Thông tin tài liệu
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI TRUNG TÂM ĐÀO TẠO TRỰC TUYẾN BÀI TẬP TỰ LUẬN HỌC PHẦN KỸ NĂNG TƯ VẤN TRONG LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI - SL40.016 Giảng viên môn: Sinh viên thực hiện: PGS TS Nguyễn Thị Nga Nguyễn Thị Thanh Huyền Ngày sinh: 28/03/2000 Lớp: EHTM516 Ngành đào tạo: Địa điểm học: Luật Kinh Tế TC Future Mã course học: SL40.016 NĂM 2023 ĐỀ KIỂM TRA TỰ LUẬN 01 HỌC PHẦN: KỸ NĂNG TƯ VẤN PHÁP LUẬT TRONG LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI ĐỀ Khách hàng ông Nguyễn Thành Trung đến Công ty tư vấn pháp luật Công Lý yêu cầu người tư vấn thay ông soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà ông Trung bên nhận chuyển nhượng sở đảm bảo an toàn pháp lí bảo vệ quyền lợi tốt cho ơng a Để hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ lập hợp pháp, đáp ứng đầy đủ yêu cầu nội dung hình thức hợp đồng chuyển nhượng mà pháp luật quy định, theo Anh (Chị), vấn đề pháp lí mấu chốt cần phải làm rõ giao dịch để chuẩn bị cho việc soạn thảo Hợp đồng chuyển nhượng? b Hãy phác thảo điều khoản chủ yếu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chứa đựng điều khoản nhằm bảo vệ tối đa quyền lợi phịng ngừa rủi ro cao cho ơng Nguyễn Thành Trung ký kết thực hợp đồng chuyển nhượng BÀI LÀM Danh mục tài liệu tham khảo Luật đất đai năm 2013 Bộ luật Dân năm 20115 Nghị định Số: 43/2014/NĐ-CP Chính phủ hướng dẫn chi tiết luật đất đai năm 2013 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 Luật công chứng năm 2014 a Để hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ lập hợp pháp, đáp ứng đầy đủ yêu cầu nội dung hình thức hợp đồng chuyển nhượng mà pháp luật quy định, theo em, vấn đề pháp lí mấu chốt cần phải làm rõ giao dịch để chuẩn bị cho việc soạn thảo Hợp đồng chuyển nhượng là: Thực chất việc xác định vấn đề pháp lý vụ việc nghiên cứu cách kỹ lưỡng thấu đáo hồ sơ khách hàng tìm vấn đề mấu chốt cần giải Quá trình tìm vấn đề pháp lý trình người tư vấn đặt chuỗi câu hỏi pháp lý có tính liên kết với nhau, câu hỏi pháp lý làm nảy sinh câu hỏi pháp lý Khi xác định vấn đề pháp lý, nên xuất phát từ câu hỏi mà khách hàng muốn người tư vấn giải đáp Vấn đề pháp lý hồ sơ thường câu hỏi pháp lý mà câu trả lời giúp giải đáp nguyện vọng khách hàng Từ trình tiếp xúc khánh hàng trình nghiên cứu hồ sơ tài liệu, ta nhận thấy vấn đề pháp lý mấu chốt vụ việc việc “Đảm bảo tính hợp pháp phịng ngừa rủi ro trình ký kết thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên chuyển nhượng ông Trung” Vậy để giải vấn đề pháp lý cần phải trả lời câu hỏi pháp lý sau: Thứ nhất, tư cách chủ thể: Bên chuyển nhượng cá nhân chuyển nhượng? Hộ gia đình chuyển nhượng? Hay tài sản chung vợ chồng? Nếu cá nhân bên chuyển nhượng có đủ lực hành vi dân hay khơng? Nếu hộ gia đình có thành viên hộ gia đình? Có thành viên thành niên? Có thành viên chưa thành niên? Nếu tài sản vợ chồng tài sản chung hay tài sản riêng? Thứ hai, hình thức hợp đồng: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có cơng chứng phải đăng ký vào sổ địa Thứ ba, đối tượng hợp đồng: Đối tượng quyền sử dụng đất, cần làm rõ Hiện trạng sử dụng đất? (Nguồn gốc đất đâu? Loại đất? mục đích sử dụng đất? thời gian sử dụng đất? diện tích đất?) Tình trạng pháp lý đất? (có tranh chấp khơng? Được cấp GCNQSDĐ chưa? Có giấy tờ liên quan đến đất không? Địa đất? đất vị trí nào? đồ nào? Có tài sản gắn liền với đất khơng? Nếu có tài sản gì? (nhà, chương trình xây dựng?), diện tích xây dựng đất? đăng ký quyền sở hữu chưa? Nếu chưa có giấy phép xây dựng khơng? Quyền sử dụng đất có bị kê biên để đảm bảo thi hành án không? Thứ tư, giá chuyển nhượng phương thức toán: Phương thức toán: hình thức chuyển khoản hay tốn trực tiếp? Thanh toán lần hay nhiều lần? Giao chứng từ sau sang tên trước bạ Thứ năm, quyền nghĩa vụ bên: Đối với bên chuyển