Cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn về thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ, lẻ, xen kẹt
Cơ sở lý luận về thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ, lẻ, xen kẹt
2.1.1 Các khái niệm cơ bản
Chính sách là tập hợp các chủ trương và hành động về phương diện nào đó của nền kinh tế xã hội do chính phủ thực hiện, bao gồm các mục tiêu mà chính phủ muốn đạt được và phương pháp để đạt được các mục tiêu đó (Frank Ellis, 1993)
Chính sách là tập hợp các chủ chương và hành động về hành động về phương diện nào đó của nền kinh tế, xã hội do chính phủ thực hiện.
Nó bao gồm mục tiêu mà chính phủ muốn đạt được và cách làm để đạt được mục tiêu đó (Đỗ Kim Chung, 2006).
Như vậy chính sách giúp các nhà quản lý xác định những chỉ dẫn chung trong quá trình ra quyết định từ đó giúp họ thấy được phạm vi hay giới hạn cho phép của các quyết định, để nhắc nhở các nhà quản lý những quyết định nào là có thể và những quyết định nào là không thể Từ đó chính sách sẽ hướng suy nghĩ và hành động của mọi thành viên trong tổ chức vào việc thực hiện mục tiêu chung của các tổ chức
2.1.1.2 Khái niệm đấu giá Đấu giá là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá - Ai trả giá cao nhất thì được Đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng hóa chứ không phải đơn thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là một thị trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung và cầu (Luật đất đai, 2013).
Theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản” Bản chất của BĐG tài sản là quan hệ dân sự về mua bán tài sản thông qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất Hoạt động BĐG tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người được CSH ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng BĐG hoặc tài sản thực hiện việc BĐG.
2.1.1.3 Khái niệm quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản, mà theo quy định của Bộ luật Dân sự
“ Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự” (69, tr.90) và “ Quyền sử dụng là quyền khai thác thông dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” (69, tr.95) Thông thường trong quan hệ dân sự, người chủ sở hữu tài sản có quyền tự thực hiện đầy đủ quyền năng của mình thông qua nhiều hình thức khác nhau như bán, cho, mượn, tặng, cho thuê, thuế chấp, cầm cố tài sản phù hợp với các quy định của pháp luật Đối với đất đai, QSDĐ là quyền mà nhà nước giao cho người sử dụng đất và đây là một quyền đặc biệt, vì quyền này được xem là một loại tài sản, là tài sản đặc biệt so với các tài sản khác Việc khẳng định QSDĐ là một loại tài sản vừa mang tính hợp lý, vừa có cơ sở pháp lý vững chắc Bởi, khái niệm tài sản được quy định trong Bộ luật Dân sự “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản” (69, tr.83) Như vậy QSDĐ với tư cách là một loại quyền tài sản đã được khẳng định là một loại tài sản trong giao dịch dân sự Bên cạnh đó theo quy định tại Điều 174 Bộ luật Dân sự tài sản được chia làm 2 loại là bất động sản và động sản Trong đó, bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai, Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, QSDĐ là một loại tài sản và tài sản này gắn liền với đất đai, cho nên nó là tài sản đặc biệt.
Như vậy, ta có thể đưa ra khái niệm QSDĐ như sau: QSDĐ là quyền của các chủ thể sử dụng đất bao gồm quyền chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, tặng cho QSDĐ Quyền được khai thác các thuộc tính, công dụng của đất đai để phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nước.
Như đã trình bày ở trên, QSDĐ là tài sản, do vậy ĐGQSDĐ thực chất là đấu giá tài sản Tuy nhiên, do tính chất đặc biệt của QSDĐ là tài sản phát sinh từ đất đai của Nhà nước, nên mọi hoạt động liên quan đến QSDĐ luôn gắn với đất đai.
Xét về bản chất, ĐGQSDĐ cũng là một quan hệ mua bán tài sản Đối tượng đem ra để mua, bán trong quan hệ này là QSDĐ hoặc cơ quan nhà nước có thêm quyền giao đất, cho thuê đất là bên bán; một bên là cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất để làm nhà ở hoặc sản xuất kinh doanh là bên mua.
Trong quan hệ này, những người tham gia mua QSDĐ phải cạnh tranh với nhau về giá Cuộc mua bán diễn ra công khai tại một nơi nhất định, ở đó người có QSDĐ đưa ra giá bán với mức giá khởi điểm còn những người mua tham gia đấu giá tự do để đưa ra giá trong sự cạnh tranh với những người khác nhằm mục đích mua được QSDĐ để phục vụ nhu cầu của mình Người chiến thắng là người trả giá cao nhất, ít nhất bằng giá khởi điểm.
Như vậy ta có thể hiểu: Đấu giá QSDĐ là hình thức mua bán công khai, được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do đấu giá viên điều khiển, nhằm bán được QSDĐ ở mức giá cao nhất do người mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả; người mua được QSDĐ là người trả mức giá cao nhất đối với QSDĐ đem bán đấu giá.
2.1.1.4 Khái niệm đất nhỏ, lẻ, xen kẹt
Theo quyết định 71/2014/QĐ-UBND của thành phố Hà Nội: Đất nhỏ, lẻ, xen kẹt là các khu đất nông nghiệp, đất công, đất chưa sử dụng nằm xen kẹt trong khu dân cư hoặc có ít nhất 01 mặt tiếp giáp với khu dân cư hiện có (xác định theo ranh giới của thửa đất có nhà ở hợp pháp ngoài cùng của khu dân cư) và không tiếp giáp với đường có tên (kể cả đường mới mở nhưng chưa đặt tên) và có diện tích dưới 5.000 m 2 (điều 3) Đất nhỏ, lẻ, xen kẹt sau khi đấu giá được sử dụng với mục đích xây nhà ở theo quy hoạch
2.1.1.5 Khái niệm thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất
Thực thi chính sách đấu giá QSDĐ là quá trình hoạt động có mục đích của cơ quan nhà nước, các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình tham giá đấu giá QSDĐ, bằng hành vi của mình để làm cho những quy định đấu giá QSDĐ đi vào cuộc sống, trở thành hành vi thực tế, hợp pháp, nhằm đạt được kết quả tốt trong công tác đấu giá (Trần Quang Huy, 2002).
Như vậy, có thể đưa ra khái niệm thực thi chính sách đấu giá QSDĐ nhỏ, lẻ, xen kẹt là quá trình hoạt động có mục đích của cơ quan, tổ chức, và cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ, lẻ, xen kẹt, bằng hành vi của mình để làm cho những quy định đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ, lẻ, xen kẹt đi và cuộc sống nhằm đạt được kết quả tốt trong công tác đấu giá.
