CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ RỦI RO TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUẢN TRỊ RỦI RO TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUÂN ĐỘI TP HỒ CHÍ MINH
Cơ sở lý luận
1.1.1 Bất động sản và thị trường bất động sản
Bất Động Sản (BĐS) bao gồm đất đai và các tài sản không thể di dời, như nhà cửa, gara và các công trình kiến trúc gắn liền với đất.
Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005, bất động sản được định nghĩa là tài sản bao gồm đất đai, nhà và công trình gắn liền với đất, cùng với các tài sản liên quan khác Ngoài ra, còn có những tài sản khác được quy định bởi pháp luật.
Bất động sản là hàng hóa có vị trí cố định và không thể di dời, do nó gắn liền với đất đai, mà đất đai có vị trí và diện tích hạn chế Giá trị và lợi ích của bất động sản luôn liên quan chặt chẽ đến yếu tố vị trí, và chính yếu tố này quyết định giá trị cũng như lợi ích mà bất động sản mang lại.
Bất động sản có tính lâu bền nhờ vào nguồn gốc tự nhiên của đất đai, được hình thành trước khi con người xuất hiện Đất đai không thể tự nhiên mất đi, chỉ bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như động đất hay sạt lở Các công trình xây dựng gắn liền với đất có thể tồn tại hàng trăm năm, qua nhiều thế hệ Tuy nhiên, tính lâu bền này còn phụ thuộc vào từng loại bất động sản và được thể hiện qua hai khía cạnh: kinh tế và vật lý.
Bất động sản có tính cá biệt và khan hiếm, do đặc điểm hạn chế về diện tích đất đai trên trái đất Với bề mặt đất đai có giới hạn, mỗi miếng đất, khu vực và vùng đều có sự khan hiếm riêng Chính những yếu tố này, bao gồm tính cố định và không thể di dời của đất, khiến hàng hóa bất động sản trở nên độc nhất và đặc thù.
Bất động sản chịu ảnh hưởng sâu sắc từ phong tục, thị hiếu và tâm lý xã hội, với những yếu tố văn hóa và tâm linh đóng vai trò quan trọng Nhu cầu bất động sản ở mỗi vùng, khu vực và quốc gia khác nhau được chi phối bởi những đặc điểm này, tạo nên sự đa dạng trong thị trường bất động sản.
Bất Động Sản có tính thích ứng:
Bất động sản có thể được điều chỉnh linh hoạt theo mục đích và nhu cầu sử dụng của người tiêu dùng, nhằm đáp ứng hiệu quả cho các hoạt động kinh doanh và sản xuất.
Bất Động Sản chịu ảnh hường lẫn nhau:
Giá trị của một Bất Động Sản này có thể chịu ảnh hưởng bới một động sản khác, mang tính chất tương tác lẫn nhau, bổ sung cho nhau
Bất động sản chịu ảnh hưởng lớn từ chính sách và pháp luật của Nhà Nước, điều này xuất phát từ tính khan hiếm của đất đai, một tài sản quan trọng của mỗi quốc gia Bất động sản không chỉ là hàng hóa đặc biệt mà còn có tác động sâu sắc đến nền kinh tế - xã hội Theo Luật Đất Đai, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng Nhà Nước thực hiện vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân thông qua hệ thống pháp luật.
Bất Động Sản được phân làm 3 loại:
Bất Động Sản có đầu tƣ xây dựng
Bất Động Sản không đầu tƣ xây dựng
Bất Động Sản đặc biệt
1.1.1.2 Thị trường Bất Động Sản
Thị trường bất động sản (BĐS) chỉ hình thành khi BĐS trở thành hàng hóa; nếu BĐS chưa được coi là hàng hóa, thì không thể có thị trường BĐS Thị trường BĐS được định nghĩa là tổng hợp các giao dịch dân sự liên quan đến BĐS trong một khu vực và khoảng thời gian nhất định Các giao dịch này bao gồm chuyển nhượng, mua bán, cho thuê và thế chấp, diễn ra trong không gian và thời gian cụ thể Hoạt động của thị trường BĐS phải tuân theo các quy định pháp luật, phong tục và tập quán của từng quốc gia.
Thị trường BĐS là một thị trường không hoàn hảo:
Thị trường bất động sản (TT BĐS) mặc dù phong phú và đa dạng, nhưng thực chất là một thị trường không hoàn hảo Nó chịu ảnh hưởng sâu sắc từ các yếu tố khu vực, bao gồm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, phong tục tập quán, tâm lý và thị hiếu của từng vùng Do đó, các giao dịch trong lĩnh vực bất động sản thường gặp nhiều bất cập và không hoàn hảo.
Thị trường BĐS có quan hệ mật thiết với thị trường vốn và thị trường tài chính:
Bất động sản (BĐS) là tài sản đầu tư bao gồm giá trị đất đai đã được đầu tư, thường yêu cầu một lượng vốn lớn và thời gian thu hồi vốn kéo dài Khi BĐS tham gia vào thị trường, các giá trị và quyền liên quan được trao đổi và giao dịch, giúp giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ và thu hồi vốn đầu tư Điều này khẳng định tầm quan trọng của thị trường BĐS đối với thị trường vốn.
Thị trường bất động sản hoạt động mạnh mẽ đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường tài chính, với các khoản thế chấp và giải ngân gia tăng Theo thống kê, bất động sản chiếm 80% tổng lượng vốn cho vay của các ngân hàng thông qua hình thức thế chấp.
Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật Nhà Nước:
Bất động sản (BĐS) là tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý chặt chẽ từ Nhà nước qua hệ thống pháp luật là rất cần thiết Điều này tạo ra cơ sở vững chắc để đảm bảo tính an toàn trong các giao dịch BĐS.
Cung bất động sản (BĐS) phản ứng chậm hơn so với cầu BĐS, điều này dẫn đến sự mất cân bằng trên thị trường Khi cầu tăng, giá cũng tăng, kích thích cung tăng ở các hàng hóa khác, nhưng BĐS không thể theo kịp Sự gia tăng cung BĐS đòi hỏi thời gian dài và gặp nhiều khó khăn hơn, bao gồm việc thu thập thông tin và hoàn tất thủ tục pháp lý.
Thị trường bất động sản không chỉ đơn thuần là giao dịch các tài sản mà còn là giao dịch giá trị và lợi ích tiềm ẩn trong bất động sản Đặc điểm này xuất phát từ tính chất của đất đai, vốn không bao giờ mất đi hay hao mòn, ngoại trừ một số trường hợp thiên tai Người sở hữu quyền sử dụng đất không chỉ tìm kiếm giá trị như những tài sản thông thường mà còn quan tâm đến lợi ích mà đất đai mang lại Vì vậy, khi xem xét giá cả đất đai, cần phải dựa vào khả năng sinh lời từ vốn đầu tư, thay vì coi nó như những hàng hóa thông thường khác.
