MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Nhà ở là một vấn đề mà bất cứ ai cũng phải quan tâm; bởi vì, ăn, ở, mặc và đi lại là những nhu cầu tối cần thiết và không thể thiếu được của con người. Phàm con người ta sinh ra, ai cũng phải giải quyết nhu cầu ăn, ở, mặc và đi lại rồi mới nghĩ đến hoạt động chính trị, nghiên cứu khoa học, nghệ thuật... (Các Mác). Song không phải bất cứ người nào cũng có đủ khả năng tài chính để có thể tự mình lo được nhà ở. Trong xã hội có một bộ phận đáng kể dân chúng không tự lo được nhà ở phải sử dụng sản phẩm nhà ở của các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản (KDBĐS). Sự bất tương thích, bất cân đối giữa yếu tố cung với yếu tố cầu về nhà ở là một trong những nguyên nhân ra đời loại hình kinh doanh nhà ở nhằm mục đích thu lợi nhuận. Muốn kinh doanh nhà ở thì trước hết chủ đầu tư, KDBĐS phải tạo lập một lượng nhà ở hàng hóa để có thể bán ra thị trường cho người tiêu dùng. Điều này đòi hỏi, các chủ đầu tư, KDBĐS phải đầu tư một nguồn vốn lớn để xây dựng nhà ở, khu chung cư v.v...; trong điều kiện phần lớn các chủ đầu tư, KDBĐS ở nước ta có năng lực tài chính còn hạn chế. Để giải quyết bài toán vốn cho đầu tư, KDBĐS; hỗ trợ hoạt động đầu tư KDBĐS thì một trong những giải pháp là cho phép các chủ đầu tư được kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai được ghi nhận trong Luật KDBĐS năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành với các điều kiện quy định khá chặt chẽ, chi tiết nhằm bảo toàn số tiền mua, thuê mua và phòng ngừa rủi ro cho người mua, người thuê mua loại hình nhà ở này. Song trên thực tế, không phải bất cứ chủ đầu tư, kinh doanh nhà ở nào cũng hiểu biết và tuân thủ các quy định về nhà ở hình thành trong tương lai. Có không ít chủ đầu tư, kinh doanh nhà ở nói chung và kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng với mong muốn thu được lợi nhuận tối đa đã không từ một thủ đoạn nào trong hoạt động kinh doanh, kể cả việc vi phạm pháp luật về KDBĐS. Hậu quả là người mua nhà ở, người thuê mua nhà ở nói chung và nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng của những chủ đầu tư này bị chiếm dụng vốn, bị lừa đảo chiếm đoạt tiền mua, tiền thuê mua nhà ở phát sinh tranh chấp, khiếu kiện và gây tâm lý hoang mang, lo lắng trong dư luận xã hội. Mặt khác, những hành vi vi phạm pháp luật trong kinh doanh nhà ở nói chung và nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng gây méo mó hoạt động của thị trường bất động sản (TTBĐS), làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước đối với phân khúc thị trường này; gây tác động tiêu cực đến tính hấp dẫn của môi trường đầu tư kinh doanh ở nước ta. Vậy chúng ta phải làm gì và có những giải pháp như thế nào để khắc phục tình trạng nêu trên. Đi tìm lời giải cho câu hỏi này rất cần có sự nghiên cứu, đánh giá có hệ thống, đầy đủ và toàn diện pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai trên phương diện lý luận và thực tiễn tại Việt Nam. Kinh doanh nhà ở không phải là loại hình kinh doanh mới mẻ song kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai thì còn khá mới ở nước ta. Kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai đúng pháp luật và mang lại lợi nhuận hợp pháp cho tổ chức, cá nhân bỏ vốn đầu tư lại là vấn đề không hề đơn giản. Pháp luật với vai trò kiến tạo, xác