Thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ∞0∞ NGUYỄN THẠCH THẢO THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG Tai Lieu Chat Luong THƯƠNG MẠI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ∞0∞ NGUYỄN THẠCH THẢO THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số chuyên ngành: 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Giảng viên hướng dẫn: TS ĐỒN THỊ PHƯƠNG DIỆP TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021 i LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan luận văn “Thế chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay ngân hàng thương mại” nghiên cứu tơi Ngoại trừ tài liệu tham khảo trích dẫn luận văn này, tơi cam đoan toàn phần hay phần nhỏ luận văn chưa công bố sử dụng để nhận cấp nơi khác Khơng có sản phẩm/nghiên cứu người khác sử dụng luận văn mà khơng trích dẫn theo quy định Luận văn chưa nộp để nhận cấp trường đại học sở đào tạo khác Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2021 Tác giả Nguyễn Thạch Thảo ii LỜI CẢM ƠN Để thực hoàn thành đề tài Luận văn này, nhận hỗ trợ, giúp đỡ tạo điều kiện từ nhiều quan, tổ chức cá nhân Luận văn hoàn thành dựa tham khảo, học tập kinh nghiệm từ kết nghiên cứu liên quan, tạp chí chuyên ngành nhiều tác giả trường Đại học, tổ chức nghiên cứu, tổ chức trị…Đồng thời giúp đỡ, tạo điều kiện vật chất tinh thần từ phía gia đình, bạn bè đồng nghiệp Trước hết, tơi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Tiến sĩ Đoàn Thị Phương Diệp – người hướng dẫn khoa học trực tiếp dành nhiều thời gian, công sức hướng dẫn tơi q trình thực nghiên cứu hồn thành Luận văn Tơi xin trân trọng cám ơn Ban giám hiệu, tồn thể thầy, giảng viên Khoa Đào tạo sau đại học Khoa Luật Trường Đại học Mở thành phố Hồ Chí Minh tận tình truyền đạt kiến thức quý báu, giúp đỡ tơi q trình học tập nghiên cứu Tơi xin cảm ơn tồn thể anh, chị đồng nghiệp giúp đỡ tơi q trình thực Luận văn Sau xin gửi lời cảm ơn đến gia đình bạn bè động viên, giúp đỡ tơi suốt q trình làm Luận văn Tuy có nhiều cố gắng, Luận văn khơng tránh khỏi thiếu sót, hạn chế Tơi kính mong Q thầy cơ, chun gia, người quan tâm đến đề tài, đồng nghiệp, gia đình bạn bè tiếp tục có ý kiến đóng góp, giúp đỡ để đề tài hoàn thiện Một lần xin chân thành cám ơn! Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2021 Tác giả Nguyễn Thạch Thảo iii TÓM TẮT NỘI DUNG LUẬN VĂN Luận văn phân tích nêu khái niệm đặc điểm chấp tài sản, khái niệm quyền sử dụng đất, chấp quyền sử dụng đất vai trò chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Luận văn cho thấy chất pháp lý quyền sử dụng đất phân tích, so sánh tìm đặc điểm chấp quyền sử dụng đất từ nêu bật vai trò chấp quyền sử dụng đất thực tiễn hoạt động ngân hàng thương mại Các quy định hiệu lực hợp đồng thời điểm có hiệu lực làm rõ Đồng thời việc xử lý quyền sử dụng đất chấp làm chấm dứt hợp đồng với hậu pháp lý trình xử lý quyền sử dụng đất ảnh hưởng đến nhiều chủ thể khác nên việc xử lý quyền sử dụng đất chấp thực có luật định Bài viết nêu phương thức xử lý quyền sử dụng đất thủ tục xử lý, thứ tự ưu tiên tốn việc xử lý, Bên cạnh trình tự, thủ tục đăng ký xóa chấp để khơi phục lại tình trạng ban đầu phân tích , giúp người đọc nắm quy định pháp luật hành chấp quyền sử dụng đất qua có nhìn khái quát Luận văn phần nêu lên thực trạng áp dụng quy định pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, điều kiện chấp quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục đăng ký xóa chấp quyền sử dụng đất việc xử lý quyền sử dụng đất chấp Tuy nhiên, bên cạnh kết đạt từ thực tiễn bộc lộ số khó khăn, hạn chế quy định pháp luật có chồng chéo, mâu thuẫn luật số quy định luật chưa thật cụ thể rõ ràng dẫn đến hợp đồng chấp vô hiệu, làm cho hoạt động vay vốn người dân ngân hàng thương mại trình thực chức khơng trơi chảy Đồng thời, cịn số cán trình độ lực chưa cao, dẫn đến hiểu sai quy định pháp luật, vấn nạn hạch sách, nhũng nhiễu người dân vấn đề nan giải thời điểm, giai đoạn iv Từ bất cập, hạn chế phát sinh thực trạng chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay ngân hàng thương mại, tác giả mạnh dạng đề xuất số giải pháp hoàn thiện pháp luật Cần nâng cao chất lượng trách nhiệm đội ngũ Công chứng viên, tránh câu kết Cơng chứng viên Văn phịng cơng chứng; Pháp luật nên sửa đổi theo hướng quy định đất có tranh chấp, điều kiện cụ thể để xác định đất có tranh chấp, quan có thẩm quyền xác định đất có tranh chấp hay không để tạo thuận lợi cho người vay vốn tổ chức tín dụng; Cần thiết lập phần mềm việc thực chấp giải đăng ký xóa chấp để tạo thuận lợi cho việc tra cứu đăng ký, xóa chấp QSDĐ cho người dân; số đề xuất quy định xử lý QSDĐ chấp Ngoài việc đề xuất số giải pháp hồn thiện quy định pháp luật tác giả đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu giải vụ án tranh chấp hợp đồng chấp QSDĐ TAND cấp thường xuyên tổ chức tập huấn, bồi dưỡng cho đội ngũ thẩm phán Hội thẩm nhân dân, nâng cao hiệu cơng tác hịa giải, tăng cường cường công tác tuyên truyền, nâng cao hiệu công tác giáo dục pháp luật địa phương v ABSTRACT The thesis has analyzed and shown the concept and characteristics of mortgage of property, the concept of land use rights, mortgage of land use rights, as well as the role of mortgage of land use rights in lending activities of commercial banks The thesis has also pointed out the legal nature of land use rights as well as analyzed, compared, and found out the characteristics of mortgage of land use rights, thereby highlighting the role of mortgage of land use rights in practical operations of commercial banks The provisions regarding validity of contracts as well as effective time have also been clarified At the same time, the disposal of mortgaged land use rights is one of the grounds for contract termination with legal consequences due to disposal of land use rights affecting different subjects, the disposal of mortgaged land use rights is therefore only allowed on the statutory basis The thesis has also provided the methods of disposal of land use rights as well as its procedures, priority payment order, etc Moreover, the order and procedures for registration and deletion of mortgage to restore the original status have been analyzed, helping readers to know the current legal provisions on mortgage of land use rights and thereby have a more general view The thesis has partly indicated the current situation of application of legal provisions on the contracts of mortgage of land use rights, the conditions for mortgage of land use rights, the procedures for registration and deletion of mortgage of land use rights, and the disposal of mortgaged land use rights However, in addition to the achieved results, in practice, some difficulties and limitations of legal provisions have been revealed because there are overlaps and inconsistencies among laws and some provisions of the law are not really specific and clear, making mortgage contracts invalid and borrowing activities of people as well as commercial banks in the process of implementing their functions unsmooth At the same time, there are also a number of officials due to their low qualifications, leading to their vi misunderstanding of legal provisions, and insistence upon or harassment of people is always a problem at each time and in each period From shortcomings and limitations arising on the mortgage of land use rights in lending activities of commercial banks, the author has strongly proposed some solutions to improve the law It is necessary to improve the quality and responsibility of the Notaries and avoid collusion between Notaries and Notary Offices; The law should be amended in the direction of stipulating definition of disputed land, specific conditions to determine cases where a land is disputed, the necessity of the competent authority to identify whether the land is in dispute or not to facilitate the borrowers and credit institutions; A software should be set up for mortgage, registration and deletion of mortgage to facilitate the search and registration and deletion of mortgage of land use rights for people; and some proposals in the provisions regarding disposal of mortgaged land use rights In addition to proposing several solutions to complete the legal provisions, the author also offered some solutions to improve the efficiency of settling the disputes of land use right mortgage contracts at People's Court of all levels as well as regularly training the judges and jurors, enhancing the effectiveness of conciliation, strengthening the propaganda, and boosting the efficiency of law education in the locality vii MỤC LỤC Trang LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT NỘI DUNG LUẬN VĂN iii MỤC LỤC vii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT x MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Mục tiêu nghiên cứu 4 Câu hỏi nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu 5.1 Đối tượng nghiên cứu 5.2 Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài 7.1 Ý nghĩa khoa học 7.2 Ý nghĩa thực tiễn Kết cấu dự kiến luận văn CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Khái quát hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 1.2 Khái quát chấp quyền sử dụng đất 1.2.1 Khái niệm chấp tài sản: 1.2.2 Khái niệm quyền sử dụng đất: 10 1.2.2.1 Khái niệm 10 1.2.2.2 Bản chất pháp lý 12 1.2.3 Khái niệm chấp quyền sử dụng đất 14 53 khác việc tuyên vô hiệu hợp đồng tín dụng, hợp đồng chấp nêu Cần nâng cao trình độ phẩm chất đạo đức, lực công chứng viên xem xét trách nhiệm công chứng viên nhân viên khách hàng câu kết với công chừng viên giả mạo hồ sơ, công chứng viên phải chịu trách nhiệm bồi thường để chia sẻ với ngân hàng Ngân hàng khởi kiện tham gia phiên tịa u cầu Tịa án triệu tập Cơ quan cơng chứng đại diện đơn vị cấp đăng kí giao dịch bảo đảm để đối chất chứng minh cho việc Ngân hàng thực quy định, quy trình nhận chấp tài sản quyền sử dụng đất 3.2.2 Về điều kiện chấp quyền sử dụng đất Về điều kiện để người sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất Theo quy định LĐĐ năm 2013 điều kiện bắt buộc chấp QSDĐ đất khơng có tranh chấp Tuy nhiên pháp luật khơng có quy định đất khơng có tranh chấp Có bắt buộc phải có đơn khiếu nại, tố cáo, khởi kiện coi có tranh chấp hay quan có quyền xác định đất có tranh chấp hay khơng Các TCTD phải tự xác minh điều vơ hình chung dẫn đến TCTD khơng dám nhận chấp hay có đơn thư gửi đến xem đất có tranh chấp, quyền lợi người vay vốn bị ảnh hưởng lớn Kiến Nghị: Pháp luật nên sửa đổi theo hướng quy định đất có tranh chấp, điều kiện cụ thể để xác định đất có tranh chấp, quan có thẩm quyền xác định đất có tranh chấp hay khơng để tạo thuận lợi cho người vay vốn tổ chức tín dụng việc thực hợp đồng chấp thẩm định 3.2.3 Về trình tự, thủ tục đăng ký xóa chấp quyền sử dụng đất Về đăng ký hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Đăng ký hợp đồng chấp QSDĐ thủ tục bắt buộc Việc đăng ký hợp đồng chấp QSDĐ khơng có ý nghĩa trình quản lý đất đai Nhà 54 nước mà cịn biện pháp hữu ích bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp bên tham gia giao dịch, hạn chế tối đa tranh chấp phát sinh Chính vậy, việc đăng ký giao dịch chấp nhanh chóng, đơn giản việc chấp QSDĐ lại hiệu nhiêu Hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm nộp theo phương thức sau đây: Qua hệ thống đăng ký trực tuyến; Nộp trực tiếp; Qua đường bưu điện; Qua thư điện tử trường hợp người yêu cầu đăng ký cấp mã số sử dụng sở liệu biện pháp bảo đảm; Thực tế nay, việc đăng ký chấp QSDĐ thực theo phương thức nộp trực tiếp quan nhà nước có thẩm quyền Việc nộp qua hệ thống đăng ký trực tuyến hay đường bưu điện hay thư điện tử chưa thực phổ biến giải Sở dĩ có thực tiễn cơng việc cán tiếp nhận hồ sơ nhiều chưa quen với việc giải hồ sơ qua bưu điện hay hệ thống trực tuyến Song song việc trả kết qua hệ thống lâu, chi phí gửi qua đường bưu điện cách giải cho việc tốn chưa thấy quy định Điều vơ hình chung dẫn đến việc đăng ký biện pháp đảm bảo qua kênh quy định có lý thuyết Kiến Nghị: Thiết lập phần mềm việc thực chấp giải đăng ký xóa chấp để tạo thuận lợi cho việc tra cứu đăng ký, xóa chấp QSDĐ cho người dân Việc áp dụng rộng rãi đăng ký chấp qua hệ thống bưu điện trực tuyến giúp hạn chế thời gian công sức lại người dân Việc áp dụng phần mềm đăng ký chấp thực thực tế tăng hiệu suất làm việc cán giải hồ sơ đăng ký chấp, hạn chế tiêu cực công việc điều kiện nhiều cán hay hạch sách gây khó khăn cho người dân 55 3.2.4 Về xử lý quyền sử dụng đất chấp Bản án 04/2017/KDTM-ST ngày 17/08/2017 tranh chấp hợp đồng tín dụng Tòa án nhân dân huyện An Dương - Hải Phòng Ngân hàng TMCP Đ bị đơn Công ty TNHH Đ1 (Giám đốc ông T1) " Do có mối quan hệ họ hàng với ơng T1 nên ông V bà P1 cho công ty Đ1 mượn giấy chứng nhận quyền sử dụng 839m2 đất tài sản gắn liền với đất để chấp vay ngân hàng số tiền 500 triệu đồng Việc chấp lập Hợp đồng chấp QSDĐ, công chứng đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định pháp luật Khi công ty Đ1 không trả nợ ngân hàng yêu cầu xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ ông V bà P1 khơng đồng ý ơng, bà khơng vay nợ Ngân hàng đất cịn có cơng trình xây dựng, vật kiến trúc ông V, bà P1 anh, chị T2, Y, T3, N1 T4 xây dựng sử dụng " Tịa án tun Cơng ty Đ1 phải trả cho Ngân hàng khoản tiền: 617.457.523 đồng (gốc + lãi), trường hợp Công ty Đ1 không thực thực khơng đầy đủ nghĩa vụ trả nợ Ngân hàng có quyền đề nghị Cơ quan thi hành án có thẩm quyền kê biên, phát mại tài sản bảo đảm để thực nghĩa vụ trả nợ Số tiền phát mại tài sản ưu tiên toán cho người ông V bà P1, sau trả cho Ngân hàng cịn dư trả lại cho bên chấp ơng V bà P1, thiếu Công ty hữu hạn Đ1 phải tiếp tục hoàn thành nghĩa vụ trả nợ Thứ nhất, ông V bà P1 ký hợp đồng chấp để đảm bảo cho khoản vay cơng ty Đ1 vay chấp tài sản quy định Điều 317 BLDS năm 2015 Ở đây, ông V bà P1 cho công ty Đ1 mượn GCNQSDĐ thuộc sở hữu mình, đồng thời công ty Đ1 ngân hàng ký hợp đồng chấp để công ty Đ1 vay tiền, việc ký hợp đồng chấp tài sản để đảm bảo công ty Đ1 trả nợ cho ngân hàng đến hạn toán Thứ hai, đến hạn toán bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ nên ngân hàng yêu cầu xử lý tài sản đảm bảo để toán cho khoản nợ Nội 56 dung quy định Khoản Điều 299 BLDS năm 2015, trường hợp xử lý tài sản bảo đảm “Đến hạn thực nghĩa vụ bảo đảm mà bên có nghĩa vụ khơng thực thực không nghĩa vụ” Công ty Đ đến hạn toán nợ cho ngân hàng vi phạm nghĩa vụ tốn, khơng toán đầy đủ nợ gốc, lãi dẫn đến nợ hạn Do ngân hàng quyền yêu cầu xử lý tài sản đảm bảo để toán cho khoản nợ Kết hợp việc ký hợp đồng chấp quyền sử dụng đất vi phạm nghĩa vụ tốn cơng ty Đ1 nên Tịa án tuyên xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi khoản nợ Thứ ba, đất ơng V bà P1 cịn có tài sản khác người ơng bà chấp người không ký vào hợp đồng chấp số tài sản đất nên số tài sản không đưa vào để chấp xử lý tài sản đảm bảo phải ưu tiên toán cho người trước để đảm bảo quyền lợi Có trường hợp xảy đây: Thứ nhất: Người mượn người cho mượn lập văn ủy quyền (có cơng chứng) để thực hoạt động vay tiền Trong trường hợp người cho mượn ủy quyền cho người mượn thực hoạt động với ngân hàng để tiến hành việc chấp vay vốn ngân hàng Như lập hợp đồng vay, hợp đồng chấp tài sản… Thứ hai: Người cho mượn trực tiếp ký hợp đồng chấp với ngân hàng Tương tự với trường hợp án, người cho mượn GCNQSDĐ ký hợp đồng chấp với ngân hàng để đảm bảo cho khoản vay người mượn Việc lập hợp đồng ủy quyền hợp đồng chấp với ngân hàng cần tuân theo số điều kiện để giao dịch dân có hiệu lực như: Hai bên hiểu rõ giao dịch, hậu pháp lý giao dịch, tự nguyện xác lập thực giao dịch; Giao dịch xác lập văn bản, có cơng chứng (tn thủ hình thức với 57 giao dịch liên quan đến bất động sản nhà, đất) phải đăng ký giao dịch bảo đảm với quan chức (nếu giao dịch bảo đảm) 46, Kiến nghị: Các ngân hàng cần cẩn trọng việc thẩm định khả người có nhu cầu vay vốn Bên cho mượn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần cân nhắc khả trả nợ người mượn việc cho mượn đảm bảo điều kiện luật quy định dẫn kết ràng buộc trách nhiệm người cho mượn với ngân hàng việc đảm bảo trả nợ người mượn Trong trường hợp người mượn vi phạm nghĩa vụ trả nợ ngân hàng có quyền u cầu xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ Ngoài giải khó khăn việc xử lý tài sản bảo đảm TCTD vướng mắc đó, theo tác giả cần thiết phải sửa đổi, bổ sung số quy định pháp luật sau: Một là, để xử lý tài sản chấp QSDĐ: Việc xử lý tài sản chấp QSDĐ làm chấm dứt hợp đồng chấp nên ảnh hưởng đến nhiều chủ thể khác Do vậy, xử lý tài sản chấp cần quy định cụ thể Về nguyên tắc, nghĩa vụ bảo đảm bị vi phạm đến hạn mà bên có nghĩa vụ khơng thực nghĩa vụ phải xử lý Thơng thường nghĩa vụ bảo đảm thường nghĩa vụ trả nợ hợp đồng vay khách hàng vay khơng trả lãi theo kỳ hạn, tổ chức tín dụng có quyền u cầu xử lý tài sản chấp Hai là, Về phương thức xử lý tài sản chấp QSDĐ: Pháp luật thực định cần thống quy định phương thức xử lý tài sản chấp trường hợp bên khơng có thỏa thuận thỏa thuận bên vơ hiệu Như phân tích, theo quy định BLDS năm 2015 : trường hợp bên thỏa thuận Đức Phong, Cho mượn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vay tiền đất có bị xử lý để trả nợ, https://thuvienphapluat.vn/banan/tin-tuc/cho-muon-gcnqsdd-vay-tien-thi-dat-co-bi-xu-ly-de-tra-no-1334, ngày đăng 08/08/2019, ngày truy cập 20/12/2020 46 58 phương thức xử lý tài sản chấp, tài sản chấp bán đấu giá Nhưng LĐĐ 2013 quy định tài sản xử lý theo phương thức chuyển nhượng, bán đấu giá khởi kiện Tòa án Vì vậy, cần có quy định thống phương thức xử lý bán đấu giá tài sản chấp theo quy trình tổ chức bán đấu giá định giá chuyên nghiệp Kết bán đấu giá hợp pháp có hiệu lực thi hành bên47 Ba là, cần đưa quy định cụ thể rõ ràng liên quan đến nghĩa vụ thông báo bên nhận bảo đảm bên bảo đảm bên nhận bảo đảm khác Còn nguyên tắc “trước xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm phải thông báo văn thời hạn hợp lý việc xử lý tài sản bảo đảm cho bên bảo đảm bên nhận bảo đảm khác” Như vậy, cần có hướng dẫn “thời hạn hợp lý” tài sản động sản tài sản bất động sản tương ứng Việc quy định rõ ràng cụ thể giúp TCTD chủ động việc xử lý tài sản bảo đảm Bốn là, vấn đề định giá tài sản bảo đảm Khoản 2, Điều 306 BLDS năm 2015 đặt yêu cầu “việc định giá tài sản bảo đảm phải bảo đảm khách quan, phù hợp với giá thị trường” Đây yêu cầu phù hợp nhằm tránh việc tài sản bảo đảm định giá mức giá thị trường (nhất trường hợp bên nhận bảo đảm tự bán tài sản bảo đảm để xử lý) làm ảnh hưởng đến quyền lợi bên bảo đảm Nên tiếp cận quy định theo tinh thần điểm c, khoản 3, Điều 104, Bộ luật tố tụng dân năm 2015 là, Tịa án can thiệp định giá tài sản trường hợp “các bên thỏa thuận với với tổ chức thẩm định giá tài sản theo mức giá thấp so với giá thị trường nơi có tài sản định giá thời điểm định giá nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước người thứ ba có cho thấy tổ chức thẩm định giá tài sản vi phạm pháp luật thẩm định giá” Hoàng Thị Huế (2017), Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay ngân hàng từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sỹ Luật học-Viện hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam-trang 63 47 59 Năm là, thứ tự ưu tiên tốn tài sản bảo đảm Trên thực tế, có trường hợp TCTD xử lý tài sản bảo đảm, chủ nợ có chi phí đóng góp hình thành tài sản bảo đảm (như bên xây dựng cơng trình, bên cung cấp vật tư vật liệu xây dựng cho công trình, ) đề nghị ưu tiên tốn từ số tiền bán tài sản đảm bảo Với trường hợp này, số Tịa án có quan điểm xác định TCTD ưu tiên toán trước, ngược lại số Tịa án khác có quan điểm xác định chủ nợ có chi phí đóng góp hình thành lên tài sản đảm bảo ưu tiên toán trước BLDS năm 2015 chưa quy định rõ thứ tự ưu tiên toán TCTD chủ nợ có chi phí đóng góp hình thành lên tài sản đảm bảo Sáu là, cần nâng cao hiệu giải vụ án tranh chấp hợp đồng chấp QSDĐ TAND cấp thường xuyên tổ chức tập huấn, bồi dưỡng cho đội ngũ thẩm phán Hội thẩm nhân dân, nâng cao hiệu cơng tác hịa giải, tăng cường cường cơng tác tun truyền, nâng cao hiệu công tác giáo dục pháp luật địa phương tránh dẫn đến hợp đồng chấp bị vơ hiệu 3.3 Các quy định khác có liên quan đến hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay ngân hàng thương mại: Về xác định giá trị cho tài sản bảo đảm: Cụ thể, theo quy định việc định giá tài sản bảo đảm tiền vay hình thức thỏa thuận hai bên, bên ngân hàng bên có tài sản Trong nhiều trường hợp, tài sản đặc biệt, khó xác định giá, ngân hàng thường thuê tổ chức thẩm định giá tham vấn tổ chức tư vấn, tổ chức chuyên môn giá trị giá tài sản, thông thường ngân hàng thực Thực tiễn cho thấy việc định giá tài sản bảo đảm gặp khó khăn có nhiều để xác định cho việc định giá: giá thị trường tài sản sở thông tin giá sàn giao dịch, phương tiện đại chúng; giá theo khung giá Nhà nước quy định loại tài sản mà Nhà nước có ban hành khung giá; Tình hình, khả biến động giá thị trường, thời hạn sử dụng cịn lại; Dẫn đến tình trạng ngân hàng áp dụng khác để định giá tài sản, lĩnh vực bất động sản 60 Điều mặt gây khó khăn việc lựa chọn áp dụng Mặt khác tạo không thống áp dụng ngân hàng ảnh hưởng đến quyền lợi khách hàng có tài sản đảm bảo Do đó, cần có quy định cụ thể định giá tài sản đảm bảo cụ tài sản đảm bảo bất động sản Kiến nghị : Về định giá tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Cần thống sở xác định giá bất động sản theo hướng hình thành định, khơng để xác định cách “tràn lan” Ngồi ra, cần xây dựng Luật đăng ký giao dịch bảo đảm thống Việc xây dựng ban hành Luật đăng ký giao dịch đảm bảo cần thiết nhằm đạt mục tiêu sau: Thống pháp luật lĩnh vực đăng ký giao dịch đảm bảo; Hủy bỏ quy định khơng cịn phù hợp pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm; Bổ sung quy định cần thiết, phù hợp với thực tĩnh khách quan đời sống kinh tế, xã hội; Đáp ứng yêu cầu cải cách hành hội nhập quốc tế Hiện nay, quy định pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm thể văn pháp luật khác thuộc ngành luật khác nhau, việc xuất Luật đăng ký giao dịch bảo đảm thống cần thiết Mặt khác, Luật đăng ký giao dịch bảo đảm cần quy định rõ ràng hình thức thủ tục đăng ký tránh phiền hà cho khách hàng đăng ký, tránh nhiều thời gian48 Về giải pháp xử lý tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời người sử dụng đất Theo quy định khoản Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15-52014 Chính phủ quy định chi tiết số điều, khoản Luật đất đai, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu mà khơng cần có đồng ý người có quyền sử dụng đất 48 Trần Thế Hệ, Pháp luật biện pháp bảo đảm hoạt động cho vay ngân hàng thương mại, http://tapchitaichinh.vn/nghien-cuu trao-doi/trao-doi-binh-luan/phap-luat-ve-bien-phap-bao-dam-trong-hoatdong-cho-vay-cua-ngan-hang-thuong-mai-125761.html, ngày đăng 26/05/2017, ngày truy cập 21/11/2020 61 Theo quy định pháp luật hành, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất dùng tài sản để chấp khơng cần phải có đồng ý người sử dụng đất xử lý tài sản gắn liền với đất lại cần có đồng ý người có quyền sử dụng đất Theo phát sinh nghĩa vụ dân quy định Điều 275 Bộ luật dân 2015 hợp đồng th đất, hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh ký kết với người thuê, người mượn, người nhận góp vốn quyền sử dụng đất làm phát sinh quyền người sử dụng đất người có tài sản với đất Kiến nghị: Theo tác giả người sử dụng đất có quyền đồng ý hay khơng đồng ý “bên chấp việc chuyển giao quyền nghĩa vụ hợp đồng thuê, mượn, góp vốn sang cho người mua tài sản chấp khơng phải đồng ý có cho phép chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất hay không” Pháp luật nên coi đồng ý người có quyền sử dụng đất điều kiện để phát sinh hiệu lực hợp đồng chấp tài sản gắn liền với đất ấn định thời điểm ký kết hợp đồng chấp vào thời điểm xử lý tài sản chấp Sự đồng ý cần xác nhận vào thời điểm để thuận lợi cho việc xử lý tài sản gắn liền với đất vấn đề chưa làm rõ luật Bên có quyền xử lý tài sản chấp khó nhận đồng ý vào thời điểm có vi phạm xảy ra, tức lúc xử lý tài sản chấp, nhà lập pháp cần xây dựng giải pháp thời điểm đồng ý người có quyền sử dụng đất thời điểm giao kết hợp đồng chấp: pháp luật cần bổ sung quy định đồng ý ngưởi có quyền sử dụng đất điều kiện có hiệu lực hợp đồng chấp49 Tiểu kết chương Tại chương 3, qua việc phân tích, tác giả phần nêu lên thực trạng áp dụng quy định pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, điều kiện Tác giả Vũ Thị Hồng Yến, Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định Bộ luật dân năm 2015 (sách chuyên khảo), Nhà xuất trị quốc gia thật, trang 176 49 62 chấp quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục đăng ký xóa chấp quyền sử dụng đất việc xử lý quyền sử dụng đất chấp Tuy nhiên, bên cạnh kết đạt từ thực tiễn bộc lộ số khó khăn, hạn chế quy định pháp luật có chồng chéo, mâu thuẫn luật số quy định luật chưa thật cụ thể rõ ràng dẫn đến hợp đồng chấp vô hiệu, làm cho hoạt động vay vốn người dân Ngân hàng thương mại q trình thực chức khơng trơi chảy Đồng thời, cịn số cán trình độ lực chưa cao, dẫn đến hiểu sai quy định pháp luật, vấn nạn hạch sách, nhũng nhiễu người dân vấn đề nan giải thời điểm, giai đoạn Từ bất cập, hạn chế phát sinh thực trạng chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay ngân hàng thương mại, tác giả mạnh dạng đề xuất số giải pháp hồn thiện pháp luật Đó cân nâng cao chất lượng trách nhiệm đội ngũ Công chứng viên, tránh câu kết Cơng chứng viên Văn phịng cơng chứng; Pháp luật nên sửa đổi theo hướng quy định đất có tranh chấp, điều kiện cụ thể để xác định đất có tranh chấp, quan có thẩm quyền xác định đất có tranh chấp hay không để tạo thuận lợi cho người vay vốn tổ chức tín dụng; Cần thiết lập phần mềm việc thực chấp giải đăng ký xóa chấp để tạo thuận lợi cho việc tra cứu đăng ký, xóa chấp QSDĐ cho người dân; số đề xuất quy định xử lý QSDĐ chấp Đồng thời, việc đề xuất số giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật tác giả đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu giải vụ án tranh chấp hợp đồng chấp QSDĐ TAND cấp thường xuyên tổ chức tập huấn, bồi dưỡng cho đội ngũ thẩm phán Hội thẩm nhân dân, nâng cao hiệu cơng tác hịa giải, tăng cường cường công tác tuyên truyền, nâng cao hiệu công tác giáo dục pháp luật địa phương 63 KẾT LUẬN Trong hoạt động đời sống xã hội chấp quyền sử dụng đất có vị trí, vai trị đặc biệt quan trọng Thế chấp quyền sử dụng đất giúp cá nhân, hộ gia đình, tổ chức xã hội có hội tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng để mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh, đầu tư, phục vụ nhu cầu đời sống , góp phần phát triển kinh tế đất nước Tuy nhiên trình áp dụng, qua nghiên cứu thực tiễn chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng địa bàn, nhận thấy hệ thống pháp luật chấp quyền sử dụng đất nhiều bất cập, hạn chế gây nhiều khó khăn, vướng mắc cho Ngân hàng thương mại nhận chấp loại tài sản đặc biệt Do vậy, cần có phương thức giải tranh chấp để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp, đáng bên xảy tranh chấp, đảm bảo hợp đồng chấp quyền sử dụng đất không bị vô hiệu Trong khuôn khổ phạm vi đề tài luận văn “Thế chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay ngân hàng thương mại”, luận văn phân tích nhằm làm rõ vấn đề lý luận thực tiễn Qua đó, có nhìn khái qt thực tiễn áp dụng quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất Luận văn tiến hành phân tích số bất cập, hạn chế quy định pháp luật, nguyên nhân bất cập để đưa số kiến nghị nhằm hồn thiện pháp luật nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Luận văn đưa số giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật pháp luật nên sửa đổi theo hướng quy định đất có tranh chấp, Đồng thời, ngồi việc đề xuất số giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật tác giả đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu giải vụ án tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân cấp thường xuyên tổ chức tập huấn, 64 bồi dưỡng cho đội ngũ thẩm phán Hội thẩm nhân dân, Hồn thiện pháp luật tìm kiếm giải pháp cụ thể nâng cao hiệu chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng thương mại mục đích nghiên cứu luận văn Tác giả hy vọng với kết nghiên cứu luận văn góp phần nhỏ giúp hồn thiện quy định pháp luật giúp nâng cao hiệu công tác giải tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, tránh dẫn đến hợp đồng chấp vơ hiệu, góp phần nâng cao hiệu suất hoạt động ngân hàng nâng cao chất lượng đời sống người dân 65 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn quy phạm pháp luật - Bộ Luật Dân năm 2015 - Luật Đất Đai năm 2013 - Hiến Pháp năm 2013 - Văn số 8019/VBHN-BTP ngày 10/12/2013 giao dịch bảo đảm - Nghị định 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 đăng ký biện pháp bảo đảm - Thông tư số 07/2019/TT-BTP hướng dẫn số nội dung đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất - Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất Đai Sách, giáo trình, luận văn, báo cáo Sách, giáo trình - Nguyễn Văn Cừ − Trần Thị Huệ (2016), Bình luận khoa học Bộ Luật dân năm 2015, NXB Công An Nhân Dân - Nguyễn Văn Cừ − Trần Thị Huệ (2016), Bình luận khoa học Bộ Luật dân năm 2015, NXB Công An Nhân Dân - Phạm Duy Nghĩa (2004), Chuyên khảo luật kinh tế ( Chương trình sau đại học ), NXB Đại học quốc gia Hà Nội - Phạm Thị Hương Lan (2018), Bình luận khoa học Luật đất đai, Nhà xuất lao động - Vũ Thị Hồng Yến, Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định Bộ luật dân năm 2015 (sách chuyên khảo), Nhà xuất trị quốc gia thật - Trường Đại học Luật Hà nội (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ Luật học, Nxb Công an nhân dân, Hà nội Luận văn, tài liệu - Hoàng Thị Huế (2017), Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để 66 đảm bảo tiền vay ngân hàng từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sỹ luật học-Viện hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam - Lê Thị Thúy Bình (2016), Thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam, Luận án tiến sĩ, Học viện trị quốc gia Hồ Chí Minh - Lương Đình Thí (2018), Thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng, Luận văn thạc sĩ Luật kinh tế, Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam Trang website - Đức Phong, Cho mượn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vay tiền đất có bị xử lý để trả nợ, https://thuvienphapluat.vn/banan/tin-tuc/cho-muongcnqsdd-vay-tien-thi-dat-co-bi-xu-ly-de-tra-no-1334, ngày đăng 08/08/2019, ngày truy cập 20/12/2020 - Đặng Công Tráng, Pháp luật xử lý tài sản đảm bảo tiền vay quyền sử dụng đất ngân hàng thương mại: Thực trạng số khuyến nghị, http://tapchicongthuong.vn/bai-viet/phap-luat-ve-xu-ly-tai-san-dam-bao-bangtien-vay-la-quyen-su-dung-dat-tai-cac-ngan-hang-thuong-mai-thuc-trang-va-motso-khuyen-nghi26692.htm, ngày đăng 17/03/2017, ngày truy cập 14/11/2020 - Đoàn Thị Ngọc Hải, Thế chấp tài sản-Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, https://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=2376, ngày đăng 03/10/2018, ngày truy cập 25/10/2020 - Hà Linh, Hợp đồng chấp vô hiệu - cần xem xét trách nhiệm công chứng viên, https://tinnhanhchungkhoan.vn/hop-dong-the-chap-vo-hieu-can-xemxet-trach-nhiem-cong-chung-vien-post227051.html, ngày đăng 11/12/2019, ngày truy cập 19/12/2020 - Nguyễn Thùy Linh, Khái lược chất pháp lý quyền sử dụng đất Việt Nam, https://luatduonggia.vn/khai-luoc-ve-quyen-su-dung-dat/, ngày đăng 29/03/2020, ngày truy cập 25/10/2020 67 - Phương Nam Co LTD , Khái quát chung hoạt động ngân hàng thương mại , http://vietnam12h.com/kinh-te/chi-tiet-kinh-te.aspx?baivieturl=khaiquat-chung-ve-hoat-dong-cua-ngan-hang-thuong-mai-17-9-2013, ngày đăng 17/19/2013, ngày truy cập 21/10/2020 - Tăng Thị Hà Chi, Quy định giao dịch đảm bảo, https://stp.binh duong.gov.vn/ botrotuphap/ ists/GiaoDichBaoDam/ DispForm.aspx? ID=21& fbclid=IwAR29ZF2YpUEplkczBUCHuFFi3nLp8VVlf9AXduR1R3_prEGzHV5Ah JZ_tco, ngày đăng 02/12/2019, ngày truy cập 07/11/2020 - Trang Hạ, Tài sản bảo đảm chưa “đảm bảo”, https://www agribank.com.vn/vn/ve-agribank/tin-tuc-su-kien/tin-ve-agribank/goc-nhin-phapluat1/tai-san-bao-d am-nhung-chua-chac-da-la-dam-bao, ngày đăng: 27/12/2017, ngày truy cập: 14/11/2020 - Trần Thế Hệ, Pháp luật biện pháp bảo đảm hoạt động cho vay ngân hàng thương mại, http://tapchitaichinh.vn/nghien-cuu trao-doi/trao-doibinh-luan/phap-luat-ve-bien-phap-bao-dam-trong-hoat-dong-cho-vay-cua-nganhang-thuong-mai-125761.html, ngày đăng: 26/05/2017, ngày truy cập: 21/11/2020 - Trần Thị Thu Hà, Điều kiện chấp quyền sử dụng đất gì, https:// luatminhkhue.vn/dieu-kien-the-chap-quyen-su-dung-dat-la-gi-.aspx, ngày đăng 17/01/2017, ngày truy cập 14/11/2020