Tài liệu hội thảo Những vấn đề pháp lý về nhà ở xã hội (ĐH Luật TP. Hồ Chí Minh)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI TÀI LIỆU HỘI THẢO NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI TP HỒ CHÍ MINH – 14/6/2023 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI TÀI LIỆU PHỤC VỤ HỘI THẢO NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI TP HỒ CHÍ MINH – 14/6/2023 HỘI THẢO KHOA HỌC “NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI” Thời gian: 8h00 đến 11h30, thứ Tư, ngày 14 tháng năm 2023 Địa điểm: Hội trường A.502 Trường Đại học Luật TP HCM, số Nguyễn Tất Thành, Quận 4, TP Hồ Chí Minh CHƯƠNG TRÌNH HỘI THẢO 7h45 – 8h00 Đăng ký đại biểu 8h00 – 8h10 Chào mừng diễn giả khách mời Phát biểu khai mạc Hội thảo 8h10 – 8h15 PGS, TS Hà Thị Thanh Bình Trưởng Khoa Luật Thương Mại, Trường Đại học Luật TP HCM Chủ đề: Kinh nghiệm quốc tế nhà xã hội Phiên Chủ tọa đồn: - PGS.TS Hà Thị Thanh Bình - Trưởng Khoa Luật Thương Mại, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh - TS Võ Trung Tín – Trưởng Bộ mơn Luật Đất đai - Môi trường, Khoa Luật Thương Mại, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh - TS Lưu Quốc Thái - Giảng viên Khoa Luật Thương Mại, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh Phát triển nhà xã hội số quốc gia – gợi mở cho Việt Nam 8h15 – 8h30 ThS Ngô Gia Hoàng GV Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP HCM Chính sách phát triển nhà xã hội Singapore số gợi mở cho Việt Nam 8h30 – 8h45 ThS Đặng Hoa Trang GV Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP HCM 8h45 – 9h30 Thảo luận 9h30 – 9h45 Giải lao, chụp ảnh lưu niệm Chủ đề: Pháp luật nhà xã hội Việt Nam Phiên Chủ tọa đoàn: - PGS.TS Hà Thị Thanh Bình - Trưởng Khoa Luật Thương Mại, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh - TS Võ Trung Tín – Trưởng Bộ mơn Luật Đất đai - Môi trường, Khoa Luật Thương Mại, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh - TS Lưu Quốc Thái - Giảng viên Khoa Luật Thương Mại, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh 9h45 – 10h00 Quỹ đất cho phát triển nhà xã hội theo quy định pháp luật hành số vấn đề đặt ThS Nguyễn Thị Kiều Oanh GV Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP HCM 10h00 – 10h15 Hoàn thiện quy định pháp luật đối tượng hưởng sách nhà xã hội Lê Nhựt Hồ Công ty Luật TNHH Vạn Phúc 10h15 – 10h30 Quy định mua nhà xã hội người có thu nhập thấp – thực tiễn số kiến nghị hoàn thiện Hồ Thị Gái Tập đồn Kim Oanh Group Nguyễn Phạm Thanh Hoa Cơng ty Luật TNHH TND (TND Legal) 10h30 – 11h15 Thảo luận 11h15 – 11h30 Phát biểu kết luận bế mạc Hội thảo PGS, TS Hà Thị Thanh Bình Trưởng Khoa Luật Thương Mại, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh MỤC LỤC …….bơa…… STT Tên tham luận, tác giả Trang Phát triển nhà xã hội số quốc gia – gợi mở cho Việt Nam ThS Ngơ Gia Hồng Giảng viên Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP.HCM Chính sách phát triển nhà xã hội Singapore số gợi mở cho Việt Nam 13 ThS Đặng Hoa Trang Giảng viên Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP.HCM Pháp luật sách ưu đãi, hỗ trợ phát triển nhà xã hội Hoa Kỳ kinh nghiệm cho Việt Nam 25 ThS Xa Kiều Oanh Giảng viên Khoa Luật Dân sự, Trường Đại học Luật TP.HCM Nguyễn Văn Dương Học viên CHL Kinh tế 36, Trường Đại học Luật TP.HCM Nguyễn Văn Lãm Sinh viên khóa 43, Trường Đại học Luật TP.HCM Một số vấn đề nhà xã hội Úc 40 ThS Đào Hồng Hải Thạc sĩ kế toán chuyên nghiệp, Đại học Charles Sturt (Úc), Công ty tư nhân S Mancuso & Co (Úc) ThS Ngơ Gia Hồng Giảng viên Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP.HCM Quỹ đất cho phát triển nhà xã hội theo quy định pháp luật hành số vấn đề đặt 54 ThS Nguyễn Thị Kiều Oanh Giảng viên Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP.HCM Quy định ưu đãi cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội 65 ThS Phạm Thị Minh Trang Giảng viên Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP.HCM ThS Phạm Thị Ngọc Hà Giảng viên Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP.HCM Quy định pháp luật ưu đãi tài chủ đầu tư dự án xây dựng nhà xã hội Việt Nam số kiến nghị 81 ThS Danh Phạm Mỹ Duyên Giảng viên Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP.HCM Bàn quy định pháp luật chủ trương nhà nước sách tín dụng ưu đãi cho người thuê mua, mua nhà xã hội 89 LS Lê Quốc Việt Công ty luật TNHH ALB & Partners, Đoàn Luật sư TP.HCM Trần Thị Kim Thoa Sinh viên lớp TM44B3, Trường Đại học Luật TP.HCM Lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội 108 Nguyễn Ngọc Anh Cử nhân Luật Dân Sự Khóa 43, Trường Đại học Luật TP.HCM Lê Thành Đạt Tòa Lao Động Tòa án Nhân dân TP.HCM 10 Kiến nghị bổ sung quy định pháp luật kiểm soát chất lượng nhà xã hội 122 ThS Nguyễn Tấn Hoàng Hải Giảng viên Khoa luật Dân sự, Trường Đại học Luật TP.HCM Bùi Nguyễn Phương Anh Sinh viên lớp CLC45A, Trường Đại học Luật TP.HCM 11 Hoàn thiện quy định pháp luật đối tượng hưởng sách nhà xã hội Lê Nhựt Hồ Công ty Luật TNHH Vạn Phúc 136 12 Quy định mua nhà xã hội người có thu nhập thấp – thực tiễn số kiến nghị hoàn thiện 146 Hồ Thị Gái Tập đoàn Kim Oanh Group Nguyễn Phạm Thanh Hoa Công ty Luật TNHH TND 13 Điều kiện hưởng sách ưu đãi mua, thuê mua, thuê nhà xã hội 157 Lý Thành Nhân Sinh viên lớp CJL44, Trường Đại học Luật TP HCM Mai Hương Sinh viên lớp CJL44, Trường Đại học Luật TP HCM 14 Pháp luật hợp đồng thuê mua nhà xã hội 170 ThS Nguyễn Tấn Hoàng Hải Giảng viên Khoa Luật Dân sự, Trường Đại học Luật TP.HCM Trần Thị Kim Thoa Sinh viên lớp TM44B3, Trường Đại học Luật TP.HCM 15 Quy định giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội theo dự thảo Luật Nhà sửa đổi số góp ý hoàn thiện ThS Trần Linh Huân Giảng viên Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP.HCM Nguyễn Thị Kim Anh Sinh viên lớp Luật Thương mại 45.1, Trường Đại học Luật TP.HCM 188 PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI Ở MỘT SỐ QUỐC GIA GỢI MỞ CHO VIỆT NAM ThS Ngơ Gia Hồng Giảng viên Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP.HCM Tóm tắt: Một vấn đề quan trọng để xây dựng hoàn thiện khung sách, pháp luật nhà xã hội (NƠXH) phải làm rõ mục tiêu sách vai trò, trách nhiệm chủ thể việc đầu tư xây dựng NƠXH Bài viết tìm hiểu kinh nghiệm số quốc gia sách NƠXH Từ đó, tác giả đưa số luận cứ, nhằm xác định rõ nên người chịu trách nhiệm cho việc phát triển NƠXH Việt Nam, đưa số giải pháp vĩ mơ mang tính định hướng cho việc hồn thiện pháp luật NƠXH Từ khóa: Nhà xã hội, phát triển nhà xã hội, kinh nghiệm nước Khái quát nhà xã hội Chính sách nhà giá rẻ dành cho người có thu nhập thấp mối quan tâm nhiều quốc gia giới Nghiên cứu thuật ngữ, định nghĩa NƠXH quốc gia giúp hiểu rõ mục đích, định hướng biện pháp, sách hỗ trợ nhà quốc gia Thực tế cho thấy quốc gia có cách định nghĩa, phân loại sách khác NƠXH, tùy thuộc vào hoàn cảnh lịch sử, văn hóa, trị, khả kinh tế,… Trước hết, NƠXH có lịch sử lâu đời Bắc bán cầu, đặc biệt Châu Âu Nghiên cứu CECODHAS (Ủy ban châu Âu điều phối NƠXH) cho thấy phần lớn quốc gia Châu Âu sử dụng thuật ngữ “nhà xã hội” (social housing) sách luật pháp Thay vào đó, thuật ngữ “nhà với giá thuê vừa phải” (housing at moderate rent) Pháp, “nhà thông thường” (common housing) “nhà phi lợi nhuận” (not-for-profit housing) Đan Mạch, “nhà khuyến mại” (housing promotion) Đức, “nhà cho lợi nhuận hạn chế” (limited-profit housing) “nhà người dân” (people’s housing) Áo, “nhà công cộng bảo vệ” (publically protected housing) Tây Ban Nha “nhà tiện ích công cộng” (public utility housing) Thụy Điển sử dụng Thuật ngữ “nhà xã hội” thường sử dụng cách gọi tắt cho loại hình cung cấp nhà đáp ứng thủ tục hành trái ngược với chế thị trường1 Tại Hoa Kỳ, Canada Israel, thuật ngữ “nhà công cộng” (public housing) sử dụng sách pháp luật Ở Liên bang Nga, chưa tồn định nghĩa CECODHAS (2011), 2012 Housing Europe Review The nuts and bolts of European social housing systems,, https://www.researchgate.net/publication/236144096_Housing_Europe_Review_2012_The_nuts_and_bolts_of_Eur opean_social_housing_systems, truy cập ngày 20/5/2023 1 thức thuật ngữ NƠXH, nghĩa gần khái niệm “nhà cho mục đích xã hội” (housing for social use - жилищный фонд социального использования) Phần Lan sử dụng cụm từ “nhà phủ trợ cấp” (government subsidized housing) để mơ tả NƠXH hình thức nhà giá rẻ khác phủ hỗ trợ2 Dù gọi tên loại nhà quốc gia có đặc điểm chung cung cấp với giá thấp thị trường nhà thông thường phân phối thông qua thủ tục hành Tương tự cách sử dụng thuật ngữ, khơng có định nghĩa thống NƠXH phù hợp với quốc gia Theo Từ điển Cambridge, NƠXH (social housing) “nhà hộ thuộc sở hữu quyền địa phương tổ chức khác không tạo lợi nhuận cho người có thu nhập thấp th”3 Cịn theo Wikipedia, “NƠXH (Social housing) thuật ngữ chung đề cập đến nhà cho thuê sở hữu quản lý nhà nước, tổ chức phi lợi nhuận kết hợp hai, thường với mục đích cung cấp nhà giá rẻ.”4 Bộ Nhà Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (Department of Housing and Urban Development- HUD) định nghĩa thuật ngữ nhà giá rẻ “nhà có chi phí khơng q 30% thu nhập hàng tháng hộ gia đình.”5 Ở Anh, theo Đạo luật Tái tạo Nhà 2008 (Housing and Regeneration Act 2008), “nhà xã hội” có nghĩa (a) chỗ cho thuê giá rẻ (low cost rental accommodation), (b) chỗ sở hữu với chi phí thấp (low cost home ownership accommodation) Chỗ cho thuê với chi phí thấp (a) cung cấp cho thuê, (b) giá thuê thấp giá thị trường (c) chỗ cung cấp theo quy tắc thiết kế để đảm bảo cung cấp cho người có nhu cầu khơng đáp ứng đầy đủ thị trường nhà thương mại Chỗ sở hữu với chi phí thấp đáp ứng điều kiện sau: (1) chỗ có người ở, có sẵn để ở, phù hợp với (a) thỏa thuận sở hữu chung, (b) thỏa thuận tỷ lệ phần trăm vốn cổ phần, (c) quỹ ủy thác sở hữu chung, (2) chỗ cung cấp phù hợp với quy The UNECE, Social Housing in the UNECE Region, https://unece.org/DAM/hlm/documents/Publications/Social_Housing_in_UNECE_region.pdf, truy cập ngày 23/01/2022 Cambridge Dictionary, Social housing, https://dictionary.cambridge.org/dictionary/english/social-housing, truy cập ngày 22/5/2023 Nguyên văn: “houses and flats that are owned by local government or by other organizations that not make a profit, and that are rented to people who have low incomes” Wikipedia, Public housing, https://en.wikipedia.org/w/index.php?title=Public_housing&oldid=799852200, truy cập ngày 22/5/2023 Nguyên văn: “Public housing may be a form of housing tenure in which the property is owned by a government authority, which may be central or local Social housing is an umbrella term referring to rental housing which may be owned and managed by the state, by non-profit organizations, or by a combination of the two, usually with the aim of providing affordable housing.” Department of Housing and Urban Development (2004) Housing Quality Standards and Inspections Washington DC: Department for Housing and Urban Development Housing Quality Standards 2 tắc thiết kế để đảm bảo cung cấp cho người có nhu cầu khơng thị trường nhà thương mại đáp ứng đầy đủ6 Các định nghĩa cho thấy NƠXH thường có đặc trưng sau: Thứ nhất, đối tượng thụ hưởng: người có thu nhập thấp, gặp khó khăn việc tiếp cận nhà theo chế thị trường; thuật ngữ dùng để loại hình nhà dành cho nhóm người có thu nhập từ thấp đến trung bình Thứ hai, hình thức sở hữu: loại nhà dùng thuê thuộc sở hữu chung Thứ ba, chủ thể cung cấp: thường chủ thể công (các quan thuộc Chính phủ trung ương quyền địa phương) tổ chức phi lợi nhuận kết hợp hai Thứ tư, vấn đề trợ cấp: loại nhà có trợ cấp nhằm tạo điều kiện khả chi trả và/hoặc giá tiền th thấp thị trường Tóm lại, phân tích khái niệm NƠXH có ý nghĩa quan trọng, ngồi việc giúp hiểu cách xác, tránh hiểu lầm loại nhà này, cịn thể quan điểm quốc gia sách hỗ trợ nhà dành cho người nghèo Ở Việt Nam, giai đoạn trước Đổi mới, nhà coi phúc lợi xã hội hàng hóa thơng thường Từ năm 1960 - 1970, Nhà nước quan tâm đưa sách phát triển nhà thuộc sở hữu nhà nước dành cho cán công nhân viên chức thuê với mức giá rẻ Sau Đổi mới, với định hướng kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, sách nhà thay đổi để phù hợp với thay đổi bối cảnh kinh tế xã hội Nhà nước xóa bỏ chế độ bao cấp nhà khuyến khích nhiều thành phần kinh tế tham gia xây dựng phát triển nhà ở7 Thuật ngữ “quỹ nhà xã hội” lần nhắc đến Quyết định 76/2004/QĐ-TTg phê duyệt định hướng phát triển nhà đến năm 2020, “quỹ nhà để bán trả dần, cho thuê - mua cho thuê đối tượng thuộc diện sách có khó khăn việc cải thiện chỗ ở” Đến Luật Nhà 2005, thuật ngữ “nhà xã hội” đưa vào luật, với tư cách phương thức phát triển nhà ở: “Nhà Nhà nước tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng đối tượng quy định Điều 53 Điều 54 Luật thuê thuê mua” (khoản Điều 33) Định nghĩa NƠXH Luật Nhà năm 2005 tiệm cận với cách hiểu NƠXH nhiều quốc gia giới, dựa tiêu chí (i) chủ thể đầu tư xây dựng (Nhà nước tổ chức, cá nhân), (ii) đối tượng thụ hưởng (các đối tượng quy định Điều 53 Điều 54), (iii) hình thức phân phối (cho thuê, thuê mua) Đến Luật Nhà 2014, khái niệm NƠXH quy định phần Giải thích từ ngữ khoản Điều 3: “NƠXH nhà có hỗ trợ Nhà nước cho đối tượng hưởng sách hỗ trợ nhà theo quy định Luật này.” Khái niệm 02 đặc điểm NƠXH: (i) loại nhà có hỗ trợ Nhà nước (ii) dành cho đối tượng hưởng sách hỗ trợ nhà theo quy định Luật Nhà Cụ thể, Điều 49 Luật Nhà 2014 liệt kê 10 The National Archives, Housing and Regeneration Act 2008, https://www.legislation.gov.uk/ukpga/2008/17/part/2/chapter/1/crossheading/social-housing, truy cập ngày 28/5/2023 Hồng Vũ Linh Chi (2019), "Chính sách NƠXH Việt Nam", Tạp chí Khoa học Xã hội Việt Nam, số 3, tr.98 đây, theo Luật Nhà năm 2005, “hợp đồng nhà phải có chứng nhận công chứng chứng thực Ủy ban nhân dân cấp huyện nhà đô thị, chứng thực Ủy ban nhân dân xã nhà nông thôn, ngoại trừ số trường hợp như: cá nhân cho thuê nhà sáu tháng; bên bán, bên cho thuê nhà tổ chức có chức kinh doanh nhà ở; thuê mua NOXH; bên tặng cho nhà tổ chức”29 Nhằm tăng cường quản lý chặt chẽ hơn, nhà nước yêu cầu “việc mua bán, thuê, thuê mua NOXH phải lập thành văn theo hợp đồng mẫu Bộ Xây dựng quy định ban hành30” Nhiều chuyên gia nhận định, quy định “khắt khe” hạn chế tự giao kết bên Quy định hành hạn chế bất cập nêu Theo đó, việc mua bán NOXH “do bên thỏa thuận sở tham khảo hợp đồng mẫu Bộ Xây dựng ban hành”31 Mẫu hợp đồng ban hành kèm theo Điều 11 Thông tư số 20/2016/TT-BXD Về mẫu hợp đồng, trước đây, Thông tư số 19/2016/TT- BXD ngày 30/6/2016 Bộ Xây dựng, Nhà nước đưa mẫu hợp đồng thuê, mẫu hợp đồng thuê mua mẫu hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu nhà nước Đến nay, theo Nghị định số 76/2015/NĐ- CP, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP32, Thông tư số 02/2019/TT-BXD33 Văn hợp số 03/VBHN-BXD ngày 04/3/2020 hợp Thông tư số 02/2019/TT-BXD Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, Nhà nước yêu cầu trước ký hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư phải đăng ký hợp đồng mẫu với quan có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, bên yếu giao dịch NOXH Tuy nhiên, số lượng chủ đầu tư đăng ký so với số lượng dự án bất động sản mở bán Theo báo cáo thường niên năm 2018, 2019 2020 Cục Cạnh tranh Bảo vệ người tiêu dùng công bố cho thấy, số lượng hồ sơ đăng ký hợp đồng theo mẫu/điều kiện giao dịch chung lĩnh vực mua bán chung cư năm 2018, 2019, 2020 151, 130 159 hồ sơ34 Trong đó, năm 2019, báo cáo từ 37/63 Ủy ban nhân dân, năm có 335 dự án phát triển nhà với 175.801 hộ cấp phép; “cả năm 2020, nước, có 322 dự án với 110.181 hộ Sở Xây dựng có văn thơng báo đủ điều kiện bán nhà hình thành tương lai”35 Khoản Điều 93 BLDS năm 2005 Khoản Điều 16 Nghị định số 188/2013/NĐ-CP phát triển quản lý nhà xã hội ngày 20/11/2013 31 Khoản Điều 24 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP phát triển quản lý nhà xã hội, vay vốn ưu đãi để thực sách nhà xã hội,quản lý sử dụng nhà ngày 20/10/2015 32 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà 33 Thông tư số 02/2019/TT-BXD ngày 01/7/2019 Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn chi tiết chế độ báo cáo định kỳ; sửa đổi, bổ sung, thay số điều Thông tư liên quan đến chế độ báo cáo định kỳ thuộc phạm vi quản lý nhà nước Bộ Xây dựng, có hiệu lực kể từ ngày 15/8/2019 34 Cục Quản lý Nhà nước cạnh tranh (2018), Báo cáo thường niên năm 2018 Cục Quản lý Nhà nước cạnh tranh (2019), Báo cáo thường niên năm 2019 Cục Quản lý Nhà nước cạnh tranh (2020), Báo cáo thường niên năm 2020 35 Bộ Xây dựng (2021), Thông cáo 06/TC-BXD Bộ Xây dựng ngày 05/2/2021 việc công bổ thông tin nhà thị trường bất động sản Quỹ IV/2020 năm 2020 29 30 183 Bên cạnh đó, nhà nước quy định, mua bán, cho th mua NOXH khơng bắt buộc phải cơng chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp bên có nhu cầu36 (khoản Điều 122 Luật Nhà năm 2014) Trong trường hợp này, “thời điểm có hiệu lực hợp đồng bên thỏa thuận; trường hợp bên khơng có thỏa thuận thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm ký kết hợp đồng” Các quy định tương đồng với pháp luật kinh doanh bất động sản Như vậy, hình thức hợp đồng mua bán NOXH phải lập thành văn bản; không bắt buộc phải công chứng, chứng thực giao kết theo mẫu nhà nước ban hành Quy định cho thấy quản lý nhà nước nhà phù hợp với quy luật kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Các bên hợp đồng tự định đoạt quyền, nghĩa vụ mình37 Quy định nội dung hợp đồng thuê mua NOXH Hợp đồng thuê, thuê mua, mua bán NOXH phải có nội dung quy định Điều 11 Thông tư số 20/2016/TT-BXD, bao gồm: “tên, địa bên; thông tin nhà giao dịch; giá mua bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua; phương thức thời hạn toán; thời hạn giao nhận nhà ở; bảo hành nhà ở; quyền nghĩa vụ bên; cam kết bên; chấm dứt hợp đồng; thỏa thuận khác; giải tranh chấp; hiệu lực hợp đồng” Riêng NOXH hộ chung cư hợp đồng thuê mua phải ghi rõ phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, phần sử dụng riêng, phần sử dụng chung chủ đầu tư người mua, thuê, thuê mua hộ; diện tích sàn xây dựng hộ; diện tích sàn sử dụng hộ (diện tích thơng thủy) để tính tiền mua bán, th, th mua, kinh phí bảo trì; mức phí nguyên tắc điều chỉnh mức phí quản lý vận hành nhà chung cư thời gian chưa thành lập Ban quản trị nhà chung cư Với mong muốn vừa đảm bảo quyền lợi bên yếu giao dịch vừa đảm bảo tính linh hoạt giao dịch, nhà nước quy định: mẫu hợp đồng để bên tham khảo trình thương thảo, ký kết hợp đồng; “các bên thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung Điều khoản hợp đồng mẫu cho phù hợp hợp đồng bên ký kết phải bảo đảm có đầy đủ nội dung quy định khoản 1, khoản Điều không trái với quy định pháp luật dân pháp luật nhà ở”38 Tuy nhiên, thấy áp dụng vào thực tiễn, chủ thể tham gia hợp đồng chỉnh sửa hợp đồng mẫu mức Tác giả cho không nên cho phép thêm điều khoản tùy nghi nghĩa vụ người mua Bên cạnh đó, khơng xem hợp đồng mẫu mang chất tham khảo mà điều khoản bắt buộc phải có hợp đồng Tinh thần phải ghi nhận cụ thể điều khoản áp dụng hợp đồng mẫu, không nên quy định Khoản Điều 122 LNO năm 2014 Đỗ Văn Đại (Chủ biên) (2021), Giao dịch dân Bất động sản – Tập 2, Nxb Sự Thật, Tr 94 38 Khoản Điều 11 Thông tư số 20/2011 36 37 184 Ngoài ra, cần ghi nhận chế bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng theo pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng quyền lựa chọn phương thức giải tranh chấp thuộc người tiêu dùng thuê mua NOXH Đồng thời, sửa đổi, bổ sung Điều Nghị định số 76/2015/NĐ-CP, theo quy định: nội dung hợp đồng mẫu điều kiện tối thiểu bắt buộc phải có hợp đồng; chủ đầu tư phải đảm bảo quyền lợi tối thiểu mà hợp đồng mẫu pháp luật quy định cho khách hàng quan hệ hợp đồng Với quy định này, tất hợp đồng mẫu quy định khơng cịn mang giá trị tham khảo pháp luật hành mà quy định pháp luật không tối thiểu phải có hợp đồng mua bán chung cư hình thành tương lai Kết luận An cư lạc nghiệp mục tiêu quan trọng đời người, đặc biệt người Châu Á Do đó, sở hữu nhà, cải thiện môi trường sống mục tiêu quan trọng không dễ dàng đạt nhiều người Tại Việt Nam, phát triển nhanh chóng kinh tế, bùng nổ đô thị lớn đem lại nhiều thay đổi tích cực sống người dân đồng thời làm gia tăng nhanh chóng giá bất động sản, tác động mạnh mẽ đến khả an cư phận không nhỏ dân cư Không có hỗ trợ, ưu đãi từ sách NOXH, phận cư dân hồn tồn khơng có khả lựa chọn cho mơi trường sống tốt hơn, trang trải cho nhà sau sở hữu ngơi nhà thơng qua giao dịch th mua NOXH Các chương trình NOXH, vậy, có vai trị then chốt khơng việc cải thiện điều kiện sống người dân có điều kiện kinh tế hạn chế mà cịn ổn định tình hình trật tự, an ninh khu vực dựa vào việc xây dựng cộng đồng dân cư bền vững Việc xây dựng hành lang pháp lý vững cho chương trình thuê mua NOXH Việt Nam thực cần thiết để sử dụng hiệu nguồn lực nhà nước việc cải thiện môi trường sống, giải hiệu nhu cầu NOXH đó, tăng cường cung cấp NOXH theo hình thức thuê mua cho chủ thể có nhu cầu nhà thông qua quy định đối tượng thuê mua NOXH Tài liệu tham khảo: Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư năm 2020; Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014; Luật Nhà năm 2014; Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết số điều Luật Kinh doanh bất động sản; Nghị định số 100/2015/NĐ-CP Chính phủ phát triển quản lý NOXH Nghị định số 188/2013/NĐ-CP phát triển quản lý nhà xã hội ngày 185 20/11/2013 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư Nghị định số 49/2021/NĐ-CP Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 100/2015/NĐ-CP Chính phủ phát triển quản lý NOXH Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà 10 Thông tư số 02/2019/TT-BXD ngày 01/7/2019 Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn chi tiết chế độ báo cáo định kỳ; sửa đổi, bổ sung, thay số điều Thông tư liên quan đến chế độ báo cáo định kỳ thuộc phạm vi quản lý nhà nước Bộ Xây dựng 11 Đỗ Văn Đại (Chủ biên) (2021), Giao dịch dân Bất động sản – Tập 2, Nxb Sự Thật 12 Doãn Hồng Nhung (2006), Những vấn đề pháp lý hợp đồng thuê mua Việt Nam, Luận án Tiến sĩ , Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội 13 Dương Thanh Hải (2017), Hợp đồng thuê mua nhà xã hội theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn quỹ phát triển nhà Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sĩ, Học viện Khoa học Xã hội 14 Hoàng Hà (2021), “Nhiều vi phạm sử dụng nhà xã hội”, https://nhandan.vn/baothoinay-dothi/nhieu-vi-pham-trong-su-dung-nha-o-xa- hoi579435 15 Minh Thư (2023), “Dự án nhà xã hội: Cần thống quy định lựa chọn nhà đầu tư”, Báo Đấu thầu https://baodauthau.vn/du-an-nha-o-xa-hoi-can-thong-nhatquy-dinh-ve-lua-chon-nha-dau-tu-post137189.html 16 Phạm Thị Hương Lan (2021), “Bàn sách pháp luật cho người mua nhà xã hội”, Tạp chí Nhân lực Khoa học xã hội, số 9/2021 17 Phạm Thị Như Hoa (2016), “Kinh nghiệm quốc tế phát triển nhà xã hội học kinh nghiệm cho Việt Nam”, Tạp chí Khoa học Cơng nghệ xây dựng, số 29 18 Phạm Yến Nhi (2023), Pháp luật thuê mua nhà xã hội, Luận án Tiến sĩ, Trường Đại học Kinh tế - Luật Thành phố Hồ Chí Minh 186 QUY ĐỊNH VỀ GIÁ BÁN, CHO THUÊ, CHO THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI THEO DỰ THẢO LUẬT NHÀ Ở SỬA ĐỔI VÀ MỘT SỐ GĨP Ý HỒN THIỆN Ths Trần Linh Huân Khoa luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP.HCM Nguyễn Thị Kim Anh Sinh viên lớp Luật Thương mại 45.1, Trường Đại học Luật TP.HCM Tóm tắt: Bài viết tập trung đánh giá, làm rõ số vấn đề pháp lý quy định giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội, từ đưa số đề xuất góp ý hoàn thiện nội dung Dự thảo Luật Nhà sửa đổi nhằm đạt mục tiêu đẩy mạnh phát triển nhà xã hội, đáp ứng nhu cầu cho đối tượng sách xã hội góp phần vào việc thực sách an sinh xã hội chung đất nước Từ khóa: Giá bán, cho thuê, cho thuê mua, nhà xã hội, dự thảo, hoàn thiện Đặt vấn đề Nhà xã hội vấn đề Đảng Nhà nước đặc biệt quan tâm điều kiện phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa theo tinh thần Nghị Đại hội XIII Đảng1 Chính tầm quan trọng mà pháp luật nhà ở, cụ thể Luật Nhà năm 2014 trải qua nhiều lần sửa đổi, bổ sung có hoàn thiện định với mục tiêu quản lý, điều hịa mối quan hệ xã hội có liên quan đến nhà xã hội Trong vấn đề pháp lý đó, giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội coi quy định quan trọng Nhà nước để quản lý nhà xã hội, hoạt động đóng vai trị quan trọng việc phát triển nhà để hỗ trợ đối tượng sách xã hội, người có thu nhập thấp, người nghèo để đạt mục tiêu đề ra, hoạt động quản lý Nhà nước nhà xã hội Quy định giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội không công cụ để Nhà nước thiết lập chế quản lý nhà xã hội, tạo hội cho