lập khuôn khổ pháp lý cho hoạt động KDBĐS nói chung và kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng ở Việt Nam được ban hành. Các đạo luật đề cập trực tiếp, điều chỉnh loại hình hoạt động kinh doanh nhà ở này ra đời với thời gian không lâu. Luật KDBĐS năm 2014 được Quốc hội khóa XIII kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25112014 thay thế Luật KDBĐS năm 2006. Đạo Luật này ra đời cùng thời điểm với Luật Nhà ở năm 2014 với những sửa đổi, bổ sung đối với phân khúc thị trường kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai nhằm đáp ứng yêu cầu của thực tiễn phát triển đất nước hiện nay. Đặt trong bối cảnh đó, đòi hỏi các nhà đầu tư KDBĐS phải nắm vững kịp thời và vận dụng đúng những quy định mới này trong hoạt động kinh doanh nhà ở nói chung và nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng. Ngược lại, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng phải nghiên cứu, tìm hiểu để quản lý chặt chẽ hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai song cũng không được gây cản trở đến quyền tự do kinh doanh trong lĩnh vực BĐS của các tổ chức, cá nhân. Là thẩm phán có nhiều năm trực tiếp giải quyết các tranh chấp về KDBĐS là nhà ở trên địa bàn Quận 1 Thành phố Hồ Chí Minh (Tp.HCM), nghiên cứu sinh (NCS) nhận thấy vấn đề áp dụng pháp luật KDBĐS vào hoạt động xét xử tranh chấp giữa chủ đầu tư, KDBĐS với người mua, người thuê mua nhà ở gặp không ít khó khăn, vướng mắc. Đặc biệt, kể từ khi Luật KDBĐS năm 2014 cho phép các chủ đầu tư được kinh doanh phân khúc nhà ở hình thành trong tương lai thì số vụ tranh chấp liên quan đến loại hình kinh doanh này ngày càng tăng. Thực tiễn áp dụng pháp luật để xét xử các tranh chấp về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai gặp nhiều khó khăn, vướng mắc do các quy định về vấn đề này còn khá mới mẻ và đang trong quá trình hoàn thiện. Việc giải quyết khó tránh khỏi có trường hợp bản án của Tòa án cấp quận, huyện bị Tòa án nhân dân Tp.HCM tuyên hủy (toàn bộ hoặc một phần), yêu cầu xét xử lại v.v... Điều này thôi thúc NCS quan tâm, tìm hiểu pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai với mong muốn có sự hiểu biết và đề xuất một số giải pháp khắc phục khó khăn, vướng mắc để nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật vào giải quyết các vụ việc tranh chấp trong kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại Tòa án nhân dân Quận 1 Tp.HCM. Với những lý do cơ bản trên đây, NCS lựa chọn đề tài Pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai từ thực tiễn thi hành tại Thành phố Hồ Chí Minh làm luận án tiến sĩ luật học
MỤC LỤCC LỤC LỤCC Trang MỞ ĐẦU Chương 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA ĐỀ TÀI LUẬN ÁN 12 1.1 Tình hình nghiên cứu 12 1.2 Cơ sở lý thuyết đề tài 52 Chương 2: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Ở VIỆT NAM 58 2.1 Lý luận kinh doanh nhà hình thành tương lai 58 2.2 Lý luận pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai 79 Chương 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 96 3.1 Thực trạng pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương lai 96 3.2 Thực tiễn thi hành pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai Thành phố Hồ Chí Minh 119 Chương 4: HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 160 4.1 Định hướng hồn thiện pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai nâng cao hiệu thi hành Thành phố Hồ Chí Minh 160 4.2 Giải pháp hồn thiện pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai nâng cao hiệu thi hành Thành phố Hồ Chí Minh 168 KẾT LUẬN 181 CÁC CƠNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CƠNG BỐ CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN 184 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 185 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản KDBĐS : Kinh doanh bất động sản NCS : Nghiên cứu sinh Tp.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh TTBĐS : Thị trường bất động sản XHCN : Xã hội chủ nghĩa DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu bảng 3.1 Tên bảng Trang Lượng vốn khu vực đầu tư trực tiếp nước Tp.HCM 131 giai đoạn 2010 - 2014 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nhà vấn đề mà phải quan tâm; vì, ăn, ở, mặc lại nhu cầu tối cần thiết thiếu người "Phàm người ta sinh ra, phải giải nhu cầu ăn, ở, mặc lại nghĩ đến hoạt động trị, nghiên cứu khoa học, nghệ thuật " (Các Mác) Song người có đủ khả tài để tự lo nhà Trong xã hội có phận đáng kể dân chúng không tự lo nhà phải sử dụng sản phẩm nhà chủ đầu tư kinh doanh bất động sản (KDBĐS) Sự bất tương thích, bất cân đối yếu tố "cung" với yếu tố "cầu" nhà nguyên nhân đời loại hình kinh doanh nhà nhằm mục đích thu lợi nhuận Muốn kinh doanh nhà trước hết chủ đầu tư, KDBĐS phải tạo lập lượng nhà hàng hóa để bán thị trường cho người tiêu dùng Điều đòi hỏi, chủ đầu tư, KDBĐS phải đầu tư nguồn vốn lớn để xây dựng nhà ở, khu chung cư v.v ; điều kiện phần lớn chủ đầu tư, KDBĐS nước ta có lực tài cịn hạn chế Để giải toán vốn cho đầu tư, KDBĐS; hỗ trợ hoạt động đầu tư KDBĐS giải pháp cho phép chủ đầu tư kinh doanh nhà hình thành tương lai ghi nhận Luật KDBĐS năm 2014 văn hướng dẫn thi hành với điều kiện quy định chặt chẽ, chi tiết nhằm bảo toàn số tiền mua, thuê mua phòng ngừa rủi ro cho người mua, người thuê mua loại hình nhà Song thực tế, chủ đầu tư, kinh doanh nhà hiểu biết tuân thủ quy định nhà hình thành tương lai Có khơng chủ đầu tư, kinh doanh nhà nói chung kinh doanh nhà hình thành tương lai nói riêng với mong muốn thu lợi nhuận tối đa không từ thủ đoạn hoạt động kinh doanh, kể việc vi phạm pháp luật KDBĐS Hậu người mua nhà ở, người thuê mua nhà nói chung nhà hình thành tương lai nói riêng chủ đầu tư bị chiếm dụng vốn, bị lừa đảo chiếm đoạt tiền mua, tiền thuê mua nhà phát sinh tranh chấp, khiếu kiện gây tâm lý hoang mang, lo lắng dư luận xã hội Mặt khác, hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh nhà nói chung nhà hình thành tương lai nói riêng gây méo mó hoạt động thị trường bất động sản (TTBĐS), làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước phân khúc thị trường này; gây tác động tiêu cực đến tính hấp dẫn mơi trường đầu tư kinh doanh nước ta Vậy phải làm có giải pháp để khắc phục tình trạng nêu Đi tìm lời giải cho câu hỏi cần có nghiên cứu, đánh giá có hệ thống, đầy đủ tồn diện pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai phương diện lý luận thực tiễn Việt Nam Kinh doanh nhà loại hình kinh doanh mẻ song kinh doanh nhà hình thành tương lai cịn nước ta Kinh doanh nhà hình thành tương lai pháp luật mang lại lợi nhuận hợp pháp cho tổ chức, cá nhân bỏ vốn đầu tư lại vấn đề không đơn giản Pháp