Mẫu báo cáo thực tập luật sư đạt điểm cao. Lĩnh vực: Kỹ năng tư vấn pháp luật và giải quyết tranh chấp ngoài Tòa án Chung cư M là khu chung cư tọa lạc tại Phường 6, Quận 4, Thành phốABC. Do trong thời gian gần đây tại chung cư này có nhiều hộ dân thực hiện cho thuê căn hộ của mình trong thời gian ngắn ngày hoặc theo giờ; lo ngại ảnh hưởng đến vấn đề an ninh trật tự, ngày 26052023, Ban quản trị chung cư M đã gửi văn bản đến Phòng quản lý đô thị Quận 4, Thành phố ABC để hỏi ý kiến về việc hành vi cho thuê căn hộ nêu trên có phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành hay không. Ngày 01062023, Ủy ban nhân dân Phường 6, Quận 4 đã ban hành văn bản số 73UBND thông báo đến Ban quản lý các chung cư trên địa bàn Phường 6 về việc quy định quản lý sử dụng căn hộ trên địa bàn Phường 6. Theo đó, văn bản này xác định pháp luật về nhà ở đã có quy định với hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở như kinh doanh dịch vụ cho thuê theo giờ, ngắn ngày, là hành vi bị pháp luật nghiêm cấm, do đó đề nghị Ban quản trị Ban quản lý các chung cư trên địa bàn phường 6, Ban điều hành khu phố, tổ dân phố hỗ trợ thông tin cho các hộ cho thuê căn hộ thực hiện đúng pháp luật. Văn bản này được in ra và gắn vào Standee đặt tại các hành lang của chung cư M.
HỌC VIỆN TƯ PHÁP KHOA ĐÀO TẠO LUẬT SƯ HỒ SƠ BÁO CÁO THỰC TẬP Lĩnh vực: Kỹ tư vấn pháp luật giải tranh chấp ngồi Tịa án Họ tên: Ngày sinh: SBD: Lớp: Luật sư khóa: Hà Nội, 2023 CƠNG TY LUẬT TNHH ABC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc GIẤY TIẾP NHẬN HỌC VIÊN THỰC TẬP Tên tổ chức hành nghề luật sư: Giấy đăng ký hoạt động số: Địa trụ sở: Điện thoại: Fax: XÁC NHẬN Học viên: Ngày sinh: Lớp: tổ chức Hà Nội nhận thực tập nghề luật sư CÔNG TY LUẬT TNHH ABC kể từ ngày tháng năm đến ngày tháng năm từ năm đến ngày tháng năm Họ tên luật sư/người hướng dẫn: Số Thẻ luật sư: Tổ chức hành nghề luật sư, luật sư hướng dẫn (hoặc trung tâm trợ giúp pháp lý, trợ giúp viên pháp lý), người thực tập cam kết tuân thủ các quy định hướng dẫn thực tập nghề luật sư Học viện Tư pháp Hà Nội, ngày 26 tháng 07 năm 2023 TM CÔNG TY LUẬT TNHH ABC (Ký tên, đóng dấu) Người hướng dẫn thực tập (Ký tên) HỌC VIỆN TƯ PHÁP Người thực tập (Ký tên) KHOA ĐÀO TẠO LUẬT SƯ NHẬT KÝ THỰC TẬP Họ tên: Số báo danh: Lớp: Khóa: Thời gian Nội dung cơng việc - Đến nộp giấy giới thiệu làm quen với 26/06/2023 công ty thực tập - Làm quen với số công việc cơng ty Soạn thảo hồ sơ đăng ký góp vốn, mua 27/06/2023 phần vốn góp nhà đầu tư nước ngồi góp vốn vào tổ chức kinh tế Soạn thảo hệ thống thang lương, bảng 28/06/2023 lương, tiêu chuẩn điều kiện áp dụng chức danh công việc Địa điểm Công Ty Luật TNHH ABC Công Ty Luật TNHH ABC Công Ty Luật TNHH ABC Soạn thảo Quy chế tiền lương, tiền thưởng Công Ty Luật 29/06/2023 (Quy chế nâng lương, nâng bậc) TNHH ABC 30/06/2023 Soạn thảo Quy chế dân chủ sở Công Ty Luật TNHH ABC Soạn thảo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận Công Ty Luật 24/07/2023 đủ điều kiện an ninh trật tự sở TNHH ABC lưu trú Đại diện khách hàng soạn thảo công văn Công Ty Luật 25/07/2023 hỏi ý kiến quan ban ngành việc thực TNHH ABC góp vốn nhà đầu tư Soạn thảo Quy chế quản trị nhân sự: quản Công Ty Luật 26/07/2023 lý thực tập sinh, người học nghề TNHH ABC Làm bảng liệt kê các loại phụ cấp, trợ cấp Cơng Ty Luật 27/07/2023 khơng phải đóng bảo hiểm xã hội TNHH ABC Ghi 28/07/2023 Soạn thảo Quy chế quản lý tài Cơng Ty Luật TNHH ABC Rà soát, kiểm tra chéo Bảng liệt kê các Công Ty Luật 31/07/2023 loại phụ cấp, trợ cấp phải đóng thuế TNHH ABC TNCN Rà soát, kiểm tra chéo Quy chế quản lý Công Ty Luật 01/08/2023 hợp đồng kinh tế Công ty TNHH ABC Soạn thảo Quy chế quản lý rủi ro (quy Công Ty Luật 02/08/2023 trình, nguyên tắc, ) TNHH ABC Soạn thảo Quy chế bảo mật thông tin nội Công Ty Luật 03/08/2023 TNHH ABC Cùng Luật sư tham gia họp khách Công Ty Luật 04/08/2023 hàng việc tranh chấp thực hợp TNHH ABC đồng thuê văn phòng Nghiên cứu sơ hồ sơ khách hàng, Công Ty Luật lập bảng nghiên cứu hồ sơ vụ việc theo TNHH ABC 07/08/2023 hướng dẫn Luật sư Lên phương án giải vụ việc, trao đổi Công Ty Luật 08/08/2023 với Luật sư để xây dựng nội dung TNHH ABC thư tư vấn Soạn thảo văn tư vấn sơ tranh Công Ty Luật 09/08/2023 chấp khách hành việc thực TNHH ABC hợp đồng thuê văn phòng Soạn thảo văn tư vấn đánh giá tác Công Ty Luật 10/08/2023 động Nghị định 13/2023/NĐ-CP đối TNHH ABC với hoạt động kinh doanh khách hàng Tham gia Luật sư họp trực tuyến Công Ty Luật khác hàng để nắm bắt yêu cầu TNHH ABC 11/08/2023 khách hàng đưa vụ việc các chủ hộ cho thuê hộ chung cư Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu khách hàng Công Ty Luật cung cấp; TNHH ABC 14/08/2023 Chuẩn bị Hợp đồng dịch vụ pháp lý cho khách hàng Lập bảng nghiên cứu hồ sơ vụ việc theo Công Ty Luật 15/08/2023 sự hướng dẫn Luật sư TNHH ABC Trao đổi với Luật sư kết nghiên Cơng Ty Luật 16/08/2023 cứu hồn thiện phương án để gửi Luật TNHH ABC sư chuẩn bị cho văn tư vấn Soạn thảo văn cung cấp thông tin Công Ty Luật pháp lý hoạt động cho thuê hộ TNHH ABC 17/08/2023 chung cư ngắn ngày, theo chủ sở hữu ý kiến đánh giá văn UBND phường ban hành Tổng kết thực tập Công ty nghe Công Ty Luật 18/08/2022 nhận xét, đánh giá người hướng dẫn TNHH ABC thực tập Hoàn thiện hồ sơ thực tập Xác nhận của người hướng dẫn thực tập (Ký ghi rõ họ tên) HỌC VIỆN TƯ PHÁP KHOA ĐÀO TẠO LUẬT SƯ BÁO CÁO THỰC TẬP Lĩnh vực: Kỹ tư vấn pháp luật giải tranh chấp ngồi Tịa án I TĨM TẮT NỘI DUNG VỤ VIỆC VÀ YÊU CẦU CỦA KHÁCH HÀNG Tên Luật sư hướng dẫn: TÊN LUẬT SƯU HƯỚNG DẪN Tóm tắt nội dung vụ việc Chung cư M khu chung cư tọa lạc Phường 6, Quận 4, Thành phốABC Do thời gian gần chung cư có nhiều hộ dân thực cho thuê hộ thời gian ngắn ngày hoặc theo giờ; lo ngại ảnh hưởng đến vấn đề an ninh trật tự, ngày 26/05/2023, Ban quản trị chung cư M gửi văn đến Phịng quản lý thị Quận 4, Thành phố ABC để hỏi ý kiến việc hành vi cho thuê hộ nêu có phù hợp với quy định pháp luật hành hay không Ngày 01/06/2023, Ủy ban nhân dân Phường 6, Quận ban hành văn số 73/UBND thông báo đến Ban quản lý các chung cư địa bàn Phường việc quy định quản lý sử dụng hộ địa bàn Phường Theo đó, văn xác định pháp luật nhà có quy định với hành vi sử dụng hộ chung cư vào mục đích khơng phải để kinh doanh dịch vụ cho thuê theo giờ, ngắn ngày, hành vi bị pháp luật nghiêm cấm, đề nghị Ban quản trị - Ban quản lý các chung cư địa bàn phường 6, Ban điều hành khu phố, tổ dân phố hỗ trợ thông tin cho hộ cho thuê hộ thực đúng pháp luật Văn in gắn vào Standee đặt hành lang chung cư M Ngày 01/08/2023, Công an Phường 6, Quận ban hành giấy mời chủ hộ chung cư M mà có hoạt động cho thuê hộ có mặt vào ngày 02/08/2023 Cơng an Phường 6, Quận để làm việc vấn đề liên quan cho thuê hộ Việc gửi giấy mời Công an Phường thông qua Ban quản lý chung cư M cách Ban quản lý gửi mail thông báo kèm theo ảnh chụp giấy mời tới cho chủ hộ chung cư Ngày 02/08/2023, chủ hộ chung cư M tập hợp lại liên hệ với Cơng ty Luật TNHH Chân Tín Nghĩa mong muốn nhận ý kiến tư vấn pháp lý hoạt động cho thuê hộ nhà chung cư mà họ thực để có phương hướng đến làm việc với quan Công an Phường Tập hợp chủ hộ nêu Công ty Luật TNHH ABC thống thỏa thuận ký Hợp đồng dịch vụ pháp lý, theo Cơng ty Luật soạn thảo văn trình bày nội dung pháp luật liên quan đến hoạt động cho thuê hộ chung cư ngắn ngày ý kiến đánh giá nội dung pháp lý trình bày văn số 73/UBND UBND Phường 6, Quận phát hành ngày 01/6/2023 Yêu cầu của khách hàng Tập hợp các chủ hộ có hoạt động cho thuê hộ chung cư chung cư M mong muốn nhận thông tin pháp lý hoạt động cho thuê hộ chung cư ngắn ngày nhà chung cư đánh giá nội dung pháp lý thể văn số 73/UBND UBND Phường 6, Quận phát hành để có phương hướng đến làm việc với quan Công an Phường II BẢN BÁO CÁO THỰC HIỆN YÊU CẦU GIAO VIỆC Yêu cầu công việc Luật sư ABC yêu cầu: - Nghiên cứu tài liệu khách hàng cung cấp; - Liệt kê thông tin, hồ sơ mà khách hàng phải cung cấp; - Tra cứu quy định pháp luật điều chỉnh; - Lên dàn ý nội dung cần thông tin đến khách hàng liên quan đến vụ việc; - Soạn thảo văn cung cấp thông tin pháp luật liên quan đến hoạt động cho thuê hộ chung cư ngắn ngày nêu quan điểm văn số 73/UBND UBND Phường 6, Quận phát hành Nội dung công việc thực - Lập bảng nghiên cứu các nội dung pháp luật cần thông tin đến khách hàng liên quan đến vụ việc; - Lập bảng phân tích nội dung văn số 73/UBND UBND Phường 6, Quận phát hành; - Soạn thảo văn ý kiến Luật sư tính pháp lý hoạt động cho thuê hộ chung cư ngắn ngày nhận định nội dung văn 73/UBND UBND Phường 6, Quận phát hành Kết việc thực yêu cầu giao việc 3.1 Bảng nghiên cứu nội dung pháp luật cần thông tin đến khách hàng liên quan đến vụ việc: STT Vấn đề pháp lý Luận điểm cần thể Nội dung pháp luật điều chỉnh Tính pháp lý hành