Thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng

BỘGIÁODỤCVÀĐÀOTẠO NGÂNHÀNGNHÀNƯỚCVIỆTNAM TRƢỜNGĐẠIHỌCNGÂNHÀNGTHÀNHPHỐHỒCHÍMINH NGUYỄNTHANHTÙNG THỰCTHIPHÁPLUẬTVỀĐỊNHGIÁTÀISẢNBẢOĐẢMLÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG LUẬNVĂNTHẠCSĨ Chuyên ngành: Luật kinh tếM ã sốchunngành:8380107 ThànhphốHồChíMinh-Năm2023 BỘGIÁODỤCVÀĐÀOTẠO NGÂNHÀNGNHÀNƯỚCVIỆTNAM TRƢỜNGĐẠIHỌCNGÂNHÀNGTHÀNHPHỐHỒCHÍMINH NGUYỄNTHANHTÙNG THỰCTHIPHÁPLUẬTVỀĐỊNHGIÁTÀISẢNBẢOĐẢMLÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG LUẬNVĂNTHẠCSĨ Chuyênngành:Luậtkinhtế Mã số: 38 01 07 NGƢỜIHƢỚNGDẪNKHOAHỌC:TS.VIÊNTHẾGIANG ThànhphốHồChíMinh-Năm2023 LỜICAMĐOAN Tơi xin cam đoan luận văn với đề tài “Thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảmlà quyền sử dụng đấttrong hoạtđộng cho vay tổ chức tín dụng đốivới khách hàng” cơng trình nghiên cứu riêng biệt, độc lập riêng thời gian qua hướng dẫn TS Viên Thế Giang Toàn nội dung, kết nghiên cứu tự tìm hiểu, phân tích cáchkhách quan, trung thực.Các tàiliệuhỗtrợ quátrình phác thảo,xâydựng sở lý luận trích dẫn đầy đủ ghi nguồn gốc rõ ràng theo quyđịnh Kết luận văn chưa triển khai công bố nghiên cứu khác Tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm có khơng trung thực thơng tin sử dụng cơng trình nghiên cứu TP.HồChíMinh,ngày29tháng08năm2023 Ngƣờithựchiệnluậnvăn NguyễnThanhTùng LỜICẢMƠN Đề tài đúc kết lý luận thực tế, vốn kiến thức khoa họcmàtơitiếp thuđượctrongnhững nămthánghọctậpvàrèn luyệntạitrườngĐại họcNgân hàng TPHồChíMinh.Nhờsựgiúp đỡqbáucủacácQ Thầy,Cơvà bè bạn, anh chị đồng nghiệp đặc biệt giúp đỡ tận tình Thầy TS Viên Thế Giang, tơi hồn thành luận văn “Thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảmlà quyền sử dụng đấttrong hoạtđộng cho vay tổ chức tín dụng đốivới khách hàng” Hoàn thành đề tài này, cho phép tơi tỏ lời cảm ơn tới tồn thể Thầy, Cô khoa Luật kinh tế, người trực tiếp giảng dạy, giúp lĩnh hội nhiều kiến thức chuyên ngành hay bổ ích Đặc biệt, xin chân thành gửi lời tri ân đến Thầy Viên Thế Giang tận tình hướng dẫn, hỗ trợ tôit r o n g t n g g i a i đ o n n g h i ê n c ứ u đ ể hoàn thiện tốt nội dung đề tài Bên cạnh đó, tơi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè luônc h i a sẻ động viên, đóng góp ý kiến tiếp thêm nguồn động lực cho tơi suốt q trình nghiên cứu hồn thành luận văn Tuy nhiên, với thời lượng vốn kiến thức eo hẹp nên bải luận văn khơng tránh khỏi sai sót, mong nhận thơng cảm, đóng góp ý kiến Q Thầy, Cơ để luận văn hồn thiện Tơixinchânthànhcámơn! Họcviên NguyễnThanhTùng TÓMTẮT Tiêuđề Thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng khách hàng Tómtắt Trong nghiên cứu này, tác giả sử dụng kinh nghiệm công tác Agribank kết hợp với văn pháp luật, văn luật, tài liệu nội bộ, tài liệu sưu tầm ngân hàng khác để làm rõ vấn đề thực thi pháp luật định giá TSBĐ QSDĐ quan hệ cho vay TCTD với khách hàng Hiện nay, việc thực thipháp luậtvề định giáQSDĐ chấp cho vay cịn nhiều bấtcậptừ quy định củapháp luật, quy trình thực TCTD đến việc tuân thủ quy định bên mối quan hệ vay cho vay, cấp thiết phải có nghiên cứu chuyên sâu để giải nhằm: thứ nhất, đưa quy định pháp luật, quy định nội TCTD định giá TSBĐ QSDĐ, thứ hai trình bày thực trạng thực thi pháp luật định giá công tác xác định giá trị TSBD QSDĐ TCTD, bất cập, khó khăn khơng riêng cơng tác thực thi mà cịn thiếu sót, chưa rõ ràng pháp luật hành định giá Để đào sâu vấn đề, luận văn sử dụng linh hoạt kết hợp nhiều phương pháp phương pháp so sánh, phân tích tình hệ thốngh ó a l i n ộ i d u n g Q u a n g h i ê n c ứ u , đề tài bất không cập quy định luật khó khăn, hành quy trình tác nghiệp cịn từ đó, đề xuất giải pháp nhằm khắc phục để hồn thiện pháp luật định giá BĐS nói chung QSDĐ chấp nói riêng, góp phần làm cho việc thực thi hiệu đồng Bàinghiên cứu làtàiliệu chuyên khảo phục vụ việc thamkhảocho công tác giảng dạy học tập, cho công tác tác nghiệp ngân hàng thương mại nói riêng tổ chức tín dụng nói chung Từkhóa Định giá QSDĐ chấp, cho vay có TSBĐ QSDĐ, thực thi pháp luật định giá QSDĐ ABSTRACT Titile Enforcethelawonvaluationofcollateralaslanduserightsinlendingactivitiesofcredit institutions to customers Abstract Inthisresearch,theauthorusesthecurrentexperienceworkingatAgribankin combinationw i t h l e g a l d o c u m e n t s , s u b lawdocuments,internaldocuments,and c o l l e c t e d documents ofothercreditinstitutionstodothework.Itiscl ear thatt he problemin l a w e n f o r c e m e n t on v a l u i n g col l at eral i s l a nd u s e r i g ht i n t h e l en d i ng relationshipofcreditinstitutionswithcustomers.Currently,theenforcementofthelawonv aluationofmortgagedlanduserightsinlendinghasmanyshortcomingsfromthe provisionso f t h e l a w , t h e i m p l e m e n t a t i o n p r o c e s s o f c r e d i t i n s t i t u t i o n s t o thec o m p l i a n c e withregulationsofthepartiesintheloanandle n d i n g r e l a t i o n s h i p T h e r e f o r e , itisurgenttohaveanindepthstudytosolveit.First,itprovidesthelegal provisions,theinternalregulationsofcreditinstitutionsonthevaluationofcollateral assetsa s l a n d u s e r i g h t s , a n d s e c o n d l y p r e s e n t s t h e c u r r e n t s i t u a t i o n o f l a w enforcement.Thelawonvaluationinthevaluationofphysicalasset saslanduserightsatc r e d i t i n s t i t u t i o n s , p o i n t s o u t t h e i n a d e q u a c i e s a n d d i f f icultiesnotonlyinthe i m p l e m e n t a t i o n workbutalsotheshortcomingsandambiguitiesofthecurrentlawon pricing.Todeepentheproblem,thethesisusesflexiblyandcombinesmanymethodssuchascomparis onmethod,sentimentanalysisandcontentsystematization.Throughther e s e a r c h , t h e t o p icdoesnotpointoutthedifficultiesandinadequaciesinthe c u r r e n t legalregulationsandoperationalprocessesandfromthere,proposesolutionstoservethei mprovementofthelaw.onrealestatevaluationingeneralandmortgagedlanduserightsinpartic ular,contributingtoeffectiveandsynchronousimplementation Thisisaspecializedresearch andreferencematerial foracademicteachi ng authorsandforauthorsworkingatcreditinstitutions Keywords Valuationoflanduserightsascollateral,loanswithcollateralaslanduserights,lawenfor cementonlanduserightvaluation DANHMỤCCÁCTỪVIẾTTẮTTIẾNGVIỆT STT CHỮVIẾTTẮT CHÚTHÍCH BĐS Bấtđộngsản BLDS2015 Bộluậtdânsựnăm2015 HĐNH Hoạtđộngngânhàng NHNN NgânhàngNhànước NHTM Ngânhàngthươngmại QSDĐ Quyềnsửdụngđất TCTD Tổchứctíndụng TSBĐ Tàisảnbảođảm UBND Ủybannhândân 10 VAMC VietnamAssetM anag ement Co m p an y ( C ô n g t y QuảnlýtàisảnViệtNam) MỤCLỤC LỜICAMĐOAN i LỜICẢMƠN ii TÓMTẮT iii ABSTRACT iv DANHMỤCCÁCTỪVIẾTTẮTTIẾNGVIỆT v MỤCLỤC vi MỞĐẦU CHƢƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THỰC THI PHÁPLUẬT ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤTT R O N G G I A O D Ị C H C H O V A Y C Ủ A T Ổ C H Ứ C T Í N D Ụ N G Đ Ố I V Ớ I KHÁCHHÀNG 1.1 Khái quát chung định giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất giaodịchchovaycủatổchứctíndụngđốivớikháchhàng 1.1.1 Tổngquanvềquyềnsửdụngđấtvàtàisảnbảođảmlàquyền sửdụngđất9 1.1.2 Địnhgiátàisảnbảođảmlàquyềnsửdụngđất .13 1.2 Thựcthiphápluật địnhgiátàisảnbảođảmlàquyềnsửdụngđấttronghoạt đ ộng cấp tín dụng 19 1.2.1 Khái niệm thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đấtt r o n g g i a o d ị c h c h o v a y c ủ a t ổ c h ứ c t í n d ụ n g đ ố i v i k h c h h n g 19 1.2.2 Cơ chế thực thiphápluậtđịnhgiá tàisản bảo đảmlàquyềnsử dụng đấttronggiaodịchchovaycủatổchứctíndụngđốivớikháchhàng 22 CHƢƠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC THI PHÁPLUẬT ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤTT R O N G G I A O D Ị C H C H O V A Y C Ủ A T Ổ C H Ứ C T Í N D Ụ N G Đ Ố I V Ớ I KHÁCHHÀNG 28 2.1 Quy địnhphápluậtvềđịnh giá tàisảnbảođảmlàquyềnsửdụngđất giaodịchchovaycủatổchứctíndụngđốivớikháchhàng .28 2.1.1 ĐịnhgiátàisảnbảođảmlàquyềnsửdụngđấttrongLuậtĐấtđai .28 2.1.2 ĐịnhgiátàisảnbảođảmtrongBộluậtDânsự 31 2.1.3 Định giá tài sản bảo đảmlà quyền sửdụng đất giao dịch cho vay tổchứctíndụngđốivớikháchhàng 32 2.2 Thực tiễn thi hành quy định pháp luật định giá tài sản bảo đảm quyền sửdụngđấttronghoạtđộngcấptíndụng .34 2.2.1 Cụ thể hoá quy định pháp luật định giá tài sản bảo đảm quyền sử dụngđấttronggiaodịchchovaycủatổchứctíndụng .34 2.2.2 Khó khăn, vướng mắc trình thực thi quy định pháp luật định giátài sản bảo đảm quyền sử dụng đất giao dịch cho vay tổ chức tín dụngvàkháchhàng 41 CHƢƠNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAOHIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢMLÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAO DỊCH CHO VAY CỦA TỔCHỨCTÍNDỤNGỞVIỆTNAMHIỆNNAY 54 3.1 Sự cần thiết phải tiếp tục hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thipháp luật định giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất giao dịch cho vaycủatổchứctíndụngởViệtNam .54 3.1.1 Bảo đảm tính khả thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm quyền sửdụngđấttronggiaodịchchovaycủatổchứctíndụng 54 3.1.2 Khai thác hiệu giá trị kinh tế quyền sử dụng đất qua thực tiễn thựcthi/thihành pháp luậtđịnh giá tàisản bảo đảmlà quyền sửdụng đấttrong giao dịchchovaycủatổchứctíndụngđốivớikháchhàng 57 3.2 Kiến nghị hoàn thiện số quy định pháp luật định giá tài sản bảo đảm làquyền sử dụng đất tronggiao dịch cho vay tổ chức tín dụng đối vớikhách hàng 59 3.2.1 Hoàn thiện quy định giá đất làm sở cho thoả thuận định giá đất khinhận tài sản bảo đảm 59 3.2.2 Hoànt h i ệ n q u y đ ị n h ph áp l u ậ t x â y d ự n g n gu yê n t ắ c đ ị n h g i q u y ề n s dụng đất 61