nội với cử nhân Ngoại ngữ Pháp văn Anh văn; đại học Khoa học Xã hội Nhân văn với cử nhân Luật trước hồn thành chương trình thạc sĩ Luật Pháp Q trình cơng tác: Từ 1996 – 1999: Chuyên viên pháp lý Văn phòng Luật Ngo Miguérès and Partner, Hà Nội Từ 1999 – 2005: Cộng Hãng Luật Gide Loyrette Nouel, Hà Nội Từ 2005 – nay: Cơng tác Tập đồn Vingroup, Thành viên Hội đồng quản trị, người ủy quyền công bố thông tin thức Tập đồn Từ 02/2018 – nay: Thành viên Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc Công ty CP Vinhomes  Bà Lê Thị Hải Yến – Giám đốc tài Cơng ty CP Vinhomes, sinh ngày 20/12/1981 Bà có Thạc sỹ Tài Kế tốn Trường Đại học Thương mại Bà có 10 năm làm việc lĩnh vực kế tốn tài nên hiểu biết rõ việc quản lý điều hành hoạt động tài cơng ty, giúp đưa định tài phận cho phù hợp với mục tiêu cơng ty Q trình cơng tác: Từ 2003 – 2006: Kế tốn Cơng ty TNHH Cơ Kim Khí Sơn Hà Từ 2006 – 2009: Kế tốn tổng hợp Cơng ty TNHH Tháp trung tâm Hà Nội (Somerset Grand Hà Nội) Từ 2009 – 2010: Kế tốn trưởng Cơng ty CP Đầu tư TM PFV Từ 2010 – 2015: Kế tốn trưởng Cơng ty CP Phát triển Đơ thị Nam Hà Nội Từ 2015 – 2016: Phó Giám đốc Khối Quản lý Tài Kế tốn – Tập đồn Vingroup – Cơng ty CP Từ 2016 – 2017: Phó Tổng giám đốc, Tổng Giám đốc Công ty CP Kinh doanh Quản lý Bất động sản Vinhomes Từ 02/2018 – nay: Giám đốc tài – Cơng ty CP Vinhomes 11  Bà Bùi Thị Hà – Kế toán trưởng, sinh ngày 03/02/1973, bà có trình độ Cử nhân Kinh tế Bà có 20 năm làm việc ngành kế tốn nên am hiểu có kinh nghiệm việc xử lý thơng tin tài giúp đưa định kinh doanh, khuyến nghị tình hình tài phát triển, trì hệ thống kế tốn kiểm sốt cơng ty Q trình cơng tác: Từ 1994 – 2006: Phó phịng kế tốn Cơng ty SYM Từ 2006 – 2010: Trưởng phịng kế tốn Cơng ty TNHH Điện tử Schmidt Việt Nam Từ 2010 – 2013: Phó phịng kế tốn Tập đồn Vingroup Từ 2013 – 2014: Kế tốn trưởng Cơng ty TNHH Vincom Center Bà Triệu Từ 2014 – 2015: Kế tốn trưởng Cơng ty TNHH MTV Vincom Mega Mall Royal City Từ 02/2018 – nay: Kế tốn trưởng Cơng ty CP Vinhomes 2.2 Thẩm định lực tài 2.2.1 Căn thẩm định Bảng Kết hoạt động kinh doanh (Đơn vị: tỷ đồng) Doanh thu bán hàng cung cấp dịch vụ Giá vốn hàng bán Lợi nhuận gộp bán hàng cung cấp dịch vụ Doanh thu hoạt động tài Chi phí tài Chi phí bán hàng Chi phí quản lý doanh nghiệp Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh Lợi nhuận khác Phần lợi nhuận/lỗ từ công ty liên kết liên doanh Tổng lợi nhuận kế toán trước thuế Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp Lợi nhuận sau thuế cổ đông Công ty mẹ 2016 11.217 2017 15.297 6.764 4.454 10.131 5.167 822 947 1.298 884 2.652 964 1.652 1.586 453 2.352 143 -243 2.795 2.207 2.109 1.565 