Khẳng định quyền * Điều 32.1 Hiến pháp năm 2013 vi cho thuê hộ cho thuê hộ chung cư “1 Mọi người có quyền sở hữu thu nhập hợp nhà chung cư chủ sở hữu pháp, cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp doanh nghiệp tổ chức kinh tế khác.” * Điều 194 Bộ luật dân năm 2015 “Điều 194 Quyền định đoạt chủ sở hữu Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu hủy thực hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định pháp luật tài sản.” * Mục chương XVI Bộ luật dân năm 2015 Hợp đồng thuê tài sản * Điều 10 Luật nhà năm 2014 Đối với chủ sở hữu nhà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước, người Việt Nam định cư nước ngồi có quyền sau đây: … d) Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, Nhận định Nhà chung cư tài sản thuộc sở hữu hợp pháp cá nhân pháp luật cho phép cá nhân có quyền cho người khác thuê tài sản thuộc sở hữu hợp pháp chấp, góp vốn, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở…” Khẳng định việc cho thuê hộ chung cư với mục đích để không vi phạm pháp luật nhà Điều 6.11 Luật nhà năm 2014 “Điều Các hành vi bị nghiêm cấm 11 Sử dụng hộ chung cư vào mục đích khơng phải để ở…” Điều 70 Nghị định 16/2022/NĐ-CP “Điều 70 Vi phạm quy định quản lý sử dụng nhà chung cư người sử dụng nhà chung cư Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng hành vi sau đây: … e) Sử dụng hộ chung cư vào mục đích khơng phải để ở.” Khẳng định việc cho Điều 121 Luật nhà năm 2014 thuê thời gian ngắn “Điều 121 Hợp đồng nhà ngày phù hợp với quy Hợp đồng nhà bên thỏa thuận định pháp luật phải lập thành văn bao gồm nội dung sau đây: … Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà mua, thuê mua nhà đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, Việc chủ hộ cho khách thuê để không vi phạm hành vi nghiêm cấm theo Luật nhà Pháp luật quy định xử phạt việc sử dụng hộ chung cư vào mục đích khơng phải để người sử dụng nhà chung cư chủ sở hữu Theo quy định hợp đồng nhà các bên tự thỏa thuận thời hạn thuê, việc chủ hộ cho thuê thời gian ngắn ngày phù hợp quy định pháp luật Tuy nhiên nguyên tắc áp dụng pháp luật Luật thương mại có quy định: hoạt động thương mại đặc thù quy định luật khác áp dụng quy định luật đó10 Tại Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, quy định điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản quy định rằng: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, khơng thường xun khơng phải thành lập doanh nghiệp phải kê khai nộp thuế theo quy định pháp luật”11 Hướng dẫn cụ thể Nghị định 02/2022/NĐ-CP giải thích Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên gồm: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, cơng trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp mình12 Như vậy, chủ sở hữu hộ chung cư cho thuê hộ thuộc sở hữu hợp pháp khơng phải thành lập doanh nghiệp khơng bắt buộc phải đáp ứng các điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật Đối với chủ thể nhận thuê hộ chung cư cho thuê lại, họ cho thuê bất động sản đầu tư xây dựng (bao gồm hoạt động sửa chữa, cải tạo cơng trình xây dựng13) mà dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh coi kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên14 Như vậy, chủ thể tiến hành hoạt động đầu tư xây dựng, cụ thể sửa chữa, cải tạo hộ chung cư (không phải dự án đầu tư xây dựng) cho th lại thuộc trường hợp khơng phải thành lập doanh nghiệp không bắt buộc phải đáp ứng các điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật Tuy Luật kinh doanh bất động sản 2014 nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định tổ chức, cá nhân thực kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thành lập doanh nghiệp, nhiên lại khơng có quy định rằng, chủ thể hoạt động kinh doanh bất động sản có phải đăng ký kinh doanh hay không Khi luật chuyên ngành quy định điều chỉnh quay áp dụng Luật thương mại, đó, hoạt động thương mại cá nhân độc lập, thường xuyên phải thực đăng Điều 4.2 Luật thương mại năm 2005 Điều 10.2 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 12 Điều 5.5 Nghị định 02/2022/NĐ-CP 13 Điều 3.20 Luật xây dựng 2014 14 Điều 5.6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP 10 11 ký kinh doanh theo hình thức hộ kinh doanh theo quy định pháp luật (Trừ các trường hợp cá nhân hoạt động thương mại độc lập thường xuyên đăng ký kinh doanh theo nghị định 