(Luận văn) thực tiễn giải quyết yêu cầu tuyên bố vô hiệu đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo ở bến tre

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO t to TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM ng hi ep w n lo ad ju y th yi NGUYỄN THỊ ĐOAN TRANG pl n ua al n va ll fu THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT YÊU CẦU TUYÊN BỐ VÔ HIỆU oi m ĐỐI VỚI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG at nh ĐẤT GIẢ TẠO Ở BẾN TRE z z ht vb k jm om l.c gm LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC n a Lu n va y te re Tp Hồ Chí Minh - Năm 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO t to TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM ng hi ep w n lo ad ju y th yi pl NGUYỄN THỊ ĐOAN TRANG n ua al va n THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT YÊU CẦU TUYÊN BỐ VÔ HIỆU fu ll ĐỐI VỚI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG m oi ĐẤT GIẢ TẠO Ở BẾN TRE at nh z z Chuyên ngành: Luật Kinh tế ht vb Mã số : 8380107 k jm om l.c gm LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC n n va PGS TS PHẠM DUY NGHĨA a Lu NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC y te re Tp Hồ Chí Minh - Năm 2018 MỤC LỤC t to ng TRANG PHỤ BÌA hi ep LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC w DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT n lo TÓM TẮT LUẬN VĂN ad y th LỜI NÓI ĐẦU ju Lý chọn đề tài yi pl Câu hỏi nghiên cứu ua al Tình hình nghiên cứu n Mục đích, đối tượng phạm vi nghiên cứu va 4.1 Mục đích nghiên cứu n ll fu 4.2 Đối tượng nghiên cứu oi m 4.3 Phạm vi nghiên cứu nh Các phương pháp tiến hành nghiên cứu, khung lý thuyết at 5.1 Phương pháp nghiên cứu z z 5.1.1 Phương pháp nghiên cứu kết hợp lý luận với thực tiễn vb ht 5.1.2 Phương pháp so sánh luật học jm 5.1.3 Phương pháp nghiên cứu phân tích tổng hợp k gm 5.2 Khung lý thuyết l.c Ý nghĩa khoa học giá trị ứng dụng đề tài om CHƯƠNG 1: PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ a Lu 1.1 QUY ĐỊNH CHUNG CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN n NHƯỢNG QSDĐ 1.1.1.2 Các điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ y 1.1.1.1 Khái niệm đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ te re nhượng QSDĐ n va 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm chung điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển 1.2 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG t to QSDĐ GIẢ TẠO 13 ng 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng giả tạo 13 hi ep 1.2.2 Các đặc điểm, dấu hiệu để nhận biết hợp đồng giả tạo 15 1.2.2.1 Về mặt chủ thể tham gia hợp đồng giả tạo 15 w 1.1.2.2 Về mặt nội dung mục đích hợp đồng giả tạo 16 n lo 1.1.2.3 Về giá đất để xác định hợp đồng giả tạo 17 ad y th 1.1.2.4 Về tài liệu chứng khác để xác định hợp đồng giả tạo 18 ju 1.2.3 Thời hiệu yêu cầu Tịa án tun bố hợp đồng giả tạo vơ hiệu 19 yi pl 1.2.4 Hậu pháp lý hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ 21 ua al 1.3 CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP n HỢP ĐỒNG GIẢ TẠO CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ 23 va n 1.3.1 Quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ 23 ll fu 1.3.2 Các tài liệu, chứng cần xác minh, thu thập để làm xác định hợp oi m đồng giả tạo 26 at nh Kết luận Chương 29 CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT YÊU CẦU TUYÊN BỐ VÔ HIỆU z z ĐỐI VỚI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ GIẢ TẠO 30 vb ht 2.1 THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT YÊU CẦU TUYÊN BỐ VÔ HIỆU HỢP jm ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ GIẢ TẠO Ở BẾN TRE 30 k gm 2.1.1 Tình hình chung vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả l.c tạo giải Bến Tre 30 om 2.1.2 Một số loại án tranh chấp hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ chiếm tỉ lệ a Lu lớn Bến Tre 32 n 2.1.2.1 Loại án thứ thụ lý giải 32 y 2.1.2.4 Loại án thứ tư thụ lý giải 39 te re 2.1.2.3 Loại án thứ ba thụ lý giải 37 n va 2.1.2.2 Loại án thứ hai thụ lý giải 34 2.2 NHỮNG KHÓ KHĂN VÀ VƯỚNG MẮC TRONG QUÁ TRÌNH GIẢI t to QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG GIẢ TẠO CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ43 ng 2.2.1 Một số khó khăn thực tế giải hợp đồng giả tạo chuyển nhượng hi ep QSDĐ Bến Tre 43 2.2.1.1 Những khó khăn với lý khách quan 43 w 2.2.1.2 Những khó khăn với lý chủ quan 44 n lo 2.2.2 Một số vướng mắc giải hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ ad y th Bến Tre 45 ju Kết luận Chương 50 yi pl CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ ua al HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ 51 n 3.1 MỘT SỐ KHUYẾN NGHỊ VỀ HOÀN THIỆN HỆ THỐNG PHÁP LUẬT va n ĐIỀU CHỈNH VỀ HỢP ĐỒNG GIẢ TẠO CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ 51 ll fu 3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG oi m CAO HIỆU QUẢ, CHẤT LƯỢNG XÉT XỬ CÁC TRANH CHẤP HỢP at nh ĐỒNG GIẢ TẠO CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ 54 3.2.1 Nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật 54 z z 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả, chất lượng xét xử 59 vb ht Kết luận chương 62 jm KẾT LUẬN 63 k om l.c PHỤ LỤC gm DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT n a Lu n va y te re LỜI CAM ĐOAN t to ng Tôi tên Nguyễn Thị Đoan Trang - học viên lớp Cao học Khóa 17 chuyên hi ep ngành Luật kinh tế, Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh, tác giả Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài “Thực tiễn giải yêu cầu w tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo n lo Bến Tre” (Sau gọi tắt “Luận văn”) ad y th Tôi xin cam đoan tất nội dung trình bày Luận văn kết ju nghiên cứu độc lập cá nhân hướng dẫn người hướng dẫn yi pl khoa học Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn số ý kiến, quan điểm khoa học ua al số tác giả Các thơng tin trích dẫn nguồn cụ thể, xác n kiểm chứng Các số liệu, thông tin sử dụng Luận văn hoàn toàn n va khách quan trung thực ll fu oi m Học viên thực at nh z z vb ht Nguyễn Thị Đoan Trang k jm om l.c gm n a Lu n va y te re DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT t to ng hi ep w n Bộ luật dân BLTTDS Bộ luật Tố tụng dân Luật KDBĐS Luật KDBĐS HĐ CN QSDĐ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ QSDĐ Quyền sử dụng đất TAND TAND UBND Ủy Ban Nhân Dân lo BLDS ad ju y th yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re TÓM TẮT LUẬN VĂN t to ng Qua thực tiễn công tác giải án Bến Tre, tỉnh Bến Tre cho thấy việc thụ hi ep lý giải vụ án tranh chấp hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ bắt đầu xuất khoảng thời gian từ 10 năm ngày tăng lên số w lượng đồng thời phức tạp tính chất vấn đề xác định tính giả tạo n lo Khi giải hậu hợp đồng giả tạo phần lớn vụ án thật chưa đảm ad y th bảo công quyền lợi ích hợp pháp người dân Vì vậy, để đảm bảo ju công quyền lợi hợp pháp cho người dân, tránh bị lợi dụng kẽ hở yi pl pháp luật nhằm thu lợi bất chính, bảo vệ quyền lợi người bị yếu sau ký ua al kết hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ, cần thiết có biện pháp áp dụng n để ngăn chặn tình trạng xảy Từ thực trạng quy định pháp va n luật áp dụng vào thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng ll fu QSDĐ giả tạo Tòa án tồn nhiều hạn chế, khó khăn vướng mắc, cần at nh hệ thống Tòa án oi m thiết có giải pháp cấp bách để kịp thời áp dụng vào trình giải loại án Trong luận văn phân tích thêm số vụ án cụ thể giải z z thực tế Bến Tre, qua tính chất, nội dung vụ án tác giả tự phân chia thành vb ht số loại án cụ thể để làm rõ thêm tính chất giả tạo, qua góp phần làm sáng tỏ jm những hạn chế, kẽ hở pháp luật để từ góp phần tìm đề k gm xuất hướng hoàn thiện pháp luật quy định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ l.c đề giải pháp nhằm hoàn thiện nâng cao chất lượng, hiệu công tác om xét xử án Mục đích có pháp lý vững cho đội ngũ thẩm phán vững tin a Lu áp dụng để giải vụ án tranh chấp hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ, n đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp người dân, mang lại công cho xã n va hội y te re LỜI NÓI ĐẦU t to Lý chọn đề tài ng Nước ta nước phát triển kinh tế chủ yếu nông nghiệp, đất đai hi ep nguồn tài nguyên đặc biệt quý giá gắn liền với gia đình Đất đai do toàn dân sở hữu Nhà nước quản lý thống Nhà nước quản lý thông qua quy w định pháp luật, từ người dân dựa vào hệ thống pháp