2.1.1. Căn cứ xâc định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo về giâ
“Nội dung của hợp đồng lă tổng hợp câc quyền vă nghĩa vụ của câc bín tham gia hợp đồng được thể hiện trong câc điều khoản của hợp đồng”18. Giả tạo về nội dung của hợp đồng lă khi câc bín tham gia ký kết một hợp đồng nhưng nội dung của hợp đồng được ký kết không thể hiện được quyền vă nghĩa vụ thực chất mă câc bín thực hiện trín thực tế. Một trong câc dạng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo về nội dung của hợp đồng thường gặp trong thực tế lă giả tạo về giâ.
Theo quy định tại Điều 398 BLDS 2015 thì giâ chuyển nhượng lă một nội dung chủ yếu của hợp đồng. Trong dạng giả tạo năy, giâ ghi trong hợp đồng không phải lă giâ mă câc bín thực chất giao dịch. Có nhiều nguyín nhđn của tình trạng năy như giao dịch đối với người nhă, người quen, giao dịch nội bộ công ty… vă thường xuyín nhất lă giảm bớt thuế phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng. Đđy lă một dạng giả tạo của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ khi nội dung mă câc bín thể hiện ra bín ngoăi không đồng nhất với giao dịch thực chất diễn ra.
Tình huống thứ bảy: Tổng cộng số tiền nguyín đơn nợ bị đơn văo thời điểm thỏa thuận chuyển nhượng QSDĐ lă 2.859.000.000 đồng tương đương với giâ trị giao dịch. Tại Điều 2 của hợp đồng có công chứng ghi giâ trị giao dịch, chuyển nhượng lă 800.000.000 đồng, câc bín cùng thừa nhận ghi giâ thấp hơn thực tế lă để giảm tiền nộp thuế.19
Tình huống thứ tâm: Bă N vă ông K ký kết giấy biín nhận đặt cọc có nội dung: Bă N chuyển nhượng cho ông K thửa đất với giâ 750.000.000 đồng.
18
Lí Minh Hùng (2015), Hiệu lực của hợp đồng, Nxb Hồng Đức, tr. 67.
19
Bản ân số 08/2020/DS-ST ngăy 10/8/2020 của TAND thị xê La Gi, tỉnh BìnhThuận về Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, phụ lục 7 của đề tăi.
Nhưng bă N vă ông K ký kết Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐcó công chứng đối với diện tích trín với giâ 30.000.000 đồng.20
Nhận xĩt: Trong câc tình huống níu trín, việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có hình thức tuđn thủ quy định, hợp đồng được lập thănh văn bản vă được công chứng, chứng thực. Tuy nhiín, về nội dung giao nhận tiền thì câc bín tự giao nhận không có sự chứng kiến của công chứng viín. Chỉ đối với tình huống thứ tâm thì có căn cứ về giâ chuyển nhượng thực tế được ghi tại giấy bín nhận đặt cọc. Còn câc tình huống còn lại thì chỉ từ lời khai của câc bín đương sự.
Về vấn đề năy, Tòa ân nhđn dđn tối cao đê có hướng dẫn: “Giâ chuyển nhượng ghi trong Hợp đồng không phù hợp với giâ thực tế trín thị trường, hai bín cũng không thống nhất được về giâ chuyển nhượng thực tế, nín có cơ sở xâc định giâ ghi trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất níu trín lă giả tạo nhằm mục đích trốn thuế.”21
Như vậy, không chỉ căn cứ văo giâ chuyển nhượng không phù hợp với giâ thực tế trín thị trường mă còn căn cứ văo việc câc bín không thống nhất được về giâ chuyển nhượng trín thực tế thì mới xâc định được một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lă giả tạo về giâ.
Khi có sự chính lệch khâ lớn giữa giâ văo thời điểm chuyển nhượng với giâ trị QSDĐ ghi trong hợp đồng thì có dấu hiệu để xâc định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐđó có sự giả tạo về giâ. Tuy nhiín, có một vấn đề đặt ra lă: trong một giao dịch dđn sự, câc bín đều mong muốn đạt được những lợi ích, mục đích của mình nín còn phụ thuộc văo mục đích của mỗi bín, “thuận mua vừa bân”. Nín việc so sânh giâ cũng chỉ lă một trong những căn cứ chứ không thể mang yếu tố quyết định mă còn phải căn cứ văo sự không thống nhất được về giâ giữa câc đương sự.
Khi có tranh chấp xảy ra, Tòa ân có thể dựa văo lời khai của câc bín về số tiền thực chất giao dịch đồng thời đối chiếu với giâ trị QSDĐ ở tại địa phương cùng thời điểm vă giâ trị chuyển nhượng được ghi nhận trong hợp đồng, từ đó
20
Bản ân số 152/2019/DS-ST ngăy 01/7/2019 của TAND tỉnh Bình Dương về Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, phụ lục 8 của đề tăi.
21
Thâi Vũ, “Giải quyết câc vụ ân dđn sự về quyền sở hữu sai sót cần rút kinh nghiệm”, https://tapchitoaan.vn/ bai-viet/phap-luat/giai-quyet-cac-vu-an-dan-su-ve-quyen-so-huu-sai-sot-can-rut-kinh-nghiem, ngăy 30/6/2021.
xâc định có hay không việc giả tạo về giâ. Do đó, trong những trường hợp mă câc bín không xảy ra tranh chấp thì sự việc giả tạo năy thường không thể bị phât hiện vă xử lý.
Phâp luật Việt Nam hiện đê có câc quy định tương đối đầy đủ để xử lý đối với câc hợp đồng giả tạo về giâ. Theo quy định tại Khoản 5 Điều 143 Luật quản lý thuế 2019, điểm c Điều 6 Thông tư số 166/2013/TT-BTC của Bộ Tăi chính vă tại Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 có quy định chế tăi dđn sự vă hình sự đối với hănh vi trốn thuế. Tuy nhiín, cho đến hiện nay, việc xử lý câc hănh vi trốn thuế khi phât hiện thông qua giải quyết câc vụ ân dđn sự lă hầu như chưa có tiền lệ. Câc cơ quan tiến hănh tố tụng đôi khi quan tđm nhiều đến việc giải quyết vụ ân hơn lă phât hiện vă kiến nghị phòng ngừa, khắc phục câc vi phạm.
Có quan điểm cho rằng: khi một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị tuyín giả tạo về giâ thì câc bín không đạt được lợi ích gì cho mình. Trong khi đó, “Đối với hợp đồng giả tạo thì Tòa ân có quyền tuyín bố hợp đồng đó vô hiệu khi phât hiện yếu tố giả tạo trong quâ trình giải quyết mă không cần đến sự yíu cầu của bín năo nhằm bảo vệ quyền vă lợi ích hợp phâp của bín thứ ba (ví dụ: truy thu thuế)”22. Do đó, câc bín thường không tích cực mă có thể nói lă không bao giờ tố giâc nhau khi có giả tạo về giâ. Sự việc chỉ bị phât hiện khi có tranh chấp về hợp đồng hoặc có yíu cầu tuyín bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất năy vô hiệu do giả tạo. Nhưng nếu hợp đồng “bề mặt” bị tuyín bố giả tạo vă vô hiệu thì câc bín vẫn còn hợp đồng “bín dưới” có hiệu lực. Theo quan điểm của tâc giả, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có giả tạo về giâ trong từng vụ việc cụ thể thì lời khai của đương sự lă căn cứ thường xuyín nhất. Tuy nhiín, rất nhiều trường hợp, câc đương sự thường lập một lúc hai hợp đồng tại Văn phòng công chứng vă đều được công chứng: một hợp đồng có giâ trị thấp để tính thuế vă một hợp đồng có giâ đúng để câc đương sự giao nhận tiền. Đđy lă hănh vi bị nghiím cấm quy định tại điểm b khoản 1 Điều 7 Luật Công chứng 2014. Như vậy, cần phải buộc Công chứng viín cũng có trâch nhiệm trong những hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo về giâ mă người đó đê thực hiện công chứng.
22
Trường Đại học Luật Thănh phố Hồ Chí Minh (2019), Sâch tình huống Phâp luật hợp đồng vă bồi thường thiệt
Kiến nghị thứ năm: Tâc giả kiến nghị HĐTP TAND tối cao có văn bản hướng dẫn nghiệp vụ cho câc TAND với câc nội dung:
Một lă, đối với câc tranh chấp liín quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo về giâ mă hợp đồng năy có công chứng thì khi thụ lý giải quyết, Tòa ân phải đưa Công chứng viín thực hiện công chứng hợp đồng đó văo tham gia tố tụng trong vụ ân với vai trò lă người có quyền, nghĩa vụ liín quan.
Hai lă, nếu có căn cứ xâc định Công chứng viín biết hợp đồng đó giả tạo về giâ nhưng vẫn tiến hănh công chứng thì trong trường hợp hợp đồng năy bị tuyín vô hiệu do giả tạo vă câc bín có yíu cầu bồi thường về lỗi lăm cho hợp đồng vô hiệu thì ngoăi việc xâc định lỗi của câc đương sự khâc, Tòa ân cũng phải xâc định lỗi của Công chứng viín trong khi thực hiện công việc. Lỗi năy cũng phải được tính theo giâ trị QSD đất tại thời điểm tranh chấp.
2.1.2. Hệ quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo về giâ
Khi câc bín tiến đến việc ký kết hợp đồng với nhau có nghĩa lă câc bín đều mong muốn việc chuyển nhượng QSDĐ được thực hiện. Không có bín năo mong muốn hợp đồng đó không đảm bảo về hiệu lực ngay khi ký kết. Một hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo về giâ trước hết sẽ ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp phâp của câc bín đương sự, đến những người liín quan, gđy thất thoât thuế cho Nhă nước.
Khi một hợp đồng bị nhận định lă giả tạo thì có thể bị vô hiệutheo quy định tại Điều 124 BLDS 2015. Tuy nhiín, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo về giâ có vô hiệu hay không thì còn rất nhiều quan điểm.
Tình huống thứ chín: Tại Văn phòng Công chứng, ông H ký Hợp đồng chuyển nhượng cho ông Nh, bă L diện tích đất với giâ 200.000.000 đồng; việc giao vă nhận số tiền níu trín do hai bín tự thực hiện. Ông H xâc định giâ trị chuyển nhượng thực sự mă hai bín đê thỏa thuận lă 3.200.000.000 đồng. Nay ông yíu cầu hủy hợp đồng do ông N bă L không giao đủ tiền. Trong khi đó, ông Nh vă bă L lúc thì cho rằng giâ chuyển nhượng lă 200.000.000 đồng như ghi trong hợp đồng, lúc thì cho rằng đê giao đủ số tiền chuyển nhượng lă 2.200.000.000 đồng, nín ông bă không đồng ý hủy hợp đồng. HĐTP TANDTC đê nhận định: Hợp đồng vô hiệu toăn bộ do có sơ sở xâc định giâ ghi trong hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ được công chứng nhằm che giấu Hợp đồng giâ cao hơn (để “chịu thuế thấp”). Mặt khâc, theo quy định tại khoản 3 Điều 402, khoản 5 Điều 698 BLDS 2005, giâ chuyển nhượng QSDĐ lă một trong những nội dung bắt buộc của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nhưng câc bín không xâc định được giâ trị thật của hợp đồng chuyển nhượng.23
Nhận xĩt: Tuy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trong tình huống năy bị tuyín lă vô hiệu toăn bộ, nhưng Tòa ân chỉ nhận định lă có cơ sở để xâc định giả tạo, còn yếu tố mang tính chất quyết định lăm cho vô hiệu hợp đồng lă do câc bín không xâc định được giâ trị thật của hợp đồng.
Đối với quan điểm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không bị vô hiệu, cho rằng: Theo quy định tại Điều 113 vă 114 Luật Đất đai 2013 thì Nhă nước sẽ ban hănh khung giâ đất, bảng giâ đất vă quyết định giâ đất cụ thể. Bảng giâ đất, giâ đất cụ thể do Nhă nước ban hănh sẽ được sử dụng để lăm căn cứ cho câc trường hợp như tính tiền sử dụng đất, tính thuế sử dụng đất, tính phí vă lệ phí trong quản lý sử dụng đất, tính tiền xử phạt vi phạm hănh chính trong lĩnh vực đất đai… Theo câc quy định năy, giâ đất khi câc bín chuyển nhượng, mua bân đất sẽ không bắt buộc phải âp theo giâ đất cho Nhă nước ban hănh, giâ chuyển nhượng đất sẽ do câc bín thỏa thuận.24
Quan điểm năy căn cứ văo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 17 Thông tư số 92/2015/TT-BTC, sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC về căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản: Trường hợp trín hợp đồng chuyển nhượng không ghi giâ hoặc giâ trín hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giâ đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giâ chuyển nhượng sẽ được xâc định theo bảng giâ đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. Do đó, cơ quan Thuế đê xem xĩt vă âp dụng quy định của phâp luật để xâc định nghĩa vụ tăi chính của câc bín, câc bín đê hoăn thănh nghĩa vụ nộp thuế theo đơn giâ quy định của Nhă nước nín không thể tuyín hợp đồng đê ký lă vô hiệu.
23
QĐ GĐT số 03/2020/DS-GĐT ngăy 16/01/2020 củaTANDTC, về Tranh chấp HĐCNQS đất vă tranh chấp hủy GCNQSD đất, phụ lục 9 của đề tăi.
24
“Câc vấn đề phâp lý đặt ra khi giâ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng công chứng thấp hơn giâ thực tế thỏa thuận”, http://fdvn.vn/cac-van-de-phap-ly-dat-ra-khi-gia-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat- trong-hop-dong-cong-chung-thap-hon-gia-thuc-te-thoa-thuan/ , ngăy 02/7/2021.
Tình huống thứ mười: Quay lại với vụ ân được níu tại tình huống thứ tâm, đối với yíu cầu xĩt tính phâp lý của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có giả tạo về giâ, Tòa ân có nhận định: “Việc Chi cục Thi hănh ân dđn sự huyện D cho rằng hợp đồng có sự gian dối trốn thuế (thỏa thuận giâ 750.000.000 đồng nhưng hợp đồng chỉ có 30.000.000 đồng), đề nghị xem lại tính không đúng phâp lý của hợp đồng, xĩt việc hợp đồng ghi giâ chuyển nhượng thấp hơn giâ thực tế giao dịch không phải lă điều kiện để hợp đồng bị vô hiệu, khi câc đương sự ghi không bằng giâ quyền sử dụngđất theo mức giâ mă Nhă nước quy định thì cơ quan thuế sẽ buộc người có nghĩa vụ thuế nộp thuế theo giâ quyền sử dụng đất mă Nhă nước quy định.”25
Tình huống thứ mười một: Trong vụ ân tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có giâ chuyển nhượng không đúng như giâ giao dịch thực tế, Tòa ân cấp sơ thẩm cho rằng câc bín đương sự ghi giâ thấp nhằm mục đích để trốn thuế lă vi phạm điều cấm của phâp luật. Tuy nhiín, Tòa ân cấp phúc thẩm cho rằng việc nhận định hợp đồng chuyển nhượng năy vô hiệu về nội dung,không giải quyết hậu quả hợp đồng lă chưa phù hợp, gđy thiệt hại đến lợi ích của nguyín đơn. Đồng thời, cấp phúc thẩm cũng nhận định: “Theo Điều 18 Luật đất đai 2013 Nhă nước thực hiện quyền quản lý nhă nước đối với đất đai đó lă: Nhă nước ban hănh khung giâ đất, bảng giâ đất vă quyết định giâ đất cụ thể cho từng vị trí thửa đất. Theo nguyín tắc tính thuế, nếu trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất câc bín trong hợp đồng ghi giâ thấp hơn giâ đất do Nhă nước quy định thì khi tính thuế sẽ âp dụng giâ đất do Nhă nước quy định để tính thuế.”26
Nhận xĩt: Trong câc tình huống trín, Tòa ân đều dùng quy định về việc âp dụng khung giâ đất để cho rằng câc hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ năy có hiệu lực mặc dù có sự giả tạo về giâ. Trín lý thuyết, theo quy định tại Điều 124 vă Điều 407 BLDS 2015 thì rõ răng hợp đồng chuyển nhượng có giâ thấp lă hợp đồng giả tạo để che giấu hợp đồng trín thực tế có giâ chuyển nhượng cao hơn, nhằm trốn trânh nghĩa vụ hoặc một phần nghĩa vụ với người thứ ba.
Từ ngữ tại Điều 124 xâc định rất rõ răng với từ “nhằm”. Có nghĩa lă câc bín hướng tới mục đích tạo ra hợp đồng giả tạo lă để giảm mức đóng thuế. Cho
25
TAND tỉnh Bình Dương, tlđd (20), tr.7.
26
Bản ân số 32/2018/DS-PT ngăy 31/7/2018 của TAND tỉnh Ninh Thuận về Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phụ lục 10 của đề tăi.
nín, việc có trốn trânh nghĩa vụ được hay không không cần đặt ra để xem xĩt. Hơn nữa, câc khung giâ đất luôn có sự lạc hậu so với thực tế nín việc sử dụng phương thức năy để giảm tiền nộp thuế lă thực tế.
Quan điểm của tâc giả lă đồng ý với việc chấp nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo về giâ chuyển nhượng. ở dạng giả tạo năy, chỉ có