2.1.2 Đặc điểm của việc thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ, lẻ, xen kẹt
Thứ nhất, việc thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất là làm cho các quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất đi vào cuộc sống, trở thành hành vi thực tế hợp pháp của chủ thể tham gia đấu giá được thực hiện trên thực tế, người bán sẽ bán được quyền sử dụng đất còn người mua sẽ mua được quyền sử dụng đất Đặc điểm naỳ được thể hiện ở chỗ là làm cho các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất đi vào cuộc sống, được tôn trọng thực hiện Điều này được thể hiện bằng hành vi của tất cả các chủ thể tham gia đấu giá QSDĐ Kết quả đạt được là những quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ thể, về trình tự thủ tục, về điều kiện và các yêu cầu trong việc tham gia đấu giá QSDĐ phải được các chủ thể nghiêm thực hiện nghiêm túc trên thực tế Đặc điểm này còn thể hiện ở nhận thức đối với việc đấu giá QSDĐ được nâng cao không chỉ đối với những người điều hành đấu giá, tổ chức đấu giá mà cả những người tham gia đấu giá.
Cơ sở thực tiễn về đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ, lẻ, xen kẹt
2.2.1 Tình hình đấu giá đất của một số nước trên thế giới
Từ ngày 01/07/1997 Trung Quốc đã chia lãnh thổ của mình thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố trực thuộc Trung ương (TW) và 1 khu vực Hành chính đặc biệt (Hồng Kông) Luật quản lý BĐS của Trung Quốc (được Quốc hội khóa 8 kỳ họp thứ 8 ngày 5/7/1994 thông qua, Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24 có hiệu lực thi hành từ 1/1/1995) quy định Nhà nước giao QSDĐ thuộc sở hữu Nhà nước (sau đây gọi tắt là QSDĐ) trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về QSDĐ của người sử dụng đất được gọi là xuất nhượng QSDĐ.
Việc xuất nhượng QSDĐ phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm Xuất nhượng QSDĐ của UBND cấp Huyện trở lên để làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp Tỉnh trở lên, báo cáo với Chính phủ hoặc UBND Tỉnh phê chuẩn theo quy định của Chính phủ Việc xuất nhượng QSDĐ phải thực hiện theo kế hoạch và bước đi của UBND cấp huyện Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện về quy hoạch, xây dựng nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định của Chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện thực hiện, UBND huyện trực thuộc quy định quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình (Nguyễn Đình Bồng, 2005). Đối với QSDĐ có được theo phương thức xuất nhượng, khi chuyển nhượng
BĐS phải phù hợp với những điều kiện sau đây:
+ Đã thanh toán hết quyền xuất nhượng QSDĐ theo đúng hợp đồng và đã có giấy chứng nhận (GCN) QSDĐ.
+ Trong trường hợp xuất nhượng QSDĐ để phát triển đất đai đối với công trình xây dựng nhà ở thì đã đầu tư trên 25% tổng ngạch, đối với dự án phát triển đất thì đã có điều kiện sử dụng đất công nghiệp hoặc đất xây dựng khác.
Theo quy định của Luật đấu giá tài sản nước Cộng hòa dân chủ nhân dân Trung Hoa năm 1996 quy định: Đấu giá viên: là người chủ trì cuộc bán đấu giá (Điều 14) và phải đáp ứng được những điều kiện sau (Điều 15):
- Có bằng tốt nghiệp đại học và kinh nghiệm chuyên môn về bán đấu giá (BĐG);
- Đã làm việc cho doanh nghiệp BĐG từ hai năm trở lên;
- Có tư cách đạo đức tốt.
Những người đã bị sa thải và những người mà Thẻ đấu giá viên bị tịch thu dưới năm năm, những người đang thi hành án hình sự về những tội do cố ý sẽ không được làm Đấu giá viên.
Những người đủ tiêu chuẩn trên phải vượt qua cuộc thi tuyển chọn đấu giá viên do Hiệp hội BĐG tổ chức, nếu đạt yêu cầu của kỳ thi sẽ được Hiệp hội cấp chứng chỉ Đấu giá viên.
Về trình tự, thủ tục mở phiên đấu giá:
Cuộc BĐG tài sản sẽ do đấu giá viên chủ trì Người BĐG tài sản phải công bố nội quy BĐG và những vấn đề cần thiết khác trước khi tiến hành BĐG Khi điều hành cuộc BĐG, người BĐG phải tiến hành lập biên bản BĐG Người lập biên bản và đấu giá viên ký vào biên bản Khi cuộc đấu giá thành thì người mua được tài sản mới ký vào biên bản.
Nếu tài sản đấu giá đòi hỏi phải thực hiện các thủ tục như thay đổi GCN QSH và giấy chuyển QSH theo quy định thì trên cơ sở văn bản BĐG tài sản và các tài liệu khác có liên quan, người ủy quyền BĐG tài sản và người mua được tài sản phải thực hiện các thủ tục cần thiết.
Cơ quan quản lý bán đấu giá tài sản:
Cơ quan quản lý BĐG tài sản thống nhất trên toàn quốc chịu trách nhiệm trực tiếp trước chính phủ Sở Công nghiệp và Thương mại cấp giấy phép kinh doanh trong lĩnh vực đấu giá tài sản cho doanh nghiệp Hiệp hội BĐG tài sản là một tổ chức xã hội có tư cách pháp nhân và là tổ chức tự quản trong lĩnh vực BĐG tài sản, giám sát các doanh nghiệp BĐG tài sản và đấu giá viên Hiệp hội có quyền tổ chức các kỳ thi tuyển chọn đấu giá viên, cấp chứng chỉ đấu giá viên (Điều 17)
Theo tiến sĩ Tôn Dật Tiên (là người sáng lập ra Cộng hoà TrungHoa) thì công cuộc cải cách ruộng đất ở Trung Hoa được tiến hành trên hai phương diện: Phân bổ đất đai và sử dụng đất đai. Áp dụng các giáo huấn đó Đài Loan đã tiến hành song song 2 chương trình là “người cày có ruộng” và “bình quyền về đất đô thị” với nguyên tắc chủ đạo tối cao của công cuộc cải cách là sử dụng đất một cách tối ưu Trong đó: Chương trình “người cày có ruộng” chủ yếu được thực hiện ở các vùng nông thôn đối với đất sản xuất nông nghiệp; Chương trình “bình quyền về đất đô thị” được thực hiện tại các đô thị và khu vực được quy hoạch phát triển đô thị. Chương trình “bình quyền về đất đô thị” kêu gọi thực thi bình quyền về đất đô thị và đóng góp tất cả lợi nhuận thu được từ đất đô thị cho mục đích công cộng Giá trị đất đô thị do các chủ đất kê khai đăng ký được sử dụng làm cơ sở để thực thi chương trình này và cách thức xúc tiến chương trình bao gồm việc đánh thuế đất theo giá trị đã kê khai đăng ký đó Mục tiêu cao nhất của chương trình là đưa tất cả giá trị gia tăng của đất vào công quỹ nhằm cung cấp tài chính cho những đề án phát triển cộng đồng và tăng phúc lợi cho nhân dân Để sử dụng đất đô thị tốt hơn, một chương trình dài hạn 10 năm đã được thiết lập nhằm củng cố đất đô thị với mục đích sử dụng tốt hơn và làm cho thành phố phát triển, thịnh vượng Việc hoàn thành đề án củng cố đất đô thị sẽ làm cho 80% đất đai có hình thể méo lệch không phù hợp cho xây dựng trở thành hình dáng đều đặn thích hợp cho việc sử dụng, tạo thêm được nguồn đất công ích rất lớn Một thành tựu khác do các đề án về củng cố đất đô thị đem lại là làm cho đất đai ban đầu chỉ có 20% là mặt đường trở thành 100% đất mặt đường, nhờ vậy giá trị đất đã tăng lên trung bình là 6,4 lần
Kết quả khi thi hành chương trình “bình quyền về đất đô thị” ngoài quỹ đất khoảng 150.000 ha đất công được giữ lại để “đổi đất lấy hạ tầng” còn đạt được các thành tựu sau:
(1)- 28% đất đô thị của các chủ đất lớn đã được bán.