39/2007/NĐ-CP) Như vậy, chủ thể cho thuê nhà chung cư đề cập trên, thực thành lập doanh nghiệp theo Luật kinh doanh bất động sản, hoạt động thương mại thường xuyên, độc lập phải đăng ký thành lập hộ kinh doanh theo quy định Trách nhiệm thiết lập bảo vệ an ninh trật tự nhà chung cư Về mặt nguyên tắc, khu dân cư vào hoạt động cần có ban quản lý nhằm tự quản, truyền thông nội vấn đề liên quan đến an ninh, trật tự Tùy theo loại hình nhà mà pháp luật có điều chỉnh riêng phù hợp; Đối với việc quản lý nhà chung cư, trách nhiệm quản trị thuộc ban quản trị nhà chung cư Theo đó, ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm: Phối hợp với quyền địa phương, tổ dân phố việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội nhà chung cư15; Thay mặt chủ sở hữu để thực quyền phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định Luật Nhà Quy chế này16; khơng kích động người khác gây trật tự, an ninh khu vực nhà chung cư Ngoài ra, quy định điều kiện đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải đáp ứng: có phận chuyên môn nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm phận kỹ thuật, dịch vụ, bảo vệ an ninh, vệ sinh, môi trường17 Như vậy, trách nhiệm việc thiết lập đảm bảo an ninh trật tự nhà chung cư thuộc đơn vị vận hành quản lý nhà chung cư Các chủ sở hữu hộ chung cư chi trả phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư họ khơng có nghĩa vụ phải thực quản lý vấn đề an ninh trật tự cho việc vận hành nhà chung cư; chủ sở hữu có trách nhiệm chấp hành nội quy, quy định quản lý, sử dụng nhà chung cư; phát thông báo kịp thời cho đơn vị quản lý vận hành hoặc quan nhà nước có thẩm quyền hành vi vi phạm quản lý, sử dụng nhà chung cư18 Bên cạnh đó, người thuê sử dụng hộ chung cư để từ chủ sở hữu, họ phải thực quyền nghĩa vụ theo đúng nội dung thỏa thuận với chủ sở hữu trường hợp người sử dụng Điều 104.1.g Luật nhà năm 2014 Điều 41.1.d Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD 17 Điều 105.2.b Luật nhà năm 2014 18 Điều 39.1.e Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD 15 16 chủ sở hữu19 Như người sử dụng mà chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm tuân thủ chấp hành các quy định đảm bảo an ninh trật tự theo quy định pháp luật nội quy tịa nhà Ngồi ra, vấn đề an ninh trật tự, pháp luật có quy định việc phải đáp ứng các điều kiện an ninh trật tự cở sở kinh doanh số ngành nghề có điều kiện Trong ngành nghề cần đảm bảo đáp ứng điều kiện an ninh trật tự có gồm hoạt động kinh doanh sở kinh doanh dịch vụ lưu trú Theo đó, hoạt động kinh doanh dịch vụ lưu trú bao gồm: Các sở lưu trú theo quy định Luật du lịch hình thức dịch vụ cho thuê lưu trú khác (nghỉ theo nghỉ qua đêm) hoạt động đất liền phương tiện tàu thủy lưu trú du lịch Tổ chức, cá nhân có nhà cho người Việt Nam người nước ngồi thuê (có hợp đồng thuê nhà) để ở, học tập, làm việc không thuộc phạm vi điều chỉnh Nghị định này20 Như vậy, chủ sở hữu nhà chung cư cho thuê hộ chung cư để thuộc sở hữu khơng thuộc vào hoạt động kinh doanh dịch vụ lưu trú phải đáp ứng điều kiện an ninh trật tự theo Nghị định 96/2016/NĐ-CP Những điểm cần lưu ý ký kết hợp đồng thuê nhà chung cư 3.1 Về hình thức hợp đồng Hoạt động cho thuê nhà hoạt động đặc thù điều chỉnh luật chuyên ngành Luật nhà ở, theo Hợp đồng cho thuê nhà quy định bắt buộc phải lập thành văn bản21 Các nội dung chủ yếu hợp đồng tuân theo quy định Điều 121 Luật nhà năm 2014 Việc công chứng, chứng thực hợp đồng thuê nhà không bắt buộc, trừ trường hợp bên có nhu cầu Đối với giao dịch này, thời điểm có hiệu lực hợp đồng hai bên thỏa thuận, khơng có thỏa thuận thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm ký kết hợp đồng22 3.2 Về chủ thể hợp đồng thuê Chủ thể bên giao kết giao dịch nhà cụ thể hợp đồng thuê hộ chung cư phải đáp ứng quy định điều kiện chủ thể theo quy định pháp luật Đối với giao dịch nhà ở, Luật nhà năm 2014 quy định điều kiện bên Điều 40.2 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD Điều 3.22 Nghị định 96/2016/NĐ-CP 21 Điều 121 Luật nhà năm 2014 22 Điều 122.2 Luật nhà năm 2014 19 20 tham gia giao dịch, gồm: (i) bên cho thuê, phải chủ sở hữu nhà người chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực giao dịch nhà theo quy định; cá nhân phải có đầy đủ lực hành vi dân để thực giao dịch nhà theo quy định pháp luật dân sự; tổ chức phải có tư cách pháp nhân; (ii) bên thuê, cá nhân phải có đủ lực hành vi dân để thực giao dịch nhà theo quy định pháp luật dân sự, tổ chức phải có tư cách pháp nhân không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập 23 Như giao dịch nhà ở, theo quy định pháp luật hai bên cá nhân hoặc tổ chức Bên cho thuê chủ sở hữu nhà hoặc bên chủ sở hữu cho phép Điều đặt việc, chủ thể thuê nhà chủ sở hữu thuê lại, để các bên đáp ứng điều kiện chủ thể giao dịch cho thuê lại hộ, họ cần thể họ có sự đồng ý cho thuê lại hộ từ chủ sở hữu Như soạn thảo ký kết hợp đồng thuê nhà bên cho thuê lại với chủ sở hữu hộ, cần lưu ý việc quy định mục đích sử dụng thể việc chủ sở hữu hộ đồng ý cho việc bên thuê quyền cho thuê lại hộ Đối với trường hợp cho thuê hộ chung cư cho bên thuê tổ chức, mặc dù Luật nhà quy định bên thuê nhà cá nhân hoặc pháp nhận, nhiên nhà chung cư, có quy định việc mục đích sử dụng nhà chung cư bắt buộc phải sử dụng với mục đích để Như vậy, có rủi ro việc cho thuê nhà chung cư với bên cho thuê tổ chức Bởi việc xác định mục đích thuê tổ chức nhà chung cư để khó Trong trường hợp, bên thuê tổ chức nên chứng minh theo hướng việc thuê nhà chung cư nhằm mục đích cho nhân viên, thành viên doanh nghiệp, tổ chức sử dụng để (ví dụ thuê cho giám đốc công ty khoản trợ cấp nhà ở, việc thuê danh nghĩa công ty chủ thể hợp đồng thuê) 3.3 Về nghĩa vụ thuế chủ hộ chung cư cho thuê Chủ hộ chung cư cho thuê nhà thuộc sở hữu phát sinh thu nhập phải thực nghĩa vụ đóng thuê Đối với hành vi cho thuê hộ, chủ sở hữu phải có trách nhiệm khai thuế chung cho 02 loại thuế là: thuế Thu nhập cá nhân thuế Giá trị gia tăng Về chất, hoạt động cho thuê nhà hoạt động cho thuê tài sản, nhiên hành vi kinh doanh Theo pháp luật thuế, hoạt động cho thuê 23 Điều 119 Luật nhà năm 2014 tài sản thực khai thuế theo phương thức theo lần phát sinh, phát sinh doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thuộc diện nộp thuế giá trị gia tăng, nộp thuế thu nhập doanh nghiệp24 Trong trường hợp, hoạt động cho thuê thuộc hoạt động dịch vụ lưu trú, gồm: cung cấp sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp sở lưu trú dài hạn hộ cho sinh viên, công nhân đối tượng tương tự; cung cấp sở lưu trú dịch vụ ăn uống phương tiện giải trí; khơng tính vào hoạt động cho thuê tài sản phải thực khai thuế theo phương pháp khoán25 Như vậy, việc cho thuê hộ chung cư quý khách không thuộc hoạt động dịch vụ lưu trú liệt kê áp dụng phương pháp tính thuế theo lần phát sinh Thực thủ tục cư trú cho thuê hộ chung cư Theo quy định pháp luật, nghĩa vụ công dân cư trú phải thực việc đăng ký cư trú theo quy định26 Việc đăng ký trú bao gồm thủ tục đăng ký thường trú, đăng ký tạm trú, khai báo tạm vắng, thông báo lưu trú khai báo thông tin, điều chỉnh thông tin cư trú27 Trường hợp hộ chung cư cho khách thuê để phát sinh các nghĩa vụ đăng ký tạm trú hoặc thông báo cư trú Nếu khách thuê nhà thuê 30 ngày phải thực thủ tục đăng ký tạm trú với quan có thẩm quyền Thời hạn tạm trú tối đa 02 năm tiếp tục gia hạn nhiều lần28 Nếu khách thuê thời gian ngắn khơng q 30 ngày khơng phải thực đăng ký tạm trú, nhiên phải thực thủ tục thông báo lưu trú với quan đăng ký lưu trú Trách nhiệm thông báo cư trú thuộc thành viên hộ gia đình tức bên cho th hộ; thành viên hộ gia đình khơng có mặt chỗ người đến lưu trú tức khách th có trách nhiệm thơng báo việc lưu trú Việc thông báo lưu trú thực trước 23 ngày bắt đầu lưu trú; trường hợp người đến lưu trú sau 23 việc thông báo lưu trú thực trước 08 ngày hơm sau29 Hình thức thơng báo lưu trú bao gồm: Trực tiếp quan đăng ký cư trú; Thông qua số điện thoại hoặc hộp thư điện tử; Thông qua trang thông tin điện tử quan đăng ký cư trú hoặc qua Cổng dịch vụ công quốc Điều 9.1 Thông tư 40/2021/TT-BTC Điều 9.1 Thông tư 40/2021/TT-BTC 26 Điều 9.1 Luật cư trú 2020 27 Điều 2.5 Luật cư trú 2020 28 Điều 27 Luật cư trú 2020 29 Điều 30 Luật cư trú 2020 24 25 gia, Cổng dịch vụ công Bộ Công an, Cổng dịch vụ công quản lý cư trú; Thông qua ứng dụng thiết bị điện tử30 Ngoài nhà chung cư, các quy định pháp luật điều chỉnh, nhà chung cư có ban hành nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư buộc chủ sở hữu, người sử dụng phải chấp hành31 Tại mẫu nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư Phụ lục số 01 ban hành kèm theo thơng tư số 02/2016/TT-BXD có quy định nghĩa vụ: người đến tạm trú hộ phải đăng ký danh sách người tạm trú với quầy lễ tân (nếu có) tổ bảo vệ; đăng ký tạm trú quan công an cấp phường sở Tuy mẫu nội quy ban hành kèm theo thông tư khơng có tính quy phạm bắt buộc áp dụng, nhiên theo quy định, việc ban hành nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư phải vào Mẫu nội quy quy định quy chế để tham khảo xây dựng, thông qua nội quy phù hợp32 Khi Ban quản trị thông qua nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư các nội dung quy định bắt buộc áp dụng chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư Do vậy, quý khách hàng cần rà soát lại các quy định Nội quy quản lý, vận hành tịa nhà có để thực nội dung khai báo cư trú phù hợp với các quy định Tòa nhà PHẦN Phần thứ hai văn này, chúng xin đưa (ii) quan điểm nhận định văn số 73/UBND UBND Phường 6, Quận phát hành ngày 1/6/2023 sau: Thứ nhất, thể thức soạn thảo văn hành Văn số 73/UBND UBND phường 6, quận 4, thành phố Hồ Chí Minh ban hành văn hành ban hành hình thành q trình đạo, điều hành, giải công việc quan, tổ chức Theo quy định pháp luật, văn quan, tổ chức phải soạn thảo ban hành đúng thẩm quyền, trình tự, thủ tục, hình thức, thể thức kỹ thuật trình bày theo quy định pháp luật Đối với văn hành chính, thể thức văn phải tuân theo quy định bao gồm thành phần chính: Quốc hiệu Tiêu ngữ; Tên quan, tổ chức ban hành văn bản; Số, ký hiệu văn bản; Địa danh thời gian ban hành văn bản; Tên loại trích yếu nội dung văn bản; Nội dung văn Điều 15 Thông tư 55/2021/TT-BCA Điều 4.4 Thông tư 02/2016/TT-BXD 32 Điều 3.2 Thông tư 28/2016/TT-BXD 30 31 bản; Chức vụ, họ tên chữ ký người có thẩm quyền; Dấu, chữ ký số quan, tổ chức; Nơi nhận33 Đối chiếu với văn 73/UBND, văn khơng có thành phần Tên loại văn thể Trong quy định loại văn hành bao gồm: Nghị (cá biệt), định (cá biệt), thị, quy chế, quy định, thông cáo, thông báo, hướng dẫn, chương trình, kế hoạch, phương án, đề án, dự án, báo cáo, biên bản, tờ trình, hợp đồng, cơng văn, công điện, ghi nhớ, thỏa thuận, giấy ủy quyền, giấy mời, giấy giới thiệu, giấy nghỉ phép, phiếu gửi, phiếu chuyển, phiếu báo, thư công34 Việc UBND phường ban hành văn không rõ loại văn không phù hợp với quy định thể thức văn hành chính, khơng xác định loại văn hành có phù hợp với quy định pháp luật hay không Tiếp theo, tên quan ban hành văn chưa phù hợp với quy định Tên quan, tổ chức ban hành văn phải bao gồm tên quan, tổ chức ban hành văn tên quan, tổ chức chủ quản trực tiếp35 Việc ghi UBND phường thành phần tên quan tổ chức ban hành văn chưa đúng theo quy định Về nội dung của văn Theo nhận định chúng tôi, văn 73/UBND UBND phường 6, quận 4, thành phố Hồ Chí Minh ban hành nhằm mục đích thơng tin đến Ban quản trị nhà chung cư, các hộ cho thuê hộ nhà chung cư địa bàn phường nội dung quy định pháp luật việc thực hoạt động cho thuê nhà ngắn ngày hoặc theo nhà chung cư Đối với nội dung giải thích pháp luật UBND trình bày văn 73/UBND, chúng tơi nhận thấy số vấn đề sau: Thứ nhất, nghĩa vụ đăng ký hộ kinh doanh chủ thể cho thuê hộ chung cư ngắn ngày hoặc theo UBND trích dẫn quy định khoản Điều 66 Nghị định 78/2015/NĐ-CP để nhận định hoạt động cho thuê nhà, cho thuê hộ phải thực đăng ký kinh doanh không phù hợp Thứ nhất, tính đến thời điểm UBND phường ban hành văn 73/UBND nghị định 78/2015/NĐ-CP hết hiệu lực thi hành vào ngày 04/01/2021 Việc UBND vào văn hết hiệu lực để trích dẫn áp dụng giải vấn đề thời điểm không phù hợp với nguyên tắc áp dụng văn pháp luật Hiện nghị định 78/2015/NĐ-CP thay nghị định Điều 8.2 Nghị định 30/2020/NĐ-CP Điều Nghị định 30/2020/NĐ-CP 35 Phụ lục I kèm theo Nghị định 30/2020/NĐ-CP 33 34 01/2021/NĐ-CP có hiệu lực thi hành Đối với quy định đăng ký hộ kinh doanh, nghị định 01/2021/NĐ-CP quy định: Hộ gia đình sản xuất nơng, lâm, ngư nghiệp, làm muối người bán hàng rong, quà vặt, buôn chuyến, kinh doanh lưu động, làm dịch vụ có thu nhập thấp đăng ký, trừ trường hợp kinh doanh ngành, nghề có điều kiện, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định mức thu nhập thấp áp dụng phạm vi địa phương36 Quy định liệt kê số ngành nghề mà hộ gia đình tiến hành kinh doanh khơng phải đăng ký hộ kinh doanh Quy định việc chủ thể cho thuê nhà, hộ phải đăng ký kinh doanh Khái niệm đăng ký kinh doanh không trùng nội hàm với việc đăng ký hộ kinh doanh Việc thành lập hộ kinh doanh quyền cá nhân, thành viên hộ gia đình cơng dân Việt Nam có lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định