đối tượng sách xã hội quyền sử dụng nhà xã hội mà để tạo hành lang pháp lý thuận lợi để thúc đẩy việc phát triển nhà xã hội, nâng cao hiệu lực, hiệu công tác quản lý nhà nước lĩnh vực Cho đến nay, Luật Nhà năm 2014 quy định giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội Luật trở thành tảng quan trọng để Nhà nước thực chức quản lý Tuy nhiên, bối cảnh nước ta có nhiều thay đổi, hạn chế, bất cập Anh Châu, “Phát triển nhà xã hội điều kiện phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam nay”, https://tapchicongsan.org.vn/web/guest/nghien-cu/-/2018/826438/phat-trien-nha-o-xa-hoitrong-dieu-kien-phat-trien-nen-kinh-te-thi-truong-dinh-huong-xa-hoi-chu-nghia-o-viet-nam-hien-nay.aspx, truy cập ngày 20/05/2023 187 quy định giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội dần lộ rõ, vấn đề cần phải sửa đổi, bổ sung Thực trạng giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội Luật Nhà năm 2014 văn hướng dẫn thi hành quan trọng để Nhà nước đưa quy định phù hợp nhằm quản lý nhà xã hội có hiệu quả, đặc biệt hoạt động quy định giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội Tuy nhiên, với phát triển nhanh chóng kinh tế thay đổi sách nhà xã hội nước ta, Luật Nhà năm 2014 bộc lộ số bất cập, hạn chế Những bất cập thể rõ thơng qua q trình áp dụng pháp luật giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội vào thực tiễn, cụ thể: Theo thống kê Bộ Xây dựng, tính đến năm 2022, địa bàn nước, hoàn thành 301 dự án nhà xã hội khu vực đô thị nhà công nhân khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng 155.800 căn, với tổng diện tích 7.790.000 m22 Cả nước tiếp tục triển khai 401 dự án với quy mơ xây dựng khoảng 454.360 có tổng diện tích khoảng 22.718.000 m2; đó, có 245 dự án với quy mô 300.000 hộ thực thủ tục đầu tư 156 dự án quy mô 156.700 hộ đầu tư xây dựng3 Đối với dự án nhà xã hội khu vực đô thị, đến nay, nước hoàn thành việc đầu tư xây dựng 175 dự án, quy mô khoảng 93.090 hộ với tổng diện tích ước đạt 4.654.480 m2; tiếp tục triển khai 274 dự án, quy mô 293.460 hộ có tổng diện tích khoảng 14.673.000 m2 Riêng nhà cơng nhân khu cơng nghiệp hồn thành việc đầu tư xây dựng 126 dự án với 62.700 hộ có tổng diện tích 3,13 triệu m2 Số dự án tiếp tục triển khai (bao gồm dự án chấp thuận đầu tư triển khai đầu tư xây dựng) 127 dự án với quy mô xây dựng khoảng 160.900 hộ có tổng diện tích 8.045.000 m2 Trong bối cảnh chi phí đầu tư xây dựng tăng cao nay, giá nhà xã hội giá nhà thương mại phân khúc trung cấp Có thể kể đến dự án nhà xã hội HQC Bình Trưng Đơng nằm mặt tiền đường Nguyễn Duy Trinh Đỗ Xuân Hợp Bảo Yến , Nghĩa Đức, “Tiêu chí, điều kiện hưởng sách hỗ trợ nhà xã hội: bảo đảm bao trùm đối tượng cần phù hợp với thực tiễn”, https://quochoi.vn/tintuc/Pages/tin-hoat-dong-cua-quoc-hoi.aspx?ItemID=75186, truy cập ngày 20/05/2023 Lê Xuân, “Triển khai xây dựng 401 dự án nhà xã hội với khoảng 454.360 hộ cho người có thu nhập thấp”, https://thuonghieucongluan.com.vn/trien-khai-xay-dung-401-du-an-nha-o-xa-hoi-voi-khoang-454-360-can-ho-chonguoi-co-thu-nhap-thap-a182311.html, truy cập ngày 20/05/2023 Văn Thái, “Phát triển nhà xã hội nhiều vướng mắc”, https://bqlkcn.binhthuan.gov.vn/mDefault.aspx?sid=1426&pageid=5564&catid=65138&id=627160&catname=tintuc-quy-hoach&title=phat-trien-nha-o-xa-hoi-van-con-nhieu-vuong-mac, truy cập ngày 20/05/2023 Song Hoàng, “ 21 dự án nhà xã hội, công nhân đủ điều kiện đề xuất vay 7.100 tỷ đồng”, https://en.vneconomy.vn/21-du-an-nha-o-xa-hoi-cong-nhan-du-dieu-kien-de-xuat-vay-hon-7-100-ty-dong.htm, truy cập ngày 20/05/2023 Cổng thơng tin điện tử Chính phủ, “Phát triển nhà xã hội: Vẫn nhiều vướng mắc”, https://baodantoc.vn/phattrien-nha-o-xa-hoi-van-con-nhieu-vuong-mac-1667381294417.htm, truy cập ngày 06/04/2023 188 (TP Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh) Cơng ty cổ phần Tư vấn Thương mại Dịch vụ địa ốc Hoàng Quân làm chủ đầu tư vừa khánh thành bàn giao cho người dân vào cuối năm 2022 có giá tăng gần gấp đôi Cụ thể, năm 2017, chủ đầu tư công bố mở bán có giá từ 18 - 22 triệu đồng/m2, đến nay, giá chuyển nhượng thị trường thứ cấp dự án lên 30 - 35 triệu đồng/ m2, tức tăng gần gấp đôi sau năm7 Không dự án này, hàng loạt dự án nhà xã hội TP Hồ Chí Minh sau nửa thập niên mắt thị trường với mốc ban đầu 13,8 - 18 triệu đồng/m2, chào bán 29 - 30 triệu đồng8 Chẳng hạn, Dự án Topaz Home (Đường Phan Văn Hớn, Quận 12) mắt năm 2016, có giá bán 13,8 triệu đồng/m2, chào bán thứ cấp với giá 29 triệu đồng/m2; tương tự, dự án nhà xã hội đường Phạm Thế Hiển (Quận 8) bàn giao nhà vào năm 2020, đến giá bán thị trường thứ cấp thấp ghi nhận 32 triệu đồng/m2, tăng gấp 2,1 lần so với cách nửa thập niên (bán giá 14,9 triệu đồng/m2)9 Không dự án nhà xã hội bàn giao đưa vào sử dụng, số dự án vừa khởi công xây dựng dự án chung cư nhà xã hội thuộc khu dân cư Tân Thuận Tây (phường Tân Thuận Tây phường Bình Thuận, Quận 7) khu nhà phường Phú Hữu (TP Thủ Đức) có giá bán - 1,6 tỷ đồng/căn10 Theo thống kê Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, nay, lao động độ tuổi 30 trở xuống có mức thu nhập trung bình khoảng 15 triệu đồng/tháng, trừ khoản sinh hoạt phí thị lớn TP Hồ Chí Minh hay Hà Nội cịn dư lại khoảng triệu đồng, cần 20 năm tích cóp 1,5 tỷ đồng; với mức thu nhập 20-30 triệu đồng/tháng, muốn mua hộ 1,5 tỷ đồng phải tích cóp 10-15 năm11 Thực trạng diễn giá nhà xã hội cao so với khả chi trả đối tượng hưởng sách theo quy định Luật Nhà 2014 Giá bán nhà xã hội trung bình mức 15 triệu đồng/m2, có khu vực lên tới 21 - 25 triệu đồng/m2 cao hơn12 Mức giá cao so với thu nhập đối tượng nằm diện ưu đãi, phù hợp với đối tượng có thu nhập từ mức trung bình trở lên Trọng Tín, “Lo giá nhà xã hội tăng”, https://baodautu.vn/batdongsan/lo-gia-nha-o-xa-hoi-tang-d182124.html, truy cập ngày 06/04/2023 Trọng Tín, “Lo giá nhà xã hội tăng”, https://amp.baodautu.vn/lo-gia-nha-o-xa-hoi-tang-d182124.html, truy cập ngày 20/05/2023 Vũ Lê, “Nhà xã hội TP HCM tăng giá gấp đôi năm”, https://vnexpress.net/nha-o-xa-hoi-tp-hcm-tang-giagap-doi-trong-5-nam-4521162.html, truy cập ngày 20/05/2023 10 Trọng Tín, “Lo giá nhà xã hội tăng”, https://baodautu.vn/batdongsan/lo-gia-nha-o-xa-hoi-tang-d182124.html, truy cập ngày 06/04/2023 11 Thái Nguyên, “Mức lợi nhuận làm nhà xã hội cần quy định để thu hút chủ đầu tư?”, https://danviet.vn/quydinh-xac-dinh-gia-ban-nha-o-xa-hoi-can-kiem-dinh-chat-che-20230305143545061.htm, truy cập ngày 06/04/2023 12 Anh Tú, “15-25 triệu đồng/m2: Người nghèo khó mua nhà xã hội”, https://vietnamnet.vn/15-25-trieu-dong-m2nguoi-ngheo-kho-mua-nha-o-xa-hoi-2019144.html, truy cập ngày 20/05/2023 189 Một số điểm Dự thảo Luật Nhà sửa đổi so với Luật Nhà năm 2014 giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội hạn chế Luật Nhà năm 2014 quy định giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội bao gồm hai vấn đề xác định giá thuê, giá thuê mua nhà xã hội Nhà nước đầu tư xác định giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà xã hội Nhà nước đầu tư xây dựng ghi nhận Điều 60 Điều 61 Ngoài ra, quy định giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội điều chỉnh Điều 21 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP phát triển quản lý nhà xã hội Giá bán nhà xã hội chủ đầu tư dự án xác định sở tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có) lợi nhuận định mức tồn dự án khơng vượt q 10% tổng chi phí đầu tư; khơng tính khoản ưu đãi Nhà nước quy định Điều 58 Luật Nhà vào giá bán nhà xã hội Giá thuê mua nhà xã hội chủ đầu tư dự án xác định sở tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có) lợi nhuận định mức tồn dự án khơng vượt q 15% tổng chi phí đầu tư; khơng tính khoản ưu đãi Nhà nước quy định Điều 58 Luật Nhà vào giá thuê mua nhà xã hội Bên thuê mua phải nộp lần đầu 20% giá trị nhà nộp phần lại theo định kỳ bên cho thuê mua bên thuê mua thỏa thuận, tính từ thời điểm bàn giao nhà đó; thời hạn thuê mua nhà xã hội tối thiểu 05 năm, kể từ ngày bên cho thuê mua bàn giao nhà cho bên thuê mua Giá cho thuê nhà xã hội chủ đầu tư dự án xác định sở tính đủ chi phí bảo trì; chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có) lợi nhuận định mức tồn dự án khơng vượt q 15% tổng chi phí đầu tư; khơng tính khoản ưu đãi Nhà nước quy định Điều 58 Luật Nhà vào giá thuê nhà xã hội; thời hạn thu hồi vốn tối thiểu 15 năm, kể từ ngày ký hợp đồng Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao quan chức trực thuộc thực thẩm định giá bán, thuê mua, thuê nhà xã hội đầu tư xây dựng theo dự án nguồn vốn ngân sách nhà nước phạm vi địa bàn Đối với nhà xã hội hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng thuê, cho thuê mua bán chủ đầu tư tự xác định giá không cao khung giá Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành Người thuê nhà xã hội có trách nhiệm nộp trước cho bên cho thuê nhà khoản tiền đặt cọc theo thỏa thuận hai bên, tối đa không vượt 12 tháng, tối thiểu không thấp 03 tháng tiền thuê nhà để bảo đảm thực nghĩa vụ người thuê nhà Cho phép bên cho thuê bên thuê nhà xã hội thỏa thuận khoản tiền đặt cọc cao mức nộp quy định Khoản này, khoản tiền đặt cọc không vượt 50% giá trị nhà cho thuê Trong trường hợp bên thuê nộp khoản tiền đặt cọc theo quy định Khoản giảm giá cho thuê nhà khơng phải đóng tiền th nhà thời hạn định hai bên thỏa thuận Trường hợp người thuộc hộ nghèo, hộ cận nghèo đối tượng quy định Khoản 1, 3, 10 Điều 49 Luật Nhà khơng bắt buộc phải nộp tiền đặt cọc thuê nhà xã hội Người mua, thuê, thuê mua nhà xã hội vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội tổ chức tín dụng Nhà nước định để toán tiền mua, thuê, thuê mua nhà xã hội 190 Đối với nhà xã hội Nhà nước đầu tư, dự thảo Luật Nhà sửa đổi, việc xác định giá thuê, thuê mua, bán nhà xã hội Nhà nước đầu tư quy định Điều 83 Dự thảo Theo đó, ngồi việc mang nội dung giống Điều 60 Luật Nhà năm 2014, Dự thảo ghi nhận thêm vài điểm xác định giá thuê, thuê mua, bán nhà xã hội Nhà nước đầu tư xây dựng sau: Trường hợp cho thuê nhà giá thuê tính đủ chi phí bảo trì nhà ở; chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà thời hạn tối thiểu 20 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê; trường hợp cho thuê mua nhà giá th mua tính đủ chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà thời hạn tối thiểu 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua; trường hợp bán nhà giá bán thực theo quy định điểm a khoản Điều 84 Luật này; không tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất diện tích đất xây dựng nhà xã hội13 Như vậy, so với Luật Nhà năm 2014, Dự thảo Luật Nhà sửa đổi có điểm sau: Thứ nhất, Dự thảo Luật Nhà sửa đổi Khoản Điều 83 bỏ quy định việc xác định giá thuê nhà xã hội Nhà nước đầu tư “đối với nhà cho học sinh, sinh viên th tính đủ chi phí quản lý vận hành chi phí bảo trì, khơng tính chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở14” Quy định hiểu là, từ Dự thảo này, đối tượng học sinh, sinh viên thuê nhà xã hội nhà nước đầu tư việc xác định giá thuê xác định giống đối tượng khác mà khơng có ngoại lệ trước đây, lúc này, giá thuê tính đủ chi phí bảo trì nhà chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà thời hạn tối thiểu 20 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê Như vậy, theo Dự thảo, học sinh, sinh viên khơng cịn đối tượng quy định riêng mà điều chỉnh giống đối tượng hưởng sách hỗ trợ nhà xã hội Tuy nhiên thấy việc quy định không thực đảm bảo cơng cho nhóm đối tượng học sinh, sinh viên mà giá thuê nhà họ cịn phải tính thêm chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà thời hạn tối thiểu 20 năm, kể từ ngày ký hợp đồng th Điều khơng hợp lý, đối tượng học sinh sinh viên hưởng ưu đãi khoảng thời gian định, vượt mức thời hạn 20 năm, quy định chưa đảm bảo tính bình đẳng Hơn nữa, học sinh, sinh viên thuộc nhóm đối tượng chưa có thu nhập thu nhập thấp nên việc áp dụng cách xác định đối tượng ưu đãi khác điều không phù hợp Vì vậy, Dự thảo cần xem xét để có cách áp dụng sách ưu đãi phù hợp đảm bảo cho đối tượng hưởng cách công bằng, thỏa đáng nhất, bảo vệ tốt quyền lợi ích hợp pháp cho nhóm đối tượng khác Thứ hai, việc xác định giá thuê, thuê mua, bán nhà xã hội Nhà nước đầu tư xây dựng, Dự thảo có bổ sung thêm trường hợp Khoản Điều 83 sau: “Trường hợp bán nhà giá bán thực theo quy định điểm a khoản Điều 13 14 Điều 83 Dự thảo Luật Nhà sửa đổi Khoản Điều 60 Luật Nhà năm 2014 191 84 Luật này” Đây trường hợp hoàn toàn Dự thảo ghi nhận mà chưa Luật Nhà hành điều chỉnh Việc xác định giá bán nhà xã hội nhà nước đầu tư góp phần hồn thiện quy định mà pháp luật nhà thiếu sót Như vậy, theo Dự thảo, giá bán nhà xã hội Nhà nước đầu tư xây dựng xác định sở tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà (bao gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư, chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật (nếu có) phạm vi dự án), lãi vay (nếu có), chi phí hợp lý, hợp lệ doanh nghiệp (chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí hợp lý khác), lợi nhuận định mức quy định khoản Điều 82 Luật khơng tính khoản ưu đãi Nhà nước quy định khoản 1, 2, 5, Điều 82 Luật này15 Đối với nhà xã hội Nhà nước đầu tư xây dựng, việc xác định giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội quy định Điều 84 dự thảo Luật Nhà sửa đổi So với Điều 61 Luật Nhà năm 2014, Dự thảo Luật Nhà có sửa đổi, bổ sung xác định giá thuê, thuê mua, bán nhà xã hội Nhà nước đầu tư xây dựng Cụ thể, “Giá bán xác định sở tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà (bao gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư, chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật (nếu có) phạm vi dự án), lãi vay (nếu có), chi phí hợp lý, hợp lệ doanh nghiệp (chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí hợp lý khác), lợi nhuận định mức quy định khoản Điều 82 Luật khơng tính khoản ưu đãi Nhà nước quy định khoản 1, 2, 5, Điều 82 Luật Giá thuê mua xác định theo quy định điểm a khoản này, khơng tính kinh phí bảo trì nhà người th mua nộp theo quy định Luật Nhà Giá thuê xác định sở tính đủ chi phí bảo trì nhà ở, chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), chi phí hợp lý, hợp lệ doanh nghiệp (chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí hợp lý khác), lợi nhuận định mức quy định khoản Điều 82 Luật khơng tính khoản ưu đãi Nhà nước”16 Theo đó, chủ đầu tư dự án nhà xã hội xây dựng phương án giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội sở đảm bảo nguyên tắc quy định khoản Điều 84 trình quan chun mơn tỉnh thẩm định thời điểm nhà đủ điều kiện bán, cho thuê, cho thuê mua theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản Đối với nhà xã hội thành viên hộ gia đình, cá nhân tự đầu tư xây dựng giá th nhà phải bảo đảm khơng cao khung giá Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định Như vậy, so với Điều 61 Luật Nhà năm 2014, cách quy định xác định giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội quy định Điều 84 dự thảo Luật Nhà sửa đổi có điểm định, cụ thể sau: 15 16 Điểm a Khoản Điều 84 Dự thảo Luật Nhà sửa đổi Điều 84 Dự thảo Luật Nhà sửa đổi 192 Một là, việc xác định giá bán nhà xã hội Nhà nước đầu tư xây dựng , Dự thảo bổ sung thêm khoản chi phí mà điểm c Khoản Điều 61 Luật Nhà năm 2014 khơng có quy định, “các chi phí hợp lý, hợp lệ doanh nghiệp (chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí hợp lý khác) theo quy định Chính phủ” Tương tự vậy, vấn đề xác định giá thuê nhà xã hội Nhà nước đầu tư xây dựng18, Dự thảo có bổ sung tương tự Sở dĩ, Dự thảo có bổ sung quy định đối tượng hưởng sách hỗ trợ nhà xã hội, Dự thảo bổ sung thêm đối tượng doanh nghiệp19 mà trước Luật Nhà ở20 chưa ghi nhận Do đó, thiết phải bổ sung thêm khoản chi phí hợp lý, hợp lệ doanh nghiệp (chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí hợp lý khác) theo quy định Chính phủ Quy định giúp đảm bảo việc xác định giá bán, giá thuê nhà nhà xã hội cho doanh nghiệp để tránh khỏi thiếu sót khoản chi phí liên quan tới đối tượng 17 Hai là, việc xác định giá thuê mua nhà nhà xã hội Nhà nước đầu tư xây dựng21, Dự thảo khơng cịn viện dẫn đến quy định kinh phí bảo trì nhà ở22 Luật Nhà năm 201423 mà quy định cách chung chung “theo quy định Luật Nhà ở” Tuy nhiên, thấy rằng, cách quy định theo Dự thảo khơng rõ ràng, viện dẫn cách không cụ thể vấn đề kinh phí bảo trì nhà cụ thể điều chỉnh không nêu rõ, chí cịn gây khó hiểu so với việc dẫn cụ thể đến Điều 150 Dự thảo Ba là, Dự thảo khơng cịn quy định trách nhiệm chủ đầu tư điểm d Khoản Điều 61 Luật Nhà năm 2014: “Chủ đầu tư xây dựng nhà xã hội có trách nhiệm xây dựng báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà xã hội tổ chức thẩm định giá thuê, giá thuê mua, giá bán trước công bố” mà ghi nhận sau: “Chủ đầu tư dự án nhà xã hội xác định giá bán, cho thuê, cho thuê mua đảm bảo nguyên tắc quy định khoản Điều trình quan chuyên môn tỉnh thẩm định thời điểm nhà đủ điều kiện bán, cho thuê, cho thuê mua theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản24” Quy định xây dựng bao quát trách nhiệm chủ đầu tư, câu từ khác nhìn chung nội dung giống bản, Dự thảo đề cập đến pháp luật kinh doanh bất động sản để nhà đầu tư có trách nhiệm ngồi thực quy định Luật cịn phải làm theo điều chỉnh pháp luật Điểm a Khoản Điều 84 Dự thảo Luật Nhà sửa đổi Điểm c Khoản Điều 84 Dự thảo Luật Nhà sửa đổi 19 Khoản 12 Điều 73 Dự thảo Luật Nhà sửa đổi 20 Điều 49 Luật Nhà năm 2014 21 Điểm b Khoản Điều 84 Dự thảo Luật Nhà sửa đổi 22 Điều 150 Dự thảo Luật Nhà sửa đổi 23 Khoản Điều 108 Luật Nhà năm 2014 24 Khoản Điều 84 Dự thảo Luật Nhà sửa đổi 17 18 193 kinh doanh bất động sản có liên quan Việc giúp tránh lối quy định dài lịng, khơng tổng qt, xa trọng tâm vấn đề, đồng thời nhằm tránh thiếu sót quy định trách nhiệm chủ đầu tư việc xác định giá bán, cho thuê, cho thuê mua dự án nhà xã hội Một số góp ý hoàn thiện quy định giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội Các quy định Luật Nhà hành xác định giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội có tác động tích cực đến cơng tác bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội Mặc dù dự thảo Luật Nhà sửa đổi đưa quy định điều chỉnh xác định giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội theo hướng tích cực, tiến Tuy nhiên, cịn số vấn đề chưa thật hồn thiện Do đó, cần phải tiếp tục hồn thiện quy định giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội Dự thảo Luật Nhà theo hướng sau: Một là, Dự thảo nên tiếp tục ghi nhận quy định việc xác định giá thuê nhà xã hội Nhà nước đầu tư đối tượng học sinh, sinh viên hoăc điều chỉnh vấn đề Nghị định phát triển quản lý nhà xã hội theo tinh thần Luật Nhà năm 2014 Theo đó, nhà cho học sinh, sinh viên th tính đủ chi phí quản lý vận hành chi phí bảo trì, khơng tính chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà Việc quy định đảm bảo bình đẳng đối tượng hưởng ưu đãi với nhau, hỗ trợ tốt cho học sinh sinh viên có điều kiện để học tập, nghiên cứu cách tốt nhất, đồng thời giúp khẳng định ý nghĩa xã hội to lớn sách từ phía Đảng Nhà nước Hơn nữa, học sinh, sinh viên đối tượng mà sách nhà xã hội hướng đến lẽ đối tượng chưa có thu nhập thu nhập thấp, sống xa nhà việc điều chỉnh phương thức xác định giá thuê nhà xã hội riêng học sinh, sinh viên cách quy định đáng nhà soạn luật quan tâm Chính vậy, nhóm tác giả đề xuất nên điều chỉnh Khoản Điều 83 Dự thảo Luật Nhà sửa đổi theo hướng sau: “Trường hợp cho thuê nhà giá th tính đủ chi phí bảo trì nhà ở; chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà thời hạn tối thiểu 20 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê Đối với nhà cho học sinh, sinh viên thuê tính đủ chi phí quản lý vận hành chi phí bảo trì, khơng tính chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở” Thứ hai, việc xác định giá bán nhà xã hội Nhà nước đầu tư xây dựng, theo nhóm tác giả, Dự thảo không nên quy định giá bán “khơng tính khoản ưu đãi Nhà nước quy định khoản 1, 2, 5, Điều 82”, thay vào đó, Dự thảo cần quy định trường hợp xác định giá bán “khơng tính khoản ưu đãi Nhà nước quy định Điều 82 Luật này” Bởi ngồi khoản 1, 2, 5, Điều 82 khoản ưu đãi cịn lại khơng tính xác định giá bán nhà xã hội, chẳng hạn như: ưu đãi hưởng lợi nhuận định mức 10% phần diện tích xây dựng nhà 194 xã hội25; ưu đãi dành phần quỹ đất phạm vi dự án phần diện tích sàn thuộc phần khối đế cơng trình theo quy hoạch chi tiết quan có thẩm quyền phê duyệt để xây dựng, kinh doanh cơng trình kinh doanh dịch vụ, thương mại; ưu đãi bán, cho thuê mua nhà xã hội chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với nhà cho đối tượng theo quy định Điều 74 Luật này; ưu đãi khác (nếu có) Và Dự thảo khơng ghi nhận tất khoản ưu đãi Điều 82 khoản khơng tính xác định giá bán khơng phù hợp, khoản ưu đãi cịn lại Điều 82 cần phải thuộc nhóm khơng tính để xác định giá bán nhà xã hội không Nhà nước đầu tư xây dựng Thứ ba, việc xác định giá thuê mua nhà nhà xã hội Nhà nước đầu tư xây dựng, cần viện dẫn điểm b Khoản Điều 84 Dự thảo đến Điều 150 Dự thảo để thay cho cách viện dẫn đến điểm a Khoản Điều 84 Dự thảo điều chỉnh trực tiếp Nghị định hướng dấn vấn đề Theo đó, điểm b Khoản Điều 84 sửa đổi sau: “Giá thuê mua xác định theo quy định điểm a khoản này, khơng tính kinh phí bảo trì nhà người thuê mua nộp theo quy định Điều 150 Luật này” Quy định minh thị cách rõ ràng vấn đề cần lưu ý kinh phí bảo trì nhà ở, theo người th mua hiểu rằng, phải đóng phần trăm giá trị thuê cho kinh phí bảo trì nhà khoản tiền quy định rõ hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua Kết luận Như vậy, giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội nội dung quan trọng công tác quản lý Nhà nước liên quan đến nhà nói chung nhà xã hội nói riêng Với chủ trương Đảng, sách pháp luật Nhà nước, vấn đề nhà xã hội, đặc biệt xác định giá bán, cho thuê, cho thuê mua ngày quan tâm Đối với vấn đề này, Dự thảo Luật Nhà sửa đổi đưa số quy định góp phần khắc phục vấn đề hạn chế tồn Luật Nhà năm 2014 Tuy nhiên, phân tích với nội dung quy định vấn đề liên quan đến giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội Dự thảo chưa thật đáp ứng yêu cầu thực tiễn khắc phục lỗ hỏng việc tiếp tục nghiên cứu, đánh giá đưa góp ý để góp phần hồn thiện Dự thảo vấn đề điều quan trọng, cấp thiết bối cảnh Tài liệu tham khảo Luật Nhà năm 2014 Dự thảo Luật Nhà sửa đổi 25 Khoản Điều 82 Dự thảo Luật Nhà sửa đổi 195 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội Cổng thông tin điện tử Chính phủ, “Phát triển nhà xã hội: Vẫn nhiều vướng mắc”, https://baodantoc.vn/phat-trien-nha-o-xa-hoi-van-con-nhieu-vuong-mac1667381294417.htm, truy cập ngày 06/04/2023 Anh Châu, “Phát triển nhà xã hội điều kiện phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam nay”, https://tapchicongsan.org.vn/web/guest/nghien-cu/-/2018/826438/phat-trien-nha-o-xahoi-trong-dieu-kien-phat-trien-nen-kinh-te-thi-truong-dinh-huong-xa-hoi-chu-nghia-oviet-nam-hien-nay.aspx, truy cập ngày 20/05/2023 Song Hoàng, “ 21 dự án nhà xã hội, công nhân đủ điều kiện đề xuất vay 7.100 tỷ đồng”, https://en.vneconomy.vn/21-du-an-nha-o-xa-hoi-cong-nhan-du-dieu-kien-dexuat-vay-hon-7-100-ty-dong.htm, truy cập ngày 20/05/2023 Vũ Lê, “Nhà xã hội TP HCM tăng giá gấp đôi năm”, https://vnexpress.net/nha-o-xa-hoi-tp-hcm-tang-gia-gap-doi-trong-5-nam-4521162.html, truy cập ngày 20/05/2023 Thái Nguyên, “Mức lợi nhuận làm nhà xã hội cần quy định để thu hút chủ đầu tư?”, https://danviet.vn/quy-dinh-xac-dinh-gia-ban-nha-o-xa-hoi-can-kiem-dinh-chatche-20230305143545061.htm, truy cập ngày 06/04/2023 Văn Thái, “Phát triển nhà xã hội nhiều vướng mắc”, https://bqlkcn.binhthuan.gov.vn/mDefault.aspx?sid=1426&pageid=5564&catid=65138&i d=627160&catname=tin-tuc-quy-hoach&title=phat-trien-nha-o-xa-hoi-van-con-nhieuvuong-mac, truy cập ngày 20/05/2023 10 Trọng Tín, “Lo giá nhà xã hội tăng”, https://baodautu.vn/batdongsan/lo-gia-nhao-xa-hoi-tang-d182124.html, truy cập ngày 06/04/2023 11 Anh Tú, “15-25 triệu đồng/m2: Người nghèo khó mua nhà xã hội”, https://vietnamnet.vn/15-25-trieu-dong-m2-nguoi-ngheo-kho-mua-nha-o-xa-hoi2019144.html, truy cập ngày 20/05/2023 12 Lê Xuân, “Triển khai xây dựng 401 dự án nhà xã hội với khoảng 454.360 hộ cho người có thu nhập thấp”, https://thuonghieucongluan.com.vn/trien-khai-xay-dung401-du-an-nha-o-xa-hoi-voi-khoang-454-360-can-ho-cho-nguoi-co-thu-nhap-thapa182311.html, truy cập ngày 20/05/2023 13 Bảo Yến , Nghĩa Đức, “Tiêu chí, điều kiện hưởng sách hỗ trợ nhà xã hội: bảo đảm bao trùm đối tượng cần phù hợp với thực tiễn”, https://quochoi.vn/tintuc/Pages/tin-hoat-dong-cua-quoc-hoi.aspx?ItemID=75186, truy cập ngày 20/05/2023 196