MỤC LỤC
Đây là những giao dịch mua bán nhà ở đặc biệt, bởi vì chủ sở hữu ngôi nhà đã định đoạt số phận pháp lý của ngôi nhà trớc khi nó là đối tợng của hợp đồng (trong trờng hợp nhà ở là tài sản thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự), hoặc chủ sở hữu nhà hoàn toàn bị c ỡng chế phải bán nhà (trong trờng hợp nhà ở phải bán để thực hiện nghĩa vụ tài sản của chủ sở hữu nhà theo quyết định buộc thi hành bản án, quyết định của Tòa án). Cá biệt, đối với Thành phố Hồ Chí Minh, do đặc thù kiến trúc của ngôi nhà và đặc thù trong quan hệ giữa các đồng sở hữu chủ có nhiều điểm rất khác biệt với nhà ở thuộc khu vực khác, Nhà nớc đã cho phép các chủ sở hữu đối với ngôi nhà thuộc sở hữu chung của nhiều ngời nếu có nhu cầu bán mà một hoặc nhiều đồng sở hữu chủ vắng mặt thì các đồng sở hữu chủ khác vẫn có thể bán ngôi nhà thuộc sở hữu chung đó, nhng khi bán họ phải thỏa mãn những.
Đó là khi ngôi nhà đem bán dới hình thức bán đấu giá tài sản, bởi vì khi ngôi nhà cũng nh bất cứ một loại tài sản nào khác đợc đem bán dới hình thức bán đấu giá thì quyền và nghĩa vụ của bên bán tài sản, bên bán đấu giá và bên mua tài sản luôn đợc bảo đảm tính khách quan, công khai bởi chính các quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản. Tuy nhiên, do đặc thù của nhà ở là vật kiến trúc nên nó có thể là một tòa nhà độc lập trên một diện tích đất độc lập, hoặc chỉ là những căn hộ trong tòa nhà chung c, hoặc chỉ là một phần của một ngôi nhà, nên việc phân định chính xác ngôi nhà đem bán thuộc loại nào có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định t cách chủ thể, thủ tục mua bán nhà ở, quyền và nghĩa vụ của các bên khi giao kết và thực hiện hợp đồng.
Bản chất của quan hệ này là quan hệ chuyển nhợng quyền sử dụng nhà ở theo hợp đồng thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nớc, không phải là hợp đồng cho thuê lại nhà ở thuộc sở hữu nhà nớc, vì trong quan hệ cho thuê lại vẫn tồn tại mối quan hệ giữa bên cho thuê lại với Nhà nớc với t cách là ngời cho thuê nhà. Việc ban hành chủ trơng này nhằm mục đích vừa đảm bảo cho quyền lợi của Nhà nớc và ngời hiện đang thuê, đang chiếm hữu hợp pháp căn nhà đó, vừa bảo đảm các giao dịch mua nhà có nguồn gốc sở hữu nhà nớc đợc thực hiện đúng pháp luật, cũng vừa giảm bớt đợc sự phức tạp trong quan hệ chuyển nhợng quyền sử dụng nhà ở theo hợp đồng thuê nhà của nhà nớc.
Bởi vì, các chứng cứ, tài liệu chứng minh nhà ở thuộc sở hữu của một cỏ nhõn thờng rừ ràng, dễ xỏc định, trong khi nhà ở thuộc sở hữu chung thờng ớt cú cỏc chứng cứ rừ ràng để phõn định phần nhà và cỏc phần quyền khác liên quan đến việc sở hữu phần nhà của mỗi đồng sở hữu. Do đó, trong thực tế, có rất nhiều ngôi nhà thuộc sở hữu chung đã đợc bán mà không có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các đồng sở hữu chủ và khi có các tranh chấp về việc bán nhà thuộc sở hữu chung này, Tòa án thờng không có các cơ sở pháp lý vững chắc để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên.
Nó vừa đảm bảo tính chính sách xã hội trong các giao dịch liên quan đến việc mua bán nhà ở, vừa đảm bảo cho sự hài hòa về quyền lợi của bên cho thuê và bên đi thuê khi bên cho thuê muốn bán nhà thuộc sở hữu của mình. Một điều cần lu ý trong trờng hợp mua bán nhà đang cho thuê là mặc dù hợp đồng mua bán đợc xác lập hay không đợc xác lập thì quyền thuê nhà của bên thuê đối với ngôi nhà đang thuê trong thời gian thuê của hợp đồng thuê nhà vẫn luôn có hiệu lực nh các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà, trừ trờng hợp các bên mua, bán và bên thuê có thỏa thuận khác.
Vì thế, việc xây dựng và ban hành những quy định tạo hành lang pháp lý vừa thông thoáng, vừa đủ để đảm bảo các quan hệ mua bán nhà chung c phát triển bình thờng trong thị trờng bất động sản là vấn đề cần thiết và quan trọng. Mặt khác, do cấu trúc xây dựng của nhà chung c là một khối thống nhất nên việc mua bán từng căn hộ trong tòa nhà chung c tất yếu sẽ ảnh hởng đến quyền lợi của những căn hộ liền kề cũng nh các căn hộ khác (các ảnh hởng về quyền địa dịch).
Với quy định nh Điều 163 Bộ luật dân sự năm 2005 này, thì đối tợng của hợp đồng mua bán tài sản nói chung và đối tợng của hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng đợc mở rộng hơn rất nhiều, nó đảm bảo đợc tính dự liệu cao khi pháp luật điều chỉnh các giao dịch mua bán tài sản hoặc các giao dịch mua bán nhà ở. Mặt khác, điều kiện về đối tợng của hợp đồng trong hợp đồng mua bán nhà ở có ảnh hởng rất lớn đến hiệu lực của hợp đồng nên khi tham gia các nghiệp vụ công chứng, chứng thực hợp đồng, các cơ quan nhà nớc có thẩm quyền cần phải hớng dẫn, tham vấn cho các bên hiểu rõ quyền lợi và.
Bên cạnh đó, bên bán nhà cũng phải cung cấp các thông tin để xác định nhà ở đợc xác lập quyền sở hữu nh thế nào (nguồn gốc ngôi nhà cùng với sở hữu chủ của ngôi nhà), các hạn chế quyền khác nh: ngôi nhà đó hiện có phải là tài sản đang thế chấp để đảm bảo thực hiện một nghĩa vụ dân sự khác không, các quyền địa dịch đợc xác lập đối với ngôi nhà là những yếu tố cần thiết để khẳng định sự hợp pháp của ngôi nhà. Theo quy định tại Điều 432 và Điều 433 Bộ luật dân sự năm 1995, trong thời gian bên bán cha giao nhà cho bên mua, các bên cha hoàn thành các thủ tục mua bán nhà theo quy định của pháp luật, bên mua nhà cha làm các thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở thì bên bán nhà có nghĩa vụ bảo quản ngôi nhà đó, tức là họ phải chịu mọi rủi ro đối với ngôi nhà dù họ có lỗi hoặc không có lỗi gây thiệt hại cho ngôi nhà đó (ngôi nhà bị cháy, sập, bị thiên tai,.
Nếu bên mua vẫn cứ tiếp tục kéo dài tình trạng chậm nhận nhà do ngời bán giao, trong khi ngời bán nhà lại rất có nhu cầu bán nhà để lấy tiền đầu t kinh doanh, mua nhà ở mới, hoặc để làm một việc gì đó mà họ không nhận đợc tiền từ phía ngời mua thì đơng nhiên họ phải có quyền bán ngôi nhà đó cho ngời khác để thỏa mãn nhu cầu hợp pháp của mình. Đây cũng là quyền nhằm hạn chế việc phải gánh chịu rủi ro đối với ngôi nhà mà bên bán nhà phải gánh chịu, "bên bán phải chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký, bên mua chịu rủi ro, kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký, kể cả khi bên mua cha nhận tài sản, nếu không có thỏa thuận nào khác" (khoản 2 Điều 433) [2].
Việc quy định này cũng có nhiều căn cứ khác nhau trong đó căn cứ quan trọng và cơ bản là vấn đề nguồn nhân lực hiện nay của cơ quan Công chứng nhà nớc còn thiếu, khối lợng công việc thì nhiều, trong khi đó một số công việc có thể chuyển cho ủy ban nhân dân cấp huyện đảm nhận mà vẫn đảm bảo đợc các yêu cầu về nghiệp vụ, chuyên môn và việc quản lý nhà nớc về nhà ở và đất đai. Theo quy định tại Điều 139 Bộ luật dân sự năm 1995, khi hợp đồng mua bán nhà ở không tuân thủ hình thức theo Điều 443 Bộ luật dân sự thì Tòa án, cơ quan nhà nớc có thẩm quyền quyết định buộc các bên thực hiện các quy định về hình thức của hợp đồng trong một thời hạn hợp lý; quá thời hạn này mà các bên không thực hiện, thì hợp đồng sẽ bị vô hiệu theo yêu cầu của một hoặc các bên.
Việc Bộ luật dân sự năm 1995 quy định tại một điều riêng biệt về sự chuyển quyền sở hữu nhà ở là một điều cần thiết, vì việc sang tên trớc bạ mặc dù chỉ là một thủ tục mang tính hành chính, song nó lại là vấn đề quan trọng trong việc xác định thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng, thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở, chuyển giao quyền sử dụng đất ở cho ngời mua nhà và các quyền dân sự khác trong quan hệ mua bán nhà ở này. Thậm chí trong một vài năm gần đây, khi chủ trơng của Đảng và Nhà nớc đang khuyến khích ngời Việt Nam ở nớc ngoài về đầu t trong nớc đã tạo điều kiện hết sức thuận lợi cho họ đợc mua nhà và quyền sử dụng đất ở nh ngời trong nớc nên những ngời này đã "nhờ" ngời thân, bạn bè "mua hộ" nhng không thực hiện đủ các quy định về ủy quyền, nên khi nhà ở có giá cao ngời "mua hộ" đã không giao nhà cho ngời "nhờ mua", cũng đã dẫn đến nhng tranh chấp nhất định về hợp đồng mua bán nhà ở buộc Tòa án, cơ quan nhà nớc có thẩm quyền phải giải quyết.
Theo quy định trên, chỉ có cá nhân nớc ngoài định c ở Việt Nam mới có quyền sở hữu một nhà ở trên phần đất thuê của Nhà nớc Việt Nam, tức là họ chỉ đợc phép tham gia một hợp đồng mua bán nhà ở để tạo lập một ngôi nhà cho bản thân và các thành viên trong gia đình họ. Do đó, để đảm bảo quyền lợi chính đáng không chỉ của các đồng sở hữu chủ và ngời đi thuê nhà ở trong trờng hợp bán nhà thuộc sở hữu chung, mà ngụi nhà đú đang cho thuờ thỡ phỏp luật cần quy định rừ thứ tự quyền u tiên mua trớc hết phải thuộc về các đồng sở hữu chủ, rồi mới đến quyền u tiên mua của ngời đang thuê.
Vì thế, Bộ luật dân sự với mục đích xây dựng những quy định chung nhất, làm cơ sở pháp lý cho việc ban hành các đạo luật chuyên ngành, không nên quy định cụ thể các trờng hợp mua bán nhà cụ thể nh hiện nay. Đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nớc đang cho thuê mà ngời thuê lại bán quyền đợc thuê nhà của mình cho ngời khác cũng cần phải có sự quy định rừ ràng hơn quyền, nghĩa vụ của ngời đợc Nhà nớc cho thuờ nhà mà lại đem bán quyền thuê nhà của mình cho ngời khác, quyền và nghĩa vụ của ngời.
* Các cơ quan chức năng quản lý nhà nớc về lĩnh vực nhà ở và đất ở phải tăng cờng hiệu quả hoạt động hơn nữa, đảm bảo cho công tác quy hoạch và phát triển nhà ở phù hợp với điều kiện phát triển của đất nớc; tích cực thực hiện việc hoàn thành cải cách thủ tục hành chính để công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của nhân dân. Do tính chất của nhà ở là t liệu tiêu dùng và là bất động sản, do đó, việc chuyển giao quyền sở hữu đối với loại tài sản này có những vấn đề phức tạp liên quan không những về chủ thể tham gia hợp đồng, mà còn những vấn đề phức tạp khác liên quan đến đối tợng, giá cả, hình thức và thủ tục chuyển giao quyền sở hữu nhà ở từ ngời bán sang ngời mua.