1.649 1.410 Bảng cân đối kế toán (Đơn vị: Tỷ đồng) Tài sản ngắn hạn Tiền khoản tương đương tiền Các khoản đầu tư tài ngắn hạn Các khoản phải thu ngắn hạn Hàng tồn kho 2016 16.492 2.802 4.616 8.475 12 2017 44.421 1.562 24.775 17.006 Tài sản ngắn hạn khác Tài sản dài hạn Các khoản phải thu dài hạn Tài sản cố định Bất động sản đầu tư Đầu tư tài dài hạn Tài sản dở dang dài hạn Tài sản dài hạn khác Tổng cộng tài sản Nợ phải trả Nợ ngắn hạn Nợ dài hạn Vốn chủ sở hữu Vốn đầu tư chủ sở hữu Thặng dư vốn cổ phần Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối Lợi ích cổ đơng thiểu số Tổng cộng nguồn vốn 0.599 21.029 0.1 3.262 1.919 10.542 4.454 0.753 37.521 27.972 26.828 1.143 9.549 2.000 1.078 6.883 0.088 1.356 0.163 1.755 2.462 1.059 51.304 41.180 34.223 6.957 10.124 2.000 2.971 2.109 37.521 51.304 Báo cáo lưu chuyển tiền tệ (Đơn vị: Tỷ đồng) 2016 Lãi trước thuế 2,794.91 Khấu hao TSCĐ 355.23 Lãi/(Lỗ) từ hoạt động đầu tư -746.69 Chi phí lãi vay 384.72 Lãi/( lỗ) trước thay đổi 2,808.96 vốn lưu động (Tăng)/giảm khoản phải thu 1,638.89 (Tăng)/ giảm hàng tồn kho 955.82 Tăng/(giảm) khoản phải trả -272.90 (Tăng)/giảm chi phí trả trước 95.35 Lưu chuyển tiền tệ ròng từ 4,741.36 hoạt động sản xuất kinh doanh Tiền mua tài sản cố định tài -2,222.13 sản dài hạn khác Tiền cho vay mua công cụ nợ -489.20 Tiền thu từ cho vay thu từ phát 2,604.90 hành công nợ Đầu tư vào doanh nghiệp khác -15,923.86 Tiền thu từ việc bán khoản đầu 5,637.41 tư vào doanh nghiệp Cổ tức tiền lãi nhận `197.07 Lưu chuyển tiền ròng từ hoạt động -10,120.73 đầu tư Lưu chuyển tiền tệ từ hoạt động 7,625.07 13 2017 2,108.78 410.15 176.97 901.95 3,891.98 -2,625.64 250.40 3,408.88 -696.80 2,796.05 -2,405.31 -10,670.00 4,692.36 -3,469.30 2,028.09 331.26 -9,458.96 5,422.07 tài Lưu chuyển tiền kỳ Tiền tương đương tiền đầu kỳ Tiền tương đương tiền cuối kỳ 2,245.70 556.71 2,802.42 -1,240.84 2,802.42 1,561.58 2.2.2 Kiểm tra nguồn vốn chủ sở hữu  Đối chiếu mức vốn pháp định nhà đầu tư với quy định ngành kinh doanh Vinhomes ngành thuộc lĩnh vực kinh doanh phát triển bất động sản nên theo sở pháp lý Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định mức vốn pháp định 20 tỷ Vinhomes đủ điều kiện pháp lý  Nhận xét tăng giảm vốn chủ sở hữu qua năm: Năm 2016 tăng 34% so với năm 2015, đạt 9.549 tỷ đồng Năm 2017 giảm xuống tăng 6.02% so với năm 2016 10.124 tỷ đồng 2.2.3 Kiểm tra tiêu tài sản nguồn vốn, cấu tài sản nguồn vốn TT Chỉ tiêu 2016 2017 Gía trị Tỷ lệ (%) Gía trị Tỷ lệ (%) Tổng tài sản 37.521 100 51.304 100 Tài sản lưu động đầu tư ngắn hạn 16.492 43.95 44.421 86.58 Tài sản cố định đầu tư dài hạn 21.029 56.05 6.883 13.42 Nguồn vốn chủ sở hữu 9.549 25.45 10.124 19.73 Nợ phải trả 27.972 74.55 41.180 80.27 Nợ ngắn hạn 26.828 71.5 34.223 66.71 Nợ dài hạn 1.143 3.05 6.957 13.56 2.2.4 Đánh giá kết sản xuất kinh doanh Vinhome hoàn thành năm 2017 đạt 15.297 tỷ đồng, tăng 26.67% lợi nhuận sau thuế đạt 1.565 tỷ đồng, giảm 29.97% so với năm 2016 Giá vốn hàng bán 10.130 tỷ đồng, tăng 33.23% Lợi nhuận gộp doanh thu hoạt động tài tăng xấp xỉ 14% Chi phí lãi vay tăng đáng kể so với năm 2016 57.4%, đạt 901 tỷ đồng nhiên chi phí quản lý thu nhập khác giảm đáng kể 48.8% 49.7% 2.2.5 Phân tích hệ số tài  Chỉ tiêu khả khoản 2016 Hệ số khả 0.61 (lần) 2017 1.3 (lần) 14 So sánh Hệ số khả toán toán thời  Hệ số khả toán nhanh 0.28 (lần) Hệ số khả toán tức thời 0.1 (lần) thời lớn cao so với năm 2016 (0.61 lần) điều cho thấy doanh nghiệp mức tiến có đủ tài sản ngắn hạn để toán khoản nợ ngắn hạn 0.77 (lần) Hệ số khả toán nhanh 1, thể doanh nghiệp gặp vấn đề việc toán khoản nợ ngắn hạn Tài sản ngắn hạn doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào lượng hàng tồn kho, kéo theo tình trạng tính khoản tài sản ngắn hạn thấp Tuy nhiên hệ số lại cao so với năm 2016 (0.28 lần) gần mức cho thấy doanh nghiệp mức tiến khả toán trước khoản nợ ngắn hạn doanh nghiệp dần nằm mức cao 0.05 (lần) Hệ số khả toán tức thời giảm so với năm 2016 (0.1 lần) dấu hiệu ổn định cho lượng mặt tồn quỹ đảm bảo thực nhu cầu tốn tức Chỉ tiêu sử dụng vốn hoạt động Chỉ tiêu sử dụng vốn hoạt động 2016 2017 So sánh Các khoản phải thu 4,615.63 24,774.72 Khoản phải thu có xu hướng tăng nên chứng tỏ nhà đầu tư bị chiếm dụng vốn nên phải gia tăng khoản nợ để tài trợ cho phần vốn bị chiếm dụng Vòng quay khoản phải thu 41.3 (vịng/ kỳ phân tích) 2.47 (vịng/ kỳ phân tích) Các khoản phải thu phải quay 2.47 vịng đạt mức doanh thu năm 2017 Số vòng quay khoản phải thu giảm so với năm 2016 cho thấy doanh nghiệp chiếm dụng vốn cao, nợ chưa 15 thu lớn, rủi ro khả khoản doanh nghiệp Thời gian khoản phải thu  (ngày) 148 (ngày) Điều cho cho thấy bình quân khoảng 148 ngày doanh nghiệp bị chiếm dụng vốn năm 2017, tăng gấp 16 lần so với năm 2016 Các khoản phải trả 26,828.48 16,491.88 = 10,336.6 34,233.06 8,699.59 =25,533.47 Khoản phải trả có xu hướng tăng chứng tỏ nhà đầu tư chiếm dụng vốn đơn vị khác Vòng quay khoản phải trả 5.42 (vịng/ kỳ phân tích) 7.82 (vịng/ kỳ phân tích) Số vòng quay khoản phải trả năm 2017 cao so với 2016 thấy doanh nghiệp vốn hóa khả tốn tốt Thời gian toán khoản phải trả 67 (ngày) 47 (ngày) Qua vòng quay khoản phải trả, cho thấy thời gian doanh nghiệp phải toán cho nhà cung cấp bình quân năm 47 ngày, giảm so với năm 2016, điều cho thấy doanh nghiệp quản lí tốt dịng tiền khoản nợ cách hiệu Chỉ tiêu cấu nguồn vốn Chỉ tiêu cấu nguồn vốn Tỷ suất đầu tư 2016 2017 So sánh 48.66% 10.86% Tỷ suất tự tài trợ 25.45% 19.73% Vốn lưu động ròng -10.336 10.187 Ở năm 2016, 100 đồng tài sản có 48.66 đồng đầu tư cho tài sản cố định tỷ suất giảm 10.86 đồng vào cuối năm 2017 Tỷ suất đầu tư giảm tốc độ tăng tài sản cố định đầu tư dài hạn chậm tốc độ tăng tổng tài sản Tỷ suất tự tài trợ năm 2017 giảm so với năm 2016 điều cho thấy tỷ suất tự tài trợ doanh nghiệp không cao nên khả tự đảm bảo mặt tài doanh nghiệp thấp mức độ độc lập tài doanh nghiệp phụ thuộc vào vốn vay Trong trường hợp này, nguồn vốn dài hạn không dùng để tài trợ cho TSCĐ TSDH mà sử dụng để tài trợ phần cho tài sản lưu động doanh nghiệp Lúc doanh nghiệp có ổn định hoạt động kinh doanh, doanh nghiệp có khả tốn tốt, 16 trang trải cho khoản nợ ngắn hạn đến hạn  Chỉ tiêu phản ánh hiệu sử dụng tài sản lưu động Chỉ tiêu phản ánh hiệu sử dụng tài sản lưu động 2016 Hiệu suất sử dụng vốn lưu động - 13.02 = 18.02 Hiệu suất sử dụng vốn lưu động tăng so với năm 2016 chứng tỏ nhà đầu tư hoạt động hiệu quả, hiệu suất sử dụng vốn cao Sức sinh lời vốn lưu động - 3.07 = 2.77 Sức sinh lời đồng vốn lưu động cho biết đồng vốn lưu động tạo 2.77 đồng lợi nhuận năm 2017 xu hướng tăng trưởng so với năm 2016 chứng tỏ nhà đầu tư hoạt động ngày hiệu Vòng quay vốn lưu - 13.02 = 18.00 động Hệ số vòng quay vốn lưu động lớn so với năm 2016 thể hiệu suất sử dụng vốn lưu động cao, khiến vốn lưu động luân chuyển nhanh điều giúp doanh nghiệp tạo tiền mặt doanh thu nhiều Vòng quay hàng tồn kho  0.92 2017 =0.79 So sánh Vòng quay hàng tồn kho thể 0.79 lần mà hàng tồn kho bình quân luân chuyển 2017 thấp so với năm 2016, điều thể khả quản trị hàng tồn kho doanh nghiệp khơng cịn tốt trước Chỉ tiêu phản ánh hiệu sử dụng tài sản cố định Chỉ tiêu phản ánh 2016 2017 So sánh hiệu sử dụng tài sản cố định Hiệu suất sử dụng 3.44 11.28 Hiệu suất sử dụng TSCĐ cho biết đồng 17 TSCĐ Sức sinh lời TSCĐ 0.47 0.79 TSCĐ tạo doanh thu Có thể thấy năm 2017 có số vịng quay gấp lần năm 2016 thể TSCĐ ngày tăng nhà đầu tư theo chiều hướng tốt Sức sinh lời TSCDD cho biết Một đồng nguyên giá tài sản cố định tham gia vào trình sản xuất kinh doanh năm 2017 mang lại 0.79 đồng lợi nhuận trước thuế Chỉ tiêu lần chứng tỏ hiệu sử dụng tài sản cố định tăng lên Chỉ tiêu phản ánh khả sinh lời, hiệu suất sử dụng vốn Tốc độ tăng trưởng doanh thu Tốc độ tăng trưởng doanh thu = x100% =36.37% Chỉ số tốc độ tăng trưởng doanh dương cho thấy hoạt động sản xuất kinh doanh nhà đầu tư hoạt động mức ổn định Nếu tiêu âm có nghĩa có dấu hiệu giảm sút doanh thu  Tỷ suất sinh lời doanh thu Tỷ suất sinh lời doanh thu = 1,565.4915,297.31 x100%= 10.23% Có thể thấy tỷ suất giảm gần nửa so với năm 2016 19.68% sản xuất kinh doanh diễn ra, nhiên lại khơng mang lợi nhuận rịng đáng kể, từ đó, khơng có ngân sách để tái sản xuất, phát triển mở rộng quy mô doanh nghiệp  Tỷ suất sinh lời tổng tài sản tỷ suất sinh lời vốn chủ sở hữu   2015 2016 2017 ROA 6.28% 5.25% 3.17% ROE 22.31% 19.77% 14.33% Có thể thấy ROA, ROE qua năm có xu hướng giảm: Tỷ suất sinh lời tài sản (ROA) cho biết đồng đầu tư vào tài sản tạo đồng lợi nhuận trước lãi vay thuế ROA thấp cho thấy nguồn lực doanh nghiệp chưa khai thác hiệu Tỷ suất lợi nhuận sau thuế doanh thu (ROS) cho biết đồng doanh thu mà doanh nghiệp thực kỳ thu đồng lợi nhuận sau thuế ROE liên tục giảm cho thấy doanh nghiệp chưa phát huy tốt việc mang lại giá trị cho cổ đông Tỷ suất lợi tức cổ phần (EPS) = 7.048% 2.3 Thẩm định quan hệ tín dụng nhà đầu tư với tổ chức tài  Quan hệ tín dụng với NH: Cơng ty CP Vinhomes có quan hệ tín dụng với Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) 18  Uy tín quan hệ tín dụng: Hồ sơ đầy đủ, hợp lệ theo quy định pháp luật ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam Công ty thực đầy đủ xác cam kết trả nợ lãi suất, đồng thời đảm bảo cho dự án có tiến độ phát triển hạn đạt chất lượng cam kết với nhà đầu tư khách hàng  Xếp hạng tín dụng: Dựa đánh giá tiêu tài chính, doanh nghiệp xếp hạng tín dụng A, tức doanh nghiệp có khả tương đối cao việc chi trả nghĩa vụ tài Doanh nghiệp phát hành có rủi ro tín dụng thấp V Kết luận Từ ý kiến phân tích đánh giá nêu cho thấy, dự án đầu tư Công ty cổ phần Vinhomes thuộc Tập đồn Vingroup có tính khả thi cao, dự án có hiệu quả, DN có đủ khả trả nợ gốc lãi Ngân hàng từ nguồn thu dự án Vì vậy, Phịng Khách hàng đề nghị cho vay vốn nội dung sau:  Số tiền: 52.431.000.000 VND (Năm mươi hai tỷ bốn trăm ba mươi mốt triệu)  (Chiếm 60% tổng vốn đầu tư)  Mục đích vay: Đầu tư dự án khu đô thị Vinhomes Ocean Park  Lãi suất cho vay: Đối với khoản vay ngắn hạn, toàn gốc vay hoàn trả vào ngày 19/7/2019 với lãi suất cho vay 10,35%/năm, tài sản đảm bảo khoản vay quyền phát triển dự án, khoản phải thu, số dư tài khoản, cổ phần tài sản đảm bảo khác Đối với khoản vay dài hạn, toàn gốc vay hoàn trả vào ngày 18/1/2021, lãi suất kỳ 10%/năm  Thời hạn vay: 48 tháng kể từ ngày rút vốn đầu tư  Thời hạn rút vốn: 03 tháng  Phương thức rút vốn: chuyển khoản  Điều kiện biện pháp bảo đảm tiền vay: khoản vay ngắn hạn có tài sản đảm bảo tương ứng quyền phát triển dự án, khoản phải thu, số dư tài khoản, cổ phần tài sản đảm bảo khác Còn khoản vay dài hạn phần vốn góp Cơng ty Sinh Thái Công ty Đô thị Gia Lâm 19 Tài liệu tham khảo 20