Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI TRẦN THỊ NGỌC HÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở DƯỚI HÌNH THỨC PHÂN LÔ, BÁN NỀN TRONG DỰ ÁN KINH DOANH NHÀ Ở CHUYÊN NGÀNH LUẬT THƯƠNG MẠI TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2019 TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở DƯỚI HÌNH THỨC PHÂN LÔ, BÁN NỀN TRONG DỰ ÁN KINH DOANH NHÀ Ở SINH VIÊN THỰC HIỆN: TRẦN THỊ NGỌC HÀ Khóa: 40 MSSV: 1553801011081 GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS NGUYỄN THỊ KIỀU OANH TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2019 LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp kết nghiên cứu riêng tôi, thực hướng dẫn khoa học ThS Nguyễn Thị Kiều Oanh, đảm bảo tính trung thực tuân thủ quy định trích dẫn, thích tài liệu tham khảo Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm lời cam đoan Trần Thị Ngọc Hà DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT CHỮ VIẾT TẮT NỘI DUNG ĐƯỢC VIẾT TẮT QSDĐ Quyền sử dụng đất GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất UBND Ủy ban nhân dân GPXD Giấy phép xây dựng TP HCM Thành phố Hồ Chí Minh MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở DƯỚI HÌNH THỨC PHÂN LÔ, BÁN NỀN TRONG DỰ ÁN KINH DOANH NHÀ Ở 1.1 Khái niệm đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán dự án kinh doanh nhà 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Đặc điểm 1.2 Sự cần thiết quy định pháp luật hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lô, bán dự án kinh doanh nhà 1.3 Sơ lược pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lô, bán dự án kinh doanh nhà qua thời kỳ 12 1.3.1 Giai đoạn trước ngày 15/10/1993 12 1.3.2 Giai đoạn từ 15/10/1993 đến 01/7/2014 13 1.3.3 Giai đoạn từ 01/07/2014 đến 19 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở DƯỚI HÌNH THỨC PHÂN LƠ, BÁN NỀN TRONG DỰ ÁN KINH DOANH NHÀ Ở VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 21 2.1 Dự án chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lô bán 21 2.1.1 Vấn đề xác lập QSDĐ để thực dự án chuyển nhượng QSDĐ hình thức phân lô, bán 21 2.2.2 Các điều kiện để dự án thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán 22 2.2 Chủ thể tham gia vào giao dịch chuyển nhượng QSDĐ hình thức phân lơ, bán dự án kinh doanh nhà 30 2.2.1 Chủ thể chuyển nhượng 30 2.1.2 Chủ thể nhận chuyển nhượng 33 2.3 Trình tự thủ tục chuyển nhượng QSDĐ hình thức phân lơ bán dự án kinh doanh nhà 37 2.3.1 Hợp đồng chuyển nhượng 37 2.3.2 Trình tự, thủ tục đăng ký cấp GCN 39 2.4 Quản lý nhà nước chuyển nhượng QSDĐ hình thức phân lơ, bán dự án kinh doanh nhà 41 2.4.1 Về kiểm tra, tra, giám sát xử lý vi phạm hành 42 2.4.2 Về cơng khai thông tin dự án 45 2.5 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ hình thức phân lơ, bán dự án kinh doanh nhà 46 KẾT LUẬN 49 PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Bất động sản chiếm tỷ trọng lớn tổng số cải xã hội Tỷ trọng khác quốc gia, 40%1 Vì vậy, kinh tế, hoạt động kinh doanh bất động sản ln giữ vai trị vơ quan trọng, có mối liên hệ chặt chẽ đến nhiều ngành nghề động lực thúc đẩy ngành kinh tế khác phát triển Trải qua biến động lịch sử thay đổi sách pháp luật, giao dịch liên quan đến bất động sản phát triển từ chỗ mua bán nhỏ lẻ, tự phát không pháp luật thừa nhận đến giao dịch hợp pháp, hình thức đa dạng trở thành hoạt động thiếu kinh tế thị trường Cùng với hoàn thiện thay đổi ngày cởi mở sách pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản, năm gần đây, thị trường bất động sản phát triển sôi động với nhiều hình thức kinh doanh hệ thống sản phẩm đa dạng Cụ thể, nhà kinh doanh bất động sản đầu tư vốn để tiến hành xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng bất động sản để bán, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua; sản phẩm đưa vào kinh doanh nhà ở, cơng trình xây dựng (có sẵn hình thành tương lai) quyền sử dụng đất (QSDĐ) Nổi bật hình thức kinh doanh kể trên, hoạt động chuyển nhượng QSDĐ hình thức phân lô, bán dự án kinh doanh nhà nhiều doanh nghiệp lớn, nhỏ thị trường bất động sản trọng hoạt động thu hút vốn đầu tư nhiều đối tượng khác Hình thức kinh doanh tồn từ lâu, trải qua nhiều giai đoạn thăng trầm pháp luật, hình thức giao dịch bị cấm, sau cho phép với yêu cầu tuân thủ điều kiện định Từ đó, hình thức giao dịch phát triển rầm rộ không ngừng mở rộng, hứa hẹn mang lại nhiều đóng góp cho ngành bất động sản nói riêng tăng trưởng kinh tế nói chung Tuy nhiên, hoạt động có điều kiện pháp lý phức tạp Trên thực tế, có nhiều vấn đề xấu phát sinh từ dự án phân lô, bán trái với quy định pháp luật, gây thiệt hại to lớn cho khách hàng cho xã hội Thực trạng Lê Hoài Nam, “Giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam”, http://tapchitaichinh.vn/thitruong-tai-chinh/giai-phap-phat-trien-ben-vung-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-302760.html, truy cập ngày 12/02/2019 1 cho thấy hoạt động phân lô, bán tiềm ẩn nhiều rủi ro Vì thế, để mang lại lợi ích cho bên giao dịch tác động tích cực lên kinh tế, cần có khung pháp lý hồn thiện vững Đồng thời, bên tham gia giao dịch cần nắm bắt cách đầy đủ thông suốt quy định pháp luật để đảm bảo cho hoạt động kinh doanh vận hành thuận lợi hiệu Xuất phát từ nhu cầu ấy, nhận thấy cần có cơng trình nghiên cứu cung cấp nhìn tồn diện khía cạnh pháp lý hoạt động phân lô, bán nên tác giả chọn đề tài: “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán dự án kinh doanh nhà ở” làm Đề tài Khóa luận tốt nghiệp Tình hình nghiên cứu đề tài Lĩnh vực pháp luật đất đai kinh doanh bất động sản lĩnh vực rộng phức tạp nhận nhiều quan tâm nghiên cứu Liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng QSDĐ, có số cơng trình nghiên cứu tác giả như: - Lê Văn Hiển (2002), Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất – thực trạng pháp luật phương hướng hoàn thiện, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh; - Trương Thị Mỹ Lệ (2008), Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường bất động sản, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh; - Lưu Quốc Thái (2009), Pháp luật thị trường quyền sử dụng đất – thực trạng hướng hoàn thiện, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh; - Nguyễn Thị Kim Phụng (2011), Chế độ pháp lý sử dụng đất tổ chức kinh tế kinh doanh bất động sản, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh; - Nguyễn Thị Hồng Nhung (2014), “Bàn quyền sử dụng đất phép chuyển nhượng kinh doanh bất động sản Việt Nam”, Tạp chí Luật học, số tháng 6/2014; - Nguyễn Thanh Phong (2015), Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực trạng hướng hồn thiện, Khóa luận tốt nghiệp, Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh; - Nguyễn Thị Thu Ngân (2017), Quyền giao dịch quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh; - Nguyễn Thanh Việt (2018), Chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Học viện Khoa học Xã hội; … Tuy nhiên, cơng trình này, số cơng trình thực từ Luật Đất đai 2013 chưa đời Một số cơng trình cịn lại dù nghiên cứu tảng pháp luật hành đề cập sơ lược, liệt kê điều kiện để chuyển nhượng QSDĐ hình thức phân lô, bán dự án kinh doanh nhà Chưa có cơng trình tập trung nghiên cứu trực tiếp toàn diện pháp luật điều chỉnh hình thức chuyển nhượng Do đó, tác giả tiến hành nghiên cứu cách có hệ thống quy định pháp luật hành sở kế thừa tiếp thu có chọn lọc cơng trình nêu để hồn thành Khóa luận tốt nghiệp Mục đích nghiên cứu đề tài Khóa luận tốt nghiệp nghiên cứu vấn đề lý luận hệ thống quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng QSDĐ hình thức phân lô, bán dự án kinh doanh nhà nhằm mục đích sau: - Thứ nhất: Làm rõ vấn đề lý luận hoạt động chuyển nhượng QSDĐ - hình thức phân lơ, bán dự án kinh doanh nhà Từ đó, hiểu chất đặc điểm hình thức giao dịch Thứ hai: Nghiên cứu cách có hệ thống quy định pháp luật Việt Nam - điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng QSDĐ hình thức phân lơ, bán dự án kinh doanh nhà thơng qua việc phân tích, đánh giá nội dung quy định liên hệ việc áp dụng quy định thực tế Thứ ba: Thơng qua q trình nghiên cứu, phát vấn đề bất cập, thiếu sót quy định pháp luật Trên sở đó, tác giả đưa số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng QSDĐ hình thức phân lơ, bán dự án kinh doanh nhà Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài Đối tượng nghiên cứu: Khóa luận tốt nghiệp nghiên cứu quy định Pháp luật Việt Nam hoạt động chuyển nhượng QSDĐ hình thức phân lơ, bán dự án kinh doanh nhà việc áp dụng quy định thực tiễn Phạm vi nghiên cứu: Khóa luận tốt nghiệp tập trung nghiên cứu nội dung quy định Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà 2014, văn hướng dẫn liên hệ với quy định thuộc lĩnh vực có liên quan Đồng thời, nội dung Khóa luận có đối chiếu với số văn pháp luật giai đoạn trước Phương pháp nghiên cứu Để phục vụ cho việc nghiên cứu, tác giả Khóa luận tốt nghiệp sử dụng kết hợp số phương pháp khác Cụ thể, tác giả sử dụng phương pháp phân tích để làm sáng tỏ nội dung quy định pháp luật, phương pháp nghiên cứu vật lịch sử, phương pháp so sánh để tìm thay đổi xu hướng phát triển pháp luật qua thời kỳ Đồng thời, tác giả áp dụng phương pháp kết hợp nghiên cứu lý luận thực tiễn để nghiên cứu việc thực thi quy định pháp luật thực tế phương pháp tổng hợp, phương pháp đánh giá để rút kết luận cho trình nghiên cứu Bố cục tổng quát khóa luận Nội dung Khóa luận tốt nghiệp bao gồm 02 chương: Chương 1: Khái quát chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán dự án kinh doanh nhà Trong chương này, tác giả làm rõ hoạt động chuyển nhượng QSDĐ hình thức phân lơ, bán dự án kinh doanh nhà sở lý luận chung trình bày cần thiết phải có quy định pháp luật Đồng thời cung cấp nhìn tổng quát pháp luật điều chỉnh hình thức giao dịch qua thời kỳ Chương 2: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán dự án kinh doanh nhà số kiến nghị hoàn thiện pháp luật Nội dung chương tác giả tập trung nghiên cứu quy định cụ thể Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà 2014 quy định có liên quan để làm sáng tỏ khía pháp lý cạnh hoạt động chuyển nhượng việc thực thi quy định thực tế Thơng qua đó, tác giả điểm bất cập kiến nghị sửa đổi để có khung pháp lý hồn thiện, đảm bảo hoạt động chuyển nhượng diễn hiệu