Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo (luận văn thạc sỹ luật)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH VÕ THỊ PHƢƠNG LINH HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIẢ TẠO THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ ĐỊNH HƢỚNG ỨNG DỤNG TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIẢ TẠO THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật Dân Sự Tố Tụng Dân Sự Định hƣớng ứng dụng Mã số: 60380103 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Lê Minh Hùng Học viên: Võ Thị Phƣơng Linh Lớp: Cao học Luật, Bình Thuận khóa TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu thân hướng dẫn tận tình chu đáo PGS.TS Lê Minh Hùng Các thông tin nêu Luận văn trung thực Các ý kiến, quan điểm không thuộc ý tưởng kết tổng hợp thân trích dẫn đầy đủ Tơi xin chịu trách nhiệm tính trung thực, khách quan kết nghiên cứu Luận văn Tác giả luận văn Võ Thị Phƣơng Linh DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Từ viết đầy đủ BLDS Bộ luật dân HĐTP Hội đồng thẩm phán LĐĐ Luật đất đai QSDĐ Quyền sử dụng đất TAND Tồ án nhân dân TANDTC Tịa án nhân dân tối cao TP HCM Thành phố Hồ Chí Minh UBND Uỷ ban nhân dân VKSND Viện kiểm sát nhân dân MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIẢ TẠO VỀ CHỦ THỂ CỦA HỢP ĐỒNG 1.1 “Đứng tên giùm” hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 1.1.1 Căn xác định việc giả tạo chủ thể trường hợp “đứng tên giùm” hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.2 Hệ việc giả tạo chủ thể trường hợp “đứng tên giùm” hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 11 1.2 Không thực thủ tục sang tên chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 14 1.2.1 Căn xác định việc giả tạo chủ thể trường hợp không sang tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất 14 1.2.2 Hệ việc giả tạo chủ thể trường hợp không sang tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất 19 KẾT LUẬN CHƢƠNG 23 CHƢƠNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIẢ TẠO VỀ NỘI DUNG VÀ BẢN CHẤT CỦA HỢP ĐỒNG 24 2.1 Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giả tạo giá 24 2.1.1 Căn xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo giá 24 2.1.2 Hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo giá 27 2.2 Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất che giấu biện pháp đảm bảo cho hợp đồng vay tài sản 31 2.2.1 Căn xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất che giấu biện pháp đảm bảo cho hợp đồng vay tài sản 31 2.2.2 Hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất che giấu biện pháp đảm bảo cho hợp đồng vay tài sản 34 KẾT LUẬN CHƢƠNG 39 KẾT LUẬN 40 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Phần lớn giao dịch xã hội liên quan đến hợp đồng Khi bên ký kết hợp đồng dân có nghĩa hướng đến mục đích chung lợi ích bên Tuy nhiên, có trường hợp, hợp đồng “vỏ bọc” để che giấu giao dịch khác bên khác với giao dịch “bề mặt” Trong trường hợp có hai hợp đồng tồn hợp đồng giả tạo hợp đồng thực tế Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ dạng hợp đồng phổ biến thực tiễn sống đồng thời dạng hợp đồng thường xuyên có yếu tố giả tạo, thường xuyên xảy tranh chấp Pháp luật dân hành có quy định giao dịch giả tạo hợp đồng giả tạo Các quy định có tác dụng lớn việc đảm bảo lợi ích hợp pháp bên tham gia quan hệ hợp đồng, phù hợp với thực tiễn sống Tuy nhiên, vấn đề đặt để nhận định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có giả tạo hay khơng? Giả tạo nào? Hướng giải trường hợp nào? Hợp đồng có hiệu lực hay không? Những chi tiết không hướng dẫn cụ thể, chi tiết mà chủ yếu dựa vào tư người phân công tiến hành tố tụng Đối với vấn đề hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo chủ thể: trường hợp người đứng tên hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ lại người thực nhận chuyển nhượng, điển hình trường hợp Việt Kiều người nước nhờ người Việt Nam đứng tên nhận chuyển nhượng QSDĐ Về vấn đề thực tế xảy nhiều, phổ biến, thường xuyên có tranh chấp, tiềm ẩn nhiều nguy cơ, rủi ro cho bên, đồng thời lại tạo người có QSDĐ “ảo”, làm rối loạn thị trường ảnh hưởng đến kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất Nhà nước Một trường hợp khác giả tạo chủ thể hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ dạng nhận chuyển nhượng QSDĐ không tiến hành thủ tục sang tên, chuyển quyền sở hữu nhằm trốn thuế trường hợp che giấu tài sản, trốn tránh nghĩa vụ người khác Đối với vấn đề hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo nội dung, chất hợp đồng: trường hợp bên ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thực chất lại hợp đồng vay tài sản giá trị chuyển nhượng ghi hợp đồng giá thực tế chủ thể thông đồng với để trốn thuế Như vậy, phát trường hợp hệ gì? để hạn chế tình trạng này? Làm cách để bảo vệ quyền lợi ích đương vừa đảm bảo quản lý Nhà nước? Với thực trạng đó, quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo cần sớm hoàn thiện nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn, hướng tới bảo đảm an tồn lẽ cơng cho chủ thể tham gia hợp đồng Hơn nữa, việc xây dựng quy định vấn đề cách khoa học, phù hợp với thực tiễn góp phần hồn thiện chế định hợp đồng hệ thống pháp luật nước ta Từ lý trên, tác giả lựa chọn đề tài: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo” để nghiên cứu chuyên sâu thực luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu đề tài Qua trình nghiên cứu tìm hiểu tác giả thấy vấn đề liên quan đến đề tài phần nội dung nghiên cứu đề tài đề cập, trình bày phân tích số sách chuyên khảo, luận văn thạc sĩ luật học viết tạp chí, kể đến số tài liệu sau: * Giáo trình: - Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2017), Giáo trình Pháp luật hợp đồng bồi thường thiệt hại hợp đồng, Nhà xuất Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam Đây giáo trình trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh đào tạo cử nhân luật, có nội dung khái quát hợp đồng dân sự, có nội dung phân tích liên quan đến đề tài nghiên cứu điều kiện có hiệu lực hợp đồng với nội dung hợp đồng vô hiệu hậu pháp lý hợp đồng vô hiệu Các nội dung kiến thức khái quát liên quan đến đề tài nghiên cứu - Trường Đại học Luật Hà Nội (2019), Giáo trình Luật dân Việt Nam (tập 2), Nhà xuất Công an nhân dân Trong giáo trình có đề cập phân tích nội dung hợp đồng dân hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Giáo trình đưa định nghĩa nêu khái quát quy định pháp luận nội dung Tuy nhiên, giáo trình khơng sâu vào nghiên cứu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo hiệu lực - Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2019), Sách tình Pháp luật hợp đồng bồi thường thiệt hại hợp đồng,Nhà xuất Hồng Đức- Hội Luật gia Việt Nam Trong vấn đề hợp đồng giả tạo, sách phân tích số bảnán để làm rõ dạng giả tạo, xác định hợp đồng giả tạo, hiệu lực hợp đồng giả tạo, hợp đồng bị che giấu hậu hợp đồng vô hiệu giả tạo * Sách chuyên khảo: - Đỗ Văn Đại (2017), Luật Hợp đồng Việt Nam – Bản án bình luận án (tập 1), Nhà xuất Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam Trong nội dung sách, tác giả phân tích, đánh giá, đưa số quan điểm dạng giả tạo giao kết hợp đồng, đồng thời viện dẫn quy định pháp luật liên quan, bình luận án thực tiễn xét xử Việt Nam, đồng thời tác giả đưa số cách hướng xử lý có tính thiết thực cao - Lê Kim Giang (2011), Hợp đồng dân tranh chấp thường gặp, NXB Tư pháp Trong tài liệu này, tác giả đề cập đến vấn đề loại hợp đồng tranh chấp hợp đồng dân thường gặp Trong tác giả đề cập đến quy định luật vô hiệu giả tạo không sâu phân tích dạng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo - Lê Minh Hùng (2015), Hiệu lực hợp đồng, NXB Hồng Đức Nghiên cứu phân tích sâu vềđiều kiện có hiệu lực hợp đồng, nhấn mạnh mục đích vàý chí thực muốn giao kết hợp đồng bên đương Đồng thời dẫn chiếu pháp luật Đức Anh-Mỹ phân tích án liên quan để làm rõ vấn đề - Tưởng Duy Lượng (2015), Pháp luật dân thực tiễn xét xử, Nhà xuất trị Quốc gia, có số nội dung đề cập đến thực tiễnxét xử giải tranh chấp liên quan đến QSDĐ * Bài báo khoa học (bài tạp chí): - Đỗ Văn Đại, “Đứng tên giùm người nước mua bất động sản”, Tạp chí Khoa học pháp lý số năm 2016 Nghiên cứu phân tích, đưa bình luận chun sâu liên quan đến Án lệ số 02/2016/AL mà thân án lệ liên quan đến trường hợp xảy phổ biến, người nước ngồi (nhất Việt kiều) nhờ người Việt Nam nước mua bất động sản Việt Nam Bài viết nêu rõ mặt tích cực hạn chế, đồng thời nêu rõ khả áp dụng án lệ nêu - Bùi Đăng Hiếu, “Giao dịch dân vô hiệu tương đối vô hiệu tuyệt đối”, Tạp chí luật học số 05/2001 Trong tác giả phân tích, đánh giá, so sánh hai khái niệm ngành khoa học luật dân giao dịch dân vô hiệu tuyệt đối giao dịch dân vô hiệu tương đối Tác giả nhận định: giao dịch dân bị coi vô hiệu tuyệt đối giao dịch xác lập cách giả tạo nhằm che giấu giao dịch khác - Đặng Thị Thơm, “Giao dịch mua bán tài sản nhằm che giấu giao dịch vay tài sản”, Tạp chí Tịa án điện tử; Bài viết nêu lên thực tiễn hợp đồng vay che giấu hợp đồng mua bán tài sản, khó khăn việc chứng minh, hậu pháp lý thực trạng kiến nghị người viết Đây khía cạnh mà đề tài muốn sâu nghiên cứu: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng giả tạo, che giấu hợp đồng vay tài sản, hợp đồng cầm đảm bảo hợp đồng vay - Tạ Thị Thùy Trang, Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 21 (421), tháng 11/2021 Bài viết phân tích sâu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, nêu bất cập pháp luật Việt Nam vấn đề kiến nghị hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ - Châu Thị Khánh Vân, “Giải tranh chấp liên quan đến giao dịch đứng tên giùm- Từ lý luận đến thực tiễn”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 19 ((375) tháng 10/2018;Bài viết đánh giá thực tiễn xét xử vụ án có tranh chấp ... 1: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo chủ thể hợp đồng Chƣơng 2: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo nội dung, chất hợp đồng 8 CHƯƠNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ... CHƯƠNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIẢ TẠO VỀ NỘI DUNG VÀ BẢN CHẤT CỦA HỢP ĐỒNG 2.1 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo giá 2.1.1 Căn xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền. .. 2.1 Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giả tạo giá 24 2.1.1 Căn xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo giá 24 2.1.2 Hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng