Bảo vệ quyền lợi bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NGUYỄN VĂN LÂM BẢO VỆ QUYỀN LỢI BÊN NHẬN CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Tai Lieu Chat Luong THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ TP Hồ Chí Minh, Năm 2020 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NGUYỄN VĂN LÂM BẢO VỆ QUYỀN LỢI BÊN NHẬN CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số chuyên ngành: 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS Châu Thị Khánh Vân TP Hồ Chí Minh, Năm 2020 i LỜI CAM ĐOAN Tác giả cam đoan Luận văn “Bảo vệ quyền lợi bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam” cơng trình nghiên cứu tác giả Ngoại trừ tài liệu tham khảo trích dẫn luận văn này, tác giả cam đoan toàn phần hay phần nhỏ luận văn chưa công bố sử dụng để nhận cấp nơi khác Khơng có nghiên cứu người khác sử dụng Luận văn mà không trích dẫn theo quy định Luận văn chưa nộp để nhận cấp trường đại học sở đào tạo khác Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2020 Tác giả Nguyễn Văn Lâm ii LỜI CẢM ƠN Tác giả xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu, Khoa Luật, Khoa Đào tạo sau đại học, Thư viện Trường tồn thể q thầy cơ, cán Trường Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh tạo điều kiện thuận lợi cho suốt trình học tập, nghiên cứu hồn thành Luận văn Đặc biệt, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến TS Châu Thị Khánh Vân, người cô hết lịng giúp đỡ, tận tình hướng dẫn, bảo tạo điều kiện tốt cho suốt q trình thực việc nghiên cứu luận văn Tơi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến gia đình, bạn bè đồng nghiệp ln bên cạnh hỗ trợ, giúp đỡ động viên trình học tập thực đề tài nghiên cứu Cuối cùng, xin trân trọng cám ơn thầy cô Hội đồng chấm Luận văn cho tơi ý kiến đóng góp q báu để tơi hồn chỉnh luận văn iii TĨM TẮT LUẬN VĂN Quyền sử dụng đất quan, tổ chức cá nhân pháp luật quy định phép tham gia giao dịch tài sản liên quan đến đất đai gọi chung người sử dụng đất chế định pháp luật đất đai Chế định đời dựa chế độ sở hữu toàn dân đất đai Nhà nước đại diện chủ sở hữu Điều có nghĩa quyền sử dụng đất người sử dụng đất phát sinh sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài Pháp luật đất đai xác định quyền sử dụng đất loại quyền tài sản tham gia trao đổi thị trường tham gia giao dịch thị trường; chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, chấp góp vốn quyền sử dụng đất v.v… Pháp luật quyền sử dụng đất người sử dụng đất thường xuyên sửa đổi, bổ sung theo hướng xóa bỏ phân biệt, xác lập bình đẳng việc tiếp cận đất đai, quyền doanh nghiệp nước với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước sử dụng đất nhằm đáp ứng yêu cầu công đẩy mạnh công nghiệp hóa, đại hóa đất nước hội nhập quốc tế Tuy nhiên, tình trạng tranh chấp đất đai, quyền lợi bên tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đảm bảo xảy ra, quyền lợi bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trên sở phân tích quy định pháp luật Việt Nam quyền lợi bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tác giả đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật việc bảo vệ quyền lợi bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm quyền yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực theo hợp đồng, quyền nhận đất, quyền quản lý, sử dụng đất quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đồng thời, tác giả cịn đề cập phương hướng giải pháp hồn thiện pháp luật để đảm bảo quyền lợi bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm đáp ứng quy luật khách quan kinh tế thị trường yêu cầu trình hội nhập quốc tế iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT LUẬN VĂN iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi PHẦN MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 2.1 Đối tƣợng nghiên cứu 2.2 Phạm vi nghiên cứu Tình hình nghiên cứu đề tài Mục tiêu nghiên cứu 5 Câu hỏi nghiên cứu Phƣơng pháp nghiên cứu Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài 7.1 Ý nghĩa khoa học 7.2 Ý nghĩa thực tiễn Kết cấu Luận văn CHƢƠNG LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ BẢO VỆ QUYỀN LỢI CỦA BÊN NHẬN CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm bảo vệ quyền lợi bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất8 1.2 Ý nghĩa bảo vệ quyền lợi bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất14 v 1.3 Quy định pháp luật bảo vệ quyền lợi bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 17 1.4 Biện pháp bảo vệ quyền lợi bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 21 Kết luận Chƣơng 26 Chƣơng THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ QUYỀN LỢI BÊN NHẬN CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI PHÁP 27 2.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật việc bảo vệ quyền lợi bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 27 2.1.1 Về quyền yêu cầu bên chuyển nhượng thực hợp đồng 27 2.1.2 Về quyền nhận đất 38 2.1.3 Về quyền yêu cầu bên chuyển nhượng giao quyền quản lý, sử dụng đất 49 2.1.4 Về quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 54 2.2 Một số giải pháp kiến nghị để bảo vệ quyền lợi bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 62 Kết luận Chƣơng 72 KẾT LUẬN 73 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BLDS : Bộ luật dân BLHS : Bộ luật hình BLTTDS : Bộ luật tố tụng dân QSDĐ : Quyền sử dụng đất GCN QSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất TAND : Tòa án nhân dân UBND : Ủy ban nhân dân PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Trong điều kiện kinh tế xã hội nước ta phát triển nhu cầu đất ở, đất sản xuất đất xây dựng nhà xưởng việc đầu tư, kinh doanh bất động sản ngày phát triển mạnh mẽ Đặc biệt, thập niên gần việc giao dịch quyền sử dụng đất ngày gia tăng Bên cạnh đó, nhiều dự án, cơng trình xây dựng triển khai nguyên nhân góp phần gia tăng giao dịch quyền sử dụng đất, bao gồm chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ví dụ điển hình như: cầu Cát Lái nối liền từ Quận sang huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai; đường vành đai từ Quận sang huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai; dự án xây dựng cảng hàng không quốc tế Long Thành; đường cao tốc từ tỉnh Long An đến tỉnh Đồng Nai … cơng trình làm nảy sinh nhu cầu sử dụng đất, nhu cầu đầu tư quyền sử dụng đất lớn Song song đó, phận người dân xã hội thay đổi quan điểm việc nhận chuyển nhượng lơ đất thay lựa chọn gửi tiền tiết kiệm để hưởng lãi suất Bởi vì, đầu tư nhận chuyển nhượng đất gửi tiền tiết kiệm có rủi ro Đối với Ngân hàng, dẫn chứng vụ án liên quan đến ngân hàng Oceanbank, BIDV, Eximbank, Vietcombank….đã gây tâm lý hoang mang lo sợ nhiều người gửi tiền tiết kiệm Trong đó, việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rủi ro khơng thấp, nhiên giá trị sinh lời cao nên thúc đẩy tâm lý nhiều người lựa chọn vào việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Do đó, việc phát sinh tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhiều đa dạng Bản thân cơng tác ngành Tịa án, người trực tiếp giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên đương sự, tơi nhiều băn khoăn trăn trở có trường hợp bảo vệ quyền lợi bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nguyên nhân chưa bảo vệ quyền lợi bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đa dạng, có nguyên nhân khách quan từ pháp luật, từ chế sách có ngun nhân từ người trực tiếp tham gia vào giao dịch (đa phần lỗi bên chuyển nhượng đất) Có nhiều trường hợp người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tự đặt họ vào tình vơ khó khăn bất lợi nên khó bảo vệ quyền lợi họ theo quy định pháp luật Chính vậy, việc nghiên cứu cách có hệ thống quy định pháp luật, tổng hợp thực tiễn áp dụng pháp luật để rút hạn chế, bất cập đưa phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật đảm bảo thực thi thực tế nhằm bảo vệ quyền lợi bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất yêu cầu cần thiết Từ lý đó, việc nghiên cứu đề tài “Bảo vệ quyền lợi bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam” thời điểm yêu cầu cần thiết lý luận thực tiễn Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 2.1 Đối tƣợng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu Luận văn bao gồm nội dung cụ thể sau: - Hệ thống lý thuyết bảo vệ quyền lợi bên nhận chuyển nhượng sử dụng đất - Các quy định quyền lợi bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam văn hướng dẫn thi hành - Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật để bảo vệ quyền lợi bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam văn hướng dẫn thi hành nước ta 2.2 Phạm vi nghiên cứu Quyền lợi bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất vấn đề rộng, điều chỉnh Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất 66 bên tham gia hợp đồng, giao dịch” Như vậy, theo quy định người u cầu chứng thực phải hồn tồn chịu trách nhiệm nội dung, tính hợp pháp hợp đồng, giao dịch Nếu xảy thiệt hại, tranh chấp hợp đồng hay hợp đồng vô hiệu liên quan đến nội dung, tính hợp pháp hợp đồng giao dịch bên liên quan tự chịu trách nhiệm thiệt hại xảy ra, Ủy ban nhân dân cấp xã thực việc chứng thực không chịu trách nhiệm Quy định nêu dễ dẫn đến bất bình đẳng cho bên thỏa thuận nội dung điều khoản thiếu thông tin, nhận thức hạn chế… Từ phân tích quy định Nghị định 23 chưa đảm báo an toàn pháp lý cho bên tham gia hợp đồng (bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng) so với quy định công chứng hợp đồng thực tổ chứng hành nghề công chứng theo quy định Luật công chứng năm 2014 Thứ tƣ, sửa đổi quy định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất - Giao đất: cần bổ sung quy định, trước giao đất, quan quản lý nhà nước phải làm thủ tục đền bù cho người có đất, cịn người giao đất cần nộp tiền sử dụng đất nhằm tránh tình trạng người giao đất vừa phải nộp tiền sử dụng đất vừa phải nộp tiền đền bù - Cho thuê đất: thống quy định việc cho thuê đất nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước ngồi, với loại hình doanh nghiệp Chẳng hạn, điều 56 điều 172 Luật đất đai năm 2013 quy định, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước thực dự án lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất hàng năm trả tiền thuê đất cho thời gian thuê Trong đó, tổ chức, cá nhân nước thuê đất Nhà nước lại chưa quy định rõ việc có quyền trả tiền thuê đất cho thời gian thuê Điều tạo bất bình đẳng nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước Ngoài ra, Luật đất đai năm 2013 có quy định cho thuê đất thành phần kinh tế khác Theo đó, tổ chức kinh tế doanh nghiệp nhà nước, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần thuê đất phải làm thủ 67 tục pháp lý phức tạp UBND cấp tỉnh giao đất, cịn doanh nghiệp tư nhân thủ tục thuê đất đơn giản nhiều UBND cấp huyện giao đất Đây bất bình đẳng doanh nghiệp, thành phần kinh tế Vì