Nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn phục vụ quy hoạch phát triển nhà ở cao tầng trên địa bàn tp hcm

A PHẦN MỞ ĐẦU Đề tài nghiên cứu: “Nghiên cứu sở lý luận thực tiễn phục vụ quy hoạch phát triển nhà cao tầng địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn tới năm 2020” Những biến đổi phát triển nhanh chóng kinh tế-xã hội Tp Hồ Chí Minh với tốc độ tăng trưởng dự báo lên đến 12 ÷ 12,5 % dân số dự kiến năm 2025 khoảng 10 triệu người (“Nghiên cứu điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2025”, tháng 4/2007, Nikken Sekkei – Viện Quy hoạch Xây dựng TP) dẫn tới thay đổi sâu sắc cấu đô thị, có cấu khu cách thức giải vấn đề nhà cho người dân đô thị Kinh tế Thành phố phát triển nhanh chưa ổn định, quy hoạch chung đô thị thực từ năm 1998 khơng cịn phù hợp tình hình thực tế, dự án hạ tầng kỹ thuật (mạng lưới giao thơng, cấp điện, cấp nước v.v.) triển khai … ảnh hưởng nhiều tới việc giải vấn đề nhà Thành phố Trong khu dân cư hữu, mật độ xây dựng cao, dân cư chen chúc chật chội tất yếu dẫn tới xuống cấp môi trường tự nhiên xã hội thị Ơ nhiễm mơi trường thật đáng báo động với nạn ngập lụt nặng vào mùa mưa, kẹt xe nghiêm trọng kèm với khói bụi, vệ sinh mơi trường kém, khơng gian xanh bị thu hẹp… Sự phát triển Thành phố tất yếu đặt toán phải giải nhu cầu nhà ngày gia tăng người dân đô thị, tăng cường khai thác quỹ đất đô thị hiệu hơn, đồng thời cung cấp đủ nhà với chất lượng sống chấp nhận đại đa số người dân Tương tự đại đô thị Châu Á Tokyo, Thượng Hải hay Singapore, phát triển loại hình nhà cao tầng giải pháp nhằm giải vấn đề nhà cho đại phận cư dân thị Tp Hồ Chí Minh Mơ hình nhà cao tầng áp dụng từ lâu nước phát triển Với loại hình nhà cao tầng, hệ số sử dụng đất tăng cao, giảm mật độ xây dựng để giành đất cho không gian mở khơng gian xanh Thêm vào đó, hệ thống hạ tầng kỹ thuật tập trung cho khối cơng trình hay tồn khu tạo thuận lợi cho việc vận hành, quản lý bảo trì; hiệu sử dụng hệ thống gia tăng, không gian mở tập trung thuận lợi cho việc kết nối với giao thông giao thơng cơng cộng ngồi khu Hiện tại, mật độ xây dựng khu dân cư hữu cao với hầu hết dạng nhà phố thấp tầng, hệ số sử dụng đất thấp cho thấy hiệu khai thác quỹ đất thấp Trong đó, nhiều dự án nhà cao tầng xuất địa bàn Tp Hồ Chí Minh phân bố lộn xộn, phát triển thiếu định hướng thiếu trật tự tầng bậc đô thị Việc xác định tiêu quy hoạch-kiến trúc hệ số sử dụng đất, tầng cao chiều cao xây dựng tối đa, khoảng lùi công trình v.v chưa nghiên cứu phù hợp điều kiện thực tế phát triển thị Tp Hồ Chí Minh Cơ cấu nhà đô thị thay đổi, việc người dân đô thị bắt đầu chuyển dần từ dạng nhà phố sang nhà cao tầng tạo thêm áp lực lên nhà quản lý thị Nhìn chung, dự án xây dựng chung cư Tp.HCM chủ yếu phục vụ hai mục tiêu sau: (1) tái định cư cho người dân khu vực bị giải tỏa (2) đáp ứng xu hướng hộ cao cấp dần định hình phận người dân thành phố Tuy nhiên, trình thực hai mục tiêu diễn nhiều bất cập, chưa có định hướng quy định cụ thể Kết chung cư thuộc dự án tái định cư thường chưa đáp ứng nhu cầu người ở, môi trường sinh hoạt sản xuất không phù hợp tập quán cư dân, dẫn tới chất lượng ngày Trong đó, xuất số khu nhà cao tầng khu trung tâm đô thị hữu khu đô thị theo xu hướng hộ cao tầng đại phần đáp ứng nhu cầu nhà chất lượng cao phận người dân Thành phố Hầu hết dự án nhà cao tầng quảng cáo với chất lượng sống nâng cao, tiện nghi sinh hoạt hộ tối ưu không gian xanh-không gian cộng đồng đầu tư kỹ lưỡng Tuy nhiên, dự án có chất lượng quảng cáo việc xác định vị trí, quy mơ tiêu quy hoạchkiến trúc liên quan cho chung cư cịn cảm tính, thiếu tính hệ thống chưa nghiên cứu cách khoa học Ngoài ra, Tp Hồ Chí Minh đối mặt với vấn đề nan giải khác : Thành phố cần thay hàng loạt chung cư cũ xuống cấp trầm trọng Trong đó, Luật Nhà 56/2005/QH11 ban hành ngày 29/11/2005 quy định rõ đô thị loại đặc biệt cần có tối thiểu 60 % diện tích sàn nhà chung cư Cùng với Nghị định 02/2006/NĐ-CP ngày 05/01/2006 Chính phủ, Luật Nhà sở cho nghiên cứu, điều chỉnh, tạo điều kiện cho việc quản lý đầu tư xây dựng nhà địa bàn Tp Hồ Chí Minh Do vậy, Thành phố cần nghiên cứu cụ thể để triển khai thành luật thành quy định, quy chế quản lý Tác động trình phát triển thiếu trật tự dự án nhà cao tầng Tp Hồ Chí Minh thời gian vừa qua cấu đô thị đáng kể nhu cầu chuẩn hóa quy định quản lý quy hoạch vấn đề trở nên ngày cần thiết Nhu cầu khiến ta đặt câu hỏi: Phải phát triển nhà cao tầng giúp giải vấn đề nhà Tp Hồ Chí Minh? Định hướng cho việc phát triển nhà cao tầng Tp Hồ Chí Minh cho thời gian tới năm 2025? Tiêu chí để quy hoạch vị trí xây dựng nhà cao tầng địa bàn Tp Hồ Chí Minh? Làm để xây dựng dạng chung cư phục vụ cho đại đa số cư dân Thành phố, tương tự dự án nhà xã hội Singapore? Liệu cách thức phát triển nhà cao tầng Tp Hồ Chí Minh có thực làm tăng chất lượng sống? Liệu tiêu chuẩn hộ cao cấp Tp Hồ Chí Minh sánh tiêu chuẩn hộ cao cấp khu vực, người Thái làm từ đầu kỷ 21 ? Từ đó, nhóm nghiên cứu đặt vấn đề tìm hiểu lý thuyết thực tiễn quy hoạch phát triển nhà cao tầng nhằm áp dụng trực tiếp vào công tác quản lý quy hoạch xây dựng Tp Hồ Chí Minh Như đề cập trên, phương cách để giải vấn đề nhà đô thị cực lớn Đông Á Đông Nam Á Thượng Hải, Tokyo Singapore phát triển nhà cao tầng Đề tài đặt vấn đề sâu vào tìm hiểu lý thuyết thực tế phát triển nhà cao tầng đô thị này, nguyên tắc, quan điểm quy định quản lý quyền dự án xây dựng nhà cao tầng, nhằm đối chiếu với điều kiện thực tế Tp Hồ Chí Minh rút học kinh nghiệm Tình hình nghiên cứu nước liên quan tới nội dung đề tài : Suốt thời gian dài kể từ sau ngày đất nước Việt Nam thống thời kỳ mở cửa kinh tế, vấn đề quy hoạch xây dựng nhà cao tầng không hội tụ đủ điều kiện thực tế để nghiên cứu áp dụng thực tiễn Mãi tới đầu kỷ 21, dự án xây dựng nhà cao tầng bắt đầu xuất nhiều Tp Hồ Chí Minh Do điều kiện khách quan, số nghiên cứu nhà cao tầng cịn thiếu tính khả thi, chủ yếu đề cập tới vấn đề kỹ thuật thiết kế xây dựng cơng trình Trong đó, lý thuyết quy hoạch nghiên cứu để quy hoạch xây dựng nhà cao tầng, cách xác định tiêu quy hoạch-kiến trúc xây dựng chưa đề cập tới, đồng thời quy chuẩn, tiêu chuẩn hành quy hoạch thiết kế xây dựng nhà cao tầng bất cập không cịn đáp ứng u cầu quản lý thị Để đáp ứng yêu cầu thực tế, kể từ cuối năm 2006 Sở Quy hoạch-Kiến trúc TP tiến hành soạn thảo “Quy định số nội dung quy hoạch-kiến trúc nhà cao tầng địa bàn Tp Hồ Chí Minh” làm sở cho cơng tác quản lý quy hoạch thiết kế xây dựng Tuy vậy, điều kiện khách quan, nhóm dự thảo văn chưa có điều kiện nghiên cứu tổng hợp lý luận thực tiễn quy hoạch giới, nối kết với trình quản lý xây dựng nhà cao tầng Thành phố diễn trước Giới hạn phạm vi nghiên cứu : + Lĩnh vực nghiên cứu: quy hoạch nhà cao tầng đô thị + Giới hạn không gian : dự án nhà chung cư Tp Hồ Chí Minh khơng cịn tập trung vào dạng chung cư thấp tầng trung tầng mà chủ yếu tập trung vào chung cư cao tầng (từ tầng trở lên) Do vậy, nhóm nghiên cứu giới hạn phạm vi nghiên cứu nhà cao tầng địa bàn Tp Hồ Chí Minh để tập trung nghiên cứu giải mục tiêu nêu + Giới hạn thời gian: cấu nhà đô thị phần tách rời quy hoạch tổng thể đô thị Ngày 06/1/2010, điều chỉnh Quy hoạch chung Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2025 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Quyết định số 24/QĐ-TTg Ngoài mục tiêu phục vụ nhu cầu quản lý đô thị thời gian trước mắt, đề tài đặt mục tiêu nghiên cứu lý luận làm sở xây dựng quy định, quy chế quản lý thời gian đến năm 2020 Cùng với việc Việt Nam vừa gia nhập AFTA WTO, Tp Hồ Chí Minh tâm phấn đấu để trở thành trung tâm công nghiệp dịch vụ tiên tiến khu vực Đông Nam Á Đông Á, siêu đô thị chức đại Do đó, kết nghiên cứu đề tài đóng góp có ý nghĩa định việc thực triển khai tâm Thành phố B NỘI DUNG NGHIÊN CỨU Nội dung : Các khái niệm liên quan đến nội dung nghiên cứu đề tài 1.1 Khái niệm “chung cư” có từ thời La Mã cổ đại: Ngược dòng lịch sử, người La Mã người xây dựng nhà dạng chung cư với tên gọi “insula” dành cho người nghèo tầng lớp (pleb) Mỗi insula chứa tới 40 người diện tích khoảng 400 m2, tầng cao xây dựng có lên đến 6-7 tầng Sau trận đại hỏa hoạn, hoàng đế Augustus giới hạn chiều cao tối đa insula 20,7 m tới thời hồng đế Nero cịn 17,75 m Trong thời kỳ cực thịnh mình, số lượng chung cư insula Roma có thời điểm lên đến 50.000 Hình 1.1 Hình ảnh dựng lại chung cư insulae đồi Capitolium, Roma 1.2 Khái niệm “chung cư” áp dụng Việt Nam Theo Điều 70 Luật Nhà 2005: Nhà chung cư nhà có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng hộ gia đình, cá nhân phần sở hữu chung tất hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư Phần sở hữu riêng nhà chung cư bao gồm: a) Phần diện tích bên hộ, bao gồm diện tích ban cơng, lơgia gắn liền với hộ đó; b) Phần diện tích khác nhà chung cư cơng nhận sở hữu riêng theo quy định pháp luật; c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng Phần sở hữu chung nhà chung cư bao gồm: a) Phần diện tích nhà cịn lại nhà chung cư ngồi phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định khoản Điều này; b) Không gian hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao nhà, tường phân chia hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, nước, bể phốt, thu lơi, cứu hoả phần khác không thuộc sở hữu riêng hộ nào; c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên kết nối với nhà chung cư 1.3 Các khái niệm “chung cư” áp dụng giới nay: Trong tiếng Anh đại, từ “condominium” (được viết tắt “condo”) sử dụng phổ biến để cơng trình chung cư thay cho từ “apartment” Khái niệm “chung cư” (condominium) khái niệm cổ người La Mã cổ đại sử dụng từ kỷ thứ trước CN, tiếng Latin “con” có nghĩa “của chung” “dominium” “quyền sở hữu” hay “sử dụng” Ngày nay, condominium hình thức quyền sở hữu khơng phải hình thức tài sản ngun vẹn Một condominium tạo khế ước quyền sở hữu, đồng thời với việc ghi nhận khuôn viên khu đất mặt cơng trình vị trí xây dựng Các hộ tạo đồng thời nằm bên khuôn viên khu đất chung cư Khi người sở hữu hộ chung cư condominium, có quyền sở hữu không gian nằm tường, sàn trần hộ mình, quyền sử dụng chung chia xẻ (undivided share) tất “không gian chung” (common areas) thuộc khuôn viên dự án chung cư chứa hộ Khái niệm chung cư condominium thường sử dụng hốn đổi với nghĩa tồn dự án chung cư dùng để hộ chung cư Trên phương diện kỹ thuật, từ condominium dùng để dự án chung cư (project); từ “apartment” hay “unit” dùng để hộ chung cư đơn lẻ Condominium có hình dáng kích cỡ, từ dạng tháp cao tầng cao cấp sang trọng nhà chung cư cải tạo cũ kỹ (Nguồn : Encyclopedia Britanica, 2006) Tại Singapore, khái niệm “chung cư” sử dụng khái niệm quy hoạch khái niệm pháp lý, nhằm mô tả phát triển nhà ở, hộ buồng xây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất Căn Tiêu chuẩn quản lý dự án xây dựng Singapore 2005 quan quản lý quy hoạch Urban Redevelopment Authority-URA quy định, chung cư (apartment) phân thành hai dạng : dạng flat dạng condominium a Chung cư dạng Flat : loại dự án nhà không sở hữu đất (non-landed housing development) Mỗi hộ giành riêng cho mục đích có lối vào riêng tách từ diện tích chung khu nhà chung cư Chung cư dạng flat tạo thành quỹ nhà xây dựng với mật độ trung bình mật độ cao Singapore, có số tầng từ tới 30 tầng Khu nhà flat tổ chức với diện tích khơng gian mở cộng đồng (common open space) tối thiểu, thuộc quyền sở hữu chung cộng đồng cư dân khu nhà Khơng có quy định quy mơ diện tích tối thiểu cho khu dự án flat miễn dự án đảm bảo quy định khoảng lùi giới xây dựng Dự án flat không bắt buộc phải bố trí khơng gian mở cơng cộng (Communal Open Space) bên khu đất b Chung cư dạng Condominium : không dạng flat, chung cư condominium u cầu quy mơ diện tích khu đất lớn Cũng flat, condominium tạo nên quỹ nhà mật độ xây dựng trung bình cao Singapore Chung cư condominium phải có tiện ích