Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở

MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ -2 NỘI DUNG VẤN ĐỀ -2 I Khái niệm hợp đồng thuê nhà -2 Định nghĩa 2 Đặc điểm pháp lý hợp đồng Đối tượng hợp đồng thuê nhà Mục đích thuê nhà giá thuê. -3 Chủ thể hợp đồng thuê nhà. Thời hạn hình thức hợp đồng thuê nhà -5 II Quyền nghĩa vụ bên cho thuê nhà Nghĩa vụ bên cho thuê nhà. Quyền bên cho thuê nhà. -7 III Quyền nghĩa vụ bên thuê nhà. Nghĩa vụ bên thuê nhà. -9 Quyền bên thuê nhà. Quyền, nghĩa vụ người thuộc bên thuê có tên hợp đồng thuê nhà ở. -12 IV Tranh chấp hợp đồng thuê nhà liên quan đến quyền nghĩa vụ bên. -13 KẾT THÚC VẤN ĐỀ -16 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 17 ĐỀ BÀI: Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê nhà BÀI LÀM: ĐẶT VẤN ĐỀ Trong điều kiện kinh tế thị trường, thuê nhà giao dịch phổ biến thơng dụng đáp ứng nhu cầu sử dụng khai thác nhà ngày lớn tầng lớp dân cư Với nguồn tài hạn chế trở thành chủ sở hữu nhà chủ thể có quyền khai thác, sử dụng nhà với hình thức thuê Thuê nhà để ở, để mở văn phòng, bến bãi, sở sản xuất kinh doanh, cửa hàng, cửa hiệu… Vì vậy, em xin chọn đề tài cho tập lớn học kỳ môn Luật Dân Việt Nam ( module ) là: “Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê nhà ở.” NỘI DUNG VẤN ĐỀ I Khái niệm hợp đồng thuê nhà Định nghĩa Hợp đồng thuê nhà thỏa thuận bên, theo bên cho thuê giao nhà chuyền quyền sử dụng nhà cho bên thuê thời hạn bên cho thuê phải trả tiền thuê nhà - Đặc điểm pháp lý hợp đồng Hợp đồng thuê nhà hợp đồng song vụ Sau hợp đồng ký kết phát sinh quyền nghĩa vụ bên Tương ứng với quyền bên cho thuê nghĩa vụ bên thuê ngược lại, tương ứng với quyền bên thuê nghĩa vụ bên thuê nhà Bên cho thuê nhà giao nhà cho bên thuê sử dụng theo cam kết phải trả tiền thuê nhà Bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa hư hỏng lớn nhà cho thuê - Hợp đồng thuê nhà hợp đồng có đền bù Khoản tiền thuê nhà hàng tháng mà bên thuê phải trả cho bên cho thuê khoản đền bù Khoản tiền thuê nhà theo thỏa thuận bên Nếu thuê nhà nhà nước giá thuê nhà nước quy định - Hợp đồng thuê nhà hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản Bên thuê có quyền sử dụng nhà thuê vào mục đích để thời hạn định theo thỏa thuận theo quy định pháp luật Đối tượng hợp đồng thuê nhà Đối tượng hợp đòng thuê nhà nhà ( nhà nhà sử dụng vào mục đích khác ) xác định thơng qua yếu tố như: diện tích (diện tích chính, diện tích cho cơng trình phụ ), vị trí, loại nhà, chất lượng nhà, có hay khơng có đồ nội thất kèm theo… Nhà cho thuê phải đáp ứng yêu cầu: phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà hợp pháp hay giấy tờ hợp lệ thay khác; nhà khơng có tranh chấp; nhà không nằm khu vực bị cấm thuê… Nhà cho thuê thuộc sở hữu tư nhân, tổ chức thuộc sở hữu nhà nước Mục đích thuê nhà giá thuê Mục đích sử dụng nhà thuê điều khoản hợp đồng thuê nhà Nhà sử dụng để ( bao gồm hoạt động sinh hoạt thông thường hàng ngày ), khai thác làm văn phòng, cửa hàng, cửa hiệu, nhà kho, xưởng sản xuất, chế biến… Việc xác định rõ mục đích sử dụng th nhà có ý nghĩa bảo đảm giá trị nhà thuê để bên cho thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà bên sử dụng nhà thuê sai mục đích thỏa thuận hợp đồng Trong trường hợp thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước bên th nhà phải sử dụng mục đích, khơng chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê lại Đơn vị giao quản lý quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước có trách nhiệm thực quản lý việc sử dụng nhà ở, bảo trì, cải tạo theo quy định quản lý nhà thuộc sở hữu nhà nước Giá thuê nhà bên thỏa thuận Nếu pháp luật có quy định khung giá thuê nhà bên khơng thỏa thuận vượt q khung giá Trong trường hợp chưa hết hạn hợp đồng mà bên cho thuê nhà cải tạo nhà bên thuê nhà đồng ý bên cho thuê nhà quyền điều chỉnh giá thuê nhà Giá thuê nhà sau cải tạo bên thỏa thuận; trường hợp khơng thỏa thuận bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà phải bồi thường cho bên thuê nhà theo quy định pháp luật Chủ thể hợp đồng thuê nhà Chủ thể hợp đồng thuê nhà bao gồm cá nhân ( cá nhân mang quốc tịch Việt Nam người nước ), pháp nhân, tổ chức khác phải đáp ứng yêu cầu lực chủ thể giao dịch dân nói chung Bên cho thuê phải có quyền sử dụng hợp pháp nhà thuê, chủ sở hữu nhà cho thuê Những người chủ sở hữu ủy quyền thực quyền sử dụng ngơi nhà, người có quyền sử dụng thơng qua hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng nhà thuê bên cho thuê lại nhà có đồng ý chủ sở hữu nhà cho thuê Người chủ sở hữu nhà ủy quyền quản lý khơng phép cho th nhà Bên cho th nhà khơng phải chủ sở hữu trường hợp pháp luật quy định Đó trường hợp người chiếm hữu khơng có pháp luật nhà thuê có quyền sử dụng ( khai thác cơng dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản); bên nhận chấp nhà sau thu giữ nhà chờ xử lý nhà chấp ( Nghị định 163/2006/NĐ – CP ngày 29/12/2006 Chính phủ Giao dịch bảo đảm) Việc cho thuê nhà thuộc sở hữu chung phải có đồng ý văn tất chủ sở hữu nhà đó, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà thuộc sở hữu chung cho thuê phần nhà thuộc sở hữu Bên thuê cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng nhà thuê đáp ứng đầy đủ yêu cầu pháp luật có Nếu bên thuê nhà có nhiều người có tên hợp đồng thuê nhà phải liên đới để thực quyền nghĩa vụ bên cho thuê Thời hạn hình thức hợp đồng thuê nhà Thời hạn thuê nhà bên thỏa thuận Nếu bên khơng thỏa thuận bên cho th có quyền u cầu trả lại nhà thuê lúc phải thơng báo trước 06 tháng Hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản, thời hạn thuê nhà từ 06 tháng trở lên phải có cơng chứng chứng thực đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Việc cơng chứng, chứng thực, đăng ký điều kiện có hiệu lực hợp đồng thuê nhà có thời hạn từ tháng trở lên Quy định giúp cho thỏa thuận bên quyền nghĩa vụ hợp đồng chặt chẽ, phòng ngừa tranh chấp xảy Bởi bên sử dụng nhà để với thời gian từ 06 tháng trở lên tất mối quan hệ nơi làm việc, chỗ ăn học cái, hoạt động dịch vụ khác vào nếp ổn định; sử dụng nhà vào mục đích kinh doanh tháng làm cho người sử dụng tạo lập mối quan hệ bạn hàng, tạo nên danh tiếng cho địa giao dịch, kinh doanh nên việc trả lại nhà hay đòi lại nhà trường hợp phải có pháp lý chắn, chứng minh quyền nghĩa vụ bên thông qua việc hợp đồng giao kết phải có cơng chứng, chứng thực đăng ký II Quyền nghĩa vụ bên cho thuê nhà Nghĩa vụ bên cho thuê nhà Theo Điều 493 BLDS năm 2005, nghĩa vụ bên cho thuê nhà quy định sau: Giao nhà cho bên thuê theo hợp đồng; Bào đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà thời hạn thuê; Bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ theo thỏa thuận; bên cho thuê không bảo dưỡng, sửa chữa nhà mà gây thiệt hại cho bên thuê phải bồi thường Ba nghĩa vụ có mối quan hệ gắn bó với nhau, nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê có tầm quan trọng Bên cho thuê có thực nghĩa vụ này, mục đích hợp đồng thuê nhà đạt được, bên thuê có nhà để Bên cho thuê phải giao nhà cho bên thuê theo hợp đồng, có nghĩa phải giao nhà tình trạng mà hai bên thỏa thuận phải giao thời hạn quy định hợp đồng Nghĩa vụ bảo đảm cho người thuê sử dụng ổn định nhà thời hạn thuê, nghĩa vụ quy định Bộ Luật Dân Các văn pháp luật trước chưa nêu nghĩa vụ này, xuất phát từ nghĩa vụ này, Bộ Luật Dân quy định “khi có thay đổi chủ sở hữu nhà cho thuê mà thời hạn thuê thời hạn lưu cư, bên thuê có quyền tiếp tục thuê nhà với điều kiện thỏa thuận với bên cho thuê trước; chủ sở hữu có quyền nghĩa vụ bên cho thuê bên thuê” Bên cho thuê nhà phải bảo đảm thời hạn thuê người thứ ba tranh chấp Nếu có người thứ ba tranh chấp làm hạn chế quyền sử dụng người th, người th có quyền đơn phương đình hợp đồng Nghĩa vụ bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ theo thỏa thuận, nhằm bảo đảm an tồn tài sản tính mạng cho người thuê Để thực nghĩa vụ này, bên cho thuê muốn sửa chữa định kỳ hay sửa chữa lớn, bên cho thuê phải báo cho bên thuê biết trước tháng thời điểm bắt đầu thời gian sửa chữa Nếu sửa chữa định kỳ, bên thuê phải lo chỗ tạm thời, sửa chữa lớn đột xuất, bên cho thuê phải lo chỗ tạm thời cho bên thuê nhà Thời gian sửa chữa nhà từ tháng trở lên bên thuê nhà lo chỗ ở, khơng phải trả tiền th nhà thời gian có quyền kéo dài thời hạn thuê nhà thời gian sửa chữa Khi nhà bị hư hỏng, bên cho thuê không sửa chữa bên th tự sửa chữa báo cho bên thuê biết để yêu cầu bên cho thuê toán trừ vào tiền thuê nhà Bên thuê nhà có quyền đơn phương đình thực hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại Quyền bên cho thuê nhà Theo Điều 494 Bộ Luật Dân sự, bên cho thuê nhà có quyền sau: a) Nhận đủ tiền thuê nhà kỳ hạn thỏa thuận Quyền nhận đủ tiền thuê nhà quyền bên cho thuê nhà Mục đích người xây nhà cho thuê nhận khoản tiền thuê nhà khoảng thời gian tương ứng với thời gian sử dụng nhà họ thu tất chi phí xây dựng, tiền thuê, mua đất, tiền bảo quản, thuế khóa v.v… có lãi Vì vậy, bên cho th nhà thực nghĩa vụ giao nhà cho bên sử dụng, học có quyền nhận tiền cho th Phương thức trả tiền thuê nhà bên cho thuê bên thuê thỏa thuận Bên thuê nhà trả tiền thuê nhà tháng, hay trả trước ba tháng, sáu tháng hay năm Trước ban hành Pháp lệnh nhà Bộ Luật Dân sự, theo Điều lệ cho thuê nhà thành phố thị xã “tiền thuê nhà phải trả hàng tháng, có lý đáng có thỏa thuận ghi hợp đồng thu tiền th nhà hai tháng lần” Pháp luật quy định nhằm tránh tình trạng người có nhà cho thuê bắt bí người thuê nhà phải trả tiền trước nhiều tháng, gây khó khăn cho người thuê nhà Thông thường người thuê nhà trả tiền thuê nhà hàng tháng, để bảo đảm cho ngưởi cho thuê nhà nhận đủ tiền thuê nhà đến kỳ hạn, Bộ Luật Dân quy định: “Bên cho th nhà có quyền đơn phương đình thực hợp đồng bên thuê nhà không trả tiền thuê nhà liên tiếp ba tháng trở lên mà lý đáng” C b) Đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà theo quy định khoản khoản Điều 498 Bộ luật Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà bên thuê có hành vi sau đây: - Không trả tiền thuê nhà liên tiếp ba tháng trở lên mà khơng có lý đáng; - Sử dụng nhà khơng mục đích th; - Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng; - Sửa chữa, đổi cho người khác thuê lại toàn phần nhà th mà khơng có đồng ý văn bên cho thuê; - Làm trật tự công cộng nhiều lần ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường người xung quanh; - Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường c) Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê bên thuê đồng ý, không gây phiền hà cho người thuê sử dụng chỗ Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê khác với sửa chữa nhà cho thuê Sửa chữa nhà nghĩa vụ bên cho thuê, xảy nhà cho thuê có hư hỏng, hay phải sửa chữa theo định kỳ, không dẫn đến hư hỏng xuống cấp nhà cho thuê Còn cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê xảy lúc mà bên cho thuê thấy mục đích cần phải cải tạo nâng cấp Cải tạo nâng cấp quyền bên cho thuê nhà Song quan hệ thuê nhà khác quan hệ thuê tài sản thông thường, hợp đồng thuê nhà cịn hiệu lực quyền sở hữu bên cho th có phần hạn chế Vì vậy, dù cải tạo nâng cấp nhà thuộc quyền bên cho thuê nhà, bên cho thuê muốn thực quyền được, phải có đồng ý bên thuê, việc cải tạo nâng cấp nhà nhiều ảnh hưởng đến việc sinh hoạt bình thường bên thuê nhà d) Được lấy lại nhà cho thuê thời hạn thuê hết; hợp đồng khơng quy định thời hạn th bên cho thuê muốn lấy lại nhà phải báo cho bên thuê biết trước sáu tháng III Quyền nghĩa vụ bên thuê nhà Nghĩa vụ bên thuê nhà Theo Điều 495 BLDS, bên thuê nhà có nghĩa vụ sau: a) Sử dụng nhà mục đích thỏa thuận; b) Trả đủ tiền thuê nhà kỳ hạn thỏa thuận; c) Giữ gìn nhà, sửa chữa hư hỏng gây ra; d) Tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng; e) Trả nhà cho bên thuê theo thỏa thuận; Trong nghĩa vụ bên thuê nhà quy định Bộ Luật Dân có nghĩa vụ thứ “Tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng” nghĩa vụ bên thuê nhà, mà văn pháp luật trước chưa quy định Có quy định xuất phát từ thực tế năm qua, có số hộ sống khu tập thể, khơng có ý thức khơng tốt đến sinh hoạt bình thường cộng đồng người sống Mặt khác sống ngày đẩy đủ, văn minh u cầu tơn trọng quy tắc sinh hoạt cộng đồng địi hỏi ngày cao Vì vậy, Bộ Luật Dân quy định bên thuê nhà phải có nghĩa vụ tơn trọng quy tắc sinh hoạt cộng đồng; nhằm tạo nếp sống có văn hóa cộng đồng người sống khu tập thể Đây yêu cầu cấp thiết nay, góp phần vào việc xây dựng nếp sống văn minh đô thị, khu công nghiệp, thương nghiệp, khu dân cư đông người Quyền bên thuê nhà Theo Điều 496 BLDS, bên thuê nhà có quyền sau: a) Nhận nhà thuê theo thỏa thuận; Đây quyền bên thuê nhà Vì mục đích hợp đồng thuê nhà nhằm thỏa mãn chỗ bên thuê, quyền nhận nhà thuê theo thỏa thuận nhằm mục đích Quyền bên thuê tương ứng với nghĩa vụ giao nhà bên cho thuê Do đó, bên cho thuê không giao nhà theo thỏa thuận thời gian, chất lượng nhà v.v…, bên cho thuê vi phạm hợp đồng thuê nhà, phải bổi thường thiệt hại việc chậm trễ giao nhà gây cho bên thuê Bên thuê có quyền từ chối không nhận nhà yêu cầu bồi thường thiệt hại có b) Được đổi nhà thuê với người thuê khác, bên cho thuê đồng ý văn bản; Xuất phát từ thực tế, nhiều người sau thuê nhà, họ lại có thay đổi công tác, sống… hợp đồng thuê nhà thời hạn Pháp luật cho phép bên thuê nhà đổi nhà thuê cho nhau, phải bên cho thuê đồng ý văn bản, bên cho th khơng phải họ cần đến việc nhận khoản tiền cho thuê nhà, mà nhiều họ xem thái độ, tư cách người thuê Vì cho thuê có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi bên cho thuê, bên thuê có khả trả tiền th nhà đủ khơng; có ý thức bảo quản, giữ gìn nhà th khơng v.v… 10 c) Được cho thuê lại nhà thuê, bên cho thuê đồng ý văn bản; Quyền bên thuê thực có hai điều kiện” - Thời hạn thuê nhà - Được bên cho thuê đồng ý văn Khi có hai điều kiện trên, bên thuê nhà cho thuê lại nhà thuê, hợp đồng thuê nhà khác với hợp đồng ban đầu, nên bên cho thuê lại bên thuê phải giao kết hợp đồng theo quy định pháp luật Thời hạn hợp đồng phải thời hạn hợp đồng mà bên cho thuê lại giao kết với bên cho thuê ban đầu, trừ trường hợp bên cho thuê ban đầu đồng ý cho ký với thời hạn dài d) Được tiếp tục thuê theo điều kiện thỏa thuận với bên cho thuê, trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà; Thay đổi chủ sở hữu nhà cho thuê xảy trường hợp chủ sở hữu nhà cho thuê tặng cho, đổi chác bán lại cho người đó, hay chủ sở hữu nhà cho thuê chết, nhà chuyển cho người thừa kế… hợp đồng thuê nhà với chủ sở hữu cũ thời hạn, kể thời hạn lưu cư, bên thuê nhà tiếp tục thuê nhà với chủ sở hữu theo điều kiện bên thuê nhà thỏa thuận với chủ sỡ hữu cũ Chủ sở hữu có quyền nghĩa vụ bên cho thuê nhà quy định hợp đồng Bộ Luật Dân Pháp luật quy định xuất phát từ nguyên tắc hợp đồng thuê nhà nói riêng thuê tài sản nói chung, bên thuê phải trả lại tài sản hết hợp đồng, bên cho thuê muốn lấy lại nhà trước hết hạn hợp đồng phải đồng ý bên thuê Nguyên tắc không phụ thuộc vào việc thay đổi chủ sở hữu tài sản cho th Chính hợp đồng mua bán nhà ở, nhà đem bán cho thuê, bên bán nhà phải thông báo cho bên 11 mua nhà biết, để bên mua nhà thực quyền nghĩa vụ bên cho thuê nhà, họ đồng ý mua nhà e) Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà cho thuê trường hợp nhà bị hư hỏng nặng; f) Đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà theo quy định khoản Điều 498 Bộ luật Theo khoản Điều 498 BLDS, bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà trường hợp: - Không sửa chữa nhà chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng; - Tăng giá thuê nhà bất hợp lý; - Quyền sử dụng nhà bị hạn chế lợi ích người thứ ba Bên thuê nhà trả lại nhà trước thời hạn, đồng ý bên cho thuê Tuy nhiên, pháp luật cho phép bên thuê nhà trả lại nhà trước hết hạn hợp đồng đòi bồi thường thiệt hại trường hợp bên cho thuê nhà không sửa chữa nhà chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng hay bên cho thuê thuê nhà tăng giá thuê bất hợp lý Ngồi ra, bên th nhà có quyền đơn phương đình thực hợp đồng quyền sử dụng nhà bị hạn chế lợi ích người thứ ba Đây trường hợp xảy ngồi ý chí bên cho th nhà Bên cho th nhà khơng có lỗi, để bảo đảm lợi ích cho bên thuê nhà, pháp luật quy định Trong trường hợp bên thuê nhà không yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại Ví dụ: bên cạnh nhà cho thuê mọc lên xí nghiệp sản xuất đồ nhựa làm môi trường xung quanh bị nhiễm nặng khí thải xí nghiệp thải ra, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sức khỏe dân cư khu vực đó, trường hợp bên cho th nhà khơng có lỗi, bên th có quyền đơn phương đình thực hợp đồng thuê nhà 12 Bên thuê nhà muốn đơn phương đình thực hợp đồng phải báo cho bên cho thuê biết trước tháng, hai bên khơng có thỏa thuận khác Quy định thời hạn báo trước nhằm mục đích để bên cho thuê nhà khắc phục điều kiện dẫn đến việc bên th đình thực hợp đồng Nếu khơng bên cho thuê có thời gian để giao kết hợp đồng với người khác tiếp nhận nhà Quyền, nghĩa vụ người thuộc bên thuê có tên hợp đồng thuê nhà Thông thường bên thuê nhà có nhiều người sống nhà th, thơng thường có người ký hợp đồng, gia đình có nhiều hệ: ông bà, bố mẹ, cái, có có người bố người ơng ký hợp đồng Trong thời kỳ bao cấp nhà ở, Nhà nước xây nhà cho cán bộ, công nhân nhân dân thuê dạng cấp phát, nên vào chức vụ người phân nhà, vào số gia đình họ, hợp đồng thuê nhà thường ghi rõ số người thuê nhà Còn hợp đồng thuê nhà giao kết tư nhân, có người đại diện cho gia đình đứng ký Nên có tranh chấp quyền thuê nhà, diện tích ở, nghĩa vụ trách nhiệm người thuê nhà… giải khó khăn Trước thực tế trên, Pháp lệnh nhà quy định: người thuộc bên thuê có tên hợp đồng thuê nhà có quyền nghĩa vụ ngang việc sử dụng diện tích nhà thuê (Điều 27) Kế thừa phát triển chế định trên, Điều 497 BLDS quy định: “Những người thuộc bên thuê có tên hợp đồng thuê nhà có quyền, nghĩa vụ ngang bên cho thuê nhà phải liên đới thực nghĩa vụ bên thuê bên cho thuê.” 13 Với quy định trên, người có tên hợp đồng thuê nhà có quyền ngang việc sử dụng diện tích nhà, khơng cịn phân biệt người sử dụng nhiều, người sử dụng theo tiêu chuẩn thời bao cấp Có quyền ký tiếp hợp đồng thuê nhà bên cho thuê đồng ý Có trách nhiệm ngang liên đới thực nghĩa vụ với bên cho thuê, họ không ký hợp đồng IV Tranh chấp hợp đồng thuê nhà liên quan đến quyền nghĩa vụ bên Để làm rõ quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê nhà ở, em xin đề cập đến vụ việc thực tế việc tranh chấp hợp đồng thuê nhà chủ thể: - Nguyên đơn: anh Phan Huy Lãnh – sinh năm 1964 Cư trú 310 tổ 18 Cống Vị, Ba Đinh, Hà Nội - Bị đơn: ông Nguyễn Văn Trương – sinh năm 1950 Cư trú 310 tổ 18 Cống Vị, Ba Đình, Hà Nội  Nội dung vụ việc cụ thể sau: Cụ Phạm Thị Loan (mẹ anh Phan Huy Lãnh) có đất số 310 tổ 18 Cống Vị Diện tích tồn đất 350m 2, có dãy nhà nhà thờ nhà cấp lợp ngói Hiện có gian nhà gian anh chị em anh Lãnh quản lý, sử dụng, lại gian diện tích 30m2 cho ơng Trương th Năm 2003, cụ Loan cho ông Nguyễn Văn Trương thuê gian nhà diện tích 30m2 với giá thuê trả hàng tháng 2.000.000 đồng/tháng; thời hạn thuê 12 tháng từ ngày 1/5/2003 đến 1/5/2004 Hợp đồng thuê nhà lập thành văn có chữ ký ơng Trương Sau ngày 1/5/2004, cụ Loan có địi nhà nhiều lần ông Trương không trả lại nhà mà tiếp tục sống gian nhà Trong thời gian sinh sống, ông Trương nhiều lần sửa chữa, cải tạo gian nhà, tất lần ơng Trương không đồng ý cụ Loan gia đình cụ Loan 14 Tháng 3/2007 cụ Loan mất, trước đó, vào ngày 25/11/2006, cụ Loan có để lại di chúc phân chia tồn ngơi nhà 310 tổ 18 Cống Vị cho người mình, có anh Lãnh Di chúc cụ Loan UBND phường Cống Vị xác nhận ngày 1/12/2006 hồn tồn hợp pháp khơng có thắc mắc Sau cụ Loan mất, anh chị em có lập thỏa thuận phân chia di sản Anh Lãnh hưởng di sản buồng ông Trương thuê Sau hưởng thừa kế gian nhà ông Trương thuê, ngày 9/3/2008, anh Lãnh làm đơn khởi kiện tòa án nhân dân quận Ba Đình, u cầu ơng Trương trả lại gian nhà thuê  Tòa án nhân dân quận Ba Đình giải vụ việc sau: - Chấp nhận đơn khởi kiện nguyên đơn đòi nhà cho thuê anh Lãnh Buộc ông Trương phải trả lại tồn diện tích nhà th số 310 tổ 18 Cống Vị, Ba Đình Hà Nội - Theo kết định giá: trình sinh sống, ơng Trương chi phí hết 10.871.000đ để sửa chữa cải tạo nhà (không kể hợp đồng điện nước điện thoại) Anh Lãnh tự nguyện toán giá trị sửa chữa, xây dựng ấy, cộng thêm tiền hỗ trợ di chuyển cho ông Luân 20 triệu đồng  Nhận xét cá nhân quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê nhà đề cập đến vụ việc trên: Khoản Điều 495 luật dân năm 2005 quy định: bên thuê nhà có nghĩa vụ trả nhà cho bên thuê theo thỏa thuận Trong vụ việc nói trên, hợp đồng thuê nhà ông Trương cụ Loan có thời hạn thuê 12 tháng từ ngày 1/5/2003 đến 1/5/2004, nên sau ngày 1/5/2004, muốn tiếp tục sinh sống sử dụng gian nhà ơng Trương phải thỏa thuận với cụ Loan để ký hợp đồng thuê nhà tiếp Nhưng sau hợp đồng thuê nhà cụ Loan ông Trương hết hạn hai người khơng có hợp đồng ký tiếp Bên cạnh đó, sau ngày 1/5/2004, cụ Loan nhiều lần địi nhà ơng Trương khơng trả mà tiếp tục Do đó, khẳng 15 định, ông Trương vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng thuê nhà ký kết với cụ Loan Mặt khác, trình sinh sống gian nhà thuê cụ Loan, ông Trương nhiều lần sửa chữa, cải tạo không đồng ý cụ Loan người nhà cụ Loan Điều cho thấy vi phạm hợp đồng ơng Trương, muốn sửa chữa, cải tạo nhà th ơng Trương phải đồng ý cụ Loan Bởi lẽ, ông Trương người thuê nhà chủ sở hữu, nên có quyền chiếm hữu, sử dụng nhà thuê theo hợp đồng ký kết, mà khơng có quyền định đoạt nhà th Theo quy định điểm d khoản điều 498 luật dân năm 2005, trường hợp cụ Loan hồn tồn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng với ơng Trương địi ơng Trương bồi thường thiệt hại Nhưng khởi kiện tòa, anh Lãnh lại tự nguyện chịu chi phí sửa chữa nhà, đồng thời hỗ trợ tiền chuyển chỗ cho ông Trương, việc làm nhân đạo có ý nghĩa anh Lãnh Do đó, việc tịa án nhân dân quận Ba Đình chấp nhận đơn khởi kiện anh Lãnh buộc ông Trương phải trả lại gian nhà 30m số 310 tổ 18 Cống Vị đắn phù hợp với quy định pháp luật KẾT THÚC VẤN ĐỀ Hợp đồng thuê nhà loại hợp đồng thuê tài sản đối tượng bất động sản, chuyển cho chủ thể khác, Nhà nước kiểm sốt việc chuyển dịch Việc cho th nhà phải tuân theo quy định cho thuê tài sản mà phải tuân thủ quy định riêng loại hợp đồng Trên thực tế, vấn đề thuê nhà xảy nhiều tranh chấp, nhiều vụ việc việc giải Tòa án chưa hợp lý nên cịn nhiều bất cập, tranh cãi Chính vậy, pháp luật phải có quy định phù hợp với điều kiện thực tiễn, đảm bảo lợi ích cho chủ sở hữu ngơi nhà, đồng thời, bảo vệ lợi ích bên hợp đồng 16 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật Dân Việt Nam năm 2005 Thạc sỹ luật học Nguyễn Viết Cường – “Hỏi – đáp Hợp đồng dân sự, hợp đồng mua bán tài sản, mua bán nhà ở, hợp đồng thuê nhà phương hướng giải tranh chấp” – Nhà xuất Chính trị Quốc Gia – Hà Nội – năm 2000 TS Lê Đình Nghị - “Giáo trình Luật Dân Việt Nam – Tập hai” – Nhà xuất Giáo dục Việt Nam 17