vậy, nên bổ sung sửa đổi để đảm bảo thống mặt pháp lý thuê đất hai loại doanh nghiệp Bên cạnh đó, cần quy định cụ thể việc thuê đất quan đại diện ngoại giao, quan lãnh sự; quan đại diện cho Tổ chức Liên hợp quốc, tổ chức liên phủ; quy định cụ thể giá thuê đất tổ chức này, làm rõ trường hợp thuê đất với giá ưu đãi, trường hợp thực giá thuê thông thường - Thu hồi đất bồi thường thiệt hại: Luật đất đai năm 2013 quy định trường hợp thu hồi đất, lại quy định thẩm quyền thu hồi đất cứng nhắc Theo đó, có UBND cấp tỉnh UBND cấp huyện có thẩm quyền thu hồi đất, cịn UBND cấp xã khơng có thẩm quyền thu hồi loại đất Quy định “trói tay” UBND phường, xã, thị trấn trước nạn lấn chiếm đất đai Do đó, Nhà nước cần bổ sung số quy định cho phép UBND cấp xã có thẩm quyền thu hồi đất bị lấn chiếm để xử lý kịp thời ngăn chặn hành vi lấn chiếm đất đai phát sinh Ngoài ra, pháp luật đất đai cần sửa đổi quy định liên quan đến việc thỏa thuận giá đền bù chủ đầu tư dự án sản xuất kinh doanh người sử dụng đất Vì thực tế, việc thỏa thuận khó khăn người sử dụng đất đưa giá cao, thỏa thuận với đa số người sử dụng đất số người sử dụng đất lại không chịu thỏa thuận, song đất họ lại nằm trung tâm dự án Quy định gây khó khăn cho người giao đất, gây ách tắc cho việc giải phóng mặt bằng, cần nhanh chóng sửa đổi quy định theo hướng Nhà nước thu hồi đất đền bù theo giá thống nhất, sau giao cho chủ dự án Quy định thực Trung Quốc từ nhiều năm 68 mang lại hiệu lớn quản lý đất đai Vì vậy, cần nghiên cứu để vận dụng Ngồi ra, cần chỉnh sửa điểm d khoản điều 106 Luật đất đai năm 2013, sau: Một là, bổ sung người tình giao dịch không chuyển quyền sử dụng đất vào trường hợp bảo vệ loại bỏ trường hợp nhận tặng cho, nhận thừa kế khỏi trường hợp bảo vệ Hai là, loại đất mà quyền sử dụng đất bị cấm giao dịch giao dịch người tình không công nhận, trừ trường hợp thời điểm xem xét quyền lợi người tình, đất phép chuyển mục đích sử dụng sang loại đất mà quyền sử dụng phép tham gia vào giao dịch Trong trường hợp người tình khơng cơng nhận giao dịch, người tình phải trả lại đất cho Nhà nước để đất sử dụng mục đích Người tình trường hợp khơng công nhận giao dịch, bồi thường thiệt hại Ba là, người tình giao dịch đất cần bảo vệ trường hợp người tham gia vào giao dịch khác Bốn là, Luật đất đai cần thể rõ ràng điều kiện, người tham gia giao dịch quyền sử dụng đất bảo vệ tình tham gia giao dịch quyền sử dụng đất Năm là, tiếp tục hoàn thiện quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cấp GCNQSDĐ việc khó khăn, tốn thời gian tiền bạc, đặc biệt đất đô thị Một nguyên nhân thực trạng thủ tục pháp lý quy định Luật đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành phức tạp Vì vậy, nên sửa đổi, bổ sung số quy định để sớm khắc phục hạn chế quy định cấp GCNQSDĐ như: - Theo khoản điều 98 Luật đất đai năm 2013 lại quy định “GCNQSDĐ cấp theo đất; Trường hợp người sử dụng đất sử dụng nhiều 69 đất nông nghiệp xã phường, thị trấn mà có yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất chung cho đất đó” Quy định khơng phù hợp với thực tế, hộ gia đình sử dụng đất nơng nghiệp thường có nhiều đất khơng xã (phường) việc quy định hộ gia đình có nhiều GCNQSDĐ nên phải nộp nhiều tiền lệ phí trước bạ, gây tốn cho người dân, đồng thời gây thời gian cho quan quản lý nhà nước, phải cấp GCNQSDĐ nhiều lần phải lưu nhiều loại hồ sơ, giấy tờ Vì vậy, nên sửa đổi quy định theo hướng cấp GCNQSDĐ theo đất nhiều đất tùy theo yêu cầu người dân - Quy định nghĩa vụ tài để cấp GCNQSDĐ cịn cao, người nghèo, dẫn đến tình trạng nhiều hộ gia đình cá nhân muốn cấp GCNQSDĐ khơng có khả tài chính, nên việc cấp GCNQSDĐ khơng thực