Bộ luật Dân sự37 Để đánh giá việc hoạt động chủ thể có phải đăng ký kinh doanh hay khơng, ta nhìn nhận quy định Luật thương mại Theo đó, nghĩa vụ đăng ký kinh doanh nghĩa vụ thuộc thương nhân theo quy định Luật thương mại38 Trong định nghĩa thương nhân bao gồm: tổ chức kinh tế thành lập hợp pháp, cá nhân hoạt động thương mại cách độc lập, thường xuyên có đăng ký kinh doanh39 Như vậy, chủ thể cá nhân có thực hoạt động mục đích sinh lời khơng độc lập thường xun không coi thương nhân Như nhận định việc bắt buộc phải thực nghĩa vụ đăng ký kinh doanh chủ thể cho thuê nhà, hộ, họ không coi thương nhân theo quy định không phù hợp với quy định pháp luật Nhận định tất hoạt động cho thuê nhà, cho thuê hộ phải đăng ký kinh doanh UBND phường không đề đúng theo quy định pháp luật Thứ hai, nhận định hành vi cho thuê nhà chung cư ngắn ngày, theo hành vi bị pháp luật nghiêm cấm, UBND phường trích dẫn nội dung giải thích Công văn số 4757/BXD-QLN ngày 01/10/2020 Bộ Xây dựng việc trả lời kiến nghị cử tri Thành phố Hồ Chí Minh Thực tế, cơng văn 4757/BXD-QLN Bộ xây dựng công văn phúc đáp thuộc loại văn hành sử dụng để trả lời vấn đề mà quan, đơn vị, tổ chức, doanh nghiệp khác yêu cầu thuộc thẩm quyền, nhiệm vụ, quyền hạn Cơng văn phúc đáp khơng phải Văn quy phạm pháp luật theo quy Điều 79.2 Nghị định 01/2021/NĐ-CP Điều 80.1 Nghị định 01/2021/NĐ-CP 38 Điều Luật thương mại 2005 39 Điều 6.1 Luật thương mại 2005 36 37 định Luật ban hành văn quy phạm pháp luật Do văn Bộ xây dựng khơng có tính quy phạm pháp luật, khơng có giá trị pháp lý bắt buộc thực thi chế tài nên mang tính chất tham khảo Cơng văn phúc đáp có giá trị hiệu lực, giá trị áp dụng cá nhân, đơn vị, quan, tổ chức, doanh nghiệp nhận cơng văn phúc đáp Khi nhận thấy thiếu sót hoặc không phù hợp nội dung công văn, các chủ thể hồn tồn kiến nghị ban hành thêm văn hướng dẫn chi tiết, hoặc đính số nội dung, hoặc chí thay văn khác để phù hợp với quy định pháp luật Việc UBND phường trích dẫn nội dung Công văn số 4757/BXD-QLN để làm pháp lý cho việc giải vụ việc không hợp lý Tiếp theo mặt nội dung, việc nhận định việc cho thuê hộ chung cư theo giờ, ngắn ngày vi phạm pháp luật quy định cấm việc sử dụng hộ chung cư vào mục đích để theo Điều Luật nhà khơng phù hợp Như trình bày phần văn này, hoạt động chủ hộ chung cư cho khách thuê nhà không vi phạm quy định cấm sử dụng hộ chung cư với mục đích khơng phải để Mục đích sử dụng hộ phải hiểu mục đích sử dụng cơng ngơi nhà mục đích sử dụng phải áp dụng người sử dụng ngơi nhà Khách th nhà, họ người sử dụng nhà ở, việc họ thuê để sử dụng vào mục đích khơng vi phạm quy định mục đích sử dụng nhà chung cư Hành vi cho thuê hành vi làm tự ý chuyển đổi cơng năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung nhà chung cư; gây tiếng ồn mức quy định pháp luật hoặc xả rác thải, nước thải, chất độc hại không đúng quy định pháp luật Việc nhận định hành vi cho thuê nhà gây ảnh hưởng đến công sử dụng phần chung, gây tiếng ồn, xả rác, nước thải, chất độc hại khơng đúng quy định pháp luật phải chứng minh hậu trách nhiệm chứng minh thuộc các quan chức có thẩm quyền Trên các thơng tin cung cấp tới Quý khách hàng theo nội dung công việc thỏa thuận Chúng trân trọng hội cung ứng dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp đến Quý Khách hàng Xin vui lòng cho biết Quý Khách hàng yêu cầu thơng tin khác hoặc có u cầu giải thích thêm liên quan đến thông tin nêu Văn này./ Trân trọng, III KINH NGHIỆM VÀ BÀI HỌC CĨ ĐƯỢC SAU KHI THỰC HIỆN CÁC CƠNG VIỆC THỰC TẬP Kinh nghiệm rút qua trình thực tập: Qua trình thực tập nghiên cứu phương án xử lý để giúp khách hàng, thân học kinh nghiệm sau: a) Nghiên cứu tình huống, phân tích mong muốn khách hàng, từ xác định các vấn đề pháp lý, điều luật, quy định pháp luật liên quan, tư ưu điểm, nhược điểm đưa các phương án; b) Ghi chép các liệu, xếp tài liệu rõ ràng, tư pháp lý logic kết hợp nhiều ngành luật, lĩnh vực khác nhau; c) Rèn luyện kỹ đặt câu hỏi pháp lý phù hợp xác đáng, tìm câu trả lời cách đặt câu hỏi, sở nghiên cứu chi tiết các phương án, tiến trình thực nhằm xem xét các vấn đề khách hàng vướng mắc cần giải đáp, các hồ sơ, tài liệu khách hàng thiếu hướng giải phù hợp; d) Rèn luyện việc nhìn rộng đánh tập trung vào điểm mấu chốt để tìm vấn đề xử lý, tiết kiệm thời gian cho khách hàng Những khó khăn q trình thực tập a) Cơng việc địi hỏi nhiều sự tập trung thời gian; b) Các vướng mắc mặt chuyên môn; c) Mơi trường thực tập có nhiều khoảng cách so với việc học lý thuyết Kiến nghị: Kéo dài thời gian thực tập đủ để đảm bảo cho việc tiếp thu đạt hiệu HỌC VIỆN TƯ PHÁP KHOA ĐÀO TẠO LUẬT SƯ PHIẾU NHẬN XÉT KẾT QUẢ THỰC TẬP (Phần dành cho người hướng dẫn nhận xét) Họ tên Luật sư, TGVPL hướng dẫn: Lĩnh vực: Doanh nghiệp Thương mại Tại Cơng ty/VPLS/TTTGPL: CƠNG TY LUẬT TNHH ABC\ Địa chỉ: Tầng 2, số 118 ngõ 203 đường Hồng Quốc Việt, phường Nghĩa Đơ, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội Họ tên học viên: Lớp Khóa tổ chức Hà Nội Nhận xét của người hướng dẫn: Tôi, Luật sư luật sư hướng dẫn thực tập cho học viên: nêu Nay, nhận xét quá trình thực tập từ ngày tháng năm 2023 đến ngày tháng năm 2023 từ năm 2023 đến ngày tháng năm 2023 sau: Về lực, trình độ chun mơn: - Có kiến thức tốt; - Nắm vững quy định pháp luật số luật chuyên ngành để vận dụng thực tiễn - Có khả tự nghiên cứu, đưa các phương án xử lý hồ sơ khá tốt Về kỹ hành nghề luật sư khả đáp ứng chất lượng công việc giao: - Có phương pháp nghiên cứu hồ sơ; - Có khả viết, lập luận tốt; - Có khả nói, tranh luận tốt - Có khả làm việc nhóm hiệu Về ý thức tổ chức kỷ luật, ý thức tuân thủ pháp luật: - Tuân thủ các quy định văn phòng - Nhanh nhẹn, hăng hái hồn thành cơng việc giao, hịa đồng với đồng nghiệp quản lý Về tư cách đạo đức, việc thực Quy tắc đạo đức ứng xử nghề nghiệp luật sư của học viên thực tập: Học viên có tư cách đạo đức tốt, khơng vi phạm Quy tắc đạo đức ứng xử nghề nghiệp luật sư Kết luận: Qua thời gian hướng dẫn thực tập, tơi nhận xét học viên hồn thành thời gian thực tập CÔNG TY LUẬT TNHH ABC Hà Nội, ngày 18 tháng 08 năm 2023 Người hướng dẫn thực tập (Ký ghi rõ họ tên) HỌC VIỆN TƯ PHÁP KHOA ĐÀO TẠO LUẬT SƯ PHIẾU ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ THỰC TẬP (Phần dành cho Giảng viên đánh giá) Họ tên học viên: Số báo danh: Lớp: Khóa: tổ chức Hà Nội Yêu cầu nội dung STT Điểm thành Điểm đạt phần Phần 1: Nhận xét của người hướng dẫn thực tập (2điểm) - Các ưu điểm, hạn chế lực, trình độ 0.5 chuyên môn; - Các ưu điểm, hạn chế kỹ hành nghề; 0.5 - Ý thức tuân thủ pháp luật, ý thức kỷ luật; 0.5 - Việc thực Quy tắc đạo đức ứng xử nghề 0.5 nghiệp luật sư học viên thực tập Phần 2: Đánh giá hồ sơ báo cáo thực tập (4 điểm) - Hình thức Hồ sơ báo cáo thực tập: Đầy đủ giấy tờ tài liệu, biểu mẫu, hồ sơ vụ việc (nếu tổ chức hành nghề luật sư/TTTGPL cung cấp) theo mục Kế hoạch thực tập - Nhật ký thực tập 0.5 Đầy đủ nội dung, thời gian địa điểm thực các công việc vụ, việc tham gia theo sự phân cơng luật sư/TGVPL hướng dẫn, nêu rõ sở pháp lý, cách thức giải vụ, việc kiến thức pháp luật, kỹ hành nghề luật sư thu nhận từ quá trình tham gia giải vụ, việc - Báo cáo thực tập: Tóm tắt nội dung vụ việc yêu cầu khách 0.5 hàng; Thể các yêu cầu quá trình tư vấn, 1.5 nghiên cứu hồ sơ (theo lĩnh vực lựa chọn, nội dung lĩnh vực cụ thể mẫu biểu số 04); Kinh nghiệm, học qua quá trình thực tập; 0.5 Những khó khăn, vướng mắc quá trình thực tập đề xuất, kiến nghị Phần 3: Phần đánh giá kiến thức (vấn đáp) (4 điểm) Trình bày bảo vệ quan điểm vụ, việc báo cáo thực tập; Trả lời câu hỏi, giải tình giảng viên đưa Tổng hợp kết thực tập học viên , ngày tháng năm 2023 Giảng viên (Ký ghi rõ họ tên) ĐOÀN LUẬT SƯ TP HÀ NỘI CÔNG TY LUẬT TNHH ABC Số: /CV- ABC V/v: cung cấp hồ sơ thực tế CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc Hà Nội, ngày tháng năm 2023 Kính gửi: - Giám đốc Học viện Tư Pháp; - Trưởng khoa Đào tạo Luật sư; - Cùng giảng viên giảng dạy; Công ty Luật TNHH ABC tiếp nhận cử Luật sư hướng dẫn thực tập cho học viên: Họ tên: Thời gian thực tập: Trong q trình thực tập, Cơng ty Luật TNHH ABC tạo điều kiện tốt cho học viên tiếp xúc, nghiên cứu hồ sơ thực tế công ty giao việc; hướng dẫn học viên số kỹ thực tế hành nghề Tuy nhiên, tính chất công việc phải bảo mật hồ sơ khách hàng theo nội quy công ty, quy chế bảo mật, cam kết bảo mật người thực tập Công ty tiếp cận, nghiên cứu hồ sơ giao phạm vi hướng dẫn khu vực văn phịng cơng ty Chính vậy, cơng ty Luật TNHH ABC cung cấp hồ sơ thực tế cho học viên để đính kèm hồ sơ báo cáo thực tập Rất mong nhận sự thông cảm từ Quý Học viện; Công ty Luật TNHH ABC hy vọng có nhiều dịp hợp tác phối hợp Học viện Tư pháp thời gian tới! Trân trọng! TM CÔNG TY LUẬT TNHH ABC NGƯỜI ĐẠI DIỆN THEO PHÁP LUẬT (Ký tên, đóng dấu)