Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ∞0∞ TRẦN ĐÌNH PHÚC HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LU T VIỆT NAM Tai Lieu Chat Luong LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ∞0∞ TRẦN ĐÌNH PHÚC HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TH O PH P LU T VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số chuyên ngành: 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Giảng viên hướng dẫn : TS LÂM TỐ TRANG TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021 LỜI CÁM ƠN Tơi xin chân thành cám ơn đến quý thầy cô tham gia giảng dạy truyền đạt kiến thức, kinh nghiệm quý báu suốt khoảng thời gian học tập nghiên cứu nhà trường Tôi xin chân thành cám ơn người hướng dẫn luận văn cao học cô Lâm Tố Trang, giúp đỡ cho ý kiến đóng góp sâu sắc để tơi hoàn thành luận văn cao học Cuối cùng, tơi xin chân thành cám ơn gia đình, ln chỗ dựa tạo điều kiện thuận lợi cho tham gia học tập nghiên cứu suốt khoảng thời gian qua, đồng thời động viên khích lệ để tơi hồn thành chương trình cao học thân   TĨM TẮT Nhà hình thành tương lai mơ hình nhà phổ biến thị trường nay, đặc trưng thuận lợi tiến độ toán phù hợp với nhóm nhu cầu người dân xã hội nhằm sở hữu nhà Nhà hình thành thành tương lai giải nhu cầu an sinh xã hội chỗ mà đô thị lớn Việt Nam đối mặt phải, điển hình thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng Hà Nội Bộ luật Dân 2015 pháp luật chuyên ngành bao gồm Luật Nhà 2014 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đời nhằm điều chỉnh vấn đề có liên quan đến hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai chủ đầu tư thực dự án với người mua nhà người mua nhà với Tuy nhiên, trải qua thời gian cách thức giao kết thực hợp đồng ngày phức tạp khiến việc tìm hiểu quy định hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai trở nên cần thiết Việc tìm hiểu quy định pháp luật Việt Nam có liên quan đến hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai góp phần vào việc nghiên cứu, thúc đẩy hoàn thiện quy định pháp luật hành, đóng góp cho người đọc góc nhìn so sánh, góc nhìn tồn diện nhà hình thành tương lai, cách thức kinh doanh, cách thức vận hành mà thực tế chủ thể tham gia giao dịch nhà hình thành tương lai thực khó khăn vướng mắc mà chủ thể gặp phải   ABBREVIATION Future Home Forms will be popular in the local real estate market with the advantage of payment process at present They are suitable for the need of people who wish to have their own homes in the society Future Home Forms also solve the social welfare of accommodation that many big cities have been facing, such as Ho Chi Minh city, Da Nang city, and Hanoi city for example Civil Code 2015 and Speciality Law including Real Estate Law and Acommodation Law are made to adjust what relating to Sales Contract of Future Home Forms between investors performing projects and home ownerships or between home ownerships only However, agreement performance will become complicated so it is necessary to understand the rules and regulations for sales contract of Future Home Form Understsnding Vietnam Law relating to Sales contract of Future Home Forms makes a contribution to the research, completion and motivation in the rules of the current law Readers are also given a full view of Future Home Forms in comparision, ways of doing business, and operation management that Subjects actually deal with Future Home Forms under performance or difficulties and questions they are facing.    MỤC LỤC MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Tình hình nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu Câu hỏi nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu 6 Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Kết cấu luận văn CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1 Khái niệm, đặc điểm chất pháp lý nhà hình thành tương lai 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm nhà hình thành tương lai 1.1.2 Đặc điểm nhà chất pháp lý nhà hình thành tương lai theo quy định pháp luật hình thành tương lai 10 1.2 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 13 1.2.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 13 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 14 1.3 Hình thức, thời điểm có hiệu lực thời điểm chuyển quyền sở hữu hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 17 1.3.1 Hình thức hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 17 1.3.2 Thời điểm có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 20 1.3.3 Thời điểm chuyển quyền sở hữu hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 22   1.4 Chủ thể tham gia hợp đồng, quyền nghĩa vụ bên hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 25 1.4.1 Chủ thể bên bán hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 25 1.4.2 Chủ thể bên mua hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 26 1.4.3 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 27 1.4.3.1 Quyền bên bán hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 27 1.4.3.2 Nghĩa vụ bên bán hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai28 1.4.3.3 Quyền bên mua hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 32 1.4.3.4 Nghĩa vụ bên mua hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai34 CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 36 2.1 Tình hình thị trường mua bán nhà hình thành tương lai thành phố Hồ Chí Minh 36 2.2 Vướng mắc, bất cập quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 38 2.3 Một số kiến nghị hoàn thiện quy định hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 58 KẾT LUẬN 63 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO i   LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Ngày nay, sau gần bốn mươi năm thực việc đổi kinh tế, đất nước ta gặt hái thành tựu định Cùng với phát triển kinh tế, việc đô thị hoá thành phố lớn vấn đề tất yếu Việt Nam theo nhu cầu ngày cao nhà đô thị lớn Thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hà Nội, thành phố Đà Nẵng Pháp luật nhà nước ta giai đoạn vừa qua có chuyển biến tích cực, giúp cho người dân ngày tiếp cận đến nơi ổn định xã hội Theo đó, việc mua bán nhà hữu nhà hình thành tương lai quy định Bộ luật Dân 2015 (BLDS 2015), Luật Nhà 2014 (LNO 2014), Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (LKDBĐS 2014) tạo hành lang pháp lý cho chủ thể tham gia vào quan hệ hợp đồng ngày người dân quan tâm mục tiêu hàng đầu nhu cầu cấp bách việc “an cư lạc nghiệp” Q trình thị hóa ngày gay gắt, thành phố lớn ngày đông khiến quỹ đất trở nên hạn hẹp Đất đai sinh thêm, việc phát triển dự án nhà cao tầng hình thành tương lai quy luật tất yếu để giải nhu cầu chỗ cho cư dân Việc phát triển loại hình nhà có tham gia bên: Chính quyền sở tại, nhà đầu tư thực dự án kinh doanh bất động sản, công ty kinh doanh bất động sản, người dân có nhu cầu mua nhà ngân hàng thương mại thực việc bảo lãnh dự án thực việc cấp tín dụng người mua nhà hình thành tương lai Tuy nhiên, quy định pháp luật loại hình nhà chưa pháp luật quy định cách rõ ràng đồng khiến khơng quyền lợi ích bên tham gia bị ảnh hưởng nghiêm trọng, việc giao kết, thực quyền nghĩa vụ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, cần có nghiên cứu xem xét lý luận, quy định pháp luật có liên quan   khó khăn thực tế mà bên tham gia giao dịch gặp phải, làm ảnh hưởng lớn đến quyền lợi chủ thể tham gia Xuất phát từ thực tiễn trên, tác giả chọn đề tài “Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam” để nghiên cứu làm luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai nhận quan tâm phần lớn từ học giả, nhà nghiên cứu pháp lý, nhà nghiên cứu lập pháp ….đã có nhiều cơng trình nghiên cứu như: - Dỗn Hồng Nhung Hồng Anh Dũng, 2018 Pháp luật giao kết thực hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư Việt Nam NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội Đây cơng trình nghiên cứu quy phạm pháp luật có liên quan đến việc giao kết thực hợp đồng mua bán hộ chung cư thông qua hợp đồng mẫu Trong có đề cập đến tự ý chí q trình giao kết thực hợp đồng, khiếm khuyết hợp đồng mẫu việc thoả thuận điều chỉnh điều khoản có liên quan vấn đề bảo vệ quyền lợi bên mua nhà chung cư mà chưa xem xét bảo vệ quyền lợi chủ đầu tư - Nguyễn Đình Phong, Nguyễn Thu Hương, 2018, Một số bất cập hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, Tạp chí Tồ án nhân dân điện tử Đây cơng trình nghiên cứu bất cập có liên quan đến hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai như: Điều kiện tư cách chủ thể chủ đầu tư hợp đồng; Phạm vi áp dụng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai; Mâu thuẫn việc quy định hình thức trách nhiệm vi phạm hợp đồng, có dẫn chứng trường hợp cụ thể tranh chấp phát sinh có liên quan đến việc thực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai - Nguyễn Thị Mỹ Linh, 2017 Tài sản hình thành tương lai theo quy định Bộ luật Dân năm 2015 Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số 4(348), trang 27-32 Đây cơng trình nghiên cứu có liên quan điều chỉnh phạm vi khái