Định hướng phát triển ngành thẩm định giá ở việt nam trong thời gian tới

Lời mở đầu Lý lựa chọn đề tài Trong xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế, xu hướng tồn cầu hóa kinh tế giới diễn mạnh mẽ nhanh chóng, hút tất quốc gia dân tộc địa cầu, Việt Nam nằm số khơng thể tránh khỏi, Việt Nam phải tự vận động tìm cho hướng phù hợp với tình hình phát triển kinh tế thị trường có quản lý Nhà nước Như nhu cầu cấp bách việc vận hành kinh tế xã hội, ngành thẩm định giá Việt Nam đời bước vào sống Có thể nói rằng, ngành thẩm định giá Việt Nam có bước muộn so với nước giới, đã, phát triển chiều sâu rộng Có thể coi thẩm định giá công cụ góp phần vào việc nâng cao hiệu kinh doanh doanh nghiệp, kinh tế, hạn chế thất thoát, tiêu cực, nâng cao khả cạnh tranh… Nhận thức mối quan tâm lớn thẩm định giá nên em chọn đề tài : “Định hướng phát triển ngành thẩm định giá Việt Nam thời gian tới” làm đề tài nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu Từ việc nghiên cứu vấn đề lý luận thực trạng hoạt động thẩm định giá, đề tài đưa giải pháp định hướng nhằm phát triển ngành thẩm định giá Việt Nam Đồng thời tạo hội nhìn tổng quát cho sinh viên ngành thẩm định giá nước ta môi trường nghề nghiệp tương lai Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu hoạt động thẩm định giá Việt Nam phát triển ngành thẩm định giá Việt Nam Phạm vi nghiên cứu : Việt Nam Song giới hạn thời gian trình độ chuyên môn nên đề tài tập trung nghiên cứu trình phát triển thực trạng phát triển ngành thẩm định giá kinh tế thị trường Đồng thời xuất phát từ thực tế để đưa định hướng phát triển tương lai Nội dung nghiên cứu Hệ thống hoá làm rõ vấn đề lý luận thẩm định giá Nghiên cứu tình hình phát triển ngành thẩm định giá số nước rút học kinh nghiệm cho Việt Nam Phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động dịch vụ thẩm định giá Việt Nam Xây dựng định hướng đề xuất số giải pháp nhằm phát triển ngành thẩm định giá Việt Nam Phương pháp nghiên cứu Chủ yếu thu nhập liệu thứ cấp từ tất nguồn ví dụ như: sách, báo , giáo trình thẩm định giá, tài liệu thư viện, kênh thơng tin truyền thơng… Phương pháp phân tích xử lý liệu: phân tích thơng tin, tài liệu thu thập được, chọn lọc thông tin, tài liệu để trả lời vấn đề chung Đề tài trình bày theo lối diễn dịch Từ vấn đề mấu chốt trọng tâm diễn giải để giải thích cho vấn đề nêu nhẵm làm rõ nội dung, quan điểm Kết cấu đề tài Ngồi lời mở đầu trình bày vấn đề chung liên quan đến mục tiêu, phạm vi phương pháp nghiên cứu, đề tài gồm có chương sau đây: Chương 1: Lý thuyết ngành thẩm định giá Chương 2: Thực trạng ngành thẩm định giá Việt Nam Chương 3: Định hướng phát triển ngành thẩm định giá Việt Nam Kết luận Tài liệu tham khảo Phụ lục Chương 1: Lý thuyết ngành thẩm định giá 1.1 Khái niệm ngành thẩm định giá Ở nước, người ta thường sử dụng hai từ tiếng Anh Appraisal Valuation để nói đến thẩm định giá Nguồn gốc từ ngữ hai thuật ngữ từ tiếng Pháp Valuation xuất vào năm 1529 Appraisal từ năm 1817 Hai thuật ngữ có chung ý nghĩa, ước tính, đánh giá có hàm ý cho ý kiến nhà chuyên môn giá trị vật phẩm định Khi nghiên cứu thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật giới đưa nhiều định nghĩa khác nhau: - Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá ước tính giá trị tiền vật, tài sản”; “là ước tính giá trị hành tài sản kinh doanh” - Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “Thẩm