Quyền cho thuê, cho thuê lại, quyền sử dụng đất của doanh nghiệp theo pháp luật việt nam

Tai Lieu Chat Luong BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP HỒ CHÍ MINH HUỲNH VĂN KUÔNH QUYỀN CHO THUÊ, CHO THUÊ LẠI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Tp Hồ Chí Minh, Năm 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan Luận văn “Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp theo pháp luật Việt Nam” nghiên cứu tơi Ngoại trừ tài liệu tham khảo trích dẫn Luận văn này, tơi cam đoan tồn phần hay phần nhỏ Luận văn chưa công bố sử dụng để nhận cấp nơi khác Khơng có sản phẩm/nghiên cứu người khác sử dụng luận văn mà khơng trích dẫn theo quy định Luận văn chưa nộp để nhận cấp trường đại học sở đào tạo khác Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2018 Huỳnh Văn Kuônh  LỜI CẢM ƠN Để thực Luận văn này, tác giả nhận hướng dẫn mặt khoa học Tiến sĩ Châu Thị Khánh Vân hỗ trợ nhiệt tình thầy, Khoa Đào tạo Sau Đại học quy trình thực hiện, quy định trình bày Luận văn Thạc sĩ Đầu tiên, chân thành cảm ơn quý thầy, cô Khoa Đào tạo Sau Đại học Trường Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh giúp đỡ nhiều thời gian học Trường Tôi cảm ơn quý thầy, ban giảng dạy chương trình cao học Ngành Luật kinh tế truyền đạt kiến thức có giá trị mặt lý luận thực tiễn để tơi có điều kiện, tảng thực Luận văn nghiên cứu Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc đến Tiến sĩ Châu Thị Khánh Vân tận tình hướng dẫn, định hướng tạo điều kiện thuận lợi cho trình thực luận văn Tơi cảm ơn bạn học viên Ngành Luật kinh tế khóa quan tâm, động viên, giúp đỡ tơi q trình học tập trường Cuối cùng, xin gửi lời cảm ơn đến người bạn, đồng nghiệp, người thân tận tình hỗ trợ, góp ý, động viên, chia sẻ với suốt thời gian học tập thực nghiên cứu luận văn Xin kính chúc quý thầy, cô, bạn học viên cao học Ngành Luật Kinh tế khóa 1, đồng nghiệp người thân ln mạnh khỏe, hạnh phúc, thành công Xin trân trọng cảm ơn! MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT iii MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu 3.2 Phạm vi nghiên cứu Tình hình nghiên cứu đề tài Câu hỏi giả thuyết nghiên cứu 5.1 Câu hỏi nghiên cứu 5.2 Giả thuyết nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu 6.1 Phương pháp luận 6.2 Phương pháp thực tiễn Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài 10 Cấu trúc dự kiến Luận văn 10 CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ QUYỀN CHO THUÊ, CHO THUÊ LẠI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP 12 1.1 Khái niệm, đặc điểm Quyền sử dụng đất 12 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 12 1.1.2 Đặc điểm quyền sử dụng đất 14 1.1.3 Sự thay đổi khái niệm quyền sử dụng đất văn pháp luật 17 1.2 Khái niệm, đặc điểm, phân loại doanh nghiệp 22 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm doanh nghiệp 22 1.2.1.1 Khái niệm 22 1.2.1.2 Đặc điểm doanh nghiệp 23 1.2.2 Phân loại doanh nghiệp 23 1.3 Khái niệm, đặc điểm cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 25 1.3.1 Khái niệm cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 25 1.3.2 Đặc điểm cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 25 1.4 Vai trò tầm quan trọng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Doanh nghiệp 27 1.5 Kết luận chương 28 CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ CHO THUÊ, CHO THUÊ LẠI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN 31 2.1 Thực trạng pháp luật Việt Nam cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp 32 2.1.1 Phạm vi quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp 33 2.1.2 Điều kiện cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp 38 2.1.2.1 Điều kiện cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp 42 2.1.2.2 Về thủ tục cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp 48 2.1.3 Bảo vệ người tình giao dịch cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 51 2.2 Những hạn chế, bất cập pháp luật, thực trạng áp dụng quy định pháp luật cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp 55 2.2.1 Những hạn chế, bất cập pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật điều kiện cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp 55 2.2.2 Những hạn chế, bất cập pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật chủ thể cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp 56 2.2.3 Những hạn chế, bất cập pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp 57 2.2.4 Những hạn chế, bất cập pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật tài liên quan đến cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp 58 2.2.5 Nhận xét, đánh giá quy định pháp luật liên quan đến cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp 58 2.3 Một số giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật quan hệ cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp 63 2.3.1 Giải pháp chung ban hành mới, sửa đổi, bổ sung văn pháp luật liên quan đến cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp 63 2.3.2 Giải pháp cụ thể ban hành mới, sửa đổi, bổ sung văn pháp luật liên quan đến cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp 64 2.3.2.1 Giải pháp cụ thể chủ thể cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp 64 2.3.2.2 Giải pháp cụ thể hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp 65 2.3.2.3 Giải pháp hồn thiện sách pháp luật tài liên quan đến cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp 65 2.4 Kết luận chương 66 KẾT LUẬN CHUNG 68 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Sau 70 năm kể từ Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đời 30 năm thực đường lối đổi Đảng Sự nghiệp xây dựng phát triển đất nước ta đạt thành tựu to lớn, có ý nghĩa lịch sử Nhất từ thực Nghị Trung ương khóa X, Ðảng ta quan tâm tổng kết thực tiễn, nghiên cứu lý luận rút học kinh nghiệm để tiếp tục xây dựng hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa phù hợp với giai đoạn phát triển đất nước Góp phần quan trọng đưa Việt Nam từ nước bị chiến tranh tàn phá, kinh tế nông nghiệp manh mún, lạc hậu, trở thành nước phát triển có thu nhập trung bình, giữ vững định hướng xã hội chủ nghĩa; bảo đảm an sinh xã hội, không ngừng nâng cao đời sống nhân dân, bảo vệ môi trường sinh thái, củng cố quốc phòng, an ninh, nâng cao hiệu đối ngoại, hội nhập quốc tế.1 Trong trình hội nhập phát triển kinh tế quốc tế, sách pháp luật đất đai có vai trị quan trọng, góp phần khai thác nguồn lực từ đất đai cho trình đầu tư, phát triển doanh nghiệp Vì vậy, Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2011 - 2020, Đảng ta khẳng định: Hoàn chỉnh hệ thống pháp luật, sách đất đai bảo đảm hài hồ lợi ích Nhà nước, người sử dụng đất, Cùng với việc ban hành Luật Doanh nghiệp năm 2014, Luật Đầu tư năm 2014 đội ngũ doanh nghiệp phát triển vượt bậc, nhanh chóng số lượng, đa dạng hình thức hoạt động có đóng góp đáng kể vào chuyển dịch cấu kinh tế, nâng cao hiệu kinh tế Nhà nước ban hành Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998, Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm năm 2001, Luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 2013 Có thể nói, với phát triển q trình đổi mới, sách pháp luật đất đai bước giải phóng sức sản xuất, góp phần khai thác nguồn lực đất đai, chuyển nguồn tài tiềm từ đất đai thành nguồn tài thực cho Nghị số 21-NQ/TW ngày 30 tháng năm 2008 Hội nghị lần thứ Ban Chấp hành Trung ương khóa X “Về tiếp tục hồn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa” đầu tư phát triển doanh nghiêp Hoạt động quản lý, sử dụng đất doanh nghiệp thời gian qua, bên cạnh thành tựu đạt bộc lộ tồn tại, hạn chế định Tại hầu hết địa phương, việc giao đất, cho thuê đất dư dôi so với nhu cầu sử dụng đất thực số doanh nghiệp dẫn lãng phí tài nguyên đất; sách giá đất cao, chưa phù hợp với chất kinh tế, xã hội quan hệ sử dụng đất làm gia tăng chi phí đầu vào doanh nghiệp; hiệu huy động vốn từ quỹ đất doanh nghiệp thấp; việc thực quyền nghĩa vụ doanh nghiệp nhiều vướng mắc pháp lụât có phân biệt doanh nghiệp nước phương thức toán tiền thuê đất; quyền nhận chuyển nhượng dự án xây dựng khu nhà ở, khu đô thị… Việc xử lý vi phạm pháp luật đất đai doanh nghiệp sử dụng đất địa phương thực chậm, nhiều trường hợp để dây dưa, kéo dài, gây xúc dư luận Để khắc phục tồn tại, bất cập nêu trên, tạo sở để đất đai phát huy hết giá trị nguồn vốn, nguồn nội lực doanh nghiệp thời kỳ cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước cần phải chỉnh sửa, hồn thiện lại pháp luật cho thuê, cho thuê lại đất doanh nghiệp Vì vậy, việc nghiên cứu lý luận thực tiễn pháp luật cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp cần thiết có ý nghĩa quan trọng giai đoạn Kết nghiên cứu bổ sung vấn đề lý luận nhằm hoàn thiện pháp luật cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất nâng cao hiệu thực thi pháp luật về cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Với ý nghĩa đó, tác giả lựa chọn đề tài “Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp theo pháp luật Việt Nam” để làm luận văn với mong muốn giải vấn đề mà lý luận thực tiễn đặt Mục tiêu nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục tiêu: phân tích, đánh giá vấn đề lý luận quy định pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp Từ đó, làm sáng tỏ vấn đề lý luận chung tác động đến doanh nghiệp quy định quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp nước doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Mà theo quy định pháp luật Việt Nam bất cập, hạn chế, thiếu sót, khơng khả thi, khó áp dụng thực tế cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp Nghiên cứu thực trạng quy định pháp luật Việt Nam điều chỉnh vấn đề Để làm rỏ nhận thức quy định pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp Đồng thời nhận diện quy định chưa phù hợp, tồn tại, bất cập pháp luật Trên sở đó, đề xuất định hướng số giải pháp nhằm góp phần hồn thiện pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp Đối tượng phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp đề tài có nội hàm nghiên cứu rộng, phức tạp đối tượng đa dạng loại hình doanh nghiệp như: doanh nghiệp nhà nước, công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngồi Nhóm đối tượng hoạt động nhiều lĩnh vực ngành nghề phân bố nhiều hình thức tập trung khơng tập trung Trong khn khổ có giới hạn luận văn Thạc sĩ luật học, tác giả tập trung nghiên cứu hai đối tượng doanh nghiệp nước doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có hoạt động đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp khu chế xuất 3.2 Phạm vi nghiên cứu Có thể nói, quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất người sử dụng đất lĩnh vực phong phú đa dạng chiều rộng lẫn chiều sâu, thế, pháp luật điều chỉnh hoạt động đa dạng Nhưng phạm vi nghiên cứu luận văn, tác giả chủ yếu tập trung nghiên cứu quy định pháp luật đất đai quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp theo Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành; chừng mực định có so sánh với quy định pháp luật đất đai ban hành trước năm 2013 Luận văn sâu nghiên cứu, tìm hiểu quyền doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất doanh nghiệp sản xuất kinh doanh thuê, thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai Vì doanh nghiệp phận yếu phương tiện, công cụ, lực lượng đầu mở đường cho phát triển kinh tế Do phạm vi thời gian quy định pháp luật đất đai quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp rộng nên tác giả xác định giới hạn phạm vi thời gian nghiên cứu đề tài mang tính tương đối Vấn đề tác giả nghiên cứu tập trung tìm hiểu quy định hành cho năm 2019 với văn tài liệu tham khảo từ năm 2015 trở lại quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp sử dụng đất làm mặt sản xuất, kinh doanh Một số vấn đề không đề cập luận văn nghiên cứu đánh giá để làm sở tiền đề lý luận cho việc đề xuất, kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật đất đai Việt Nam Tình hình nghiên cứu đề tài Trong điều kiện kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam bước hình thành, hệ thống pháp luật đất đai ngày mở rộng hoàn thiện để đáp ứng yêu cầu người sử dụng đất Thực tiễn, thuê quyền sử dụng đất nói chung cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp nói riêng ln vấn đề nóng, thu hút ý, quan tâm nghiên cứu, tìm hiểu giới luật học nước ta Trong thời gian qua có nhiều cơng trình luận án, luận văn, khóa luận vấn đề cơng bố mà tiêu biểu số cơng trình sau đây: - Lê Thị Thúy Bình (2016), “Thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam”, luận án tiến sĩ, Học viện Chính trị Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh Nội dung luận án tác giả nghiên cứu vấn đề lý luận thực tiễn liên quan đến chấp quyền sử dụng đất, bao gồm chế độ sở hữu đất đai quyền sử dụng đất Việt Nam, quan niệm chấp quyền sử dụng đất, pháp luật chấp quyền sử dụng 2.2 Những hạn chế, bất cập pháp luật thực trạng áp dụng quy định pháp luật cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp 2.2.1 Những hạn chế, bất cập pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật điều kiện cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp Về nguyên tắc người sử dụng đất thực giao dịch cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất cần thỏa điều kiện định Cụ thể, điều kiện quy định Điều 188, luật đất đai 2013, bao gồm: Có Giấy chứng nhận; Đất khơng có tranh chấp; Quyền sử dụng đất khơng bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất Tuy nhiên, pháp luật đất đai lại không quy định cụ thế đất khơng có tranh chấp hay loại tranh chấp diễn khơng thực giao dịch Khi tài sản có tranh chấp đồng nghĩa với việc người khác có quyền, lợi ích liên quan đến tài sản đó, nên việc định đoạt tài sản trường hợp bị ảnh hưởng đến quyền, lợi ích đáng người liên quan kéo theo trình trạng kiện tụng tranh chấp Vì thế, mặt để bảo đảm quyền, lợi ích đáng cho chủ thể khác có liên quan, mặt khác, nhằm tránh tình trạng tranh chấp sau này, pháp luật thường không cho phép chủ thể định đoạt (mua bán, chuyển nhượng) tài sản có tranh chấp Trên thực tế, có nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai như: tranh chấp xác định chủ thể có quyền sử dụng đất; tranh chấp ranh giới, mốc giới, quyền địa dịch; tranh chấp liên quan đến giao dịch quyền sử dụng đất Trong đó, tranh chấp phổ biến trường hợp xác định quyền sử dụng đất thuộc tranh chấp ranh giới đất liền kề, ngõ đi, quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị trùng diện tích, người sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chủ cũ đòi lại đất chủ cũ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không Đặc biệt tranh chấp địa dịch, dạng tranh chấp đất đai quyền sử dụng đất cho 55 thuê, cho th lại khơng ảnh hưởng đến quyền người tranh chấp theo quy định pháp luật, chủ thể thuê, thuê lại quyền sử dụng đất người tiếp tục phải thực nghĩa vụ quyền địa dịch (Điều 247, Bộ luật dân 2015) Vậy, tranh chấp không làm cản trở quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất không làm tổn hại đến quyền người liên quan Thực tế cho thấy có nhiều trường hợp khơng muốn cho người sử dụng đất cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất hay nhà nước thu hồi đất bồi thường giả khơng thỏa đáng nên có người tạo lý tranh chấp Khi đó, quan nhà nước có thẩm quyền quản lý đất đai, tổ chức có liên quan đến việc thực thủ tục cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất tạm dừng việc thực thủ tục tranh chấp giải Điều ảnh hướng trực tiếp đến quyền người muốn thực giao dịch đối tác họ Việc quy định khơng cụ thể dẫn đến tình trạng khó khăn việc xác định đất có tranh chấp, với tranh chấp cụ thể Điều ảnh hưởng lớn đến quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp 2.2.2 Những hạn chế, bất cập pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật chủ thể cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp Thứ nhất, chưa thực bảo đảm bình đẳng doanh nghiệp nước doanh nghiệp nước kinh doanh giao dịch Đối với quy định kể việc doanh nghiệp nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất trả lần cho thời gian thuê mà số tiền giao đất không thuộc ngân sách nhà nước doanh nghiệp nước ngồi khơng phép thuê lại để sử dụng Điều dẫn đến việc để nhận quyền sử dụng đất tổ chức nước, doanh nghiệp nước phải "đường vịng" cách nhận góp vốn giá trị quyền sử dụng đất thành lập liên doanh sau thực giao dịch chuyển nhượng phần vốn góp vào vốn điều lệ cổ phần công ty liên doanh Điều bất cập bối cảnh quy định khu đô thị (Nghị định 02/2006/NĐ-CP văn hướng dẫn) cho phép nhà đầu tư dự án khu đô thị 56 lựa chọn nhà đầu tư thứ phát thông qua cho thuê đất chuyển nhượng đất có hạ tầng dự án Nhưng rõ ràng quy định áp dụng nhà đầu tư nước mà Cịn nhà đầu tư nước ngồi, khơng phép trực tiếp thuê đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức kinh tế nên việc tham gia vào dự án khó khăn Thứ hai, chủ thể cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất pháp luật quy định hẹp nhiều so với chủ thể mua bán, cho th, cho th lại nhà, cơng trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất, chưa bảo đảm “thống cách tương đối” chủ sử dụng đất chủ sở hữu tài sản đất ngược lại chủ sở hữu tài sản đất có nhiều quyền “định đoạt” quyền sử dụng đất Thứ ba, pháp luật hành chưa có chế tài đủ mạnh để xử lý, ngăn chặn hành vi vi phạm pháp luật cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Việc xử phạt hành cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất năm qua địa phương thấp Nguyên nhân chủ yếu cho quy định Nghị định số 102/2014/NĐ-CP nhiều bất cập Trong đó, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP văn pháp luật đất đai ban hành chưa có quy định xử phạt việc lấn, chiếm đất Nhà nước giao quản lý; việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán dự án xây dựng nhà không đủ điều kiện quy định Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP; cho thuê tài sản không đủ điều kiện theo quy định khoản 24 Điều Nghị định số 01/2017/NĐ-CP; hành vi huỷ hoại đất; chuyển quyền, cho thuê, cho thuê lại, chấp đất không chuyển quyền, cho thuê, chấp theo quy định Luật Đất đai; hành vi “mua bán đất trao tay” mà không công chứng, chứng thực hợp đồng theo quy định… 2.2.3 Những hạn chế, bất cập pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp Pháp luật thiếu chế bảo vệ hiệu cho người thứ ba tình giao dịch cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đặc biệt tài sản gắn liền với đất Khi giao dịch thực hiện, xảy tranh chấp hợp đồng lại bị 57 xử vơ hiệu đối tượng cho thuê, cho thuê lại đất chủ sử dụng đất Điều gây thiệt hại lợi ích vật chất cho người thuê, thuê lại đất Hợp đồng mẫu chưa có quy định, từ đó, thiếu ràng buộc để bảo vệ quyền lợi bên, đặc biệt bên thuê, thuê lại quyền sử dụng đất 2.2.4 Những hạn chế, bất cập pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật tài liên quan đến cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp Về nghĩa vụ Tài chính: theo quy định Pháp luật cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, bên cho thuê, cho thuê lại phải thực nhiều nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ quy định rải rác nhiều văn khác Luật thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ lệ phí; chí địa phương lại có quy định bổ sung loại phí khác có liên quan đến cho th, cho th lại quyền sử dụng đất Với quy định nhiều bất cập mà thực cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất chủ thể tìm nhiều cách để khơng phải thực đầy đủ nghĩa vụ này, dẫn đến tình trạng vi phạm pháp luật gây thất thoát cho ngân sách nhà nước như: nghĩa vụ tài (thuế thu nhập, phí, lệ phí cao) dẫn đến tình trạng cho th, cho thuê lại ngầm lớn giao dịch thực tế 2.2.5 Nhận xét, đánh giá quy định pháp luật liên quan đến quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp Nghiên cứu quy định hành liên quan đến quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp Hiến Pháp, Luật Đất đai quy định hành, tham khảo từ: - Hiến pháp năm 2013 nước CHXHCN Việt Nam (có hiệu lực từ ngày 28/11/2013); - Bộ luật dân 2015 nước CHXHCN Việt Nam (có hiệu lực từ ngày 01/7/2016); - Luật Đất đai số 45/2013/QH13 (có hiệu lực từ ngày 01/07/2014); 58 - Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 (có hiệu lực từ ngày 01/07/2015); - Luật Thương mại số 36/2005/QH11 nước CHXHCN Việt Nam (có hiệu lực từ ngày 01/01/2006; - Luật Công chứng số 53/2014/QH13 (có hiệu lực từ ngày 20/06/2014) - Luật Doanh nghiệp 2014 số 68/2014/QH13 ngày 26/11/2014 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2015) - Luật Phí lệ phí số 97/2015/QH13 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2017) - Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều, khoản Luật Đất đai; - Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Kinh doanh bất động sản - Pháp lệnh ngoại hối số 28/2005/PL-UBTVQH Uỷ ban Thường vụ Quốc hội ngày 13/12/2005 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng năm 2006) -Nghị định số 29/2015/NĐ-CP ngày 15/3/2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật công chứng - Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm; - Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP; - Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 Chính phủ đăng ký giao dịch bảo đảm; - Bộ luật Tố tụng dân năm 2015 nước CHXHCN Việt Nam (có hiệu lực từ ngày 25/11/2015) Tác giả rút số nhận xét, đánh giá cụ thể sau đây: Thứ nhất, pháp luật đất đai hành thể xu hướng ngày mở rộng quyền doanh nghiệp sử dụng đất, cụ thể: quy định hộ gia đình, cá nhận Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, 59 chấp quyền sử dụng đất, doanh nghiệp khơng có quyền Đến Luật Đất đai năm 2003, quy định quyền doanh nghiệp sử dụng đất vào hình thức sử dụng đất giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất trả tiền lại 05 năm, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê; nhận chuyển quyền sử dụng đất người khác tùy loại doanh nghiệp (doanh nghiệp nước hay doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi) mà có đủ hay thiếu hình thức sử dụng đất Bên cạnh đó, tùy hình thức sử dụng đất mà doanh nghiệp có quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Đến nay, Luật Đất đai năm 2013 gần kế thừa toàn nội dung Luật Đất đai năm 2003 quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp Đặc biệt doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, cụ thể: doanh nghiệp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất với hình thức nộp tiền thuê đất lần cho thời gian thuê quyền cho thuê lại đất với hình thức thu tiền thuê đất lần thu tiền thuê đất hàng năm; doanh nghiệp Nhà nước cho thuê đất với hình thức nộp tiền thuê đất hàng năm cho thuê lại với hình thức thu tiền thuê đất hàng năm Thứ hai, trình tự, thủ tục thực quyền doanh nghiệp sử dụng đất quy định chuyển dần từ chế hành sang chế dân sự: từ quy định Luật Đất đai năm 1993 hộ gia đình, cá nhân thực quyền (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất, chấp quyền sử dụng đất) phải đảm bảo có điều kiện quyền đó, cịn doanh nghiệp khơng có quyền Đến Luật Đất đai năm 2003 quy định quyền nghĩa vụ doanh nghiệp sử dụng đất, thực quyền người sử dụng đất phải có đủ điều kiện chung cho tất quyền (không quy định điều kiện riêng theo quyền) Điều đồng nghĩa với việc giảm can thiệp Nhà nước vào việc thực giao dịch đất đai, nâng cao ý thức pháp luật trách nhiệm doanh nghiệp sử dụng đất việc tự định thực quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử 60 dụng đất Nhà nước thực chức bảo hộ giao dịch dân quyền sử dụng đất, giải tranh chấp phát sinh, đăng ký giao dịch dân quyền sử dụng đất Về thủ tục thực quyền theo quy định Luật Đất đai năm 1993 không cho phép doanh nghiệp thực thủ tục Đến Luật Đất đai năm 2003 quy định phải quan hành quan chuyên môn cho phép thực theo chế Nhà nước quản lý thời điểm ký kết hợp đồng giao dịch (Nhà nước can thiệp thông qua quy định hợp đồng giao dịch phải công chứng, chứng thực bắt buộc), sau đăng ký Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất để chỉnh lý, cấp Giấy chứng nhận Việc thực quyền người sử dụng đất tách riêng thành quan hệ cụ thể là: Phần nội dung định thực quyền quan hệ dân phải lập thành hợp đồng, văn có cơng chứng, chứng thực phần thủ tục đăng ký hợp đồng, văn cơng chứng, chứng thực Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất quan hệ hành để Nhà nước thực quản lý hồ sơ địa cho phù hợp với biến động doanh nghiệp sử dụng đất thực quyền, bảo hộ quyền lợi hai bên liên quan đến hợp đồng bảo hộ quyền lợi người thứ ba Quản lý cho khai thác, cung cấp thông tin đất, tài sản đất, người sử dụng đất nhằm hỗ trợ phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất Đến nay, Luật Đất đai năm 2013 quy định thực quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp thực theo chế Nhà nước quản lý thời điểm ký Văn phòng đăng ký đất đai để chỉnh lý, cấp giấy chứng nhận Còn giao dịch cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Nhà nước không quy định bắt buộc phải công chứng, chứng thực mà công chứng, chứng thực theo yêu cầu bên giao dịch Thứ ba, quyền doanh nghiệp sử dụng đất quy định Luật Đất đai Nghị định Chính phủ theo đối tượng sử dụng đất, theo hình thức sử dụng đất, theo loại đất Đây điểm khác so với quyền chủ sở hữu tài sản pháp luật Theo đó, quyền chủ sở hữu tài sản bị hạn chế quy định hạn chế, cấm pháp luật Tuy nhiên, nghĩa 61 vụ doanh nghiệp sử dụng đất không quy định cụ thể Luật Đất đai mà chủ yếu quy định Nghị định nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, phí, lệ phí v.v Thực tiễn, cho thấy quyền doanh nghiệp sử dụng đất thực từ ngày 01/7/2014 theo Luật Đất đai năm 2013 Nhưng nghĩa vụ doanh nghiệp sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003 gặp khó khăn tiền thuê đất Từ quy định Luật Đất đai năm 2013, doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất nộp tiền thuê đất hàng năm không chuyển sang nộp tiền thuê đất lần Thì doanh nghiệp thuê lại đất khơng có quyền giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thuê Do đó, với quy định làm cho doanh nghiệp khó khăn tài nộp tiền thuê đất lần cho Nhà nước không hỗ trợ quan Nhà nước Thứ tư, thời hạn hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Luật Đất đai số 45/2013/QH13 quy định điều kiện để doanh nghiệp sử dụng đất thực quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (khoản Điều 106) Đồng thời Điều 146 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 cho phép Chính phủ quy định thời hạn hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất phạm vi nước Trong thời hạn này, người sử dụng đất có loại giấy tờ quyền sử dụng đất quy định khoản 1, Điều 50 Luật Đất đai mà chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực quyền người sử dụng đất Theo đó, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ quy định thời hạn hết ngày 31/12/2006 Sau đó, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 gia hạn đến hết ngày 31/12/2007; vậy, tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm Theo Nghị số 07/2007/QH12 ngày 12 tháng 11 năm 2007 Quốc hội kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2008 việc cấp giấy chứng nhận phải hoàn thành đến hết năm 2010 thực tế nhiệm vụ khơng hồn thành Như thời điểm ban hành Luật Đất đai số 45/2013/QH13, quy định quyền người sử dụng đất xây dựng dựa tảng giấy chứng nhận 62 hoàn thành (tính pháp lý đất đai đầy đủ) số lượng nhỏ doanh nghiệp sử dụng đất cấp giấy chứng nhận với trình thi hành Luật Đất đai năm 2003 Tuy nhiên, sau năm triển khai thi hành Luật Đất đai số 45/2013/QH13 việc chưa hoàn thành Từ đó, đặt vấn đề sửa đổi Luật Đất đai số 45/2013/QH13 cần làm rõ nguyên nhân thực trạng này; cụ thể: (1) Nếu nguyên nhân vướng mắc quy định Luật Đất đai Luật cần xây dựng quyền nghĩa vụ doanh nghiệp sử dụng đất sở đất có đầy đủ tính pháp lý, phần diện tích đất chưa cấp giấy chứng nhận thứ yếu, tránh tình trạng nhiều thời gian cho việc tạo mặt pháp lý; (2) Nếu nguyên nhân vướng mắc chế thi hành Luật Đất đai năm 2013 xây dựng có quy định chế tổ chức thực quy định nhận lực, tài chính, cơng nghệ v.v… 2.3 Một số giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật quan hệ cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp 2.3.1 Giải pháp chung ban hành sửa đổi bổ sung văn pháp luật liên quan đến cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp Thứ nhất, bảo đảm tính thống đồng Luật Dân sự, Đất đai, Kinh doanh bất động sản pháp luật thuế, phí lệ phí liên quan đến cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Việc làm giúp tránh chồng chéo, mâu thuẫn Luật điều chỉnh quan hệ cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Thứ hai, tạo điều kiện thơng thống cho quyền sử dụng đất cho thuê, cho thuê lại tự theo chế thị trường có kiểm sốt Nhà nước với tư cách chủ sở hữu Thứ ba, khắc phục tình trạng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất ngầm không thông qua đăng ký để tối đa hóa nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước từ việc thu thuế, phí lệ phí từ cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 63 Thứ tư, xử lý nghiêm minh vi phạm pháp luật cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 2.3.2 Giải pháp cụ thể ban hành sửa đổi bổ sung văn pháp luật liên quan đến cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp 2.3.2.1 Giải pháp cụ thể chủ thể cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp Một là, trình bày doanh nghiệp có vốn đầu tư nước bị hạn chế quyền tiếp cận quyền sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân thuê, thuê lại quyền sử dụng đất từ tổ chức kinh tế nên việc tham gia vào dự án khó khăn Cần có quy định cụ thể mở rộng quyền tiếp cận quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi với điều kiện khơng ảnh hưởng đến quốc phịng, an ninh để tạo công cho doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, như: cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi th đất trực tiếp từ tổ chức kinh tế nước hay nhận chuyển quyền sử dụng đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân Hai là, trình bày Chính phủ quy định rải rác nhiều văn khác Luật Thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ… địa phương lại có quy định bổ sung loại phí, lệ phí khác Với quy định nay, doanh nghiệp tìm nhiều cách để thực nghĩa vụ như: cho thuê ngầm không qua quản lý Nhà nước hay thỏa thuận ghi giá cho thuê, cho thuê lại thấp so với thực tế Dẫn đến tình trang vi phạm pháp luật gây thất thoát cho ngân sách nhà nước Vì vậy, quan quản lý nhà nước hoạt động cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp, cụ thể UBND tỉnh, thành phố phân cấp quản lý hoạt động cần tăng cường công tác kiểm tra, tra hoạt động cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất Bên cạnh đó, cấp xã, cấp huyện cần có chuyên môn theo dõi, giám sát hoạt động để kịp 64 thời báo cáo quan nhà nước có thẩm quyền kịp thời xử lý hoạt động cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp 2.3.2.2 Giải pháp cụ thể hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp Thứ nhất, pháp luật cần quy định cụ thể chế bảo vệ hiệu cho người thứ ba tình giao dịch cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Bổ sung người tình giao dịch khơng chuyển quyền sử dụng đất vào trường hợp bảo vệ loại bỏ trường hợp nhận tặng cho, nhận thừa kế khỏi trường hợp bảo vệ Đối với loại đất mà quyền sử dụng đất bị cấm giao dịch giao dịch người tình khơng công nhận, trừ trường hợp thời điểm xem xét quyền lợi người tình, đất phép chuyển mục đích sử dụng sang loại đất mà quyền sử dụng phép tham gia vào giao dịch Trong trường hợp người tình khơng cơng nhận giao dịch, người tình phải trả lại đất cho Nhà nước để đất sử dụng mục đích Người tình trường hợp khơng cơng nhận giao dịch, bồi thường thiệt hại Những người tình giao dịch đất cần bảo vệ trường hợp người tham gia vào giao dịch khác Luật Đất đai cần thể rõ ràng điều kiện, người tham gia giao dịch quyền sử dụng đất bảo vệ tình tham gia giao dịch quyền sử dụng đất 2.3.2.3 Giải pháp hồn thiện sách pháp luật tài liên quan đến cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp * Giải pháp hồn thiện sách pháp luật giá đất Một là, quy định tất việc mua bán cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải thông qua sàn giao dịch quyền sử dụng đất bất động sản theo quy định pháp luật Hai là, thành lập hệ thống tổ chức tư vấn giá đất để giúp xác định giá cho giao dịch cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Giá tổ chức đưa sát với giá thị trường có tính pháp lý áp dụng để tính nghĩa vụ 65 tài với Nhà nước Tất nhiên có chênh lệch giới hạn cho phép so với giá bên tham gia quan hệ cho thuê, cho thuê lại thỏa thuận Ba là, thiết lập hệ thống quan giám sát, tra, kiểm tra chặt chẽ hoạt động cho thuê, cho thuê lại hoạt động tư vấn giá đất * Giải pháp hồn thiện sách pháp luật nghĩa vụ tài thủ tục thực nghĩa vụ tài - Về việc xác định Thuế thu nhập: Thứ nhất, cần phải làm rõ quy định xác định thu nhập phải chịu thuế thu nhập từ cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Và việc quy định mức thuế suất phải kèm biện pháp phối hợp tích cực với việc quy định khung giá bảng giá đất Thứ hai, xây dựng văn luật thuế việc điều tiết nguồn thu từ đất đai cần tính đến việc điều tiết thu nhập từ cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất tổ chức hay cá nhân - Về lệ phí trước bạ: nên quy định mức phí cố định với hợp đồng cho thuê, cho thuê lại có giá trị khoảng định Như vậy, vừa giảm gánh nặng nghĩa vụ tài cho người sử dụng đất mà lại tăng thu cho ngân sách Nhà nước khuyến khích người sử dụng đất thực đầy đủ nghĩa vụ 2.4 Kết luận chương Chế định pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp bao gồm nhiều nội dung, như: phạm vi, điều kiện, chế bảo vệ người tình giao dịch cho thuê, cho thuê lại; bất cập, hạn chế; giải pháp để khắc phục bất cập, hạn chế quy định pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp… Bên cạnh thành tựu đạt được, năm gần đây, kinh tế chuyển sang kinh tế thị trường, sách đất đai lộ số khiếm khuyết, thiếu sót hình thức nội dung cần phải giải là: việc thực quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp thực tiễn cịn gặp khơng khó khăn, trường trường 66 hợp doanh nghiệp thuê đất từ nhà nước với hình thức trả tiền th đất hàng năm có quyền cho thuê lại đất với hình thức thu tiền thuê đất hang năm doanh nghiệp thuê lại đất không phép giao dịch quyền sử dụng đất thuê; Luật đất đai định nghĩa tranh chấp đất đai khơng có hướng dẫn cụ thể tranh chấp đất đai; Hay chế bảo vệ người tình giao dịch đất đai gồm loại giao dịch chuyển quyền, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn khơng có quy định chế bảo vệ người tình giao dịch cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; sách quản lý sử dụng đất cịn nặng hành chính, bao cấp, có chuyển đổi chưa đủ độ sang chế thị trường nên chưa tương thích với kinh tế thị trường có điều tiết Nhà nước Từ đó, cần có đổi sách, quản lý, sử dụng đất đai định hướng, quan điểm phát triển, sở đánh giá tồn tại, bất cập sách, Luật Đất đai hành Thông qua thực đề tài, tác giả đưa số kiến nghị nhằm góp phần hồn thiện pháp luật đất đai, sau: Về mặt phát triển kinh tế, đề tài đưa giải pháp cho hệ thống tài đất đai để xây dựng chế bảo đảm tổ chức định giá độc lập hoạt động, hỗ trợ tài cho doanh nghiệp bị vướng Luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai 2013 việc nộp tiền thuê đất lần cho Nhà nước Cần có Luật thuế chung phí, lệ phí có định hoạt động cho thuê, cho thuê lại quy6e2n sử dụng đất Về mặt xã hội, tác giả đề xuất mở rộng điều kiện tiếp cận quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi để bảo đảm “bình đẳng kinh doanh” doanh nghiệp trình hội nhập kinh tế với xu hướng tồn cầu hóa Bên cạnh đó, cần có quy định cụ thể tranh chấp đất đai chế bảo vệ người tình giao dịch cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 67 KẾT LUẬN CHUNG Chọn lọc kế thừa đường lối chủ trương Đảng, đặc điểm Luật Đất đai qua thời kỳ trì chế độ sở hữu toàn dân đất đai Nhà nước thống quản lý Doanh nghiệp Nhà nước giao, cho thuê đất cho thuê, cho thuê lại đất theo quy định pháp luật… Đồng thời Luật Đất đai phát triển thêm quy định đáp ứng kịp thời vấn đề xã hội đặt như: làm rõ quyền Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai; thúc đẩy chuyển đổi cấu đất đai phục vụ cơng nghiệp hóa, đại hóa; thu hẹp khoảng cách, tạo bình đẳng nhà đầu tư nước; bổ sung quy định quản lý tài đất đai nhằm bảo đảm giá đất sát với thực tế thị trường điều kiện bình thường; xây dựng hệ thống thơng tin đất đai thống phạm vi nước Bên cạnh đó, pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phận vô quan trọng pháp luật đất đai nói riêng hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung Hệ thống pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất quy định phạm vi, điều kiện, thủ tục cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; quyền nghĩa vụ chủ thể quan hệ cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp Các văn xây dựng phát triển dựa tảng kinh tế xã hội thực tiễn quản lý nhà nước lĩnh vực đất đai Việc nghiên cứu nhằm tìm nhược điểm, hạn chế bất cập hệ thống pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất để có sở đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện chế định pháp luật có ý nghĩa đặc biệt quan trọng Từ đó, tác giả kiến nghị số điểm sau: Nghiên cứu xây dựng khung Bộ Luật Đất đai, cần nghiên cứu rõ nội dung như: hướng tiếp cận, phạm vi điều chỉnh, nguyên tắc đạo xây dựng Bộ Luật đưa nội dung Luật Đất đai, giảm bớt văn hướng dẫn Đề tài cần tiếp tục nghiên cứu, đánh giá sâu vấn đề việc thực thi, quản lý, sử dụng, đánh giá tồn bất cập, tìm 68 nguyên nhân cách khắc phục nguyên nhân để từ góp phần hồn thiên cho sách, cụ thể: sách quy hoạch kế hoạch sử dụng đất; sách cho thuê đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi; sách quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, đặc biệt doanh nghiệp; sách tài đất đai… 69