luật nói chung n lo quy định riêng Luật Đất đai để thực quyền khn khổ pháp ad y th luật quy định Cụ thể người dân có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho ju thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp, góp vốn QSDĐ thực quyền khác yi pl theo quy định Luật Đất đai ua al Trong thị trường bất động sản, việc người sử dụng đất thực quyền chuyển n nhượng QSDĐ thông qua giao dịch dân phổ biến đời sống xã va n hội nay.Tuy nhiên, văn pháp luật quy định đất đai thiếu ll fu đồng bộ, chồng chéo, mâu thuẫn với dẫn đến việc áp dụng pháp luật vào oi m thực tiễn quan tiến hành tố tụng áp dụng không thống Những kẽ at nh hở pháp luật bị số đối tượng lợi dụng làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp người khác tất yếu dẫn đến phát sinh tranh chấp Khi tranh chấp z z phát sinh mà khơng tự thỏa thuận với đương có quyền khởi kiện yêu vb ht cầu quan có thẩm quyền giải quyết, Tòa án quan thụ lý giải jm tranh chấp đất đai người dân lựa chọn Nếu xét lý hợp k gm đồng chuyển nhượng phù hợp với pháp luật quy định xét tình l.c rõ ràng không phù hợp với thực tế chuyển nhượng Bên cạnh quyền người dân om luật quy định ngày gia tăng, nhiên quy định hợp đồng chuyển a Lu nhượng QSDĐ thời gian qua có tính ổn định thấp, có quy định chưa phù hợp n với thực tế sống, chưa dự liệu hết trường hợp phát sinh thực để thực nhằm thu lợi bất chính, thể sai chất giao dịch dân y Vì vậy, cịn nhiều trường hợp lợi dụng kẽ hở pháp luật chưa kịp điều chỉnh te re chưa dự liệu hết tất trường hợp tính giả tạo ngày tinh vi n va tiễn Mặc dù có điều chỉnh pháp luật để phù hợp với thực tiễn nhiên đối tượng, mục đích giao dịch dân Bên cạnh việc quản lý Nhà t to nước đất đai chưa chặt chẽ nhiều hạn chế, thị trường bất động sản ng ngày phức tạp, thực tế phát sinh giao dịch ngầm người hi ep dân mà hậu xảy Tịa án nơi giải tranh chấp Vì vậy, đề tài tác giả tìm hiểu, phân tích đánh giá quy định w pháp luật thực tiễn người dân sử dụng, thực quyền n lo quyền chuyển nhượng thật che đậy mối quan hệ khác hợp đồng ad y th vay tài sản Hay nói cách khác hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ ju vấn đề đau đầu không riêng thẩm phán giải án mà cịn yi pl thách thức nhà làm luật đến chưa có hướng giải triệt để Để giúp ua al đánh giá, nhìn nhận vấn đề pháp lý áp dụng vào sống n nhiều vướng mắc, nhiều kẽ hở bị lợi dụng dẫn đến tranh chấp nên tác va n giả chọn đề tài nhằm vạch rõ bất cập q trình Tịa án giải ll fu phát để có hướng giải quyết, khắc phục nhằm góp phần đảm bảo quyền lợi oi m hợp pháp người dân tham gia ký kết hợp đồng đảm bảo ổn định Câu hỏi nghiên cứu at nh trật tự xã hội, đảm bảo lợi ích chung cộng đồng z z Thứ nhất: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ gì? Hợp đồng chuyển nhượng vb ht giả tạo QSDĐ ? Đặc điểm dấu hiệu để xác định hợp đồng chuyển jm nhượng QSDĐ giả tạo? Chế tài, hình thức xử lý hậu phát k gm hợp đồng giả tạo ? l.c Thứ hai: Thực tiễn áp dụng pháp luật vào xét xử vụ án tranh chấp hợp om đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ Bến Tre ? Những khó khăn, vướng mắc n QSDĐ giả tạo nào? a Lu trình áp dụng pháp luật vào thực tiễn giải hợp đồng chuyển nhượng có chế tài xử lý hình hay khơng ? y chỉnh để xác định nhận diện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo cần thiết te re luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ? Pháp luật Việt Nam có cần thiết phải điều n va Thứ ba: Những giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp 54 thủ tục hành Nhà nước Do đó, cần hồn thiện pháp luật hợp đồng chuyển t to nhượng QSDĐ đòi hỏi phải gắn liền với đổi hồn thiện hành Nhà ng nước hi ep 3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ, CHẤT LƯỢNG XÉT XỬ CÁC TRANH CHẤP HỢP w ĐỒNG GIẢ TẠO CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ n lo ad 3.2.1 Nhóm giải pháp hồn thiện pháp luật y th Thứ nhất, Cần sửa đổ, bổ sung vào BLDS năm 2015 vấn đề riêng giả tạo ju chuyển nhượng QSDĐ cụ thể, rõ ràng Quy định rõ điều kiện để hủy hợp đồng yi pl giả tạo chuyển nhượng QSDĐ đương vi phạm điều kiện ua al Đồng thời quy định chế tài thật nghiêm khắc đương lập hợp đồng giả n tạo chuyển nhượng QSDĐ để thu lợi bất ấn định khoản tiền phạt thu va n sung quỹ nhà nước với mức tiền lớn số tiền thu lợi bất mà đương ll fu thu đảm bảo khơng xảy trường hợp giả tạo oi m Thứ hai, TAND tối cao thực việc tổng kết thực tiễn xét xử, đảm bảo áp at nh dụng thống pháp luật xét xử Trong chờ sửa đổi, bổ sung BLDS năm 2015 TAND tối cao kịp thời có văn quy định, hướng dẫn thi hành, z z giải thích pháp luật nguyên tắc đường lối xử lý hợp đồng giả tạo vb ht chuyển nhượng QSDĐ để tạm thời giải tranh chấp hợp đồng giả tạo jm chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn để thống việc áp dụng k gm đường lối giải hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ l.c Thứ ba, Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao lựa chọn công bố án om có hiệu lực q trình Tịa án xét xử để làm án lệ nguồn pháp luật để a Lu giải vụ án giao dịch dân giả tạo theo quy định Điều 124 n BLDS năm 2015, đặc biệt vụ án hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ; y án nâng cao te re giải nhằm đảm bảo áp dụng thống pháp luật chất lượng giải n va Án lệ đảm bảo vụ việc có tình tiết, kiện pháp lý phải 55 Thứ tư, Các quan nhà nước cần đầy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận t to QSDĐ địa bàn thành phố Bến Tre nói riêng tỉnh Bến Tre nói chung Vì giấy ng chứng nhận QSDĐ chứng thư pháp lý thể quyền sử dụng hợp pháp hi ep chủ thể sử dụng đất Là để chủ sử dụng thực quyền do luật định quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, w chấp, góp vốn QSDĐ Ngoài chứng quan trọng n lo trình giải vụ án tranh chấp QSDĐ địa bàn thành phố Bến Tre nói ad y th riêng tỉnh Bến Tre nói chung ju Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ cần chặt chẽ, yi pl thủ tục, trình tự đồng thời có kiểm tra, xác minh ghi người chủ sử ua al dụng giấy chứng nhận QSDĐ Nếu nhà, đất đồng thừa kế mà người n đứng tên kê khai ghi rõ “đại diện thừa kế”, có ủy quyền đứng tên va n giấy ghi rõ “được ủy quyền đứng tên giấy chứng nhận” Bên cạnh cần ll fu nhanh chóng khắc phục tình trạng cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình hay oi m cá nhân lại sử dụng chung mẫu phôi giấy chứng nhận QSDĐ “Hộ” Do hồ at nh sơ cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho cá nhân trước theo phôi giấy cấp cho hộ gia đình nên cấp đất cho cá nhân ghi cấp cho hộ ông (bà), z z làm cho việc xem xét chứng để xác định điều kiện chuyển nhượng QSDĐ vb ht bên chuyển nhượng gặp khó khăn Bên chuyển nhượng dễ dựa vào điều kiện jm để yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ký; k gm Thực việc lưu trữ hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSDĐ quan Nhà l.c nước phải đầy đủ, đồng thời phải cung cấp kịp thời cho Tòa án theo quy định 97 om BLTTDS năm 2015 có yêu cầu để nhằm đánh giá nguồn gốc đất, tính hợp n án nhiều a Lu pháp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tránh gây thời gian tố tụng cho Tòa tách rời Nếu chuyển nhượng QSDĐ bắt buộc phải y thể hợp đồng chuyển nhượng, tài sản gắn liền với đất te re thực tế đất gắn với tài sản có giá trị lớn nhà lại không n va Thứ năm, Đối tượng ghi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ QSDĐ 56 chuyển nhượng tài sản đất Nhưng thực tế tài sản nhà (xây t to kiên cố) hợp đồng chuyển nhượng giấy chứng ng nhận QSDĐ Vì cấp giấy chứng nhận QSDĐ cần ghi nhận thêm mục hi ep tình trạng tài sản đất tài sản không cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Để bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng phải thể ý kiến w tài sản đất ý kiến người thứ ba đất Vì thực tế có n lo nhiều trường hợp đương ký kết với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ad y th lại có tài sản nhà người thứ ba đất mà người thứ ba khơng hay ju biết việc bên ký hợp đồng chuyển nhượng nên họ khơng thể có ý kiến yi pl quyền lợi họ ua al Thứ thứ sáu, Nội dung hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà bên thỏa n thuận phải ghi đầy đủ điều khoản quan trọng ranh giới, điểm mốc, giá va n giao dịch, cách thức thực hợp đồng, thời hạn giao tiền, thời hạn giao nhà đất, ll fu quyền nghĩa vụ bên phát sinh vi phạm hợp đồng không đầy đủ oi m điều khoản dễ gây thiệt hại cho bên bị yếu thực tế bên có ý at nh định giả tạo nhằm thu lợi bất từ đầu họ không dễ dàng tạo chứng hợp đồng giả tạo Quy định dự liệu thêm trường hợp bên xác lập hợp đồng z z