Bài thảo luận Định giá tài sản theo phương pháp so sánh

Bài thảo luận Định giá tài sản theo phương pháp so sánh. Thời điểm thu thập thông tin là tháng 3 năm 2023, có 3 tài sản được thu thập để so sánh với BĐS cần thẩm định. Phương pháp so sánh là phương pháp định giá BĐS có nhiều ưu điểm, thực hiện easy khi học tập nhưng khi đi làm đòi hỏi có chuyên môn cao.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI KHOA KẾ TOÁN – KIỂM TOÁN ĐỀ TÀI: ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH Nhóm thực hiện: Nhóm Lớp học phần: Giáo viên hướng dẫn: Nguyễn Minh Hiền Hà Nội, ngày 21 tháng 04 năm 2023 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG .5 1.1 Bất động sản .5 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Đặc trưng bất động sản 1.1.3 Phân loại bất động sản .7 1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản .7 1.1.5 Thị trường bất động sản 11 1.2 Định giá bất động sản kinh tế thị trường 11 1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản (BĐS) 11 1.2.2 Mục đích định giá bất động sản 11 1.2.3 Cơ sở định giá bất động sản .12 1.2.4 Các nguyên tắc định giá bất động sản .12 1.2.5 Các phương pháp định giá bất động sản 12 1.2.6 Quy trình định giá bất động sản 12 1.3 Phương pháp so sánh định giá bất động sản .13 1.3.1 Cơ sở lý luận .13 1.3.2 Ưu, nhược điểm 13 1.3.3 Điều kiện áp dụng 13 1.3.4 Các bước tiến hành 14 CHƯƠNG 2: VẬN DỤNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN .15 2.1 Xác định tổng quát tài sản cần thẩm định, xác định thị trường làm sở thẩm định giá 15 2.1.1 Xác định BĐS mục tiêu cần thẩm định .15 2.1.2 Tổng quan thị trường Bất động sải quận Bắc Từ Liêm .16 2.1.3 Cơ sở giá trị thẩm định giá 17 2.2 Lập kế hoạch thẩm định giá 18 2.3 Khảo sát thu thập thông tin 18 2.4 Phân tích thơng tin 20 2.6 Báo cáo kết thẩm định giá 25 KẾT LUẬN 31 LỜI MỞ ĐẦU Thị trường bất động sản có vị trí vai trị vơ quan trọng kinh tế Việc định giá bất động sản xem hoạt động quan trọng thị trường bất động sản, coi hoạt động đặc thù kinh tế, việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản chịu tác động khái niệm giá trị, mà việc định giá BĐS để xác định giá trị BĐS thị trường Do đó, định giá BĐS có vai trò quan trọng tất loại định liên quan đến việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, đánh thuế, bảo hiểm cầm cố, thuê mua nhằm mục dịch sinh lợi Trong vài năm trở lại đây, số hoạt động chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, chấp, góp vốn bất động sản diễn phổ biến hầu hết tỉnh thành nước Tất giao dịch đòi hỏi phải định giá bất động sản Tuy nhiên, định giá BĐS ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp Vì việc nghiên cứu vấn đề cịn tồn cơng tác định giả nước ta trở nên vô quan trọng cấp thiết để đưa biện pháp tạo điều kiện cho hoạt động định giá BĐS ngày hoàn thiện phát triển Trong định giá BĐS có nhiều phương pháp định giá khác nhau, phương pháp lại có ưu nhược điểm riêng, phương pháp so sánh sử dụng phổ biến thực tế Phương pháp không gặp khó khăn mặt kỹ thuật thể đánh giá thị trưởng, sử dụng chứng thị trường rõ ràng nên có tính thuyết phục cao Chính từ thực tế cơng tác định giá BĐS thị trường Việt Nam tầm quan trọng phương pháp so sánh, nhóm chúng em xin lựa chọn đề tài: “Định giá bất động sản theo phương pháp so