luật với vai trị kiến tạo, xác lập khn khổ pháp lý cho hoạt động KDBĐS nói chung kinh doanh nhà hình thành tương lai nói riêng Việt Nam ban hành Các đạo luật đề cập trực tiếp, điều chỉnh loại hình hoạt động kinh doanh nhà đời với thời gian không lâu Luật KDBĐS năm 2014 Quốc hội khóa XIII kỳ họp thứ thông qua ngày 25/11/2014 thay Luật KDBĐS năm 2006 Đạo Luật đời thời điểm với Luật Nhà năm 2014 với sửa đổi, bổ sung phân khúc thị trường kinh doanh nhà hình thành tương lai nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn phát triển đất nước Đặt bối cảnh đó, địi hỏi nhà đầu tư KDBĐS phải nắm vững kịp thời vận dụng quy định hoạt động kinh doanh nhà nói chung nhà hình thành tương lai nói riêng Ngược lại, quan nhà nước có thẩm quyền phải nghiên cứu, tìm hiểu để quản lý chặt chẽ hoạt động kinh doanh nhà hình thành tương lai song không gây cản trở đến quyền tự kinh doanh lĩnh vực BĐS tổ chức, cá nhân Là thẩm phán có nhiều năm trực tiếp giải tranh chấp KDBĐS nhà địa bàn Quận - Thành phố Hồ Chí Minh (Tp.HCM), nghiên cứu sinh (NCS) nhận thấy vấn đề áp dụng pháp luật KDBĐS vào hoạt động xét xử tranh chấp chủ đầu tư, KDBĐS với người mua, người th mua nhà gặp khơng khó khăn, vướng mắc Đặc biệt, kể từ Luật KDBĐS năm 2014 cho phép chủ đầu tư kinh doanh phân khúc nhà hình thành tương lai số vụ tranh chấp liên quan đến loại hình kinh doanh ngày tăng Thực tiễn áp dụng pháp luật để xét xử tranh chấp kinh doanh nhà hình thành tương lai gặp nhiều khó khăn, vướng mắc quy định vấn đề mẻ trình hồn thiện Việc giải khó tránh khỏi có trường hợp án Tòa án cấp quận, huyện bị Tịa án nhân dân Tp.HCM tun hủy (tồn phần), yêu cầu xét xử lại v.v Điều thơi thúc NCS quan tâm, tìm hiểu pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai với mong muốn có hiểu biết đề xuất số giải pháp khắc phục khó khăn, vướng mắc để nâng cao hiệu áp dụng pháp luật vào giải vụ việc tranh chấp kinh doanh nhà hình thành tương lai Tịa án nhân dân Quận - Tp.HCM Với lý đây, NCS lựa chọn đề tài "Pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai từ thực tiễn thi hành Thành phố Hồ Chí Minh" làm luận án tiến sĩ luật học Tổng quan tình hình nghiên cứu Pháp luật kinh doanh nhà nói chung chế định kinh doanh nhà hình thành tương lai nói riêng thu hút quan tâm nghiên cứu giới luật học nước ta; lẽ, kinh doanh nhà hình thành tương lai nội dung Luật KDBĐS năm 2014 Thời gian qua có nhiều cơng trình nghiên cứu liên quan trực tiếp gián tiếp đến đề tài luận án phạm vi mức độ khác công bố mà tiêu biểu phải kể đến số cơng trình khoa học cụ thể sau đây: 1) Nguyễn Điển (2012), Quản lý nhà nước thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh - Thực trạng giải pháp, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; 2) Cục Quản lý nhà - Bộ Xây dựng (2006), Nghiên cứu yếu tố cấu thành thị trường bất động sản nhà đất, đề xuất sở khoa học sách quản lý thị trường bất động sản nhà đất, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ, Hà Nội; 3) Nguyễn Cao Đức (2003), Q trình thị hóa đô thị lớn Việt Nam giai đoạn 1990 - 2000: Thực trạng giải pháp, Tạp chí Nghiên cứu Kinh tế, số 299; 4) Trần Du Lịch (2005), Cơ chế quản lý để vận hành phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, Viện Kinh tế, Tp.HCM; 5) Nguyễn Văn Hoàng (2010), Quản lý nhà nước thị trường nhà đất đô thị, Nxb Khoa học kỹ thuật, Hà Nội; 6) Lê Đình Thắng (2000), Giáo trình Nguyên lý thị trường nhà đất, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; 7) Lê Đình Thắng (2000), Giáo trình Quản lý nhà nước đất đai nhà ở, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; 8) Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, Chương trình phát triển nhà Hà Nội đến năm 2020; 9) Viện Nghiên cứu Phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội (2006), Kỷ yếu Hội thảo khoa học: Giải nhà cho người thu nhập thấp Hà Nội - Thực trạng giải pháp, Hà Nội; 10) Nguyễn Văn Thanh (2004) (chủ nhiệm), Một số giải pháp tài tín dụng nhằm kích cầu thị trường nhà dân dụng nước ta nay, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ, Trường Đại học Thương mại, Hà Nội; 11) Tổng Hội Xây dựng Việt Nam - Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam (2004), Nhà cho người thu nhập thấp đô thị khu công nghiệp: Thực trạng giải pháp, Hà Nội; 12) Nhà cho người thu nhập thấp đánh giá nhu cầu phát triển đô thị vừa nhỏ (2001), Báo cáo Hội thảo Quốc gia Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB) Chính phủ Việt Nam đồng tổ chức, Hà Nội; 13) Ngân hàng Thế giới (WB) Liên minh thành phố (2002), Nhà hạ tầng sở - khó khăn người nghèo thị, Chương trình quốc gia nâng cấp thị, Hà Nội; 14) Cục Quản lý nhà Thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng (2001), Nhà cho người thu nhập thấp, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ; 15) Viện Kinh tế Tp.HCM Viện Nghiên cứu Kiến trúc (Bộ Xây dựng) (2002), Giải nhà cho người thu nhập thấp Thành phố Hồ Chí Minh, Đề tài World Bank (Ngân hàng Thế giới: WB) tài trợ; 16) Phạm Cao Nguyên (2002), Hiện trạng quỹ nhà đất giải pháp tăng cường công tác quản lý nhà nước thị trường nhà đất địa bàn Hà Nội, Kỷ yếu Hội thảo khoa học thành phố Hà Nội, Viện Nghiên cứu Phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội tổ chức; 17) Trịnh Duy Luân - Michael Leaf (1996), Vấn đề nhà đô thị kinh tế thị trường giới thứ ba, Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội; 18) Lương Anh Dũng (2001), Nhà khu đô thị sau năm 2000, Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội; 19) Nạn đầu khiến giá nhà chung cư tăng vô lý, Chuyên đề Kiến trúc Xã hội, Website http://www.hcmc.netnam.vn, ngày 16/12/2003; 20) Phát triển thị trường nhà cho thuê - Giải pháp cho người nghèo, Chuyên đề Quy hoạch Kiến trúc, Website http://www.qhkt.hochiminhcity.gov.vn ngày 18/8/2004; 21) Sốt nhà đất Mỹ, Chuyên đề Kinh doanh bất động sản, Website http://vnexpress.net/ ngày 02/10/2004; 22) Kích cầu giao dịch nhà đất, Chuyên đề Kinh doanh bất động sản, Website http://vnexpress.net/ ngày 16/07/2004; 23) Kinh nghiệm phát triển quản lý nhà Singapore, Chuyên đề Kinh doanh bất động sản, Website http://vnexpress.net/ ngày 22/8/2004; 24) Thành phố Hồ Chí Minh: Lập Quỹ phát triển nhà cho người thu nhập thấp, Chuyên đề Kinh doanh bất động sản, Website http://vnexpress.net/ ngày 03/3/2004; 25) Xây nhà chung cư bán trả góp, Chuyên đề Kinh doanh bất động sản, Website http://vnexpress.net/ ngày 11/3/2004; 26) Hoàng Xuân Nghĩa Nguyễn Khắc Thanh (2009) (đồng chủ biên), Nhà cho người có thu nhập thấp thị lớn - Kinh nghiệm Hà Nội, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; 27) Bộ Xây dựng (1995), Kỷ yếu Hội nghị toàn quốc nhà lần thứ 1, Hà Nội; 28) Bộ Xây dựng (2000), Kỷ yếu Hội nghị toàn quốc nhà lần thứ 2, Hà Nội; 29) Bộ Xây dựng (2005), Kỷ yếu Hội nghị toàn quốc nhà lần thứ 3, Hà Nội v.v Các cơng trình nghiên cứu đề cập đến vấn đề kinh doanh nhà nói chung kinh doanh nhà hình thành tương lai nói riêng đặt quan hệ tổng thể KDBĐS mức độ, phạm vi khác xem xét, đánh giá thực trạng thi hành địa phương Thủ đô Hà Nội, Tp.HCM; theo phân khúc thị trường nhà (nhà thương mại, nhà xã hội, nhà cho người thu nhập thấp, nhà chung cư ) Đồng thời, tác giả tiếp cận vấn đề kinh doanh nhà từ góc độ khác nhau, bao gồm quản lý nhà nước, khía cạnh xã hội, kinh tế, KDBĐS, kiến trúc, xây dựng, sách, pháp luật v.v Chế định pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai không nghiên cứu cách độc lập mà tìm hiểu lồng ghép với thể chế, sách quản lý TTBĐS; sách phát triển nhà Việt Nam Việc nghiên cứu, tìm hiểu có hệ thống, toàn diện, đầy đủ chế định pháp luật góc độ lý luận thực tiễn cấp độ tiến sĩ luật học đặt mối liên hệ so sánh với Luật KDBĐS năm 2014, Luật Nhà năm 2014, Luật Xây dựng năm 2014, Bộ luật Dân (BLDS) năm 2015 v.v tham chiếu với thực tiễn thi hành Tp.HCM dường cịn thiếu cơng trình khoa học Do đó, cần có cơng trình bậc tiến sĩ luật học nghiên cứu, tìm hiểu vấn đề cách hệ thống toàn diện, đầy đủ phương diện lý luận thực tiễn Kế thừa kết cơng trình khoa học liên quan đến đề tài công bố, luận án sâu nghiên cứu có hệ thống, đầy đủ, tồn diện vấn đề lý luận pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai tham chiếu, đánh giá từ thực tiễn thi hành Tp.HCM Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu tổng quát luận án đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai nâng cao hiệu thi hành Tp.HCM 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Trên sở mục đích nghiên cứu, luận án xác định nhiệm vụ nghiên cứu sau: Một là, nghiên cứu vấn đề lý luận pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai bao gồm: i) Phân tích khái niệm, đặc điểm nhà ở, kinh doanh nhà nói chung kinh doanh nhà hình thành tương lai nói riêng; ii) So sánh nhà hình thành tương lai với loại nhà khác để nhận diện điểm đặc trưng nó; iii) Luận giải vai trị loại hình kinh doanh nhà này; iv) Phân tích yêu cầu loại hình kinh doanh nhà hình thành tương lai; v) Luận giải sở đời pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai; vi) Phân tích khái niệm, đặc điểm pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai; vii) Luận giải yêu cầu điều chỉnh pháp luật hoạt động kinh doanh nhà này; viii) Các yếu tố bảo đảm thực thi pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai Hai là, nghiên cứu thực trạng pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai thực tiễn thi hành Tp.HCM khu trú vào vấn đề chủ yếu sau: i) Phân tích nội dung pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai; ii) Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai Tp.HCM khía cạnh: Tìm hiểu điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội đặc thù tác động đến việc thi hành pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai Tp.HCM; kết đạt được; hạn chế, yếu nguyên nhân hạn chế, yếu (bao gồm nguyên nhân chủ quan nguyên nhân khách quan) Ba là, đưa định hướng giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai nâng cao hiệu thi hành Tp.HCM Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu