Xây dựng mức phí dịch vụ cho chung cư skylight tại 125d minh khai quận hai bà trưng thành phố hà nội

Trờng đại học kinh tế quốc dân  KiỊu tn hïng x©y dựng mức phí dịch vụ cho chung c skylight 125d minh khai quËn hai bµ trng thµnh hµ nội Chuyên ngành: quản trị kinh doanh bất động sản ngêi híng dÉn khoa häc: ts Ngun minh ngäc Hµ Néi - 2014 LỜI CAM ĐOAN Tác giả xin cam đoan luận văn tự thân thực khơng chép cơng trình nghiên cứu người khác để làm sản phẩm riêng Các thông tin thứ cấp sử dụng luận văn có nguồn gốc trích dẫn rõ ràng Tác giả hồn tồn chịu trách nhiệm tính xác thực nguyên luận văn Tác giả Kiều Tuấn Hùng MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN LIÊN QUAN TỚI MỨC PHÍ DỊCH VỤ CHO CÁC KHU CHUNG CƯ .4 1.1 Khái niệm, đặc điểm, vai trị phí dịch vụ chung cư 1.1.1 Chung cư quản lý dịch vụ nhà chung cư 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm, vai trị phí dịch vụ chung cư 16 1.1.3 Một số công tác dịch vụ nhà chung cư .17 1.2 Nội dung phí dịch vụ nhà chung cư 20 1.2.1 Các pháp lý liên quan tới phí dịch vụ nhà chung cư .20 1.2.2 Nguyên tắc xác định phí dịch vụ nhà chung cư 21 1.2.3 Nội dung chi phí cấu thành phí dịch vụ nhà chung cư 22 1.2.4 Các phương pháp xác định phí dịch vụ cho chung cư 24 1.3 Các yếu tố, điều kiện ảnh hưởng tới mức phí dịch vụ khu chung cư 26 1.3.1 Các yếu tố chủ quan .26 1.3.2 Các yếu tố khách quan 29 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÁC ĐIỀU KIỆN LIÊN QUAN TỚI MỨC PHÍ DỊCH VỤ TẠI KHU CHUNG CƯ SKYLIGHT VÀ MỘT SỐ CHUNG CƯ TƯƠNG ĐƯƠNG 32 2.1 Thực Trạng đặc điểm liên quan tới phí dịch vụ chung cư Skylight .32 2.1.1 Giới thiệu chung 32 2.1.2 Đặc điểm chung cư ảnh hưởng tới mức phí dịch vụ .35 2.1.3 Đánh giá mức độ thuận lợi khó khăn cung cấp dịch vụ cho khu chung cư Skylight .39 2.2 Thực trạng điều kiện dịch vụ mức độ chất lượng dịch vụ khu chung cư Skylight .43 2.2.1 Dịch vụ cung cấp điện, nước; thông tin liên lạc 43 2.2.2 Dịch vụ vệ sinh môi trường 43 2.2.3 Dịch vụ vận hành thiết bị kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy 45 2.2.4 Dịch vụ an ninh bảo vệ nhà chung cư 46 2.2.5 Các dịch vụ khác nhà chung cư 47 2.3 Thực trạng dịch vụ số khu chung cư tương đương Hà Nội .48 2.3.1 Tổ hợp chung cư Nam Đô Complex .48 2.3.2 Chung cư Lilama 124 Minh Khai – Hai Bà Trưng – Hà Nội 58 2.3.3 Tổ hợp chung cư VIMECO II 64 CHƯƠNG 3: XÂY DỰNG MỨC PHÍ DỊCH VỤ CHO CHUNG CƯ SKYLIGHT 70 3.1 Quan điểm mục tiêu xây dựng mức phí dịch vụ chung cư 70 3.2 Xây dựng mức phí cho chung cư Skylight 71 3.2.1 Chi phí trực tiếp 71 3.2.2 Chi phí quản lý chung ban quản lý tòa nhà 77 3.2.3 Chi phí khấu hao tài sản cố định 79 3.2.4 Các khoản thu từ việc kinh doanh diện tích thuộc sở hữu chung 79 3.2.5 Bảng tính mức phí dịch vụ cho chung cư Skylight .81 3.3 Điều kiện áp dụng mức phí 83 3.4 Một số đề xuất kiến nghị liên quan tới phí dịch vụ áp dụng cho chung cư Skylight 84 3.4.1 Đề xuất với chủ đầu tư, ban quản lý, ban quản trị tòa nhà 84 3.4.2 Đề xuất với quan chức năng, Bộ ngành liên quan .87 PHẦN KẾT LUẬN 89 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 91 PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TP BĐS HĐND UBND VAT VNĐ BQL Thành phố Bất động sản Hội đồng nhân dân Ủy ban nhân dân Thuế giá trị gia tăng Việt Nam đồng (đơn vị tiền tệ Việt Nam) Ban quản lý DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Một số kết khảo sát cư dân chung cư Skylight .34 Bảng 2.2: Một số kết phiếu khảo sát cư dân chung cư Nam Đô 49 Bảng 2.3: Một số kết phiếu khảo sát cư dân chung cư LILAMA 59 Bảng 2.4: Một số kết phiếu khảo sát cư dân chung cư VIMECO 65 Bảng 3.1: So sánh hệ thống kỹ thuật vận hành chung cư Nam Đô Skylight .73 PHẦN MỞ ĐẦU I Tính cấp thiết đề tài Cùng với phát triển kinh tế xã hội ngày có nhiều khu thị, nhiều tịa nhà chung cư xây dựng Đặc biệt thành phố lớn Hà Nội TP Hồ Chí Minh việc sống ở chung cư nhu cầu, xu hướng nhiều cá nhân cũng hộ gia đình bởi những lợi thế vị trí, mơi trường sống hay tiện ích tận hưởng Tuy nhiên thực tế sống chung cư đã gặp phải nhiều vấn đề bất cập, vấn đề mâu thuẫn, tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện giữa cư dân khu chung cư với chủ đầu tư, ban quản lý khu chung cư vấn đề thu phí dịch vụ trở thành vấn đề nóng Hiện tại, giá dịch vụ khu nhà chung cư khác Có nơi giá dịch vụ tương đối tương xứng với chất lượng phù hợp với khả chi trả người dân, có nhiều nơi giá dịch vụ vừa cao, vừa không tương xứng với chất lượng, gây xúc nhiều cho cư dân Điển vụ lùm xùm chung cư Keangnam mức phí dịch vụ áp dụng 18.843 đồng cao, kèm với chất lượng dịch vụ lại không thực tốt khiến cho đa số cư dân xúc Các cư dân đã yêu cầu chủ đầu tư, ban quản lý tịa nhà giảm phí dịch vụ theo quy định Sở xây dựng nâng cao chất lượng dịch vụ cung ứng khơng có tác dụng chí hộ dân chậm trả tiền phí dịch vụ cịn bị cắt điện nước, cấm sử dụng thang máy, Nhiều hộ dân đã , biểu tình phản đối, đem đơn khiếu nại tới quan quyền thời gian dài mà không đem lại những kết vừa ý cho hai bên Cùng với nhiều chung cư khác như: The Mannor; Golden Westlake; 57 Láng Hạ, 88 Láng Hạ,… việc thu phí dịch vụ bất hợp lý cũng diễn tương tự làm cho vấn đề thu phí thời gian gần trở thành vấn đề quan tâm Đánh giá thực trạng thấy chủ đầu tư, Ban quản lý đưa mức phí dịch vụ áp dụng cho khu chung cư mà không hợp lý: Giá dịch vụ không tương xứng với chất lượng dịch vụ tận hưởng, không phù hợp với đại đa số cư dân, việc xây dựng giá thiếu sở khoa học,… chắc chắn xảy những mâu thuẫn giữa cư dân với ban quản trị chủ đầu tư tịa nhà Những mâu thuẫn dẫn tới những kiện tụng, biểu tình phản đối không mong muốn Điều không ảnh hưởng tới sống cư dân tòa nhà mà cịn làm ảnh hưởng lớn tới hình ảnh, uy tín ban quản lý, chủ đầu tư tòa nhà chung cư Làm bên vừa tốn thời gian, vừa tốn tiền bạc chí những thiệt hại lớn khác mà khơng thể lường hết trước Chính việc xác định mức phí dịch vụ quản lý hợp lý, có sở khoa học cho mỗi khu chung cư việc làm thiết thực hết sức quan trọng Chung cư Skylight 125D Minh Khai quận Hai Bà Trưng, Hà Nội khu chung cư nằm ở vị trí thuận lợi, kết cấu gồm tịa tháp, mỡi tịa 22 tầng Hiện khu chung cư đã đưa vào sử dụng với khoảng 60-70% hộ đã có người mua, thuê Hiện khu chung cư chưa thức xây dựng Ban quản trị, phía chủ đầu tư (Tởng cơng ty khí xây dựng-Coma) thực theo cam kết miễn phí sử dụng dịch vụ năm đầu tiên cho cư dân khu chung cư Tuy nhiên mức phí dịch vụ cụ thể áp dụng cho hộ dân sau năm đầu tiên chưa xác định Chủ đầu tư chung cư, hộ dân đã mua nhà cũng khách hàng muốn mua hộ lại quan tâm tới mức phí dịch vụ quản lý áp dụng cho khu chung cư tương lai Vì việc xây dựng mức phí dịch vụ hợp lý, có sở khoa học cho chung cư Skylight trở thành vấn đề cấp thiết Với lý tác giả đã lựa chọn đề tài: “Xây dựng mức phí dịch vụ cho khu chung cư Skylight 125D Minh Khai quận Hai Bà Trưng TP Hà Nội ” cho luận văn tốt nghiệp II Mục Tiêu nghiên cứu Hệ thống hóa sở khoa học liên quan tới việc hình thành phí dịch vụ quản lý khu chung cư Đánh giá thực trạng điều kiện ảnh hưởng tới phí dịch vụ quản lý khu chung cư Skylight 125D Minh Khai Tính tốn, xác định mức phí dịch vụ hợp lý áp dụng cho khu chung cư Skylight 125D Minh Khai III Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: điều kiện, yếu tố ảnh hưởng tới việc hình thành mức phí dịch vụ quản lý chung cư Phạm vi nghiên cứu: khu chung cư Skylight 125D Minh Khai, quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội IV Phương pháp nghiên cứu Phương pháp thu thập dữ liệu: Dữ liệu thu thập thông qua nhiều phương pháp: Quan sát thực tế, điều tra, vấn, sử dụng bảng hỏi,… thông tin tài liệu lựa chọn từ nhiều nguồn khác như: Luật, nghị định, thông tư, sách báo, mạng internet, thư viện, giảng,… có uy tín tin cậy Phương pháp xử lý thông tin: Thông tin xử lý bằng việc sử dụng bảng biểu tính tốn Excel kết hợp sử dụng phương pháp so sánh vấn chuyên gia để lựa chọn thông tin kết tin cậy V Bố cục luận văn Trong luận văn phần mở đầu, phần kết luận, mục lục, phụ lục, danh mục tài liệu tham khảo, hệ thống chữ viết tắt bố cục luận văn gồm có chương sau: Chương 1: Cơ sở lý luận mức phí dịch vụ cho khu chung cư Chương 2: Thực trạng điều kiện liên quan tới mức phí dịch vụ khu chung cư Skylight 125D Minh Khai khảo sát thực trạng dịch vụ số chung cư tương đương Chương 3: Xây dựng mức phí dịch vụ quản lý cho khu chung cư Skylight PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN LIÊN QUAN TỚI MỨC PHÍ DỊCH VỤ CHO CÁC KHU CHUNG CƯ 1.1 Khái niệm, đặc điểm, vai trị phí dịch vụ chung cư 1.1.1 Chung cư quản lý dịch vụ nhà chung cư 1.1.1.1 Tổng quan nhà chung cư a Khái niệm nhà chung cư Nhà chung cư nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng hộ gia đình, cá nhân phần sở hữu chung tất hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.(Điều 70 Luật Nhà ở 2005) - Phần sở hữu riêng nhà chung cư bao gồm: + Phần diện tích bên hộ, bao gồm diện tích ban cơng, lơgia gắn liền với hộ đó; + Phần diện tích khác nhà chung cư công nhận sở hữu riêng theo quy định pháp luật; + Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng - Phần sở hữu chung nhà chung cư bao gồm: + Phần diện tích nhà cịn lại nhà chung cư ngồi phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định khoản Điều 70 Luật nhà ở 2005: + Không gian hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao nhà, tường phân chia hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện,