DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chuyên đề tốt nghiệp TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN & KINH TẾ TÀI NGUYÊN ~~~~~~*~~~~~~ CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN Q[.]
Trang 1TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN & KINH TẾ TÀI NGUYÊN~~~~~~*~~~~~~
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀNSỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HAI BÀ
TRƯNG – THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Sinh viên thực hiện: HỒNG THỊ THANH BÌNH
Giáo viên hướng dẫn : PGS.TS NGÔ ĐỨC CÁT
Trang 2HÀ NỘI, NĂM 2009
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN & KINH TẾ TÀI NGUYÊN~~~~~~*~~~~~~
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀNSỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HAI BÀ
TRƯNG – THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Sinh viên thực hiện: HỒNG THỊ THANH BÌNH
Chun ngành: Kinh tế và Quản lý Địa Chính
Lớp: Địa Chính 47
Khố: 47
Hệ: Chính Quy
Giáo viên hướng dẫn : PGS.TS NGƠ ĐỨC CÁT
Trang 3HÀ NỘI, NĂM 2009
LỜI MỞ ĐẦU 1
-CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở PHỤC VỤ CHO CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI 3 1.1 Đất đai, cơ sở quản lý đất đai và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 3
1.1.1 Đất đai 3
1.1.2 Hệ thống chính sách pháp luật đất đai 5
1.1.3 Nội dung và vai trò của quản lý nhà nước về đất đai 8
1.1.4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 10
1.2 Nội dung trình tự cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị 15
1.2.1 Đăng ký đất đai 15
1.2.2 Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị 18
1.2.3 Điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 19
1.2.4 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị 22
1.2.5 Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị 22
-CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HAI BÀ TRƯNG 27
2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, văn hoá xã hội Quận Hai Bà Trưng 27
2.1.1 Điều kiện tự nhiên 27
2.1.2 Điều kiện kinh tế 29
2.1.3 Điều kiện văn hoá xã hội 30
2.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng 34
2.2.1 Tình hình sử dụng đất 34
2.2.2 Tình hình quản lý đất đai 38
-2.3 Thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn quận HaiBà Trưng 41
2.3.1 Đặc điểm tình hình thực hiện nhiệm vụ 42
2.3.2 Công tác tổ chức thực hiện 43
2.3.3 Kết quả thực hiện 43
2.3.4 Thuận lợi, tồn tại, khó khăn và nguyên nhân 46
-CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM THÚC ĐẨY VIỆC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở QUẬN HAI BÀ TRƯNG – THÀNH PHỐ HÀ NỘI 49
-3.1 Phương hướng, mục tiêu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở quận Hai Bà Trưng 49
-3.2 Những giải pháp chủ yếu thúc đẩy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở - 50 KẾT LUẬN 55
Trang 4-DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
UBND Ủy ban nhân dân
Trang 5DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1: Dân số từng phường
Bảng 2.2: Tổng hợp báo cáo các chỉ tiêu kinh tế - xã hội thực hiện đến hết năm 2008 của Quận Hai Bà Trưng
Bảng 2.3: Hiện trạng các loại hình sử dụng đất Quận Hai Bà Trưng năm 2008Bảng 2.4: Biến động sử dụng đất năm 2008
Bảng 2.5: Phân bố diện tích đất ở theo đối tượng sử dụng
Trang 6LỜI MỞ ĐẦUTính cấp thiết của đề tài:
Luật đất đai ra đời với những quy định chặt chẽ hơn trong công tác quản lý nhà nước về đất đai đã góp phần đưa đất đai từng bước được sử dụng có hiệu quả, đúng theo quy định của pháp luật và trở thành nội lực quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển của đô thị, kinh tế xã hội Một trong những công cụ quan trọng để quản lý quỹ đất đai chặt chẽ, góp phần hình thành và phát triển thị trường bất động sản đó là quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, nhằm quản lý đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng Cơng tác này có ý nghĩa thiết thực trong quản lý, đáp ứng nguyện vọng của các tổ chức và công dân là được Nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thuận tiện khi giao dịch, thực hiện các quyền và nghĩa vụ về đất đai theo quy định của pháp luật, tạo tiền đề để hình thành và phát triển thị trường bất động sản công khai lành mạnh.
Với mục tiêu và ý nghĩa như trên, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được đẩy mạnh, tuy vậy tiến độ thực hiện vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu công tác quản lý của Nhà nước và địi hỏi của nhân dân Để khắc phục tình trạng trên, Chính phủ đã ban hành nhiều Nghị định, thơng tư, chỉ thị hướng dẫn để đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận trên phạm vi cả nước, đặc biệt là ở các thành phố lớn Vì vậy, để góp phần làm rõ hơn về chính sách pháp luật đất đai nói chung cũng như về thực trạng cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, những vấn đề còn tồn tại, nguyên nhân của tồn tại và rút ra những bài học kinh nghiệm từ thực tế, đề ra những giải pháp, em đã chọn đề tài:
“ Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn Quận Hai Bà Trưng Thành phố Hà Nội”
Trang 7Đề tài tìm hiểu, đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn Quận Hai Bà Trưng phục vụ quản lý nhà nước về đất đai, tập trung từ giai đoạn 2003 đến nay Trên cơ sở đó thấy dược những mặt làm được và chỉ ra những tồn tại, khó khăn của việc áp dụng luật đất đai mới vào công tác quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận…
Phương pháp nghiên cứu:
- Phương pháp điều tra thu thập số liệu
- Phương pháp xử lý số liệu thống kê: về các tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, số liệu thống kê – kiểm kê đất đai, các tài liệu về tình hình quản lý sử dụng đất đai.- Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: từ số liệu thu thập được thì phân tích các mối liên quan tới việc quản lý sử dụng đất và công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở để làm cơ sở đánh giá tình hình khu vực
Nội dung và phạm vi nghiên cứu:
- Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn Quận Hai Bà Trưng Thành phố Hà Nội
- Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn Quận từ 2003 đến nay
- Định hướng và giải pháp thúc đẩy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Quận Hai Bà Trưng
Trang 8CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬDỤNG ĐẤT Ở PHỤC VỤ CHO CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI1.1 Đất đai, cơ sở quản lý đất đai và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1.1 Đất đai
Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn cư trú, sinh sống, phát triển của sinh vật nói chung và con người nói riêng.
Cac mac viết rằng: “ Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông lâmnghiệp”.
Trong tiến trình lịch sử của xã hội lồi người, con người và đất đai ngày càng gắn liền chặt chẽ với nhau Đất đai trở thành nguồn của cải vơ tận của con người, con người dựavào đó để tạo nên sản phẩm ni sống mình Đất đai ln là thành phần quan trọng củamơi trường sống Khơng có đất đai thì khơng có bất kỳ một ngành sản xuất nào, khơng một q trình lao động nào diễn ra và cũng khơng thể có sự tồn tại của xã hội loài người.
Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các cơng trình cơng nghiệp, giao thơng, thủy lợi, các cơng trình phúc lợi khác, các cánh đồng để con người trồng trọt, chăn nuôi
Trang 9Trong mọi nền kinh tế đất đai là một trong ba nguồn lực đầu vào ( tài chính, đất đai, laođộng ) Ba nguồn lực này hỗ trợ, tương tác lẫn nhau tạo nên một cơ cấu đầu vào hợp lý,quyết định tính hiệu quả trong phát triển kinh tế.
Trong quá trình sản xuất, đất khơng trực tiếp tạo ra thu nhập,nhưng nó là điều kiện không thể thiếu để các hoạt động sản xuất diễn ra và tạo thu nhập Đất đai cần cho cở sở nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải…Đối với mỗi ngành đất đai có vai trị khác nhau, tùy vào mục đích sử dụng đất.
Có thể nói đất đai là tài nguyên quan trọng, không thể thay thế được Song đất đai chỉ có thể phát huy vai trị vốn có của nó dưới tác động tích cực của con người một cách thường xuyên Ngược lại đất đai sẽ không phát huy được tác dụng, nếu con người quảnlý sử dụng nó một cách tùy tiện, chỉ khai thác mà không thực hiện bảo vệ, cải tạo, bồi bổ Đây cũng là yêu cầu đặt ra đối với việc xây dựng, hoạch định và tổ chức thực hiện chính sách pháp luật đất đai của nhà nước.
Với những vai trò quan trọng trên, đất đai đã trở thành mối quan tâm hàng đầu của mỗimột quốc gia, dù mỗi nước có cách tiếp cận với đất đai riêng sao cho phù hợp với hoàn cảnh lịch sử của mình song mọi cách tiếp cận đều nhằm mục tiêu đảm bảo nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế đất hiệu quả và xác lập quyền bình đẳng về hưởng dụng đấtđai để tạo sự ổn định kinh tế - xã hội.
Từ ý nghĩa kinh tế, chính trị của nó đối với cuộc sống nên các cuộc cách mạng trong lịch sử đều lấy đất đai làm đối tượng, coi đó là nhiệm vụ cần giải quyết, chính sách đất đai được coi là một trong những chính sách lớn ( đại quốc sách ).
Đất có nhiều đặc điểm khác với các loại tài sản khác đó là:- Đặc tính khơng thể sản sinh và có khả năng tái tạo của đất đai- Đặc điểm về sự chiếm hữu và sở hữu đất đai
Ngày nay Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý”
Trang 10- Đất đai có giá trị lớn, khả năng sinh lời cao.Đặc trưng cơ bản của đất đai:
Đất đai là sản vật của tự nhiên, có trước khi lồi người xuất hiện, không do con người tạo ra Con người chỉ sử dụng sức lao động của mình để biến đất đai tự nhiên thành đất đai kinh tế.
Đất đai cố định về vị trí, có hạn về khơng gian, vơ hạn về thời gian sử dụng.
Khơng hao mịn và được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, do đó khả năng sinh lợi của đất đai phục thuộc vào khả năng sử dụng và khai thác của con người.
Có khả năng cùng với cây xanh và các yếu tố tự nhiên khác để tạo nên sản phẩm cây trồng rất khác nhau về mùi vị, màu sắc, các chất hữu cơ…để đáp ứng yêu cầu đa dạng của cuộc sống con người nói riêng và động vật nói chung.
1.1.2 Hệ thống chính sách pháp luật đất đai
Để quản lý nhà nước về đất đai sát với thực tiễn, nắm bắt và điều tiết được thị trường đất đai thì phải xây dựng được một hệ thống pháp luật hồn chỉnh, đầy đủ về mặt nội dung và cơng bằng về mặt xã hội.
Sau đây là những cơ sở, nguyên tắc cơ bản để xây dựng hệ thống pháp luật đất đai ở Việt Nam hiện nay:
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
Được xác định tại Điều 19 Hiến pháp năm 1980 và điều 17 Hiến pháp năm 1992 Đó là cơ sở pháp lý cao nhất xác định rõ: Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất và tuyệt đối toàn bộ tài nguyên đất đai quốc gia Sở hữu Nhà nước đối với đất đai có những đặc thù,đặc thù đó phụ thuộc vào chế độ sở hữu và những thuộc tính vốn có của đất đai, thể hiện ở những điểm sau đây:
+ Nhà nước là chủ thể duy nhất có đủ các quyền năng của một chủ sở hữu đất đai (chiếm hữu, sử dụng, định đoạt)
Trang 11+ Nhà nước chỉ phân công – phân cấp trong quản lý và sử dụng đất đai mà khơng có sựphân cơng – phân cấp về quyền sở hữu đất đai.
+ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện của quyền sở hữu này Nhà nước phân phối đất đai ( giao đất, cho thuê đất) cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Người nhận đất để sử dụng phải tuân theo các quy định của Nhà nước ( thực hiện các quyền và nghĩa vụ do luật định )
- Do vai trị của đất đai trong đời sống kinh tế- chính trị- xã hội nên đất đai không phải là hàng hóa lưu thơng dân sự Mọi hành vi chuyển quyền sử dụng đất đai trái phép, hủyhoại đất, sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất khơng đúng quy định đều bị
nghiêm cấm.
- Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật:
Được xác định tại Điều 20 Hiến pháp1980 và Điều 18 Hiến pháp 1992, thể hiện chức năng của Nhà nước là người quản lý mọi mặt đời sống kinh tế - xã hội trong đó có quản lý đất đai.
+ Đảm bảo cho việc khai thác tốt nhất tiềm năng đất đai phục vụ cho các mục tiêu kinhtế - xã hội
+ Điều tiết các nguồn lợi phát sinh từ đất về vừa đảm bảo công bằng giữa người sử dụng đất với xã hội, vừa bảo đảm lợi ích chính đáng của người trực tiếp sử dụng đất.+ Để thực hiện được nguyên tắc này trước hết Nhà nước phải xây dựng được hệ thống cơ quan quản lý có chức năng, nhiệm vụ rõ ràng, có đủ thế và lực để thực thi có hiệu quả trách nhiệm được Nhà nước phân công, đồng thời ban hành các chính sách, chế độ,thể lệ phù hợp với các nội dung quản lý nhà nước về đất đai.
- Sử dụng đất đai hợp lý và tiết kiệm
Trang 12đất, chuyển quyền, chuyển mục đích sử dụng phải trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
- Bảo vệ nghiêm ngặt đất nông nghiệp
+ Giao đất để sử dụng vào mục đích nơng nghiệp, lâm nghiệp thì mở rộng quyền cho cấp tỉnh, cấp huyện; giao đất để sử dụng vào mục đích khác thì có quy trình nghiêm chặt hơn.
+ Nhà nước cũng quản lý chặt chẽ việc chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất khác ( không được tự tiện mở rộng đất khu dân cư trên đất nông nghiệp và không được tự tiện lập vườn trên đất trồng lúa, không được tự tiện làm biến dạng đất nơng nghiệp)
+ Sử dụng đất nơng nghiệp vào mục đích khác thì phải có biện pháp bù đắp cho vốn đất nơng nghiệp bị giảm
+ Có chính sách miễn, giảm tiền đất, thuế sư dụng đất khi khai hoang, vỡ hóa để sử dụng vào sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp.
- Cải tạo bồi bổ đất đai
Pháp luật đất đai có những chế định nhằm khuyến khích người sử dụng đất đầu tư lao động, vật tư, tiền vốn và áp dụng các thành tựu khoa học – kỹ thuật để cùng với Nhà nước bảo vệ, cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất đai, đồng thời Nhà nước cũng nghiêm cấm làm hủy hoại đất đai Việc thực hiện các biện pháp bảo vệ, làm tăng khả năng sinh lợi của đất đai vừa là trách nhiệm của Nhà nước đồng thời là nghĩa vụ quan trọng của người sử đụng đất.
- Nâng cao hiệu quả kinh tế xã hội của đất đai
Trang 13- Bảo vệ môi trường sinh thái
Đất đai vốn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, mọi hoạt động của con người trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai đều có liên quan, tác động trựctiếp hoặc gián tiếp đến môi trường sống ( làm trong sạch hoặc gây ơ nhiễm) Vì vậy khihoạch định chính sách đất đai, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phân bổ đất đai vào các mục đích sử dụng phải tính tốn đầy đủ đến các yếu tố kinh tế - xã hội có quan hệ đến môi trường sống- môi trường sinh thái, kể cả ở tầm vĩ mô và vi mô.