(2)- Số chủ đất đô thị không có biệt thự giảm xuống 59%.
(3)- Những gia đình chủ đất đô thị tăng 14% và bình quân đất đai mỗi gia đình nắm giữ giảm xuống 12%.
(4)- Diện tích đất đô thị sử dụng để xây nhà đã tăng 700%.
(5)- Số lượng nhà xây ở khu vực đô thị tăng 229%.
(6)- Diện tích tầng nhà xây tăng 330%.
(7)- Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 410%.
Những đặc trưng ở mục (1), (2), (3) nói trên đã chỉ ra rằng việc thâu tóm các quyền về đất đô thị ở Đài Loan bị phân tán dần dần và việc tích tụ, mách lới, đầu cơ trục lợi đất đô thị đã được hạn chế một cách hữu hiệu Những đặc trưng nêu ở mục (4),
(5), (6) nói trên cũng cho thấy việc sử dụng đất đô thị một cách có hiệu quả ở Đài Loan đang được đẩy mạnh, còn đặc trưng ở mục (7) chứng tỏ rằng những đề án cho phúc lợi xã hội và công ích cũng đang phát triển ở Đài Loan với một quy mô lớn, do đó ngày càng nhiều người được hưởng phần lợi ích thu được từ việc giá đất đô thị tăng lên (Nhan Ái Tĩnh, 1999).
2.2.2 Tình hình đấu giá đất ở Việt Nam
*Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh
Thành phố Hồ Chí Minh là một thành phố trực thuộc TW, là trung tâm văn hoá, kinh tế, chính trị, xã hội, của khu vực phía Nam Thành phố
Hồ Chí Minh cũng là nơi thực hiện công tác đấu giá QSDĐ từ rất sớm. Ngày 07/04/2010 UBND thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất tại Quyết định số 24/2010/QĐ-UBND Theo quy chế này, các trường hợp đấu giá là:
Phương pháp nghiên cứu
Đặc điểm địa bàn nghiên cứu
Huyện Gia Lâm nằm ở phía Đông của Thủ đô Hà Nội Phía Bắc của là quận Long Biên; phía Tây Nam có địa giới là dòng sông Hồng, bên kia bờ là Thanh Trì và quận Hoàng Mai; phía Đông Bắc và Đông giáp với các Từ Sơn, Tiên Du, Thuận Thành của tỉnh Bắc Ninh; phía Nam giáp với Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên.
Dân số: khoảng 243.957 người (năm 2016).
Huyện Gia Lâm thuộc vùng Đồng bằng châu thổ sông Hồng, có địa hình thấp dần từ Tây Bắc xuống Đông Nam theo hướng chung của địa hình và theo hướng dòng chảy của sông Hồng Tuy vậy, địa hình của huyện khá đa dạng, làm nền tảng cho cảnh quan tự nhiên, tạo thuận lợi cho phát triển kinh tế, xây dựng các công trình hạ tầng dân dụng và khu công nghiệp, đảm bảo yêu cầu cho phát triển kinh tế xã hội của Huyện
3.1.1.3 Các nguồn tài nguyên a Tài nguyên đất và các vùng sinh thái Đất đai của huyện Gia Lâm khá phì nhiêu và địa hình bằng phẳng.
Căn cứ vào điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội, đến nay huyện Gia Lâm được phân thành 4 tiểu vùng kinh tế sinh thái:
Tiểu vùng 1 hay tiểu vùng trung tâm bao gồm 6 đơn vị hành chính: xã Đa Tốn, xã Đặng Xá, xã Kiêu Kỵ, xã Cổ Bi, xã Dương Xá và thị trấn Trâu Quỳ.
Mật độ dân cư của tiểu vùng khoảng 1904 người/km 2 , đất nông nghiệp bình quân 860 m 2 /khẩu nông nghiệp Địa hình bằng phẳng, hơi trũng, cốt đất trung bình 3,5-4m Đây là tiểu vùng kinh tế phát triển, thâm canh lúa, sản xuất giống cây ăn quả và chăn nuôi lợn Đặc biệt khu vực thị trấn Trâu Quỳ, trường học viện Nông Nghiệp Hà Nội là nơi cung cấp các giống cây ăn quả có chất lượng cao cho thành phố Hà Nội và các tỉnh phía Bắc Đây cũng là vùng trung tâm có tốc độ đô thị hoá cao
Tiểu vùng 2 hay tiểu vùng khu sông Hồng bao gồm 4 đơn vị hành chính trực thuộc: Xã Đông Dư, xã Bát Tràng, xã Kim Lan, xã Văn Đức.
Mật độ dân cư trung bình khoảng 1660 người/km 2 , bình quân đất nông nghiệp/khẩu nông nghiệp là 571m 2 Địa hình tương đối thấp Sản phẩm nông nghiệp chủ yếu là rau, hoa màu, lợn, bò Sản phẩm tiểu thủ công nghiệp nổi tiếng gốm sứ Bát Tràng Xã Bát Tràng đang phát triển nhanh theo xu hướng hình thành thị trấn
Tiểu vùng 3 hay tiểu vùng Nam Sông Đuống gồm 4 đơn vị hành chính trực thuộc: xã Dương Quang, xã Kim Sơn, xã Phú Thị, xã Lệ Chi.
Mật độ dân số trung bình khoảng 1623 người/km 2 , bình quân đất nông nghiệp/khẩu nông nghiệp là 662m 2 /khẩu, địa hình tương đối cao và thoát nước.
Hiện nay sản xuất nông nghiệp vẫn là chính, sản phẩm chủ yếu của vùng là lúa, ngô và rau màu Vùng có tiềm năng phát triển cây ăn quả theo hướng tập trung Sản xuất công nghiệp đang hình thành và phát triển với cụm công nghiệp Phú Thị và Hapro-Lệ Chi.
Tiểu vùng 4 hay tiểu vùng Bắc Đuống gồm 8 đơn vị hành chính trực thuộc: xã Yên Thường, xã Yên Viên, xã Dương Hà, xã Đình Xuyên, xã Trung Màu, xã Phù Đổng, thị trấn Yên Viên, xã Ninh Hiệp. b Tài nguyên nước;
* Nước mặt : Huyện Gia Lâm có hai con sông lớn chảy qua là Sông Hồng và Sông Đuống Đây là 2 con sông có trữ lượng nước khá lớn, là nguồn chính đáp ứng yêu cầu về nguồn nước ngọt phục vụ cho phát triển sản xuất và đời sống dân sinh
* Nước ngầm: Theo báo cáo điều chỉnh quy hoạch tổng thể kinh tế – xã hội huyện Gia Lâm, nguồn nước ngầm của huyện Gia Lâm có 3 tầng: Tầng chứa nước không áp có chiều dày nước thay đổi từ 7,5m – 19,5m, trung bình 12,5m Chất sắt khá cao từ 5-10mg/l, có nhiều thành phần hữu cơ Tầng nước không áp hoặc áp yếu, đây là tầng chứa nước nằm giữa lưu vực Sông Hồng Chiều dày chứa nước từ 2,5 – 22,5m, thường gặp ở độ sâu 15-20m Hàm lượng sắt khá cao có nơi đến 20mg/l Tầng chứa nước áp lực là tầng chứa nước chính hiện đang được khai thác rộng rãi phục vụ cho huyện và Hà Nội nói chung Tầng này có chiều dày thay đổi trong phạm vi khá rộng từ 28,6m – 84,6m, trung bình 42,2m.
3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội
3.1.2.1 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm
- Đất sản xuất nông nghiệp
Năm 2016, có diện tích 8537,62 ha, chiếm 50,85% tổng diện tích tự nhiên
Có diện tích là 29,90 ha ở xã Bát Tràng, chiếm 0,26% tổng diện tích tự nhiên. + Đất rừng sản xuất là 0 ha;
+ Đất rừng phòng hộ là 29,90 ha ở xã Bát Tràng, chiếm 0,26% tổng diện tích tự nhiên.
+ Đất rừng đặc dụng là 0 ha.
- Đất nuôi trồng thuỷ sản Đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản là 234,37 ha, chiếm 2,01% tổng diện tích tự nhiên.
- Đất nông nghiệp khác Đất nông nghiệp khác có diện tích là 339,38 ha, chiếm 2,91% tổng diện tích tự nhiên.
- Nhóm đất phi nông nghiệp
Tổng diện tích đất phi nông nghiệp năm 2015 của huyện Gia Lâm là 5.060,70 ha (biểu 11-TKĐĐ), chiếm 43,36% diện tích đất tự nhiên;
Huyện Gia Lâm còn 72,56 ha đất bằng chưa sử dụng, chiếm 0,62% tổng diện tích đất tự nhiên.
Huyện Gia Lâm đang trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
Vì vậy, nhu cầu sử dụng diện tích đất phi nông nghiệp khá cao và có xu thế tăng cao nữa, diện tích đất chưa sử dụng rất thấp.
Bảng 3.1 Tình hình đất đai của huyện Gia Lâm giai đoạn 2014 –
Tổng diện tích đất tự nhiên
Đất sản xuất nông nghiệp
99,7 3 a Đất trồng cây hàng năm
- Đất cỏ dùng vào chăn nuôi 78,58 1,39 78,58 1,55 78,58 1,55
- Đất trồng cây hàng năm khác 1.803,1
6 b Đất trồng cây lâu năm 190,87 3,27 864,04 14,60 864,04
Đất nuôi trồng thuỷ sản 196,21 3,21 234,37 3,58 234,37 3,58 99,7
II Đất phi nông nghiệp 5.178,9
Đất tôn giáo tín ngưỡng 59,27 1,14 59,27 1,17 59,27 1,17 100,
Đất nghĩa trang, nghĩa địa 94,13 1,82 108,30 2,14 108,30 2,14
5 Đất sông suối và mặt nước 1.093,6
Đất phi nông nghiệp khác 9,62 0,19 3,62 0,07 3,26 3,62
112, 88 III Đất chưa sử dụng 175,58 1,53 72,56 0,62 72,56 0,62
IV Một số chỉ tiêu
N g uồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Gia Lâm (2014 – 2016)
3.1.2.2 Tình hình dân số lao động
- Dân số toàn Huyện đến 31/12/2016 là 253.800 người Tốc độ tăng trung bình quân giai đoạn 2014-2016 là 2%/năm Số hộ gia đình năm 2014 là 61.806 hộ, năm 2016 có 64,386 hộ, tăng 2,07 %/năm Lao động trong độ tuổi năm 2014 có 133.500 người, năm 2016 có 149.561 người, tăng 5,84 %/năm.
- Số hộ nông lâm nghiệp – thủy sản năm 2014 là 45.983 hộ, năm
- Tổng số lao động năm 2014 là 166.876 người, năm 2016 là 185.439 người, tốc độ tăng 5,42 %/năm Lao động đang làm việc trong các ngành nông lâm, thủy sản năm 2014 có 83.238 người, năm 2016 có 101.761 người.
- Lao động trẻ ở nông thôn có xu hướng thoát ly nông nghiệp ngày càng nhiều hơn là tín hiệu tốt cho tiến trình chuyển dịch cơ cấu lao động nông thôn song cũng gây ra những khó khăn đáng kể cho phát triển nông nghiệp hàng hóa do lao động nông nghiệp chủ yếu là lao động cao tuổi, trình độ chuyên môn kỹ thuật hạn chế nên việc ứng dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật và công nghệ mới gặp khó khăn
Bảng 3.2 Tình hình dân số, lao động của huyện Gia Lâm giai đoạn 2014 - 2016
So sánh (%) tính SL SL SL 15/1
I Tổng số nhân khẩu ngư ời
Nhân khẩu NLN- thuỷ sản ngư ời
II Tổng số hộ hộ
Hộ NLN-thuỷ sản hộ 45,9
Hộ phi NLN-thuỷ sản hộ
113, 58 III Tổng lao động lao động
Lao động trong tuổi lao động 133
Lao động ngoài tuổi lao động
IV Phân bổ lao động lao động 100
Lao động NLN- thuỷ sản lao động
Lao động TM - dịch vụ lao động 36,9
TS/hộ NLN, TS ngư ời 4,01 3,91 3,93
99, 00 2.BQ lao động /hộ lao động
/hộ NLN,TS lao động 1,81 1,74 1,94 91,
10 111,50 101,30Nguồn: Chi cục Thống kê huyện Gia Lâm (2014 – 2016)
3.1.2.3 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội
Năm 2016, kinh tế duy trì mức ổn định, giá trị sản xuất các ngành kinh tế chủ yếu do quản lý ước tăng 9,81% so với năm 2015 Trong đó: Công nghiệp, xây dựng tăng 8,82%; Dịch vụ tăng 14,71%; Nông, lâm nghiệp, thủy sản tăng 1,9%.
Cơ cấu giá trị sản xuất của : công nghiệp, xây dựng 52,43%; Dịch vụ 33,18%; Nông, lâm nghiệp, thủy sản 14,39%; thu nhập bình quân đầu người ước đạt 29 triệu đồng/người/năm; văn hóa - xã hội tiếp tục được duy trì và phát triển; an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội trên địa bàn được giữ vững (Đồ thị 3.1).
Nền kinh tế của phát triển đa ngành, đa nghề Một số xã là những làng nghề lâu năm gắn với những thương hiệu mà cả nước biết đến như: Gốm Bát Tràng, thuộc da và dát vàng mã xã Kiêu Kỵ đó là cơ hội để phát triển nền kinh tế địa phương Kinh tế hàng năm của không ngừng gia tăng, hạ tầng kỹ thuật và xã hội ngày càng được hoàn thiện, nhiều khu đô thị mới được xây dựng phục vụ nhu cầu ăn ở của người dân Đời sống vật chất, tinh thần của nhân dân từng bước được cải thiện. Nhiều chủ trương, chính sách và chương trình Quốc gia về phát triển văn hóa - xã hội thực hiện đạt kết quả tích cực như: xóa đói giảm nghèo, giảm tỷ lệ trẻ em suy dinh dưỡng, xây dựng nếp sống văn hóa mới.
Nông nghiệp Công nghiệp Dịch vụ
Sơ đồ 3.1 Cơ cấu kinh tế huyện Gia Lâm năm 2016
Nguồn: Phòng kinh tế huyện Gia Lâm (2016)
Tuy nhiên vẫn còn những hạn chế cần khắc phục:
Kết quả nghiên cứu và thảo luận
Thực trạng thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ, lẻ, xen kẹt trên địa bàn huyện Gia Lâm
4.1.1 Thực trạng quỹ đất nhỏ, lẻ, xen kẹt trên địa bàn huyện Gia Lâm
Huyện Gia Lâm được xác định là vùng kinh tế trọng điểm, là địa bàn quân sự chiến lược ở phía Đông của Thủ đô Hà Nội Nhiều dự án được thực hiện trên địa bàn Huyện Gia Lâm, quá trình đô thị hóa tăng nhanh nhiều diện tích đất canh tác bị nhà nước thu hồi phục vụ mục đích đô thị hóa, đồng ruộng bị chia cắt tạo nên nhiều khu đất xen kẹt, không canh tác được, bị bỏ hoang hóa hoặc bị lấn chiếm sử dụng trái phép
Nguyên nhân chính hình thành đất nhỏ lẻ, xen kẹt huyện Gia Lâm như sau: việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang các hình thức khác Đất nông nghiệp còn lại không đủ điều kiện canh tác phải bỏ hoang Quá trình đô thị hóa khiến đất ngày càng có giá trị, nhiều hộ gia đình, cá nhân tự chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở Do lịch sử nhiều khu dân cư được hình thành dần dần do quá trình tự chuyển đổi đất nông nghiệp, các cấp chính quyền không quản lý được quỹ đất nông nghiệp còn trong khu dân cư Khi thực hiện dự án không thu hồi hết diện tích đất nông nghiệp, phần diện tích đất nông nghiệp ngoài chỉ giới nhỏ lẻ, không đủ đảm bảo các tiêu chuẩn về canh tác
Bảng 4.1 Sự hình thành đất xen kẹt
Xã, thị trấn Đất ao hồ Đô thị hóa Đất công
Kiêu Kị X Đa Tốn X X Đặng Xá X X
Qua bảng 4.1 ta có thể thấy sự hình thành đất xen kẹt của các xã chủ yếu là từ đất công do xã quản lý Đất kẹt không sử dụng vào mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng cho nhân dân, không làm quỹ đất dự trữ của xã được nên UNBD xã đã làm tờ trình gửi UBND huyện xin đấu giá khu đất.
Thực tế cho thấy, số lượng đất nhỏ lẻ, xen kẹt trên địa bàn Huyện Gia Lâm rất khó thống kê Do đất đầu thừa đuôi thẹo và các khu vực dự án treo bị bỏ lại, hoang hóa Hơn nữa mỗi năm có hàng chục dự án mới, có hàng chục dự án kéo dài thay đổi làm cho thống kê số lượng đất nhỏ lẻ, xen kẹt thêm khó khăn Vì vậy, ta có thể xác định số lượng thông việc đấu giá đất nhỏ lẻ, xen kẹt qua các năm.
Bảng 4.2 Diện tích đất nhỏ lẻ, xen kẹt của huyện Gia Lâm ĐVT: m 2
Kiêu Kị 0 3105 0 Đa Tốn 4207 0 1289,2 Đặng Xá 1767,3 0 0
Nguồn: Phòng Tài nguyên môi trường huyện Gia Lâm (2016)
Theo thống kê quỹ đất nhỏ, lẻ, xen kẹt của phòng tài nguyên môi trường Huyện Gia Lâm và năm 2016 thì tổng diện tích đất xen kẹt là
19817 m2 trong đó Ninh Hiệp và Phú Thị chiếm chủ yếu Qua 3 năm thì diện tích đất xen kẹt thay đổi qua các xã và không có sự tăng lên nhiều.
4.1.2 Công tác tuyên truyền phổ biến chính sách đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ, lẻ, xen kẹt
Công tác phổ biến, tuyên truyền chính sách tốt giúp cho các đối tượng chính sách và mọi người dân tham gia thực thi hiểu rõ về mục đích, yêu cầu của chính sách; về tính đúng đắn của chính sách trong điều kiện hoàn cảnh nhất định; và về tính khả thi của chính sách để họ tự giác thực hiện theo yêu cầu quản lý của nhà nước Đồng thời còn giúp cho mỗi cán bộ, công chức có trách nhiệm tổ chức thực thi nhận thức được đầy đủ tính chất, trình độ, quy mô của chính sách với đời sống xã hội để chủ động tích cực tìm kiếm các giải pháp thích hợp cho việc thực hiện mục tiêu chính sách và triển khai thực thi có hiệu quả kế hoạch tổ chức thực hiện chính sách được giao
Tuyên truyền, vận động thực thi chính sách công cần được thực hiện thường xuyên, liên tục Việc phổ biến, tuyên truyền chính sách được thực hiện bằng nhiều hình thức như trực tiếp tiếp xúc, trao đổi với các đối tượng tiếp nhận; gián tiếp qua các phương tiện thông tin đại chúng Tuỳ theo yêu cầu của các cơ quan quản lý, tính chất của từng loại chính sách và điều kiện cụ thể mà có thể lựa chọn các hình thức tuyên truyền, vận động thích hợp.
Bảng 4.3 Hoạt động tuyên truyền phổ biến chính sách đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ, lẻ, xen kẹt
1 Đài truyền thanh Tin huyện
2 Đài truyền thanh Tin xã
3 Đăng trên trang Bài chủ huyện
Nguồn: Trung tâm phát triển Quỹ đất huyện Gia Lâm (2016) Qua bảng 4.3 ta thấy hoạt động phổ biến tuyên truyền chính sách đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện hàng năm và tăng lên đáng kể qua các năm 2014 –
2016 Việc thực hiện tuyên truyền chính sách được thực hiện chủ yếu thông qua đài truyền thanh của huyện, đài truyền thanh xã, đăng bài trên trang chủ của huyện, internet… Tuy nhiên việc tuyên truyền thông qua báo chí, đài giảm khá mạnh Nguyên nhân là do hiện nay, việc cán bộ tiếp cận với báo, đài ít đi rất nhiều Chủ yếu họ tiếp cận thông tin qua các trang báo điện tử, internet,… Vì vậy, cần tăng cường tuyên truyền, phổ biến chính sách thông qua các kênh được người dân sử dụng và tiếp cận nhiều
Tuy việc phổ biến tuyên truyền chính sách đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện khá thường xuyên vào năm 2016, nhưng việc tiếp cận của người dân về các thông tin chính sách còn khá hạn chế.
