Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật hiện hành và phương hướng hoàn thiện

mở đầu Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Nhà vấn đề đợc nhiều ngành, nhiều lĩnh vực nghiên cứu dới giác độ khác nhau, từ đa khái niệm khác nhà Theo phạm trù triết học, nhà lợng vật chất định hình kiến trúc, đồng mang tính văn hóa; theo phạm trù xà hội học phơng tiện đáp ứng nhu cầu ngời; theo phạm trù kinh tế - dân nhà khối tài sản thờng có giá trị lớn; theo phạm trù pháp luật đối tợng điều chỉnh nhiều ngành luật, có ngành luật dân Nhà gắn liền với sống ngời, nhu cầu thiếu cá nhân, gia đình nên mang tính xà hội sâu sắc Chính thế, quyền nhà đợc ghi nhận Hiến pháp hầu hết quốc gia với t cách quyền công dân nớc ta, Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi) Điều 58 đà quy định công dân có quyền sở hữu hợp pháp nhà Để đáp ứng nhu cầu có nhà cá nhân, hộ gia đình có nhiều phơng thức tạo lập khác nh: tự xây dựng, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho tham gia giao dịch mua bán nhà Tuy nhiên, nhu cầu nhà điều kiện nớc có mật độ dân số đông nh nớc ta cao, đặc biệt đô thị lớn nh Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh vấn đề tạo lập đợc nhà đợc pháp luật quy định chặt chẽ ngày đợc hoàn thiện bớc, tạo sở pháp lý vững cho thị trờng bất động sản đợc hình thành phát triển theo định hớng Nhà nớc Nền kinh tế nớc ta 20 năm đổi đà có bớc phát triển mạnh mẽ, đời sống vật chất tinh thần ngời dân đà đợc nâng cao Do đó, nhu cầu có đợc nhà khang trang, đủ tiện nghi thuận tiện sinh hoạt công việc ngày đợc ngời dân trọng Trong việc tạo lập nhà việc tham giao dịch mua bán nhà đà phát triển ngày phong phú, đa dạng phức tạp Chính thế, quy định pháp luật giao dịch mua bán nhà đợc Nhà nớc trọng hoàn thiện để đáp ứng với tình hình Thực tế nớc ta, hoạt động mua bán nhà đà trải qua nhiều thời kỳ khác thời kỳ có nét riêng biệt phản ánh khác đờng lối, sách nhà Đảng Nhà nớc Tuy nhiên, thời kỳ giao dịch mua bán nhà phải thực hình thức hợp đồng, phải đợc chứng thực quan nhà nớc có thẩm quyền phải thực thủ tục bắt buộc pháp luật quy định Mặc dù vậy, nhiều nguyên nhân khách quan vµ chđ quan nhiỊu chđ thĨ tham gia quan hƯ mua bán nhà lại không thực hiện, thực quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở, đà dẫn đến nhiều tranh chấp xảy làm cho giao dịch mua bán nhà vốn phức tạp lại phức tạp Chính vậy, đề tài "Một số vấn đề hợp đồng mua bán nhà theo pháp luật hành phơng hớng hoàn thiện" đợc nghiên cứu dựa sở lý luận, sở thực tiễn, nhằm điểm hạn chế pháp luật thực định Từ tìm phơng hớng, giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hành hợp đồng mua bán nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trờng bất động sản nớc ta phát triển lành mạnh Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu đề tài 2.1 Mục tiêu Mục tiêu tổng quát đề tài nghiên cứu, tìm luận khoa học thực tiễn cho việc xây dựng hoàn thiện quy định Bộ luật dân hợp đồng mua bán nhà giai đoạn 2.2 Nhiệm vụ Làm rõ së lý ln, thùc tiƠn mét sè néi dơng c¸c quy định pháp luật thực định hợp đồng mua bán nhà Đánh giá đắn, khách quan, toàn diện số nội dung quy định Bộ luật dân năm 1995 quy định pháp luật thực định hợp đồng mua bán nhà Đánh giá thực trạng việc thực quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở, từ đa phơng hớng, giải pháp, kiến nghị để hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà Phạm vi nghiên cứu "Một số vấn đề hợp đồng mua bán nhà theo pháp luật hành phơng hớng hoàn thiện" đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng, nội dung phong phú, đa dạng, phức tạp Vì vậy, phạm vi luận văn thạc sĩ luật học, tác giả tập trung nghiên cứu sở lý luận, thực tiễn để đánh giá khách quan, toàn diện thực trạng nội dung số quy định pháp luật hành hợp đồng mua bán nhà Từ đa phơng hớng, giải pháp hoàn thiện nội dung quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà giai đoạn thêi gian tíi, thĨ: Nh÷ng néi dung chÝnh, pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở, đặc biệt đối tợng hợp đồng, hình thức hợp đồng, thủ tục mua bán nhà Thực trạng giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà thời gian qua Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện nội dung pháp luật hợp đồng mua bán nhà Cơ sở lý luận phơng pháp nghiên cứu 4.1 Cơ sở lý luận Đờng lối, chủ trơng, sách Đảng, Nhà nớc sách nhà nớc ta giai đoạn Nội dung quan điểm đạo xây dựng Bộ luật dân năm 1995; Bộ luật dân năm 2005; Đề án Luật nhà năm 2005 Nội dung văn quy phạm pháp luật hợp đồng mua bán nhà văn sách Nhà nớc nhà nớc ta giai đoạn 4.2 Phơng pháp nghiên cứu Đề tài đợc thực sở phơng pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng, chủ nghĩa vật lịch sử phép biện chứng chủ nghĩa Mác Lênin, t tởng Hồ Chí Minh nhà nớc pháp luật Các phơng pháp nghiên cứu cụ thể đợc sử dụng phơng pháp phân tích, phơng pháp tổng hợp, phơng pháp so sánh, phơng pháp xà hội học để thể nội dung đề tài ý nghĩa điểm đề tài Đề tài "Một số vấn đề hợp đồng mua bán nhà theo pháp luật hành phơng hớng hoàn thiện" đợc nghiên cứu để đạt đợc kết sau: Đây luận văn đợc nghiên cứu bậc cao học có tính hệ thống, toàn diện hợp đồng mua bán nhà ở nớc ta Đề tài có tính hệ thống hóa cách toàn diện quy định pháp luật nớc ta hợp đồng mua bán nhà từ năm 1945 đến Xác định đợc hiệu điều chỉnh quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở, qua điểm hạn chế pháp luật thực định hợp đồng mua bán nhà ở, giúp nhà lập pháp hoàn thiện quy định pháp luật hành, đồng thời giúp cho quan xét xử hoàn thiện chế giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà So sánh với quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà đợc quy định pháp luật Cộng hòa Pháp số nớc khác để làm bật tính đại pháp luật Việt Nam quy định hợp đồng mua bán nhà Tác giả đề xuất phơng hớng hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà đợc quy định Bộ luật dân năm 1995 Đặc biệt, quy định liên quan đến đối tợng hợp đồng nhà chung c, nhà đợc hình thành tơng lai giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật loại đối tợng góp phần hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chơng, mục Chơng Khái quát hợp đồng mua bán nhà 1.1 Khái niệm, đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán nhà 1.1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà Nhà t liệu sinh hoạt nhu cầu thiết yếu cá nhân, gia đình Xà hội văn minh, đại chỗ mà xác nhà có vai trò quan trọng Nhà vật thể kiến trúc đơn bảo đảm nhu cầu ngời, mà vật thể biểu thị giá trị văn hóa, lịch sử dân tộc, quốc gia nhân loại Chính nhà đà đợc nhiều ngành khoa học nghiên cứu dới góc độ khác Theo phạm trù triết học nhà lợng vật chất định hình kiến trúc, đồng mang tính văn hóa; theo phạm trù xà hội học phơng tiện đáp ứng nhu cầu ngời; theo phạm trù kinh tế khối tài sản thờng có giá trị lớn tổng tài sản quốc gia; theo phạm trù pháp luật nhà đối tợng điều chỉnh nhiều ngành luật, có ngành luật dân Khi sống văn minh, xà hội phát triển ngời ngày trọng nhiều đến nhà vấn đề nhà quan tâm ngời toµn x· héi ë bÊt kú quèc gia nµo, Nhµ nớc phải quan tâm đến vấn đề nhà Sự quan tâm thể việc Nhà nớc ban hành thực sách xà hội nhà điều quan trọng Nhà nớc ban hành quy định pháp luật, tạo khung pháp lý an toàn, tiện lợi cho ngời dân tự thực giao dịch, tạo lập nhà đáp ứng nhu cầu cần thiết Để đáp ứng nhu cầu có nhà để ở, cá nhân, gia đình có nhiều phơng thức tạo lập khác nh: tự xây dựng nhà ở, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho, đổi nhà, tham gia giao dịch mua bán nhà Trong đó, tham gia giao dịch mua bán nhà ngày có xu phát triển mạnh xà hội đại Mặt khác, với cách phân loại tài sản theo quy định pháp luật dân sự, nhà loại bất động sản quan trọng, buộc phải đăng ký quyền sở hữu nên giao dịch mua bán nhà đợc pháp luật quy định chặt chẽ Chế định hợp đồng mua bán nhà đợc quy định Bộ luật dân năm 1995 Bộ luật dân năm 2005 Theo đó, hợp đồng mua bán nhà đợc hiểu dạng cụ thể hợp đồng mua bán tài sản Hợp đồng mua bán nhà thỏa thuận bên Trong hợp đồng mua bán nhà tồn bên bán nhà bên mua nhà, họ cá nhân, pháp nhân hộ gia đình hay tổ hợp tác Các bên thỏa thuận nội dung hợp đồng sở tù ý chÝ vµ néi dung cđa tháa thn không đợc trái pháp luật đạo đức xà hội Tự ý chí vấn đề trọng yếu pháp luật hợp đồng nói chung hợp đồng mua bán nhà nói riêng Tự ý chí đợc hiểu không ép buộc ngời khác phải tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà với với chủ thể khác Tất "hợp đồng mua bán nhà đợc ký kết mà vi phạm điều kiện tự ý chí chủ thể giao kết hợp đồng hợp đồng bị vô hiệu" (theo quy định Điều 138, Điều 141 Bộ luật dân sự) [2 Sù tù ý chÝ tháa thuËn cña bên nguyên tắc giao kết hợp đồng dân nói chung đợc quy định Điều 395 Bộ luật dân năm 1995, giao kết hợp đồng bên bán nhà bên mua nhà phải thực nguyên tắc: - Tự giao kết hợp đồng, nhng không đợc trái với pháp luật, đạo đức xà hội; - Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực thẳng Nhà ở, theo pháp luật dân Việt Nam, tài sản buộc phải đăng ký quyền sở hữu Mặt khác, nhà thờng loại tài sản có giá trị lớn, có tác động lớn đến đời sống cá nhân, hộ gia đình sách xà hội Nhà nớc, vậy, việc thỏa thuận bên giao kết hợp đồng phải đợc thực văn bản, đợc công chứng chứng thực quan nhà nớc có thẩm quyền phải tuân theo thủ tục luật định Thực tế năm vừa qua, giao dịch mua bán nhà giao dịch có tính phức tạp, nhạy cảm thờng có nhiều sai phạm, đặc biệt sai phạm hình thức hợp đồng, thủ tục mang tính chất hành liên quan đến đăng ký quyền sở hữu Hiện tợng sai phạm tồn có tính hạn chế lịch sử định Để giải tồn giao dịch dân nhà đợc xác lập trớc ngày 01/07/1991, mục II khoản 12 Thông t liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngày 25/01/1999 Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao hớng dẫn áp dụng số quy định Nghị số 58/1998/ NQ-UBTVQH đà xác định: Hợp đồng mua bán nhà thỏa thuận bên, theo bên bán nhà có nghĩa vụ giao nhà chuyển giao quyền sở hữu nhà cho bên mua nhà nhận tiền, bên mua có nghĩa vụ nhận nhà trả tiền cho bên bán Đợc coi hợp đồng mua bán nhà thuộc trờng hợp sau đây: a) Có hợp đồng văn (có thể có xác nhận không xác nhận quan nhà nớc có thẩm quyền; bên mua đà nhận đợc cha nhận nhà ở); b) Ngời nhà chứng minh đợc họ mua nhà cách hợp pháp; c) Một ngời thuộc điểm a, b c khoản mục I thông t thừa nhận đà bán nhà [64] Theo quy định hợp đồng mua bán nhà đợc thiết lập hợp pháp bên mua "chứng minh đợc họ mua nhà cách hợp pháp" đợc pháp luật thõa nhËn Nhng mét ®iỊu khã cã thĨ thùc hiƯn đợc nào, cách ngời nhà chứng minh đợc họ mua nhà cách hợp pháp, pháp luật quy định giao dịch nhà từ thời kỳ phong kiến, thời kỳ Pháp thuộc khẳng định tất giao dịch loại phải đợc thể văn Vậy, tính "hợp pháp" đợc hiểu nh thật khó có câu trả lời xác đáng trờng hợp Theo chúng tôi, pháp luật không thiết phải đa dự liệu tính khả thi, để giải vấn đề cần sử dụng nguyên tắc suy đoán pháp lý, nguyên tắc xác lập quyền sở hữu tài sản bất động sản Khi tranh chấp, ngời sử dụng nhà cách hợp pháp tình họ đợc coi chủ sở hữu hợp pháp nhà nh không cần phải đề cập đến hợp đồng mua bán nhà cđa hä NÕu nh cã tranh chÊp chóng ta míi xét đến vấn đề xác lập quyền sở hữu nhà ngời nhà ngời tranh chấp phải chứng minh đợc ngời sử dụng nhà pháp luật Mặt khác, theo quy định điểm c khoản 12 thông t hợp đồng mua bán nhà ë cã thĨ chØ lµ sù thĨ hiƯn ý chÝ đơn phơng bên bán nhà ở, khẳng định họ đà bán nhà cho bên mua Nhà làm luật đa dự liệu nhằm giải tồn giao dịch mua bán nhà ở, thực tế, đà xảy thời gian tơng đối dài Tuy nhiên, có nhiều lý khác mà Nhà nớc cha ban hành đợc hệ thống văn pháp luật để điều chỉnh loại quan hệ Bên cạnh đó, quan nhà nớc có thẩm quyền đà buông lỏng hoạt động quản lý nhà nớc nhà làm cho giao dịch nhà diễn cách tùy tiện Để giải hậu này, cần phải có giải pháp định để bình ổn giải tranh chấp đà xảy giao dịch mua bán nhà không tuân thủ triệt để quy định pháp luật Tóm lại, dựa lý luận hợp đồng dân sự, vào khái niệm hợp đồng mua bán tài sản đợc quy định Điều 421, quy định hợp đồng mua bán nhà đợc quy định từ Điều 443 đến Điều 451 Bộ luật dân năm 1995 thực tiễn đời sống hợp đồng mua bán nhà ở, đa khái niệm hợp đồng mua bán nhà nh sau: Hợp đồng mua bán nhà thỏa thuận văn bên mua bên bán, theo bên bán nhà có nghĩa vụ chuyển giao nhà phần nhà quyền sở hữu nhà phần nhà cho bên mua; bên mua chủ sở hữu nhà phần nhà bên bán chuyển giao Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán thời hạn, địa điểm, theo phơng thức bên đà thỏa thuận hợp đồng mua bán nhà 1.1.2 Đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán nhà Nhà ở, đối tợng hợp đồng mua bán nhà loại tài sản buộc phải đăng ký quyền sở hữu, thế, giao dịch mua bán nhà đà đợc quy định chặt chẽ pháp luật Theo quy định pháp luật, hợp đồng mua bán nhà loại hợp đồng cụ thể hợp đồng mua bán tài sản, đó, có đầy đủ đặc điểm hợp đồng mua bán tài sản nói chung Ngoài ra, có đặc điểm thể tính đặc thù riêng (đối tợng loại hợp đồng mua bá nhà khác so với loại hợp đồng khác, ra, chịu ảnh hởng sách nhà Nhà nớc ta) Pháp luật thực định Việt Nam, pháp luật số nớc khác giới quy định hợp đồng mua bán nhà phải tuân thủ hình thức văn bản, có công chứng chứng thực quan nhà nớc có thẩm quyền phải thực theo thủ tục pháp luật quy định Sở dĩ có quy định nh nhà loại bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu, thờng có giá trị lớn mang tính xà hội sâu sắc Mặt khác, việc quy định đảm bảo cho hoạt động quản lý nhà nớc nhà đạt hiệu cao Nhà nớc, thông qua việc đăng ký qun së h÷u