Phân tích mô hình kinh doanh thuê và cho thuê căn hộ dịch vụ ở thành phố hồ chí minh giai đoạn 2021 2022

HỌC VIỆN CHÍNH SÁCH VÀ PHÁT TRIỂN KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài: PHÂN TÍCH MƠ HÌNH KINH DOANH TH VÀ CHO TH CĂN HỘ DỊCH VỤ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2021 - 2022 Giảng viên hướng dẫn: TS Bùi Thị Hoàng Mai Sinh viên thực hiện: Nguyễn Quốc Khánh Mã sinh viên: 5083101121 Lớp: KHPT8A Hà Nội, tháng năm 2023 HỌC VIỆN CHÍNH SÁCH VÀ PHÁT TRIỂN KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài: PHÂN TÍCH MƠ HÌNH KINH DOANH TH VÀ CHO TH CĂN HỘ DỊCH VỤ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2021 - 2022 Giảng viên hướng dẫn: TS Bùi Thị Hoàng Mai Sinh viên thực hiện: Nguyễn Quốc Khánh Mã sinh viên: 5083101121 Lớp: KHPT8A Hà Nội, tháng năm 2023 i LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng em Các số liệu kết nêu khóa luận trung thực Những kết luận khoa học khóa luận chưa công bố công trình nghiên cứu khoa học khác Tác giả khóa luận Nguyễn Quốc Khánh ii LỜI CẢM ƠN Trong trình học tập thực khóa luận tốt nghiệp, em nhận nhiều giúp đỡ động viên Thầy Cô, bạn bè Trước tiên, em xin gửi lời cảm ơn biết ơn sâu sắc tới TS Bùi Thị Hoàng Mai tận tình, tận tâm hướng dẫn bảo em hồn thành khóa luận tốt nghiệp Em xin trân trọng cảm ơn thầy giáo, cô giáo công tác Học viện Chính sách Phát triển, đặc biệt giảng viên giảng dạy Khoa Kinh tế phát triển, người truyền đạt, trang bị cho em kiến thức kinh nghiệm quý giá suốt bốn năm học vừa qua Cuối cùng, em xin cảm ơn gia đình, bạn bè tạo điều kiện thuận lợi, động viên đồng hành với em suốt thời gian học tập thực khóa luận tốt nghiệp Tác giả khóa luận Nguyễn Quốc Khánh iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU DANH MỤC HÌNH ẢNH MỞ ĐẦU NỘI DUNG Chương PHÂN TÍCH VỀ MƠ HÌNH KINH DOANH TH VÀ CHO TH CĂN HỘ DỊCH VỤ - MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN 1.1 Một số khái niệm 1.2 Một số tiêu chí phân tích, đánh giá mơ hình kinh doanh th cho thuê hộ dịch vụ 21 Chương MƠ HÌNH KINH DOANH CHDV Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH HIỆN NAY GIAI ĐOẠN 2021 – 2022 – THỰC TRẠNG VÀ ĐÁNH GIÁ 30 2.1 Khái quát thị trường hộ dịch vụ Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2021-2022 30 2.2 Thực trạng kinh doanh thuê cho thuê căn hộ dịch vụ Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2021 – 2022 37 2.3 Đánh giá chung mơ hình kinh doanh thuê cho thuê CHDV Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2021 – 2022 67 Chương KẾT LUẬN VÀ MỘT SỐ HÀM Ý NÂNG CAO MƠ HÌNH KINH DOANH THUÊ VÀ CHO THUÊ CĂN HỘ DỊCH VỤ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH THỜI GIAN TỚI 85 3.1 Kết luận 85 3.2 Một số hàm ý nâng cao mơ hình kinh doanh th cho th hộ dịch vụ Thành phố Hồ Chí Minh thời gian tới 88 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 98 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Diễn giải BĐS Bất động sản BT Bình Thạnh CHDV Căn hộ dịch vụ CTV Cộng tác viên CBRE Coldwell Banker Richard Ellis GV Gò Vấp NHNN Ngân hàng Nhà nước NQ Nghị NĐ Nghị định NXB Nhà xuất PN Phú Nhuận QĐ Quyết định TB Tân Bình DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.15: Hoa hồng cho Môi giới CHDV Thành phố Hồ Chí Minh 53 Bảng 2.16: Tỷ lệ lấp đầy dự án đầu tư thuê cho thuê CHDV Thành phố Hồ Chí Minh năm 2021 – 2022 54 Bảng 2.17: Một số đơn vị công ty mơi giới có uy tín thị trường th cho thuê CHDV Thành phố Hồ Chí Minh năm 2021-2022 .56 Bảng 2.20: Giá chuyển nhượng dự án CHDV Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2021 - 2022 61 Bảng 2.22: Tổng hợp phân tích theo phương pháp Swot mơ hình th cho th CHDV Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2021-2022 .81 Bảng 2.23: So sánh loại hình đầu tư thuê cho thuê CHDV Thành phố Hồ Chí Minh .82 DANH MỤC HÌNH ẢNH Hình 1.1: Giá thuê hộ dịch vụ Saigon Sky Garden, địa chỉ: 20 Lê Thánh Tôn, Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh .13 Hình 2.2: Thị trường CHDV Thành phố Hồ Chí Minh Quý 4/ 2021 34 Hinh 2.3: Tình hình hoạt động phân khúc CHDV Thành phố Hồ Chí Minh quý II/2022 36 Hình 2.4: Giá chào thuê trung bình tỷ lệ lấp đầy CHDV Thành phố Hồ Chí Minh đến Q4/2022 36 Hình 2.5: Một số dự án CHDV bật Thành phố Hồ Chí Minh năm 2021-2022 .37 Hình 2.6: Tổng dân số Thành phố Hồ Chí Minh đến cuối năm 2022 39 Hình 2.7: Phân bố dân cư nước năm 2022 .40 Hình 2.8: Số lượng sinh viên trường Đại học Thành phố Hồ Chí Minh năm 2015 - 2020 41 Hình 2.9: Số lượt khách du lịch đến Thành phố Hồ Chí giai đoạn 2015-2022 41 Hình 2.10: Thiết kế mơ hình cho thuê theo phòng cách Co-Living đơn vị M Village 44 Hình 2.11: Khơng gian CHDV thiết kế theo mơ hình Aplus Home 45 Hình 2.12: Giá thuê CHDV theo quận Thành phố Hồ Chí Minh .46 Hình 2.13: Lượng khách nước ngồi tăng lên Phú Mỹ Hưng, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh từ 2013 -2015 48 Hình 2.14: Giá thuê nhà nguyên quận Thành phố Hồ Chí Minh 51 Hình 2.18 : Bảng chế chia hoa hồng hệ thống môi giới CTV online Thành phố Hồ Chí Minh 58 Hình 2.19: Một nhóm đăng tin môi giới mạng xã hội Facebook 59 Hình 2.21: Bảng đồ quy hoạch Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2030 78 MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết đề tài Với hội nhập sân chơi kinh tế, Việt Nam nói chung Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng trở thành điểm đến lực lượng lao động từ nhiều nơi nước khu vực, từ phát sinh nhu cầu thuê chỗ Thống kê cho thấy năm gần số lượng khách du lịch, người làm việc, chuyên gia công tác Thành phố Hồ Chí Minh chiếm phần đơng, tổng số hàng chục ngàn người lưu trú nước ta Việc gỡ bỏ lệnh cấm vận thương mại Hoa Kỳ Việt Nam, vào khoảng năm 1995, thương hiệu CHDV vụ tiếng hãng quản lý bất động sản chuyên nghiệp bắt đầu vào Việt Nam, tiên phong then chốt Thành phố Hồ Chí Minh để hình thành phát triển thị trường CHDV cho th Mơ hình kinh doanh th cho thuê CHDV tượng lên thị trường BĐS từ khoảng năm 2014-2015 trở lại Đây thị trường ngách, nhỏ mang lại tỷ suất sinh lời cao, thu hút quan tâm đặc biệt giới đầu tư năm gần Tại Việt Nam, mơ hình kinh doanh lưu trú non trẻ, nghiên cứu mang tính học thuật trường đại học vấn đề hạn chế tiềm thị trường lớn Trong giai đoạn năm 2021-2022, tác động sóng dịch Covid 19, thị trường thuê cho thuê CHDV Thành phố Hồ Chí Minh trải qua nhiều biến động đáng kể Tuy vậy, Thành phố Hồ Chí Minh địa điểm lý tưởng để kinh doanh mơ hình th cho th CHDV phát triển Có nhiều đơn vị đầu tư bất động sản chuyển sang đầu tư mơ hình này, kênh đầu tư có tiềm Đối với khách hàng, CHDV giải pháp lưu trú tiện lợi, rẻ so với khách sạn, có nhiều ưu điểm phịng trọ cũ, có khơng gian sống rộng tiện nghi nhà Để phân tích rõ mơ hình Thành phố Hồ Chí Minh, sinh viên chọn đề tài “Phân tích mơ hình kinh doanh thuê cho thuê hộ dịch vụ Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2021-2022” làm đề tài cho luận án tốt nghiệp Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 2.1 Mục đích nghiên cứu Khóa luận hướng mục đích đến phát triển mơ hình th cho th CHDV Việt Nam nói chung, TP.HCM giai đoạn 2021-2022 nói riêng Trước hết, khóa luận hệ thống hóa số vấn đề lý luận mơ hình kinh doanh th cho th CHDV Từ làm sở phân tích thực trạng đánh giá mơ hình kinh doanh th cho thuê CHDV Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2021-2022; đề xuất số hàm ý nhằm nâng cao mơ hình kinh doanh 2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Thứ nhất, khóa luận làm rõ sở lý luận vấn đề mơ hình kinh doanh thuê cho thuê CHDV Thứ hai, khóa luận sâu vào phân tích yếu tố ảnh hưởng, thực trạng đánh giá mơ hình kinh doanh th cho thuê CHDV Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2021-2022 Thứ ba, kết luận toàn vấn đề nghiên cứu; đề xuất số hàm ý sách nhằm nâng cao mơ hình kinh doanh th cho thuê CHDV Thành phố Hồ Chí Minh thời gian tới Đối tượng phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu Nghiên cứu vấn đề có tính lý luận thực tiễn mơ hinh kinh doanh CHDV Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2021-2022 3.2 Phạm vị nghiên cứu - Phạm vi khơng gian: địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh - Phạm vi thời gian: Từ năm 2021-2022 - Phạm vi nội dung: kinh doanh thuê cho thuê CHDV Phương pháp nghiên cứu Khóa luận sử dụng phương pháp tổng hợp thông tin từ tài liệu liệu thứ cấp thu thập từ nhiều nguồn khác Ngoài ra, phương pháp phân 88 3.2 Một số hàm ý nâng cao mơ hình kinh doanh th cho thuê hộ dịch vụ Thành phố Hồ Chí Minh thời gian tới 3.2.1 Đối với chủ đầu tư thuê cho thuê hộ dịch vụ Trang bị đủ kiến thức tham gia đầu tư Mơ hình th cho th CHDV Thành phố Hồ Chí Minh mơ hình tiềm phát triển tương lai Tuy nhiên, chủ thể tham gia đầu tư ban đầu chưa có kinh nghiệm kinh doanh mơ hình gặp nhiều khó khăn rủi ro Vì vậy, trước định tham gia vào thị trường, nhà đầu tư cần trang bị cho kiến thức cần thiết nhất: Một là, xác lập kế hoạch/mục tiêu rõ ràng Trong đầu tư kinh doanh, việc quan trọng trước tiên nhà đầu tư phải lên kế hoạch kinh doanh đầu tư thật rõ ràng, xác định mục tiêu thân, tự đặt cho câu hỏi như: khả tài đến đâu?, loại hình kinh doanh hướng đến?, vị trí khu vực đầu tư đâu?, lợi nhuận mong muốn từ dự án đầu tư?, phân khúc khách hàng tiềm ai? Từ đó, nhà đầu tư biết muốn mà tập trung tồn tâm huyết thời gian để thực mục tiêu, kế hoạch đặt Ngược lại, nhà đầu tư tham gia vào thị trường thấy nhiều người trước thị trường đầu tư thành cơng, lợi nhuận cao,… mà chạy theo để làm mà chưa có kế hoạch kinh nghiệm cụ thể nào; thấy người thành cơng loại hình này, vị trí khu vực này,… bắt chước làm theo, hoạt động kinh doanh lan man chỗ Điều mang lại nhiều rủi ro tiềm ẩn cho nhà đầu tư khả thất bại công đầu tư cho thuê CHDV lớn Vì chủ thể thị trường thuê cho thuê CHDV có sở trường, mạnh riêng họ nên có kế hoạch mục tiêu khơng giống nhau, q trình kinh doanh thành cơng khác Do vậy, chủ đầu tư tham gia vào thị trường cần xác định rõ kế hoạch, mục tiêu định hướng kinh doanh thật rõ ràng, chi tiết có tính lâu dài Hai là, xác định phân khúc khách hàng mục tiêu Đối tượng khách hàng mục tiêu là: học sinh, sinh viên, người làm văn phịng, người nước ngồi, khách du lịch nước, công nhân,… Việc xác định khách hàng mục tiêu sở để chủ đầu tư lên kế hoạch cụ thể nguồn vốn đầu tư, vị trí khu vực đầu tư phân khúc giá cho thuê CHDV, tỷ suất lợi nhuận,… Vì chủ đầu tư mơ hình 89 th cho th CHDV có đối tượng khách hàng mục tiêu rồi, tìm hiểu sâu hành vi, tâm lý khách hàng mục tiêu để lên tốn tổng chi phí đầu tư, kế hoạch chọn vị trí khu vực đầu tư kinh doanh ý tưởng… Ba là, tìm hiểu thị trường Nghiên cứu thị trường yếu tố quan trọng thiếu hoạt động đầu tư Các thông tin cần thiết quan trọng thực nghiên cứu thị trường bao gồm: địa bàn sở hữu khách hàng thuộc phân khúc tập trung đông nhất; thu nhập mức chi trả trung bình hàng tháng; triển vọng cung - cũ; đối thủ cạnh tranh trong/khác phân khúc thị trường khu vực; yếu tố ảnh hưởng đến giá trị CHDV… .Quá trình nghiên cứu thị trường giúp chủ đầu tư đưa định đầu tư xác, sát với thực tế Bốn là, lựa chọn vị trí Sau xác định phân khúc khách hàng mục tiêu nghiên cứu thị trường chung rồi, chủ thể đầu tư có lựa chọn vị trí để đầu tư thuê cho thuê CHDV xác Vị trí yếu tố quan trọng đầu tư cho thuê CHDV Nếu dự án đầu tư nằm vị trí đẹp, gần trung tâm, trường đại học, bệnh viện, tuyến đường tiện ích khác… thu hút nhiều khách hàng giá cho thuê cao hơn, lợi nhuận tốt Vì vậy, để lựa chọn vị trí tốt nhất, nhà đầu tư cần tích lũy kinh nghiệm thị trường, cần có nhìn tổng quan thị trường thực để chủ thể đầu tư có định sáng suốt Năm là, tốn tài Để thực hoạt động kinh doanh mơ hình th cho th CHDV, nhà đầu tư cần xác định lực tài Dựa vào mục đích, kế hoạch định hướng ban đầu mà chủ đầu tư tùy theo phân khúc đầu tư mà xác định nguồn vốn đầu tư Vốn đầu tư vốn chủ sở hữu vốn vay Tuy nhiên, dù hình thức nguồn vốn nào, chủ đầu tư cần không ngừng học hỏi, tích lũy cho kiến thức nguồn vốn để tránh rủi ro Bên cạnh đó, kinh nghiệm quản lý tài cịn yếu tố cần thiết suốt trình đầu tư vận hành kinh doanh cho thuê CHDV Đó điều để đảm bảo chủ đầu tư có đủ tiền để đáp ứng cho chi phí phát sinh suốt trình khai thác dự án đầu tư cho thuê CHDV, như: chi phí vận hành, sửa chữa bảo trì, phí quản lý, trung gian, chi phí khác… Đề quản lý tài tốt, chủ đầu tư cho thuê CHDV cần có kinh nghiệm để thiết lập cho khoản chi phí Chủ 90 đầu tư nên dành phần doanh thu để đầu tư vào sửa chữa nâng cấp dự án cho thuê CHDV, giữ cho CHDV ln tình trạng tốt nhằm đảm bảo dịch vụ khách hàng… Ngoài ra, quản lý tài cịn liên quan đến việc thu tiền phịng hạn đối chiếu với khoản thu để đảm bảo khơng có thất Sáu là, lực đàm phán Muốn đầu tư CHDV cho thuê sinh lời cao chủ đầu tư cần có tư duy, kinh nghiệm thương thảo, đàm phán Do loại tài sản có giá trị lớn nên mức đàm phán giá m2 hay tiền thuê nhà tháng ảnh hưởng lớn đến doanh thu chi phí vận hành Đặc biệt với hình thức thuê cho thuê lại trình quan trọng để đảm bảo trình làm việc lâu dài đơi bên có lợi Vì mơ hình th - cho th lại việc khai thác hợp tác với chủ bất động sản trình làm việc lâu dài có nhiều yếu tố tác động Do đó, chủ đầu tư cần phải có thỏa thuận đạt hiệu đơi bên có lợi: chủ nhà có mức giá thuê tốt ổn định dài lâu, người thuê cho thuê lại mức lợi nhuận xứng đáng với công sức thực thương vụ việc hợp tác lâu dài bền chặt Nâng cao chất lượng dịch vụ lưu trú cho khách hàng Để nâng cao dịch vụ lưu trú cho khách hàng thuê CHDV tốt hơn, chủ đầu tư quan tâm vào vấn đề sau đây: Một là, áp dụng công nghệ nhằm nâng cao trải nghiệm khách hàng Áp dụng công nghệ vào mô hình kinh doanh thuê cho thuê CHDV giúp khách hàng có nhiều tiện ích, trải nghiệm chọn thuê CHDV Đầu tiên, trước đưa định thuê CHDV, chủ đầu tư cho khách hàng trải nghiệm công nghệ VR (Virtual Reality) để giúp khách hàng thực tận hưởng môi trường sống hộ trước định thuê Bên cạnh đó, đưa Google Maps ứng dụng giao thông cơng cộng vào mơ hình kinh doanh CHDV Khách hàng dễ dàng di chuyển đến nơi đến từ sân bay điểm địa phương phương tiện công cộng xe buýt, tàu điện ngầm, taxi Ngoài ra, với phát triển cách mạng 4.0 nay, AI tảng cơng nghệ vơ phổ biến Vì trình khai thác kinh doanh cho thuê CHDV, chủ đầu tư tích hợp ứng dụng AI để quản lý khách hàng, khách hàng phản hồi hay nhờ hỗ trợ xử lý vấn đề phát sinh thuê cách trực tiếp với chủ đầu tư hay người quản lý dự án CHDV đó, nhằm hỗ 91 trợ khách thuê kịp thời nhất, nâng cao dịch vụ khách hàng Hai là, không ngừng nâng cao chất lượng dịch vụ Khác với phịng trọ, hộ thơng thường CHDV có nhiều tiện ích kèm như: lau dọn, giặt ủi, ăn uống,… Nhu cầu người khơng có điểm dừng, cụ thể khách thuê CHDV Vì vậy, chủ đầu tư mơ hình cho th CHDV cần khơng ngừng phát triển dịch vụ ngày tốt hơn, học tập kinh nghiệm mơ hình kinh doanh CHDV tồn từ lâu giới để áp dụng nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ cho khách hàng Đây điểm then chốt việc giữ chân khách thuê Ba là, nâng cao chất lượng chăm sóc khách hàng Chủ đầu tư cần hiểu rõ nhu cầu khách hàng thông qua khảo sát phản hồi từ khách hàng, đảm bảo cung cấp đầy đủ tiện nghi dịch vụ tốt so với giá thuê Bên cạnh đó, việc lựa chọn khách thuê cần có chọn lọc kỹ Chủ đầu tư nên ưu tiên khách th tốt, có thiện chí; cần tránh khách thuê xấu họ khiến cho CHDV dễ bị xuống cấp, vệ sinh nhiều vấn đề khác gây rối trật tự, toán tiền trễ… Điều ảnh hưởng đến khách tốt lân cận khiến họ rời Ngoài ra, dự án cần tạo đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, thân thiện chuyên biệt với tiêu chuẩn dịch vụ phong cách làm việc chuyên nghiệp Bốn là, đảm bảo vấn đề an ninh, trật tự Chủ đầu tư phải đặt quan tâm hàng đầu đến vấn đề an ninh, trật tự dự án đầu tư th cho th CHDV Vì nhân tố ảnh hưởng lớn đến tâm lý khách hàng trì ổn định dự án kinh doanh Để vậy, trước hết, chủ đầu tư cần thực quy định an tồn phịng cháy, chữa cháy Nhà nước; có phương án để đảm bảo an ninh cho dự án đầu tư cho thuê CHDV như: thuê bảo vệ, lắp camera an nình, dùng cửa khóa vân tay tự động,… Ngồi ra, việc khai báo tạm trú, tạm văn khách thuê đến quyền địa phương điều cần thiết, nhằm để quyền địa phương nắm bắt kịp tình hình dân cư địa bàn, hạn chế tệ nạn xã hội chủ đầu tư tránh bị phạt hành quan kiểm tra đột suất Năm là, có sách ưu đãi, giá phù hợp cho khách thuê Trong hoạt động kinh doanh suốt trình quản lý – vận hành, chủ đầu tư cần đưa ý tưởng nhiều sách ưu đãi tốt nhằm thu hút giữ chân khách hàng, như: khách hàng bắt đầu thuê chuyển vào tháng tính tiền phịng nửa 92 tháng hay miễn phí ln cho khách hàng tháng đó; hỗ trợ tiền cọc cho khách; mua sắm thêm trang thiết bị nội thất phịng cho khách mà khơng tính phí thêm cho khách,… Bên cạnh đó, chủ đầu tư cần đồng hóa sách giá th CHDV với giá tiêu chuẩn tình hình chung thị trường, nhằm giữ cho giá phù hợp với chất lượng dịch vụ Nâng cao tính hiệu hoạt động kinh doanh Để kinh doanh mơ hình th cho thuê CHDV Thành phố Hồ Chí Minh đạt hiệu cao, chủ đầu tư cần thay đổi, cải tiến học tập, áp dụng phương pháp mới, tiên tiến đại nhằm nâng cao tính hiệu hoạt động kinh doanh: Một là, áp dụng công nghệ để nâng cao hiệu hoạt động quản lý, vận hành dự án đầu tư cho thuê CHDV Mơ hình kinh doanh lưu trú Việt Nam phát triển từ lâu nước phát triển giới Vì vậy, chủ đầu tư mơ hình cần cập nhật, học tập thành tựu, phương pháp tiên tiến giới để nâng cao hiệu quản lý, khai thác dự án đầu tư; phải kể đến thành tựu công nghệ đại áp dụng vào kinh doanh dịch vụ lưu trú Có thể kể đến công nghệ quản lý từ xa, công nghệ IoT (Internet of Things) Công nghệ giúp chủ đầu tư quản lý dự án đầu tư cho thuê CHDV thêm hiệu Các đồ vật tủ lạnh, máy giặt, máy sấy, TV, đèn chiếu sáng kết nối qua mạng Internet để thu thập liệu việc sử dụng, đưa cảnh báo kịp thời điều khiển từ xa Việc giúp chủ đầu tư quản lý dễ dàng mơ hình th cho th CHDV, việc quản lý vận hành trở nên dễ dàng hết Hai là, nâng cao phương pháp quản lý tốt để tối đa dòng tiền Nguyên tắc vận hành, quản lý nhà cho thuê chủ đầu tư nên tạo điều kiện cho khách hàng tốn nhiều hình thức khác Bên cạnh đó, chi phí dịch vụ thiết yếu điện, nước, truyền hình cáp hay Internet cần đóng hẹn Hạn chế tối đa tình trạng tăng giá dịch vụ đột ngột làm đảo lộn sống khách thuê Ngoài ra, chủ đầu tư kinh doanh hộ cho thuê lại nên giữ chữ tín tốn tiền th cho chủ nhà Trong trường hợp trả chậm cần có thơng báo trước với chủ nhà Chủ đầu tư cần thường xuyên để tâm tới dự án đầu tư kinh doanh cho thuê CHDV mình, nên thực sửa chữa, bảo trì thường xuyên để tránh dẫn tới hư hỏng nặng, khiến 93 mức chi phí cải tạo bị đội lên gấp nhiều lần Ba là, tận dụng tối đa tiềm kênh trung gian môi giới cho thuê Thị trường cho thuê CHDV phát triển đồng nghĩa với việc kênh trung gian môi giới phát triển song song ngày mở rộng quy mô, chất lượng dịch vụ môi giới Các môi giới chủ thể hoạt động nhiều sâu rộng thị trường, cung cấp dịch vụ trung gian cho nhiều bên chủ đầu tư cho thuê CHDV, nên môi giới am hiểu nguồn cung – cầu giá thị trường Kênh trung gian môi giới giúp chủ đầu tư tiết kiệm thời gian thẩm định giá cho thuê phù hợp với thị trường Đối với chủ đầu tư mơ hình việc tìm khách th để lấp đầy phòng dẫn, tư vấn khách chốt việc không đơn giản Môi giới biết rõ đối tượng khách hàng chủ đầu tư ai; để quảng cáo, tìm kiếm khách hàng phù hợp Vì vậy, kỹ kiến thức chuyên mơn mình, mơi giới dễ dàng tìm kiếm chốt khách lấp đầy nhanh chóng vào phịng CHDV dự án kinh doanh, giúp chủ tư ổn định sớm dòng tiền dự án đầu tư vừa hồn thiện Ngồi ra, mơi giới người có kiến thức, am hiểu thị trường nhiều hơn, nên giúp chủ đầu tư nhận định giá thuê hoàn tồn phù hợp xác với thị trường Nâng cao uy tín, đạo đức kinh doanh nhà đầu tư Để thị trường kinh doanh dịch vụ lưu trú nói chung, thị trường cho thuê CHDV nói riêng “sân chơi” lành mạnh, cơng bằng, minh bạch ngày phát triển; chủ thể tham gia thị trường cần nhận thức, nâng cao uy tín, phẩm chất đạo đức hoạt động kinh doanh mình; có vị trí, vai trị nhà đầu tư – người trực tiếp tạo lập nên thị trường Một là, chủ đầu tư đặt uy tín, chất lượng lên hàng đầu Chủ đầu tư mơ hình th cho th CHDV cần cung cấp thông tin cho khách hàng sản phẩm CHDV chuẩn xác với thực tế, giá phù hợp với chất lượng lợi ích khách hàng Về chất lượng, sắm sửa trang thiết bị nội thất, chủ đầu tư cần chọn sản phẩm tốt, chất lượng để khách thuê CHDV trải nghiệm tiện ích sống tốt Ngồi ra, chủ đầu tư khơng kê khống phần chi phí dịch vụ cho khách hàng thuê CHDV lên nhiều làm ảnh hưởng đến quyền lợi khách Vì vậy, thay chạy theo lơi nhuận mà đặt uy tín, chất lượng lên hàng đầu, chủ đầu tư tạo thương hiệu tốt phía khách hàng, giữ chân khách hàng 94 lâu hơn, dự án đầu tư hoạt động khai thác ổn định, nâng cao hiệu kinh doanh Ngoài ra, hoạt động loại hình chuyển nhượng, chủ đầu tư cung cấp sản phẩm nhượng uy tín chất lượng chủ đầu tư nâng tầm uy tín thân thị trường, khách hàng nhận nhượng giới thiệu cho bạn bè, người quen họ Vì chủ đầu tư F1 chuyên làm loại hình chuyển nhượng có thêm nhiều khách hàng, số lượng giao dịch trì mức ổn định Hai là, chủ đầu tư kinh doanh phải có tâm, đạo đức Trong trình cho thuê CHDV, chủ đầu tư cần hạn chế tối đa tăng giá phòng, giá dịch vụ khách th điều ảnh hưởng trực tiếp đến sống họ Sau khách trả phịng CHDV, chủ đầu tư phải cơng tâm việc hoàn cọc, trang thiết bị nội thất mà khách dùng bị hư hỏng trừ chi phí sửa chữa vào tiền cọc khách không viện lý mà trừ hết phần tiền cọc khách th phịng Bên cạnh đó, mơi giới chủ thể tìm khách thuê cho chủ đầu tư, môi giới phải nhiều thời gian, công sức lấp khách vào CHDV kênh thu nhập họ Vì vậy, chủ đầu tư cần có nghĩa vụ tốn đủ hoa hồng cho môi giới giao dịch thành cơng Ngồi ra, hoạt động chuyển nhượng, chủ đầu tư F1 cần minh bạch hóa khoản chi phí dự án để giá nhượng chuẩn xác nhất, không nhượng dự án đầu tư chất lượng, quyền lợi bên 3.2.2 Đối với quan quản lý Nhà nước Nhà nước nâng cao nhận thức vai trị mơ hình kinh doanh dịch vụ lưu trú thành phần quan trọng kinh tế Nhà nước cần công nhận phát triển kinh doanh dịch vụ lưu trú tất yếu, phù hợp với xu phát triển đại Kinh doanh dịch vụ lưu trú phận tách rời, thành phần kinh tế riêng kinh tế Để làm điều đó, cần phải tạo điều kiện cho hoạt động kinh doanh dịch vụ lưu trú phát triển kèm với sách khuyến khích phù hợp… Hồn thiện khn khổ hệ thống pháp luật sách hành để hoạt động kinh doanh dịch vụ lưu trú quy định kiểm soát chặt chẽ Việt Nam (về đăng ký kinh doanh, thực nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ khai báo thông tin, nghĩa vụ đáp ứng điều kiện kinh doanh chuyên ngành, nghĩa vụ thực sách bảo hiểm ) Đặc biệt, cần quy định rõ trách nhiệm 95 bên kinh doanh dịch vụ lưu trú, trách nhiệm quan nhà nước việc quản lý mơ hình kinh doanh Đồng thời, cần có đánh giá tác động kinh doanh dịch vụ lưu trú tới kinh tế để có chế quản lý phù hợp, đảm bảo quyền lợi người tiêu dùng tính ổn định mặt kinh tế - xã hội Ngoài ra, Nhà nước cần xây dựng mơi trường cạnh tranh bình đẳng hoạt động kinh doanh dịch vụ lưu trú kinh doanh khách sạn truyền thống Cần khẳng định tận dụng tối đa tài nguyên, phải đảm bảo tiêu chuẩn phù hợp với lĩnh vực du lịch khách sạn người cung cấp dịch vụ phải có trách nhiệm đảm bảo tiêu chuẩn đề Nhà nước nâng cao vai trò quản lý, giám sát mơ hình kinh doanh dịch vụ lưu trú Trước hết, quyền Nhà nước nâng cao lực quản lý máy Nhà nước bối cảnh cách mạng cơng nghiệp 4.0 để khuyến khích quản lý phát triển hoạt động lưu trú áp dụng tảng công nghệ thông tin đại Tốc độ nâng cao lực cần nhanh chóng để đáp ứng nhu cầu quản lý nhà nước Đổi quản lý nhà nước theo hướng Bộ/ngành tăng cường phối hợp với công tác điều hành quản lý nhà nước chia sẻ thông tin; cần có quy chuẩn chung thu thập xử lý liệu để kết nối, lưu trữ phân tích thơng tin làm sở đề sách phù hợp bối cảnh cơng nghệ xóa mờ ranh giới lĩnh vực, ngành nghề Thúc đẩy xây dựng Chính phủ điện tử giai đoạn 2020 - 2025 Đẩy nhanh mở rộng việc thực Đề án hóa đơn điện tử cho doanh nghiệp Thực sửa đổi, bổ sung Nghị định số 52/NĐ- CP theo hướng quy định tổ chức, cá nhân nước (khơng có đại diện Việt Nam) phải có trách nhiệm cung cấp thơng tin có quan quản lý nhà nước yêu cầu Bên cạnh đó, quan Nhà nước đảm bảo công tác tra, kiểm tra đảm bảo an tồn thơng tin mơi trường mạng thực tốt bối cảnh hoạt động kinh doanh dịch vụ lưu trú tăng lên nhanh chóng; cần có sách hướng dẫn cá nhân, tổ chức ngồi nước có trách nhiệm bảo mật thông tin (không cung cấp thông tin cho bên thứ ba ngoại trừ có yêu cầu quan quản lý nhà nước có thẩm quyền người có thơng tin cho phép) 96 tun truyền nghĩa vụ, trách nhiệm việc bảo mật thông tin cá nhân người khác; Thúc đẩy giao dịch tốn xun biên giới phải thơng qua cổng toán quốc gia đơn vị làm chủ (đơn vị Ngân hàng Nhà nước cấp phép hoạt động); xây dựng chế để bên hoạt động kinh doanh dịch vụ lưu trú kiểm sốt việc sử dụng thơng tin tảng, doanh nghiệp sử dụng liệu cá nhân, tổ chức theo thỏa thuận bên Nhà nước có biện pháp nâng cao hoạt động môi giới “Thị trường dịch vụ môi giới bất động sản phát triển khơng kiểm sốt cạnh tranh không lành mạnh Hiện nay, môi giới bất động sản ngành nghề gần khơng có rào cản gia nhập hay rút lui, người, chủ thể, cá nhân dễ dàng tham gia Thông thường, đến thời điểm sốt nóng, lao động từ ngành nghề khác gia nhập vào làm môi giới với tốc độ tăng trưởng nhanh Việc phát triển nhanh dẫn đến cạnh tranh gay gắt khơng lành mạnh mơi giới Tình trạng bị chủ đầu tư chèn ép sàn tự “cắt máu” diễn phổ biến, dẫn tới chất lượng dịch vụ suy giảm, lừa đảo phát sinh, gây nên nhiều tiếng xấu xã hội” [58] Để hướng đến thị trường dịch vụ môi giới BĐS chuyên nghiệp, góp phần thúc đẩy phát triển thị trường thuê cho thuê CHDV theo chiều hướng lành mạnh, bền vững, phát triển cần có giải pháp