Đất đai, cơ sở quản lý đất đai và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đất đai
Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn cư trú, sinh sống, phát triển của sinh vật nói chung và con người nói riêng.
Cac mac viết rằng: “ Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp”.
Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đai ngày càng gắn liền chặt chẽ với nhau Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người, con người dựa vào đó để tạo nên sản phẩm nuôi sống mình Đất đai luôn là thành phần quan trọng của môi trường sống Không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, không một quá trình lao động nào diễn ra và cũng không thể có sự tồn tại của xã hội loài người. Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình công nghiệp, giao thông, thủy lợi, các công trình phúc lợi khác, các cánh đồng để con người trồng trọt, chăn nuôi Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định, là thước đo sự giàu có của mỗi quốc gia Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chính, như là sự chuyển nhượng của cải qua các thê hệ và như là một nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng.
Trong mọi nền kinh tế đất đai là một trong ba nguồn lực đầu vào ( tài chính, đất đai, lao động ) Ba nguồn lực này hỗ trợ, tương tác lẫn nhau tạo nên một cơ cấu đầu vào hợp lý, quyết định tính hiệu quả trong phát triển kinh tế.
Trong quá trình sản xuất, đất không trực tiếp tạo ra thu nhập,nhưng nó là điều kiện không thể thiếu để các hoạt động sản xuất diễn ra và tạo thu nhập Đất đai cần cho cở sở nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải…Đối với mỗi ngành đất đai có vai trò khác nhau, tùy vào mục đích sử dụng đất.
Có thể nói đất đai là tài nguyên quan trọng, không thể thay thế được Song đất đai chỉ có thể phát huy vai trò vốn có của nó dưới tác động tích cực của con người một cách thường xuyên Ngược lại đất đai sẽ không phát huy được tác dụng, nếu con người quản lý sử dụng nó một cách tùy tiện, chỉ khai thác mà không thực hiện bảo vệ, cải tạo, bồi bổ Đây cũng là yêu cầu đặt ra đối với việc xây dựng, hoạch định và tổ chức thực hiện chính sách pháp luật đất đai của nhà nước.
Với những vai trò quan trọng trên, đất đai đã trở thành mối quan tâm hàng đầu của mỗi một quốc gia, dù mỗi nước có cách tiếp cận với đất đai riêng sao cho phù hợp với hoàn cảnh lịch sử của mình song mọi cách tiếp cận đều nhằm mục tiêu đảm bảo nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế đất hiệu quả và xác lập quyền bình đẳng về hưởng dụng đất đai để tạo sự ổn định kinh tế - xã hội.
Từ ý nghĩa kinh tế, chính trị của nó đối với cuộc sống nên các cuộc cách mạng trong lịch sử đều lấy đất đai làm đối tượng, coi đó là nhiệm vụ cần giải quyết, chính sách đất đai được coi là một trong những chính sách lớn ( đại quốc sách ). Đất có nhiều đặc điểm khác với các loại tài sản khác đó là:
- Đặc tính không thể sản sinh và có khả năng tái tạo của đất đai
- Đặc điểm về sự chiếm hữu và sở hữu đất đai
Ngày nay Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý”
- Tính đa dạng và phong phú của đất đai
- Đất đai có giá trị lớn, khả năng sinh lời cao. Đặc trưng cơ bản của đất đai: Đất đai là sản vật của tự nhiên, có trước khi loài người xuất hiện, không do con người tạo ra Con người chỉ sử dụng sức lao động của mình để biến đất đai tự nhiên thành đất đai kinh tế. Đất đai cố định về vị trí, có hạn về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng.
Không hao mòn và được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, do đó khả năng sinh lợi của đất đai phục thuộc vào khả năng sử dụng và khai thác của con người.
Có khả năng cùng với cây xanh và các yếu tố tự nhiên khác để tạo nên sản phẩm cây trồng rất khác nhau về mùi vị, màu sắc, các chất hữu cơ…để đáp ứng yêu cầu đa dạng của cuộc sống con người nói riêng và động vật nói chung.
Hệ thống chính sách pháp luật đất đai
Để quản lý nhà nước về đất đai sát với thực tiễn, nắm bắt và điều tiết được thị trường đất đai thì phải xây dựng được một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh, đầy đủ về mặt nội dung và công bằng về mặt xã hội.
Sau đây là những cơ sở, nguyên tắc cơ bản để xây dựng hệ thống pháp luật đất đai ở Việt Nam hiện nay:
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Được xác định tại Điều 19 Hiến pháp năm 1980 và điều 17 Hiến pháp năm 1992 Đó là cơ sở pháp lý cao nhất xác định rõ: Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất và tuyệt đối toàn bộ tài nguyên đất đai quốc gia Sở hữu Nhà nước đối với đất đai có những đặc thù, đặc thù đó phụ thuộc vào chế độ sở hữu và những thuộc tính vốn có của đất đai, thể hiện ở những điểm sau đây:
+ Nhà nước là chủ thể duy nhất có đủ các quyền năng của một chủ sở hữu đất đai (chiếm hữu, sử dụng, định đoạt)
+ Bằng pháp luật của mình, Nhà nước quản lý mọi quá trình vận động của quan hệ đất đai như chuyển quyền, chuyển mục đích sử dụng đất…
+ Nhà nước chỉ phân công – phân cấp trong quản lý và sử dụng đất đai mà không có sự phân công – phân cấp về quyền sở hữu đất đai.
+ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện của quyền sở hữu này Nhà nước phân phối đất đai ( giao đất, cho thuê đất) cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Người nhận đất để sử dụng phải tuân theo các quy định của Nhà nước ( thực hiện các quyền và nghĩa vụ do luật định )
- Do vai trò của đất đai trong đời sống kinh tế- chính trị- xã hội nên đất đai không phải là hàng hóa lưu thông dân sự Mọi hành vi chuyển quyền sử dụng đất đai trái phép, hủy hoại đất, sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất không đúng quy định đều bị nghiêm cấm.
- Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật: Được xác định tại Điều 20 Hiến pháp1980 và Điều 18 Hiến pháp 1992, thể hiện chức năng của Nhà nước là người quản lý mọi mặt đời sống kinh tế - xã hội trong đó có quản lý đất đai.
+ Đảm bảo cho việc khai thác tốt nhất tiềm năng đất đai phục vụ cho các mục tiêu kinh tế - xã hội
+ Điều tiết các nguồn lợi phát sinh từ đất về vừa đảm bảo công bằng giữa người sử dụng đất với xã hội, vừa bảo đảm lợi ích chính đáng của người trực tiếp sử dụng đất. + Để thực hiện được nguyên tắc này trước hết Nhà nước phải xây dựng được hệ thống cơ quan quản lý có chức năng, nhiệm vụ rõ ràng, có đủ thế và lực để thực thi có hiệu quả trách nhiệm được Nhà nước phân công, đồng thời ban hành các chính sách, chế độ, thể lệ phù hợp với các nội dung quản lý nhà nước về đất đai.
- Sử dụng đất đai hợp lý và tiết kiệm
Trước hết phải được thể hiện trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai và trong quá trình tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch này Cụ thể là phải thực hiện đúng mục đích sử dụng đất đã được xác định trong quy hoạch Việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển quyền, chuyển mục đích sử dụng phải trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
- Bảo vệ nghiêm ngặt đất nông nghiệp
+ Giao đất để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp thì mở rộng quyền cho cấp tỉnh, cấp huyện; giao đất để sử dụng vào mục đích khác thì có quy trình nghiêm chặt hơn.
+ Nhà nước cũng quản lý chặt chẽ việc chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất khác ( không được tự tiện mở rộng đất khu dân cư trên đất nông nghiệp và không được tự tiện lập vườn trên đất trồng lúa, không được tự tiện làm biến dạng đất nông nghiệp)
+ Sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích khác thì phải có biện pháp bù đắp cho vốn đất nông nghiệp bị giảm
+ Có chính sách miễn, giảm tiền đất, thuế sư dụng đất khi khai hoang, vỡ hóa để sử dụng vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp.
- Cải tạo bồi bổ đất đai
Pháp luật đất đai có những chế định nhằm khuyến khích người sử dụng đất đầu tư lao động, vật tư, tiền vốn và áp dụng các thành tựu khoa học – kỹ thuật để cùng với Nhà nước bảo vệ, cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất đai, đồng thời Nhà nước cũng nghiêm cấm làm hủy hoại đất đai Việc thực hiện các biện pháp bảo vệ, làm tăng khả năng sinh lợi của đất đai vừa là trách nhiệm của Nhà nước đồng thời là nghĩa vụ quan trọng của người sử đụng đất.
- Nâng cao hiệu quả kinh tế xã hội của đất đai Được thể hiện trong việc lập và tổ chức thực hiện các quy hoạch, kế hoạch, phương án sử dụng đất đai của các cấp, ngành, các đơn vị để đảm bảo khả năng sinh lợi tối đa trên từng khu đất cụ thể và trên phạm vi toàn xã hội, tức là kết hợp hài hòa và tạo sự tương hỗ giữa khả năng sinh lợi cục bộ và khả năng sinh lợi toàn cục phù hợp với chính sách kinh tế- xã hội của Nhà nước trong từng thời kỳ
- Bảo vệ môi trường sinh thái Đất đai vốn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, mọi hoạt động của con người trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai đều có liên quan, tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến môi trường sống ( làm trong sạch hoặc gây ô nhiễm) Vì vậy khi hoạch định chính sách đất đai, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phân bổ đất đai vào các mục đích sử dụng phải tính toán đầy đủ đến các yếu tố kinh tế - xã hội có quan hệ đến môi trường sống- môi trường sinh thái, kể cả ở tầm vĩ mô và vi mô.
Nội dung và vai trò của quản lý nhà nước về đất đai
1.1.3.1 Vai trò của công tác quản lý Nhà nước về đất đai
- Đảm bảo sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả Tuy có hạn về mặt diện tích ( diện tích trung bình 0,4 ha/ một người, xếp thứ 170 trên tổng số 240 quốc gia ) nhưng sẽ trở thành năng lực sản xuất vô hạn nếu biết sử dụng hợp lý Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Nhà nước điều tiết để các chủ sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch nhằm thực hiện mục tiêu chiến lược đã đề ra
- Thông qua đánh giá, phân loại, phân hạng đất đai, Nhà nước nắm được quỹ đất tổng thể và cơ cấu từng loại đất Trên cơ sở đó có những biện pháp thích hợp để sử dụng đất đai có hiệu quả cao nhất.
- Việc ban hành các chính sách, các quy định về sử dụng đất đai tạo ra một cơ sở pháp lý của việc sử đụng dất đai, tạo nên tính pháp lý cho việc đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, đồng thời cũng đảm bảo lợi ích của Nhà nước trong việc sử dụng, khai thác quỹ đất.
- Thông qua việc giám sát, kiểm tra, quản lý và sử dụng đất đai Nhà nước nắm bắt tình hình biến động về sử dụng từng loại đất, đối tượng sử dụng đất Từ đó phát hiện những mặt tích cực để phát huy, điều chỉnh và giải quyết những sai phạm.
- Việc quản lý nhà nước về đất đai còn giúp Nhà nước ban hành các chính sách, quy định, thể chế, đồng thời bổ sung, điều chỉnh những chính sách, nội dung còn thiếu, chưa phù hợp với thực tế và góp phần đưa pháp luật vào cuộc sống. Để thực hiện được chức năng quản lý của mình, Nhà nước phải dựa trên các nguyên tắc cơ bản sau:
- Nguyên tắc đảm bảo quản lý tập trung, thống nhất của Nhà nước
- Nguyên tắc đảm bảo sự kết hợp giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai
1.1.3.2 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ quan Nhà nước về đất đai, đó là các hoạt động của cơ quan lập pháp, hành pháp và tư pháp trong việc xây dựng pháp luật đất đai, tổ chức thực hiện pháp luật đất đai và kiểm tra giám sát việc thực hiện pháp luật đất đai với mục đích chủ yếu làm cho vốn đất đai thuộc quốc gia ngày càng được khai thác sử dụng tốt hơn, đảm bảo công bằng xã hội trong việc hưởng thụ những nguồn lợi do đất đai mang lại.
Luật đất đai 2003 ra đời và hiện nay gọi là Luật đất đai hiện hành quy định nội dung quản lý nhà nước về đất đai gồm 13 nội dung, được quy định tại Khoản 2 Điều 6:
- Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó.
- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính.
- Khảo sát đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất
- Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thống kê, kiểm kê đất đai
- Quản lý tài chính về đất đai
- Quản lý phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
- Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai
- Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai.
- Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo điều 4, luật đất đai thì : “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”
Ngoài ra còn có thể hiểu : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất để tạo cho họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng để tạo cho họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mỗi loại đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ tài nguyên và môi trường phát hành.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất.
Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả họ tên vợ và chồng.
Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng tổ chức đồng quyền sử dụng.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó.
1.1.4.2 Sự cần thiết cấp giấy chứng nhận Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là lãnh thổ bất khả xâm phạm Vai trò của đất đai đối với con người và đời sống xã hội quan trọng như thế nên Luật đất đai, điều
5 đã quy định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” Nhà nước có đầy đủ 3 quyền: quyền định đoạt, quyền chiếm hữu và quyền sử dụng Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài hoặc cho các tổ chức, cá nhân thuê đất.Quyền sử dụng đất nằm trong khuôn khổ pháp luật và chịu sự quản lý của Nhà nước. Đất đai là yếu tố đầu vào không thể thiếu của các ngành sản xuất, là cơ sở và nền tảng để các doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh Chúng ta đang chủ trương thi hành chính sách sở hữu đất đai Do vậy vấn đề quản lý chặt chẽ biến động về tình hình sử dụng đất đai, nhất là đất cho xây dựng các công trình cụ thể là nhà ở là hết sức quan trọng Một mục tiêu trong chính sách đô thị là nhằm đảm bảo và cải thiện sự công bằng kinh tế cho nhóm người có thu nhập thấp trong sử dụng đất đai Nếu thiếu sự can thiệp của Nhà nước, các hộ gia đình và những cá nhân có thu nhập thấp khó có thể có đủ khả năng có đất để tiến hành các hoạt động sản xuất và kinh doanh. Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai Cùng với quy hoạch, kế hoạch sử đụng đất, tổ chức đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một nội dung không thể thiếu trong quản lý đất đai của Nhà nước Đây là công cụ giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất, quản lý mục đích sử dụng đất theo quy hoạch và kế hoạch.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, tạo điều kiện cho việc sử dụng đất một cách đầy đủ, hợp lý và đạt hiệu quả cao nhất Trên cơ sở đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, Nhà nước sẽ phát hiện được những trường hợp sử dụng trái phép, sai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, từ đó có những biện pháp xử lý vi phạm kịp thời.
Cùng với đăng ký ban đầu, đăng ký biến động đất đai sẽ giúp Nhà nước thu được các khoản thu thuế và lệ phí từ hoạt động này Thông qua đăng ký biến động đất ở, Nhà nước có thể nắm được tình hình biến động quỹ đất ở từ đó phân tích, dự đoán được xu hướng biến động đất ở trong thời gian tới Dựa trên xu hướng đó mà có phương hướng điều chỉnh hợp lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở trong tương lai, định hướng cho thị trường bất động sản phát triển một cách thuận lợi.
Thị trường bất đông sản nước ta mới được hình thành nhưng hoạt động của thị trường rất sôi động và ngày càng mở rộng Làm tốt công tác đăng ký đất đai sẽ làm tăng mức độ rõ ràng các thông tin về đất đai, hạn chế các giao dịch “ ngầm” trên thị trường bất động sản.
Như vậy đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một nội dung rất quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai Thông qua việc cấp giấy chứng nhận, người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đối với nhà nước Để thực hiện tốt đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đòi hỏi phải có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp chính quyền và người dân.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những công cụ quan trọng để quản lý quỹ đất đai chặt chẽ đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất.
Là cơ sở để nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp của chủ sử dụng đất, cũng như là cơ sở để chủ sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước
Cấp giấy chứng nhận chính là nắm chắc quỹ đất của quốc gia, bảo vệ đất đai ( chủ sử dụng được giao đất phải chịu trách nhiệm bảo vệ vốn đất được giao )
Giấy chứng nhận là mối quan hệ pháp lý về đất đai giữa chủ sử dụng đất và Nhà nước ( chủ sở hữu )
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là công cụ đảm bảo đất đai được sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch, đúng pháp luật.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn là cơ sở để quản lý biến động về đất đai hữu hiệu nhất.
Trước đây đất đai không được phép mua bán, chuyển đổi vì vậy việc cấp GCN QSDĐ chỉ có ý nghĩa thiết thực đối với việc thực hiện chức năng quản lý nhà nước đối với đất đai.
Nội dung trình tự cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị
Đăng ký đất đai
1.2.1.1 Khái niệm, mục đích, yêu cầu
- Khái niệm: Đăng ký đất đai là thủ tục hành chính do nhà nước quy định và tổ chức thực hiện, có tính chất bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất; nó thực hiện đồng thời cả hai việc: vừa ghi vào hồ sơ địa chính của cơ quan nhà nước để phục vụ cho yêu cầu quản lý của nhà nước đối với đất đai theo quy hoạch và pháp luật, vừa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.
- Mục đích: Đăng ký đất đai nhằm bảo đảm ( bảo vệ ) mục tiêu sở hữu toàn dân về đất đai; làm cơ sở, căn cứ để Nhà nước quản lý đất đai ( nắm chắc, quản lý chặt chẽ quỹ đất đai quốc gia ; đồng thời là cơ sở để Nhà nước xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong việc sử dụng đất; bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp về đất đai của người sử dụng đất.
- Yêu cầu: Công tác đăng ký đất đai phải chấp hành đúng luật đất đai và các yêu cầu quy định kỹ thuật của ngành địa chính như: đăng ký đúng người, đúng diện tích, đúng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng và các quyền lợi khác theo quy định của pháp luật.
Phải thiết lập đầy đủ hồ sơ, tài liệu, thể hiện chính xác, thống nhất thông tin theo đúng quy cách của từng loại trên tất cả các tài liệu pháp lý có liên quan.
Công tác đăng ký quyền sử dụng đất gồm có đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất đai:
* Đăng ký đất đai ban đầu: là việc đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đối với thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( kể cả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ban hành theo quyết định 201 QĐ/ĐC và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu đất ở tại đô thị ban hành theo Nghị định 60/CP )
* Đăng ký biến động đất đai: được thực hiện đối với một thửa đất đã xác định một chế độ sử dụng cụ thể; sự thay đổi bất kỳ một nội dung nào liên quan đến quyền sử dụng đất hay chế độ sử dụng của thửa đất đều phải phù hợp với quy định của pháp luật: do đó tính chất công việc của đăng ký biến động đất đai là xác nhận sự thay đổi của nội dung đã đăng ký theo quy định pháp luật ( lập hợp đồng, tờ khai thực hiện các quyền, quyết định chuyển mục đích sử dụng hoặc gia hạn sử dụng đất, quyết định đổi tên tổ chức, biên bản hiện tượng sạt lở đất…); trên cơ sở đó thực hiện việc chỉnh lý hồ sơ địa chính và chỉnh lý hoặc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
1.2.1.2 Đăng ký đất ở đô thị Đất ở đô thị bao gồm để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
Khác với đất ở nông thôn, đất ở khu vực đô thị có nhiều phức tạp: đặc biệt đối với các đô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh nhu cầu đất ở ngày càng cao do tập trung dân số lớn, nhu cầu đất ở ngày càng nhiều, dẫn đến việc người dân tự ý mua bán chuyển nhượng đất đai mà không làm thủ tục, việc lấn chiếm đất công làm nhà riêng, việc tranh chấp đất đai thường xuyên xảy ra Do vậy, để giải quyết những vấn đề trên đòi hỏi phải hoàn tất việc đăng ký đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
* Người chịu trách nhiệm đăng ký
Theo quy định tại khoản 1 điều 39 và điều 2 của Nghị định về thi hành Luật đất đai thì người chịu trách nhiệm thực hiện quyền đăng ký sử dụng đất là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của người sử dụng đất đó Cụ thể đối với đất ở là những đối tượng sau:
- Chủ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở hoặc người đại diện khác được chủ hộ, cá nhân ủy quyền thực hiện việc kê khai đăng ký đất ở Trong trường hợp ủy quyển cho người khác kê khai đăng ký, thì người đứng tên trong hồ sơ đăng ký vẫn phải ghi tên của chính chủ.
- Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất ở của mình
- Người đại diện của cộng đông dân cư , của dòng họ sử dụng đất được Ủy ban nhân dân xã chứng thực
- Người đại diện cho những người có quyền sử dụng chung thửa đất
- Tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài sử dụng đất ở tại Việt Nam do người đứng đầu hoặc người được người đứng đầu của tổ chức đó ủy quyền đại diện thực hiện kê khai đăng ký đất ở.
Tổ chức trong nước bao gồm: cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp, tổ chức kinh tế.
Tổ chức nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam bao gồm: cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác có chức năng ngoại giao của nước ngoài tại Việt Nam; cơ quan đại diện của tổ chức Liên hợp quốc, cơ quan, tổ chức liên Chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên Chính phủ tại Việt Nam, các tổ chức đầu tư vào Việt Nam theo Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.
* Việc ủy quyền đăng ký đất đai:
Theo quy định tại khoản 2 Điều 39 và khoản 2,3 điều 115 của Nghị định về thi hành Luật đất đai thì người chịu trách nhiệm đăng ký đất đai quy định tại khoản 1 Điều 39 của Nghị định về thi hành luật đất đai được ủy quyền cho người khác thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất
Việc ủy quyền phải thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự như sau:
- Việc ủy quyền phải lập thành văn bản; đối với chủ hộ gia đình cá nhân, giấy tờ ủy quyền phải có chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi cư trú của người ủy quyền ( theo các Điều từ 48- 53 của Bộ Luật dân sự ) hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước; đối với tổ chức giấy tờ ủy quyền phải có dấu của cơ quan và chữ ký của người ủy quyền
- Người được ủy quyền phải có đủ năng lực hành vi dân sự
Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị
Theo Điều 49 Luật Đất Đai 2003 Nhà Nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp sau đây:
- Người được Nhà Nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của luật này mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Người sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của luật mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ, tổ chức sử dụng đất làm pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất
- Người sử dụng đất quy định tại các điều 90,91 và 92
- Người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở
- Người được Nhà Nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở
Những trường hợp trên khi muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều phải thông qua việc đăng ký đất đai ( bao gồm cả đăng ký biến động đất đai )
Điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất có một trong các loại giấy tờ sau đây được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp thì diện tích đất sử dụng có giấy tờ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
+ Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có th ẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà và Nhà nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam; + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao, tặng nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, ph ường, thị trấn xác nhận đã sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật; + Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
+ Giấy tờ mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà n ước cho người đang thuê theo quy định tại Nghị định 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về mua bán kinh doanh nhà ở; + Giấy tờ về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân được cơ quan Nhà nước thẩm quyền giao đất để xây dựng nhà ở, đã thực hiện nộp tiền sử dụng đất;
+ Giấy tờ về nhà, đất của hộ gia đình, cá nhân do tổ chức phân, giao khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, đã thực hiện nộp tiền sử dụng đất để xây dựng nhà ở cho cán bộ, công nhân viên;
+ Giấy tờ mua bán nhà ở, đất ở của các đối tượng chính sách; giấy tờ mua bán nhà ở, đất ở của các tổ chức kinh doanh nhà, sau khi người mua nhà đã thực hiện nộp tiền mua nhà ở, đất ở;
+ Quyết định giao đất theo kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, Quyết định giao đất tái định cư giải phóng mặt bằng đã thực hiện nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở mà trước đây Nhà nước đã có quyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước, nhưng thực tế Nhà nước chưa quản lý và hộ gia đình, cá nhân đó vẫn đang quản lý, sử dụng thì hộ gia đình, cá nhân đó được tiếp tục sử dụng, được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan nhưng đến trước ngày 01/7/2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất sau ngày 01/7/1994 phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân được công nhận, cho phép sử dụng đất ở theo bản án hoặc Quyết định có hiệu lực pháp luật của Toà án nhân dân cấp có thẩm quyền, Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành, đã được bàn giao đất trên thực địa thì được xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở (đối với diện tích đất được công nhận, cho phép sử dụng ) sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất không có các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1/ Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt, công bố thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức quy định Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất sau ngày 01/7/1994 phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định không có các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1/ Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01/7/2004, nay được Uỷ ban nhân dân xã, ph ường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt, công bố thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định
Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị
Được thực hiện theo quy định tại Điều 52 của Luật Đất Đai và Điều 56 của Nghị định thi hành Luật Đất Đai như sau:
- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này
- UBND cấp huyện cấp giấy GCN QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng, dân cư,người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng.
Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị
* Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu: Được quy định tại quyết định số 23/2005/QĐ-UBND Thành phố Hà Nội Đối với những quận, huyện đã thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định tại Điều
123 Luật Đất Đai 2003. Đối với những quận, huyện chưa thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận theo quy định sau:
Hộ gia đình, cá nhân nộp một bộ hồ sơ, gồm có:
- Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất
- Hộ khẩu thường trú, chứng minh thư nhân dân ( bản phôtô)
- Văn bản uỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( nếu có)
Hồ sơ nộp tại Uỷ ban nhân dân phường, xã, thị trấn nơi có đất
Việc cấp giấy chứng nhận được thực hiện như sau:
Uỷ ban nhân dân phường, xã, thị trấn có trách nhiệm tổ chức, thẩm tra, xác minh hiện trạng sử dụng đất, đối chiếu với hồ sơ quản lý về đất đai, quy hoạch để xác nhận về nguồn gốc, loại đất và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất, sự phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy định về hành lang bảo vệ các công trình Công bố công khai danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn trong thời gian 15 ngày; tổng hợp các ý kiến đóng góp của nhân dân đối với các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Các trường hợp có đủ điều kiện, Uỷ ban nhân dân phường, xã, thị trấn có trách nhiệm lập tờ trình (kèm theo danh sách) và hồ sơ gửi Phòng tài nguyên và môi trường. Phòng tài nguyên và môi trường quận, huyện có trách nhiệm thẩm định hồ sơ; xác nhận trường hợp đủ điều kiện giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ghi ý kiến ( bằng văn bản) đối với trường hợp không đủ điều kiện Trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì làm trích lục bản đồ, xác nhận nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thieo quy định của pháp luật gửi cơ quan Thuế thu tiền, nộp ngân sách nhà nước theo quy định, viết giấy chứng nhận; trình Uỷ ban nhân dân Quận, Huyện quyết định cấp giấy chứng nhận Các trường hợp không đủ điều kiện phải thông báo cho Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn và người sử dụng đất biết lý do hoặc yêu cầu bổ sung hồ sơ.
Thời gian thực hiện các công việc quy định tại các mục tiêu trên là không quá 55 ngày làm việc ( không kể thời gian công bố công khai danh sách các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày Uỷ ban nhân dân phường, xã, thị trấn nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với trường hợp đất ở, nhà ở của các hộ gia đình, cá nhân mua theo Nghị định 61/CP ngày 05-07-1994 của Chính phủ, đất ở, nhà ở của các hộ gia đình, cá nhân mua của các tổ chức được nhà nước giao đất kinh doanh nhà ở ( kể cả chung cư); đất ở của người trúng đấu giá được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đấu giá quyền sử dụng đất; đất của tổ chức cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất để xây dựng nhà ở cho cán bộ công nhân viên; đất ở, nhà ở của các trường hợp đựơc giao đất, mua nhà ở tái định cư khi giải phóng mặt bằng, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
Các tổ chức bán, giao nhà, đất cho các hộ gia đình, cá nhân có trách nhiệm thay hộ gia đình, cá nhân nộp một bộ hồ sơ tại Phòng tài nguyên và môi trường quận, huyện; hồ sơ gồm có:
- Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có xác nhận của tổ chức bán, giao nhà, đất về tình trạng tranh chấp nhà, đất ( nếu là trường hợp được giao đất, mua nhà ở tái định cư khi giải phóng mặt bằng thì không phải xác nhận).
- Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng nhà đất.
- Chứng từ đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với nhà, đất bán, giao ( nếu có)
- Trích đo bản đồ địa chính khu đất kèm theo hồ sơ kỹ thuật thửa đất do đơn vị tư vấn đo đạc bản đồ lập theo quy phạm đo vẽ thành lập bản đồ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường; biên bản bàn giao mốc giới nhà đất, sơ đồ vị trí mặt bằng nhà chung cư ( đối với nhà chưng cư)
Phòng tài nguyên và môi trường quận, huyện có trách nhiệm thẩm định hồ sơ; xác nhận trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ghi ý kiến ( bằng văn bản) đối với trường hợp không đủ điều kiện Trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp người sử dụng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, gửi cơ quan thuế thu thu tiền nộp ngân sách Nhà nước; viết giấy chứng nhận; trình Uỷ ban nhân dân quận, huyện quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Các trường hợp không đủ điều kiện phải thông báo cho Uỷ ban nhân dân cấp phường, xã, thị trấn và người sử dụng đất biết lý do hoặc yêu cầu bổ sung hồ sơ.
Thời gian thực hiện các công việc trên không quá 25 ngày làm việc ( không kể thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính ) kể từ ngày Phòng tài nguyên và môi trường quận, huyện nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền sử đụng đất.
* Chỉnh lý biến động trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi quản lý bản lưu GCN QSDĐ có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thì gửi toàn bộ hồ sơ đăng ký biến động ( kể cả bản lưu GCN QSDĐ ) đến văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có thẩm quyền giải quyết thủ tục đăng ký đối với bên nhận chuyển quyền, thừa kế… để làm thủ tục chỉnh lý GCN QSDĐ và quản lý hồ sơ.
Trong quá trình sử dụng đất những biến động sau đây phải được ghi nhận trên GCN QSDĐ:
- Khi người sử dụng đất thực hiện chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới đối với cả thửa đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất hoặc thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà không hình thành pháp nhân mới đối với cả thửa đất hoặc một phần thửa đất.
- Những biến động đối với cả thửa đất khi thực hiện kết quả hoà giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thực hiện quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức thực hiện văn bản về việc chia tách hoặc sát nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật; thực hiện việc xử lý nợ theo thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh; thực hiện quyết định hành chính giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai, thực hiện bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; thực hiện văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với cả thửa đất; thực hiện việc chia tách quyền sử dụng đất theo văn bản phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình cá nhân hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung:
- Người sử dụng đất đổi tên
- Giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên
- Tăng hoặc giảm diện tích thửa đất do sai số khi đo đạc
- Có thay đổi thông tin về số hiệu, tên đơn vị hành chính nơi có thửa đất
- Chuyển mục đích sử dụng đất
- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất
- Chuyển từ hình thức nhà nước cho thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất
- Có thay đổi về nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện
THỰC TRẠNG CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HAI BÀ TRƯNG
Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, văn hoá - xã hội Quận Hai Bà Trưng
Quận Hai Bà Trưng nằm về phía đông nam trung tâm Thành Phố Hà Nội, là 1 trong 9 quận nội thành Tên Quận được đặt theo đền thờ Hai Bà Trưng nằm ở gần Hồ Đồng Nhân, Trụ sở UBND Quận đặt tại số 30 phố Lê Đại Hành.
Có diện tích 1008,89 ha với dân số hơn 35 vạn, là một đất hình thành từ rất sớm trên đồng bằng sông Hồng Quận Hai Bà Trưng ngày nay, từ thời xưa đã là nơi sinh sống của người Việt cổ Trên địa bàn quận còn có nhiều di tích lịch sử ghi lại truyền thống vẻ vang của dân tộc như đình thờ Trần Khát Chân ở Tương Mai, chùa Chân Tiên ở phố
Bà Triệu để tưởng nhớ hội thề Đông Quan.
Phía đông giáp sông Hồng, qua sông Hồng là Quận Long Biên.
Phía tây chủ yếu giáp Quận Đống Đa, một phần nhỏ giáp Quận Thanh Xuân.
Phía nam giáp Quận Hoàng Mai.
Phía bắc giáp Quận Hoàn Kiếm.
Mật độ dân cư là 25802 người/km2
Mật độ dân số lớn khiến công tác cấp giấy chứng nhận cũng gặp nhiều khó khăn hơn. Quận là đầu mối giao thông quan trọng của Thủ đô và các tỉnh phía nam, trên địa bàn nhiều trục giao thông chính đi qua như: Quốc lộ 1A, đường vành đai I, vành đai II… Quận gồm có 20 phường đó là: Nguyễn Du, Bùi Thị Xuân, Ngô Thì Nhậm, Đồng Nhân, Bạch Đằng, Thanh Nhàn, Bách Khoa, Quỳnh Lôi, Vĩnh Tuy, Trương Định, Lê Đại Hành, Phố Huế, Phạm Đình Hồ, Đông Mác, Thanh Lương, Cầu Dền, Bạch Mai, Quỳnh Mai, Minh Khai, Đồng Tâm.
Phường nào cũng có mật độ dân số cao, đặc biệt nhất là các phường như Phố Huế, Đồng Tâm, Lê Đại Hành….
Dân số đại bộ phận là dân thổ cư tuy nhiên số lượng dân ngoại tỉnh mua nhà, sinh sống cũng chiếm khá đông vì khu vực quận có nhiều trường đại học lớn như Bách Khoa, Kinh tế quốc dân, Xây dựng…và Đài tiếng nói Việt Nam…
Cơ cấu dân số cũng phức tạp hơn vì có cả sinh viên, người ngoại tỉnh làm ăn.Dân số trẻ chiếm chủ yếu, điều này ảnh hưởng đến lượng nhà cửa, giao dịch buôn bán đất đai, nhà cửa ví dụ như một hộ nếu có con lập gia đình cũng có nhu cầu nhà ở, sinh viên đi học có điều kiện cũng muốn mua nhà để ở…
Bảng 2.1: Dân số từng phường
Ngô Thì Nhậm 17230 Đồng Nhân 18354
Phạm Đình Hổ 19545 Đông Mác 17847
(Nguồn: UBND quận Hai Bà Trưng)Quận là nơi tập trung của nhiều cơ quan, xí nghiệp, nhà máy, trường đại học như đại học Bách Khoa, Kinh tế quốc dân, Xây dựng, đài tiếng nói Việt Nam, công ty Dệt Kim Đông Xuân…
Việc này nảy sinh nhiều vấn đề trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như cấp cho nhà tập thể của các tổ chức này theo nghị định 61/CP, việc đăng ký biến động trong việc chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, tổ chức.
Vì quận là quận nội thành cũ nên việc sử dụng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tương đối ổn định, nếu có thì chỉ xảy ra chuyển nhượng quyền sử dụng đất, còn chuyển mục đích sử đụng đất thì xảy ra với các tổ chức kinh tế, chính trị, xã hội…
Quận là một đô thị phát triển, tất yếu sẽ dẫn đến những ảnh hưởng của quá trình đô thị hóa, nhất là việc dân số ngày càng đông đúc, mật độ dân cư tăng lên nhiều, các công ty, xí nghiệp…được thành lập nhiều ảnh hưởng đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất…
Tạm thời đến năm 2010 quy hoạch ở quận đã ổn định và điều này giúp ổn định trong việc cấp giấy chứng nhận.
- Giá trị sản xuất công nghiệp ngoài quốc doanh năm 2008 đạt 903.4 tỷ đồng tăng 1.9
- Tổng thu thuế năm 2008 trên địa bàn quận bằng 316,8 tỷ đồng đạt 98,8 % kế hoạch.
- Mạng lưới thương mại dịch vụ phát triển ổn định, hoạt động của các chợ trên địa bàn có hiệu quả Duy trì và xây dựng có hiệu quả của các tuyến phố văn minh thương mại, tập trung giải toả các tụ điểm chợ xanh, chợ cóc, đặc biệt là đã tổ chức giải toả thành công chợ tạm Nguyễn Cao.
- Tổ chức kiện toàn ban chỉ đạo chống buôn lậu, hàng giả và gian lận thương mại, chỉ đạo các lực lượng liên ngành tăng cường và đẩy mạnh công tác kiểm tra, kiểm soát thị trường góp phần làm lành mạnh hoá thị trường tạo điều kiện cho kinh tế phát triển ổn định Thực hiện có hiệu quả công tác vệ sinh thú y, phòng chống dịch bệnh đặc biệt là phòng chống dịch cúm gia cầm và dịch lở mồm long móng Kết quả thực hiện công tác đấu tranh chống buôn lậu, kinh doanh trái phép, kinh doanh hàng nhập lậu 10 tháng đầu năm đã tiến hành kiểm tra 1562 trường hợp, tịch thu hàng hoá và phạt tiền với tổng gía trị 3,4 tỷ đồng
2.1.3 Điều kiện văn hoá - xã hội
- Các hoạt động văn hóa được duy trì phục vụ tốt các nhiệm vụ chính trị trên địa bàn quận, thực hiện tốt công tác tuyên truyền vận động nhân dân thực hiện tốt các chính sách pháp luật của Nhà nước Tổ chức tốt các hoạt động trong dịp kỷ niệm các ngày lễ lớn như kỷ niệm 78 năm ngày thành lập Đảng Cộng Sản Việt Nam, ngày quốc tế lao động 1/5, ngày quốc khánh 2/9, ngày phụ nữ Việt Nam 20/10 tạo không khí vui tươi, phấn khởi cho nhân dân Phong trào nhân dân đoàn kết xây dựng đời sống văn hoá được triển khai sâu rộng Công tác xã hội hoá giáo dục đào tạo, y tế, văn hoá, thể dục thể thao ngày càng được mở rộng Tổng kết năm học 2007- 2008, 100% học sinh hoàn thành chương trình tiểu học, kết quả tỷ lệ học sinh khá và giỏi bậc tiểu học đạt trên 97,3%, tỷ lệ tốt nghiệp THCS đạt 99,8 %.
- Quan tâm chăm lo các đối tượng chính sách, các gia đình thương binh liệt sỹ, các gia đình có công, thực hiện tốt các chương trình tình nghĩa như lập sổ tiết kiệm, xây dựng quỹ đền ơn đáp nghĩa, sửa chữa nhà dột nát cho người nghèo, người có công Thực hiện tốt nghĩa vụ lao động công ích đối với công dân trong độ tuổi lao động trên địa bàn quận.
- Triển khai thực hiện tốt chương trình y tế cơ sở, phục vụ công tác chăm sóc sức khỏe cho nhân dân, phòng chống dịch bệnh, không để dịch bệnh xảy ra trên địa bàn quận Triển khai các chương trình y tế, đảm bảo 100% trẻ em trong độ tuổi được tiêm chủng mở rộng và uống Vitamin A, 100% phụ nữ có thai được tiêm phòng uốn ván Công tác dân số, góp phần giảm tỷ lệ sinh và tỷ lệ trẻ em suy dinh dưỡng trên địa bàn quận Tỷ lệ sinh 10 tháng đầu năm 2006 đã giảm, số người vi phạm sinh con thứ 3 giảm nhiều so với cùng kỳ năm 2005. Đánh giá chung:
Mặc dù còn gặp nhiều khó khăn nhưng dưới sự lãnh đạo trực tiếp của quận uỷ HĐND, sự phối hợp của các đoàn thể, UBND quận đã chỉ đạo thực hiện tốt các chỉ tiêu kinh tế
- xã hội, an ninh quốc phòng năm 2008:
Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng
2.2.1 Tình hình sử dụng đất
2.2.1.1 Hiện trạng sử dụng đất quận Hai Bà Trưng
Căn cứ kết quả kiểm kê đất đai của 20 phường tính đến hết năm 2008, Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Hai Bà Trưng đã tiến hành tổng hợp và lập các biểu bảng, tính toán, phân tích và đưa ra kết quả như sau:
Tổng diện tích tự nhiên toàn quận Hai Bà Trưng là 1008,89 ha.
Nhóm đất nông nghiệp là : 16,14 ha, chiếm 1,6 % tổng diện tích đất tự nhiên.
Nhóm đất phi nông nghiệp có diện tích 992,94 ha, chiếm 98,23 % tổng diện tích đất tự nhiên.
Nhóm đất chưa sử dụng có diện tích là 0,17 ha, chiếm 0,017 % tổng diện tích đất tự nhiên.
Bảng 2.3: Hiện trạng các loại hình sử dụng đất Quận Hai Bà Trưng năm 2008
Loại hình sử dụng đất Diện tích
Tỉ lệ % so với tổng S tự nhiên
Hộ gia đình cá nhân ( ha)
1.1 Đất trồng cây hàng năm
1.2 Đất trồng cây lâu năm
1.3 Đất nuôi trồng thủy sản
6 2.2.1 Đất trụ sở cơ quan công trình sự nghiệp
2.2.2 Đất quốc phòng an ninh
2.2.3 Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp
2.2.4 Đất có mục đích công cộng
2.2.4.3 Đất truyền dẫn năng lượng truyền thống
2.2.4.4 Đất cơ sở văn hóa
2.2.4.6 Đất cơ sở giáo dục – đào tạo
2.2.4.7 Đất cơ sở thể dục thể thao
2.2.4.9 Đất có di tích 3,89 3,89 danh thắng
2.2.4.10 Đất bãi thải, xử lý chất thải
2.3 Đất tôn giáo, tín ngưỡng
0,84 Đất tôn giáo 0,21 Đất tín ngưỡng 0,63 0,18 0,32 0,13
2.4 Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng
2.4.1 Đất sông ngòi kênh rạch
2.4.2 Đất có mặt nước chuyên dùng
2.5 Đất phi nông nghiệp khác
(Nguồn : Phòng Tài nguyên & Môi trường Quận Hai Bà Trưng )
Trong đó: Đất trồng cây lâu năm là đất trồng cây cảnh của hộ gia đình, cá nhân tại Phường Vĩnh Tuy.
Diện tích đất nuôi trồng thuỷ sản tập trung ở các phường Vĩnh Tuy, Trương Định và Quỳnh Lôi. Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại quận Hai Bà Trưng chỉ có một loại đất là đất xây dựng các cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ thương mại và các công trình phục vụ cho sản xuất kinh doanh của các tổ chức kinh tế trong và ngoài quốc doanh sử dụng. Đất giao thông có kinh doanh là các diện tích đất giao thông của các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
2.2.1.2 Biến động trong quá trình sử dụng đất năm 2008 so với năm 2007
Quận Hai Bà Trưng có 20 phường với tổng diện tích đất tự nhiên là 1008,89 ha.Tổng diện tích đất tự nhiên cơ bản không có sự biến đổi
Căn cứ số liệu báo cáo của UBND các phường và các tài liệu quản lý biến động sử dụng đất trên địa bàn 20 phường thuộc quận Hai Bà Trưng thì các loại đất có sự biến động như sau:
Bảng 2.4: Biến động sử dụng đất năm 2008
Loại hình sử dụng đất
Năm 2007 so với 2000 Năm 2008 so với 2007 Diện tích Tăng giảm(ha) Diện tích Tăng giảm(ha)
+ - + _ Đất nông nghiệp 16,95 16,2 0,75 16,14 0,81 Đất ở đô thị 351,32 352,4 1,08 352,89 0,49 Đất chuyên dùng 482,36 482,97 0,61 482,71 0,26 Đất chưa sử dụng 0,92 0,17
(Nguồn: Phòng Tài nguyên & Môi trường quận Hai Bà Trưng)
So với năm 2007 thì đất nông nghiệp năm 2008 giảm 0,81 ha
* Đất ở đô thị tăng 0,49 ha, tăng 0,13 % so với diện tích đất ở đô thị năm 2007
Diện tích đất ở đô thị là 352,89 ha, chiếm 34,97 % tổng diện tích đất tự nhiên.
2.2.2 Tình hình quản lý đất đai
Trong những năm trước, công tác quản lý đất đai nói chung còn chưa được quan tâm đúng mức cho nên việc sử dụng đất đai chưa đúng quy định là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình hình tranh chấp, khiếu kiện trong đời sống xã hội Ngày nay để phục vụ sự nghiệp phát triển của đất nước đặc biệt là tại đô thị lớn như Hà Nội, đòi hỏi phải đảm bảo trật tự xã hội trọng tâm là lĩnh vực quản lý đất đai, quản lý đô thị; chính vì vậy, dưới sự lãnh đạo của UBND thành phố, quận Hai Bà Trưng đã chỉ đạo, triển khai nhiều nhiệm vụ cụ thể trong việc quản lý đất đai Đến nay chính quyền từ quận đến các phường đã nắm chắc được thực trạng các loại đất, tình hình quản lý và sử dụng từng loại đất, lập hồ sơ địa chính, cập nhật các biến động sử dụng đất của các cá nhân đang sử dụng đất trên địa bàn.
Một trong những vấn đề được lãnh đạo và nhân dân trên địa bàn quận quan tâm là phải nâng cao hơn nữa trong công tác quản lý đô thị mà trọng tâm là vấn đề quản lý chặt chẽ các quỹ đất, chống mọi hành vi lấn chiếm, sử dụng sai mục đích, tự ý chuyển đổi mục đích, mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật.
Một số công tác quản lý đất đã được thực hiện trong năm 2008:
Công tác thống kê, kiểm kê đất đai và chỉnh lý bản đồ hiện trạng sử dụng đất là nhiệm vụ thường xuyên của quận nhằm thực hiện tốt hơn nữa chức năng quản lý nhà nước về đất đai, phát huy hiệu quả tiềm năng mà nguồn tài nguyên đất mang lại.
Công tác kê khai tài sản công là nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước tại các cơ quan hành chính sự nghiệp và doanh nghiệp theo Quyết định 196/QĐ- UB ngày 23/11/2005 của UBND thành phố Hà Nội cũng được thực hiện với tổng số đơn vị trên địa bàn quận đã kê khai là 621 đơn vị, tổng số điểm sử dụng đất đã kê khai là 1038 điểm sử dụng đất Trong đó:
- Cơ quan hành chính sự nghiệp Trung ương có 98 đơn vị, sử dụng 114 điểm sử dụng đất với diện tích đất 73,7 ha và diện tích sàn xây dựng 49,6 ha.
- Cơ quan hành chính sự nghiệp thuộc thành phố có 160 đơn vị sử dụng 286 điểm sử dụng đất với diện tích đất 32,1 ha và diện tích sàn xây dựng là 26,2 ha.
- Cơ quan doanh nghiệp thuộc trung ương có 114 đơn vị sử dụng 235 điểm sử dụng đất với diện tích 89,8 ha và diện tích sàn xây dựng là 54,5 ha.
- Cơ quan doanh nghiệp thuộc thành phố có 77 đơn vị sử dụng 197 điểm sử dụng đất với diện tích 30,8 ha và diện tích sàn xây dựng là 123,4 ha.
Tiếp tục thực hiện quyết định 8886/QĐ-UB của UBND thành phố Hà Nội về việc điều tra đất của các tổ chức trên địa bàn quận ( đề nghị UBND Thành phố Hà Nội huỷ 2 quyết định giao đất, cho thuê đất; lập hồ sơ thu hồi đất của 5 đơn vị, kiểm tra, thông báo khắc phục vi phạm và sử dụng đất của 27 đơn vị ).
Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiếp tục được thực hiện theo mục tiêu kế hoạch đề ra.
Công tác giải quyết đơn thư: tổng số đơn thư nhận do dân gửi trực tiếp hoặc do các cấp chuyển là 207 đơn; trong đó đơn dân nguyện phản ánh là 199, tranh chấp 03, khiếu nại tố cáo 05, chủ yếu tập trung vào các vấn đề sau:
- Do đang trong qúa trình đô thị hoá nên việc thu hồi đất thực hiện các dự án không tránh khỏi đơn thư khiếu nại của nhân dân về các vấn đề quy hoạch, phương án bồi thường, nhà ở tái định cư…( giải phóng mặt bằng để xây dựng đường giao thông Trần Đại Nghĩa thuộc 2 phường Bách Khoa và Cầu Dền )
- Khiếu nại của dân về thủ tục hành chính còn chưa rõ ràng, dân còn phải đi lại nhiều lần, chưa đáp ứng được hoàn toàn công tác cải cách hành chính một cửa Thời gian thực hiện hồ sơ chưa đáp ứng được quy trình đã đề ra.
- Đơn dân nguyện về chế độ chính sách, nghĩa vụ tài chính
Một số tài liệu trong quản lý đất đai của quận:
- Bản đồ địa giới hành chính quận, phường được thiết lập theo chỉ thị 364/CT của Chính phủ
- Bản đồ địa chính trên địa bàn quận và các phường được đo vẽ trong các năm 1995,
- Các biểu mẫu thống kê kiểm kê đất đai ( được cập nhật hàng năm trong kỳ thống kê kiểm kê ).
Hồ sơ kê khai sử dụng đất của các tổ chức, các đơn vị Nhà nước giao đất, cho thuê đất hiện đang sử dụng đất trên địa bàn quận đã kê khai theo chỉ thị 245/TTg của Thủ tướng chính phủ, quyết định 196/QĐ-UB ngày 23/11/2005 của thành phố Hà Nội.
Hồ sơ đất công, đất chưa sử dụng đã được UBND thành phố Hà Nội giao trách nhiệm cho UBND các phường quản lý.
Các quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn quận từ trước tới nay.
Thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn quận Hai Bà Trưng
Quận Hai Bà Trưng chỉ có một loại đất ở duy nhất là đất ở đô thị Tổng diện tích đất ở là 352,89 ha, chiếm 34,97 % tổng diện tích đất tự nhiên.
Bảng 2.5: Phân bố diện tích đất ở theo đối tượng sử dụng STT Đối tượng sử dụng, quản lý
So với diện tích đất tự nhiên
So với diện tích đất ở
1 Hộ gia đình, cá nhân
2 Các tổ chức kinh tế
(Nguồn: Sở TN & MT Hà Nội ) Đất ở đô thị thì do 3 đối tượng trực tiếp sử dụng là hộ gia đình, cá nhân; các tổ chức kinh tế, các tổ chức khác Sự phân bố loại đất này cho từng đối tượng ở mỗi phường là khác nhau, khác biệt nhất đất ở cho các tổ chức kinh tế và các tổ chức khác Một số phường tập trung nhiều cơ quan, tổ chức như Đồng Tâm, Bách Khoa, Lê Đại Hành, Vĩnh Tuy…thì diện tích đất ở dành cho 2 loại này nhiều hơn các phường khác.
Trong đó các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng 274,11 ha chiếm 27,17 % tổng diện tích đất tự nhiên và chiếm 77,64 % tổng diện tích đất ở.
Các tổ chức kinh tế sử dụng 23,1 ha đất ở, chiếm 2,3 % đất tự nhiên và 6,55 % so với diện tích đất ở đô thị, là các diện tích đất xây dựng nhà ở tập thể cho các công ty xí nghiệp, nhà máy quản lý như khu tập thể Dệt kim Đông Xuân, tập thể nhà máy sợi, tập thể nhà máy cơ khí Trần Hưng Đạo…
Các tổ chức khác sử dụng 28,8 ha chiếm 2,855 % tổng diện tích đất tự nhiên và chiếm 8,2 % so với diện tích đất ở đô thị, là các diện tích dùng để xây dựng các nhà ở tập thể của các tổ chức không phải là tổ chức kinh tế như tập thể trường Dược tại phường Thanh Nhàn, phường Đồng Nhân, tập thể viện 108 phường Vĩnh Tuy…
Các tổ chức khác được giao quản lý 26,88 ha chiếm 2,66 % tổng diện tích tự nhiên, là các diện tích đất ở do các công ty kinh doanh nhà quản lý quỹ nhà đất của nhà nước cho các hộ gia đình, cá nhân thuê, chưa bán nhà theo Nghị định 61/CP.
2.3.1 Đặc điểm tình hình -thực hiện nhiệm vụ
Các quy định của Nhà nước về công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở có sự thay đổi cơ bản do thực hiện Luật Đất Đai 2003; đi kèm đó là các nghị định của chính phủ hướng dẫn thi hành luật thường xuyên được đưa ra nhằm tháo gỡ khó khăn cho công tác này, như : nghị định 181/2004/NĐ – CP,Quyết định 23/2005/QĐ-UB ngày 18/12//2005 của UBND Thành phố Hà Nội cùng với các văn bản hướng dẫn khác.
Cơ bản phải hoàn thành công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo chỉ thị của Chính phủ và UBND Thành Phố Hà Nội.
Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện đang đi vào giai đoạn cuối, số lượng hồ sơ còn lại rất khó khăn, phức tạp, mất nhiều thời gian công sức cho việc chuẩn bị hồ sơ xét duyệt, thẩm định, trình cấp giấy chứng nhận.
Cơ quan thường trực cho UBND quận trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có sự thay đổi, sắp xếp lại bộ máy tổ chức theo Nghị định 172/NĐ-CP của Chính Phủ Đến tháng 4/2005 Phòng Tài nguyên và môi trường mới chính thức được kiện toàn và đi vào hoạt động ổn định.
2.3.2 Công tác tổ chức thực hiện
Căn cứ vào đặc điểm tình hình trên và các chỉ tiêu kế hoạch do UBND Thành phố Hà Nội giao, phòng Tài nguyên môi trường đã tham mưu cho UBND Quận xây dựng kế hoạch để triển khai thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Quận Hai Bà Trưng.
- Phấn đấu hoàn thành việc phân loại và xét duyệt toàn bộ hồ sơ nhân dân đã kê khai đăng ký từ năm 1998 đến 2008 để toàn dân được biết, thực hiện.
- Hoàn thành chỉ tiêu kế hoạch mà UBND Thành phố Hà Nội giao
- Từng bước tuyên truyền, hướng dẫn cho nhân dân về trình tự, thủ tục thực hiện lập hồ sơ đề nghị được cấp Giấy chứng nhận theo Luật Đất Đai 2003
- Để thực hiện kế hoạch do UBND quận đề ra phòng Tài nguyên Môi trường đã xây dựng các biểu mẫu, văn bản hướng dẫn về chuyên môn, nghiệp vụ, tổ chức tập huấn, hướng dẫn nghiệp vụ cho Hội đồng đăng ký, xét duyệt hồ sơ cấp giấy chứng nhận của
20 phường, thường xuyên giao ban cán bộ địa chính 20 phường để hướng dẫn chuyên môn, giải quyết các vướng mắc, tổ chức các đoàn kiểm tra của Quận để kiểm tra, đôn đốc, hướng dẫn cho các phường thực hiện.
- Kiện toàn bộ máy tham mưu cho Phòng tài nguyên môi trường và UBND Quận trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất Đai 2003 là thành lập Văn phòng đăng ký đất nhà chính thức đi vào hoạt động từ 1/8/2005.
Quận Hai Bà Trưng đã đưa ra kế hoạch, chỉ tiêu về số lượng GCN cần cấp hàng năm với mục tiêu phát huy vai trò quản lý nhà nước về đất đai, cũng như khẳng định rõ sự quan tâm của Quận đối với công tác cấp giấy chứng nhận đất ở.
Theo thống kê báo cáo đến10/11/2008:
- Đã có 17/20 phường hoàn thành công tác phân loại xét duyệt và công khai toàn bộ hồ sơ nhân dân đã kê khai.