Dự vào 3 căn cứ sau để phân loại thị trường BĐS:
Cơ sở lý luận
Luật Tổ Chức Tín Dụng
Luật Kinh doanh Bất Động Sản 2007
Luật Dân Sự về các vấn đề liên quan đến Quyền sở hữu nhà ở, Quyền sử dụng đất.
PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG KINH DOANH VÀ THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUÂN ĐỘI TP HỒ CHÍ MINH
Tổng quan về Ngân Hàng Quân Đội
Sau những thách thức và biến động trên thị trường tiền tệ năm 2011, Ngân hàng Quân Đội Việt Nam (MB) đã đạt và vượt các chỉ tiêu kinh doanh mà Đại hội đồng cổ đông đề ra.
Với mục tiêu “Giữ vững ổn định, quyết tâm vượt qua khó khăn, tăng trưởng hợp lý và hiệu quả”, MB đã đạt được thành công đáng kể trong năm qua.
Tính đến ngày 31/12/2011, tổng tài sản của MB đạt 139.173 tỷ đồng, tăng 33% so với đầu năm Vốn điều lệ của ngân hàng đạt 7.300 tỷ đồng, trong khi lợi nhuận trước thuế đạt 2.823 tỷ đồng, tăng 30% so với năm 2010 và hoàn thành 101% chỉ tiêu kế hoạch đề ra.
Hình 2.1 Thể hiện sự tăng trưởng tài sản của MB từ năm 2007 đến 2011
Với mục tiêu huy động vốn hàng đầu, hệ thống MB đã nỗ lực đạt được 89.581 tỷ đồng, tăng 36% so với cuối năm 2010, hoàn thành 105% kế hoạch năm 2011 Việc huy động vốn mới là yếu tố quan trọng để phát triển các hoạt động cho vay, đầu tư, góp vốn và kinh doanh khác.
Hình 2.2 Thể hiện tình hình huy động vốn của MB
(Nguồn: Báo cáo thường niên MB 2011)
Ngân hàng MB đã được NHNN phê duyệt mức tăng trưởng tín dụng 27% nhằm đáp ứng nhu cầu đầu tư cho các doanh nghiệp SMEs, xuất khẩu và phát triển nông nghiệp nông thôn Với việc tuân thủ nghiêm túc các chủ trương của NHNN, MB đã kiểm soát tốt hoạt động tín dụng, đảm bảo tăng trưởng không vượt quá 27% trong cả năm Đến cuối năm 2011, dư nợ toàn Ngân hàng đạt 60.056 tỷ đồng, tăng 25,8% so với đầu năm, trong đó dư nợ phi sản xuất chỉ chiếm 14,94% tổng dư nợ, đảm bảo dưới 16% theo quy định của NHNN.
Hình 2.3 Thể hiện tình hình tín dụng của MB
(Nguồn: Báo cáo thường niên MB 2011)
Hình 2.4 Cơ cấu tổ chức của Chi nhánh MB
Quy trình cấp tín dụng tại Chi nhánh MB Cộng Hòa
Khối tín dụng Khối quản lý nội bộ
Khối dịch vụ khách hàng
Phòng thẩm định tín dụng
Bảng 2.1 Quy trình cấp tín dụng
Thẩm định tín dụng Hỗ trợ quan hệ khách hàng (HTQHKH)
1.Thẩm quyền và xét duyệt tín dụng
2.Hoàn thiện hồ sơ, ký hợ đồng3.Giải ngân
Báo cáo đánh giá khách hàng (1.2)
Th ẩm định tín dụng (1.3)
Ti ếp nhận hồ sơ khách hàng (1.1)
Thẩm định tài sản bảo đảm (TSBDD) (1.4)
Hoàn thiện hồ sơ thủ tục theo pháp luật
- Họp 3 bên để thống nhất các điều kiện, điều khoản của hợp đồng theo phê duyệt (nếu cần)
- QHKH thông báo cho khách hàng nội dung phê duyệt
- HTQHKH soạn hợp đồng, văn bản trình cán bộ kiểm soát
Gi ới thiệu khách hàng với HTKH để phơi hợp
Thực hiện nhận và quản lý TSĐBvới khách hàng
Ký hợp đồng văn bản (2.2)
Tiếp nhận thông tin tình hình giải ngân
Nhận và lập hồ sơ giải ngân (3.1)
Gi ải ngân Lưu hồ sơ (3.2)
4.Quản lý khoản vay, thu hồi tín dụng
5.Xứ lý nợ quá hạn
Giai đoạn 1: Thẩm định và xét duyệt cấp tín dụng
(1.1) Tiếp nhận hồ sơ khách hàng: Chuyên viên QHKH thu thập hồ sơ vay vốn và thông tin của khách hàng theo quy định và hường dẫn của MB
Chuyên viên QHKH lập báo cáo đề xuất tín dụng cho khách hàng dựa trên mẫu của MB, sau đó báo cáo này sẽ được cấp có thẩm quyền kiểm soát, bao gồm Trưởng/phó phòng hoặc Giám đốc PGD, trước khi chuyển sang quy trình thẩm định tín dụng theo quy định của MB.
HTQHKH kiểm tra sau giải ngân, tình hình khách hàng
HTQHKH nhắc nợ khi đến hạn, giải quyết các vấn đề phát sinh;
Theo dõi các điều kiện phê duyệt, quản lý sau tín dụng
Nhắc nợ gốc, lãi đến hạn, đối chiếu thu nợ gốc, lãi
Giải quyết các vấn đề phát sinh Đánh giá TSBĐ theo yêu cầu Thanh lý TSBĐ
Họp bàn phương án xử lý nợ
Khi có nợ quá hạn, đề nghị thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, Thẩm định tín dụng khoản vay, HTQHKH họp bàn phương án xử lý
Thẩm định tín dụng lập Báo cáo trình cấp có thẩm quyền (Thông thường nợ nhóm 2 do chi nhánh giải quyết, nợ nhóm 3-4 do Khối QTRR chủ tri)
QHKH, thẩm định tín dụng, Ban giám đốc làm việc với khách hàng (Thẩm định tín dụng chủ trì quá trình xử lý nợ)
Nợ xấu được chuyển sang AMC theo quy định của quản lý nợ xấu của MB hoặc do khối QTRR đề xuất xét duyệt từng trường hợp
(1.3) Lập báo cáo thẩm định tín dụng
Chuyên viên TĐTD thực hiện việc thẩm định hồ sơ khách hàng dựa trên mẫu Báo cáo thẩm định tín dụng, được quy định chi tiết cho từng nhóm khách hàng và sản phẩm.
