Đánh giá lại hiệu quả đầu tư dự án trung tâm dịch vụ thương mại thanh trì nhằm hiểu rõ hơn việc phân tích tài chính của các dự án đầu tư bất động sản nói chung hiện nay

Báo Cáo Chuyên Đề Thực Tập MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I I.Sự cần thiết phải lập dự án đầu tư Bất Động Sản II.Các nhân tố chủ yếu tác động đến Dự án Đầu tư Bất Động Sản III.Phân tích Khả thi tài lập Dự án đầu tư Bất Động Sản 11 CHƯƠNG II .28 I Giới thiệu Công ty Cổ phần Kinh Doanh Phát triển Nhà Đô thị Hà Nội 28 II.Giới thiệu Dự án Trung Tâm Thương Mại Dịch vụ Thanh Trì, Hà Nội 34 III.Đánh giá Hiện trạng 43 CHƯƠNG III .58 CÁC GIẢI PHÁP VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÂN TÍCH KHẢ THI TÀI CHÍNH DỰ ÁN .58 TRUNG TÂM DỊCH VỤ VÀ THƯƠNG MẠI THANH TRÌ .58 KẾT LUẬN 66 TÀI LIỆU THAM KHẢO 67 Báo Cáo Chuyên Đề Thực Tập LỜI MỞ ĐẦU Có thể nói trình thực tập q trình tìm hiểu mơi trường làm việc sở thực tập để từ đánh giá, hình dung phần cơng việc làm sau trường, đồng thời rèn luyện kỹ quan sát, tổ chức công việc cách thức làm việc độc lập làm việc theo nhóm thơng qua tìm hiểu cấu tổ chức hoạt động thực tế đơn vị Thực tập trình tham gia làm việc thực giúp cho sinh viên nhận thức, tiếp thu học thực tế mà trường học sinh viên chưa biết đến Với kiến thức, lý thuyết mà sinh viên học nhà trường sinh viên với khả kết hợp lý thuyết thực tế cách chủ động sáng tạo để thấy tính đắn lý thuyết thấy hoạt động thực tế quan trọng bổ ích Do trình thực tập em tìm hiểu hoạt động Cơng ty đặc biệt Dự án mà Công ty thực Dự án Nhà ở, trường học, khu đô thị mới, Trung tâm thương mại…vv em lựa chọn đề tài: Đánh giá, phân tích khả thi tài Dự án đầu tư Trung tâm Dich vụ thương mại Thanh Trì – Thành phố Hà Nội công ty Cổ phần Kinh Doanh phát triển nhà Đô thị Hà Nội, Dự án phục vụ cho nhu cầu thực tế văn phòng cho thuê, gian hàng kiot giới thiệu sản phẩm chợ Đề tài có ý nghĩa nhằm hiểu rõ mục đích cách thức đầu tư dự án có hiệu doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản Mục đích nghiên cứu đề tài: Đánh giá lại hiệu đầu tư dự án Trung tâm Dịch vụ thương mại Thanh Trì nhằm hiểu rõ việc phân tích tài dự án đầu tư bất động sản nói chung Báo Cáo Chuyên Đề Thực Tập Phạm vi nghiên cứu đề tài: Chuyên đề tập trung vào nội dung phân tích khả thi mặt tài dự án: Trung tâm Dịch vụ thương mại Thanh Trì Cơng ty CP Kinh doanh phát triển nhà Đô thị Hà Nội Phương pháp nghiên cứu: Dựa vào môn học Lập dự án đầu tư bất động sản, kinh doanh bất động sản để từ định lượng tiêu hiệu dự án đầu tư bất động sản Kết cấu đề tài: Báo cáo chuyên đề gồm chương : Chương I: Cơ sở lý luận Phân tích Khả thi tài Lập Dự án Đầu tư Bất Động Sản Chương II: Đánh giá trạng Phân tích Khả thi Tài Dự án Trung tâm Dịch vụ Thương Mại Thanh Trì – Tp Hà Nội Công ty Cổ phần Kinh Doanh Phát triển Nhà Đô thị Hà Nội Chương III: Phương hướng giải pháp nhằm hồn thiện Phân tích khả thi tài dự án Trung tâm Dịch vụ thương mại Thanh Trì Với đề tài trên, em giúp đỡ nhiệt tình anh chị phịng kinh doanh Cơng ty cổ phần Kinh doanh phát triển nhà đô thị Hà Nội nơi em thực tập hướng dẫn cô giáo Vũ Thị Thảo giúp em hoàn thành Báo cáo chuyên đề thực tập Em xin cảm ơn Quý Công ty giúp đỡ tạo điều kiện cho em thực tập công ty em xin cảm ơn cô giáo Vũ Thị Thảo hướng dẫn em hoàn thành báo cáo chuyên đề thực tập Báo Cáo Chuyên Đề Thực Tập CHƯƠNG I PHÂN TÍCH CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÂN TÍCH KHẢ THI CHÍNH TRONG LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN I.Sự cần thiết phải lập dự án đầu tư Bất Động Sản 1.Khái niệm Dự án đầu tư Bất Động Sản cần thiết phải Đầu tư theo Dự án: Hoạt động đầu tư hoạt động kinh tế với việc sử dụng vốn nguồn lực khoảng thời gian tương đối dài nhằm đem lại lợi ích kinh tế xã hội định Về hình thức, Dự án đầu tư Bất Động Sản tập hợp hồ sơ tài liệu trình bày cách chi tiết hệ thống hoạt động thực với nguồn lực chi phí bố trí theo kế hoạch chặt chẽ nhằm đạt kết cụ thể để thực mục tiêu định Các yếu tố dự án:  Mục tiêu Dự án: Đây kết lợi ích mà Dự án đem lại cho nhà Đầu tư cho xã hội Các giải pháp tổ chức kinh tế kỹ thuật để thực mục tiêu Dự án  Các nguồn lực: Đó nguồn lực Nhân lực, tài lực, vật lực cần thiết thực dự án đầu tư bất động sản  Thời gian địa điểm thực hoạt động đầu tư  Các nguồn vốn Đầu tư để tạo nên vốn đầu tư dự án  Các Sản phẩm Dịch vụ tạo bao gồm tiết kiệm yếu tố đầu vào Dự án mang lại Báo Cáo Chuyên Đề Thực Tập Vậy nói rằng: Dự án Đầu tư Bất Động Sản tổng thể hoạt động dự kiến với nguồn lực chi phí cần thiết bố trí theo kế hoạch chặt chẽ với thời gian địa điểm xác định nhằm tạo kết cụ thể để thực mục tiêu kinh tế xã hội định Có thể phân biệt Dự án thành nhóm theo phạm vi:  Dự án Đầu tư theo phạm vi ngành, vùng: Mục đích Dự án khai thác nguồn lực điều kiện ngành, vùng để phát triển kết cấu hạ tầng  Đầu tư Doanh nghiệp Bất Động Sản Doanh nghiệp thuộc ngành khác nhằm thực mục tiêu chiến lược kinh doanh Doanh nghiệp Bất Động Sản tài sản di dời có giá trị lớn nên địi hỏi trình Đầu tư Bất Động Sản phải nghiên cứu kỹ đặc điểm tự nhiên, Kinh tế xã hội Địa phương nắm yêu cầu cá nhân, hộ Gia đình, tổ chức Kinh doanh xã hội địa phương để có chiến lược Kinh doanh thích hợp , sở để có hướng đầu tư Bất Động Sản thích ứng Dự án đầu tư Bất Động Sản liên quan đến nhiều lĩnh vực, nhiều ngành như: Khoa học công nghệ, xã hội, tổ chức quản lý, kinh tế, tài chính, pháp luật…vv chịu tác động nhiều yếu tố khách quan, chủ quan mà việc đầu tư phức tạp q trình thực Chính điều nên ta cần phải chuẩn bị cách nghiêm túc có sở khoa học, phải thực theo kế hoạch chặt chẽ, chi tiết, hợp lý Đặc điểm Dự án Đầu tư Bất Động Sản :  Dự án đầu tư bất động sản việc đầu tư xây dựng gắn liền với việc sử dụng đất, có vị trí cố định, dự án có vị trí trái đất Báo Cáo Chuyên Đề Thực Tập Đầu tư bất động sản liên quan trực tiếp đến một, số tài sản cố định khơng di dời đất đai, nhà cửa, cơng trình kết cấu hạ tầng tài sản có vị trí cố định khơng có khả chuyển dịch yếu tố đầu vào nhiều ngành sản xuất kinh doanh  Dự án Đầu tư Bất Động Sản đòi hỏi nguồn vốn lớn chuyên môn nghiệp vụ cao Bất động sản tài sản có giá trị lớn gồm giá trị đất chi phí xây dựng, mà hoạt động mua bán, đầu tư kinh doanh thị trường bất động sản có nhu cấu lớn vốn, đặc biệt vốn trung hạn dài hạn nên việc đầu tư bất động sản địi hỏi việc sử dụng vốn có hiệu bảo tồn phát triển vốn doanh nghiệp bất động sản đứng vững phát triển hoạt động kinh doanh Để đảm bảo hoạt động giao dịch bất động sản thị trường vốn cần mở rộng phát triển hoạt động đầu tư bất động sản ổn định phát triển có thị trường vốn phát triển lành mạnh ổn định Giữa hoạt động đầu tư bất động sản thị trường vốn có mối quan hệ khăng khít với nhau, biến động hai yếu tố tác động đến biến động yếu tố lại Lực lượng quản lý kinh doanh, lực lượng tư vấn bất động sản, công nhân chuyên nghiệp có trình dộ quản lý tay nghề cao trình đầu tư bất động sản trình phức tạp bao gồm nhiều khâu: Lập dự án, thiết kế, thi cơng cơng trình ….vv, tầm quan trọng khâu, quy mơ tính cơng trình nên đội ngũ nhân lực phải đảm bảo cấu chất lượng  Dự án Đầu tư Bất Động Sản mà sản phẩm có thời gian sử dụng lâu dài  Dự án Đầu tư Bất Động Sản với việc đầu tư gắn liền với quyền chiếm hữu đất bất động sản có thời gian sử dụng lâu dài nên dự án bất động Báo Cáo Chuyên Đề Thực Tập sản địi hỏi phải sở hữu quyền sử dụng đất thuê đất thời gian dài  Đầu tư bất động sản phụ thuộc nhiều vào đặc điểm kinh tế xã hội văn hóa vùng nơi mà dự án thực Hoạt động đầu tư bất động sản gắn với không gian rộng lớn chịu tác động nhiều yếu tố xã hội, môi trường tự nhiên, tập quán tâm lý thị hiếu mà vùng, địa phương khác yếu tố có đặc điểm định nên nhu cầu bất động sản vùng, địa phương số lượng; kiểu cách, chất lượng có khác dẫn đến khác quy mơ trình độ phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản Vì hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản phải phù hợp với điều kiện địa phương , trình đầu tư bất động sản phải nghiên cứu kỹ đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội địa phương để có hướng đầu tư bất động sản thích hợp Phân loại Dự án Đầu tư Bất Động Sản : Thường có loại dự án đầu tư bất động sản, là:  Dự án đầu tư phát triển nhà Đây loại dự án phục vụ cho người dân có nhu cầu nhà nên khách hàng đa dạng khả tài chính, nhu cầu thẩm mỹ, yêu cầu chất lượng; tiện ích, sở thích…vv Từ đó, trước thực dự án phải ý đến khả tài nhu cầu, sở thích khác đối tượng khách hàng khác Đối tượng khách hàng khác nên khả huy động vốn từ khách hàng khác dự án chung cư cao cấp, biệt thự, chung cư cao tầng, chung cư dành cho người có thu nhập thấp, nhà bán trả góp….vv phải ý đến yếu tố lập dự án đầu tư Báo Cáo Chuyên Đề Thực Tập Đặc biệt, dự án nhà ln Nhà nước khuyến khích đầu tư để giải nhu cầu cấp thiết nhà người dân nên có số sách ưu đãi, khuyến khích đầu tư nhà nước như: giảm lãi suất vay, tăng lượng vốn cho vay, số ưu đãi khác đất đai Đó thuận lợi để tiến hành dự án nhà  Dự án đầu tư phát triển văn phòng cho thuê Đây loại bất động sản phục vụ nhu cầu văn phòng làm việc công ty, tổ chức, đơn vị Do bất động sản cho thuê nên từ đầu chủ đầu tư phải bỏ toàn số vốn cấn thiết để xây dựng bất động sản  Dự án đầu tư phát triển bất động sản thương mại: bđs phục vụ nhu cầu trao đổi giao dịch buôn bán, giới thiệu sản phẩm công ty nước nên đối tượng khách hàng sử dụng loại bđs đa dạng đơn vị, công ty, doanh nghiệp, cá nhân sản xuất, kinh doanh hàng hóa; dịch vụ hoạt động kinh doanh loại bđs cho thuê Do vậy, đối tượng khách hàng, cách thức huy động vốn thu hồi vốn bất động sản thương mại mang đặc điểm tương tự bất động sản văn phòng cho thuê  Dự án phát triển bất động sản công nghiệp: Là loại bất động sản phục vụ trực tiếp cho nhu cầu sản xuất hàng hóa, thường phù hợp với hoạt động sản xuất với quy mô lớn, đồng với công nghệ cao phí đầu tư lớn Khi đầu tư vào dự án bất động sản cơng nghiệp cần ý đến nay, việc đầu tư nhiều dự án vào loại bất động sản dẫn đến dư thừa, lãng phí cung vượt cầu Do vậy, khơng nên đầu tư ạt, phải tìm hiểu kỹ nhu cầu cung cạnh tranh loại bất động sản Báo Cáo Chuyên Đề Thực Tập II.Các nhân tố chủ yếu tác động đến Dự án Đầu tư Bất Động Sản 1.Thứ nhất, sách kinh tế Nhà nước, Đặc biệt sách Đất đai, loại thuế liên quan đến đất đai sách vĩ mơ thị trường bất động sản tác động trực tiếp gián tiếp đến hoạt động đầu tư bất động sản hoạt động thị trường bất động sản nhạy cảm với sách pháp luật Nhà nước Khi nhà nước có sách khuyến khích, ưu đãi nhà đầu tư dự án bất động sản có nhiều dự án đầu tư bất động sản đời 2.Thứ hai, Thị trường Nhà đất cạnh tranh thị trường Thị trường Nhà đất sôi động kéo theo đời nhiều dự án Bất Động Sản dẫn đến mức độ cạnh tranh dự án tăng, làm tăng mức độ hấp dẫn thị trường nhà đất Từ chủ đầu tư phải tìm cách để làm tăng mức hấp dẫn sản phẩm dự án chất lượng, tính năng, thuận tiện sử dụng sản phẩm dự án, giá cả, phương thức toán để thu hút cầu sản phẩm dự án.Thị trường nhà đất mức độ cạnh tranh thị trường ảnh hưởng đến định đầu tư vào Bất Động Sản nhà Đầu tư 3.Thứ ba, Lãi tiền vay thuế Kinh doanh Bất Động Sản Hoạt động đầu tư Bất Động Sản đòi hỏi vốn lớn thu hồi vốn thời gian dài nên Doanh nghiệp đầu tư không vay vốn để đầu tư, lãi suất cao với thuế suất liên quan đến Bất động sản cao làm cho giá thành bất động sản cao kéo theo giá bán cao làm giảm tính cạnh tranh sản phẩm dự án, nên ảnh hưởng đến định đầu tư quy mô, chất lượng dự án Do vậy, nhà nước giảm lãi tiền vay, thuế liên quan Báo Cáo Chuyên Đề Thực Tập đến bất động sản yếu tố quan trọng kích thích hoạt động đầu tư dự án bất động sản 4.Thứ tư, Sự tiến khoa học công nghệ: Khoa học công nghệ nói chung ngành xây dựng nói riêng góp phần thúc đẩy ứng dụng thành tựu khoa học khí, xây dựng, kiến trúc đảm bảo chất lượng thi cơng, tính độc đáo thiết thực dự án Một dự án đầu tư bất động sản hấp dẫn khơng uy tín, thương hiệu, số lượng vốn, diện tích, vị trí… vv, mà cịn hấp dẫn tính đại kiến trúc, kỹ thuật xây dựng có nhiều tính ưu việt tạo chất lượng, thuận tiện tính mỹ quan cơng trình Đó tác động tích cực tiến khoa học, cơng nghệ q trình thiết kế; xây dựng hồn thiện cơng trình dự án làm tăng tính cạnh tranh sản phẩm dự án 5.Thứ năm, Khả tài Doanh nghiệp: Khả tài doanh nghiệp định đến quy mơ chất lượng Dự án Nếu doanh nghiệp có khả tài mạnh thực dễ dàng việc đầu tư dự án có quy mơ lớn phức tạp chất lượng hơn, đủ khả tài cấn thiết q trình quản lý vận hành cơng trình, yếu tố đảm bảo tính cạnh tranh doanh nghiệp III.Phân tích Khả thi tài lập Dự án đầu tư Bất Động Sản Khái niệm phân tích tài : Hoạt động tài tổng hợp tất hoạt động từ việc tạo lập, xác định nguồn vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh đến việc quản lý trình vận