- Phòng tài nguyên và môi trường đã thẩm định và hoàn thành được 36526 hồ sơBảng 2.6: Tổng kết công tác giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Quận Hai Bà Trưng
Năm Tổng số hồ sơ kê khai đăng ký tính đến 2008
Kế hoạch cấp GCN Đã thực hiện
Tổng số GCN đã cấp
( Nguồn: Sở TN & MT Hà Nội ) Trong 2 năm 2003 và 2004 số lượng giấy chứng nhận cấp được của Quận không những đạt mà còn vượt kế hoạch đặt ra.
ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM THÚC ĐẨY VIỆC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở QUẬN HAI BÀ TRƯNG – THÀNH PHỐ HÀ NỘI
THÀNH PHỐ HÀ NỘI 3.1 Phương hướng, mục tiêu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở quận Hai
Trên địa bàn quận Hai Bà Trưng việc cấp giấy chứng nhận cần phải hoàn thành đang còn khá nhiều và hầu hết những hồ sơ chưa được cấp giấy chứng nhận là những hồ sơ phức tạp, đòi hỏi công việc xét duyệt của các cấp phải hết sức chính xác.
Với mục tiêu đẩy nhanh tiến độ, hoàn thành cơ bản công tác cấp GCN QSDĐ vào năm
2010 theo Nghị quyết số 07/2007/NQ-QH12 ngày 12/11/2007 của Quốc hội, Nghị quyết số 02/2008/NQ-CP ngày 09/01/2008 của Chính phủ, Chỉ thị số 02/2008/CT-BTNMT ngày 04/12/2008 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Để tạo sự chuyển biến mạnh mẽ, đồng bộ, tích cực, hiệu quả trong công tác cấp GCN QSDĐ, UBND thành phố yêu cầu các cấp, các ngành thực hiện tốt các nhiệm vụ sau:
- UBND quận chỉ đạo rà soát, đánh giá đầy đủ tình hình thực hiện ở địa phương để xây dựng kế hoạch cụ thể, trong đó xác định rõ khối lượng và mục tiêu hoàn thành cấp GCN QSDĐ các loại đất cho hộ gia đình, cá nhân, công đồng dân; bố trí đủ kinh phí cấp GCN QSDĐ.
- UBND rà soát, kiện toàn bộ máy, bố trí đủ nhân lực và trang thiết bị cần thiết, xây dựng chế độ làm việc khoa học đồng thời tạo điều kiện nâng cao trình độ, khả năng chuyên môn quản lý Nhà nước cho đội ngũ cán bộ lãnh đạo và địa chính cấp phường.
- UBND quận tổ chức các nhiệm vụ quy định về việc cấp GCN QSDĐ cùng với quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt nam định cư ở nước ngoài trên địa bàn quận ban hành kèm theo Quyết định số
23/2008/QĐ-UBND ngày 09/5/2008 của UBND thành phố Hà Nội.
- UBND quận thực hiện hướng dẫn, phổ biến định kỳ cho cán bộ địa chính, cán bộ các phường về chuyên môn nghiệp vụ như chỉnh lý biến động bản đồ, đăng ký kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu đất ở…
- UBND quận, phường tổ chức phổ biến quy định của UBND thành phố về việc cấp giấy chứng nhận cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại địa phương Hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất chưa cấp GCN QSDĐ, lập hồ sơ cấp GCN; thực hiện các nhiệm vụ quy định tại Quyết định số
23/2008/Q Đ- UBND ngày 09/5/2008 và Quyết định số 41/2008/QĐ-UBND ngày 23/12/2008 của UBND thành phố; thực hiện kế hoạch cấp GCN do UBND quận phê duyệt, báo cáo tình hình thực hiện trong từng tháng, quý và hàng năm, lập hồ sơ đề nghị cấp GCN QSDĐ các thửa đất do UBND phường sử dụng.
- Thực hiện chỉ đạo, kiểm tra, giám sát việc lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính ở tất cả các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và UBND cấp xã để bảo đảm nguyên tắc mọi thửa đất đã cấp GCN QSDĐ phải được thể hiện đầy đủ, thống nhất thông tin địa chính, hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính ở các cấp
- UBND phối hợp với các ban ngành thành phố và quận tập huấn tuyên truyền chính sách pháp luật về đất đai cho nhân dân các phường nhằm phổ biến kịp thời Luật Đất Đai và các chính sách về đất đai của Nhà nước góp phần ngăn chặn kịp thời, xử lý các vi phạm trong quản lý sử dụng đất.
- Xét duyệt cấp giấy chứng nhận phải tiến hành nhanh, khi nhận được hồ sơ đủ điều kiện được phường thông qua thì phải nhanh chóng xét duyệt ngay.
3.2 Những giải pháp chủ yếu thúc đẩy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Đối với các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, cần chỉ đạo UBND cấp xã và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tập trung lực lượng tổ chức thực hiện theo từng xã, phường, thị trấn, chủ động đôn đốc và tổ chức cho tất cả các đối tượng đang sử dụng đất thực hiện việc kê khai đăng ký quyền sử dụng đất mà không thụ động chờ họ đến làm thủ tục như hiện nay Tăng cường kiểm tra, hướng dẫn, chỉ đạo UBND các phường trong việc xét duyệt cấp GCN QSDĐ, lập hồ sơ địa chính trong từng tháng, quý và hàng năm đối với từng xã, phường, thị trấn thuộc quận quản lý Tổ chức thực hiện các nhiệm vụ quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình,c á nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài trên địa bàn quận
- Bố trí đủ kinh phí ( ngoài phần hỗ trợ của Thành phố ) theo chỉ đạo của Chính phủ tại điểm b khoản 2 mục III của Nghị quyết số 02/2008/NQ-CP tập trung trong 2 năm
2009, năm 2010 nhăm đáp ứng yêu cầu hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2010 theo Nghị quyết số 07/2007/QH12 của Quốc hội.
- UBND quận thực hiện bố trí đủ số lượng cán bộ địa chính phường có đủ phẩm chất và năng lực, đảm bảo tính ổn định, chuyên nghiệp, chấm dứt tình trạng thường xuyên thay đổi cán bộ địa chính cấp phường; thành lập, hoàn thiện Văn phòng đăng ký quyền sủ dụng đất cấp quận xong trước Quý II/2009 Quận cần rà soát, kiện toàn bộ máy, bố trí đủ nhân lực và trang thiết bị kỹ thuật cần thiết ( gồm máy vi tính, máy in laze A3, máy photocopy, máy đo đạc ) để đảm nhiệm các công việc sự nghiệp về quản lý đất đai theo quy định của Luật Đất Đai, đẩy nhanh việc cấp GCN QSDĐ theo cơ chế “ một cửa”.
Có kế hoạch cụ thể để thực hiện đào tạo nâng cao trình độ chuyên môn, ý thức trách nhiệm và đạo đức nghề nghiệp cho toàn thể đội ngũ cán bộ chuyên môn về quản lý đất đai, đặc biệt là cán bộ địa chính phường và cán bộ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để đảm bảo sự ổn định, tính chuyên nghiệp, đáp ứng yêu cầu, nhiệm vụ trong thời kỳ đổi mới.
- Trên cơ sở văn bản của Thành phố đã ban hành liên quan đến việc cấp GCN QSDĐ Quá trình thực hiện ở quận nếu có vướng mắc, bất cập cần đề nghị sửa đổi cho phù hợp với Luật Đất Đai và các Nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành Trong đó đặc biệt chú trọng việc cải cách thủ tục hành chính theo hướng “ một cửa”, không được yêu cầu người sử dụng đất nộp thêm các loại giấy tờ của hồ sơ xin cấp GCN QSDĐ ngoài quy định của Luật đất đai, các Nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành và văn bản của Thành phố đã ban hành; không giải quyết thủ tục trái thẩm quyền, bảo đảm thời gian giải quyết thủ tục cấp GCN QSDĐ tối đa không vượt quá thời gian quy định của Luật đất đai.