Vì vậy, Nhà nước nên có quy định việc xem xét giảm số tiền sử dụng đất lệ phí trước cấp GCNQSDĐ - Nhà nước nên có quy định việc giao đất cấp GCNQSDĐ trở thành chu trình khép kín, để trao định giao đất cấp GCNQSDĐ ngay, tránh thêm bước xin cấp GCNQSDĐ sau có định giao đất Thứ năm, hoàn thiện quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Các quyền nghĩa vụ người sử dụng đất quy định nhiều Luật đất đai năm 2013 số văn hướng dẫn thi hành, song cịn có nhiều vấn đề hạn chế, cần phải sửa đổi, bổ sung như: - Nhà nước cần sớm sửa đổi, bổ sung để đơn giản hóa thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Luật đất đai hành phức tạp, qua nhiều bước, không đáp ứng yêu cầu cải cách thủ tục hành chính, gây phiền hà cho người chuyển nhượng người nhận chuyển nhượng 70 - Nhà nước nên sửa đổi, thống quy định nộp tiền sử dụng đất trả tiền thuê đất với tiền bồi thường thiệt hại theo hướng giao đất, thuê đất, người sử dụng đất phải thực nghĩa vụ trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo giá đất Nhà nước, mà giá phải sát với giá thực tế, việc thu hồi đất đền bù thiệt hại Nhà nước trực tiếp đền bù với người sử dụng đất - Pháp luật đất đai cần tiếp tục bổ sung, cụ thể hóa số quyền nghĩa vụ chủ sử dụng đất miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đầu tư vào vùng sâu, vùng xa, vùng kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn Bởi thực tế nay, quan nhà nước có thẩm quyền chủ thể thuộc đối tượng lúng túng, bị động việc triển khai, thực quyền nghĩa vụ, khơng biết vào đâu để thực quyền nghĩa vụ Thứ sáu, sửa đổi, bổ sung quy định giải tranh chấp đất đai Theo điều 203 Luật đất đai năm 2013 quy định tranh chấp đất đai mà đương khơng có giấy chứng nhận khơng có loại giấy tờ quy định điều 100 Luật đất đai đương lựa chọn hai hình thức giải tranh chấp đất đai theo quy định sau đây: - Nộp đơn yêu cầu giải tranh chấp Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định khoản điều 203; - Khởi kiện Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định pháp luật tố tụng dân sự; Riêng trường hợp đương lựa chọn giải tranh chấp Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền trường hợp tranh chấp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; không đồng ý với định giải có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh khởi kiện Tòa án nhân dân theo quy định pháp luật tố tụng hành Như vậy, việc tranh chấp đất đai hai Tịa giải khác nhau, quy định dẫn đến phiền hà cho nhân dân UBND cấp huyện gặp nhiều khó khăn giải tranh chấp đất đai, dẫn đến nhiều vụ khiếu 71 kiện phức tạp, diễn nhiều địa phương nước Vì vậy, nên sửa đổi quy phạm pháp luật đất đai để tất tranh chấp đất đai Tòa án giải Ngồi ra, việc u cầu Tịa án bảo vệ quyền lợi người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị xâm phạm người Thẩm phán thụ lý vụ án giải phải nhanh chóng đưa vụ giải (tránh kéo dài) 72 Kết luận Chƣơng Trên sở phân tích quy định pháp luật Việt Nam quyền lợi bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đến Chương tác giả đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật việc bảo vệ quyền lợi bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm quyền công nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền nhận đất, quyền quản lý, sử dụng đất quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đồng thời, tác giả cịn đề cập phương hướng giải pháp hồn thiện pháp luật để đảm bảo quyền lợi bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm đáp ứng quy luật khách quan kinh tế thị trường yêu cầu trình hội nhập quốc tế 73 KẾT LUẬN Thực tiễn sau 30 năm đổi đất nước cho thấy, sách, pháp