MỤC LỤC
Thứ hai, đánh giá những quy định trong hệ thống pháp luật Việt Nam, cùng với thực tiễn thi hành luật về định giá quyền sử dụng đất trong giao dịch cấp tíndụng. Thứba,đềxuấtnhữngkiến nghịđểhoànthiện hơn nhữngquyđịnh củapháp luật về định giá quyền sử dụng đất trong cho vay trong bối cảnh hiện nay ở ViệtNam.
- Thực tiễn thi hành pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng có những khó khăn vướng mắc gì cần phải tháo gỡ?. - Cần có những kiến nghị gì để hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luậtvềđịnh giá tàisản bảo đảmlà quyền sử dụng đấttrong hoạtđộng cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng trong giai đoạn hiện nay?.
- Pháp luật Việt Nam hiện hành quy định về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay giữa TCTD và khách hàng như thếnào?.
- Phương pháp so sánh: Luận văn áp dụng phương thức so sánh trong triển khai các nội dung nghiên cứu pháp luật về thi hành luật pháp về định giá đất đai, các quy định nội bộ của các TCTD trong hoạt động cấp vốn cho thị trường thông qua thế chấp QSDĐ. - Phương pháp phân tích tình huống: bài luận sử dụng phương pháp phân tích tình huống trong quátrình phân tích các vướng mắc xảy ra trong quátrình thực thi pháp luật về định giá quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay, cấp tín dụng.
- Phương pháp hệ thống hóa: phương pháp hệ thống hóa được tác giả vận dụng để xõy dựng cỏc luận điểm khoa học cần làm rừ trong luận văn.
Qua tìm hiểu và tiếp cận các nghiên cứu về pháp luật liên quan đến QSDĐ, thế chấp QSDĐ,giaodịchđảmbảo, cácnghiên cứu vềbảo đảmkhoản cấp tín dụng bằng QSDĐ, tụi nhận thấy cỏc nghiờn cứu này nờu khỏ đủ và rừ cỏc vấn đề liờn quan đến khía cạnh bảo đảm an toàn trong hệ thống NHTM bằng việc thế chấp QSDĐ. Nộidung cácnghiên cứu nêu trên tập trung vào các nộidung như xây dựng khái niệm và luận giải những vấn đề liên quan đến bất động sản, bất động sản thế chấp, thế chấp bất động sản, đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật dựa trên chủ thuyết khoa học.
Nếu tự do, với ý nghĩa triết học, là được thể hiện ý chí nguyện vọng của mình hoặc ít ra là được nói lên quan niệm về thực hiện ý chí ấy thì "tự do cam kết thoả thuận được hiểu là tự do xác lập quyền và nghĩa vụ dân sự, tự do lựa chọn đối tác, tự do thể hiện cam kết thoả thuận theo hình thức mong muốn và, khi đã được xác lập hợp pháp, cam kết thoả thuận có hiệu lực bắt buộc thực hiện đối với các bên và phải được pháp nhân, cá nhân, chủ thể khác tôn trọng"12. Về thực tiễn Châu Hoàng Thân cho rằng, hiện nay tồn tạihaigiá đất:giá nhà nước và giá thị trường và bình luận "việc tồn tại hai giá đất là một tất yếu khách quan và Nhà nước sẽ định hướng giá đất theo một trong các cơ chế sau: (i) bám sát giá đất thị trường theo hướng “nước nổi, bèo nổi”; (ii) bám sát giá đất thị trường nhưng giá đất nhà nước quy định luôn giữ một khoảng cách nhất định với giá thị trường (cơ chế thị trường có định hướng của Nhà nước); (iii) phục vụ chính sách quản lý của Nhà nước và thoát ly giá đất thị trường.
(i) Phương pháp so sánh giá trực tiếp: Đây là phương pháp xác định giá đất thông qua việc thu thập, phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự, tương đồng về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lời, điều kiện hạ tầng kết cấu, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, đối chiếu, xác định giá của thửa đất cần định giá. Về bản chất, vận dụng quy định pháp luật vào thực tiễn định giá tài sản bảo đảm của TCTD với khách hàng là việc các bên trong quan hệ định giá TSBĐ là quyền sử dụng đất cùng nhau thống nhất giá trị của quyền sử dụng đất, là sự thể hiện trên thực tế quyền tự do hợp đồng, tự chủ, tự chịu trách nhiệmtrong hoạtđộng kinh doanh (của TCTD) và thực hiện quyền của người sử dụng đất trên thực tế.
Theo đó, khi định giá đất phải dựa trên "các thông tin về giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất trúng đấu giá QSDĐ, giá đấttrong cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất trên sàn giao dịch BĐS, giá đất được xác định từ chi phí, thu nhập của thửa đất (sau đây gọi là giáđấtthị trường) phải bảo đảm khách quan, trung thực. Điều kiện để áp dụng các phương pháp định giá đất được quy định như sau33:. "a)Phươngphápsosánhgiátrựctiếpđượcápdụngđểđịnhgiáđấtkhitrên thịtrườngcócácthửađấtsosánhđãchuyểnnhượng,trúngđấugiáQSDĐ;. b) Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với QSDĐ có tài sản gắn liền với đất trongtrường hợp có đủ số liệu về giá các BĐS (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá QSDĐ;. c) Phương pháp thu nhập áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các loại thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất;. Hướng dẫn quy định về biện pháp bảo đảm trong hoạt động cho vay của TCTD, Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về hoạt động cho vay của TCTD, chi nhánh ngân hàng nướcngoàiđối với khách hàng quy định: "Việc áp dụng có sửdụng biện pháp bảo đảm tiền vay hoặc không áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay do TCTD và khách hàng tự thoả thuận.
Tuy nhiên tùy vào điều kiện của khách hàng, đặc điểm của QSDĐ thế chấp mà người định giá tại các TCTD đã linh hoạt áp dụng các phương pháp cũng như điều chỉnh một số yếu tố khácbiệtđểđưaragiátrịQSDĐmong muốn.Nhìn chung cácphương pháp màcác TCTD áp dụng đều theo quy định phỏp luật và cú căn cứ khoa học, rừ ràng, xỏc định chớnh xácđược giá trị QSDĐ và được khách hàng công nhận.Bên cạnh những phương pháp thẩm định giá tiếp cận ngay giá trị thị trường của QSDĐ thế chấp thì nhiều TCTD cũng đã áp dụng các biện pháp thích hợp khác để bảo đảm an toàn, giảm rủi ro cho hoạt động cho vay của các TCTD, mặt khác vẫn bảo đảm được quyền lợicho khách hàng.Nhưviệcthuêcácđơn vịthẩmđịnh giáđểxây dựngđơn giá đất cho từng khu vực của Agribank, sau đó người thẩm định căn cứ vào đó để tham khảo và xác định đơn giá mục tiêu. Có trường hợp thẩm định giá trị tài sản bảo đảm quá cao so với thực tế, điển hình như việc Agribank - Chi nhánh 7 xác định giá trị tài sản bảo đảm không đúng với hiện trạng tài sản là đất nông nghiệp do Công ty Trách nhiệm hữu hạn Mai Khôi thu gom của các hộ dân để làm dự án theo quy hoạch, nhưng chưa có quyết định thu hồi đất để làmdựán vàchưacó việctriểnkhaithựchiện dựán.Ngoàira,cũng có trường hợp, bản án, quyết định của Toà án đã có hiệu lực pháp luật, nhưng TCTD không kịp thời yêu cầu thi hành án, không kiểm soát được tình hình sử dụng, quản lý TSBĐ, đến khi Cơ quan thi hành án dân sự tổ chức thi hành án thì hiện trạng TSBĐ đã bị thay đổi nhiều so với tài sản được thể hiện trong hồ sơ cho vay,gây khó khăn trong việc xử lý tài sản bảo đảm, kéo dài việc thi hành án.
Thi hành pháp luật là hành vi thực tế, hợp pháp, được hình thành trong quá trình các tổ chức và cá nhân khi gặp phải tình huống thực tế mà pháp luật đã dự liệu, trên cơ sở nhận thức của mình, chuyển hoá một cách sáng tạo các quy tắc xử sự chung mà nhà nước đã ban hành vào tình huống cụ thể đó thông qua hành vi thực tế hợp pháp của mình, nói cách khác, những đòi hỏi, cấm đoán, hay cho phép của pháp luật đối với các cá nhân, tổ chức đã được biểu hiện thành các hành vi thực tế hợp pháp của họ. Kết quả và chất lượng của việc thi hành các quy định pháp luật trên thực tế thể hiện thông qua việc so sánh: giữa trạng thái của các quan hệ xã hội trước và sau khi pháp luật được thi hành; giữa những biến đổi tích cực với những biến đổi không tích cực của các quan hệ xã hội do việc thi hành pháp luật mang lại; đối chiếu và so sánh giữa kết quả thực tế đạt đượcdo việc thihành pháp luậtvớimụcđích, yêu cầu mong muốn đạtđượckhi thi hành nó; giữa những chi phí thực tế với những chi phí dự kiến để đạt được mục đích đề ra khi thi hành pháp luật..Việc xem xét, đánh giá hiệu quả thi hành pháp luật cần được tiến hành trong những phạm vi giới hạn về không gian, thời gian với những số lượng và chất lượng nhất định ở tất cả các hình thức thực hiện pháp luật.
Do vậy, các quy định pháp luật về giá đất cần được hoàn thiện theo hướng bám sát nhu cầu thị trường và kiểm soát tình trạng đẩy giá đất, thổi giá đất và tình trạng đầu cơ trên thị trường QSDĐ.Nghĩalà,cácquyđịnh vềgiáđấtphảithểhiện đượcgiátrịthựccủaQSDĐ. Thực tiễn cho thấy, khi định giá TSBĐ là tài sản gắn liền với đất cho thấy, nếu pháp luật có quy định về khấu hao, dù tài sản đã hết thời hạn khấu hao như quy định, nhưng khi định giá, tổ chức tín dụng lại không định giá tài sản gắn liền với đất, còn giá trị sử dụng.
Cụ thể, trên cơ sở ý thức pháp luật, hiểu biết về vai trò, tầm quan trọng của pháp luật, các chủ thể có thẩm quyền xây dựng pháp luật mới xác định được trong thực tế có cần ban hành pháp luật để điều chỉnh một loại quan hệ xã hội nào đó hay không, nếu có thì với khả năng và yêu cầu hiện hữu nên xây dựng loại văn bản quy phạm pháp luật nào, phạm vi điều chỉnh đến đâu, từ đó mới lập kế hoạch và triển khai thực hiện kế hoạch xây dựng loại văn bản đó57. Những phân tích và đánh giá thực trạng công tác định giá QSDĐ thế chấp của các TCTD Việt Nam tuy mới mẻ, và mỗi đơn vị tiến hành theo những kinh nghiệm và nhận thức riêng của mình về quy trình và phương pháp, tổ chức thựchiệnnhưng luận văn cũng đã cốgắng rútra những nhận xét chung nhất mà các ngân hàng có thể thực hiện và đó cũng là cơ sở cho quan điểm và những đề xuất của luận án nêu ra về một sự thống nhất về quy trình, phương pháp và cả về tổ chức thực hiện cho tất cả các loại hình TCTD.