định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định” - Theo Ông Fred Peter Marrone - Giám đốc Marketing AVO, Úc “Thẩm định giá việc xác định giá trị bất động sản thời điểm có tính đến chất bất động sản mục đích thẩm định giá Do vậy, thẩm định giá áp dụng liệu thị trường so sánh mà thẩm định viên thu thập phân tích chúng, sau so sánh với tài sản yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị chúng” - Theo Gs Lim Lan Yuan - Singapore: Thẩm định giá nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho mục đích cụ thể tài sản cụ thể thời điểm, có cân nhắc đến tất đặc điểm tài sản xem xét tất yếu tố kinh tế thị trường bao gồm loại đầu tư lựa chọn Theo Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 Việt Nam, thẩm định giá định nghĩa sau: Thẩm định giá việc đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thơng lệ quốc tế Nhìn chung, khái niệm đề cập đến thẩm định giá có chung số yếu tố là: + Sự ước tính giá trị + Tính tiền tệ + Về tài sản, bất động sản quyền sở hữu tài sản, bất động sản + Theo yêu cầu, mục đích định + Ở địa điểm, thời điểm, thời gian cụ thể + Trên sở sử dụng liệu, yếu tố thị trường Do hiểu khái niệm thẩm định sau: “Thẩm định giá nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị tài sản ( quyền tài sản )phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định, cho mục đích định theo tiêu chuẩn cơng nhận thông lệ quốc tế quốc gia” 1.2 Vai trò thẩm định giá 1.2.1 Chức tầm quan trọng thẩm định giá kinh tế thị trường Tư vấn giá trị, giá tài sản giúp chủ thể tài sản bên có liên quan cơng chúng đầu tư đưa định liên quan đến việc mua –bán, đầu tư, cho vay tài sản Thẩm định giá giá trị thị trường nguồn lực góp phần để chế thị trường tự động phân bổ tối ưu nguồn lực kinh tế đạt hiệu Pareto Góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy phát triển thị trường tài sản nước toàn giới Tạo điều kiện thuận lợi cho tồn cầu hố hội nhập kinh tế giới 1.2.2 Áp dụng sử dụng kết thẩm định giá để định nhiều tình Trong kinh tế thị trường, thẩm định gía tài sản áp dụng cho nhiều mục đích kinh tế khác mua bán, chấp, cho thuê, bảo hiểm, tính thuế, lý, đầu tư…Tương ứng với mục đích kinh tế trên, với tài sản, thời điểm thẩm định cho kết giá trị tài sản thẩm định khác Do vậy, kết thẩm định giá sử dụng để định nhiều tình khác nhau, ví dụ như: - Mua sắm, chuyển nhượng, chấp vay vốn, bảo hiểm, tính thuế, đền bù, cho thuê,… tài sản - Làm cho phê duyệt dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư cơng trình sử dụng vốn Nhà nước, đề án cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước, dự tốn cấp phát kinh phí, mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà nước, vay nợ Chính phủ, vay nợ nước ngồi có bảo lãnh Chính phủ,… - Làm để sáp nhập, chia tách, phá sản hay giải thể doanh nghiệp - Để thực án lệnh việc kiện tụng hay xét xử liên quan đến tranh chấp hợp đồng quyền lợi bên; để tư vấn đầu tư định; nghiên cứu thị trường; phân tích khả thi; phân tích lợi nhuận; xác định giá trị chứng khốn; lập báo cáo tài chính; lập kế hoạch làm việc; khiếu nại; yêu cầu giảm thuế;.v.v - Làm sở để đấu giá công khai Theo điều 17 Pháp lệnh giá số 40 quy định: “Kết thẩm định giá doanh nghiệp thẩm định giá lập thành văn sử dụng vào mục đích ghi hợp đồng Kết thẩm định giá sử dụng để xem xét phê duyệt chi từ ngân sách nhà nước, tính thuế, xác định giá trị tài sản bảo đảm vay vốn ngân hàng, mua bảo hiểm, cho thuê, chuyển nhượng, bán, góp vốn, cổ phần hóa, giải thể doanh nghiệp sử dụng vào mục đích khác ghi hợp đồng thẩm định giá.” 1.3 Đối tượng thẩm định giá đối tượng sử dụng kết thẩm định giá 1.3.1 Đối tượng thẩm định giá 1.3.1.1 Tài sản a Bất động sản (Real Property): tài sản không di dời Bất động sản có đặc điểm gắn cố định với khơng gian, vị trí định, không di dời được, bao gồm:  Đất đai;  Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó;  Các tài sản khác gắn liền với đất đai;  Các tài sản khác theo quy định pháp luật b Động sản (Personal Property): tài sản bất động sản Động sản có đặc điểm khơng gắn cố định với khơng gian, vị trí định di dời  Những tài sản hữu hình nhận biết, di chuyển xem thông dụng cho cá nhân đồ vật sưu tập, trang trí, hay vật dụng Quyền sở hữu tài sản lưu động doanh nghiệp hàng tồn kho, vật liệu cung cấp Ở số nước, tài sản xem hàng hoá đồ dùng cá nhân  Những tài sản không cố định người thuê lắp đặt vào bất động sản sử dụng kinh doanh Tài sản đầu tư hay tài sản cho th gắn với cơng trình xây dựng thêm đất người thuê lắp đặt trả tiền để đáp ứng nhu cầu  Nhà xưởng, máy thiết bị  Vốn lưu động chứng khoán hay tài sản hành tổng tài sản lưu động trừ nợ ngắn hạn  Tài sản vơ quyền thu lợi từ ý tưởng, quyền sở hữu trí tuệ, bao gồm: - Quyền tác giả quyền tổ chức, cá nhân tác phẩm văn học nghệ thuật, khoa học sáng tạo sở hữu - Quyền liên quan đến quyền tác giả quyền tổ chức, cá nhân biểu diễn, ghi âm, ghi hình, chương trình phát sóng, tín hiệu vệ tinh mang chương trình mã hóa - Quyền sở hữu công nghiệp quyền tổ chức cá nhân sáng chế, kiểu dáng công nghiệp, thiết kế bố trí mạch tích hợp bán dẫn, nhãn hiệu, tên thương mại, dẩn địa lý, bí mật kinh doanh sáng tạo sở hữu - Quyền giống trồng quyền tổ chức, cá nhân giống trồng chọn tạo phát phát triển hưởng quyền sở hữu Thẩm định giá động sản phận tổng thể công việc thẩm định giá tài sản Động sản đánh giá theo giá trị thị trường, giá trị thu hồi hay giá lý c Doanh nghiệp (Business) Doanh nghiệp đơn vị thương mại, công nghiệp dịch vụ, hay đầu tư theo đuổi hoạt động kinh tế.(Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế) Doanh nghiệp tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật nhằm mục đích thực hoạt động kinh doanh (Luật doanh nghiệp Việt Nam 2005) Doanh nghiệp thường đơn vị tạo lợi nhuận cách cung cấp sản phẩm hay dịch vụ cho người tiêu dùng Quan hệ chặt chẽ với khái niệm doanh nghiệp thuật ngữ công ty hoạt động, doanh nghiệp thực hoạt động kinh tế sản xuất, chế tạo, bn bán, hay trao đổi hàng hóa hay dịch vụ, thuật ngữ hoạt động, doanh nghiệp xem tiếp tục hoạt động tương lai xác định, khơng có ý định phải lý hay cắt giảm qui mô hoạt động d Các lợi ích tài (Financial Interests) Các lợi ích tài tài sản vơ hình, gồm quyền gắn liền với quyền sở hữu doanh nghiệp hay tài sản Lợi ích tài quyền tài sản nảy sinh từ : - Sự phân chia mặt luật pháp lợi tức sở hữu doanh nghiệp bất động sản - Chuyển nhượng theo hợp đồng quyền chọn mua, chọn bán tài sản - Những công cụ đầu tư bảo đảm bất động sản Lợi ích tài tài sản vơ hình bao gồm : - Những quyền vốn có quyền sở hữu doanh nghiệp hay tài sản: quyền chiếm hữu, sử dụng, bán, cho thuê hay quản lý - Những quyền vốn có hợp đồng chuyển nhượng có quyền chọn mua hay hợp đồng thuê có chứa quyền chọn thuê - Những quyền vốn có sở hữu cổ phiếu 1.3.1.2 Quyền tài sản Quyền tài sản quyền trị giá tiền chuyển giao giao dịch dân sự, kể quyền sở hữu trí tuệ Quyền tài sản khái niệm pháp lý bao hàm tất quyền, quyền lợi lợi tức liên quan đến quyền sở hữu, nghĩa người chủ sở hữu hưởng hay quyền lợi làm chủ tài sản Quyền sở hữu tài sản nhóm quyền mà quyền tách rời với quyền sở hữu chuyển giao giao dịch dân sự, bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt Quyền tài sản bao gồm quyền tài sản bất động sản quyền tài sản động sản a Quyền tài sản bất động sản bao gồm tất quyền, quyền lợi, lợi ích liên quan đến quyền sở hữu bất động sản Một hay nhiều lợi ích quyền bất động sản thông thường biểu hình thức quyền sở hữu phân biệt với bất động sản mặt vật chất Quyền tài sản bất động sản khái niệm phi vật chất b Quyền tài sản động sản đề cập đến quyền sở hữu tài sản, lợi ích khác với bất động sản Những tài sản tài sản hữu động sản, hay vơ khoản nợ hay sáng chế Động sản hữu hình tiêu biểu cho tài sản khơng thường xuyên gắn hay cố định với bất động sản có đặc tính di chuyển 1.3.2 Đối tượng sử dụng kết thẩm định giá + Các ngân hàng Ngân hàng thương mại cổ phần: Techcombank, Seabank, VPbank, Oceanbank… Ngân hàng quốc doanh: BIDV, Agribank, Vietinbank… Ngân hàng nước ngoài: HSBC, ANZ, Standard chartered… + Các quan nhà nước Bộ Giáo dục, Bộ Y tế, Bộ Công thương, Trung tâm dạy nghề, Công an tỉnh, Thư viện tỉnh, Trung tâm Văn hóa Thơng tin, Trung tâm Giáo dục Thường xuyên… + Các bệnh viện, trường học + Các doanh nghiệp cá nhân + Các cơng ty chứng khốn, cơng ty bảo hiểm 1.4 Các dịch vụ thẩm định giá Việt Nam 1.4.1 Thẩm định giá bất động sản 1.4.1.1 Mục đích thẩm định bất động sản để phục vụ cho : - Bảo toàn tài sản - Mua bán, chuyển nhượng - Biến động chủ quyền tài sản doanh nghiệp - Cầm cố, lý - Tính thuế hạch tốn sổ sách, báo cáo tài - Đầu tư góp vốn doanh nghiệp, cổ phần hóa - Đền bù giải tỏa - Chứng minh tài sản để du học vay vốn ngân hàng 1.4.1.2 Bất động sản thẩm định bao gồm: - Nhà biệt thự - nhà phố - hộ - Nhà xưởng - kho tàng - Khách sạn - Resort - nhà hàng - cao ốc - Đất đai cơng trình xây dựng đất - Trang trại - cơng trình cơng nghiệp dân dụng khác 1.4.1.3 Giấy tờ cần thiết tài sản yêu cầu thẩm định giá bất động sản - Chứng nhận: Giấy chứng minh nhân dân chủ sở hữu tài sản - Pháp nhân: Giấy phép thành lập doanh nghiệp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh; giấy chứng nhận đăng ký thuế (nếu có) - Giấy ủy quyền có xác nhận địa phương (nếu tài sản không thuộc sở hữu khách hàng yêu cầu thẩm định giá) - Văn xác nhận lưu giữ hồ sơ gốc Ngân hàng (nếu tài sản chấp vay vốn) + Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất cơng trình xây dựng - Giấy chứng nhận QSDĐ quyền sở hữu nhà - Giấy chứng nhận mua bán sở hữu nhà - Hợp đồng mua bán - Bản đồ trạng, vị trí - Giấy phép xây dựng, vẽ hồn cơng - Tờ khai lệ phí trước bạ - Biên nghiệm thu cơng trình hồn thành + Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất - Giấy chứng nhận QSDĐ (Sổ đỏ) Quyết định giao đất - Tờ khai nộp thuế QSDĐ - Bản đồ trạng, vị trí (nếu có) + Thẩm định giá trị cơng trình xây dựng - Giấy chứng nhận QSH cơng trình - Hợp đồng thuê đất (nếu đất thu) - Giấy chứng nhận QSDĐ Quyết định giao, thuê đất - Giấy xác nhận đền bù - Biên lai đóng tiền thuê đất - Hợp đồng thi công xây dựng (nếu có) - Giấy phép xây dựng - Tờ khai lệ phí trước bạ - Bản vẽ (thiết kế, hồn cơng) - Hồ sơ tốn (nếu có) - Hồ sơ thiết kế - Biên nghiệm thu cơng trình hoàn thành 10