chuyển nhượng với giá chênh lệch cao, giá hợp đồng ½ 1/3 vb ht giá thị trường thời điểm chuyển nhượng để tránh giả tạo; jm Thứ bảy, Các Ngân hàng, tổ chức tín dụng cần cho khách hàng vay với k gm hình thức cho vay ưu đãi, thủ tục nhanh chóng, đơn giản tránh thủ tục phiền hà để l.c người dân chủ động tiếp cận Nên bổ sung thêm nhiều trường hợp người dân om có giấy chứng nhận QSDĐ, khơng kể loại đất chấp QSDĐ để a Lu Ngân hàng cho vay sinh hoạt làm ăn Thực điều n hạn chế phần người dân cần vốn làm ăn không vay QSDĐ để đảm bảo cho khoản vay y nặng lãi góp tiền ngày, tiền tuần buộc họ phải ký hợp đồng chuyển nhượng te re với lãi suất cao từ 30 đến 40%/tháng, khơng nói đến trường hợp cho vay n va Ngân hàng tổ chức tín dụng khác nên buộc lịng họ phải vay tiền bên 57 Thứ tám, Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật t to đất đai, đặc biệc quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, hậu ng pháp lý việc đặt bút ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Mục đích hi ep khơng tạo điều kiện cho người lợi dụng kẽ hở pháp luật để thu lợi bất chính, khơng gây thiệt hại cho chủ thể chuyển nhượng mà có cịn w gây thiệt hại cho người thứ ba tình Ngồi cịn gây khó khăn công tác n lo quản lý đất đai nhà nước cịn gây trật tự cơng cộng, an toàn địa ad y th phương ju Thứ chín, Thực cơng tác đo đạc đất tranh chấp nhanh chóng khơng yi pl làm q nhiều thời gian để có họa đồ đất cung cấp cho Tịa án; Quy trình ua al đo đạc quy định bắt buộc phải có mặt hộ giáp ranh hiệp thương ranh n ký tên vào biên đo đạc đội đo đạc tiền hành đo đạc xuất họa đồ hợp va n pháp Tuy nhiên đâu phải vụ án tiến hành đo đạc ll fu người giáp ranh liền kề có mặt ranh ký tên vào biên bản, có nhiều trường hợp oi m người giáp ranh chống đối khơng ranh, có trường hợp mời nhiều lần at nh khơng có mặt phần đất để hiệp thương ranh, có trường hợp chủ sử dụng đất có đất mà khơng có nhà đất nơi khác khơng biết chủ sử z z dụng địa nên khơng thể có mặt hộ giáp ranh chứng kiến việc vb ht đo đạc Có vụ án khơng thể đo đạc nên Tịa án phải trích lục họa đồ đất jm từ hồ sơ địa để làm xét xử Vì vậy, cần sửa đổi bổ sung quy định k gm trình tự, thủ tục trường hợp đo đạc mà bắt buộc phải có người ký giáp ranh có l.c mặt chứng kiến Cần phục hồi tọa độ để có họa đồ cung cấp cho Tịa án mà khơng om cần có mặt hộ giáp ranh có mặt, sau có họa đồ làm thủ tục niêm yết n khơng có khiếu nại a Lu thời hạn 30 ngày cho hộ giáp ranh vắng mặt sau cung cấp họa đồ cho Tịa án tố tụng; y Nhằm người dân có lựa chọn quan định giá trình tham gia te re giá cho giao dịch chuyển nhượng QSDĐ cho sát với giá đất thị trường; n va Mười mười, Thành lập hệ thống tổ chức tư vấn giá đất để giúp xác định 58 Mười một, Tăng cường công tác kiểm tra, theo dõi, giá sát quan nhà t to nước có thẩm quyền hoạt động chuyển nhượng QSDĐ; Cần có quy định cụ ng thể máy quan giám sát, tra, kiểm tra chặt chẽ hoạt động chuyển hi ep nhượng nhằm xây dựng thị trường bất động sản đáp ứng yêu cầu kinh tế thị trường hội nhập quốc tế; w n Mười hai, Xây dựng hệ thống công nghệ thông tin quan quản lý đất lo đai để năm bắt rõ tất trường hợp chuyển nhượng QSDĐ địa bàn ad y th quản lý Các Phịng cơng chứng UBND xã, phường có hệ thống kết nối ju thơng tin liên lạc với để có việc chuyển nhượng QSDĐ nắm bắt yi pl thông tin để nhằm hạn chế phần trường hợp ký hợp đồng giả tạo ua al bên đượng Từ địa phương nơi có đất, xã, phường biết việc chuyển n nhượng QSDĐ địa phương địa phương nắm rõ nguồn gốc, trình va n quản lý, sử dụng phần đất có lợi cơng tác quản lý đất đai địa ll fu phương mình; oi m Mười ba, Quy định nghĩa vụ tài đóng lệ phí trước bạ, để tránh at nh tình trạng trốn thuế, ghi giá hợp đồng chuyển nhượng thấp giá thực tế giá nhận chuyển nhượng nhiều; Nghĩa vụ loại thuế bên nhận chuyển z z nhượng hay bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp cho quan Nhà nước bắt vb ht buộc họ người đến quan Nhà nước thực nộp thay họ cần phải jm thực việc ủy quyền theo quy định pháp luật Trường hợp góp k gm phần hạn chế việc bên nhận chuyển nhượng hợp đồng giả tạo tự đến om phía chuyển nhượng QSDĐ không hay biết l.c quan Nhà nước làm thủ tục nộp thuế sang tên giấy chứng nhận QSDĐ a Lu Mười bốn, Cần có chế tài xử lý phạt tiền bên có