nhượng: Nghĩa vụ: giao đầy đủ giấy tờ?; giao thời hạn?; Bàn giao đất thực địa diện tích?, trạng?, thời gian? Quyền: nhận tiền số tiền, thời gian, phương thức toán theo thỏa thuận Đối với ông Trung: Nghĩa vụ: giao tiền số tiền, thời gian, phương thức toán theo thỏa thuận? Quyền: nhận đầy đủ giấy tờ đất thời gian Nhận đất thực địa diện tích, trạng, thời hạn Thứ sáu: trách nhiệm vi phạm hợp đồng: Nếu bên không thực điều khoản thỏa thuận phải chịu trách nhiệm gì? Căn xác định vi phạm hợp đồng? Hậu pháp lý việc vi phạm hợp đồng? Thứ bảy, phạt vi phạm hợp đồng: Căn phạt vi phạm hợp đồng? Mức phạt vi phạm hợp đồng? Phương thức phạt vi phạm hợp đồng? Thứ tám, thời hạn có hiệu lực hợp đồng: Thời điểm bên thỏa thuận? Thời điểm hợp đồng cơng chứng? Thời điểm đăng ký vào sổ địa chính? b Sau em phác thảo điều khoản chủ yếu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chứa đựng điều khoản nhằm bảo vệ tối đa quyền lợi phòng ngừa rủi ro cao cho ông Nguyễn Thành Trung ký kết thực hợp đồng chuyển nhượng sau: Trước vào nội dung dự thảo em xin phân tích qua số tố chất, kỹ cần có người tư vấn cần pháp luật để soạn thảo dự thảo hợp đồng tốt bảo vệ quyền lợi tốt cho khách hàng: Yêu cầu soạn thảo hợp đồng: Ngôn ngữ sử dụng hợp đồng phải đảm bảo xác (khơng sử dụng từ lóng, từ nhiều nghĩa để gây nhầm lẫn đáng kể), cụ thể, rõ ràng, đầy đủ ý nghĩa Đảm bảo thông tin, yêu cầu khách hàng phù hợp với quy định pháp luật: thông tin yêu cầu khách hàng thể trực tiếp miệng khách hàng đến gặp người tư vấn, thể rõ phiếu yêu cầu khách hàng theo mẫu soạn sẵn trung tâm tư vấn Phải tiên liệu rủi ro phát sinh từ hợp đồng cho khách hàng: rủi ro phát sinh từ nguyên nhân khách quan chủ quan Người tư vấn phải dự đoán trước để đảm bảo quyền lợi ích khách hàng khơng bị xâm phạm Soạn thảo Dự thảo hợp đồng CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc ————— …………., ngày … tháng … năm…… HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Số …… /HĐ Căn Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013 văn hướng dẫn thi hành; Căn Luật thuế thu nhập cá nhân ngày 21 tháng 11 năm 2007; Căn Luật Kinh doanh bất động sản ngày 25 tháng 11 năm 2014; Căn Nghị định số: …… /2015/NĐ-CP ngày … tháng … năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản; Các pháp lý khác Hai bên chúng tơi gồm: BÊN CHUYỂN NHƯỢNG – Ơng/Bà: …………………………………………………………………………………… …………………… – Sinh ngày: ………………./……………… / ……………………………………………………… – Giấy chứng minh nhân dân/Hộ chiếu số: …………….Cấp ngày: … / ……./ ……… Tại …………………………………………………………………………………… …………………………… – Quốc tịch (đối với người nước ngoài): ……………………………………………………………… – Địa chỉ: …………………………………………………………………………………… …………………… – Số điện thoại liên hệ: …………………………………………………………………………………… … – Số tài khoản (nếu có): ……………… Tại ngân hàng: ………………………………………… – Mã số thuế: …………………………………………………………………………………… ……………… BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG – Ông/Bà: …………………………………………………………………………………… ………………… – Sinh ngày: ………………./……………… / ……………………………………………………… – Giấy chứng minh nhân dân/Hộ chiếu số: …………….Cấp ngày: … / ……./ ……… Tại …………………………………………………………………………………… …………………………… – Quốc tịch (đối với người nước ngoài): ……………………………………………………………… – Địa liên hệ: …………………………………………………………………………………… ………… – Số điện thoại: …………………………………………………………………………………… …………… – Email: …………………………………………………………………………………… ……………………… (Trường hợp bên nhận chuyển nhượng cá nhân ghi thông tin cá nhân Trường hợp bên nhận chuyển nhượng nhiều người ghi thơng tin cụ thể cá nhân nhận chuyển nhượng Trường hợp bên nhận chuyển nhượng vợ chồng Quyền sử dụng đất tài sản thuộc sở hữu chung vợ chồng theo quy định pháp luật ghi thơng tin vợ chồng Trường hợp bên nhận chuyển nhượng tổ chức ghi thơng tin tổ chức) Các vấn đề pháp lý giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hai bên đồng ý thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận sau đây: Điều Thông tin đất chuyển nhượng Quyền sử dụng đất bên chuyển nhượng đất theo: ……………………… …………………………………………………………………………………… ………………………………… (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ….) Đặc điểm cụ thể đất sau: – Thửa đất số: …………………………………………………………………………………… ……………… – Tờ đồ số: …………………………………………………………………………………… …………… – Địa đất: …………………………………………………………………………………… ………… – Diện tích: ……………./………m2 (Bằng chữ: ………………………………………………… ) – Hình thức sử dụng: + Sử dụng riêng: ……………… m2 + Sử dụng chung: ……………… m2 – Mục đích sử dụng: …………………………………………………………………………………… ……… – Thời hạn sử dụng: …………………………………………………………………………………… ……… – Nguồn gốc sử dụng: …………………………………………………………………………………… …… Những hạn chế quyền sử dụng đất (nếu có): …………………………………………………… Các tiêu xây dựng đất sau: – Mật độ xây dựng: …………………………………………………………………………………… ……… – Số tầng cao công trình xây dựng: ………………………………………………………………… – Chiều cao tối đa cơng trình xây dựng: ………………………………………………………… – Các tiêu khác theo quy hoạch duyệt: …………………………………………………… Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất: a) Đất có hạ tầng kỹ thuật (nếu đất dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng); b) Đặc điểm nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất: …………….(nếu có) Điều Giá chuyển nhượng Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu Điều Hợp đồng là: ………… đồng (bằng chữ:đồng Việt Nam) (Có thể ghi chi tiết bao gồm: – Giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất: ………………………………………………………… – Giá trị chuyển nhượng hạ tầng kỹ thuật: …………………………………………………………… – Giá trị bán/chuyển nhượng nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất tài sản khác gắn liền với đất: – Tiền thuế VAT: …………………………………………………………………………………… ………… Điều Phương thức toán Phương thức toán: …………………………………………………………………… Các thỏa thuận khác: ……………………………………………………………………… …… Điều Thời hạn toán Thanh toán lần nhiều lần bên thỏa thuận Điều Bàn giao đất đăng ký quyền sử dụng đất bản; Bàn giao quyền sử dụng đất a) Việc bàn giao quyền sử dụng đất bên lập thành biên b) Bên chuyển nhượng có trách nhiệm bàn giao cho Bên nhận chuyển nhượng giấy tờ pháp lý quyền sử dụng đất kèm theo quyền sử dụng đất: – Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; – Bản giấy tờ pháp lý đất đai: ……………………………………………………………… – Các giấy tờ khác theo thỏa thuận: ……………………………………………………………………… c) Bàn giao thực địa: …………………………………………………………………………………… (Đối với trường hợp chuyển nhượng đất dự án khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở, dự án đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng đất có hạ tầng: Bên chuyển nhượng có trách nhiệm bàn giao cho Bên nhận chuyển nhượng điểm đấu nối hạ tầng kỹ thuật cấp điện, cấp thoát nước…….) Đăng ký quyền sử dụng đất a) Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ thực thủ tục theo quy định pháp luật để đăng ký quyền sử dụng đất cho Bên nhận chuyển nhượng quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật (nếu chuyển nhượng đất dự án); b) Trong thời hạn ……… ngày kể từ ngày hợp đồng ký kết, Bên chuyển nhượng có trách nhiệm thực đăng ký quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật; c) Bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm phối hợp với Bên chuyển nhượng thực đăng ký quyền sử dụng đất quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật; Thời điểm bàn giao đất thực địa………………………………………………………………… Các thỏa thuận khác: …………………………………………………………………………………… … (Các bên thỏa thuận để Bên nhận chuyển nhượng tự thực đăng ký quyền sử dụng đất, trường hợp này, Bên chuyển nhượng phải bàn giao cho Bên nhận chuyển nhượng giấy tờ cần thiết để làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất) Điều Trách nhiệm nộp thuế, lệ phí Về thuế Bên ………………………… nộp Về phí Bên …………………………… nộp Các thỏa thuận khác: ……………………………………………………………………… ……………… Điều Quyền nghĩa vụ bên Quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng Quyền bên chuyển nhượng (theo Điều 38 Luật Kinh doanh bất động sản): a) Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất toán tiền theo thời hạn phương thức thỏa thuận hợp đồng; b) Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất theo thời hạn thỏa thuận hợp đồng; c) Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại lỗi bên nhận chuyển nhượng gây ra; d) Không bàn giao đất chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác; đ) Các quyền khác: …………………………………………………………………………………… ……… Nghĩa vụ bên chuyển nhượng (theo Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản): a) Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực quyền sử dụng đất chịu trách nhiệm thơng tin cung cấp; b) Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, vị trí tình trạng đất theo thỏa thuận hợp đồng; c) Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định pháp luật đất đai giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận; d) Bồi thường thiệt hại lỗi gây ra; đ) Thực nghĩa vụ tài với Nhà nước theo quy định pháp luật; e) Các nghĩa vụ khác: …………………………………………………………………………………… …… Quyền nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng: Quyền bên nhận chuyển nhượng (theo Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản): a) Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực quyền sử dụng đất chuyển nhượng; b) Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; c) Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, vị trí tình trạng đất theo thỏa thuận hợp đồng; d) Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại lỗi bên chuyển nhượng gây ra; đ) Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng; e) Các quyền khác: …………………………………………………………………………………… ……… Nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng (theo Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản): a) Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn phương thức thỏa thuận hợp đồng; b) Bảo đảm quyền bên thứ ba đất chuyển nhượng; c) Bồi thường thiệt hại lỗi gây ra; d) Xây dựng nhà, cơng trình xây dựng tn thủ quy định pháp luật quy hoạch duyệt; đ) Thực nghĩa vụ tài với Nhà nước theo quy định pháp luật; e) Các nghĩa vụ khác……………………………………………………………………………… ………… Điều Trách nhiệm vi phạm hợp đồng Bên chuyển nhượng phải chịu trách nhiệm vi phạm quy định sau:…………… Bên nhận chuyển nhượng phải chịu trách nhiệm vi phạm quy định sau:…… Điều Phạt vi phạm hợp đồng Phạt bên chuyển nhượng vi phạm hợp đồng theo Khoản Điều hợp đồng sau: Phạt bên nhận chuyển nhượng vi phạm hợp đồng theo Khoản Điều hợp đồng sau: ……………………………………………………………………… …………………… Điều 10 Các trường hợp chấm dứt hợp đồng Hợp đồng chấm dứt trường hợp sau: – …………………………………………………………………………………… ………………………………… – …………………………………………………………………………………… ………………………………… Các trường hợp hủy bỏ hợp đồng: – …………………………………………………………………………………… ………………………………… – …………………………………………………………………………………… ………………………………… chấp Xử lý chấm dứt hủy bỏ hợp đồng Điều 11 Giải tranh Trong trình thực Hợp đồng này, phát sinh tranh chấp, bên thương lượng giải nguyên tắc tôn trọng quyền lợi nhau; trường hợp không giải thống chọn Tịa án trọng tài giải theo quy định pháp luật Điều 12 Thời điểm có hiệu lực hợp đồng Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày ………… (hoặc có hiệu lực kể từ ngày công chứng chứng nhận UBND chứng thực trường hợp pháp luật quy định phải công chứng chứng thực) Hợp đồng lập thành … có giá trị pháp lý nhau, bên giữ … bản, … lưu quan thuế,… …… lưu quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà cơng trình./ BÊN CHUYỂN NHƯỢNG BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG (Ký, ghi rõ họ tên, chức vụ người ký đóng dấu) (Ký, ghi rõ họ tên, tổ chức đóng dấu ghi chức vụ người ký)
Ngày đăng: 28/09/2023, 20:31
Xem thêm:
