MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THỰC THI PHÁPLUẬT ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤTT R O N G G I A O D Ị C H C H O V A Y C Ủ A T Ổ C H Ứ C T Í N
Khái quát chung về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giaodịchchovaycủatổchứctíndụngđốivớikháchhàng
Trong khoa học pháp lý, QSDĐ hệ quả từ việc ghi nhận chế độ sở hữu toàn dân vềđất đai, là "một quyền được tách ra từ quyền sở hữu toàn dân vềđất đai" 1 , là một tài sản và cũng là hàng hoá trên thị trường BĐS và gắn liền với người sử dụng đất và đến nay, nội hàm khái niệm QSDĐ vẫn còn những tranh luận 2 Nguyễn Thị Thuỳ Trang (2016) khái quát ba quan niệm phổ biến về QSDĐ, bao gồm: "i)Q S D Đ l à m ộ t t r o n g n h ữ n g n ộ i d u n g c ủ a q u y ề n s ở h ữ u ; i i ) Q S D Đ l à v ậ t q u y ề n ; i i i ) Q S D Đ l à t à i s ả n , đ ồ n g t h ờ i p h â n t í c h ư u v à n h ư ợ c đ i ể m c ủ a t ừ n g q u a n n i ệ m v ề
Q S D Đ ở cảkhía cạnhlý luận pháp luậtcũngnhư luậtthựcđịnh ViệtNam" Tácgiả Uông Chu Lưu (2014) giải thích "QSDĐ trên thực tế đã trở thành một loại quyềnc ó t í n h đ ộ c l ậ p t ư ơ n g đ ố i s o v ớ i q u y ề n s ở h ữ u h a y c ó t h ể g ọ i l à m ộ t q u y ề n s ở h ữ u h ạ n c h ế , n h ư n g t r o n g c á c q u y đ ị n h p h á p l u ậ t v ẫ n c h ư a l à m r õ đ ư ợ c b ả n c h ấ t c ủ a l o ạ i q u y ề n n à y " V ề b ả n c h ấ t , Q S D Đ l à m ộ t l o ạ i t à i s ả n đ ặ c b i ệ t đ ư ợ c “ t á c h r ờ i ” m ộ t c á c h t ư ơ n g đ ố i đ ộ c l ậ p k h ỏ i q u y ề n s ở h ữ u đ ấ t đ a i c ủ a N h à n ư ớ c đ ể c ó t h ể đ á p ứ n g đ ư ợ c y ê u c ầ u c ủ a n ề n k i n h t ế h à n g h ó a v ậ n đ ộ n g t h e o c ơ c h ế t h ị t r ư ờ n g
C h o n ê n , Q S D Đ k h i đ ã đ ư ợ c t r a o c h o n g ư ờ i s ử d ụ n g đ ấ t s ẽ t r ở t h à n h “ q u y ề n s ở h ữ u t h ự c tế”cầnđược phảibảohộ 3 Nguyễn Th ành Luân (2 01 8 ) chorằngquann iệm
1 Lê Hồng Hạnh (2017), “Bản chất pháp lýcủa quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, ISSN: 9366-7535, tr.8-23.
2 Nguyễ n T hà nh L u â n, B ả n c h ấ t pháplýcủaquyề ns ử dụng đấtởVi ệ t Na m, Đị a c hỉ :ht t ps: / / t a pc hi t oa a n vn/ ba i - vi e t / xa y- dung-pha t -l ua t / ba n-c ha t -pha p-l y-c ua -quye n-su-dung-da t -o-vi e t -na m, [t ruy c ậ p ngà y 02/ 03/ 2021].
3 Lưu Quốc Thái, Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai theo hiến pháp 1992 và các vấn đề đặt ra,Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 17(249), tháng 9/2013, tr.9-19.
“QSDĐ là nội dung được tách ra từ sở hữu toàn dân” hoặc “quan niệm QSDĐ là một loại quyền tài sản đơn thuần” sẽ không cho phép làm rõ lên mối quan hệ giữa QSDĐ với quyền sở hữu toàn dân về đất đai, hạn chế trong việc bảo vệ quyền vàl ợ i í c h h ợ p p h á p c ủ a c h ủ t h ể n g ư ờ i Q S D Đ t ừ đ ó đ ề x u ấ t n ê n c o i Q S D Đ l à m ộ t v ậ t q u y ề n h ạ n c h ế l à d o Q S D Đ l à q u y ề n p h á i s i n h , p h ụ t h u ộ c v à k h ô n g v ĩ n h v i ễ n t ừ q u y ề n s ở h ữ u t o à n d â n v ề đ ấ t đ a i "
Theo Nguyễn Ngọc Điện (2023), việc xác định nội dung của QSDĐ "tùyt h u ộ c v à o c h í n h s á c h c ủ a N h à n ư ớ c c ó l i ê n q u a n đ ế n s ở h ữ u t ư n h â n , k i n h t ế t h ị t r ư ờ n g v à k h a i t h á c đ ấ t K h ô n g g i ố n g n h ư n g ư ờ i c ó q u y ề n s ở h ữ u đ ấ t ở c á c n ư ớ c , n g ư ờ i c ó Q S D Đ t r o n g l u ậ t V i ệ t
N a m c h ỉ c ó đ ư ợ c n h ữ n g q u y ề n n ă n g đ ố i v ớ i đ ấ t đ ư ợ c Nhànước,với tưcáchđạidiện chủsởhữu đất, traochotùy theo đặcđiểmcủa từng loại đất Điều này dẫn đến hệ quả lâu nay, người soạn thảo Luật Đất đai thực hiệnviệcxácđịnhnộidungQSDĐ theochủtrương người sửdụngđất chỉ cóquyền làm những gì pháp luật cho phép".Trong
Luật Đất đai ban hành năm 1987 quy định quyền sử dụng đất (QSDĐ) không có giá trị tài sản và không được chuyển nhượng Luật Đất đai năm 1993 công nhận QSDĐ là tài sản, cho phép người sử dụng đất chuyển nhượng QSDĐ Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2003 tạo ra "quyền bảo lãnh bằng QSDĐ" không tương thích với Bộ luật Dân sự, dẫn đến nhiều rắc rối khi sử dụng QSDĐ để bảo đảm nghĩa vụ.
Tác giả Luận văn đồng ý vớiquan điểm" QSDĐ là thuậtngữ dùng để chỉ một loại tài sản, được xác lập dựa trên quyết định giao đất, hoặc hợp đồng cho thuê QSDĐ của Nhà nước và sự chuyển dịch QSDĐ giữa những người sử dụng đất với nhau làm cơ sở cho người sử dụng đất thực hiện các quyền của họ và bị chi phốib ở i c h ế đ ộ s ở h ữ u t o à n d â n v ề đất đai cũng như chếđộ pháp lý đối với từng loạiđất và từng người/nhóm người sử dụng đất Trong bối cảnh và điều kiện Việt Nam,t í n h k h a n h i ế m c ũ n g n h ư t ạ o l ậ p g i á t r ị Q S D Đ c ò n p h ụ t h u ộ c v à o q u y h o ạ c h v à k ế h o ạ c h s ử d ụ n g đ ấ t ở c ấ p đ ộ q u ố c g i a c ũ n g n h ư c ủ a t ừ n g đ ị a p h ư ơ n g Đ i ề u n à y l ý g i ả i v ì s a o g i á đ ấ t c ủ a m ỗ i đ ị a p h ư ơ n g c ó s ự k h á c b i ệ t v ề g i á c ả c ũ n g n h ư m ứ c đ ộ t h a n h k h o ả n " 5 Tác giả Nguyễn Ngọc Điện (2023) có lý khi đề nghị " QSDĐ nên được thiết lập như giải pháp dung hoà giữa quyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai và quyền tiếp cận đất của người dân trong khuôn khổ thực hiện sinh kế Được triển khai trong bối cảnh phát triển kinh tế thị trường, quyền sử dụng đất, được hiểu là kết quả của việc Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất đối với chủ thể tư, cần được nhìn nhận như một tài sản đích thực mà chủ thể sử dụng đất có thể khai thác nhưb ấ t k ỳ t à i s ả n n à o k h á c "
Tài sản mà Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định là "vật, tiền, giấy tờ có giá, và các quyền tài sản, có thể là BĐS và động sản, có thể là tài sản hiện có, và tài sản hình thành trong tương lai" 6 QSDĐ gắn liềnvớiquyền của ngườisử dụng đất Đây là cơ sở để xác định các quyền năng chung của người sử dụng đất đều do pháp luật quy định như được trao giấy chứng nhận QSDĐ; hưởng thành quả lao động, kếtq u ả đ ầ u t ư t r ê n đ ấ t ; đ ư ợ c N h à n ư ớ c b ả o h ộ k h i n g ư ờ i k h á c x â m p h ạ m q u y ề n , l ợ i í c h hợpphápđốivớiđấtđaicủamìnhvànhữngquyềnnăngriêngcủaQSDĐphụ
4 ViênThếGiang(2017),“Bấtc ậptrongcácquyđịnhphápl uậ tvềlựachọnbiệnphápbảođả mtronghoạtđộngcấpt ín dụng”, Tạ p c hí Luậ t học, ISSN: 0868-3522, t r.3-14.
5 ViênThếGiang(2023),Bảođảm tiềnvay bằngquyềnsửdụng đấttronggiaodịchchovay củatổchức tíndụng đốivới khách hàng, NXB Đại học quốc gia TP Hồ Chí Minh, TP Hồ Chí Minh.
6 Điều 105,BộluậtDân sự năm2015. thuộc vào loại đất cụ thể và hình thức làm phát sinh QSDĐ như chuyển đổi, cho thuê lại, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn QSDĐ, thế chấp… Để được cho vay, khách hàng luôn bảo đảm điều kiện “có năng lực tài chính” để đáp ứng món nợ Một trong những cơ sở để chứng minh khả năng tài chính đểt r ả n ợ l à d ù n g b i ệ n p h á p đ ả m b ả o t h ự c h i ệ n n g h ĩ a v ụ n ợ T h ô n g t h ư ờ n g , T C T D t h ư ờ n g n h ậ n b ả o đ ả m n g h ĩ a v ụ t r ả n ợ b ằ n g t à i s ả n c ủ a n g ư ờ i đ i v a y h o ặ c c ủ a b ê n t h ứ b a T h e o q u y đ ị n h c ủ a p h á p l u ậ t h i ệ n h à n h , t à i s ả n s ử d ụ n g đ ể đ ả m b ả o t h ự c h i ệ n n g h ĩ a v ụ b a o g ồ m :
"1 Tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, trừ trường hợpBộluật Dân sự, luật khác liên quan cấm mua bán, chuyển nhượng, chuyển giao khácv ề q u y ề n s ở h ữ u t ạ i t h ờ i đ i ể m x á c l ậ p h ợ p đ ồ n g b ả o đ ả m , b i ệ n p h á p b ả o đ ả m ;
3 Tài sản thuộc đối tượng của nghĩa vụ trong hợp đồng song vụ bị vi phạmđ ố i v ớ i b i ệ n p h á p c ầ m g i ữ ;
4 Tài sản thuộc sở hữu toàn dân trong trường hợp pháp luật liên quan có quyđịnh" 7
Việc dùng quyền sử dụng đất (QSDĐ) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có thể không đồng thời với tài sản gắn liền với đất, và ngược lại, dùng tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có thể không đồng thời với QSDĐ Cần lưu ý các trường hợp sau:
"- Tài sản gắn liền với đất là tài sản mà pháp luật không quy định phải đăng ký, và cũng chưa được đăng ký theo yêu cầu mà chủ sở hữu và bên nhận bảo đảm thỏa thuận dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì quyền, nghĩa vụ của các bên được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm.
7 Điều 8, Nghịđịnh 21/2021/NĐ-CP ngày19/03/2021 của Chính phủ quyđịnh thihành Bộ luật Dân sự về bảo đảmthực hiện nghĩa vụ.
8 Tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở; nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở; công trình xây dựng khác; cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng hoặc vật khác gắn liền với đất theo quyđịnh củapháp luật (Điều 3(4) Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày19/03/2021 của Chính phủ quyđịnh thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ).
9 Điều 10, Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19/03/2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thựch i ệ n n g h ĩ a v ụ
- Tài sản gắn liền với đất là cây hằng năm theo quy định củaLuật Trồng trọt, công trình tạm theo quy định củaLuật Xây dựng mà chủ sở hữu và bên nhận bảo đảm thỏa thuận dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì áp dụng theo quy định của pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng động sản không phải là tàu bay, tàubiển.
- Quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản là bất động sản hưởng quyền đối với bất động sản liền kề được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì quyền đối với bất động sản liền kề vẫn có hiệu lực với mọi cá nhân, pháp nhân.
1.1.2.1 Kháiniệmđịnhgiátàisảnbảođảmlàquyềnsửdụngđất Định giá là quá trình, trong đó một doanh nghiệp đặt giátại mức mà đó họ sẽ bán sản phẩm và/hoặc dịch vụ của chính họ, và điều này có thể là một phần trongk ế h o ạ c h t i ế p t h ị Trong việc thiết lập giá, doanh nghiệp sẽ tính đến mức giá mà nó có thể thu về được hàng hóa, chi phí sản xuất, thị trườngcạnh tranh, điều kiện thị trường, thương hiệuvà chất lượng sản phẩm Định giá là việc quy định hay ướct í n h g i á t r ị c h o h à n g h ó a , d ị c h v ụ đ ể phụcvụ các mụcđích nhất định trong đời sống kinh tế - xã hội Khoản 11 Điều 4 Luật Giá năm 2023 quy định:“Định giá là quá trình cơ quan nhànước có thẩmquyền,hoặctổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ thực hiện xác định giá của hàng hóa, dịch vụ” Việc định giá tài sản bảo đảm cũng được quy định tại điều 306, Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:
QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC THI PHÁPLUẬT ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤTT R O N G G I A O D Ị C H C H O V A Y C Ủ A T Ổ C H Ứ C T Í N
Quy địnhphápluậtvềđịnh giá tàisảnbảođảmlàquyềnsửdụngđất trong giaodịchchovaycủatổchứctíndụngđốivớikháchhàng
2.1.1 ĐịnhgiátàisảnbảođảmlàquyềnsửdụngđấttrongLuậtĐấtđai Định giá đất là vấn đề rất được quan tâm trên thế giới Theo tác giả HuỳnhT h ế
"- Phương pháp so sánh tương tự như phương thức so sánh ở Việt Nam vì nội dung của nó là so sánh các lô đất có giá trị tương tự để suy ra giá trị lô đất cần định giá Đây là phương pháp phổ biến nhất trên thế giới hiện nay Tuy nhiên, phương pháp này khó áp dụng đối với những lô đất không có những lô đất tương tự mà có thể xác định được giá trị của thị trường một cách hợp lý.
- Phương pháp phân tích thu nhập: Phương pháp này có phần tương tự với phương pháp chiết trừ và phương pháp thu nhập ở Việt Nam Phương pháp này bắt đầu bằng việc ước tính dòng thu nhập có được từ bất động sản Tiếp theo là tính toán các giá trị các công trình xây dựng Dòng tiền còn lại sau khi trừ đi giá trị các công trình xây dựng được chiết khấu về hiện tại và đó chính là giá trị của mảnh đất cần định giá Thách thức lớn nhất của phương pháp này là việc xác định giá trị các công trình.Khấuhao,hoặccácsailệch nào so vớimụcđích sửdụng caonhấtvàtốt nhất và suất chiết khấu có thể làm sai lệch thu nhập có sẵn đối với đất chưa đượcc ả i t ạ o , đ i ề u n à y l à m c h o v i ệ c đ ị n h g i á c ó s ự b i ế n đ ộ n g r ấ t l ớ n d o n h ữ n g g i ả đ ị n h v ề d ò n g t i ề n v à k h ấ u h a o Đ i ề u k i ệ n đ ể á p d ụ n g p h ư ơ n g p h á p n à y l à c ó c á c B Đ S t ư ơ n g t ự c ó t h ể s o s á n h v ớ i B Đ S g ắ n v ớ i l ô đ ấ t c ầ n đ ị n h g i á
26 Huỳnh Thế Du, Nên có bốn phương pháp định giá đất, truycập ngày14/08/2023 tại địa chỉ: https://thesaigontimes.vn/nen-co- bon-phuong-phap-dinh-gia-dat/.
Phương pháp phân tích chi phí tương tự phương pháp chiết trừ, coi giá trị công trình bằng chi phí xây dựng và giá trị đất bằng giá trị công trình trừ đi chi phí xây dựng Phương pháp này phù hợp với công trình mới xây dựng, có thể xác định chính xác chi phí Tuy nhiên, với bất động sản đã sử dụng nhiều năm, khó xác định chính xác giá trị còn lại, dễ dẫn đến sai số do những giả định khác nhau Điều kiện áp dụng phương pháp này là có các bất động sản tương tự có thể so sánh với bất động sản gắn với lô đất cần định giá.
- Đối với phương pháp chi phí xây dựng có nội dung tương tự với phương pháp thặng dư của Việt Nam Việc đánh giá thị trường toàn diện về các giải pháp thay thế phát triển tiềm năng cung cấp một cơ sở khác để ước tính giá bán của QSDĐ chưa được xây dựng Phương pháp này phù hợp với những mảnh đất cho mục đích sửdụng hoàn toànmớimà khôngcó dữ liệu để so sánh.Phươngpháp này phù hợpvớicác mảnhđấthoàn toàn mớimà không có thông tin vềcác lô đấttươngtự".
Luật Đất đai năm 2013 là đạo luật quy định về "chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn, trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam" 27 Trong Luật Đất đai năm 2013 có hai quy định là cơ sở để định giá quyền sử đấttronggiaodịchđấtđai (trong đó có giao dịch bảo đảmbằng quyền sử dụng đất) là:
- Giá trị quyền sử dụng đấtlà "giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định" 29
Hướng dẫn quy định về định giá đất trong Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về định giá đất quy định 5 phương pháp định giá đất 30 và điều kiện áp dụng từng phương pháp Theo đó, khi định giá đất phải dựa trên "các thông tin về giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất trúng đấu giá QSDĐ, giá đấttrong cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất trên sàn giao dịch BĐS, giá đất được xác định từ chi phí, thu nhập của thửa đất (sau đây gọi là giáđấtthị trường) phải bảo đảm khách quan, trung thực Trườngh ợ p t ạ i k h u v ự c , v ị t r í đ ị n h g i á đ ấ t k h ô n g đ ủ t h ô n g t i n t h ì c ó t h ể t h u t h ậ p t h ô n g t i n t ạ i k h u v ự c t i ế p g i á p h o ặ c l â n c ậ n v ớ i k h u v ự c c ó t h ử a đ ấ t đ ị n h g i á " 31 Việc địnhg i á đ ấ t d ự a t r ê n c ó t h ể d ự a t r ê n g i á đ ấ t p h ổ b i ế n t r ê n t h ị t r ư ờ n g v ì đ â y “ l à m ứ c g i á x u ấ t h i ệ n v ớ i t ầ n s u ấ t n h i ề u n h ấ t t r o n g c á c g i a o d ị c h đ ã c h u y ể n n h ư ợ n g t r ê n t h ị t r ư ờ n g , t r ú n g đ ấ u g i á Q S D Đ , g i á đ ấ t x á c đ ị n h t ừ c h i p h í , t h u n h ậ p c ủ a c á c t h ử a đấtcó cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định” 32 Điều kiện để áp dụng các phương pháp định giá đất được quy định như sau 33 :
- Phương pháp so sánh giá trị trực tiếp dùng khi có thửa đất so sánh đã chuyển nhượng, trúng đấu giá QSDĐ.- Phương pháp chiết trừ dùng để định giá QSDĐ có tài sản gắn liền với đất khi có đủ số liệu về giá các BĐS tương tự đã chuyển nhượng, trúng đấu giá QSDĐ.- Phương pháp thu nhập dùng khi xác định được các loại thu nhập, chi phí từ đất.- Phương pháp thặng dư dùng khi định giá đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch, thay đổi mục đích sử dụng đất khi xác định được doanh thu phát triển giả định và chi phí ước tính.
30 Điều 4Nghịđịnhsố 44/2014/NĐ-CPngày15/05/2014củaChínhphủquyđịnh vềđịnh giáđất.
31 Khoản1 Điều5Nghịđịnhsố44/2014/NĐ-CP ngày15/05/2014 củaChínhphủquyđịnh vềđịnhgiáđất.
32 Khoản3 Điều3 Nghịđịnhsố44/2014/NĐ-CP ngày15/05/2014 củaChính phủquyđịnhvềđịnhgiáđất.
33 Khoản2 Điều5Nghịđịnhsố44/2014/NĐ-CP ngày15/05/2014 củaChính phủquyđịnh vềđịnhgiáđất. đ) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng để định giá đất cho các trường hợp quy định tạiKhoản 2 Điều 18 của Nghị định số44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về định giá đất".
Từquyđịnh củaLuậtĐấtđaivàvănbảnhướngdẫn thihành có thểnhận thấy, LuậtĐấtđaixáclập cácnguyên tắc,phươngpháp,điều kiện đểđịnhgiáđất.Đây là những cơ sở pháp lý quan trọng để TCTD và khách hàng thực hiện việc định giág i á Q S D Đ l à m t à i s ả n b ả o đ ả m C á c q u y đ ị n h v ề đ ị n h g i á đ ấ t l à c ơ s ở p h á p l ý q u a n t r ọ n g đ ể T C T D v à k h á c h h à n g t h o ả t h u ậ n m ứ c g i á p h ù h ợ p k h i n h ậ n T S B Đ đ ể t ố i ư u h o á q u y ề n c ủ a n g ư ờ i s ử đ ấ t , t ă n g t h ê m c ơ h ộ i t i ế p c ậ n n g u ồ n v ố n t í n d ụ n g c h o k h á c h h à n g
Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định "bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận về giá TSBĐ hoặc định giá thông qua tổ chức định giá tài sản khi xử lý tài sản bảo đảm Trường hợp không có thỏa thuận thì tài sản được định giá thông qua tổ chức định giá tài sản Việc định giá TSBĐ phải bảo đảm khách quan, phù hợp với giá thị trường Tổ chức định giá phải bồi thường thiệt hại nếu có hành vi trái pháp luật mà gây thiệt hại cho bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm trong quá trình định giá TSBĐ" 34 Từ quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 cho thấy:
Thứ nhất, việc định giá TSBĐ là quyền của của bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng dự liệu cách thức xử lý trong trường hợp các bên không có thoả thuận về giá tài sản thì tài sản được định giá thông qua tổ chức định giá TSBĐ.
Thứ hai, việc định giá phải bảo đảm khách quan, phù hợp với giá thị trường, là nguyên tắc quan trọng để bảo về quyền và lợi ích của các bên liên quan trong giao dịch cho vay thế chấp bằng quyền sử dụng đất (QSDĐ) Tuy nhiên, xác định thế nào là giá thị trường là vấn đề hết sức khó khăn và phức tạp, bởi giá thị trường là một khái niệm thuộc lĩnh vực kinh tế động, khó xác định chính xác, đặc biệt đối với bất động sản, chứng khoán, cổ phiếu Trên thực tế, kết quả định giá có thể chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khách quan và chủ quan.
34 Điều 306 Bộ luậtDân sựnăm2015. của của các bên thường không phù hợp với giá thị trường Nguyên nhân là các bên thamgia giao dịchbảo đảmkhông thu thập được tàiliệu vềgiá cả giaodịch trên thị trường trong khu vực; các hợp đồng chuyển nhượng tại các văn phòng công chứng đều ghi giá trị chuyển nhượng thấp hơn thực tế, thông thường chỉ bằng với giá theo bảng giá đất của UBND tỉnh, nhằm giảm tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất Do đó, tranh chấp phát sinh, cơ quan giải quyết tranh chấp đa số đều căn cứ trên bảng giá do UBND tỉnh quy định Mặt khác, khung giá, bảng giá đất có biên độ rộngt h e o g i a i đ o ạ n n h i ề u n ă m k h ô n g p h ù h ợ p v ớ i t í n h b i ế n đ ộ n g , q u y l u ậ t v ậ n đ ộ n g c ủ a t h ị t r ư ờ n g B Đ S
2.1.3 Định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng
Theo nghiên cứu của Viên Thế Giang (2023), khuôn khổ pháp luật trong bảo đảm tiền vay đã có sự thay đổi từ bắt buộc 35 sang cơ chế thoả thuận 36 giữa tổ chức tín dụng và khách hàng Theo đó, việc áp dụng có sử dụng biện pháp bảo đảm tiền vay hoặc không áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay do TCTD và khách hàng thoả thuận. Các thỏa thuận về biện pháp bảo đảm tiền vay của TCTD với khách hàng phải phù hợp với quy định của pháp luật về biện pháp bảo đảmvà pháp luật có liên quan. Trường hợp cho vay mà không áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay thìT C T D c ó t o à n q u y ề n q u y ế t đ ị n h v à c h ị u t r á c h n h i ệ m v ề s ự l ự a c h ọ n c ủ a m ì n h Đ ố i v ớ i k h á c h h à n g , b ê n b ả o đ ả m p h ả i p h ố i h ợ p v ớ i
T C T D đ ể x ử l ý t à i s ả n b ả o đ ả m t i ề n v a y k h i có căn cứxử lý theo thỏa thuận cho vay,hợpđồng bảo đảmtiền vay và quy địnhcủapháp luật 37 Vớicơchếthoả thuận biện pháp bảođảmtiền vay, TCTD vàk h á c h h à n g đ ư ợ c c h ủ đ ộ n g t r o n g t h o ả t h u ậ n l ự a c h ọ n t ừ b i ệ n p h á p b ả o đ ả m ,
HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAOHIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢMLÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAO DỊCH CHO VAY CỦA TỔCHỨCTÍNDỤNGỞVIỆTNAMHIỆNNAY
Sự cần thiết phải tiếp tục hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thipháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vaycủatổchứctíndụngởViệtNam
3.1.1 Bảo đảm tính khả thicủa pháp luậtvề định giá tàisản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng
Theo từ điển tiếng Việt thì "khả thi có nghĩa là khả năng thực hiện được" 45 Từ cách tiếp cận ở khía cạnh ngôn ngữ, tính khả thi của văn bản quy phạm pháp luật là khả năng văn bản đó thực hiện được trên thực tế Điều đó có nghĩa là, văn bản quy phạm pháp luật sau khi được ban hành, các văn bản này thể hiện sự phù hợp với thực tiễn cuộc sống, biểu hiện sự hợp lý, mang lại hiệu quả caovề kinh tế - chính trị, xã hội, đạt được mục tiêu của quản lý nhà nước Những quy định của các văn bản quy phạm pháp luật “không còn phù hợp”; hoặc rà soát, phát hiện những văn bản quy phạm pháp luật “không còn phù hợp với tình hình phát triển kinh tếđ ấ t n ư ớ c ” đ ể h ệ t h ố n g h ó a , p h á p đ i ể n h ó a … N h ư v ậ y , t í n h k h ả t h i c ủ a m ộ t v ă n b ả n q u y p h ạ m p h á p l u ậ t b a o g ồ m s ự p h ù h ợ p g i ữ a c á c q u y t ắ c , q u y đ ị n h t r o n g v ă n b ả n đ ó v ớ i y ê u c ầ u t h ự c t i ễ n , t r ì n h đ ộ p h á t t r i ể n c ủ a x ã h ộ i v à đ i ề u k i ệ n b ả o đ ả m đ ể t h ự c h i ệ n
45 HoàngPhê(2006), Từ điểntiếngViệt,NXBĐàNẵng, ĐàNẵng,trang629. không có tính khả thi đối với nhóm đối tượng thứ nhất, pháp luật sẽ không tạo ra chuyển biến trong đời sống thực tế, mục đích ban hành pháp luật sẽ không đạtđ ư ợ c
- Phải phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội, nhu cầu thực tế của xã hội và chưa đáp ứng kịp thời nhu cầu quản lý nhà nước.
Pháp luật phải đảm bảo tính dự báo, tính ổn định của hệ thống luật Điều này liên quan trực tiếp đến “tuổi thọ” của văn bản pháp quy, giúp cho việc hiểu, áp dụng và giải thích thống nhất, tránh tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn, khó khăn trong việc thi hành pháp luật.
- Bảo đảm sự liên thông, gắn kết giữa xây dựng pháp luật với thi hành pháp luật, nhằm khắc phục khuynh hướng tách biệt giữa hai hoạt động này.
Bên cạnh việc bảo đảm tính khả thi của văn bản quy phạm pháp luật, các quy định pháp luật muốn đạt được hiệu quả đòi hỏi trong thực tế áp dụng phải bảo đảm tính tối thượng của pháp luật, nghĩa là tinh thần thượng tôn pháp luật Thượng tôn pháp luậtcó nghĩa là cả Nhà nước với tư cách là chủ thể ban hành pháp luật và các chủ thể khác trong xã hội đều chịu sự ràng buộc của pháp luật, đặt mình trong giới hạn của pháp luật Tinh thần thượng tôn pháp luật, trước hết "phải được các cơq u a n n h à n ư ớ c , c á n b ộ , c ô n g c h ứ c , n h ữ n g n g ư ờ i n ắ m g i ữ q u y ề n l ự c n h à n ư ớ c n g h i ê m c h ỉ n h t h ự c h i ệ n P h á p l u ậ t v ừ a l à c ô n g c ụ đ ể N h à n ư ớ c q u ả n l ý x ã h ộ i , v ừ a l à g i ớ i h ạ n c ủ a q u y ề n l ự c n h à n ư ớ c Bên cạnh đó, tinh thần thượng tôn pháp luật còn phải được thể hiện trong hành vi ứng xử hằng ngày của mọi tổ chức, cá nhân trong xã hội; để mọi tổ chức, cá nhân dựa vào pháp luật mà hành động nhằm bảo đảmtínhđúngđắnhoặctựpháthiệnranhữnglệchchuẩncủachínhmìnhhaycủa
46 Trương Hồng Quang, Lê Xuân Tùng, Bảo đảm tính khả thi của pháp luật theo tinh thần Đại hội XIII của Đảng, Địa chỉ:https://tapchicongsan.org.vn/chinh-tri-xay-dung-dang/-/2018/825834/bao-dam-tinh-kha-thi-cua-phap-luat-theo-tinh-than-dai- hoi-xiii-cua-dang.aspx, [truy cập ngày 11/09/2022] mọi người xung quanh mà có thể dẫn đến vi phạm pháp luật và kịp thời điều chỉnh các hành vi đó" 47 Đối với pháp luật đất đai, Mai Hải Đăng và Lê Thị Lan Phương (2023) nhấn mạnh: "chính sách đất đai có tầm quan trọng thiết yếu đối với tăng trưởng bền vững, quản trị quốc gia Việt Nam đã ban hành Luật Đất đai vào các năm 1987, 1993 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 1998 và năm 2001), 2003 và 2013 Thời gian qua, chính sách, pháp luật về đất đai ở Việt Nam đã có nhiều đổi mới, đáp ứngn g à y c à n g t ố t h ơ n y ê u c ầ u c ủ a t h ự c t i ễ n , t ừ n g b ư ớ c t ạ o h à n h l a n g p h á p l ý c h o v i ệ c q u ả n l ý v à s ử d ụ n g đ ấ t h ợ p l ý , t i ế t k i ệ m , v à h i ệ u q u ả T u y n h i ê n , c ô n g t á c q u ả n l ý v à sửdụngđấtcònnhiềubấtcập,hạnchế.Nhiềuvấnđềtrongchínhsách,phápluật đất đai chưa được giải quyết; việc sử dụng đất còn lãng phí, hiệu quả thấp, đây chính là nguyên nhân gây ra bất bình đẳng trong xã hội Trong một số trường hợp, chính sách, pháp luật về đất đai chưa theo kịp sự thay đổi nhanh chóng của thực tiễn, vẫn tồn tại tình trạng người dân khiếu kiện về đất đai, gây bức xúc cho xã hội, ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững Cùng với đó, một số diện tích đất bị thu hồi sử dụng kém hiệu quả hoặc chưa sử dụng hoặc sử dụng sai mục đích dẫn đến hủy hoại môi trường, ảnh hưởng an ninh lương thực và sinh kế người dân". Để khắc phục nhược điểm của Luật Đất đai từ thực tiễn thi hành, Nguyễn Ngọc Điện cho rằng, "cần định vị Luật Đất đai một cách rõ ràng và hợp lý trong mốiquan hệvớicácluậtkhác,đặcbiệtlàBộ luậtDân sự,trong việckiếntạokhung pháp lý cho việc xác lập và thực hiện QSDĐ được hình dung như một BĐS thuộc sở hữu tư nhân Được cho là khung pháp lý mà trong đó QSDĐ được tạo ra và trở thành một tài sản giao dịch được, Luật Đất đai có chức năng xác định nội dung của các quyền được trao cho chủ thể QSDĐ, phạm vi tác động của các quyền đó và các điều kiện cần thoả mãn về phương diện quản lý nhà nước để quyền sử dụng đất được thực hiện trong khuôn khổ đời sống dân sự Một khi được định dạng rõ ràng vàvớiđiềukiệntuân thủnhững đòihỏiđặcthù củaLuậtĐấtđailiênquan đếnviệc
Theo quan điểm Đại hội XIII, để thực hiện quyền của chủ thể quyền sử dụng đất, "tài sản - QSDĐ" phải được giao dịch theo quy định của luật dân sự và luật liên quan như mọi tài sản khác Điều này sẽ làm rõ tính khả thi của các quy định pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là QSDĐ trong giao dịch cho vay của TCTD, tạo điều kiện khai thác hiệu quả giá trị kinh tế của QSDĐ cho cả người sử dụng đất và TCTD - người cho vay.
3.1.2 Khai thác hiệu quả giá trị kinh tế của quyền sử dụng đất qua thực tiễn thựcthi/thihànhphápluậtđịnhgiátàisảnbảođảmlàquyềnsửdụngđấttrong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đốivới khách hàng
Lý luận và thực tiễn đã chứng minh, "có một hệ thống pháp luật đồng bộ, đầy đủ cũng mới chỉ là có được một yếu tố cần của Nhà nước pháp quyền, nhưng chưa đủ. Nhà nước pháp quyền Việt Nam của dân, do dân và vì dân, đòi hỏi pháp luật phải được thi hành một cách nghiêm chỉnh, thống nhất và công bằng, theo nguyên tắc mọi người đều bình đẳng trước pháp luật Thi hành pháp luật là hành vi thực tế, hợp pháp, được hình thành trong quá trình các tổ chức và cá nhân khi gặp phải tình huống thực tế mà pháp luật đã dự liệu, trên cơ sở nhận thức của mình, chuyển hoá một cách sáng tạo các quy tắc xử sự chung mà nhà nước đã ban hành vào tình huống cụ thể đó thông qua hành vi thực tế hợp pháp của mình, nói cách khác, những đòi hỏi, cấm đoán, hay cho phép của pháp luật đối với các cá nhân, tổ chức đã được biểu hiện thành các hành vi thực tế hợp pháp của họ Thi hành pháp luật được xem là hình thức để nhà nước thực hiện các chức năng, nhiệm vụ của mình, quản lý, bảo vệ, thúc đẩy phát triển xã hội, còn đối với các tổ chức khác hoặc cácc á n h â n t h ì đ ó l à v i ệ c t h ự c h i ệ n c á c q u y ề n , t ự d o , h o ặ c c á c n g h ĩ a v ụ p h á p l ý c ủ a h ọ m à p h á p l u ậ t đ ã q u y đ ị n h , v ì l ợ i í c h c ủ a m ỗ i t ổ c h ứ c , c á n h â n , c ũ n g n h ư c ủ a c ả c ộ n g đ ồ n g x ã h ộ i H i ệ u q u ả t h i h à n h p h á p l u ậ t l à m ộ t đ ạ i l ư ợ n g s o s á n h , t h ể h i ệ n ở k ế t q u ả v à c h ấ t l ư ợ n g c ủ a v i ệ c t h i h à n h c á c q u y đ ị n h p h á p l u ậ t t r ê n t h ự c t ế ( k ế t q u ả t h ự c tếtíchcựcđạtđượcdoviệcthihànhphápluậtmanglại,phùhợpvớinhững
48 Nguyễn NgọcĐiện (2023),“Hoàn thiện khungpháp lýđiều chỉnhgiao dịch liên quanđến quyền sử dụngđấtvàtàisản gắn liền vớiđấtbằngLuậtĐấtđai, Bộ luậtDân sựvà LuậtNhàởnhư thếnào?”,Tạp chíNghiên cứu lập pháp,ISSN:1859-2953,10(482) mục đích, yêu cầu mong muốn đạt được của việc thi hành pháp luật trong những phạm vi và điều kiện nhất định với mức chi phí thấp) Kết quả và chất lượng của việc thi hành các quy định pháp luật trên thực tế thể hiện thông qua việc so sánh: giữa trạng thái của các quan hệ xã hội trước và sau khi pháp luật được thi hành; giữa những biến đổi tích cực với những biến đổi không tích cực của các quan hệ xã hội do việc thi hành pháp luật mang lại; đối chiếu và so sánh giữa kết quả thực tế đạt đượcdo việc thihành pháp luậtvớimụcđích, yêu cầu mong muốn đạtđượckhi thi hành nó; giữa những chi phí thực tế với những chi phí dự kiến để đạt được mục đích đề ra khi thi hành pháp luật Việc xem xét, đánh giá hiệu quả thi hành pháp luật cần được tiến hành trong những phạm vi giới hạn về không gian, thời gian với những số lượng và chất lượng nhất định ở tất cả các hình thức thực hiện pháp luật Do pháp luật là một hệ thống nên sự tác động của pháp luật lên các quan hệ xã hội cũng mang tính chất hệ thống, vì vậy, hiệu quả thi hành pháp luật không phải là tổng số giản đơn hiệu quả của các yếu tố riêng rẽ của quá trình thi hành các quy định pháp luật mà là một hiện tượng pháp lý đặc biệt, nó phụ thuộc bởi rất nhiều yếu tố, những mối quan hệ có liên quan đến việc thi hành pháp luật" 49
Từ những vấn đề lý luận nêu trên cho thấy, việc khai thác giá trị QSDĐ trong thực tiễn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như mức độ hoàn thiện của các quy định pháp luật, năng lực thực thipháp luậtcủa các chủthể có liên quan cũng nhưmức độ phát triển của thị trường BĐS Trong giao dịch định giá TSBĐ là QSDĐ, bảo đảm sự bình đẳng, quyền tự do ý chí của người vay và người đi vay là nhân tố quyết định đến hiệu quả thực thi pháp luật về định giá TSBĐ là QSDĐ trên thực tế.
49 Nguyễn Minh Đoan, Nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật theo tinh thần văn kiện Đại hội XIII của Đảng Cộng sản ViệtNam, Địa chỉ: https://phapluatquanly.vietnamhoinhap.vn/nang-cao-hieu-qua-thi-hanh-phap-luat-theo-tinh-than-van-kien-dai- hoi-xiii-cua-dang-cong-san-viet-nam-4353.htm, [truy cập ngày 16/8/2022]
Kiến nghị hoàn thiện một số quy định pháp luật về định giá tài sản bảo đảm làquyền sử dụng đất tronggiao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối vớikhách hàng
3.2.1 Hoànthiệnquyđịnhvềgiáđấtlàm cơsởchocácthoảthuậnđịnhgiáđất khi nhận tài sản bảo đảm Đấtđailà tàinguyên có hạn, song lại cógiá trị sử dụng mang tính vĩnh cửu và luôn sẵn chứa những giá trị tiềm tàng lớn.Nếu giá đất tăng bất bình thường làm tăng giá các công trình xây dựng, giá cả BĐS trở nên đắt đỏ, vượt quá khả năng thanh toán của người mua, là cơ hội cho đầu cơ phát triển Thực tiễn thực thi quy định giá đất Việt Nam thời gian qua cho thấy, đa phần ý kiến của người dân và của các cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai đều cho rằng, "khung giá đất của Nhà nước chưa phù hợp với giá trị thị trường Diễn đạt theo cách khác, khung giá đất của Nhà nước chưa sát với giá thị trường và thường thấp hơn rất nhiều so vớigiá trị mua bán chuyển nhượng trên thị trường Nghiên cứu cho thấy, khunggiá đất được xác định thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường khiến cho công tác quản lý đất đai của Nhà nước còn gặp nhiều khó khăn Không những vậy, điều này dẫn đến việc người dân bị thiệt thòi trong những trường hợp bị Nhà nước thu hồi đất, và có thể làm nảy sinh một số hành vi gian lận trốn thuế khi mua bán chuyểnnhượngđấtđai.Nếu phân tíchchitiết,cụthểhơn thìmỗimộtnhómchủthể liên quan đến việc xác định giá đất đều có những mục đích và mong muốn khácnhau" 50
Nghị quyết số 18/NQ-TW ngày 16/06/2022 của Hội nghị lần thứ Năm Ban chấp hành Trung ương đảng khóa XIII về "tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" bên cạnh nội dung "Bỏ khungg i á đ ấ t , c ó c ơ c h ế , p h ư ơ n g p h á p x á c đ ị n h g i á đ ấ t t h e o n g u y ê n t ắ c t h ị t r ư ờ n g , q u y đ ị n h c h ứ c n ă n g , n h i ệ m v ụ v à t r á c h n h i ệ m c ủ a c ơ q u a n c ó n h i ệ m v ụ x á c đ ị n h g i á đ ấ t Trungươngxâydựngtiêuchívàquytrìnhkiểmtra,giámsátcácđịaphương
50 Nguyễn Vinh Hưng (2023), “Xác định giá đất theo giá thị trường trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)”, Tạp chí
Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định cụ thể về giá đất, tạo cơ sở để xây dựng bảng giá đất Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra việc thực hiện giá đất Có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, đảm bảo tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên Bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng (không dùng tiền mặt); xử lý nghiêm các vi phạm
51 Nguyễn Vinh Hưng (2023), “Xác định giá đất theo giá thị trường trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)”,Tạp chí
Luật đất đai 2013 quy định nguyên tắc về việc định giá đất như sau: “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng” 52 Trên thực tế, trong giai đoạn đất đai bị “đóng băng”, việc chuyển nhượng QSDĐ trởnênhiếmhoidẫn đến thiếudữliệu cho việcđịnhgiá.Do vậy, nếu áp dụng nguyên tắc theo quy định của Luật thì việc xác định giá QSDĐt r ở l ê n k h ó k h ă n , t h i ế u c ơ s ở đ ị n h g i á v à t í n h k h á c h q u a n D o v ậ y , đ ể b ả o đ ả m s ự l i ê n t h ô n g , g ắ n k ế t g i ữ a x â y d ự n g p h á p l u ậ t v ớ i t h i h à n h p h á p l u ậ t , c ầ n b ổ s u n g c á c t h ê m v à o n g u y ê n t ắ c đ ị n h g i á Q S D Đ c á c t r ư ờ n g h ợ p k h ô n g h o ặ c k h ó x á c đ ị n h đ ư ợ c g i á đ ấ t p h ổ b i ế n t h ì c ầ n c ă n c ứ v à o s ự t ư ơ n g đ ố i c ủ a g i á đ ấ t ở c á c đ ị a p h ư ơ n g l â n c ậ n t ạ i t h ờ i đ i ể m đ ị n h g i á đ ấ t
Một ý khác trong nguyên tắc định giá đất được nêu ở Luật đất đai là: “Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau” 53 Một vài trường hợp ngoại lệ thì sẽ không áp dụng được nguyên tắc này Trên thực tế một số thửa đất tại cùng một thời điểm, tuy cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi,thunhậpnhưnggiácảlạicó sựchênh lệnh lớnphụthuộcvào địagiớihành chính ví dụ như địa bàn giáp ranh giữa huyện, thị xã, hoặc thành phố Do vậy, luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thị hành nên bổ sung các yếu tố phụ như địa giới hành chính, hay địa bàn giáp ranh…để nguyên tắc định giá QSDĐ trở lên hoàn thiện và áp dụng được cho mọi trường hợp.
3.2.3 Hoàn thiện quy định pháp luật về định giá tài sản gắn liền với đất khi định giá quyền sử dụng đất
Trong thực tiễn định giá quyền sử dụng đất (QSDĐ), thường sẽ tồn tại tài sản gắn liền với đất Theo quy định hiện hành, tài sản gắn liền với đất bao gồm: nhà ở, công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở riêng lẻ theo quy định Luật Nhà ở, công trình xây dựng khác, cây lâu năm và rừng sản xuất.
Luật Đất đai 2013 cho phép tài sản gắn liền với đất bảo đảm nghĩa vụ riêng rẽ với quyền sử dụng đất (QSDĐ) Tuy nhiên, thực tế định giá tài sản gắn liền với đất cho vay có bất cập là các tổ chức tín dụng chỉ định giá QSDĐ mà không định giá tài sản dù vẫn còn giá trị sử dụng Điều này làm giảm giá trị QSDĐ và khoản vay Để bảo vệ quyền lợi của khách hàng và tổ chức tín dụng, cần định giá cả tài sản gắn liền với đất, ngay cả khi đã hết thời hạn khấu hao nhưng vẫn còn giá trị sử dụng.
Kiến nghị một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về định giá tàisản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đốivớikháchhàng
3.3.1 Bảo đảm bình đẳng thực sự trong định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất giữa tổ chức tín dụng và khách hàng
Vềlý luận,bìnhđẳngvừalàmộtquyền,vừalàmộtnguyên tắc,yêu cầuxuyên suốt, đặt ra đối với mọi lĩnh vực Về mặt pháp lý, "bình đẳng thường được đồng nhất với không có sự phân biệt đối xử dựa trên bất kỳ căn cứ nào (như về giới, dân tộc, tôn giáo ) Bình đẳng là một lý tưởng, động lực chính trị thúc đẩy nhiều cuộc cách mạng trong lịch sử, như được phản ánh trong lý tưởng “Tự do – Bình đẳng – Bác ái” của cách mạng Pháp.
Sự ra đời của nghị viện, đầu tiên là ở phương Tây, cũng xuất phát từ cuộc đấu tranh đòi quyền bình đẳng, công bằng, trước hết là ở lĩnh vựckinhtế.Trongcácxãhộihiệnđại,bình đẳng vàbấtbình đẳnglàmộtquan
54 Khoản 4 Điều 3 Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày19/03/2021 của Chính phủ quyđịnh thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
55 Khoản1 Điều 10 Nghịđịnh 21/2021/NĐ-CP ngày19/03/2021 củaChính phủ quyđịnh thihành BộluậtDân sự vềbảođảm thực hiện nghĩa vụ. tâm lớn của các nhà chính trị, giới khoa học, cũng như trong cảm nhận của từng người dân" 56
Trong quan hệ, giao dịchdân sự,các bên, các chủ thểđềubình đẳng vớinhau Sự khác biệt về dân tộc, giới tính, thành phần dân tộc, hoàn cảnh kinh tế, tínn g ư ỡ n g t ô n g i á o , t r ì n h đ ộ v ă n h ó a , n g h ề n g h i ệ p k h ô n g đ ư ợ c x e m l à l ý d o đ ể c á c b ê n đ ố i x ử k h ô n g b ì n h đ ẳ n g v ớ i n h a u N g u y ê n t ắ c b ì n h đ ẳ n g t r o n g q u a n h ệ , g i a o d ị c h dân sựlànguyên tắc cóý nghĩa, cóvịtrírấtquan trọng trongphápluậtdân sự Khi xem xét nguyên tắc này cần lưu ý là, vì đây là nguyên tắc cơ bản nên việc áp dụng nó không chỉ giới hạn trong giao dịch dân sự, trong hợp đồng mà trong các giao dịch dân sự nói chung, được thể hiện ở chính phương pháp điều chỉnh của luật dân sự, ở việc công nhận các chủ thể có năng lực pháp luật dân sự như nhau, bình đẳng trong việc hưởng các quyền dân sự theo luật định Đây cũng chính là nguyên tắc tiền đề được cụ thể hóa trong nhiều ngành luật khác có quan hệ mật thiết với pháp luật dân sự, chẳng hạn nguyên tắc bình đẳng của các doanh nghiệp, nguyênt ắ c b ì n h đ ẳ n g t r o n g h o ạ t đ ộ n g t h ư ơ n g m ạ i
Quy định pháp luật là thế, nhưng trong thực tế, do yếu thế mang tính bản chất của giao dịch cho vay, nên người vay (TCTD) có quyền quyết định việc cho vay, còn người vay, có được vay hay không hoàn toàn phụ thuộc vào ý chí của người cho vay.
Xác định căn cứ pháp lý rõ ràng khi đưa ra quyết định cho vay là điều cần thiết Tuy nhiên, cũng cần thiết phải tạo ra cơ chế pháp lý bảo đảm quyền thương lượng của người vay, tạo sự cân bằng với quyền lực của người cho vay Điều này phụ thuộc vào sự phát triển của thị trường vốn, nơi người vay có nhiều lựa chọn ngoài vay tín dụng, chẳng hạn như vay trên thị trường tài chính Do đó, quyền tự định đoạt của người vay trong việc quyết định giá trị tài sản bảo đảm khi định giá cần được đảm bảo.
56 Lã Khánh Tùng (2022), “Lập pháp bảo đảm bình đẳng tại Việt Nam”,Tạp chí Nghiên cứu Lậppháp, ISSN: 1859-2953,tr.3-10.
3.3.2 Nângcaoýthứcphápluật,sựthậntrọngcủangườithẩmđịnhtàisảnbảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng với khách hàng Ý thức pháp luật là tổng thể những học thuyết, tư tưởng, quan điểm, quan niệm, tâm trạng, thái độ, tình cảm của con người đối với pháp luật và các hiện tượng pháp lý khác, thể hiện mối quan hệ của con người đối với pháp luật, sự đánh giá về tính hợp pháp hay không hợp pháp trong hành vi của các chủ thể Ý thức pháp luật là tiền đề, là cơ sở để tạo nên pháp luật, để xây dựng các giá trị, chuẩn mực pháp lý đối với xã hội Cụ thể, trên cơ sở ý thức pháp luật, hiểu biết về vai trò, tầm quan trọng của pháp luật, các chủ thể có thẩm quyền xây dựng pháp luật mới xác định được trong thực tế có cần ban hành pháp luật để điều chỉnh một loại quan hệ xã hội nào đó hay không, nếu có thì với khả năng và yêu cầu hiện hữu nên xây dựng loại văn bản quy phạm pháp luật nào, phạm vi điều chỉnh đến đâu, từ đó mới lập kế hoạch và triển khai thực hiện kế hoạch xây dựng loại văn bản đó 57 Đứng trước thực tiễn đầy rủi ro từ những hoạt động tín dụng dựa trên bảo đảmnghĩavụ trảnợ từ tàisảncógiátrị lớn là QSDĐ cũngnhưnhu cầu thực sựvay vốn để phát triển hiện nay của các chủ thể mà yêu cầu hoàn thiện pháp luật về định giá đất đai luôn được đặt ra Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật cũng như cơ chế giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng chưa đủ mà cần có sự nâng cao ý thức pháp luật của các bên khi tham gia giao dịch trong đó có sự cẩn trọng từ phía bên nhận thế chấp và ý thức tuân thủ nghĩa vụ bảo đảm từ phía bên thế chấp nhằm đảm bảo giao dịch này trở thành biện pháp bảo đảm hữu hiệu đối với quan hệ tín dụng trên thị trường, hạn chế rủi ro cho nền kinh tế nói chung.
57 Trường Đại học Luật Hà Nội (2018), Giáo trình Lý luận chung về Nhà nước và Pháp luật, NXB Tư pháp, Hà Nội,tr.441-445.
Hoạt động cho vay của các TCTD luôn tiềm ẩn rủi ro Để hạn chế những rủi ro đó, các TCTD, ngân hàng thường yêu cầu người vay khi thế chấp tài sản của họ mà chủ yếu là các tài sản là BĐS - QSDĐ.Định giá bất động sản,đất đai nói chung và định giá QSDĐ thế chấp phục vụ cho mục đích thế chấp cho vay tại TCTD,n g â n h à n g l à m ộ t t r o n g n h ữ n g n h i ệ m vụ rấtquan trọng hiện nay, đi đôi với đó là áp dụng những quy định pháp luật vào định giá sao cho phù hợp nhằm tăng sức cạnh tranh và đảm bảo rủi ro cho hoạt động của người định giá và cả hệ thống TCTD Với mục tiêu nghiên cứu của luận văn đã đề ra là nghiên cứu những quy định của pháp luật và các văn bản liên quan đến định giá quyền sử dụng đất dùng để thếc h ấ p t ạ i c á c
N H T M v à c á c T C T D k h á c , l u ậ n v ă n đ ã t ậ p t r u n g n g h i ê n c ứ u n h ữ n g v ấ n đ ề v ề c ơ s ở l u ậ t đ ị n h c ủ a đ ị n h g i á Q S D Đ t h ế c h ấ p đ ể c h o v a y , p h â n t í c h đ á n h g i á t h ự c t r ạ n g á p d ụ n g p h á p l u ậ t t r o n g t h ự c t i ễ n c ủ a m ộ t s ố N H T M t r o n g t h ờ i g i a n q u a v à đ ồ n g t h ờ i t ừ n h ữ n g v ấ n đ ề đ a n g p h á t s i n h đ ư a r a n h ữ n g p h ư ơ n g p h á p , k i ế n n g h ị đểhoàn thiện pháp luậtcũng như thay đổinhận thức của cácTCTD trong thực thi pháp luật về định giá Luận văn đã hoàn thành được một số nội dung sau đây:
Thứ nhất,luận văn đã hệ thống hóa và bổ sung những vấn đề về lý luận của pháp luật về định giá TSBĐ là QSDĐ trong hoạt động cho vay của các TCTD với kháchhàng Luậnvănđã làmrõ kháiniệmquyền sửdụng đất, và định giáquyền sử dụng đất, nêu lên vai trò của định giá QSDĐ trong hoạt động cho vay của các TCTD Ngoài ra, với việc định giá TSBĐ là QSDĐ, luận văn cũng đã khái quát được nguyên tắc định giá đất cũng như các yếu tố tác động đến việc thực thi pháp luật về định giá QSDĐ trong cho vay của các TCTD.
Thứ hai,Luận văn cũng đã hệ thống hóa những quy định của pháp luật hiện hành quy định về định giá đất đai phục vụ hoạt động cho vay, tập trung vào 2 văn bản quy phạm pháp luật chính là Bộ Luật dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013 Hơn nữa, bài viết tổng hợp khái quát về hoạt động định giá đang diễn ra thực tế tại một số NHTM như Agribank, Vietinbank từ đó chỉ ra được những kết quả đã đạt được, cũng như nêu lên được những tồn tại và hạn chế trong thi hành pháp luật định giá.
Thứ ba,trên cơ sở phân tích thực trạng của các TCTD trong công tác địnhg i á
Q S D Đ t h ế c h ấ p , v à d ự a t r ê n n h ữ n g k h ó k h ă n v ư ớ n g m ắ c t r o n g c ô n g t á c n à y , l u ậ n v ă n đ ã đ ề r a m ụ c t i ê u p h ư ơ n g h ư ớ n g , q u a n đ i ể m v à n h ữ n g g i ả i p h á p c h ủ y ế u n h ằ m hoàn thiện việcthực thi pháp luật về định giá QSDĐ tại các TCTD nói chung và các NHTM Việt Nam trong thời gian tới. Điểm mới và đóng góp khoa học của luận văn là lần đầu tiên tác giả nghiên cứu một cách có hệ thống những vấn đề cơ bản của định giá BĐS thế chấp nói chung và và QSDĐ thế chấp nói riêng đối với các TCTD và đặt nó trong mối quan hệ mật thiết với việc áp dụng pháp luật vào định giá Những phân tích và đánh giá thực trạng công tác định giá QSDĐ thế chấp của các TCTD Việt Nam tuy mới mẻ, và mỗi đơn vị tiến hành theo những kinh nghiệm và nhận thức riêng của mình về quy trình và phương pháp, tổ chức thựchiệnnhưng luận văn cũng đã cốgắng rútra những nhận xét chung nhất mà các ngân hàng có thể thực hiện và đó cũng là cơ sở cho quan điểm và những đề xuất của luận án nêu ra về một sự thống nhất về quy trình, phương pháp và cả về tổ chức thực hiện cho tất cả các loại hình TCTD.
1 Bộ Tư pháp (2018),Thông tư số 08/2018/TT-BTP hướng dẫn một số vấn đề về đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm, hợp đồng và trao đổi thông tin về đăng ký biện pháp bảo đảm tại các Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp, ban hànhn g à y 2 0 / 0 6 / 2 0 1 8 ;
2 Bộ Tư pháp (2019), Thông tư số 07/2019/TT-BTP hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, ban hành ngày 25/11/2019;
3 Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường (2016),Thông tư liên tịch số
09/2016/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, ban hành ngày 23/6/2016;
4 Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2014),Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm, ban hành ngày 06/06/2014;
5 Chính phủ (2014),Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất, ban hành ngày 15/05/2014;
6 Chính phủ (2017),Nghị định 102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm, ban hành ngày 01/09/2017;
7 Chính phủ (2021),Nghị định 21/2021/NĐ-CP về quy định thi hành