lỗi việc xác lập n hợp đồng giả tạo chế tài phạt việc ký kết hợp đồng chuyển xử lý hình trường hợp cho vay tiền ký hợp đồng chuyển nhượng y cao cần họp liên ngành cần thiết ban hành văn hướng dẫn với chế tài te re Mười lăm, Bộ công an, Bộ tư pháp, TAND tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối n va nhượng QSDĐ sau khơng thực thực khơng quy định; 59 QSDĐ để răn đe phòng ngừa chung cho xã hội Bởi tình trạng t to diễn ngày tinh vi, có tính chất chun nghiệp quan điều tra khơng ng khởi tố vụ án hình mà chuyển hết qua giải tranh chấp vụ án dân hi ep Cần thiết kiến nghị xây dựng bổ sung thêm Điều luật để xử lý hình vấn đề cho vay tiền ký hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ với mục đích w nhằm lừa đảo chiếm đoạt tài sản người khác n lo 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả, chất lượng xét xử ad y th Trong thời gian qua công tác giải vụ án tranh chấp hợp đồng giả ju tạo chuyển nhượng QSDĐ cịn nhiều khó khăn tồn nhiều bất cập Thực trạng yi pl khơng ngun nhân khách quan mà cịn nguyên nhân chủ quan, ua al hạn chế hiệu xét xử Tòa án loại án này, dẫn đến án bị hủy, bị n sửa Để khắc phục tình trạng cần nhìn nhận cách thấu đáo, cần va n tiến hành cách đồng giải pháp nhằm nâng cao hiệu chất ll fu lượng xét xử Tòa án, cần thực tốt biện pháp sau: oi m Thứ nhất, Nâng cao vai trị, trách nhiệm, lực trình độ lý luận at nh trị chuyên môn nghiệp vụ đội ngũ thẩm phán, Hội thẩm nhân dân góp phần nâng cao chất lượng giải án Trong đặc biệt rèn luyện, đào tạo, z z bồi dưỡng tập huấn nghiệp vụ cho đội ngũ thẩm phán trực tiếp về đạo đức cách vb ht mạng, có tâm sáng, thực theo phương châm bác Hồ dạy cho cán jm ngành tư pháp “phụng cơng thủ pháp, chí công vô tư”; Khi xét xử hội đồng xét k l.c nhân dân nhằm nắm bắt quy định pháp luật gm xử tuân theo pháp luật; Tăng cường công tác tập huấn nghiệp vụ cho Hội thẩm a Lu công tác xét xử om Thứ hai, Đặc biệt cần tạo chế để đội ngũ thẩm phán thật độc lập n Thứ ba,, Cần phân công thẩm phán theo chuyên ngành, chuyên lĩnh vực giải tất lĩnh vực đời sống xã hội hẳn trình thực y gian cập nhật hết tất lĩnh vực, lại đòi hỏi thẩm phán phải giỏi hết te re đình số lượng án thụ lý giải nhiều nên thẩm phán khơng có thời n va dân sự, hình sự, hành chính, lao động, kinh doanh thương mại, hôn nhân gia 60 gặp nhiều thiếu sót dẫn đến án bị hủy, sửa điều khơng thể tránh khỏi Vì t to cần xây dựng đội ngũ thẩm phán chuyên ngành, lĩnh vực phụ trách để nâng ng cao chất lượng giải án hi ep Thứ tư, Bổ sung biên chế thẩm phán, thư ký Tòa án để đáp ứng tình trạng số lượng án thụ lý Tòa án ngày tăng cao biên chế lại giảm, áp lực w công việc thẩm phán nhiều Theo quy định BLTTDS trình thực n lo cơng tác giải án thẩm phán thư ký ln quy định tiến hành ad y th chung thủ tục tố tụng, nhiên Bến Tre 01 thư ký phải giúp ju việc cho 02 thẩm phán, khơng đáp ứng nhu cầu giải công việc, yi pl giải án nhiều khơng có thư ký giúp việc dẫn đếp áp lực công việc ua al lớn, không tránh khỏi thiếu sót n Thứ năm, Cần phối hợp chặt chẽ với quan hữu quan Văn phòng va n đăng ký đất đai Bến Tre, Trung tâm phát triển Quỹ đất, UBND xã (phường) ll fu thành phố Bến Tre để kịp thời cung cấp chứng cho Tịa án q trình giải oi m án Vì quan nơi lưu giữ tài liệu chứng cứ, Tòa án cần thu at nh thập để làm giải vụ án cách khách quan, quy định pháp luật Thứ sáu, Hàng quý, 06 tháng đơn vị TAND thành phố Bến Tre thực tốt z z công tác rút kinh nghiệm án bị hủy, sửa để thẩm phán rút kinh nghiệm vb ht công tác xét xử đồng thời lãnh đạo có hướng dẫn kịp thời công tác áp jm dụng thống pháp luật, thống đường lối giải án TAND k gm thành phố Bến Tre Tránh trường hợp vụ án có tình tiết tương tự l.c thẩm phán khác giải dẫn đến kết giải án khác a Lu đưa quan điểm giải hợp đồng giả tạo phân tích om tính tiết giống Do cần có thống chung việc áp dụng pháp luật n Thứ bảy, Thực tốt công tác kiểm tra nghiệp vụ xét xử công tác giám y kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm án, định vi phạm te re tác giải án nhằm kịp thời phát để rút kinh nghiệm chung đề nghị n va đốc thẩm Thông qua hoạt động kiểm tra phát thiếu sót cơng 61 nghiêm trọng thủ tục tố tụng làm ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp t to người khác ng Thứ tám, TAND tối cao thường xuyên tổng kết thực tiễn xét xử, rút kinh hi ep nghiệm kịp thời hướng dẫn cho phù hợp với thực tiễn Thứ chín, Thực cải cách tiền lương cho thẩm phán theo mức lương riêng w đảm bảo đáp ứng sống thân gia đình mức trung bình xã hội; n lo Cương xử lý thích đáng cán Tịa án có hành vi vi phạm pháp luật ad y th tham nhũng, tham ô dẫn đến làm sai lệch hồ sơ vụ án, giải không khách quan ju công yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re 62 Kết luận chương t to Chương luận văn, tác giả tập trung đưa số khuyến nghị hoàn ng thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ hi ep với số giải pháp nhằm nâng cao nâng cao hiệu quả, chất lượng xét xử giải tranh chấp hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ Tịa án nói chung w Bến Tre nói riêng Pháp luật Việt Nam cần thiết phải điều chỉnh để xác định n lo nhận diện hợp đồng giả tạo chuyển nhượng QSDĐ ad ju y th yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re 63 KẾT LUẬN t to Bản thân thẩm phán, lãnh đạo phân cơng giải nhiều loại án ng hình sự, dân sự, hành chính, kinh doanh thương mại giải án dân hi ep tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, thân nhận thấy tâm tư Thực tế số lượng án thụ lý giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng w đất Bến Tre có đến 90% giao dịch bên đương ký kết hợp đồng mà có n lo tranh chấp khơng thể tự thỏa thuận phải khởi kiện yêu cầu Tòa án giải ad y th hợp đồng giả tạo nhằm che giấu hợp đồng khác hợp đồng vay tài sản Hiện ju việc giải vụ án tranh chấp gặp nhiều khó khăn vướng mắc, quy yi pl định pháp luật hợp đồng giả tạo loại án chưa đủ để giải Thật ua al giải thẩm phán dựa vào niềm tin nội tâm mà n kèm theo tài liệu chứng khác thu thập trình giải vụ va n án thân giải dựa lẽ công bằng, lo lắng nhiều cấp phúc ll fu thẩm có quan điểm khác với dẫn đến án bị hủy, sửa Thật để oi m hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo quy định pháp luật chưa có, pháp luật at nh chưa điều chỉnh vấn nạn lẽ phải, quy luật cơng mà giải tuyên hợp đồng giả tạo, hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Từ khó z z khăn, vướng mắc thực tế phát sinh này, cần thiết phải ban hành vb ht quy định pháp luật nhằm tránh để người khác lợi dụng kẽ hở pháp luật để làm jm giàu bất đồng thời mang lại công xã hội vấn đề cần làm k gm quan ban hành pháp luật l.c Bên cạnh việc ban hành quy định pháp luật hợp đồng giả tạo chuyển om nhượng QSDĐ vấn đề tất yếu cấp thiết vấn đề a Lu xức xã hội khơng riêng TAND thành phố Bến Tre mà Tòa n án tất địa phương khác nước gặp phải điều cần thiết chuyên gia quan tâm đến vấn đề đặc biệt tác giả mong nhận y bên ký kết hợp đồng giả tạo Tác giả mong nhận đóng góp ý kiến te re nghiệp để tìm chứng chứng minh hợp đồng chuyển nhượng mà n va người thẩm phán phải có tâm sáng, hết tâm huyết nghề 64 đóng góp ý kiến Thầy để có giải pháp nhằm hồn thiện, mang lại cơng t to cho người dân./ ng hi ep w n lo ad ju y th yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT t to ng hi ep w n Hiến pháp nam 2013 
 Bộ Luật dân năm 1995 (hết hiệu lực) Bọ Luạt Dân năm 2005 (hết hiệu lực) 
 Bọ Luạt Dân năm 2015 
 lo ad y th Bộ Luật TTDS năm 2015 Luạt Kinh doanh bất đọng sản năm 2014 
 ju Luạt Nhà năm 2014 
 Luạt Đất đai năm 2003 (hết hiệu lực) 
 Luạt Đất Đai năm 2013 
 yi pl n ua al n va 10 Luật Công chứng năm 2014 ll fu 11 Luật Thương mại năm 2005 oi m 12 Pháp lệnh hợp đồng dân năm 1991 nh 13 Nghị số 19/NQ-TW ngày 31/10/2012 tiếp tục đổi at sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi mới, tạo z z tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng ht vb hại jm 14 Nghị Quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 Hội đồng thẩm k l.c tranh chấp dân sự, nhân gia đình gm phán TAND tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại om 15 Nghị Quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 Hội đồng thẩm n dân sự, hôn nhân gia đình a Lu phán TAND tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký chứng y 17 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 Chính phủ cấp te re đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất n va 16 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng thực hợp đồng, giao dịch t to 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2015 Chính phủ viẹc ng quy định chi tiết huớng dẫn thi hành mọt số điều Luạt Đất đai năm 2013 hi ep 19 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2015 Chính phủ quy định giá đất w n 20 Nghị định số 76/2015/NĐ – CP ngày 10/09/2015 Chính phủ viẹc lo ad huớng dẫn chi tiết thi hành mọt số điều Luạt kinh doanh bất đọng sản y th 21 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định ju chi tiết huớng dẫn thi hành mọt số điều Luạt Nhà năm 2014; yi pl 22 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 Chính phủ quy định ua al sửa đổ, bổ sung Nghị định 43, 44; n 23 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 việc cấp giấy va n chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất fu ll 24 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết m oi số Điều Nghị định 43 Nghị định 44 Chính phủ z 2014 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP; at nh 25 Thông tư số 19/2016/TT-BTNMT huớng dẫn thực Luạt Nhà z 26 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định số 01/2017/NĐ- ht vb CP ngày 06/01/2017 Chính phủ jm k 27 TAND tối cao (2003), Nghị 01/2003/NQ-HĐTPTANDTC ngày gm 16/4/2003 Hội đồng thẩm phán TAND tối cao việc hướng dẫn áp dụng pháp l.c luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, nhân gia đình om 28 TAND tối cao (2004), Nghị 02/2004/NQ-HĐTPTANDTC ngày n luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, nhân gia đình a Lu 10/8/2004 Hội đồng thẩm phán TAND tối cao việc hướng dẫn áp dụng pháp nhượng QSDĐ hay bị kiện vài điểm cần lưu ý tham gia giao dịch, Pháp y 30 Tưởng Duy Lượng (2012), Những trường hợp mua bán nhà, chuyển te re hiệu- Pháp luật thực tiễn xét xử, Nxb Thông tin truyền thông, Hà Nội 
 n va 29 Nguyễn Minh Hằng, Nguyễn Văn Cường (2011), Giao dịch QSDĐ vô luật hôn nhân, gia đình, thừa kế thực tiễn xét xử, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, t to tr 432-441 ng 31 Lê Sỹ Nam (2012), Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng hi ep đất thực tiễn giải tranh chấp Tịa án, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (số 7), tr 42-49 w n 32 Lê Văn Thiệp (2012), Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, lo tài sản gắn liền với đất số kiến nghị, Tạp chí Viện Kiểm sát nhân dân tối ad y th cao, (số 24), tr.37-41, 51 ju 33 Hoàng Thế Liên (2013), Bình luận khoa học BLDS năm 2005, Nxb yi pl Chính trị quốc gia, Hà Nội ua al 34 Tưởng Duy Lượng, Lê Thị Hòa (2018), Bàn số loại hợp đồng n thơng dụng, Tạp chí TAND nhân dân tối cao, (Số 6), tr1-11; va n 35 Đặng Thị Thơm (2017), Một số ý kiến giao dịch mua bán tài sản ll fu nhằm che giấu giao dịch vay tài sản, Tạp chí TAND tối cao, (Số 7), tr16-19, 29; oi m 36 TAND thành phố Bến Tre (2018), Hồ sơ vụ án dân sơ thẩm thụ lý số X bị đơn ông Z; at nh 263 ngày 05/10/2017 việc tranh chấp hợp đồng vay tài sản nguyên đơn ông z z 37 Báo cáo số 877/BC-STNMT ngày 05/5/2015 Sở Tài Nguyên Môi vb ht Trường tỉnh Bến Tre việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, trước trình jm đăng ký, xét duyệt, cấp phát giấy chứng nhận QSDĐ có sai sót quan đăng k gm ký, xét duyệt, cấp phát giấy chứng nhận QSDĐ không phân biệt chủ sử dụng đất om dụng “Hộ” l.c hộ gia đình hay cá nhân nên đa số giấy chứng nhận QSDĐ cấp ghi chủ sử a Lu 38 Học viện trị II (2017), Tập giảng môn học Nhà nước Pháp n luật, tập 2, Những vấn đề quản lý Nhà nước, Nxb Lý luận trị, Hà n va Nội y te re PHỤ LỤC t to Danh mục án sử dụng luận văn ng TAND thành phố Bến Tre (2016), Bản án số 03/20016/DS-ST ngày hi ep 13/01/2016 việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; TAND thành phố Bến Tre (2016), Bản án số 21/2016/DS-ST ngày w 27/4/2016 việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; n lo ad TAND thành phố Bến Tre (2016), Bản án số 27/2016/DS-ST ngày y th 21/6/2016 việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; ju TAND thành phố Bến Tre (2017), Bản án số 117/2017/DS-ST ngày yi pl 12/9/2017 việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; ua al TAND thành phố Bến Tre (2018), Bản án số 07/2018/DS-ST ngày n 27/8/2018 việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; n va ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re