sánh” CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG 1.1 Bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản Ở Việt Nam, theo quy định Khoản Điều 107 Bộ luật Dân năm 2015 khái niệm bất động sản hiểu sau: “Bất động sản bao gồm: - Đất đai; - Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; - Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; - Tài sản khác theo quy định pháp luật” Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVS): “ Bất động sản đất đai cơng trình người tạo nên gắn liền với đất Đó vật hữu hình với tài sản nằm trên, phía hay mặt đất” Cịn theo Mckenzie Betts: Bất động sản bao gồm đất đai, tài sản gắn liền phụ thuộc vào đất, tài sản không di dời quy định pháp luật Tóm lại BĐS tài sản bao gồm đất đai tài sản khác gắn liền với lơ đất Những tài sản khác là: - Tồ nhà cơng trình xây dựng lơ đất, cơng trình ngầm mặt đất; - Cây trồng lâu năm, nguồn nước phạm vi lô đất; - Cơng trình kỹ thuật kết nối lơ đất với hạ tầng kỹ thuật khu vực trung tâm - Những trang, thiết bị tiện ích cố định phạm vi lô đất Bất động sản tài sản cố định vị trí địa lý định 1.1.2 Đặc trưng bất động sản - Cố định vị trí: Giá trị bất động sản gắn liền với vị trí cụ thể Khi đánh giá BĐS cần phải xét đến ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá trị BĐS, tức khoảng cách BĐS đến trung tâm kinh tế, trị, văn hóa - xã hội, khả tiếp cận BĐS với trung tâm Bởi yếu tố thay đổi tính vị trí BĐS thay đổi, phải tự tính trước thay đổi việc đầu tư đánh giá BĐS Đồng thời, lý để đầu tư xây dựng cơng trình BĐS, bên cạnh việc nâng cao thuộc tính hữu ích có tính vật chất tài sản, cần phát triển yếu tố tiếp cận giảm khoảng cách đến trung tâm Giá trị khả sinh lời BĐS chịu tác động yếu tố môi trường như: Những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội điều kiện mơi trường, nên định giá BĐS phải tính đến yếu tố dự báo thay đổi chúng tác động đến BĐS - Tính bền vững: BĐS đặc biệt đất đai có tính bền vững cao, điều xét góc độ kỹ thuật kinh tế, từ đặt vấn đề: đầu tư xây dựng phải tính tuổi thọ kinh tế để tính tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí đầu tư nhiều lần Khi định giá phải tính đến hai yếu tố tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý, tuổi thọ ngắn định tồn bất động sản Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động BĐS thường có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế chi phí trì tăng nguồn thu nhập có xu hướng giảm Do phải so sánh giá trị kinh tế mang lại với chi phí trì chi phí hội việc trì BĐS để định tồn chu kỳ vật lý Khi đầu tư, thiết kế phải tính tốn dự báo cơng năng, dự tính nhu cầu thay đổi phát sinh - Tính khác biệt: Giữa BĐS có khác đáng ý Khơng có hai BĐS hồn tồn giống nhau, lý có khác vị trí BĐS, khác kết cấu kiến trúc khác quyền BĐS; khác quang cảnh mơi trường , từ đặt vấn đề: Sự khác biệt yếu tố, điều kiện thuận lợi biết khai thác, song trở thành yếu tố bất lợi lớn khai thác Trong đầu tư phát triển phải ý khai thác tính khác biệt để làm tăng giá trị BĐS, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu tính khác biệt người tiêu dùng Khi đánh giá BĐS phải ý đến tính khác biệt, khơng thể so sánh rập khuôn BĐS với Nhận thức vấn đề này, công tác quản Nhà nước BĐS cần có biện pháp khắc phục nhược điểm tính khác biệt gây ra, nhằm đảm bảo tính thống khơng gian kiến trúc, làm tăng giá trị tồn BĐS thị - Tính khan hiếm: Sự khan BĐS chủ yếu diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn BĐS có tính khác biệt, cố định vị trí , từ đặt vấn đề: Quan hệ cung cầu BĐS thường cân đối theo chiều hướng cung nhỏ câu, qua dẫn đến tình trạng đầu BĐS, người đầu lâu dài thường có lợi giá ln có xu hướng tăng lên Nhà nước cần có sách chống đầu BĐS, chống tình trạng giá ảo, ngăn ngừa nguy dẫn tới tình trạng khủng hoảng kinh tế - Có giá trị lớn: Giá trị BĐS thường cao, điều xuất phát từ giá trị đất đai chi phí xây dựng cơng trình đất lớn, từ đặt vấn đề: Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn dài hạn Vốn đầu tư cho BĐS tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh - chấp Thường phát sinh quan hệ vay vốn để toán mua bán - Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Các BĐS thường có tác động qua lại với có ảnh hưởng tới hoạt động kinh tế - xã hội Giá trị BĐS bị tác động BĐS khác Đặc biệt, trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp nâng cao giá trị sử dụng BĐS khu vực Từ đặt vấn đề: Nhà nước phải thống quản lý BĐS Khi đầu tư xây dựng cơng trình BĐS phải tính đến ảnh hưởng tới cơng trình khác Khi định giá BĐS, phải tính đến khả ảnh hưởng có cơng trình khác đời 1.1.3 Phân loại bất động sản Theo đặc tính vật chất: - Đất đai - Các cơng trình kiến trúc tài sản gắn liền với đất đai - Các tài sản khác gắn liền với đất đai Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất - Đất đai - Cơng trình kiến trúc 1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản thường có mối liên quan trực tiếp đến thị trường, chủ yếu xuất phát từ sản phẩm bất động sản Cụ thể gồm: a Yếu tố tự nhiên Vị trí BĐS: Phần lớn giá trị bất động sản định thơng qua vị trí bất động sản Vị trí bất động sản thuận lợi định giá trị giá bất động sản nhiêu Thông thường, vị trí bất động sản chia thành loại: - Vị trí tương đối: Là bất động sản nằm trung tâm đô thị, dân cư đông đúc, gần cụm công nghiệp, thương mại dịch vụ… - Vị trí tuyệt đối: Là bất động sản nằm ngã 3, ngã giao thông, trục lộ giao thông lớn Trên thực tế, bất động sản có vị trí tương đối lẫn tuyệt đối chắn có giá trị cao so với bất động sản khác Diện tích, kích thước BĐS Mảnh đất có diện tích kích thước tối ưu thỏa mãn nhu cầu cụ thể đại đa số người mua Chẳng hạn bất động sản có diện tích vng vắn, mặt tiền lớn thường ưa chuộng định giá cao Địa hình xây dựng Giá trị bất động sản nằm khu vực địa hình cao hay thấp không giống Bất động sản khu vực thấp, vùng trũng, hay bị ngập nước vào mùa mưa gặp tượng thủy triều (bất động sản ven biển) giá ln thấp bất động sản sở hữu lợi địa hình cao, khơng bị ảnh hưởng yếu tố nói Thế nhưng, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng địa hình nơi thật cao nơi cực thấp (ven biển) có giá trị cao Hình thức (kiến trúc) bên ngồi BĐS Đối với bất động sản nhà hay công trình xây dựng khác, bất động sản có giá xây dựng bất động sản có thiết kế kiến trúc hợp thị hiếu người mua có giá cao ngược lại Thổ nhưỡng, địa chất Đó yếu tố liên quan đến độ dày lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý… Tùy thuộc vào mục đích sử dụng mà mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá trị bất động sản khác Chẳng hạn độ màu mỡ đất quan trọng với giá trị đất sử dụng vào mục đích nơng nghiệp, lại khơng quan trọng sử dụng cho đất xây dựng Tình trạng môi trường Bất động sản nằm khu vực có mơi trường lành hay bị nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị Yếu tố dễ nhận thấy bất động sản nghỉ dưỡng Cùng khách sạn cao cấp nơi thành phố bụi bặm nơi biển đảo lành chi phối đến việc định giá bất động sản Các nguy rủi ro tự nhiên: Những bất động sản nằm vùng có nguy gặp cố thiên tai (bão, lũ lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) thường có giá trị thấp nhiều so với bất động sản vùng an toàn thiên nhiên b Yếu tố kinh tế Khả mang lại thu nhập bất động sản Mức thu nhập hay giá trị lợi nhuận hàng năm từ bất động sản yếu tố quan trọng định đến giá trị bất động sản Cụ thể, khả tạo thu nhập, sinh lời bất động sản cao giá trị bất động sản tăng ngược lại Sự phát triển kinh tế Sự tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp… ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Bởi vậy, trước đầu tư bất động sản, nhà đầu tư chuyên nghiệp thường theo dõi tin tức thị trường kinh tế để phần dự đoán nhịp độ thị trường Khi kinh tế phát triển ổn định, nhu cầu đầu tư bất động sản tăng cao khiến cho giá trị bất động sản có chiều hướng gia tăng Ngồi ra, kiện hội nhập, thu hút vốn đầu tư nước (FDI, FPI) làm tăng nhu cầu sử dụng bất động sản, từ giá trị bất động sản tăng theo Những kiện lớn tầm cỡ khu vực kể đến WTO, ASEAN, TPP… Hệ thống tiện ích nội, ngoại khu Các hệ thống tiện ích kể đến hệ thống điện, nước sinh hoạt, nước thải, điều hịa nhiệt độ, thơng tin liên lạc… xung quanh khu bất động sản góp phần tác động đến giá trị bất động sản c Yếu tố liên quan đến thị trường Tính hữu dụng bất động sản Tính hữu dụng bất động sản giá trị sử dụng khai thác thực tế giá trị sử dụng tiềm ẩn sản phẩm bất động sản Một bất động sản thỏa mãn nhu cầu đại đa số người dùng bất động sản có giá cao Mối quan hệ cung - cầu Giá trị bất động sản cao hay thấp, tăng hay giảm phần bị ảnh hưởng cung - cầu bất động sản cân hay chênh lệch Nếu cung tăng cầu giảm giá trị bất động sản có hội tăng vọt Ngược lại, cung giảm cầu tăng giá trị bất động sản đứng yên giảm xuống d Các yếu tố pháp lý Tình trạng pháp lý BĐS Một bất động sản có giá trị sở hữu đầy đủ giấy tờ chứng thư pháp lý quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng… có Trong thời buổi lừa đảo nhà đất hoạt động tinh vi nay, bất động sản đầy đủ pháp lý ln tìm kiếm săn đón, dễ khoản minh bạch cho hoạt động mua bán Quy định xây dựng gắn với bất động sản: Các quy định xây dựng gắn với bất động sản kể đến hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà cơng trình xây dựng khác gắn với bất động sản; tình trạng cho thuê, chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ đất quy hoạch thương mại dịch vụ khơng phép xây dựng với mục đích để ở) Nếu bất động sản gặp nhiều hạn chế xây dựng gắn liền với bất động sản dù có vị trí thuận lợi, pháp lý đầy đủ khơng “giá” bất động sản có hạn chế có nhu cầu thực giới đầu tư Cụ thể, quận Bắc Từ Liêm, phân khúc đất thổ cư với tầm giá tập trung khu vực Đông Ngạc, Liên Mạc, Tây Tựu, Phúc Diễn Dù nằm tầm bán kính cách trung tâm Hà Nội (cụ thể hồ Hoàn Kiếm) xa: từ 15-20 km, với giá thành hợp lý, bên cạnh tốc độ thị hóa diễn vơ mạnh mẽ phía Tây, khách hàng có nhu cầu mua thực khách hàng thuộc giới đầu tư Vì thị trường Bất động sản sôi động nhộn nhịp Xuân Đỉnh khu vực gần Cơng viên Hịa Bình, gần đường Phạm Văn Đồng, khu Ngoại giao đồn, đại sứ qn Hàn Quốc, khơng gần khu công nghiệp, giao thông thuận tiện Là vị trí tiềm cho việc đầu tư, xây dựng nhà ở, thu hút nhiều nhà đầu tư 2.1.3 Cơ sở giá trị thẩm định giá - Do đặc điểm tài sản thẩm định phổ biến thị trường nên nhu cầu mua/bán giao dịch tài sản tương tự tài sản thẩm định phổ biến, khả khoản cao Vì vậy, nhóm thẩm định xác định sở giá trị tài sản thẩm định giá giá trị thị trường - Giá trị thị trường: Kết thẩm định giá trị tài sản xác định dựa sở giá trị thị trường thời điểm thẩm định, theo Tiêu chuẩn TĐGVN số 2: “Giá trị thị trường mức giá ước tính tài sản thời điểm, địa điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, bên tham gia hành động cách có hiểu biết, thận trọng khơng bị ép buộc” - Cách tiếp cận tài sản cho việc thẩm định: Tiếp cận từ thị trường: Là cách thức thông qua việc so sánh giá với tài sản giống hệt tương tự có thơng tin giá thị trường - Phương pháp thẩm định Bất động sản: Phương pháp so sánh: phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị tài sản thẩm định giá dựa sở phân tích mức giá tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị tài sản thẩm định giá Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường - Cơ sở tính tốn giá trị tài sản thẩm định: Căn vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm tài sản thẩm định giá sở giá trị thẩm định giá tài sản, nhóm thẩm định giá sử dụng sở tính tốn giá trị Bất động sản giá bình quân 03 tài sản so sánh có vị trí tương đồng với tài sản thẩm định 2.2 Lập kế hoạch thẩm định giá Tài sản thẩm định: Thửa đất số 511, tờ đồ số 48 có địa số 19, ngõ 205 Xuân Đỉnh, quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất số CY 815275 Sở Tài nguyên Môi trường thành phố Hà Nội cấp ngày 25/11/2020 Nhóm định giá số 05 xin thơng báo nhân kế hoạch làm việc sau: Thời gian làm việc - Thời gian khảo sát thu thập hồ sơ cần thiết: ngày - Thời gian dự kiến bắt đầu khảo sát: Ngày 15 tháng 03 năm 2023 - Thời gian xác định giá trị tài sản: ngày - Thời gian lập báo cáo soát xét kết quả: ngày - Phát hành báo cáo chứng thư: 0,5 ngày (Sau thống kết quả) Nhân STT Họ tên Nhữ Thị Ngân Loan Công việc thực hiện Khảo sát, thu thập thông tin, tổng hợp kết Khảo sát, thu thập thông tin, tổng hợp kết Phương pháp thẩm định giá thực hiện: Phương pháp so sánh 2.3 Khảo sát thu thập thông tin Qua khảo sát thực tế thông qua Internet, điện thoại, zalo trực tiếp khảo sát thực tế, nhóm thẩm định thu thập thông tin tài sản thẩm định tài sản so sánh thể bảng đây: Bảng thông tin tài sản so sánh ST T Đặc điểm TSTD BDS Địa Phường Xuân Đỉnh, quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội Nguồn tham khảo TSSS1 TSSS2 TSSS3 Phường Xuân Đỉnh, quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội Phường Xuân Đỉnh, quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội Phường Xuân Đỉnh, quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội https:// batdongsan.com.v n/ban-dat-duongxuan-dinh- https:// batdongsan.com.vn /ban-dat-duongxuan-dinh-phuong- https:// batdongsan.com.v n/ban-dat-duongxuan-dinh-