Bảng 4.4 Đánh giá của người dân về hiệu quả công tác tuyên truyền chính sách
Thường xuyên tiếp cận được thông tin về chính sách Ít được tiếp cận thông tin về chính sách
Không có thông tin về chính sách
Ninh Hiệp Yên Viên Phú Thị
SL CC SL CC SL CC
Nguồn: Số liệu điều tra (2016)
Qua bảng 4.4 ta thấy chỉ có gần 20% người dân tại các xã điểm thường xuyên được tiếp cận với thông tin về chính sách đấu giá quyền sử dụng đất Trong khi đó, có đến 80% người dân ít được tiếp cận với thông tin về chính sách thậm chí là không có thông tin về chính sách Nguyên nhân chủ yếu là do người dân chưa quan tâm nhiều đến chính sách hay do một số người dân ít tiếp xúc với báo mạng, internet Vì vậy, ngoài các hình thức tuyên truyền thông qua báo đài trực tuyến, internet,… thì huyện cần đa dạng hóa các hình thức tuyên truyền như tuyên truyền miệng, tiếp xúc trực tiếp với người dân để công tác tuyên truyền đạt hiệu quả cao nhất
4.1.3 Công tác lập kế hoạch thực hiện chính sách đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ, lẻ, xen kẹt
4.1.3.1 Công tác lập kế hoạch thực hiện chính sách đấu giá quyền sử dụng đất
Việc lập kế hoạch thực hiện chính sách đấu giá quyền sử dụng đất xuất phát từ Ủy ban nhân dân các xã, thị trấn nơi có đất đấu giá Các xã sẽ rà soát các khu đất trên địa bàn xã, khu đất không nằm trong kế hoạch sử dụng đất của xã thì sẽ đề xuất UBND huyện cho đấu giá.
UBND huyện giao nhiệm vụ cho Trung tâm phát triển Quỹ đất xây dựng hạ tầng Cán bộ TTPT Quỹ Đất xin thông tin quy hoạch ở sở Quy hoạch kiến trúc Khi đã xin được thông tin quy hoạch khu đất là đất ở, cán bộ quỹ đất về lập chi phí đầu tư Thuê công ty đo đạc hiện trạng khu đất Nộp bản đo đạc cho sở tài nguyên thẩm định, sau khi đã được thẩm định cán bộ quỹ đất xin chỉ giới đường đỏ ở Viện quy hoạch xây dựng Thuê đơn vị tư vấn lập quy hoạch tổng mặt bằng trình UBND huyện phê duyệt – phòng QLĐT tham mưu Sau đó lập bản vẽ thiết kế thi công tổng dự toán Nộp hồ sơ xin phê duyệt báo cáo tác động môi trường tại phòng Tài nguyên Môi trường
Sở Tài nguyên và Môi trường cùng các chủ đầu tư các dự án, các Sở, ngành liên quan, UBND huyện tiếp tục kiểm tra, rà soát các dự án theo danh mục tại Kế hoạch Đối với các dự án đã đủ điều kiện đưa ra bán đấu giá thì chỉ đạo hoàn thành thủ tục (phê duyệt giá khởi điểm, phương án đấu giá) và đề xuất thời điểm đưa ra tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất, đạt hiệu quả cao nhất, báo cáo UBND Thành phố
Căn cứ kế hoạch thu ngân sách năm 2016 (từ đấu giá quyền sử dụng đất và thu tiền sử dụng đất) mà UBND Thành phố đã giao cho từng đơn vị (quận, huyện, thị xã) tại Quyết định số 6788/2015/QĐ-UBND ngày 10/12/2015, UBND cấp huyện chủ động rà soát, tổng hợp, phê duyệt kế hoạch và tổ chức thực hiện đấu giá các khu đất xen kẹt, nhỏ lẻ theo quy định (hàng quý, báo cáo UBND Thành phố kết quả thực hiện, đồng thời gửi Sở Tài nguyên và Môi trường để tổng hợp chung).
4.1.3.2 Đánh giá của cán bộ và người dân về công tác lập kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Gia Lâm
Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất 69 1 Các yếu tố bên trong
4.2.1 Các yếu tố bên trong
4.2.1.1 Chất lượng nguồn nhân lực phụ trách công tác đấu giá
Trong công tác đấu giá yếu tố con người đóng vai trò vô cùng quan trọng nếu lực lượng cán bộ phụ trách công tác đấu giá có đầy đủ những phẩm chất, trình độ, đặc biệt là kinh nghiệm thì sẽ chắc chắn đem lại hiệu quả cao Có trình độ tổ chức và quản lý giúp người quản lý tiếp cận được tốt công tác đấu giá và gắn kết các yếu tố tác động đến thị trường BĐS để ra quyết định, từ đó giúp họ lựa chọn và sử dụng đầy đủ và hợp lý các nguồn lực, tạo ra những sản phẩm có chất lượng cao nhất với chi phí bỏ ra thấp nhất
Qua bảng 4.19 cho thấy trình độ cán bộ địa chính các cấp của huyện Gia Lâm tương đối cao Các cán bộ cấp huyện đa số có trình độ đại học và trên đại học, có tới 75,6% trình độ đại học, 24,4% có trình độ trên đại học, đây là điều kiện thuận lợi cho huyện Gia Lâm tiếp tục phát huy hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất Tuy nhiên, trình độ cán bộ cấp xã còn thấp và chưa được quan tâm đào tạo, bồi dưỡng, chỉ có 6,36% số cán bộ địa chính cấp xã trên địa bàn thành phố có trình độ
Bảng 4.20 Trình độ cán bộ các cấp
Cấp huyện Cấp xã Tổng số
TT SL CC SL CC SL CC
Nguồn: Phòng Nội vụ huyện Gia Lâm (2016)
Qua thực tế điều tra cho thấy, cán bộ địa chính xã, phường của huyện Gia
Lâm chỉ có 38,5% số cán bộ hiểu rõ quy chế đấu giá QSDĐ, và chủ yếu tập trung ở các xã, phường đã có dự án đấu giá Bên cạnh đó, do năng lực chuyên môn hạn chế nên khi phối hợp với Phòng Tài nguyên và Môi trường, Ban quản lý dự án để hoàn thiện hồ sơ đất và tổ chức thực hiện đấu giá mất rất nhiều thời gian và tốn kém thêm nhiều chi phí cho công tác chuẩn bị, hoàn thiện hồ sơ
Vì vậy, trong hoạt động quản lý nói chung và đặc biệt là công tác đấu giá thì trình độ của cán bộ trực tiếp phụ trách đóng vai trò rất quan trọng, quyết định các chính sách và phương pháp quản lý, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng, kết quả và hiệu quả của công tác đấu giá Trong giai đoạn tiếp theo Huyện Gia Lâm cần quan tâm tới công tác đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ cho cán bộ địa chính trên địa bàn thành phố.
