phâp đảm bảo cho hợp đồng vay tăi sản
2.2.1. Căn cứ xâc định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất che giấu biện phâp đảm bảo cho hợp đồng vay tăi sản
Hợp đồng lă sự thỏa thuận giữa câc bín về việc xâc lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dđn sự28. Bản chất của hợp đồng lă những dấu hiệu phâp lý đặc trưng cơ bản nhất của hợp đồng, lă cơ sở để phđn biệt hợp đồng với câc giao dịch phâp lý khâc vă với câc thoả thuận không phải hợp đồng. Tuy nhiín, hiện nay, trong thực tế xảy ra rất nhiều tình trạng câc bín ký kết câc hợp đồng không thể hiện đúng bản chất của câc quyền vă nghĩa vụ dđn sự mă câc bín phải thực hiện, phổ biến lă dạng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nhưng thực chất lại lă biện phâp đảm bảo cho hợp đồng vay tăi sản.
Nguyín nhđn lă do nhu cầu cần vay vốn của người dđn cùng với sự thiếu hiểu biết về phâp luật vă nhẹ dạ cả tin, nhiều khi lă vì cả nể. Thực trạng năy nảy sinh rủi ro cho cả hai bín: bín cho vay không có biện phâp đảm bảo cho hợp đồng vay khi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bị tuyín vô hiệu, bín vay khó khăn trong việc lấy lại tăi sản của mình ngay cả khi thực hiện xong câc nghĩa vụ của hợp đồng vay.
Tình huống thứ mười hai: Anh T vay bă H số tiền 200 triệu đồng. Để bảo đảm cho khoản nợ trín, anh T đê ký hợp đồng chuyển nhượng cho bă H 256,5m2
đất mă anh được cấp GCNQSD đất. Khi anh T không trảđược lêi thì bă H lăm thủ tục sang tín thửa đất năy vă tiếp tục chuyển nhượng cho người khâc. Nay anh T cho rằng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với bă H lă giả tạo nín yíu cầu tuyín vô hiệu.29
Nhận xĩt: Tòa ân cấp phúc thẩm đê căn cứ lời khai của đương sự để nhận định ý chí của câc bín khi ký kết hợp đồng lă hướng đến bảo đảm cho hợp đồng vay từ đó nhận định hợp đồng chuyển nhượng để che giấu hợp đồng vay, từ đó nhận định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ lă giả tạo vă tuyín vô hiệu. Nhận định của Tòa ân lă thỏa đâng nhưng chưa thuyết phục.
28
Điều 117 BLDS 2015.
29
Bản ân số 32/2018/DS-PT ngăy 13/4/2018 của TAND tỉnh Bình Phước, về Tranh chấp yíu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vă hủy GCN QSDĐ, phụ lục 11 của đề tăi.
Đối với câc hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo nhằm che giấu biện phâo đảm bảo cho hợp đồng vay thì ngoăi việc tồn tại song song hai hợp đồng: hợp đồng vay vă hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hai chủ thể.
Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ che giấu biện phâp đảm bảo cho hợp đồng vay tăi sản lă một dạng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có sự giả tạo trong bản chất của hợp đồng. “Ở đđy, câc bín đê thay đổi bản chất của hợp đồng, tức lă hợp đồng bề ngoăi vă hợp đồng thực tế có bản chất khâc nhau”30.Trong câc vụ việc níu trín, câc bín đê lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thay vì hợp đồng thế chấp để bảo đảm cho câc khoản vay.
Giao dịch dđn sự có hiệu lực khi có đủ câc điều kiện mă một trong số đó lă chủ thể tham gia giao dịch hoăn toăn tự nguyện31. Như vậy, trong giao kết hợp đồng, quan trọng nhất lă câc bín phải tự nguyện cùng nhau giao kết hợp đồng, đồng thời ý chí vă việc thực hiện ý chí phải có sự thống nhất. Do đó, khi hợp đồng được ký kết không thể hiện đúng ý chí của câc bín thì hợp đồng đó lă giả tạo.
Căn cứ để xem xĩt một hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có phải lă giả tạo về bản chất hay không theo quy định tại Điều 124 BLDS 2015 thì cần phải lăm rõ yếu tố khâch quan của nó lă luôn tồn tại hai hợp đồng trong đó một hợp đồng bề ngoăi vă một hợp đồng bị che giấu. Để đânh giâ hợp đồng năo lă thực chất, hợp đồng năo lă giả tạo, thì phải đânh giâ chủ thể tham gia giao dịch đó có hoăn toăn tự nguyện hay không, có hướng đến giao dịch được ghi nhận trong hợp đồng đó hay không.
Khi ý chí của câc bín hướng đến giao dịch băo đảm cho việc vay tăi sản nhưng lại ký với nhau hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì có nghĩa lă có sự mđu thuẫn trong việc thể hiện ý chí ra bín ngoăi vă ý chí mong muốn thật sự của họ. Bín vay muốn vay được tiền thì phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Bín cho vay với mong muốn dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm cho khoản vay nhưng tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với vị trí lă người nhận chuyển nhượng. Như vậy, giữa ý chí vă băy tỏ ý chí của câc bín trong trường hợp năy lă không thống nhất. Hay nói một câch khâi quât: Giao dịch giả tạo lă giao dịch mă ý chí được biểu đạt ra ngoăi khâc với ý chí đích thực vă có tồn tại
30
Trường Đại học Luật Thănh phố Hồ Chí Minh (2019), tlđd (22), tr. 123.
31
sự khâc biệt giữa kết quả thực tế đê thực hiện giao dịch so với mục đích của giao dịch dđn sự được xâc lập32.
Một căn cứ khâc để xâc định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ lă giả tạo che giấu biện phâp bảo đảm cho hợp đồng vay lă giâ chuyển nhượng. Bởi lẽ, quyền sử dụng đất lă một tăi sản có giâ trị lớn, trong khi đó, người cho vay không bao giờ để người vay có thể vay đủ số tiền bằng với giâ trị năy. Nín nếu một hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được ký kết với mục đích dùng QSDĐ để đảm bảo cho khoản vay thì giâ trị hợp đồng vay luôn luôn thấp hơn rất nhiều so với giâ trị QSDĐ văo thời điểm ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Đđy lă một trong những căn cứ để xâc định hợp đồng năy lă giả tạo.
Tình huống thứ mười ba: Ông B vă bă T vay của ông Đ 50.000.000 đồng. Ông B, bă T lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho ông Đ với giâ chuyển nhượng lă 50.000.000 đồng. Nay ông B, bă T yíu cầu tuyín bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với ông Đ lă vô hiệu. TAND đê căn cứ văo giâ chuyển nhượng để nhận định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông B, bă T với ông Đ lă giả tạo.33
Nhận xĩt: Tòa ân đê thu thập được giâ ông B nhận chuyển nhượng văo năm 2005 lă 130.000.000 đồng, trong khi năm 2018 trong hợp đồng chuyển nhượng cho ông Đ lă 50.000.000 đồng, đồng thời xâc định giâ trị QSDĐ năy tại thời điểm chuyển nhượng lă từ 200.000.000 đồng đến 250.000.000 đồng. Từ đó lập luận được mđu thuẫn trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ để kết luận hợp đồng giả tạo. Nhận định của TAND trong vụ ân năy lă thuyết phục vă kết quả giải quyết lă thỏa đâng.
Trong thực tế, Tòa ân còn căn cứ văo việc thực hiện hợp đồng để xĩt một hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có phải lă giả tạo nhằm che giấu biện phâp bảo đảm cho hợp đồng vay hay không. Khi câc bín thực sự xâc lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì đối tượng của hợp đồng lă quyền sử dụng đất. Do đó, sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng thì câc bín có chứng cứ chứng minh việc giao tiền, giao đất vă bín nhận chuyển nhượng thực sự đê nhận, quản lý vă sử dụng QSDĐ
32
Đặng Thị Thơm, “Giao dịch mua bân tăi sản nhằm che giấu giao dịch vay tăi sản”, https://tapchitoaan. vn/bai-viet/phap-luat/giao-dich-mua-ban-tai-san-nham-che-giau-giao-dich-vay-tai-san, ngăy 02/7/2021.
33
Bản ân số 183/2020/DS-PT ngăy 08/12/2020 của TAND tỉnh Kiín Giang về Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, phụ lục 12 của đề tăi.
đó. Ngược lại, đối với câc hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo thì việc câc bín không có chứng cứ đê tiến hănh thực hiện hợp đồng như giao tiền, giao QSDĐ, người nhận chuyển nhượng đê thực sự sử dụng đất cũng được xem lă căn cứ xâc định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ lă giả tạo.
Tình huống thứ mười bốn: Ông NVH vă bă ĐTH ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, ông H đê thực hiện thủ tục sang tín vă dùng QSDĐ năy để vay Ngđn hăng trong khi bă ĐTH vẫn ở trong nhă trín đất. Nay ông H yíu cầu bă ĐTH giao trả lại nhă vă đất còn bă ĐTH phản tố yíu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ năy vì giả tạo che giấu hợp đồng vay.34
Nhận xĩt: Trong bản ân năy, TAND ngoăi việc lập luận dựa trín sự chệnh lệch lớn về giâ trị nhă đất giữa giâ thực tế vă giâ chuyển nhượng thì còn căn cứ văo việc người chuyển nhượng vẫn lưu cư từ khi lập hợp đồng chuyển nhượng cho đến khi tranh chấp. Từ đó nhận định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ lă giả tạo nhằm che giấu cho biện phâp bảo đảm cho hợp đồng vay tăi sản lă có căn cứ.
Kiến nghị thứ bảy:Tâc giả kiến nghị Chính Phủ có văn bản hướng dẫn
triển khai thực hiện đối với Luật Công chứng 2014 mă cụ thể lă nội dung quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 17 Luật Công chứng 2014: Đối với yíu cầu công chứng câc hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có câccăn cứ để nhận định lă hợp đồng giả tạo che giấu hợp đồng vay hoặc có những dấu hiệu bất thường khâc thì Công chứng viín quyền tìm hiểu trước khi thực hiện hoặc từ chối công chứng để bảo vệ quyền lợi phâp lý cho câc bín nhằm hạn chế phât sinh những hợp đồng giả tạo gđy nhiều tranh chấp vă hệ quả về sau.
2.2.2. Hệ quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất che giấu biện phâp đảm bảo cho hợp đồng vay tăi sản
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp năy lă để che giấu cho biện phâp bảo đảm của hợp đồng vay. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lă hợp đồng giả tạo. Theo quy định tại Điều 124 BLDS 2015 thì giao dịch dđn sự giả tạo bị vô hiệu vă giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực.
34
Bản ân số 258/2017/DS-PT ngăy 27/12/2017 của TAND tỉnh Tđy Ninh về Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, phụ lục 13 của đề tăi.
Trong câc tình huống được níu ở phần trín (tình huống thứ mười hai, mười ba, mười bốn), câc TAND rất thống nhất trong việc tuyín bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ lă vô hiệu sau khi xâc định hợp đồng năy lă giả tạo. Nhận định vă câch giải quyết năy lă phù hợp với quy định của phâp luật đồng thời giải quyết thực trạng “tín dụng đen”, “cho vay lêi nặng” đang diễn ra ngăy căng nhiều trín thực tế.
Tuy nhiín, để chứng minh một hợp đồng có câc dấu hiệu để được nhận định lă giả tạo đôi khi không phải lă dễ dăng. Bởi lẽ, nhiều trường hợp việc vay tăi sản chỉ thông qua thỏa thuận bằng miệng, không có chứng cứ chứng minh. Trong khi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải ký kết bằng văn bản, có công chứng chứng thực. Nín gđy khó khăn cho đương sự khi cung cấp tăi liệu chứng cứ chứng minh. Có vụ ân người vay đê trả tiền lêi vă một phần nợ gốc nhưng không có giấy biín nhận trả nợ để lăm căn cứ chứng minh đó lă giao dịch vay tăi sản mă không phải lă mua bân tăi sản. Có trường hợp câc bín đê thực hiện quyền vă nghĩa vụ đối với hoạt động mua bân tăi sản, thể hiện có sự đồng thuận trong việc thực hiện hợp đồng mua bân tăi sản nín căng khó khăn cho Tòa ân câc cấp trong giải quyết câc loại vụ ân năy.Người dđn khi không chứng minh được hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ lă giả tạo thì có thể bị mất luôn tăi sản lă QSDĐ. Hơn nữa cũng có quan điểm của Tòa ân nhận định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trong trường hợp giả tạo năy lă không vô hiệu.
Tình huống thứ mười lăm: Bă Hcho vợ chồng ông P bă A vay số tiền 12,5 tỷ đồng. Để đảm bảo cho khoản tiền vay, hai bín ký văn bản yíu cầu chứng thực chữ ký với nội dung: Bă H đứng tín giùm ông P bă A tại GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhă ở vă tăi sản gắn liền với đất vì lý do ông P bă A vay bă H số tiền 12, 5 tỷ đồng, sau 3 thâng ông P vă bă Atrả hết số tiền 12,5 tỷ đồng sẽ chuyển nhượng lại cho ông P vă bă A. Sau đó hai bín ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trín đất có căn nhă cấp 3 với giâ 300 triệu đồng. Bă H đê được chỉnh lý biến động sang tín đối với tăi sản năy. Nay ông P bă A có phản tố yíu cầu tuyín bố hợp đồng chuyển nhượng trín lă vô hiệu do giả tạo. Tòa ân nhận định: việc câc bín thỏa thuận trong văn bản vă trong hợp đồng chuyển nhượng lă tự nguyện, không giả tạo vă trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng thì câc bín đê có thỏa thuận về quyền sở hữu, định đoạt tăi sản, nghĩa
vụ của câc bín khi chuyển nhượng nín phải xem văn bản yíu cầu chứng thực chữ ký lă một bộ phận của hợp đồng chuyển nhượng. Tòa ân căn cứ khoản 2 Điều 3 BLDS 2015 để cho rằng sự thỏa thuận của câc bín không bị ĩp buộc, lừa dối, đe dọa, phù hợp với câc nguyín tắc cơ bản của phâp luật dđn sự, với câc điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, không trâi với câc quy định của phâp luật. HĐXX cho rằng nếu tuyín bố hợp đồng vô hiệu thì tăi sản năy sẽ không bị răng buộc với khoản vay mă câc bín đê thỏa thuận, trâi với ý chí đich thực của câc bín khi giao kết hợp đồng dđn sự. Từ đó, không chấp nhận yíu cầu tuyín bố hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu.35
Nhận xĩt: Quan điểm năy của Tòa ân lă một quan điểm mới được nhiều ý kiến đồng tình với lý do bảo vệ cho người có tăi sản cho vay, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trong trường hợp năy lă tăi sản đảm bảo cho khoản vay vă đó lă ý hướng đến của câc bín khi ký kết hợp đồng năy. Đđy lă hướng giải quyết mới, câch nhìn mới của vấn đề năy.
Theo tâc giả, quan điểm của Tòa ân giải quyết vụ việc năy chưa thực sự thuyết phục, bởi lẽ: chính trong phần nhận định của bản ân níu trín có đoạn viết: “Bị đơn chuyển nhượng quyền sử dụng đất vă tăi sản trín đất cho nguyín đơn để đảm bảo khoản vay 12,5 tỷ đồng, khi năo bị đơn trả xong tiền cho nguyín đơn thì nguyín đơn sẽ chuyển nhượng lại cho bị đơn hoặc chongười khâc theo yíu cầu của bị đơn.” Có nghĩa lă câc bín hướng đến trong hợp đồng chuyển nhượng nhằm đảm bảo cho hợp đồng vay chứ không phải lă thực chất của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, vă hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ năy không hướng đến việc câc bín chuyển nhượng cho nhau QSDĐ mă chỉ lă một phần trong hợp đồng vay. Hơn nữa, nếu xem hợp đồng chuyển nhượng năy lă để đảm bảo cho hợp đồng vay thì phải tuđn theo điều kiện có hiệu lực về hình thức vă nội dung của một giao dịch bảo đảm vă phâp luật dđn sự hiện hănh không quy định biện phâp giao dịch đảm bảo năo có nội dung phù hợp với thỏa thuận của câc bín trong vụ ân năy. Do đó, trong trường hợp xâc định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ lă giao dịch đảm bảo cho hợp đồng vay thì giao dịch đó cũng không có hiệu lực vă không được công nhận. Vì vậy, Viện KSND tỉnh Bình Thuận đê có
35
Bảnân số 22/2020/DS-ST ngăy 29/9/2020 của TAND tỉnh Bình Thuận về Tranh chấp hợp đồng vay tăi sản, yíu cầu tuyín bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu, phụ lục 14 của đề tăi.
khâng nghị phúc thẩm đối với bản ân theo hướng đề nghị tuyín bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lă vô hiệu do giả tạo.36