Trong trường hợp gặp phải những vấn đề chưa rõ ràng do thiếu thông tin hoặc cần điều chỉnh phương án kinh doanh, TĐTD sẽ trao đổi và yêu cầu QHKH bổ sung thông tin hoặc gặp gỡ khách hàng để làm rõ.
(1.4) Thẩm định Tài sản đảm bảo: HTQHKH chịu trách nhiệm thẩm định
TSĐB theo quy định MB;
TĐTD gửi báo cáo đề xuất cấp tín dụng, báo cáo thẩm định tín dụng và hồ sơ đến Cấp có thẩm quyền tại Chi nhánh để được phê duyệt.
Giai đoạn 2: Hoàn thiện hồ sơ; ký Hợp đồng cấp tín dụng và các văn kiện tín dụng có liên quan
(2.1) Hoàn thiện hồ sơ, thủ tục theo phê duyệt
TĐTD nhận lại phê duyệt từ Cấp có thẩm quyền (kèm theo Hồ sơ) và chuyển đến HTQHKH, QHKH để thực hiện các bước tiếp theo;
QHKH, TĐTD, HTQHKH hợp để thống nhất các điều kiện, điều khoản của các văn kiện tín dụng theo phê duyệt (nếu cần);
QHKH thông báo với khách hàng các nội dung có liên quan khoản vay; bổ sung; hoàn thiện hồ sơ, thủ tục theo phê duyệt (nếu có);
(2.2) Ký các Văn kiện tín dụng
HTQHKH soạn thảo các văn khiện tín dụng theo quy định của MB phù hợp với các nội dung đã được phê duyệt;
QHKH giới thiệu khách hàng đến HTQHKH để hợp tác ký kết các văn kiện tín dụng và hoàn tất các thủ tục theo quy định của pháp luật cũng như quy định của MB.
Sau khi khách hàng hoàn tất thủ tục ký các Văn kiện tín dụng có liên quan, HTQHKH trình ký cấp có thẩm quyền;
Hoàn thiện các thủ tục liên quan đến TSBĐ theo quy định của pháp luật, quy định của MB
(3.1) Nhận và lập hồ sơ
Khi khách hàng cần giải ngân, chuyên viên Hỗ Trợ Khách Hàng sẽ tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra các điều kiện cần thiết Nếu hồ sơ được nhận từ QHKH, chuyên viên sẽ chuyển tiếp cho Hỗ Trợ Khách Hàng để xử lý.
Khi các điều kiện giải ngân được đáp ứng, chuyên viên HTQHKH sẽ chuyển toàn bộ hồ sơ giải ngân, bao gồm khế ước nhận nợ và chứng từ giải ngân, cho phòng/bộ phận phụ trách để ký kiểm soát và trình lãnh đạo phê duyệt việc giải ngân.
Cấp có thẩm quyền tại chi nhánh là giám đốc Chi nhánh hoặc người được ủy quyền ký duyệt giải ngân
Giai đoạn 4: Quản lý, kiểm tra và thu hồi tín dụng
Chuyên viên HTQHKH thường xuyên theo dõi, quản lý tài khoản/giao dịch của khách hàng, thông tin cho QHKH các diễn biến của tài khoản
Chuyên viên QHKH thực hiện kiểm tra sau giải ngân để đánh giá việc sử dụng vốn vay, tình hình khoản vay và tình trạng khách hàng Việc sử dụng vốn vay và tài sản đảm bảo được ghi nhận trong biên bản kiểm tra sử dụng vốn, có xác nhận từ khách hàng và báo cáo lãnh đạo phòng.
Trong quá trình kiểm tra, nếu phát hiện dấu hiệu rủi ro, chuyên viên QHKH sẽ chủ động báo cáo và đề xuất phương án xử lý Sau đó, những đề xuất này sẽ được trình lên lãnh đạo phòng và lãnh đạo chi nhánh để xem xét và chỉ đạo.
Chuyên viên HTQHKH có nhiệm vụ theo dõi các điều kiện và điều khoản của hợp đồng, đồng thời thông báo cho khách hàng và chuyên viên QHKH về việc thực hiện các điều kiện này Công việc bao gồm việc đánh giá lại tài sản bảo đảm, theo dõi nợ gốc và lãi đến hạn, cũng như quản lý các trường hợp hết hạn bảo lãnh.
Chuyên viên QHKH phối hợp xử lý các vấn đề phát sinh liên quan đến việc gia hạn hiệu lực, sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ các văn kiện tín dụng Họ cũng đảm nhiệm việc giải tỏa bảo lãnh và tất toán khoản vay, bao gồm cả trường hợp trước hạn và đến hạn.
Giai đoạn 5: Xử lý tín dụng xấu
Khi phát hành nợ quá hạn nhóm 2 QHKH, TĐTD, HTQHKH họp bàn phương án xử lý;
TĐTD lập báo cáo trình cấp có thẩm quyền xem xét giải quyết
QHKH, TĐTD, Ban giám đốc Chi nhánh làm việc với khách hàng để xử lý (TĐTD chủ trì quá trình xử lý nợ);
Đối với tín dụng nhóm 3-5, Khối Quản trị rủi ro (QTRR) đảm nhận vai trò chủ trì trong quá trình xử lý nợ xấu Nợ xấu sẽ được xử lý thông qua việc chuyển giao cho Công ty xử lý nợ và quản lý tài sản của MB – AMC, hoặc bằng các hình thức khác theo đề xuất của Khối Quản trị rủi ro, đảm bảo tuân thủ quy định của MB về quản lý tín dụng xấu.
Chuyên viên QHKH vẫn có trách nhiệm quản lý, theo dõi thông tin khách hangftrong quá trình xử lý tín dụng xấu.
Thực trạng tín dụng và tín dụng BĐS tại Chi nhánh MB TP HCM
2.3.1 Thực trạng tín dụng tại Chi nhánh MB TP HCM
2.3.1.1 Đánh giá hoạt động kinh doanh của Chi nhánh
Bảng 2.2 Tình hình kinh doanh chung tại Chi nhánh MB TP HCM
Chỉ tiêu Năm 2009 Năm 2010 Năm
KKH/Tổng vốn huy động
So với năm 2009, tổng tài sản của chi nhánh chỉ tăng khoảng 4,04%, chủ yếu do những thách thức mà ngành ngân hàng phải đối mặt trong năm 2010 và 2011, cùng với những thay đổi trong chính sách của Ngân hàng Nhà nước Tuy nhiên, nhờ vào hoạt động hiệu quả và nâng cao chất lượng tài sản, chi nhánh đã thể hiện sự tổ chức và quản lý tài sản hợp lý, phù hợp với tình hình phát triển tại địa bàn hoạt động.
Tổng dư nợ của Chi nhánh đã tăng đáng kể, đạt 8,095, cho thấy hoạt động kinh doanh ngày càng mở rộng và thu nhập từ cho vay, dịch vụ, và cho thuê tài chính cũng gia tăng Mặc dù đây là nguồn thu nhập cao, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro Do đó, việc xây dựng chính sách tín dụng hợp lý là vô cùng quan trọng để đảm bảo sự phát triển bền vững.
- Tình hình huy động vốn năm 2011 của Chi nhánh tăng mạnh so với năm 2010 và
Sau nhiều năm hoạt động, thương hiệu MB đã xây dựng được lòng tin vững chắc trong lòng khách hàng, trở thành sự lựa chọn hàng đầu cho các dịch vụ và gửi tiết kiệm tại ngân hàng.
2.3.1.2 Kết quả hoạt động của Chi nhánh
Tín dụng đóng góp 2/3 thu nhập của các ngân hàng, mặc dù tiềm ẩn nhiều rủi ro Mức lợi nhuận hấp dẫn đã dẫn đến việc nới lỏng hoạt động cấp tín dụng, trong khi môi trường kinh tế cũng gia tăng nguy cơ rủi ro.
Bảng 2.3 Tình hình tín dụng tại Chi nhánh MB Cộng Hòa
Chỉ số danh mục cho vay (%) Năm
Cho vay theo thời hạn
Cho vay theo đối tƣợng khách hàng
Cho vay trung dài hạn chiếm 60,9% tổng nguồn vốn, và tỷ lệ này đang tăng dần qua các năm Đối với doanh nghiệp, vốn vay trung dài hạn chủ yếu được sử dụng để tài trợ cho đầu tư vào tài sản cố định như nhà xưởng, máy móc, thiết bị và văn phòng làm việc, với thời hạn vay từ 1 đến 5 năm Nguồn vốn cho vay trung dài hạn chủ yếu đến từ huy động vốn có kỳ hạn ổn định từ một năm trở lên, thông qua phát hành trái phiếu, vốn tự có, hoặc một phần nhỏ từ vốn ngắn hạn được phép cho vay trung dài hạn.
Thời gian trả nợ trung dài hạn thường dài hơn, và khả năng trả nợ phụ thuộc vào hiệu quả sử dụng tài sản mà doanh nghiệp đầu tư Đối với ngân hàng, cho vay vốn trung dài hạn nhằm mục đích lợi nhuận, với lợi nhuận cao hơn so với các loại tín dụng khác Tuy nhiên, điều này cũng đồng nghĩa với nguy cơ rủi ro cao nếu khách hàng không đủ khả năng trả nợ, hoặc nếu ngân hàng nới lỏng nguyên tắc cho vay vì lợi nhuận.
Biểu đồ 2.4 Dƣ nợ tín dụng theo kỳ hạn của Chi nhánh
Biểu đồ 2.5 Cơ cấu dƣ nợ theo đối tƣợng khách hàng
Dư nợ trung, dài hạn
Dư nợ trung, dài hạn
Tổ chức kinh tế Cá nhân
Chi nhánh cung cấp dịch vụ cho vay đa dạng, với 79% tổng số khoản vay năm 2011 thuộc về các doanh nghiệp, trong khi cho vay cá nhân chỉ chiếm 21%, giảm so với năm 2010 do biến động thị trường và rủi ro cao Ngân hàng đang thực hiện chính sách giảm thiểu các khoản vay kém chất lượng Trong tổng dư nợ, cho vay liên quan đến bất động sản chiếm 40%, trong khi các khoản vay du học và dịch vụ chiếm tỷ lệ thấp hơn Các loại hình cho vay này chủ yếu là ngắn hạn, ngoại trừ cho vay du học, nhưng có mức độ an toàn cao hơn.
Thực trạng tín dụng Bất Động Sản tại Chi nhánh MB TP HCM
Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, không chỉ liên quan đến tài sản mà còn gắn liền với quyền sở hữu và sử dụng Thị trường BĐS là sự tổng hòa của nhiều mối quan hệ và giao dịch, bao gồm cả thị trường vốn và tiền tệ, tạo nên tính phức tạp của hàng hóa này Dù vậy, bất động sản vẫn là nguồn lợi nhuận hấp dẫn, thu hút sự tham gia của nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp, ngân hàng và cá nhân.
Dƣ nợ cho vay BĐS
Năm 2011, dư nợ bất động sản đạt 73,52 tỷ VNĐ, chiếm 9,98% tổng dư nợ, tăng 1,89% so với năm 2010 Dư nợ cho vay bất động sản luôn biến động theo tình hình thị trường.
Bảng 2.6 Tình hình cho vay kinh doanh BĐS tại Chi nhánh
Tăng giảm Tỷ trọng Tổng dƣ nợ 1.307,60 1.841,48 1.990,45 148,97 8,09%
Dƣ nợ cho vay BĐS 457,66 736,59 810,11 73,52 9,98%
Theo bảng phân loại cho vay bất động sản, Chi nhánh chủ yếu tập trung vào cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản với tỷ lệ 50,80% Bên cạnh đó, cho vay xây dựng văn phòng cao ốc cho thuê chiếm 29,55%, trong khi cho vay mua quyền sử dụng đất đạt 12,08% Các loại hình cho vay khác như cho vay phục vụ sản xuất kinh doanh và xây dựng đô thị chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ lần lượt là 2,47% và 5,09%.
Năm 2011, cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản giảm sút do biến động thị trường và tỷ lệ nợ xấu trong cho vay BĐS gia tăng Điều này dẫn đến việc các chi nhánh hạn chế cho vay trong lĩnh vực này, tập trung chủ yếu vào các khoản dư nợ từ năm 2008 đến nay, đặc biệt là các khoản cho vay trung hạn.
Tình hình tài sản đảm bảo
Tài sản đảm bảo là yếu tố quyết định hàng đầu cho ngân hàng khi cấp tín dụng, với bất động sản và tài sản gắn liền với đất là chủ yếu Tại các chi nhánh ngân hàng, dư nợ cho vay bất động sản luôn có tài sản đảm bảo đạt 100% Cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản chiếm tỷ lệ cao nhất (50,80%), với vốn vay lớn và thời gian vay kéo dài Chi nhánh cần thẩm định kỹ lưỡng khả năng thực hiện dự án, và các khoản vay vượt hạn mức phải xin ý kiến cấp trên Mặc dù lãi suất cao mang lại lợi nhuận lớn, nhưng để đạt mục tiêu này, chi nhánh cần có kế hoạch quản lý và giám sát dự án chặt chẽ, vì chi phí quản lý phát sinh có thể làm giảm lợi nhuận.
Bảng 2.7.Tổng dƣ nợ BĐS có tài sản đảm bảo tại Chi nhánh
Các chỉ só quản trị rủi ro
2.4.1 Các chỉ số đánh giá rủi ro toàn ngân hàng Quân Đội
Tổng dƣ nợ có tài sản đảm bảo Năm 2011 Tỷ lệ
Thế chấp bằng giá trị QSDĐ 772,61 48.52%
Thế chấp bằng giá trị QSDĐ và tài sản gắn liền với đất 518,79 32.58%
Bảo đảm bằng tài sản khác (Động sản) 300,96 18.90%
Bảng 2.8 Chỉ số đánh giá rủi ro tín dụng BĐS tại MB
(Ngu ồn: Báo cáo tài chính 2011, 2012)
Báo cáo tài chính của ngân hàng Quân Đội cho thấy hoạt động kinh doanh của ngân hàng đang diễn ra hiệu quả Chỉ số ROA, một thông số quan trọng phản ánh hiệu quả quản lý, đã tăng qua các năm, cho thấy khả năng chuyển đổi tài sản thành lợi nhuận của ngân hàng Cụ thể, ROA năm 2011 đạt 2.66%, tăng từ 2.56% năm 2010, minh chứng cho sự cải thiện trong quản trị và hiệu suất hoạt động của ngân hàng.
2009 là 1.53% ) Ngược lại ROE là một chỉ tiêu đo lường tỷ lệ thu nhập của các cổ
Tỷ lệ nợ quá hạn/Tổng dƣ nợ 4.35% 2.54% 3.97%
Tỷ lệ nợ khó đòi/tổng dƣ nợ 1.58% 1.26% 1.45%
Hệ số sử dụng vốn
Khả năng thanh toán trong 7 ngày tiếp theo
Khả năng thanh toán theo ngày 185% N/A N/A
Khả năng chi trả ngay N/A 21% 26%
Khả năng thanh toán chung trong vòng 1 tháng 135.00% N/A N/A
Tỷ lệ an toàn vốn (CAR) của ngân hàng Quân Đội luôn duy trì trên 10%, cho thấy ngân hàng này có khả năng quản lý vốn ổn định Năm 2010, ngân hàng đạt ROE cao nhất với 29.02%, vượt trội so với các ngân hàng thương mại khác tại Việt Nam Mặc dù ROE giảm xuống 22.05% vào năm 2011 do những khó khăn chung của ngành ngân hàng, nhưng vẫn cho thấy sự bền vững trong điều kiện thị trường biến động Chỉ số khả năng thanh toán của ngân hàng cũng tăng đáng kể từ năm 2009, khẳng định sức mạnh tài chính của ngân hàng Quân Đội trong bối cảnh kinh tế khó khăn.
2.4.2 Các chỉ số quản trị rủi ro tại Chi nhánh MB TP HCM
Bảng 2.9 Phân loại nợ tại Chi nhánh MB
Tại chi nhánh, nợ quá hạn và nợ xấu là hai loại nợ cần được chú ý, trong đó nợ xấu là những khoản nợ nghi ngờ không có khả năng chi trả Tỷ lệ nợ xấu năm 2011 là 0.25%, trong khi nợ quá hạn chiếm 1.43% Điều này cho thấy rằng các khoản vay kéo dài từ năm 2009 đến nay vẫn chưa được hoàn trả, dẫn đến sự xuất hiện của nợ xấu khi một số khoản nợ đã mất khả năng thanh toán hoàn toàn Tuy nhiên, so với tổng dư nợ, tỷ lệ của hai loại nợ này vẫn ở mức thấp.
Tình hình trích lập dự phòng rủi ro tín dụng
Dự phòng chung của ngân hàng đạt 0.75% so với tổng dư nợ, đáp ứng yêu cầu của Hội sở chính và NHNN Đặc biệt, trích lập dự phòng rủi ro tín dụng bất động sản chiếm khoảng 28% tổng dự phòng chung vào năm 2011, tăng so với năm 2009.
Dự phòng này áp dụng chủ yếu cho các khoản nợ quá hạn (0.25% năm
2011), sử dụng để bù đắp rủi ro cho chi nhánh trong trường hợp khách hàng bị phá sản, chết hay có rủi ro bất ngờ xảy ra
Bảng 2.10.Tỷ lệ trích lập dự phòng rủi ro tín dụng BĐS tại Chi nhánh
Dự phòng cho vay BĐS 5.75 9.21 11.15 1.94 21.06%
Tỷ lệ dự phòng cho vay BĐS/Dự phòng chung 0.22 0.25 0.28
Tại thời điểm cho vay, giá trị tài sản đảm bảo được sử dụng để trích lập dự phòng rủi ro theo quy định của NHNN Đối với tài sản đảm bảo là bất động sản (BĐS), thời gian thế chấp kéo dài làm tăng rủi ro, và giá trị BĐS có thể giảm nếu không được quản lý tốt Đối với BĐS hình thành trong tương lai, giá trị tại thời điểm ký kết vay không được đảm bảo trong suốt thời gian vay Việc trích lập dự phòng này liên quan đến nhiều yếu tố như cơ cấu vốn, hệ thống thông tin quản trị tín dụng và các biện pháp quản lý rủi ro của ngân hàng Thêm vào đó, thay đổi trong cơ cấu hoạt động có thể dẫn đến chi phí tăng, buộc ngân hàng phải điều chỉnh chi phí vay và ưu tiên cho vay khách hàng có tài sản đảm bảo.
Theo quy định của NHNN (QĐ 493/2005/QĐ-NHNN), các tổ chức tín dụng thực hiện trích lập dự phòng rủi ro tín dụng theo phương pháp định lượng, bao gồm dự phòng chung và cụ thể Đối với các khoản vay bất động sản có tài sản thế chấp là bất động sản, tỷ lệ tối đa để xác định giá trị tài sản đảm bảo là 50% Tỷ lệ trích lập cụ thể được xác định dựa trên phương pháp phân loại nợ.
Bảng 2.11 Phân loại nợ và trích lập dự phòng rủi ro theo phương pháp định lƣợng
Loại nợ Nhóm 1 Nhóm 2 Nhóm 3 Nhóm 4 Nhóm 5
Thời hạn quá hạn 0 ngày
Tỷ lệ trích lập dự phòng 0% 5% 20% 50% 100%
Theo QĐ 493 của NHNN, khả năng hoàn trả nợ giảm dần theo thời gian quá hạn Vì vậy, việc trích lập dự phòng rủi ro tín dụng cụ thể là rất quan trọng.
Biểu đồ 2.6 Khả năng hoàn trả nợ quá hạn
(Nguồn: Bài giảng Quản Trị rủi ro tín dụng, Khoa Ngân hàng, Học Viện Ngân hàng)
Bất động sản có khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém, và nếu những tài sản này trở thành không thể phát mãi hoặc nợ xấu do không thu hồi được khoản vay từ các khoản đầu tư không hiệu quả, thì tỷ lệ hoàn trả nợ sẽ giảm theo thời gian Do đó, cần có dự phòng để bù đắp các khoản vay khi rủi ro xảy ra.
Ngân hàng Quân Đội đang dần khẳng định vị thế của mình trên thị trường thông qua quá trình phân tích thực trạng tại ngân hàng và chi nhánh.
Trải qua những biến động, khó khăn và thách thức trong năm 2009, 2010 và
Từ năm 2011, Ngân hàng Quân Đội đã vững vàng và phát triển mạnh mẽ, chứng minh rằng các chính sách và chiến lược của ban lãnh đạo là đúng đắn Ngân hàng đã có tầm nhìn tốt khi thu hẹp lĩnh vực cho vay bất động sản và áp dụng các chính sách quản trị rủi ro kịp thời, đảm bảo sự phát triển bền vững Tuy nhiên, bên cạnh những thành công đạt được, ngân hàng vẫn phải đối mặt với một số khó khăn cần khắc phục để trở thành một tập đoàn tài chính như mục tiêu đã đề ra.
ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP QUẢN TRỊ RỦI RO TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUÂN ĐỘI TP HỒ CHÍ MINH
Một số kiến nghị đối với hệ thống pháp luật
Hạn chế trong quy trình giao dịch đăng ký bất động sản đảm bảo
Theo quy định, để sử dụng tài sản làm thế chấp vay vốn, cần thực hiện đăng ký giao dịch đảm bảo Thời gian đăng ký cho bất động sản, bao gồm quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, là 3 ngày Tuy nhiên, thực tế thời gian này thường kéo dài hơn 3 ngày, gây ảnh hưởng đến quá trình giải ngân và vay vốn ngân hàng, làm mất cơ hội kinh doanh cho khách hàng.
Một số phòng công chứng chỉ thực hiện hợp đồng thế chấp, cầm cố tài sản hình thành từ vốn vay sau khi tài sản đã được hình thành Tài sản hình thành từ vốn vay, hay còn gọi là “tài sản hình thành trong tương lai”, phải được đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định tại Thông tư liên tịch 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT Điều 320 Bộ Luật Dân Sự cũng quy định rằng vật dùng làm bảo đảm nghĩa vụ dân sự có thể là vật hiện có hoặc hình thành trong tương lai Nghị định số 178/1999/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng quy định các biện pháp bảo đảm như cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản hình thành từ vốn vay, đây là một trường hợp cụ thể của tài sản hình thành trong tương lai.
Pháp luật cho phép chủ sở hữu tài sản hình thành trong tương lai sử dụng tài sản đó để bảo đảm nghĩa vụ dân sự, với sự đồng ý của bên nhận bảo đảm, và thỏa thuận này hợp pháp, được pháp luật bảo vệ Cả lý luận và thực tiễn đều công nhận tài sản hình thành trong tương lai có thể được dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự, bao gồm nghĩa vụ trả tiền vay, tức là tài sản hình thành từ vốn vay có thể bảo đảm cho ngân hàng Tuy nhiên, theo Điều 2 và Điều 5 Luật Công chứng, công chứng viên có trách nhiệm xác nhận tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch, và đối tượng của các giao dịch này phải tồn tại thực tế.
Theo quy định tại Điều 324 Khoản 1 Bộ Luật Dân Sự Năm 2005, đối tượng của nghĩa vụ dân sự phải được xác định cụ thể Một tài sản có thể được sử dụng để đảm bảo nhiều nghĩa vụ dân sự, miễn là giá trị tài sản tại thời điểm giao dịch đảm bảo lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được đảm bảo, trừ khi có thỏa thuận hoặc quy định khác của pháp luật.
Theo quy định về đăng ký chủ quyền, tài sản được chia thành hai loại: tài sản phải đăng ký và tài sản không phải đăng ký Tài sản phải đăng ký bao gồm nhà, đất, phương tiện giao thông và tài sản do Nhà nước cấp vốn cho doanh nghiệp nhà nước, với giấy chứng nhận quyền sở hữu do cơ quan có thẩm quyền cấp Ngược lại, những tài sản không yêu cầu đăng ký quyền sở hữu sẽ không có giấy tờ chứng minh Công chứng viên chỉ có quyền công chứng đối với tài sản “có thật”, trong khi tài sản hình thành trong tương lai gặp khó khăn trong việc công chứng và xác nhận hợp đồng Mặc dù việc đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm bảo vệ quyền lợi cho ngân hàng và người vay, nhưng vẫn tồn tại mâu thuẫn giữa các quy định hiện hành.
Một số kiến nghị đối với hệ thống Ngân hàng và Chi nhánh
Hạn chế trong thế chấp Bất động sản
Theo quy định pháp luật hiện hành, việc thế chấp nhà ở chỉ được thực hiện tại một tổ chức tín dụng duy nhất Do đó, nếu khách hàng muốn thế chấp bất động sản cho một tổ chức tín dụng khác, chi nhánh sẽ không chấp thuận Thay vào đó, chi nhánh sẽ thông báo cho khách hàng về khả năng thế chấp bất động sản tại chính chi nhánh hoặc chi nhánh khác trong hệ thống MB, với điều kiện giá trị của nhà ở lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ liên quan.
Nếu BĐS thế chấp đang cho thuê thì hợp đồng thuê phải đảm bảo quyền xử lý của MB khi cần thiết
Thế chấp BĐS phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu BĐS đó
Ngân hàng thực hiện giám sát và thẩm định tín dụng đối với bất động sản theo quy định của pháp luật đất đai, tuy nhiên, việc thực hiện gặp nhiều khó khăn và hạn chế Điều này liên quan đến khả năng đánh giá và trung thực của cán bộ tín dụng cũng như người vay trong thẩm định giá trị bất động sản Dù ngân hàng đã thu thập và phân tích thông tin, rủi ro vẫn không thể loại trừ Đảm bảo tiền vay là biện pháp quan trọng để tăng khả năng thu hồi nợ và giảm thiểu rủi ro, nhưng với tài sản đảm bảo là bất động sản, nhiều vấn đề về quyền và giá trị tài sản phát sinh, do đó, những quy định này là rất cần thiết.
Quản trị rủi ro tín dụng
Ngân hàng cần thực hiện các biện pháp quản trị rủi ro nhằm phòng ngừa các rủi ro tiềm ẩn Ngoài ra, cần có các giải pháp khắc phục hiệu quả khi rủi ro xảy ra để đảm bảo an toàn và ổn định cho hoạt động của ngân hàng.
Nhận dạng, phân tích, đo lường rủi ro
Nhận diện rủi ro là quá trình liên tục và có hệ thống nhằm xác định các rủi ro trong hoạt động kinh doanh và cấp tín dụng của ngân hàng Quá trình này không chỉ giúp phát hiện rủi ro mà còn phát triển thông tin về nguồn gốc, yếu tố mạo hiểm, hiểm họa, đối tượng và các tổn thất liên quan đến rủi ro.
Nhận dạng rủi ro bao gồm việc theo dõi và nghiên cứu môi trường hoạt động để thống kê tất cả các rủi ro đã, đang và có thể xảy ra Các phương pháp nhận diện rủi ro như lập bảng câu hỏi nghiên cứu, phân tích báo cáo tài chính, sử dụng lưu đồ và thanh tra hiện trường giúp tiến hành phân tích rủi ro một cách hiệu quả.
Xác định nguyên nhân rủi ro, trên cơ sở đó tìm ra các biện pháp phòng ngừa
Bảng 3.1 Ma trận xác định rủi ro
Tần suất hiện Mức độ nghiêm trọng
Tần suất rủi ro đề cập đến số lần xảy ra tổn thất hoặc khả năng xuất hiện các sự kiện nguy hiểm đối với tổ chức trong một khoảng thời gian nhất định.
- Mức độ nghiêm trọng của rủi ro đo bằng những tổn thất, mất mát, nguy hiểm, …
- Ô I tập trung những rủi ro có mức độ nghiêm trọng cao và tần suất xuất hiện cao;
- Ô II tập trung những rủi ro có mức độ nghiêm trọng cao nhưng tần suất xuất hiện thấp;
- Ô III tập trung những rủi ro có mức độ nghiêm trọng thấp nhưng tần suất xuất hiện cao;
Ô IV tập trung vào những rủi ro có mức độ nghiêm trọng thấp và tần suất xuất hiện cũng thấp Để đánh giá mức độ quan trọng của rủi ro đối với tổ chức, người ta sử dụng hai tiêu chí: mức độ nghiêm trọng và tần suất xuất hiện, trong đó tổn thất nghiêm trọng đóng vai trò quan trọng Sau khi đo lường và phân loại, quản trị sẽ ưu tiên xử lý những rủi ro thuộc nhóm I, tiếp theo là nhóm II và III.
Kiểm soát và phòng ngừa rủi ro
Kiểm soát rủi ro đóng vai trò quan trọng trong quản trị rủi ro, bao gồm việc áp dụng các biện pháp kỹ thuật, công cụ và chiến lược nhằm ngăn ngừa và giảm thiểu rủi ro Mục tiêu chính của kiểm soát rủi ro là bảo vệ ngân hàng khỏi những tổn thất và tác động tiêu cực.
Hiện nay hầu hết các ngân hàng đều áp dụng các biện pháp quản trị rủi ro tín dụng truyền thống
Thiết lập một chính sách cho vay bằng van bản
Khâu thẩm định đóng vai trò quan trọng trong quản trị rủi ro, đặc biệt là trong cho vay thế chấp bằng bất động sản Một quy trình thẩm định chặt chẽ giúp kiểm soát các rủi ro tiềm ẩn và đưa ra các biện pháp phòng ngừa hiệu quả.
1 Một tuyên bố về tiêu chuẩn đối với danh mục cho vay của ngân hàng (ví dụ, nêu lên các đặc điểm của một danh mục cho vay chất lượng như loại hình, thời gian đáo hạn, quy mô và chất lượng của các khoản cho vay)
2 Xác định rõ quyền hạn và trách nhiệm đối với từng cán bộ tín dụng và ban thẩm định tín dụng (Xác định số tiền cho vay tối đa và loại hình cho vay mà một cán bộ tín dụng hay ban thẩm định tín dụng có thể thông qua và những chữ ký cần phải có)
3 Giới hạn về trách nhiệm trong việc thực hiện các nhiệm vụ được giao và trong việc thông báo thông tin trong phạm vi phòng tín dụng
4 Những thủ tục hoạt động cần thiết cho việc chào mời, xem xét, đánh giá và ra quyết định đối với đơn xin vay của khách hàng
5 Những tài liệu yêu cầu phải kèm theo đơn xin vay và phải được lưu lại trong hồ sơ tín dụng của ngân hàng (ví dụ như báo cáo tài chính, các thỏa thuận cam kết)
6 Xác định rõ quyền hạn cũng như trách nhiệm trong nội bộ ngân hàng, chỉ rõ ai sẽ là người chịu trách nhiệm trong việc quản lý và xem xét các hồ sơ tín dụng của ngân hàng
7 Những hướng dẫn về việc tiếp nhận, đánh giá và bảo quản tài sản thế chấp cho các món vay
8 Một bản thủ tục trình bày về chính sách và thủ tục đối với việc xác định lãi suất cho vay, các khoản phí và thời hạn hoàn trả món vay
9 Miêu tả các bước cần được tiến hành để “tìm kiếm”, phân tích và phát hiện các khoản vay có vấn đề
Cần bổ sung một số vấn đề vào danh sách này, bao gồm việc xác định những khoản vay ngân hàng nên từ chối, chẳng hạn như cho vay xây nhà mang tính đầu cơ và cho vay cho những giao dịch bất động sản có tỷ lệ đòn bẩy cao.
Áp dụng chứng khoán phái sinh trong quản trị rủi ro tín dụng bất động sản
3.3.1 Thị trường phái sinh Việt Nam
3.3.1.1 Thực trạng phát triển thị trường phái sinh Việt Nam
Các hợp đồng tài chính phái sinh bao gồm chủ yếu ba loại: hợp đồng quyền chọn, hợp đồng kỳ hạn và hợp đồng hoán đổi.
Giao dịch hoán đổi tại Việt Nam được khởi xướng theo quyết định số 430/QĐ – NHNN ngày 24/12/1997 và sau đó là quyết định 893/2001/QĐ – NHNN ngày 17/7/2001 Ban đầu, giao dịch này chỉ diễn ra giữa NHNN và NHTM, nhằm xử lý tình trạng thặng dư ngoại tệ và thiếu hụt VND của NHTM Qua thời gian, sự phát triển của các công cụ tài chính đã dẫn đến việc áp dụng hoán chuyển rủi ro lãi suất kèm theo quyền chọn Đặc biệt, hợp đồng hoán đổi rủi ro tín dụng đã được thử nghiệm tại Việt Nam theo công văn 3324/NHNN – CSTT vào tháng 4/2006, cho phép HSBC chi nhánh Thành Phố Hồ Chí Minh thực hiện.
BIDV là ngân hàng đầu tiên tại Việt Nam thực hiện quyền chọn lãi suất cho các khoản vay và cho vay trung hạn bằng USD hoặc EUR, áp dụng cho doanh nghiệp được NHNN cho phép Sau BIDV, nhiều ngân hàng thương mại khác, bao gồm cả ngân hàng cổ phần, cũng đã triển khai nghiệp vụ này Ngoài quyền chọn lãi suất, BIDV và một số ngân hàng khác như Vietcombank và Ngân hàng Quân Đội cũng áp dụng quyền chọn ngoại tệ.
Ngoài các công cụ tài chính phái sinh tiền tệ, hiện nay thị trường hàng hóa tại Tây Nguyên, đặc biệt là cà phê, cũng áp dụng các hợp đồng giao sau 7 cho nông sản Các ngân hàng như Techcombank và BIDV hoạt động như trung tâm môi giới, thu phí và thực hiện giao dịch giữa doanh nghiệp trong nước và thị trường quốc tế.
Giao dịch hợp đồng giao sau về hàng hóa giúp bảo hiểm rủi ro biến động giá và đầu cơ kiếm lời dựa trên nhận định về thị trường Hiện nay, giao dịch này đã trở nên phổ biến toàn cầu, hỗ trợ doanh nghiệp trong việc phòng ngừa và hạn chế rủi ro từ biến động giá cả, ổn định chi phí sản xuất và giá thành sản phẩm Điều này góp phần đảm bảo an toàn cho hoạt động sản xuất kinh doanh Các tổ chức trung gian môi giới tham gia cũng nhận được một mức phí nhất định từ giao dịch này.
Chứng khoán hóa là quá trình phát hành nợ được đảm bảo bằng dòng tiền từ nhiều loại tài sản khác nhau, trong đó chứng khoán hóa bất động sản là hình thức phổ biến nhất.
Tại Việt Nam, một số doanh nghiệp đã thực hiện chứng khoán hóa bất động sản, trong đó Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai phát hành trái phiếu có bảo đảm bằng bất động sản với lãi suất thả nổi và thời gian đáo hạn là hai năm Mục tiêu của việc phát hành trái phiếu này là thu hút vốn cho các dự án đầu tư phát triển Người nắm giữ trái phiếu có cơ hội thu lợi từ sự gia tăng giá trị của trái phiếu, nhưng cũng đối mặt với rủi ro nếu giá trị trái phiếu giảm.
Ngoài việc các doanh nghiệp phát hành trái phiếu đảm bảo, các ngân hàng cũng phát hành trái phiếu không bảo đảm chủ yếu nhằm huy động vốn Vì vậy, chứng khoán hóa bất động sản tại Việt Nam vẫn được coi là chưa phát triển.
Hợp đồng giao sau (hay hợp đồng tương lai) về hàng hóa là thỏa thuận mua bán một lượng hàng hóa cụ thể, được tiêu chuẩn hóa về khối lượng và thời gian Giá cả sẽ được xác định ngay từ ngày ký hợp đồng, trong khi việc thanh toán sẽ diễn ra trong tương lai.
Thị trường tài chính đã phát triển với nhiều loại tài sản cơ sở, trong đó hợp đồng hoán đổi rủi ro tín dụng đã được áp dụng tại một số ngân hàng, chủ yếu dưới hình thức hoán đổi lãi suất Tuy nhiên, với nhu cầu hiện tại về quản trị rủi ro toàn diện, đặc biệt là trong lĩnh vực tín dụng, quản trị rủi ro tài sản bất động sản trở nên vô cùng quan trọng Do đó, sự xuất hiện của hợp đồng hoán đổi rủi ro tín dụng là một xu thế tất yếu trong bối cảnh hiện nay.
Hợp đồng hoán đổi rủi ro tín dụng liên quan đến các trái phiếu cầm cố, được phát hành từ bất động sản thế chấp của người vay tại ngân hàng Để giảm thiểu và phân tán rủi ro mà ngân hàng đang nắm giữ, các trái phiếu này được chuyển đổi thành “trái phiếu nợ”.
“chứng khoán hóa tài sản thế chấp” được các nước trên thế giới sử dụng rộng rãi nhưng tại Việt Nam hiện nay còn nhiều hạn chế
Mặc dù thị trường này chưa phổ biến do các quy định pháp lý và nhận thức về vai trò của nó trong nền kinh tế chưa phát triển, sự hình thành của thị trường cũng tạo nền tảng cho việc phát triển một thị trường tài chính phái sinh hoàn thiện hơn.
Lợi ích tham gia thị trường phái sinh
Là một phần quan trọng của Hệ thống tài chính quốc gia, việc hoàn thiện và phát triển các công cụ tài chính phái sinh là cần thiết để nâng cao mức độ và chiều sâu của hệ thống tài chính Điều này sẽ tạo điều kiện cho sự phát triển bền vững và tăng trưởng nhanh hơn trong tương lai.
Thị trường phái sinh đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế bằng cách phát huy các chức năng của hệ thống tài chính, bao gồm việc kết nối tiết kiệm với đầu tư, sàng lọc và chuyển giao rủi ro, giám sát doanh nghiệp, cũng như tăng cường tính thanh khoản của các công cụ tài chính.
Doanh nghiệp có thể mua hoặc bán công cụ tài chính phái sinh nhằm hai mục đích chính: phòng ngừa rủi ro tài chính và đầu cơ để tạo lợi nhuận Việc này thường dựa trên việc tạo trạng thái mở liên quan đến lãi suất, ngoại tệ, hàng hóa hoặc chứng khoán Thêm vào đó, việc kết hợp nhiều công cụ phái sinh với các đối tác khác nhau trên các thị trường khác nhau có thể giúp doanh nghiệp đạt được lợi nhuận mà không phải đối mặt với các rủi ro tài chính hay trạng thái mở.