luật đất đai có nhiều đổi đóng góp tích cực cho việc nâng cao hiệu quản lý sử dụng nguồn lực đặc biệt quan trọng Hệ thống sách, pháp luật đất đai nước ta bước xây dựng hoàn thiện để phù hợp với chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa theo nguyên tắc củng cố chế độ sở hữu toàn dân đất đai Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý; bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất nói chung doanh nghiệp Việt Nam nói riêng; quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa, giao dịch thị trường bất động sản; khuyến khích tích tụ ruộng đất, phát triển kinh tế trang trại; xây dựng nông thôn mới; thu hút đầu tư nước nước ngoài, làm cho đất đai trở thành nguồn nội lực ngày quan trọng để thực cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, Tuy nhiên, bên cạnh thành tựu, thực tế năm qua cho thấy quản lý sử dụng đất đai bộc lộ nhiều hạn chế Trong quản lý đất đai, là: vấn đề cộm công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; tra, kiểm tra quản lý, sử dụng đất đai; sách đền bù, bảo đảm sinh kế cho đối tượng thuộc diện thu hồi đất; chí cịn số quan chức nhà nước lợi dụng quyền lực công phục vụ cho mục tiêu riêng cá nhân, gia đình, nhóm lợi ích, chế phân chia lợi ích từ đất chưa cơng nhóm lợi ích khác nhau, người sử dụng đất Nhà nước Trong sử dụng, nguồn lực đất đai chưa khai thác đầy đủ để trở thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế xã hội đất nước Cụ thể, đất nông nghiệp: Tích tụ ruộng đất quy mơ nhỏ, tự phát; Sử dụng đất nông nghiệp hợp tác xã, trang trại doanh nghiệp sản xuất nông nghiệp vừa nhỏ, quy mô hẹp, phân tán, hiệu sử dụng thấp; Thị trường quyền sử dụng đất khu vực nông thôn, nông nghiệp chưa phát triển; Thu hồi 20 đất nơng nghiệp để sử dụng vào mục đích khác tồn nhiều vấn 74 đề nghiêm trọng Đối với đất phi nông nghiệp: Hiệu sử dụng thấp, cấu tổ chức không gian, hệ thống dân cư đô thị cân đối; Sử dụng đất đô thị chưa đáp ứng yêu cầu phát triển đô thị đại; Hệ số sử dụng đất thị nói chung thấp Quản lý, sử dụng đất xây dựng cơng trình giao thơng, thủy lợi, điện đất hành lang an tồn cơng trình cịn hạn chế; Quỹ đất, số bình qn diện tích loại đất y tế, giáo dục đào tạo, thể dục thể thao thấp, chưa đáp ứng yêu cầu; Quản lý, sử dụng đất quan nhà nước, tổ chức trị, tổ chức trị - xã hội, đơn vị nghiệp cơng lập, đất khu cơng nghiệp cịn hạn chế, hiệu sử dụng chưa cao Đối với đất chưa sử dụng: việc sử dụng đất lãng phí, nhiều diện tích đất bị thu hồi để thực dự án đầu tư tiến độ đầu tư chậm, cịn để hoang phí đất đai, Việc thông qua Hiến pháp năm 2013 Luật đất đai 2013 bước tiến quan trọng nhận thức Đảng, Nhà nước ta nguồn tài nguyên quý giá Tuy nhiên, để sách, pháp luật đất đai thực vào sống, giải vướng mắc, xúc, bất cập liên quan đến đất đai, qua nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất đai, vấn đề đặt không với ban, bộ, ngành chức năng, mà hệ thống trị lãnh đạo, đạo thực tốt việc tuyên truyền, phổ biến sâu rộng pháp luật đất đai, tổ chức rà soát, sửa đổi, bổ sung ban hành nghị định, thơng tư nhằm cụ thể hố sách, pháp luật đất đai, bảo đảm phù hợp với Luật đất đai năm 2013 điều kiện thực tế đất nước, đồng thời đề xuất kiến nghị, giải pháp để tổ chức thực sách, pháp luật đất đai có hiệu thời gian tới DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I VĂN KIỆN, NGHỊ QUYẾT CỦA ĐẢNG Nghị Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ V Đảng; Nghị Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI Đảng; Nghị Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII Đảng; II VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT Bộ luật dân (Bộ luật số 44-L/CTN) ngày 28/10/1995, Bộ luật dân (Bộ luật số 33/2005/QH11) ngày 14/06/2005, Bộ luật dân (Bộ luật số 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015 Luật đất đai (Luật số 24-L/CTN) ngày 14/07/1993, Luật đất đai (Luật số 13/2003/QH11) ngày 26/11/2003 Luật đất đai (Luật số 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013 Luật nhà (Luật số 56/2005/QH11) ngày 29/11/2005 Luật nhà (Luật số 65/2014/QH13) ngày 25/11/2014 Luật kinh doanh bất động sản (Luật số 63/2006/QH11) ngày 29/06/2006 Luật kinh doanh bất động sản (Luật số 66/2014/QH13) ngày 25/11/2014 Luật nhân gia đình (Luật số 21-LCT/HĐNN7) ngày 29/12/1986, Luật Hơn nhân gia đình (Luật số 22/2000/QH10) ngày 09/06/2000 Luật Hơn nhân gia đình (Luật số 52/2014/QH13) ngày 19/06/2014 Nghị Quyết 35/2000/NQ-QH10 Quốc Hội ngày 09/6/2010 việc hướng dẫn thi hành Luật nhân gia đình năm 2000 10 Nghị định 76/2015/NĐ-CP Chính phủ ngày 10/09/2015 quy định chi tiết thi hành số điều Luật kinh doanh bất động sản 11 Nghị số 58/1998/NQ-UBTVQH10 Ủy ban thường vụ Quốc Hội ngày 20/8/1998 giao dịch dân nhà xác lập trước ngày 01/7/1991 12 Nghị số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 Ủy ban thường vụ Quốc Hội ngày 27/7/2006 giao dịch dân nhà xác lập trước ngày 01/7/1991 có người Việt Nam định cư nước tham gia 13 Nghị số 23/2003/QH11 Quốc Hội ngày 26/11/2003 nhà đất Nhà nước quản lý, bố trí sử dụng q trình thực sách quản lý nhà đất sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01/07/1991 14 Nghị định 60-CP Chính phủ ngày 05/7/1994 quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị 15 Nghị định số 95/2005/NĐ-CP Chính phủ ngày 15/7/1995 việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình xây dựng 16 Nghị định số 88/2009/ NĐ-CP Chính phủ ngày 19/10/2009 cấp giấy chứng nhẫn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 17 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật đất đai 2003 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai 2013 19 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trưởng ngày 19/5/2014 quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất III GIÁO TRÌNH, SÁCH CHUN KHẢO, TẠP CHÍ 20 Châu Thị Khánh Vân (2018), “Bảo vệ người tình giao dịch quyền sử dụng đất”, Tạp chí Tịa án 21 Chế Mỹ Phương Đài (2012), “Hình thức hợp đồng nhà ở”, Trích kỷ yếu Hội thảo giao dịch dân nhà Khoa luật Dân tổ chức Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 08/12/2012 22 Đỗ Văn Đại (2018), Luật hợp đồng - Bản án bình luận án tập 2, Nxb Hồng Đức 23 Hồng Thế Hịa (2012), “Đề xuất bải bỏ yêu cầu công chứng hợp đồng thuê nhà ở”, Trích kỷ yếu Hội thảo Giao dịch dân nhà ở, Khoa luật Dân tổ chức Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 08/12/2012 24 Lê Minh Hùng (2009), “Ảnh hưởng yếu tố hình thức hợp đồng”, Khoa học pháp lý, (01), tr 12-22 25 Lê Minh Hùng (2009), “Về thời điểm có hiệu lực hợp đồng theo quy định Điều 405 Luật nhà 2005”, Nhà nước pháp luật, (06), tr 45-55 26 Lê Minh Hùng (2010), Hiệu lực hợp đồng theo quy định pháp luật Việt Nam, Luận án tiến sỹ, Đại học Luật TP Hồ Chí Minh 27 Lê Minh Hùng (2015), Hình thức hợp đồng, Nxb Hồng Đức 28 Lê Minh Hùng (2015), Hiệu lực hợp đồng, Nxb Hồng Đức 29 Lê Minh Hùng Dương Anh Sơn (2010), “Hình thức văn bản, văn có chứng thực điều kiện có hiệu lực hợp đồng”, Nghiên cứu lập pháp, (18), tra 28-33 30 Nguyễn Hải An (2012), Thực tiễn giải tranh chấp đứng tên hộ gia đình hợp đồng mua bán nhà, Trích kỷ yếu Hội thảo Giao dịch dân nhà ở, Khoa luật Dân tổ chức Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 08/12/2012 31 Nguyễn Hải An (2012), Pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia Hà Nội 32 Nguyễn Ngọc Điện (2001), “Bình luận hợp đồng thơng dụng Luật Dân Việt Nam”, Nxb Trẻ, TP Hồ Chí Minh 33 Nguyễn Mạnh Bách (1997), Luật dân Việt Nam lược giải, Phần hợp đồng thông dụng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 34 Nguyễn Văn Hòa- Nguyễn Minh Hằng (2011), Giao dịch quyền sử dụng đất vô hiệu - Pháp luật thực tiễn xét xử, Nxb Thông tin truyền thông, Hà Nội 35 Thân Văn Tài, Nguyễn Thị Phi Yến (2016), “Giá trị pháp lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam”, Tạp chí khoa học pháp lý số 2/2016 36 Thân Văn Tài (2015), “Vai trò Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất việc kiện địi giấy thực tế”, Tạp chí Luật sư Việt Nam, số 10(20)/2015 37 Tưởng Duy Lượng (2018), Quy định Bộ luật dân bảo vệ người thứ ba tình thực tiễn giải quyết, Tạp chí Tịa án số 1,2,3/2018 38 Trường đại học luật Thành phố Hồ Chí Minh (2017), Giáo trình pháp luật hợp đồng bồi thường thiệt hại hợp đồng, Đỗ Văn Đại chủ biên, Nxb Hồng Đức – Họi Luật gia VN 39 Trường Đại học mở Thành phố Hồ Chí Minh (2016), Giáo trình Luật dân tập tập 2, Nguyễn Ngọc Điện chủ biên, Nxb Chính trị quốc gia 40 Trường Đại học luật Thành phố Hồ Chí Minh (2019), Giáo trình pháp luật tài sản, quyền sở hữu thừa kế, Lê Minh Hùng chủ biên, Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia VN 41 Vũ Thế Hoài (2003), “Một số vấn đề việc giải hợp đồng mua bán nhà vô hiệu nay”, Kiểm sát, (08), tr 20-21 IV TRANG THÔNG TIN ĐIỆN TỬ Châu Thị Khánh Vân, “Bảo vệ người tình giao dịch quyền sử dụng đất”, https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/bao-ve-nguoi-ngay-tinh-trong-giao- dich-quyen-su-dung-dat, truy cập ngày 01/8/2020; Hồ Xuân Mai, “Số phận cho khách hàng lỡ mua BĐS liên quan đến “Vũ nhôm”?”, https://viettimes.vn/so-phan-nao-cho-cac-khach-hang-lo-mua-bds-lien- quan-den-vu-nhom-377613.html, truy cập ngày 08/8/2020; Hoàng Phan, “Cần hạn chế tình trạng chậm xét xử án dân sự”, https://www.nhandan.com.vn/phapluat/item/37545302-can-han-che-tinh-trangcham-xet-xu-an-dan-su.html, truy cập ngày 22/7/2020; Nguyễn Nhàn, “Đã có hợp đồng chuyển nhượng bên bán không chịu giao đất giải nào?”, https://luatminhgia.com.vn/hoi-dap-dat-dai/da-co-hopdong-chuyen-nhuong-nhung-ben-ban-khong-chiu-giao-dat-thi-giai-quyet-the-nao.aspx, truy cập ngày 30/8/2020; Hồi Bắc, “Tìm hiểu ngun tắc Bộ luật dân năm 2015 - Cách tiếp cận nghiên cứu, học tập áp dụng pháp luật dân đắn”, http://vksdaknong.gov.vn/Vien-Kiem-Sat-Nhan-Dan-Tinh-DakNong/78/1122/18731/100649/Tin-tuc-tong-hop/Tim-hieu-cac-nguyen-tac-co-bancua-Bo-luat-dan-su-nam-2015 -Cach-tiep-can-nghien-cuu hoc-tap-va-ap-dungphap-luat-dan-su-dung-dan.aspx, truy cập ngày 05/4/2020; Nguyễn Văn Phi, “Tài sản mua bị người thứ ba tranh chấp phải xử lý nào?”, https://luathoangphi.vn/tai-san-da-mua-bi-nguoi-thu-ba-tranh-chap-thiphai-xu-ly-nhu-the-nao, truy cập ngày 22/8/2020; NCS Lê Hoài Nam, “Giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam”, http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/giai-phap-phat-trien-ben-vungthi-truong-bat-dong-san-viet-nam-302760.html, truy cập ngày 10/4/2020;8 Tưởng Tưởng Duy Lượng, “Những khó khăn, vướng mắc giải tranh chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất vài kiến nghị”, https://tapchitoaan.vn/bai-viet/xet-xu/tranh-chap-quyen-su-dung-dat-thua-kequyen-su-dung-dat-mot-loai-tranh-chap-phuc-tap-vi-sao, truy cập ngày 15/7/2020; TS Nguyễn Trọng Tuấn, “Kinh nghiệm quản lý đất đai số nước giới”, https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2016/12/09/kinh-nghiem-quan-l-dat- dai-cua-mot-so-nuoc-trn-the-gioi, truy cập ngày 10/8/2020;