Ứng dụng phương pháp hedonic xác định giá căn hộ tại thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP HỒ CHÍ MINH PHAN QUỐC HÙNG ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP HEDONIC XÁC ĐỊNH GIÁ CĂN HỘ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Tai Lieu Chat Luong LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ HỌC TP HỒ CHÍ MINH – 2017 i LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan luận văn “Ứng dụng phương pháp Hedonic xác định giá hộ Thành Phố Hồ Chí Minh” đề tài nghiên cứu tơi Ngoại trừ tài liệu tham khảo trích dẫn luận văn này, tơi cam đoan toàn phần hay phần nhỏ luận văn chưa công bố sử dụng để nhận cấp nơi khác Không có sản phẩm/ nghiên cứu người khác sử dụng luận văn mà khơng trích dẫn theo quy định Luận văn chưa nộp để nhận cấp trường đại học sở đào tạo khác TPHCM, Ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Phan Quốc Hùng Luận văn tốt nghiệp ii LỜI CẢM ƠN Trước tiên xin trân trọng gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc đến người thầy tơi, Phó Giáo Sư Tiến Sĩ Nguyễn Minh Hà, nhờ hướng dẫn tận tình thầy mà truyền đạt kiến thức sâu sắc, kinh nghiệm q báu để tơi hồn thành tốt luận văn Tơi xin trân trọng cảm ơn Ban Giám hiệu trường Đại học Mở TPHCM, quý thầy cô khoa đào tạo sau Đại học, Q thầy trường tận tình giúp đỡ, tổ chức giảng dạy, truyền đạt kiến thức bổ ích, tạo điều kiện tốt cho suốt q trình học tập trường Cuối cùng, tơi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đồng nghiệp người khuyến khích động viên, hỗ trợ tơi nhiều suốt q trình học tập thực luận văn Xin chân thành cảm ơn TPHCM, Ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Phan Quốc Hùng Luận văn tốt nghiệp iii TÓM TẮT Đứng trước giai đoạn khó khăn tồn thị trường bất động sản, có phân khúc hộ Các nhà phát triển bất động sản, đơn vị tư vấn, người tiêu dùng cố tìm cho giải pháp phù hợp để khỏi tình hình Hơn nữa, thực tế có viết tìm hiểu nhân tố ảnh hướng đến giá hộ Vì vậy, nghiên cứu thực đề tài “Ứng dụng phương pháp Hedonic để xác định giá hộ Thành phố Hồ Chí Minh” Nghiên cứu nhằm xác định yếu tố đo lường mức độ tác động yếu tố ảnh hưởng đến giá hộ Thành phố Hồ Chí Minh Nghiên cứu tiến hành thơng qua giai đoạn nghiên cứu định lượng, tiến hành điều tra thu thập số liệu từ giao dịch thành công lần thứ cấp từ sàn giao dịch, chủ đầu tư thống kê uy tín Qua 339 khảo sát, với phương pháp chọn mẫu phi xác suất lấy mẫu thuận tiện, sử dụng phương pháp Hedonic, nghiên cứu tiến hành phân tích hồi quy nhằm đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá hộ thành phố Hồ Chí Minh Qua việc nghiên cứu trên, nghiên cứu tìm 08 yếu tố ảnh hưởng đến giá hộ Thành phố Hồ Chí Minh, có ý nghĩa thống kê bao gồm: Biến cơng trình tiềm (-), biến khoảng cách từ dự án đến trung tâm (-), biến vị trí tầng hộ (+), biến giá tham khảo (+), biến nội thất hộ (+), biến số toilet phòng ngủ hộ (+), biến diện tích hộ (+), biến xu hướng giá (+) Đề tài nghiên cứu có số đóng góp định cịn số hạn chế Kết nghiên cứu sử dụng làm tài liệu tham khảo định hướng cho nghiên cứu lĩnh vực mua bán hộ người tiêu dùng Nghiên cứu hy vọng nghiên cứu góp phần giúp cho chủ doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án bất động sản, đơn vị tư vấn đầu tư đưa giải pháp kế Luận văn tốt nghiệp iv hoạch phát triển hiệu để thu hút khách hàng nói chung thị trường Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng Luận văn tốt nghiệp v MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ii LỜI CẢM ƠN iii TÓM TẮT iv MỤC LỤC vi DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ix PHỤ LỤC x DANH MỤC HÌNH VÀ ĐỒ THỊ xi DANH MỤC BẢNG xii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT xiii CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 1.1 Lý chọn đề tài tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Câu hỏi nghiên cứu 1.4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 1.4.1 Đối tượng nghiên cứu 1.4.2 Phạm vi nghiên cứu 1.5 Phương pháp nghiên cứu 1.6 Ý nghĩa thực tiễn nghiên cứu 1.7 Cấu trúc luận văn CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT Luận văn tốt nghiệp vi 2.1 Các khái niệm 2.2 Cơ sở lý thuyết 11 2.2.1 Lý thuyết cung cầu 11 2.2.2 Phương pháp Hedonic 15 2.3 Một số nghiên cứu trước có liên quan 18 2.4 Mơ hình nghiên cứu đề xuất 28 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33 3.1 Quy trình nghiên cứu 33 3.2 Phương pháp nghiên cứu phân tích liệu 33 3.2.1 Phương pháp phân tích thống kê 33 3.2.2 Phương pháp định lượng 33 3.3 Mơ hình nghiên cứu 35 3.4 Mô tả biến mơ hình 38 CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH DỮ LIỆU VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 48 4.1 Kết thống kê mô tả mẫu khảo sát 48 4.2 Kiểm định tương quan tuyến tính biến 51 4.3 Kiểm định tính đa cộng tuyến biến 51 4.4 Phân tích hồi quy yếu tố ảnh hưởng đến giá hộ địa bàn TPHCM 52 4.4.1 Kết phân tích hồi quy OLS 53 4.4.2 Mức ý nghĩa thống kê chung mơ hình nghiên cứu 54 4.4.3 Mức độ dự đoán mơ hình nghiên cứu 56 Luận văn tốt nghiệp vii 4.4.4 Kiểm tra thay đổi phương sai (phần dư mô hình) 57 4.4.5 Kết phân tích biến mơ hình nghiên cứu 58 4.4.5.1 Các biến có ý nghĩa thống kê mơ hình 59 4.4.5.2 Các biến khơng có ý nghĩa thống kê mơ hình 65 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ 68 5.1 Kết luận 68 5.2 Khuyến nghị sách 69 5.3 Đóng góp đề tài 71 5.4 Hạn chế số gợi ý nghiên cứu 72 Luận văn tốt nghiệp viii DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO TÀI LIỆU THAM KHẢO 1-4 Luận văn tốt nghiệp ix PHỤ LỤC PHỤ LỤC A PHỤ LỤC B Bảng 2.1 20 đặc điểm thường xuất nghiên cứu sử dụng mơ hình Hedonic BĐS 18 Bảng 2.2 Nhóm đặc điểm hàng đầu mơ hình định giá Hedonic 19 Bảng 4.2 Ma trận hệ số tương quan 54 Luận văn tốt nghiệp 71 định cho người môi giới phân khúc nào, thị trường liên quan đến BĐS phải có mơi giới, xử phạt hành giao dịch chuôi, báo cáo số liệu liên quan đến giao dịch có tham gia hoạt động mơi giới,… thị trường ngày hoàn thiện  Sự can thiệp kịp thời Chính phủ Tất mong muốn tất thị trường phải tuân thủ theo quy luật thị trường, thị trường ngày minh bạch, hoàn thiện Tuy nhiên, bên cạnh đó, số cá nhân số tổ chức đủ mạnh tiềm lực tài can thiệp thị trường theo hướng có lợi cho cá nhân, tổ chức Khơng đặt nặng chế bảo vệ thị trường, tương đối, phủ nên có quy định, biện pháp kịp thời để ngăn ngừa, xử lý trường hợp dẫn đến bong bóng BĐS, tình trạng giảm phát mức thị trường Có thể nói, gói kích cầu BDS 30.000 tỷ hay biện pháp cấm giao dịch BDS chủ đầu tư chưa xây xong móng dự án, nâng lãi suất cho vay BDS,… biện pháp giúp tiết chế kích cầu BDS hiệu Do đó, đề tài đề xuất biện pháp hiệu chỉnh kiệp thời áp dụng lúc, đúg nơi giúp cho thị trường BDS phát triển tốt  Sự kết hợp Hiệp hội BDS Hiệp hội bảo vệ người tiêu dùng Hiện nay, cá nhân hay tổ chức tham gia giao dịch xảy rủi ro, người tiêu dùng hay tổ chức phải tự đứng để bảo vệ cho trước tiên Vẫn có hỗ trợ từ hiệp hội nói trên, chủ động tìm đến trường hợp xảy rủi ro nói chậm trễ chưa có Do đó, nghiên cứu đề xuất Hiệp hội BDS cần kiến nghị Chính phủ nhiều giải pháp tích cực cho thị trường kết hợp cách động nhanh với Hiệp hội Người tiêu dùng để bảo vệ người tiêu dùng lúc, kịp thời 5.3 Đóng góp đề tài Về bản, thơng qua việc phân tích mơ hình dựa số liệu khảo sát từ 24 quận huyện thuộc địa bàn TPHCM, đề tài giải thích mục tiêu đề nêu 72 rõ yếu tố ảnh hưởng đến giá hộ địa bàn TPHCM theo phương pháp Hedonic Đề tài giải thích nguyên nhân tác động yếu tố lên giá hộ theo mức độ khác nhau, mức ý nghĩa thống kê biến Bên cạnh đó, nghiên cứu có ý nghĩa đưa mơ hình nhằm áp dụng cho vấn đề mua bán, sát nhập, định giá….cho cá nhân, chuyên gia đến tình trạng bất động sản nói chung hộ nói riêng TPHCM 5.4 Hạn chế số gợi ý nghiên cứu  Hạn chế Do thời gian nguồn lực có hạn, nghiên cứu thu thập thực phân tích mơ hình dựa số liệu bao gồm 339 quan sát Từ đó, kết phân tích chưa phản ánh hết diện rộng thị trường BĐS Việt Nam Đây chưa phải hạn chế lớn đề tài nhiên nghiên cứu cho thấy số liệu thu thập đủ lớn đánh giá xác giá giao dịch tất dự án BDS Qua đó, việc phát triển nghiên cứu dựa tảng số liệu dồi khoảng thời gian cụ thể để ước lượng mơ hình xác hơn, nhiều tỉnh thành Ngồi ra, đề tài thực mơ hình dự án hộ bao gồm phân khúc phổ thông cao cấp,… Nghiên cứu chưa thực loại hình BDS khác đất, nhà, hộ mini, BDS nghỉ dưỡng, condotel, officetel…  Một số gợi ý cho hướng nghiên cứu Ứng dụng phương pháp Hedonic đánh giá tất loại hình BDS nói chung Mở rộng yếu tố tác động đến giá BDS để có nhìn tổng qt yếu tố chi phối giá Thực khảo sát, thống kê nhiều năm để đánh giá mức độ tác động yếu tố đầu vào xác DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Coulson, E (1983) “Hedonic Methods and Housing Markets Chapter 1: The theory of Hedonic Markets” Department of Economics Penn State University Coulson, E (1983), “Hedonic Methods and Housing Markets Chapter 2: A Brief Survey and Interpretation of Hedonic Parameters” Department of Economics Penn State University Celbula, R.J (2009) “The Hedonic Pricing Model Applied to the Housing Market of the city of Savannah and its Savannah Historic Landmark District” Journal of Real Estate Research, 39 (1), pp.9-22 Chumpitaz, R., Kerstens, K., Paparoidamis, N Staat, M (2006) “Hedonic Price Function Estimation in Economic and Marketing: Revisting Lancaster’s Issue of “Noncombinable” Goods” CNRS-LEM (UMR 8179), IESEG School of Management, rue de la Digue, F-59000 Lille, France Dương Thị Bình Minh Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012), “Đánh giá yếu tố tác động đến định đầu tư vào thị trường bất động sản – số gợi ý sách” tạp chí Kinh tế phát triển, số 255 tháng 01 năm 2012 Đoàn Thị Hải Anh, (2010, “Đánh giá số yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Thành Phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên” Đại học Thái Nguyên Eda Ustaoğlu and ctg, (2003) “Hedonic Price Analysis of Office Rents: A Case Study of the Office Market in Ankara” Journal of Real Estate Literature, Vol 21, No 1, pp 79-103, 2013 Goodman, A C., (1977), “Hedonic Prices, Pice Indices and Housing Markets” Journal of Urban Econonmic, 5, pp 471-484 Hoàng Hữu Phê cộng (2008) “Phương pháp định giá bất động sản ứng dụng lý thuyết vị chất lượng” Tạp chí Địa Hoàng Hữu Phê, (2009), “Các ứng dụng phát triển đô thị thị trường bất động sản Hội thảo “Các vấn đề kinh tế - tài ứng dụng toán học”, Hà Nội 27-28 tháng 02 năm 2009” Jae & Kyung (2000) “An Empirical Analysis of Seoul’s Office Market” Department of Economics, SoGang University Chin Tung Leong (2002) “A Critical Review of Literature on the Hedonic Price Model and Its Application to the Housing Market in Penang” International Graduate School of Management Division of Business and Enterprise University of South Australia Lancaster (1966), “A New approach to consumer theory” The Journal of Political Economy, Vol 74, No (Apr., 1966), pp 132-157 The University of Chicago Press Lisi, G (2013), “On the Functional Form of the Hedonic Price function: A Matching theoretic Model and Empiricial Evidence” International Real Estate Review, 16 (2), pp 189-207 Lê Bảo Lâm cộng (2011), “Kinh tế vi mô”, NXB Tổng hợp TPHCM 2011 Lục Mạnh Hiển (2014) “Định giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở” Luận án tiến sĩ, Hà Nội 2014 Malpenzzi, S (2002) “Hedonic Pricing Models: A Selective and Applied Review” The center for Urban Land Economics Research, the Univesity of Wisconsin Morancho, A.B, (2003) “A Hedonic valuation of Urban Green Areas”, Lanscape and Urban planning, 66, pp 65-41 Monson, M (2009) “Valuation Using Hedonic Pricing Models” Cornell Real Estate Review, 7(10), pp 62-37 Melichar, J., Vojacek, O Rieger, P (2009), “Appilcation of Hedonic price Model in Prague Property Market The Grant of the Internal Grant Angency”, the Unversity of Economics: IG 50 90 37, Czech Republic Nguyễn Quốc Nghi, Nguyễn Đinh Yến Oanh, Quách Tôn Mộng Tuyền, Nguyễn Thị Hải Anh, (2012) “Ứng dụng mơ hình Hedonic xác định nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà cho thuê Thành phố Cần Thơ” Đại học Cần Thơ, Kỷ yếu Khoa học 2012: 186-194 Ottensmann, J R Payton, S., Joyce, M (2008) “Urban Location And Housing Prices with a Hedonic Model” The journal of Regional Analysis and Policy, 38(1), pp.19-35 Phạm Thị Vân Trinh Nguyễn Minh Hà (2012) “Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến định mua hộ cao cấp Thành Phố Hồ Chí Minh” Tạp chí Khoa học, Đại học Mở Tp.HCM, Số 03 (26) 2012 Powe, N.A, Garrod,G D., Brunsdon, C.F, Willis, K.G (1997) “Using a geographic information system to estimate a hedonic price model of benefits of woodland access” Centre for Research in Environmental Apprasial and Managerment, Department of Town and Country Planning, University of Newcatstle upon Tyne, NE1 7RU, England, Institute of Charractered Foresters, Vol.70 No.2, 1997 Rosen, S (1974) “Hedonic price and explicit Markets: Production Differentiation in pure competition” Journal of Political Economics, 82, pp 34-55 Rambaldi, A N., Prasada Rao, D.S., (2011), “ Hedonic Predic house Price Indices Using time varying Hedonic Models with Spatial Autocorrelation” School of Economics The University of Queensland, Australia Ratchatakulpat, T, Milner, P & Marchant (2009), “Residential real easted purchase decisions: Is it more than location” International real ested review, vol 12, no 3, pp 237- 294 Saksith Chalermpong, Kaiwan Wattana (2009) “Rent Capitalization of Access to Rail Transit Stations: Spatial Hedonic Models of Office Rent in Bangkok”, Journal of the Eastern Asia Society for Transportation Studies, Vol Trần Thu Vân Nguyễn Thị Giang (2011), “Ứng dụng mơ hình Hedonic yếu tố ảnh hưởng giá bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh” Tạp chí Kinh tế phát triển 255, tháng 01 2012 Trang Web: http://vietnamnet.vn/vn/kinh-doanh/196478/hinh-anh-20-nam-dinh-cao-va-vuc-sau-cuabds.html http://moj.gov.vn/vbpq/lists/vn%20bn%20php%20lut/view_detail.aspx?itemid=30316 Luật số: 65/2014/QH13 ban hành ngày 25 tháng 11 năm 2014 Luật Số: 56/2005/QH11 ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2005 PHỤ LỤC Phụ lục A Phiếu khảo sát ID No:……………………… PVV:……………………… (Anh/chị khách hàng mua hộ khu dự án tạiTPHCM) Xin chào anh.chị! Chúng khảo sát điều tra để thu thập liệu phục vụ cho viết đề tài luận văn “ Ứng dụng phương pháp Hedonic xác định giá hộ TPHCM” Vì vậy, tơi cần giúp đỡ anh/chị việc tham gia trả lời câu hỏi I/ NHĨM VỊ TRÍ KHOẢNG CÁCH Khoảng cách từ dự án (căn hộ) đến Bưu điện Thành Phố Hồ Chi Minh số? km Dự án (căn hộ) anh/chị hẻm (đường nhỏ) hay mặt tiền đường? 1.Hẻm 2.Mặt tiền đường II/ NHÓM ĐẶC ĐIỂM CẤU TRÚC Căn hộ anh/chị có diện tích mét vng? m2 Số toilet phòng ngủ hộ anh/chị? Toilet:…… Phòng ngủ:…… Căn hộ anh/chị thuộc tầng mấy? Tầng:……… Đồ nội thất bên hộ anh/chị thuộc loại cao cấp sang trọng hay loại phổ biến thông thường? 2.Thông thường Cao cấp Căn hộ anh/chị nhìn đâu? Sông/hồ/công viên Không phải sông/hồ/công viên III/ NHĨM MƠI TRƯỜNG BÊN NGỒI Bên ngồi khu dự án (căn hộ) anh/chị có tiện ích cơng cộng như: trường học, Trung tâm thương mại, quan hành hay khơng? Có Khơng Bên nội khu dự án (căn hộ) anh/chị có phịng tập Gym, spa, siêu thị, hồ bơi… khơng? Có 2.Khơng 10 Chủ đầu tư dự án (căn hộ) anh/chị làm chủ đầu tư dự án? Chỉ có dự án (căn hộ) Còn nhiều dự án khác 11 Căn hộ anh/chị có sổ hồng hay chưa? Đã có sổ hồng 2.Chưa có 12 Có tuyến đường đến dự án (căn hộ) anh/chị? 1.1 tuyến đường 2.Từ tuyến đường trở lên 13 Có cơng trình tiện ích xung quanh triển khai năm tới vào thời điểm anh/chị định giao dịch không? (Trung tâm thương mại, siêu thị, trường học, quan hành chính….) 1.Có 2.Khơng 14 Đơn giá hộ loại dự án tham khảo khác thời điểm anh/chị giao dịch bao nhiêu? triệu đồng/m2 15 Theo anh/chị, xu hướng giá dự án hộ nào? 1.Tăng 2.Không tăng 16 Thời gian hộ anh/chị sử dụng trước năm? .năm 17 Căn hộ anh/chị có ngân hàng cho vay chấp khơng? Có 2.Khơng 18 Đơn giá giao dịch hộ anh/chị bao nhiêu? ………… triệu đồng/m2 Vì phần khảo sát dành cho mục đích nghiên cứu nên thơng tin anh/chị giữ bí mật Chúng tơi xin chân thành cảm ơn chia sẻ ý kiến đóng góp anh/chị PHỤ LỤC B Bảng 2.1: 20 đặc điểm thường xuất nghiên cứu sử dụng mơ hình Hedonic BĐS Số thứ Biến tự Số lần Số lần Số lần xuất mang mang dấu (+) dấu (-) Số lần không quan trọng Kích thước lơ 52 45 Ln Kich thước lơ 12 3 Diện tích mặt sàn 69 62 4 Ln diện tích mặt sàn 12 12 0 Gạch 13 Số tầng 78 63 Tuổi đời 13 Số phòng tắm 40 34 Số phòng 14 10 10 Số phòng ngủ 40 21 10 11 Phòng tắm đầy đủ 37 31 12 Lò sưởi 57 43 11 13 Điều hòa 37 34 14 Tầng hầm 21 15 15 Không gian để xe 61 48 14 16 Sân 12 10 17 Bể bơi 31 27 18 Khoảng cách 15 5 19 Thời gian thị 18 trường 20 Xu hướng thời điểm 13 Bảng 2.2: Nhóm đặc điểm hàng đầu mơ hình định giá Hedonic Nhóm Biến Số Số lần Số lần Số lần lần mang dấu mang dấu không xuất (+) (-) quan trọng Kích thước lơ Diện tích mặt sàn 52 45 Tuổi đời 69 62 Số phòng tắm 78 63 Số phòng ngủ 40 34 37 31 Lò sưởi 57 43 11 Điều hòa 37 34 21 15 Không gian để xe 61 48 13 Lớp phủ 12 10 Bể bơi 31 27 Mái hiên Bãi đậu xe 1 Nội thất nhà Phòng tắm đầy đủ Phòng tắm đơn Sàn gỗ Tầng hầm Tiện nghi bên nhà Nhà để xe Cảnh nhìn hồ 5 0 Có hồ trước mặt 5 0 Cảnh nhìn biển 4 Tầm nhìn tốt Vị trí Tội phạm 15 5 Sân golf 9 0 Cây cối 6 0 10 7 2 1 10 Môi trường-Tự nhiên Khu dân cư-vị trí Khoảng cách Mơi trường-Dịch vụ cơng Trường địa phương %dân tộc thiểu số trường Hệ thống thoát nước Tiếp thị, cư ngụ & nhân tố bán Chất lượng nhà thẩm định Điều kiện thẩm định Bỏ không Chủ nhà cư ngụ Thời gian thị 18 13 Tài trợ FHA 3 Tài sản bị tịch thu 5 Ưu đãi tài trợ 0 trường Xu hướng Vấn đề tài trợ 8 Bảng 4.2: Ma trận hệ số tương quan INFUR FUR VIEW TIME- INVI INVEST LEG UL-ST TREND USED 345** IN-INVI 403** 500** INVEST 329** 206** 405** -.067 -.240** -.241** -.011 UL-ST 445** 427** 393** 363** -.046 TREND 108* 157** 152** 103 -.102 209** -.172** -.365** -.365** 584** -.125* -.176** TIME-USED FLO WCBR DIS SQUA PRICE VIEW LEG RE- -.152** 104 079 154** 122* 008 144** 185** 100 110* 047 087 022 -.414** -.284** -.053 -.037 SQUA 312** 165** 164** 081 186** 136* -.041 017 357** 835** -.182** RE PRICE 624** 273** 228** 171** 213** 294** -.015 198** 049 412** -.597** 551** FLO WCBR DIS -.268** -.378** -.009 -.273** -.027 296** 044 -.238** -.040 -.025 -.086 1 ** Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed) * Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed) (Nguồn: Phân tích liệu SPSS)