đồng từ phía sách Nhà nước với việc phát huy vai trò tối đa hội hội có liên quan, bật Hội Mơi giới BĐS Việt Nam: Một là, Nhà nước có chế thiết thực để khuyến khích, tạo điều kiện cho nhà môi giới tham gia vào thị trường Hai là, để thật tiến tới chuyên nghiệp kiểm sốt hoạt động mơi giới cần cấp chứng hành nghề, với đưa ràng buộc trách nhiệm người làm mơi giới BĐS Bên cạnh đó, cần sớm chuẩn hóa tiêu chuẩn, chun mơn người hoạt động mơi giới, tránh việc tùy tiện “thổi giá”, thao túng làm nhiễu thị trường… Ba là, bổ sung văn pháp luật cụ thể hoạt động môi giới Môi giới BĐS chia làm nhiều loại, có mơi giới mua bán BĐS, môi giới cho thuê BĐS, môi giới vận hành BĐS… Môi giới cho thuê CHDV dạng mới, 97 áp dụng Luật kinh doanh BĐS 2014 cho đối tượng này, nên chứa nhiều khoản chưa sát thực tế Vì vậy, Nhà nước nên cần có văn pháp luật để điều chỉnh cụ thể Bốn là, cần chấn chỉnh siết chặt lớp học chứng hành nghề môi giới xuất lan truyền mạng không đủ điều kiện đào tạo Chỉ sở có đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ đào tạo bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới BĐS, điều hành sàn giao dịch BĐS theo quy định Nghị định số 100/2018/NĐCP Các khóa học phải quản lý thời lượng, chất lượng, nội dung đào tạo, có chế giám sát hoạt động tổ chức thi sát hạch giống tiêu chuẩn chung Bộ Giáo dục Đào tạo nâng cao chất lượng hoạt động môi giới Năm là, cần đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến sách pháp luật đến tổ chức, cá nhân hành nghề mơi giới Trong đó, có nội dung quy định hành vi trốn thuế xử phạt vi phạm hành vi trốn thuế Điều 200, Bộ Luật Hình Sự 2015 TIỂU KẾT CHƯƠNG Chương khóa luận kết luận lại toàn điều nghiên cứu Trên sở đó, khóa luận đề xuất số hàm ý chủ thể đầu tư quan quản lý Nhà nước nhằm nâng cao mô hình kinh doanh thuê cho thuê CHDV thời gian tới 98 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Batdongsan.com.vn (2021), Báo cáo Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2021: qua sóng dịch Covid 19 Batdongsan.com.vn (2021), Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam năm 2022: nội lực kỳ vọng Ban Chỉ Đạo Quốc Gia, Phòng Chống Dịch Covid 19, Báo cáo Kết 02 năm triển khai công tác phịng, chống dịch Covid 19 Chính phủ, Nghị định số 92/2007/NĐ-CP Chính phủ: Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Du lịch Chính phủ, Nghị định số 96/2016/NĐ-CP Chính phủ: Quy định điều kiện an ninh, trật tự số ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện Chính phủ, Nghị định số 168/2017/NĐ-CP Chính phủ: Quy định chi tiết số điều Luật Du lịch Chính phủ, Nghị định số 100/2018/NĐ-CP Chính phủ: Sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ số quy định điều kiện đầu tư kinh doanh thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước Bộ Xây dựng Chính phủ, Nghị định số 142/2018/NĐ-CP Chính phủ: Sửa đổi số quy định điều kiện đầu tư kinh doanh thuộc phạm vi quản lý nhà nước Bộ Văn hóa, Thể thao Du lịch Chính phủ, Nghị số 68/NQ-CP Chính phủ: Về số sách hỗ trợ người lao động người sử dụng lao động gặp khó khăn đại dịch COVID-19 10 Chính phủ, Quyết định số 33/2021/QĐ-TTg Thủ tướng Chính phủ: Sửa đổi, bổ sung số điều Quyết định số 23/2021/QĐ-TTg ngày 07 tháng năm 2021 Thủ tướng Chính phủ quy định việc thực số sách hỗ trợ người lao động người sử dụng lao động gặp khó khăn đại dịch COVID-19 11 Cục Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh (2021), Niên giám Thống kế Thành phố Hồ Chí Minh 2021, NXB Thanh Niên 99 12 Chương trình Phát triển Liên Hợp Quốc (UNDP) (2021), Báo cáo tóm tắt: Đánh giá nhanh thiết kế thực gói hỗ trợ Chính phủ cho đối tượng chịu ảnh hưởng dịch Covid 19 ( Theo nghị 68/NP-CP) 13 Colliers (2021), Báo cáo thị trường bất động sản Quý năm 2021 14 Chính phủ, Nghị số 11/NQ-CP Chính phủ: Về Chương trình phục hồi phát triển kinh tế - xã hội triển khai Nghị số 43/2022/QH15 Quốc hội sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ Chương trình 15 Chính phủ, Nghị định số 15/2022/NĐ-CP Chính phủ: Quy định sách miễn, giảm thuế theo Nghị số 43/2022/QH15 Quốc hội sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ Chương trình phục hồi phát triển kinh tế xã hội 16 Chính phủ, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP Chính phủ: Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản 17 Colliers (2022), Báo cáo thị trường bất động sản Quý năm 2022 18 Colliers (2022), Báo cáo thị trường bất động sản Quý năm 2022 19 CBRE (2022), Triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam năm 20 Hồ Trọng Lai, Khởi phát nghiệp thành mơ hình kinh doanh, 2023 NXB Thanh niên 21 Nguyễn Minh Trí, Nguyễn Mai Lâm (2021), Khai thác tiềm phát triển bền vững Thành phố Hồ Chí Minh, Tạp chí khoa học quốc tế, số 27 năm 2021 22 Quốc hội (2014), Luật kinh doanh bất động sản, số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014 23 PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt, TS Từ Quang Phương (2007), Giáo trình Kinh tế đầu tư, NXB Đại học Kinh tế Quốc dân 24 PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt (2012), Giáo trình lập dự án đầu tư, NXB Đại học Kinh tế Quốc dân 25 PGS.TS Phạm Ngọc Linh, TS Nguyễn Thị Kim Dung (2013), Giáo trình Kinh tế phát triển, NXB Đại học Kinh tế Quốc dân 100 26 PGS.TS Nguyễn Ngọc Huyền (2014), Giáo trình Quản trị kinh doanh (tập 1), NXB Đại học Kinh tế Quốc dân 27 PGS.TS Nguyễn Ngọc Huyền (2014), Giáo trình Quản trị kinh doanh (tập 2), NXB Đại học Kinh tế Quốc dân 28 Phan Thị Thanh Hải (2016), Đề tài khoa học cấp sở: Phương pháp luận nghiên cứu khoa học (Lưu hành nội bộ), Học viện Báo chí Tun truyền, Hà Nội 29 PGS.TS Hồng Văn Cường (2017), Giáo trình Thị trường bất động sản, NXB Đại học Kinh tế Quốc dân 30 PGS.TS Vũ Kim Dũng, PGS.TS Nguyễn Văn Cơng (2018), Giáo trình Kinh tế học (tập 1), NXB Đại học Kinh tế Quốc dân 31 PGS.TS Vũ Kim Dũng, PGS.TS Nguyễn Văn Công (2018), Giáo trình Kinh tế học (tập 2), NXB Đại học Kinh tế Quốc dân 32 PGS.TS Trần Kim Dung, ThS Đỗ Văn Huân (2018), Giáo trình Thống kế nghiên cứu thị trường, NXB Đại học Kinh tế Quốc dân 33 Phạm Ngọc Điền (2019), Luận văn Thạc sỹ, Các nhân tố tác động đến định chọn thuê hộ dịch vụ Thành phố Hồ Chí Minh, Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh 34 Quốc hội (2015), Bộ Luật hình sự, số 100/2015/QH13 ngày 27/11/2015 35 Quốc hội (2017), Luật Du lịch, số 09/2017/QH14 ngày 19/6/2017 36 Savills (2021), Thông cáo báo chí Thành phố Hồ Chí Minh Quý năm 2021 37 Savills (2022), Thơng cáo báo chí Thành phố Hồ Chí Minh Quý năm 2022 38 Tổ chức Lao động Quốc tế (2020), Đánh giá nhanh tác động đại dịch Covid 19 tới doanh nghiệp người lao động số ngành kinh tế chính: Ứng phó, điều chỉnh khả phục hồi 39 ThS Nguyễn Thùy Anh (2021), Đề cương giảng Phân tích hoạt động kinh doanh (Lưu hành nội bộ), Học viện Báo chí Tuyên truyền, Hà Nội 101 40 Trần Huy Đức, Trần Thị Hồng Nhung (2021), Chính sách quản lý Nhà nước mơ hình kinh doanh dịch vụ lưu trú chia sẻ Việt Nam nay, Thông tin khoa học xã hội, số năm 2021 41 TS Phạm Thị Hoàng Yến (2022), Chính sách hỗ trợ doanh nghiệp Việt Nam ảnh hưởng vởi dịch Covid 19: Thực trạng giải pháp, Tạp chí Thị trường Tài Tiền tệ, số năm 2022 42 TS Hà Huy Tuấn (2022), Một số giải pháp phục hồi, phát triển kinh tế Việt Nam ứng phó với đại dịch Covid 19, Tạp chí Thị trường Tài Tiền tệ, số năm 2022 43 Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2020), Báo cáo trị Ban Chấp hành Đảng TPHCM khóa X Đại hội đại biểu Đảng TPHCM lần thứ XI, nhiệm kỳ 2020-2025 44 Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2021), Nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chung Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2060 45 Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2021), Báo cáo Tình hình kinh tế - xã hội năm 2021, nhiệm vụ, giải pháp trọng tâm 2022 46 Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2022), Báo cáo Tình hình kinh tế - xã hội năm 2022, nhiệm vụ, giải pháp trọng tâm 2023 47 Vũ Cao Đàm, Giáo trình Phương pháp luận nghiên cứu khoa học, NXB Giáo dục Việt Nam 48 https://www.hcmcpv.org.vn/ 49 https://chinhphu.vn/ 50 https://vanban.chinhphu.vn/ 51 https://www.mof.gov.vn/ 52 https://thuvienphapluat.vn/ 53 https://batdongsan.com.vn/ 54 https://www.chotot.com/ 55 https://www.cbrevietnam.com/ 56 https://vn.savills.com.vn/ 102 57 https://www.colliers.com/ 58 https://thitruongtaichinhtiente.vn/ 59 https://vnbusiness.vn/ 60 https://www.gso.gov.v 61 https://toancanhbatdongsan.com.vn/ 62 https://vietnambusinessinsider.vn/ 63 https://cafef.vn/ 64 https://baodautu.vn/