cơng cộng giải trí nghỉ ngơi bên khn viên; tiện ích cơng cộng thuộc quyền sở hữu chung tồn cộng đồng cư dân phục vụ cho nhu cầu họ Dự án condominium bao gồm khối nhà thấp tầng (4 tầng) cao tầng (có thể xây dựng 30 tầng) Diện tích tối thiểu cho dự án condominium 4.000 m2 mật độ xây dựng tối đa 40 % (bao gồm phần sân bãi đậu xe) Dự án xây dựng chung cư condominium khơng bắt buộc phải bố trí khơng gian mở công cộng (Communal Open Space) bên khu đất (Development Control, Urban Redevelopment Authority-URA, Singapore 2005) Ghi : - Không gian mở công cộng (Communal Open Space hay Public Open Space) : không gian mở thuộc quyền sử dụng chung cư dân tồn thị - Không gian mở cộng đồng (Common Open Space) : không gian mở sử dụng chung cho cư dân cộng đồng khu định Tùy theo yêu cầu dự án mà định không gian mở có cho phép người dân ngồi khu đến sử dụng hay khơng 1.4 Định nghĩa “chung cư” nhóm nghiên cứu đề xuất Tổng hợp thông tin nêu trên, ta nhận thấy đặc tính quan trọng loại hình nhà chung cư mà Luật Xây dựng 2003 Luật Nhà 2005 chưa đề cập tới : dự án nhà chung cư loại dự án nhà không sở hữu đất quyền sử dụng chung chủ hộ không gian cộng đồng thuộc khuôn viên khu chung cư Tại Việt Nam, quan quản lý nhà nước cấp cho người dân sở hữu hộ chung cư loại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất (tức “giấy hồng”) Trong nội dung “giấy hồng” không xác định quyền sử dụng chủ hộ không gian cộng đồng thuộc khuôn viên khu chung cư công viên, mảng xanh, sân chơi, đường dạo, phòng sinh hoạt cộng đồng v.v ưu tiên chủ hộ việc sử dụng dịch vụ có khu chung cư dịch vụ giữ xe, dịch vụ thương mại, nhà trẻ mẫu giáo, bảo hành bảo trì v.v Mặc dù không gian mở cộng đồng dịch vụ kèm theo dự án chung cư xuất từ lâu dự án nhà chung cư Tp Hồ Chí Minh Lật sang mặt sau tờ “giấy hồng chung cư”, ta thấy thể diện tích hộ vị trí đồ khu chung cư mà không ghi nhận quyền sử dụng người sở hữu chung cư phần diện tích sân chơi, xanh thuộc khuôn viên chung cư này, nghĩa vụ kèm theo (quyền gửi xe, bảo trì…) Hình 1.2 Nội dung ghi giấy chứng nhận sở hữu nhà sử dụng đất cấp cho chủ sở hữu hộ chung cư Việt Nam Vì lẽ đó, cộng đồng cư dân thiếu quan tâm chăm sóc cần có diện tích khơng gian mở cộng đồng (common open space), họ khơng thực xem chúng người muốn đóng góp bảo vệ xây dựng cho chúng tốt Ta bổ sung thiếu sót định nghĩa khác chung cư phục vụ cho nội dung nghiên cứu đề tài, cụ thể sau : “Chung cư” dạng nhà khơng sở hữu đất, hộ giành riêng cho mục đích có lối vào riêng tách từ diện tích chung khu nhà chung cư Chủ sở hữu hộ có quyền sử dụng chung tất không gian cộng đồng khuôn viên khu chung cư 1.5 Định nghĩa “nhà cao tầng” Tại Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam TCXDVN 323: 2004, ta tìm thấy định nghĩa sau : “Nhà cao tầng” dạng nhà hộ có chiều cao từ tầng đến 40 tầng Là loại nhà phổ biến thành phố đại ngày nay, nước phát triển có quỹ đất eo hẹp, với phương tiện lại chủ yếu thang máy, hình thành từ hộ đại kiểu hộ khép kín, có sử dụng chung phương tiện giao thông nhà như: cầu thang bộ, hành lang, thang máy, sảnh tầng số dịch vụ công cộng khác Để làm rõ phục vụ cho mục tiêu nghiên cứu đề tài, phạm vi nghiên cứu đề tài, nhóm nghiên cứu vận dụng định nghĩa “nhà cao tầng” sau: “Dự án nhà cao tầng” dạng dự án chung cư có tầng cao xây dựng từ tầng đến 40 tầng Theo tình hình xây dựng nước ta kinh nghiệm phân loại nhà theo chiều cao giới, nhà phân loại theo số tầng phù hợp với điều kiện thời tương lai gần 20 năm Việt Nam sau: Nhà tầng (cả nhà tư nhân nhà chung cư) loại nhà có chiều cao đến tầng Nhà nhiều tầng (hay gọi chung cư cao tầng) chia làm loại, loại nhà cao từ đến tầng, loại nhà có số tầng từ - 16 tầng hay cao đến 50m có mặt thang máy, loại nhà có số tầng từ 17 đến 25 tầng hay cao đến 75m Nhà chọc trời có số tầng từ 25 trở lên hay cao 75m 10 Văn hóa Việt Nam có tảng văn hóa làng xã sinh hoạt cộng đồng sinh động, từ lễ hội truyền thống đến thói quen ăn uống quán bên lề đường Tuy nhiên, phát triển kinh tế nhanh chóng tiềm ẩn rủi ro hủy hoại tảng văn hóa làng xã diện cơng trình xây dựng ngăn cách làm giảm thiểu sinh động cộng đồng Sự chuyển tiếp văn hóa liên tục cộng đồng mở động cần thiết cho phát triển bền vững sức sống đầy sắc lòng xã hội Sự phát triển cộng đồng cần thiết để xây dựng lòng tin hợp tác lẫn nhau, cuối hình thành nên cấu xã hội mạnh phát triển xã hội hài hịa Thành phố Hồ Chí Minh tăng trưởng nhanh với tốc độ chưa có, làm cho văn hóa thị biến đổi nhanh theo nhu cầu từ thị trường, đại hóa văn hóa giới Điểm quan trọng trình chuyển đổi phải bảo tồn giữ gìn văn hóa địa môi trường kiến trúc môi trường tự nhiên TPHCM có vốn văn hóa độc đáo khác với thành phố khác giới Sự giữ gìn văn hóa quy tụ nhiều yếu tố văn hóa Việt Nam tạo khơng gian thích hợp cho yếu tố đua nở – lời ca điệu múa; phong tục truyền thống; nghệ thuật nghề thủ công; gắn kết với thở đất; hình thức sản xuất canh tác; đền chùa di tích thờ cúng b) Giữ gìn văn hóa Giữ gìn văn hóa khơng bảo tồn sử dụng di tích văn hóa, tiện nghi văn hóa quảng trường kiện mà hội để phục hồi lại giá trị văn hóa truyền thống Việc sử dụng lại cách phù hợp cơng trình văn hóa q giá nhằm khơi dậy phục hưng văn hóa nếp sống cổ truyền Tương tự, cảnh quan đô thị giữ lại ký ức nghệ thuật q khứ, qua bảo tồn di tích lịch sử địa phương hình thành nên thị Việt Nam đại độc đáo Giữ gìn văn hóa trọng điểm để bảo đảm tăng trưởng kinh tế TPHCM bắt nguồn từ truyền thống lịch sử mình, bảo đảm tồn vẹn văn hóa thực độc đáo với nhân tố đô thị khác c) Giáo dục ưu việt Giáo dục tảng xã hội trọng tâm trách nhiệm xã hội, hội công cho tầng lớp xã hội Với dân số tương đối trẻ TPHCM, giáo dục yếu tố quan trọng việc xây dựng tảng xã hội đạo đức cao quý định hướng môi trường sống làm việc tốt Sự ưu việt giáo dục bao gồm nhiều mảng – từ giáo dục tiểu học đến trung học sở, từ trường dạy nghề đến trường đại học Việc tạo đường phố an toàn cho trẻ em đến trường việc làm quan trọng thành phố giáo dục Các sở đào tạo, giao thơng sách khuyến khích nhà nước cần thiết để cải thiện liên tục chất lượng giáo dục TPHCM Giáo dục làm tăng sức mạnh 163 người thuộc giới, hệ thống giáo dục mạnh cần phát triển song song với kinh tế bền vững d) Nhà hợp lý Các thành phố Đông Nam Á đối mặt với vấn đề dân số tăng nhanh, gây áp lực lên giá nhà giá sinh hoạt khu trung tâm Nhà hợp lý tác động phần lớn đến tầng lớp dân cư có thu nhập thấp trung bình Hiện nay, phần lớn thu nhập hộ gia đình dành cho việc mua nhà Việc xây dựng khu dân cư có giá nhà hợp lý quan trọng để giảm bớt áp lực kinh tế qua tăng ổn định xã hội Nhà hợp lý bao gồm chế cho phép dân cư hữu lại cải thiện điều kiện sống họ thông qua việc nâng cấp nhà cải thiện tiện nghi sinh hoạt Ngoài ra, nhà hợp lý bắt buộc phải kèm với hệ thống giao thông công cộng thuận lợi, thời gian di chuyển từ nơi làm việc nhà ảnh hưởng đến hội việc làm, tâm lý xã hội tài gia đình 8.1.3 Thịnh vượng kinh tế Sự tăng trưởng kinh tế yếu tố cốt lõi thứ ba phát triển bền vững Tăng trưởng kinh tế bền vững nhờ vào đa dạng phụ thuộc lẫn kinh tế nhằm thúc đẩy hội, tạo minh bạch kích thích sáng tạo Sự thịnh vượng kinh tế tối quan trọng tạo nhiều hội việc làm cho người dân để cải thiện kinh tế nâng cao thu nhập, thu hút khách du lịch đến thăm tạo thêm hội kinh doanh Một kinh tế bền vững kích thích quốc gia liên tục tạo nhiều sản phẩm tốt sáng tạo hơn, cho phép đứng vững có khủng hoảng vài ngành đó, qua cải thiện hội kinh tế chung cho người dân Sự tăng trưởng kinh tế bền vững phụ thuộc vào cải tiến suất liên tục khối ngành công nghiệp thứ cấp (khối ngành sản xuất) tam cấp (khối ngành dịch vụ) Trong khu vực Đông Nam Á đầy cạnh tranh này, thịnh vượng kinh tế TPHCM phụ thuộc vào việc cải tiến công nghệ, sáng tạo định hướng giáo dục hướng đến ngành giá trị cao, tài chính, hợp tác dịch vụ sáng tạo Các ngành giá trị cao phát triển cách thu hút tài từ nước ngồi ni dưỡng tài địa Nó bao gồm việc tạo mơi trường kiến trúc thích hợp cho hoạt động kinh doanh phát triển Sự sáng tạo ngành giá trị cao kích thích tăng trưởng cho nhiều ngành kinh tế khác có ảnh hưởng kích thích đáng kể ngành kinh tế dịch vụ khác a) Các ngành Giá trị cao Sự tăng trưởng kinh tế bền vững phụ thuộc vào cải tiến suất liên tục khối ngành công nghiệp thứ cấp (khối ngành sản xuất) tam cấp (khối ngành dịch vụ) Trong khu vực Đông Nam Á đầy cạnh tranh này, thịnh vượng kinh tế 164 TPHCM phụ thuộc vào việc cải tiến công nghệ, sáng tạo định hướng giáo dục hướng đến ngành giá trị cao, tài chính, hợp tác dịch vụ sáng tạo Các ngành giá trị cao phát triển cách thu hút tài từ nước ngồi ni dưỡng tài địa Nó bao gồm việc tạo mơi trường kiến trúc thích hợp cho hoạt động kinh doanh phát triển Sự sáng tạo ngành giá trị cao kích thích tăng trưởng cho nhiều ngành kinh tế khác có ảnh hưởng kích thích đáng kể ngành kinh tế dịch vụ khác b) Thu hút Vốn đầu tư Nước Sự tăng trưởng kinh tế bền vững ổn định trị TPHCM thu hút nguồn vốn đầu tư nước lớn Điều quan trọng phải huy động tốt nguồn vốn đầu tư vào chiến lược phát triển thành phố để thu hoạch mục tiêu xã hội môi trường Đầu tư nước quan trọng việc tạo vốn để xây dựng sở hạ tầng dự án thương mại, cao ốc phức hợp đa hệ thống giao thông Các nước Đông Nam Á thu hút đầu tư khắp giới ổn định trị tiềm kinh tế, Việt Nam phải đối mặt với cạnh tranh ngày gắt gao khu vực thu hút đầu tư nước ngồi Mơi trường kiến trúc tự nhiên TPHCM đóng vai trị trung tâm việc thu hút đầu tư nước cạnh tranh với thành phố khác Bangkok, Singapore Jakarta 8.2 Nghiên cứu đề xuất tiêu chí để xác định quy mơ dự án xây dựng nhà cao tầng 8.2.1 Định hướng phát triển loại hình nhà cao tầng: Hình thức sống nhà chung cư hình thức tương đối dân cư thành phố Theo kết thăm dị quan nghiên cứu tỷ lệ người dân muốn nhà chung cư chưa cao Do nên có định hướng quan trọng để khuyến khích phát triển nhà chung cư Ngồi từ trước đến nay, thành phố chung cư xây dựng chủ yếu để phục vụ dân di dời giải toả nên cách đặt vấn đề khác so với việc chuẩn bị xây dựng chung cư để kinh doanh rộng rãi Đó là: - Nghiên cứu vị trí xây dựng chung cư thuận lợi cho sinh hoạt người dân, hạn chế việc di dời chỗ xa, thay đổi hẳn môi trường sống Phát triển nhà cao tầng đầu mối giao thông công cộng khu dân cư cao tầng theo quy hoạch chung Công ty Nikken Sekkei Ltd lập, theo phát triển thị theo trục giao thông trung chuyển (TOD) khoảng cách được, với đa chức thương mại, kinh doanh, dân cư, cơng trình cơng cộng… - Khuyến khích xây dựng cơng trình cơng cộng phục vụ cộng đồng vườn hoa, mảng xanh, thể dục thể thao, nhà trẻ, y tế v.v 165 - Hạn chế phát triển dự án chung cư quy mô nhỏ lẻ Khống chế việc phát triển tự phát bừa bãi, đảm bảo tuân thủ quy định Tiêu chuẩn TCXDVN 323:2004 Quyết định số 21/2006/QĐ-BXD ngày 19/7/2006 Khu đất để xây dựng nhà cao tầng phải đảm bảo nguyên tắc sau đây: a) Phù hợp với quy hoạch duyệt; b) Có hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, đáp ứng yêu cầu phát triển tương lai; c) Đảm bảo an tồn phịng chống cháy nổ, thuận tiện cho việc chữa cháy đảm bảo vệ sinh môi trường Chỉ xây dựng nhà cao tầng xen cấy khu đô thị cũ đảm bảo có đủ nguồn cung cấp dịch vụ hạ tầng cho cơng trình điện, cấp nước, giao thông đảm bảo việc đấu nối với kết cấu hạ tầng khu đô thị + Tuỳ thuộc vào yêu cầu quy hoạch xây dựng, kiến trúc cảnh quan đô thị, nhà cao tầng thiết kế theo độ cao khống chế mà quy hoạch đô thị quy định cho vùng + Phải bảo đảm mật độ xây dựng không vượt 40% hệ số sử dụng đất không vượt 5,0 thiết kế nhà cao tầng khu đô thị - Nâng cao chất lượng nhà chung cư Đặc biệt ý chung cư cao tầng phải có kết cấu chắn phương tiện lại thuận lợi hệ thống thang máy đủ cho số lượng người lại chung cư - Giảm giá thành nhà chung cư (như Nhà nước có sách miễn giảm tiền thuế sử dụng đất cho việc xây dựng chung cư cao tầng) - Nâng cao tiện nghi sinh hoạt nhà khu vực (cấp đủ điện, nước, điện thoại, thang máy, nhà để xe cho xe ), trung âm thương mại dịch vụ, chừa khoảng cách thích đáng khối nhà chung cư, tạo thơng thống - Xây dựng quy ước lối sống chung cư tổ chức tốt việc quản lý an ninh trật tự chung cư (các quy định sinh hoạt văn hoá chung cư), vận động “Toàn dân đoàn kết xây dựng sống khu dân cư” cần cụ thể hoá chung cư cao tầng - Cấp chủ quyền cho hộ chung cư người mua nhà nhận nhà Tính hợp pháp việc sở hữu hộ khuyến khích người dân mua bán linh hoạt hộ chung cư - Thăm dò ý kiến người dân việc thiết kế xây dựng hộ chung cư Đa dạng hoá loại hình nhà chung cư (lưu ý bố trí tỷ lệ nhà diện tích lớn thích đáng) Phát triển nhiều loại hộ với diện tích cấu trúc khác để phù hợp với loại quy mô hộ gia đình 166 - Tổ chức quảng cáo để người dân thấy lợi ích nhà chung cư để biến ý muốn người dân thành nhu cầu cấp thiết để họ đầu tư vào xây nhà chung cư Cần nhìn tương lai 10, 20 năm tới thay đổi sống giúp cho việc chung cư thấy thuận tiện Một vấn đề quan trọng khác mà vướng vốn để xây dựng chung cư Các chủ đầu tư dự án, công ty xây dựng thường khơng có vốn nhiều để xây dựng nhà chung cư hồn chỉnh xong bán Có thể kêu gọi góp vốn dân, tạm ứng trước Các cơng ty kinh doanh nhà cần mở rộng nguồn vốn hình thức phát hành cổ phiếu Ngồi kêu gọi vốn đầu tư nước việc kinh doanh chung cư cao tầng 8.2.2 Quan điểm khống chế hệ số sử dụng đất (FAR) mật độ xây dựng (BCR) Việc hoạch định tiêu mật độ phát triển, bao gồm hệ số sử dụng đất (FAR), mật độ xây dựng (BCR) tầng cao khống chế giúp cân đối số lượng công trình cần xây áp lực mà cơng trình gây hạ tầng giao thông môi trường So với khu ở, khu kinh doanh thương mại gây tác động lớn lên mạng lưới hạ tầng giao thơng Các khu dân cư muốn có chất lượng mơi trường sống tốt cần có hệ số FAR thấp, đó, khu dân cư với nhiều tiện nghi, tiện ích thị cần thiết lập với tiêu hệ số, mật độ cao 8.2.3 Phân vùng xác định tiêu QH-KT nhà cao tầng: Các khu vực ưu tiên phát triển nhà cao tầng theo thứ tự khu vực có vị trí thuận tiện việc tiếp cận hạ tầng xã hội giao thông khu vực a) Phân vùng cấp 1- áp dụng cho dự án nhà cao tầng vị trí sau: (1) quận trung tâm (gồm quận quận 3) (2) quận 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, Gò Vấp, Tân Bình, Tân Phú, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Bình Tân, Thủ Đức có 70 % diện tích khu đất tiếp giáp đường ngoại vi (lộ giới tối thiểu 12 m) nằm bán kính 500m xung quanh trạm-bến metro b) Phân vùng cấp - áp dụng cho dự án nhà cao tầng vị trí sau: (1) quận 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, Gị Vấp, Tân Bình, Tân Phú, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Bình Tân Thủ Đức (2) huyện Hóc Mơn, Nhà Bè, Củ Chi Bình Chánh có 70 % diện tích khu đất tiếp giáp đường ngoại vi (lộ giới tối thiểu 12 m) nằm bán kính 500m xung quanh trạm-bến metro 167 c) Phân vùng cấp 3: dự án nhà cao tầng huyện Hóc Mơn, Nhà Bè, Củ Chi Bình Chánh nằm ngồi bán kính 500m quanh trạm-bến metro C KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ I Kết luận Từ khảo sát thực trạng phát triển nhà cao tầng đô thị giới, ta rút số kết luận sau: Định hướng phát triển theo sắc văn hóa nhằm nâng cao chất lượng dự án nhà cao tầng Kinh nghiệm quy hoạch địa điểm xây dựng : qua trình phát triển nhà cao tầng Nhật Bản, ta thấy có hai xu hướng quy hoạch địa điểm xây dựng chung cư đô thị: - Xu hướng : xuất kinh tế phát triển bùng nổ, dẫn tới giá đất đô thị tăng cao Do dự án chung cư buộc phải di chuyển khu vực ngoại có giá trị đất thấp - Xu hướng : kinh tế hạ nhiệt đóng băng, dự án chung cư quay trở khu trung tâm đô thị, nơi có hạ tầng xã hội hạ tầng kỹ thuật phát triển, hấp dẫn người đến mua hộ Nhìn chung, dự án nhà cao tầng nên bố trí nơi có điều kiện sử dụng nhiều tiện nghi đô thị đại sống hàng ngày, hưởng dụng tiện nghi trang bị đô thị truyền thống lịch sử, hưởng dụng mặt nước cảnh quan mảng xanh, thuận tiện giao thông lại Phối hợp nhiều bên để dự án có tính khả thi: phối hợp “chính quyền thành phố, tổ chức xã hội khu vực tư nhân” để phát triển dự án nhà quy mô lớn đồng thời với hệ thống hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội Kinh nghiệm phát triển nhà xã hội : từ mơ hình Singapore, nơi quyền thành phố chủ động phát triển dạng nhà cao tầng để khai thác quỹ đất hiệu 168 giải vấn đề nhà cho người dân thị, ta tạm phân đoạn tiến trình phát triển nhà cao tầng phục vụ xã hội thành giai đoạn: Giai đoạn khởi động: chủ yếu vận động người dân chấp nhận nhà chung cư giải pháp tình thế, giải tỏa bớt sức ép lên trung tâm đô thị Mục tiêu giai đoạn xây dựng dự án nhà xã hội với chất lượng thấp phù hợp với số đông người nghèo đô thị, giúp họ làm quen với loại hình nhà cao tầng giúp họ định cư khu rẻ tiền điều kiện chấp nhận Giai đoạn - nâng dần chất lượng ở, thông qua bước : - Hoàn thiện nơi tiện nghi nhờ trang thiết bị nội thất, xây dựng không gian cộng đồng hay kết hợp với không gian mở công cộng để nâng chất lượng - Chú ý xây dựng mối quan hệ xã hội cộng đồng Kinh nghiệm bố trí tầng cảnh quan terrace nằm khối nhà cao tầng Singapore thú vị Đây giải pháp hay cho khu vực hữu khơng có thiếu thốn mảng xanh công cộng đô thị Cần nhận xét dự án nhà chung cư cho người nghèo phát triển nhà xã hội đạt kết khả quan quốc gia có quyền tập quyền có sách nhà kiên Singapore Trung Quốc Chỉ quyền lực thi hành tập trung vào quan quản lý phát triển nhà Ủy ban HDB Singapore, hay Cục quản lý đô thị đô thị lớn Trung Quốc, dự án xã hội thực đạt hiệu khả thi Xét lâu dài, định hướng phát triển nhà cao tầng có ưu điểm phù hợp với thị Châu Á có văn hóa lối sống cộng đồng quây quần, sôi đầm ấm Tp Hồ Chí Minh Dự án nhà cao tầng xem bước để khuyến khích tập trung lơ đất nhỏ, vụn vặt thành khu đất có quy mơ lớn hơn, tạo điều kiện thuận tiện cho thiết kế đô thị (cơ quan quản lý quy hoạch phải tận dụng hiệu ưu điểm này) Trong đó, tận Quy hoạch chung xây dựng Tp HCM phê duyệt năm 