4.2.1.2 Thủ tục tổ chức thực hiện đấu giá
Bảng 4.21 Đánh giá của người dân về thủ tục tổ chức thực hiện đấu giá ĐVT: %
Chỉ tiêu Ninh Hiệp Yên Viên Phú Thị
Rườm rà, thời gian kéo dài 72 76,67 70
Quy chế chưa thống nhất 66 63,33 66,67
Giá không sát với thị trường 36 46,67 43,33
Nguồn: Số liệu điều tra (2016)
Hiện nay, chưa có quy chế đấu giá thống nhất cho cả nước, có đến gần 70% người dân tại các xã Ninh Hiệp, Yên Viên, Phú Thị cho rằng chưa có sự thống nhất về quy chế đấu giá từ trung ương đến địa phương Có trên 70% người tham gia đấu giá QSDĐ của Huyện Gia Lâm thì cho rằng thủ tục để đưa một lô đất vào đấu giá hiện có quá nhiều khâu, đoạn; từ khi có chủ trương cho phép đấu giá đến khi mở phiên đấu giá hiện mất rất nhiều thời gian, có nhiều dự án kéo dài tới hơn 4 năm Từ đó làm cho chi phí đầu tư cho dự án tăng lên, không chủ động được thời điểm tổ chức đấu giá nhằm khai thác được lợi thể của thị trường BĐS khi sôi động Vì vậy, ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả của phiên đấu giá
Bên cạnh đó việc điều tra và xác định nhu cầu SDĐ của khu vực và xây dựng giá sàn trong đấu giá quyền SDĐ còn chưa khoa học, mang nặng tính hành chính Dẫn đến giá đưa ra không sát với giá thị trường và không đáp ứng được yêu cầu của người tham gia đấu giá.
4.2.1.3 Cơ sở vật chất phục vụ công tác đấu giá
Cơ sở vật chất phục vụ công tác đấu giá ảnh hưởng trực tiếp đến công tác điều hành phiên đấu giá Hiện tại, Huyện Gia Lâm chưa có sàn đấu giá BĐS đầu tư chuyên dùng, chủ yếu mượn địa điểm tại các Hội trường rộng để tổ chức, không có các thiết bị hiện đại theo dõi hoạt động đấu giá Từ đó không quản lý được các hiện tượng thông thầu ép giá, làm giảm hiệu quả của công tác đấu giá, dẫn đến nhiều hiện tượng tiêu cực phát sinh.
Bảng 4.22 Đánh giá cơ sở vật chất phục vụ công tác đấu giá ĐVT: %
Cơ sở vật chất Ninh Hiệp Phú Thị Yên Viên
Hiện đại, khang trang 0 0 0 Đầy đủ, đáp ứng nhu cầu 42 43,33 36,67
Sơ sài, không đảm bảo 58 56,67 63,33
Nguồn: Số liệu điều tra (2016)
Vì vậy, huyện Gia Lâm cần nghiên cứu thiết kế, đầu tư xây dựng sàn đấu giá đáp ứng và hạn chế được được các vấn đề trên, góp phần nâng cao hiệu quả công tác đấu giá và có thể phục vụ cho công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn tỉnh
Hộp 4.1 Cơ sở phục vụ công tác đấu giá còn sơ sài
“Theo tôi đánh giá thì cơ sở phục vụ công tác đấu giá còn sơ sài và thiếu các trang thiết bị hiện đại để quản lý, theo dõi quá trình đấu giá Ở trung tâm quỹ đất mới chỉ có 1 phòng có bàn ghế ngồi với sức chứa đâu đó khoảng tầm 50 người đổ lại Nhiều cuộc đấu giá đông, chúng tôi toàn phải di chuyển đến địa điểm hội trường lớn hơn để đấu giá Ngoài ra, phòng đấu giá tôi không thấy có camera theo dõi quá trình đấu giá, như vậy không đảm bảo tính minh bạch…”
Nguồn: Anh Nguyễn Xuân Hòa, xã Ninh Hiệp, Huyện Gia Lâm, năm 2016
Hiện nay, cơ sở vật chất phục vụ cho công tác đấu giá còn sơ sài và thiếu thốn Vi vậy, chất lượng cho công tác đấu giá chưa được đảm bảo Trong thời gian tới, quỹ đất Huyện Gia Lâm cần đầu tư nâng cấp cơ sở vật chất để đảm bảo cho công tác đấu giá được thực hiện một cách minh bạch và hiệu quả
4.2.1.4 Tính minh bạch trong công tác đấu giá
Tính minh bạch trong công tác đấu giá là yếu tố quan trọng, quyết định lớn đến kết quả và hiệu quả của phiên đấu giá Thực hiện tốt tính minh bạch các thông tin về dự án đấu giá QSDĐ sẽ cung cấp cho các nhà đầu tư, người có nhu cầu mua đất nhiều thông tin về dự án, giúp họ có đủ căn cứ để ra quyết định mua và đánh giá được đúng giá trị của khu đất, nâng cao được giá trị của mỗi lô đất
Bảng 4.23 Đánh giá của người dân về tính minh bạch trong công tác đấu giá
Thời gian bán và nhận hồ sơ đăng kí công khai
Việc đấu giá QSDĐ minh bạch Điều kiện tham dự đấu giá rõ ràng Kết quả đấu giá rõ ràng, công khai ĐVT: % Yên Viên Phú Thị Ninh Hiệp
Nguồn: Số liệu điều tra (2016)
Trong thực hiện tính minh bạch thì thời gian bán và nhận hồ sơ đăng ký đấu giá cũng là khâu then chốt trong công tác tổ chức đấu giá QSDĐ Việc công bố thông tin bán và nhận hồ sơ rộng rãi, thời gian dài hơn sẽ góp phần quyết định đến số người tham gia đấu giá.
Thực tế qua các dự án điều tra cho thấy, các dự án trên địa bàn xã Yên Viên, Phú Thị, Ninh Hiệp có thời gian bán hồ sơ dài trong vòng 30 ngày nên số lượng người tham gia đấu giá cũng tăng lên trong thời gian qua.
Trong quá trình đấu giá, tính minh bạch là yếu tố quyết định đến chất lượng đấu giá Theo điều tra, chỉ có trên 20% người tham gia đấu giá cho rằng việc đấu giá quyền sử dụng đất minh bạch, rõ ràng, còn lại gần 80% người tham gia đấu cho rằng việc đấu giá chưa đảm bảo tính minh bạch. Trong các phiên đấu giá có xảy ra hiện tượng thông thầu, dàn xếp đấu giá nhằm tư lợi cá nhân Điều này có ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả của công tác đấu giá và làm thất thu ngân sách của nhà nước Vì vậy, các cơ quan chức năng cần có quy định rõ ràng cụ thể để tránh hiện tượng thông thầu, đảm bảo tính minh bạch hiệu quả trong đấu giá quyền sử dụng đất.
4.2.2 Các yếu tố bên ngoài
Công tác thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất dựa chủ yếu vào Luật đất đai năm 2004 và có chỉnh sửa bổ sung vào năm 2013 Ngoài ra, thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất cũng theo nhiều thông tư được hướng dẫn cụ thể: Ngày 20/05/2015, Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/04/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tư pháp (quy định việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất) có hiệu lực thi hành và Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 và Quyết định số 26/2013/QĐ-UBND ngày 23/09/2013
Giải pháp tăng cường thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm
“Công tác tuyên truyền chính sách đấu giá quyền sử dụng đất chưa được thực hiện thường xuyên Chúng tôi ít khi được tiếp cận với thông tin về các chính sách đấu giá do không có thông báo cụ thể, chủ yếu chúng tôi biết thông tin qua bạn bè, anh em thôi Vì thế nên một số quy chế về đấu giá quyền sử dụng đất tôi không nắm rõ mà cũng chẳng hỏi được ai”
Nguồn: Anh Văn Ba, xã Phú Thị, Huyện Gia Lâm, (2016)
Hiện nay, công tác thực thi chính sách đấu giá tại Huyện Gia Lâm vẫn còn nhiêu bất cập Việc thông tin chính sách đến người dân để hiểu rõ quy chế, quy định về đấu giá quyền sử dụng đất chưa được thực hiện thường xuyên, liên tục Trong thời gian tới, huyện cần có chủ trương tăng cường tuyên truyền và quảng bá chính sách qua tất cả các phương tiện thông tin đại chúng như: sách, báo, đài, ti vi, internet,… để người dân có thể tiếp cận chính sách một cách dễ dàng hơn
4.3 GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC THỰC THI CHÍNH SÁCH ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIA LÂM 4.3.1 Định hướng giải pháp Để tăng cường quản lý Nhà nước, tăng cường công khai, minh bạch, nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất, tại địa bàn huyện Gia Lâm Qua khảo sát thực tiễn, chúng tôi xin nêu lên những định hướng sau đây:
Thực hiện công khai minh bạch, quán triệt sâu sắc phương châm 5 rõ của Thành ủy “Rõ người, rõ việc, rõ quy trình, rõ trách nhiệm và rõ hiệu quả” Cụ thể như: Thông báo mời đấu giá , niêm yết hồ sơ đấu giá theo đúng quy định,…
UBND các quận, huyện, thị xã, UBND các xã, phường, thị trấn tăng cường quản lý đất thuộc quỹ đất công ích, đất bãi bồi ven sông, đất chưa sử dụng Đẩy nhanh tiến độ xây dựng hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật các khu đất đem đấu giá, tạo sự hấp dẫn đối với người tham gia đấu giá Đối với các dự án đã xây dựng xong cơ sở hạ tầng nhưng không đủ số lượng người tham gia đấu giá theo quy định, các chủ đầu tư tiếp tục tăng cường thông tin, tiếp thị đến mọi đối tượng có nhu cầu được biết, tạo điều kiện thuận lợi mời tham gia; khi có đủ điều kiện tổ chức đấu giá với số lượng các thửa đất phù hợp, nên cho phép tổ chức phiên đấu giá với hình thức gọn nhẹ, bỏ giá một vòng đấu.
Tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, tăng cường phân cấp cho UBND cấp huyện trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất để tạo ra chuyển biến mạnh mẽ, thực hiện có hiệu quả; Tăng cường quản lý sử dụng đất, quy hoạch và đầu tư xây dựng sau khi tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, có biện pháp khắc phục tình trạng không đưa đất vào sử dụng, xây dựng sai quy hoạch, sai phép
Có sự phối hợp chặt chẽ và đồng bộ giữa các cơ quan chức năng trong việc quản lý hoạt động bán đấu giá quyền sử dụng đất; kiên quyết ngăn chặn và xử lý thích đáng những hành vi tiêu cực trong tổ chức, thực hiện BĐG QSD đất
4.3.2 Một số giải pháp hoàn thiện quá trình thực thi chính sách đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Gia Lâm
4.3.2.1 Hoàn thiện các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất
Thể chế pháp luật về đấu giá tài sản hiện hành chưa đồng bộ, chưa thống nhất; dịch vụ đấu giá là một hoạt động quan trọng trong lĩnh vực bổ trợ tư pháp nhưng đến nay vẫn chưa có đạo luật riêng điều chỉnh; văn bản pháp luật chung về trình tự, thủ tục đấu giá mới chỉ là Nghị định nên hiệu lực thi hành còn hạn chế; còn tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn, trùng dẫm giữa các văn bản quy phạm pháp luật về trình tự, thủ tục đấu giá 6 Bên cạnh đó, trình tự, thủ tục đấu giá tại một số văn bản hiện nay còn đơn giản, nhiều điểm chưa hợp lý, không khả thi, thiếu tính linh hoạt, gây khó khăn cho quá trình thực hiện đấu giá, chưa tạo điều kiện cho việc xử lý tài sản một cách nhanh chóng, thuận tiện, nhất là đối với việc đấu giá tài sản tự nguyện của tổ chức, cá nhân
Hiện nay, có rất nhiều quy định có liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất Tuy nhiên, các quy định đã xuất hiện sự chồng chéo và chưa thống nhất dẫn đến sự khó khăn trong quá trình thực hiện Cụ thể, những quy định trong việc triển khai tổ chức thực hiện công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất chưa có sự đồng bộ giữa 02 Thông tư là Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 của
Bộ Tài chính và Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/04/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tư pháp Trong khi đó, cả 02 Thông tư đều đang còn hiệu lực thi hành Do đó, việc triển khai tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất khó thực hiện Vì vậy, huyện cần rà soát, sửa đổi, bổ sung và quy định chi tiết, cụ thể hơn các quy định, quyết định của UBND tỉnh về trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất Cụ thể:
Cần công khai, minh bạch trình tự, thủ tục đăng ký mua hồ sơ, thông tin về các thửa đất để người dân tìm hiểu và đưa ra quyết định giúp tổ chức thành công các phiên đấu giá đất.
Cần phải có các thủ tục cởi mở hơn đối với người trúng đấu giá, như việc miễn lệ phí đăng ký QSD đất, nhanh chóng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng và bàn giao đất, đảm bảo đất sau khi được bàn giao được đưa vào sử dụng ngay.
Giá khởi điểm đưa vào đấu giá cần thay đổi một số phương thức định giá khởi điểm khi đấu giá để đảm bảo công bằng và mở rộng đối tượng tham gia Với thửa lẻ thì giá khởi điểm vừa phải, còn nếu cả lô thì giá khởi điểm phải sát giá thị trường để chống tiêu cực và thu hút người tham gia đấu giá.
Cần phải nghiên cứu để điều chỉnh giá sàn đối với từng dự án, cộng với việc phải nộp trước một số tiền bảo lãnh quá lớn sẽ tạo tâm lý e ngại đối với nhiều người trước khi tham gia đấu giá QSD đất.
Chuẩn hóa việc đào tạo nghề đấu giá, quy trình tập sự hành nghề đấu giá nhằm nâng cao chất lượng đội ngũ đấu giá viên, chất lượng hoạt động đấu giá tài sản, tính chuyên môn, chuyên nghiệp của tổ chức đấu giá tài sản, bảo đảm đầy đủ trách nhiệm của tổ chức đấu giá tài sản trước khách hàng, Nhà nước