1998, ưu điểm loại hình nhà chung cư chưa ưu tiên chủ trương phát triển Luật Nhà 56/2005/QH11 ban hành ngày 29/11/2005 quy định rõ đô thị loại đặc biệt cần có tối thiểu 60 % diện tích sàn 169 nhà chung cư Cùng với Nghị định 02/2006/NĐ-CP ngày 05/01/2006 Chính phủ, Luật Nhà sở cho nghiên cứu, điều chỉnh, tạo điều kiện cho việc quản lý đầu tư xây dựng nhà địa bàn Tp Hồ Chí Minh Tác động yếu tố tự nhiên tới quy hoạch xây dựng nhà cao tầng Tp HCM: Đối với khu vực đô thị gồm 13 quận nội thành hữu giữ nguyên cao độ xây dựng hữu với công trình cao tầng cải tạo, với cơng trình cao tầng xây dựng (xây chen) khu dân cư phải tuân thủ theo cao độ xây dựng chuẩn hữu để đảm bảo tiêu, nước mặt cho tồn khu vực Đối với khu vực thuận lợi cho xây dựng: có địa chất cơng trình, địa chất thủy văn thuận lợi cho xây dựng có cao độ cao (lớn m) phía Bắc TP gồm quận 12, Thủ Đức, phía Bắc quận 2; huyện Hóc Mơn, Củ Chi, phía Bắc huyện Bình Chánh quy hoạch phát triển khu đô thị đại có mật độ xây dựng cao, tầng cao cơng trình phù hợp cho khu chức năng, hệ số sử dụng đất phù hợp quy chuẩn cho khu chức phải đảm bảo tiêu sử dụng đất dành cho giao thơng, cơng trình phúc lợi công cộng, xanh đô thị Đối với khu vực khơng thuận lợi cho xây dựng: có địa chất cơng trình, địa chất thủy văn cao độ thấp (thấp m chiếm 60% diện tích đất tự nhiên TP) phía Nam TP gồm quận 7, phía Nam huyện Bình Chánh, huyện Nhà Bè, huyện Cần Giờ (các khu đất Khu dự trữ sinh rừng ngập mặn) quy hoạch phát triển khu thị có mật độ xây dựng thấp, tầng cao cơng trình lớn, hệ số sử dụng đất tối đa với khu chức năng, việc đảm bảo tiêu sử dụng đất dành cho giao thơng, cơng trình phúc lợi cơng cộng, xanh thị, cịn phải tn thủ quy định khơng san lấp, ngăn dịng chảy phải giữ ngun hệ thống sơng, rạch không xây dựng hành lang bảo vệ sơng, rạch đảm bảo cho tiêu nước Với khu thị xây dựng cơng trình phải tính tới yêu cầu thích ứng với nước biển dâng Đối với khu nội thành hữu gồm 13 quận cũ: toàn khu vực nằm vùng bờ hữu sơng Sài Gịn- Nhà Bè thuộc hệ thống đê bao cống điều tiết khép kín, cao độ mặt đê thay đổi 2,5- 3m; cao độ xây dựng khống chế Hxd ≥ m Cao độ xây dựng khu vực tính tốn phù hợp với cao độ xây dựng khống chế toàn khu vực, đảm bảo khơng bị ngập, khơng có tượng sạt lở Giữ nguyên đất hữu, trọng việc hoàn thiện mặt phủ đồng thời với biện pháp quy hoạch quản lý thị nhằm nâng cao diện tích xanh, thảm cỏ (đối với khu không chịu ảnh hưởng triều); tơn khu vực giải tỏa xây dựng tập trung, lại chủ yếu sử dụng biện pháp mang tính cục để bảo vệ đất xây đê; nâng cao mặt đường; lắp đặt van đóng mở chiều (đối với khu chịu ảnh hưởng triều) 170 Đối với khu nội thành phát triển gồm quận mới: quận 7, 12, Bình Tân thuộc vùng bờ hữu sơng Sài Gòn- Nhà Bè, cao độ xây dựng khống chế Hxd ≥ 2m; quận 2, 9, Thủ Đức thuộc vùng bờ tả sơng Sài Gịn- Nhà Bè, cao độ xây dựng khống chế Hxd ≥ 2m (đối với khu vực nằm đê bao) Hxd ≥ 2,5m (đối với khu vực nằm đê bao) San, đắp phù hợp với cao độ khống chế, kết hợp tận dụng địa hình tự nhiên, giữ lại sơng, rạch để hỗ trợ tiêu thoát nước tạo cảnh quan cho đô thị Đối với khu dân cư nông thôn khu đô thị huyện ngoại thành: huyện Củ Chi, Hóc Mơn, Bình Chánh Nhà Bè thuộc vùng bờ hữu sơng Sài GịnNhà Bè, cao độ xây dựng khống chế Hxd ≥ 2m; giải pháp quy hoạch chiều cao đất xây dựng khu nội thành hữu Tại huyện Cần Giờ thuộc vùng bờ tả sơng Nhà Bè- Sồi Rạp: cao độ xây dựng khống chế đê Hxd ≥ m, không xây dựng khu vực đê Trước mắt sử dụng hệ thống đê bao nhỏ đê biển để chống ngập úng Không thay đổi môi trường, làm gia tăng dòng chảy mặt, phù hợp với quy hoạch thủy lợi, đảm bảo thích ứng với biến đổi khí hậu tồn cầu Đối với khu vực có cao độ thấp m (chiếm 50% diện tích đất tự nhiên TP), bị ảnh hưởng nước biển dâng, việc xây dựng cơng trình phải tn thủ tiêu quy hoạch duyệt, cụ thể: - Cấm xây dựng khu vực bảo vệ nghiêm ngặt (diện tích khoảng 33.000 ha) Khu dự trữ sinh rừng ngập mặn Cần Giờ (diện tích khoảng 75.000 ha); rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thuộc địa bàn huyện Củ Chi diện tích khoảng 2.250 huyện Bình Chánh khoảng 1.500 ha; - Cấm xây dựng khu vực hành lang bảo vệ dọc sông Đồng Nai, sơng Sài Gịn, sơng Nhà Bè; - Mật độ xây dựng thấp nén, có hệ số sử dụng đất cao để dành đất cho xanh, thảm cỏ nhằm đảm bảo cho tiêu, thoát nước mưa - Giảm tỷ lệ cơng trình xây dựng thấp tầng, nhằm giảm chi phí đầu tư xây dựng phần móng cho cơng trình, giảm giá thành xây dựng khu vực có địa chất cơng trình, địa chất thủy văn khơng thuận lợi - Các cơng trình xây dựng phải có thiết kế với giải pháp thích ứng với nước biển dâng: giải pháp thiết kế kiến trúc, giải pháp đề xuất cao độ xây dựng thích ứng với nước biển dâng theo dự báo thời kỳ biến đổi khí hậu tồn cầu - Đặc biệt san xây dựng cơng trình kiến trúc hay hạ tầng kỹ thuật đô thị, phải quản lý đảm bảo không cho lấn chiếm sơng, rạch làm hẹp dịng chảy phải tuân thủ theo quy định không xây dựng hành lang bảo vệ sông, rạch nhằm mục tiêu hạn chế đến mức thấp làm biến đổi môi trường khu vực xây dựng phát triển đô thị đảm bảo tiêu thoát nước cho khu vực 171 Bên cạnh đó, nghiên cứu giải pháp thiết kế cơng trình kiến trúc nhà cao tầng đáp ứng yêu cầu thơng gió tự nhiên kết hợp với giải pháp có liên quan đến yếu tố xạ mặt trời, giải pháp sử dụng vật liệu, cấu trúc bề mặt cơng trình theo hướng, v.v có vai trị quan trọng việc tăng khả thích ứng cơng trình kiến trúc điều kiện khí hậu nhiệt đới nóng ẩm Qua có hiệu tích cực việc khai thác hạn chế tác động thuận lợi khơng thuận lợi từ điều kiện khí hậu tự nhiên, góp phần hạn chế tác động tiêu cực từ lĩnh vực kiến trúc- xây dựng môi trường sinh thái tự nhiên Dự báo xu hướng phát triển nhà cao tầng định hướng đến 2020, tầm nhìn đến 2025: Trung tâm thành phố cũ bao gồm quận 1, quận 3, quận phần quận Bình Thạnh chuyển mơ hình nhà từ thấp tầng sang nhà cao tầng đại, giảm dân số, giảm mật độ xây dựng, tăng tầng cao công trình, để dành đất cho khơng gian cơng cộng xanh, đường giao thông… Các địa điểm ưu tiên tiến hành chỉnh trang đô thị, xây dựng khu phố 4, 5, 28B Mã Lộ, phường Tân Định; khu Dạ Lữ Viện, phường Cầu Kho; khu Mả Lạng, phường Nguyễn Cư Trinh quận 1; khu chung cư Nguyễn Thiện Thuật, khu cư xá Lý Thái Tổ, quận Các khu nhà chuyển đổi thành khu chung cư cao tầng đại kết hợp chức thương mại dịch vụ chức Các quận nội thành (cũ) khác 5, 6, 8, 11, Phú Nhuận, Bình Thạnh, Tân Bình, Tân Phú… tiến hành đồng thời việc xây nhà với chỉnh trang đô thị khu dân cư hữu Ở ưu tiên, khuyến khích chuyển đổi mơ hình từ nhà phố sang chung cư cao tầng đại Đặc biệt, chung cư cũ: Nguyễn Kim, Ngô Gia Tự… quận 10 cụm chung cư A, E, F, G, H đường Lý Thường Kiệt xây theo hướng đại, kết hợp chức với chức thương mại dịch vụ Trong đó, việc phát triển dân số quận 6, 8, Bình Thạnh, Tân Bình, Tân Phú kiểm sốt theo quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội Các quận 5, 10, 11, Phú Nhuận, hạn chế gia tăng dân số Riêng bán đảo Thanh Đa, đầu tư xây dựng thành khu du lịch, vui chơi, nghỉ dưỡng đại với cảnh quan mang đậm sắc dân tộc, phục vụ cho người dân thành phố du khách Các quận quận ven 2, 7, 9, 12, Thủ Đức, Gị Vấp, Bình Tân, ưu tiên đầu tư khu đô thị lớn với hạ tầng kỹ thuật xã hội đồng Hạn chế phát triển dự án có quy mơ nhỏ khơng phát triển dự án phân lô hộ lẻ Cụ thể, quận Thủ Đức tập trung phát triển khu đô thị khoa học công nghệ rộng 5.000 ha, dự án nhà Đông Thăng Long 160 ha, Tây Thăng Long 150 ha…trong 172 trọng phát triển khu ký túc xá cho sinh viên phục vụ cụm trường đại học địa bàn Tại quận 2, hình thành thị Thủ Thiêm Khu vực ngoại thành gồm huyện: Bình Chánh, Hóc Mơn, Nhà Bè, Củ Chi Cần Giờ tập trung phát triển thị trấn, khu dân cư nông thôn đô thị vệ tinh Tuy nhiên, không phát triển nhà tràn lan mà giữ lại quỹ đất dự trữ Riêng khu vực Cần Giờ, phát triển nhà thấp tầng khu nghỉ dưỡng Về mạng lưới không gian dự án nhà cao tầng Như ta thấy, không gian công cộng mặt khu nói chung khu nhà cao tầng nói riêng Nói cách khác, coi khu nhà cao tầng ngơi nhà mạng lưới khơng gian cơng cộng phịng khách ngơi nhà đó, mà mạng lưới khơng gian cơng cộng đóng vai trị định việc tổ chức không gian tạo nên cảnh quan kiến trúc khu nhà cao tầng Hoạt động người không gian công cộng chia làm ba loại chính: hoạt động thiết yếu làm, học, chợ…; hoạt động theo sở thích có thời gian địa điểm thích hợp dạo mát, ngắm cảnh, câu cá, chơi cờ; hoạt động mang tính cộng đồng xạ hội hoạt động thể thao, giải trí, chuyện trị trao đổi…Hoạt động xã hội diễn phát triển tốt môi trường không gian công cộng hoạt động thiết yếu hoạt động theo sở thích diễn thuận lợi Vai trò hoạt động xã hội đặc biệt quan trọng đời sống người phát triển xã hội Có thể thấy nhu cầu hoạt động xã hội người lớn mạng lưới khơng gian cơng cộng có ảnh hưởng trực tiếp tới hoạt động Nếu mơi trường khơng gian thân thiện có điều kiện thuận lợi ba loại hoạt động diễn thoải mái tự nguyện, đem lại cho người thư thái, có tác dụng củng cố mối quan hệ xã hội cộng đồng Các loại hình khơng gian cơng cộng khu nói chung khu nhà cao tầng nói riêng thành phố Hồ Chí Minh theo bán kính phục vụ: - Khơng gian cơng cộng phạm vi bán kính từ 300m đến 500m: khu vui chơi tập thể, quảng trường, sân thể thao theo nhóm, cơng viên khu (nghỉ ngơi, thể dục thể thao…), khu vực trường trung học sở tiểu học, khu vực sinh hoạt văn hoá tâm linh chùa nhà thờ, trung tâm mua sắm – plaza, bến xe công cộng, khu vực - Không gian công cộng phạm vi bán kính từ 150m đến 300m: sân chơi tổng hợp dành cho trẻ em 6-12 tuổi– thiếu niên – người lớn, sân thể thao nhẹ, sân vạn (dùng cho hoạt động ngày lễ hội, trình chiếu, biểu diễn, thi đấu, triển lãm – trưng bày, hội họp,…), chợ trung tâm, cửa hàng bán lẻ, trạm y tế, công viên nhỏ, đường 173 - Không gian công cộng phạm vi bán kính nhỏ 150m: vườn dạo nhỏ - tiểu cảnh, sân chơi trẻ em 2-5 tuổi, khu nhà trẻ - mẫu giáo, sân tập thể thao nhẹ, sân vạn (dùng cho hoạt động ngày lễ hội, họp hội thiếu niên, đoàn niên, triển lãm – trưng bày, họp tổ dân phố, đám ma, đám cưới…), sân phơi phóng, sân trước nhà, vườn trồng thuốc, rau ăn quả, cửa hàng bán lẻ, bãi đậu xe, trạm xe buýt hay ga metro (nếu có), lối dành riêng cho bộ/xe đạp, sân trước lối vào khối nhà khu tuyến phố tiếp cận khối nhà ở, sảnh tầng, sân khối nhà (nếu có), sân thượng kết hợp vườn hoa xanh – tiểu cảnh II Kiến nghị: Đặc thù hữu thị Tp Hồ Chí Minh đan xen đa dạng chức sử dụng đất khiến khu thị hữu có sức sống động Ngoài ra, cần nối kết khu với mạng lưới giao thông đô thị (nhất hệ thống giao thông công cộng thuận tiện tiếp cận giao thông bộ) mạng lưới mảng xanh-mặt nước-không gian mở đô thị Xác định định hướng phát triển nhà cao tầng phù hợp khu vực đô thị theo điều chỉnh quy họach chung Nikken Sekkei Giải vấn đề hạ tầng kỹ thuật thị hữu (san nền, cấp thóat nước, ngập lụt, an tịan cấp điện, thơng tin liên lạc v.v.) Định hướng khu sinh thái có quan tâm đến không gian công cộng cảnh quan chung theo nhiều hướng toàn diện nhấn mạnh khía cạnh: - Con người gần gũi với thiên nhiên: trồng xanh đơn vị không gian công cộng, tạo thêm mặt nước, đưa xanh lên tầng cao nhà, lên mái, hạn chế mật độ xây dựng Các tiêu xanh, mặt nước tiêu quan trọng đánh giá chất lượng sống đơn vị - Sự cân hoạt động (ở - việc làm – nghỉ ngơi) nhấn mạnh vai trị khu chức công cộng giúp cho người tái tạo sức lao động nghỉ ngơi, thư giãn, giải trí, thể thao, giao tiếp cộng đồng - Tiết kiệm lượng việc kết hợp xanh, mặt nước tạo vi khí hậu tốt hơn, sử dụng vật liệu địa phương tự nhiên, khai thác tận dụng điều kiện tự nhiên khu vực tham gia vào trình quy hoạch 174 Về mối quan hệ mạng lưới cơng trình cơng cộng thị quy hoạch xây dựng nhà cao tầng TPHCM: Để khắc phục cảm giác nhàm chán, đơn điệu cách phân bố dung tích mạng lưới khơng gian cơng cộng khu nói chung khu nhà cao tầng nói riêng, cần thiết phải bố trí khơng gian cơng cộng theo tuyến giao thơng vị trí đầu mối giao thơng, khơng cứng nhắc tính tốn theo số dân mà tính theo khả phục vụ tối đa điểm phục vụ công cộng với vùng dân cư phục vụ Cần kết hợp đan xen với trung tâm sinh hoạt cơng cộng để tránh tình trạng tập trung cao vào cao điểm, lại vắng vẻ vào nghỉ ngơi Tránh tình trạng tính tốn theo bán kính phục vụ hình học dẫn đến tình trạng khơng gian cơng cộng tập trung khoảng khu đất xây dựng, khơng có giao tiếp cơng trình phục vụ cơng cộng với đường giao thơng chính, tạo trục đường tuyến phố thiếu hấp dẫn khả sử dụng khơng cao Việc tính tốn loại hình quy hoạch vị trí cơng trình phục vụ cơng cộng cần phải đặt mối quan hệ với cơng trình phục vụ cơng cộng cà thị, với nhiều tâm bán kính phục vụ để khơng rơi vào tình trạng phân cấp tầng bậc cứng nhắc, đơn điệu bất cập Quy mô diện tích cho khơng gian phục vụ cơng cộng phụ thuộc vào tính chất đặc điểm địa lý, vào tương quan vị trí với khu chức khác thuộc thị Thực tế cho thấy hình thái tổ chức không gian phục vụ công cộng khu nói chung khu nhà cao tầng nói riêng thường phát triển theo kiểu hướng tâm, theo mảng chưa đạt quy mơ tối thiểu Hình thái tổ chức khơng gian phục vụ cơng cộng theo tuyến hành lang tỏ hiệu khu tải quy mô Dựa trục đường giao thông quan trọng, hình thành điểm cơng trình dịch vụ cơng cộng để đảm bảo giảm tần suất áp lực cho trung tâm khu trước đây, đồng thời tránh tình trạng tạo không gian “chết” thời gian nghỉ ngơi mà đảm bào khả phục vụ cho đối tượng Trong tổ chức không gian công cộng ý giải số khu vực vùng ranh giới khu đô thị mối quan hệ khu chức đô thị Giữa khu khu lân cận khu chức khác thị nói chung có mối quan hệ thẩm mỹ cảnh quan hài hoà tương hỗ Giải pháp thẩm mỹ không gian công cộng khu nhà cao tầng không giới hạn khuôn viên khu mà liên tục, từ không gian chuyển tiếp, gắn kết đô thị khu không gian bên khu Cùng với xu hướng tồn cầu hóa phát triển khoa học công nghệ thông tin lĩnh vực sống, nhu cầu giao tiếp nhu cầu sinh hoạt cộng đồng đã, phát triển mạnh mẽ theo tiến trình phát triển lịch sử 175 Một số chức gia đình mà bước “xã hội hóa” quan hệ giao tiếp gia đình, thành viên với xã hội đơn giản ngày đa dạng phong phú Vì khơng gian cơng cộng nơi cư trú phải có thiết kế mang tính mềm dẻo, linh hoạt thích ứng với thay đổi đời sống người dân TPHCM Định hướng phát triển loại hình nhà cao tầng: Hình thức sống nhà chung cư hình thức tương đối dân cư thành phố Theo kết thăm dò quan nghiên cứu tỷ lệ người dân muốn nhà chung cư cịn chưa cao Do nên có định hướng quan trọng để khuyến khích phát triển nhà chung cư Ngoài từ trước đến nay, thành phố chung cư xây dựng chủ yếu để phục vụ dân di dời giải toả nên cách đặt vấn đề khác so với việc chuẩn bị xây dựng chung cư để kinh doanh rộng rãi Đó là: - Nghiên cứu vị trí xây dựng chung cư thuận lợi cho sinh hoạt người dân, hạn chế việc di dời chỗ xa, thay đổi hẳn môi trường sống Phát triển nhà cao tầng đầu mối giao thông công cộng khu dân cư cao tầng theo quy hoạch chung Công ty Nikken Sekkei Ltd lập, theo phát triển thị theo trục giao thông trung chuyển (TOD) khoảng cách được, với đa chức thương mại, kinh doanh, dân cư, cơng trình cơng cộng… - Khuyến khích xây dựng cơng trình cơng cộng phục vụ cộng đồng vườn hoa, mảng xanh, thể dục thể thao, nhà trẻ, y tế v.v - Hạn chế phát triển dự án chung cư quy mô nhỏ lẻ Khống chế việc phát triển tự phát bừa bãi, đảm bảo tuân thủ quy định Tiêu chuẩn TCXDVN 323:2004 Quyết định số 21/2006/QĐ-BXD ngày 19/7/2006 Khu đất để xây dựng nhà cao tầng phải đảm bảo nguyên tắc sau đây: a) Phù hợp với quy hoạch duyệt; b) Có hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, đáp ứng yêu cầu phát triển tương lai; c) Đảm bảo an tồn phịng chống cháy nổ, thuận tiện cho việc chữa cháy đảm bảo vệ sinh môi trường Chỉ xây dựng nhà cao tầng xen cấy khu đô thị cũ đảm bảo có đủ nguồn cung cấp dịch vụ hạ tầng cho cơng trình điện, cấp nước, giao thông đảm bảo việc đấu nối với kết cấu hạ tầng khu đô thị + Tuỳ thuộc vào yêu cầu quy hoạch xây dựng, kiến trúc cảnh quan đô thị, nhà cao tầng thiết kế theo độ cao khống chế mà quy hoạch đô thị quy định cho vùng 176 + Phải bảo đảm mật độ xây dựng không vượt 40% hệ số sử dụng đất không vượt 5,0 thiết kế nhà cao tầng khu đô thị - Nâng cao chất lượng nhà chung cư Đặc biệt ý chung cư cao tầng phải có kết cấu chắn phương tiện lại thuận lợi hệ thống thang máy đủ cho số lượng người lại chung cư - Giảm giá thành nhà chung cư (như Nhà nước có sách miễn giảm tiền thuế sử dụng đất cho việc xây dựng chung cư cao tầng) - Nâng cao tiện nghi sinh hoạt nhà khu vực (cấp đủ điện, nước, điện thoại, thang máy, nhà để xe cho xe ), trung âm thương mại dịch vụ, chừa khoảng cách thích đáng khối nhà chung cư, tạo thơng thống - Xây dựng quy ước lối sống chung cư tổ chức tốt việc quản lý an ninh trật tự chung cư (các quy định sinh hoạt văn hoá chung cư), vận động “Toàn dân đoàn kết xây dựng sống khu dân cư” cần cụ thể hoá chung cư cao tầng - Cấp chủ quyền cho hộ chung cư người mua nhà nhận nhà Tính hợp pháp việc sở hữu hộ khuyến khích người dân mua bán linh hoạt hộ chung cư - Thăm dò ý kiến người dân việc thiết kế xây dựng hộ chung cư Đa dạng hoá loại hình nhà chung cư (lưu ý bố trí tỷ lệ nhà diện tích lớn thích đáng) Phát triển nhiều loại hộ với diện tích cấu trúc khác để phù hợp với loại quy mơ hộ gia đình - Tổ chức quảng cáo để người dân thấy lợi ích nhà chung cư để biến ý muốn người dân thành nhu cầu cấp thiết để họ đầu tư vào xây nhà chung cư Cần nhìn tương lai 10, 20 năm tới thay đổi sống giúp cho việc chung cư thấy thuận tiện Một vấn đề quan trọng khác mà vướng vốn để xây dựng chung cư Các chủ đầu tư dự án, công ty xây dựng thường khơng có vốn nhiều để xây dựng nhà chung cư hồn chỉnh xong bán Có thể kêu gọi góp vốn dân, tạm ứng trước Các cơng ty kinh doanh nhà cần mở rộng nguồn vốn hình thức phát hành cổ phiếu Ngồi kêu gọi vốn đầu tư nước việc kinh doanh chung cư cao tầng 177