1.1.3 Nội dung và vai trò của quản lý nhà nước về đất đai
1.1.3.1 Vai trị của cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai
- Đảm bảo sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả Tuy có hạn về mặt diện tích ( diện tích trung bình 0,4 ha/ một người, xếp thứ 170 trên tổng số 240 quốc gia ) nhưng sẽ trở thành năng lực sản xuất vô hạn nếu biết sử dụng hợp lý Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Nhà nước điều tiết để các chủ sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch nhằm thực hiện mục tiêu chiến lược đã đề ra
- Thông qua đánh giá, phân loại, phân hạng đất đai, Nhà nước nắm được quỹ đất tổng thể và cơ cấu từng loại đất Trên cơ sở đó có những biện pháp thích hợp để sử dụng đấtđai có hiệu quả cao nhất.
- Việc ban hành các chính sách, các quy định về sử dụng đất đai tạo ra một cơ sở pháp lý của việc sử đụng dất đai, tạo nên tính pháp lý cho việc đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, đồng thời cũng đảm bảo lợi ích của Nhà nước trong việc sử dụng, khai thác quỹ đất.
- Thông qua việc giám sát, kiểm tra, quản lý và sử dụng đất đai Nhà nước nắm bắt tìnhhình biến động về sử dụng từng loại đất, đối tượng sử dụng đất Từ đó phát hiện những mặt tích cực để phát huy, điều chỉnh và giải quyết những sai phạm.
Trang 14Để thực hiện được chức năng quản lý của mình, Nhà nước phải dựa trên các nguyên tắc cơ bản sau:
- Nguyên tắc đảm bảo quản lý tập trung, thống nhất của Nhà nước
- Nguyên tắc đảm bảo sự kết hợp giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai1.1.3.2 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ quan Nhà nước về đất đai, đó là các hoạt động của cơ quan lập pháp, hành pháp và tư pháp trong việc xây dựng pháp luật đất đai, tổ chức thực hiện pháp luật đất đai và kiểm tra giám sát việc thực hiện pháp luật đất đai với mục đích chủ yếu làm cho vốn đất đai thuộc quốc gia ngày càng được khai thác sử dụng tốt hơn, đảm bảo công bằng xã hội trong việc hưởngthụ những nguồn lợi do đất đai mang lại.
Luật đất đai 2003 ra đời và hiện nay gọi là Luật đất đai hiện hành quy định nội dung quản lý nhà nước về đất đai gồm 13 nội dung, được quy định tại Khoản 2 Điều 6:- Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thựchiện các văn bản đó.
- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính.
- Khảo sát đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất- Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thống kê, kiểm kê đất đai- Quản lý tài chính về đất đai
Trang 15- Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai
- Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai.
- Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.
1.1.4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.1.4.1 Khái niệm
Theo điều 4, luật đất đai thì : “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”
Ngồi ra cịn có thể hiểu : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất để tạo cho họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng để tạo cho họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mỗi loại đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ tài nguyên và môi trường phát hành.Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất.
Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả họ tên vợ và chồng.
Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng tổ chức đồng quyền sử dụng.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện hợp pháp củacộng đồng dân cư đó.
Trang 16Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là lãnh thổ bất khả xâm phạm Vai trò của đất đai đối với con người và đời sống xã hội quan trọng như thế nên Luật đất đai, điều 5 đã quy định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” Nhànước có đầy đủ 3 quyền: quyền định đoạt, quyền chiếm hữu và quyền sử dụng Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài hoặc cho các tổ chức, cá nhân thuê đất.Quyền sử dụng đất nằm trong khuôn khổ pháp luật và chịu sự quản lý của Nhà nước.
Đất đai là yếu tố đầu vào không thể thiếu của các ngành sản xuất, là cơ sở và nền tảng để các doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh Chúng ta đang chủ trương thi hành chính sách sở hữu đất đai Do vậy vấn đề quản lý chặt chẽ biến động về tình hình sử dụng đất đai, nhất là đất cho xây dựng các cơng trình cụ thể là nhà ở là hết sức quan trọng Một mục tiêu trong chính sách đơ thị là nhằm đảm bảo và cải thiện sự công bằng kinh tế cho nhóm người có thu nhập thấp trong sử dụng đất đai Nếu thiếu sự can thiệp của Nhà nước, các hộ gia đình và những cá nhân có thu nhập thấp khó có thể có đủ khả năng có đất để tiến hành các hoạt động sản xuất và kinh doanh.
Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai Cùng với quy hoạch, kế hoạch sử đụng đất, tổ chức đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một nội dung không thể thiếu trong quản lý đất đai của Nhà nước Đây là công cụ giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ tồn bộ quỹ đất, quản lý mục đích sử dụng đất theo quy hoạch và kế hoạch.
Trang 17Cùng với đăng ký ban đầu, đăng ký biến động đất đai sẽ giúp Nhà nước thu được các khoản thu thuế và lệ phí từ hoạt động này Thông qua đăng ký biến động đất ở, Nhà nước có thể nắm được tình hình biến động quỹ đất ở từ đó phân tích, dự đốn được xu hướng biến động đất ở trong thời gian tới Dựa trên xu hướng đó mà có phương hướng điều chỉnh hợp lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở trong tương lai, định hướng cho thị trường bất động sản phát triển một cách thuận lợi.
Thị trường bất đông sản nước ta mới được hình thành nhưng hoạt động của thị trường rất sôi động và ngày càng mở rộng Làm tốt công tác đăng ký đất đai sẽ làm tăng mức độ rõ ràng các thông tin về đất đai, hạn chế các giao dịch “ ngầm” trên thị trường bất động sản.
Như vậy đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một nội dung rất quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai Thông qua việc cấp giấy chứng nhận, người sửdụng đất phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đối với nhà nước Để thực hiện tốt đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đòi hỏi phải có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp chính quyền và người dân.
1.1.4.3 Vai trò
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những công cụ quan trọng để quản lý quỹ đất đai chặt chẽ đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất.
Là cơ sở để nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp của chủ sử dụng đất, cũng như là cơ sở để chủ sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước
Cấp giấy chứng nhận chính là nắm chắc quỹ đất của quốc gia, bảo vệ đất đai ( chủ sử dụng được giao đất phải chịu trách nhiệm bảo vệ vốn đất được giao )
Giấy chứng nhận là mối quan hệ pháp lý về đất đai giữa chủ sử dụng đất và Nhà nước (chủ sở hữu )
Trang 18Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn là cơ sở để quản lý biến động về đất đai hữu hiệu nhất.
Trước đây đất đai không được phép mua bán, chuyển đổi vì vậy việc cấp GCN QSDĐ chỉ có ý nghĩa thiết thực đối với việc thực hiện chức năng quản lý nhà nước đối với đất đai.
Song trong quá trình phát triển, đổi mới đất nước, đất đai đã ngày càng được sử dụng có hiệu quả hơn, mang lại nhiều lợi ích cho người sử dụng Vì vậy việc cấp GCN QSDĐ là vô cùng quan trọng Hiện nay việc cấp GCN QSDĐ không những chỉ phục vụ yêu cầu pháp lý Nhà nước đối với tài sản quốc gia, mà cịn có ý nghĩa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Vai trò này thể hiện ở các điểm sau đây:
- GCN QSDĐ là giấy tờ hợp pháp để người sử dụng đất thực hiện 9 quyền mà Nhà nước giao cho, đó là: quyền tặng cho, chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- GCN QSDĐ là điều kiện tiên quyết để người sử dụng đất được bồi thường thiệt hại vềđất và tài sản có trên đất khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng.
- GCN QSDĐ là căn cứ để xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa hệ thống toà án nhân dân với Uỷ ban nhân dân.
1.1.4.4 Mẫu giấy chứng nhận
Mẫu giấy chứng nhận QSDĐ có một mẫu do Bộ Tài Nguyên và Môi trường ban hành theo Quyết định số 24/2004/QĐ- BTNMT và thống nhất sử dụng từ ngày 2/12/2004* Hình thức của mẫu GCN QSDĐ như sau:
Trang 19- Gồm 2 bản, một bản cấp cho người sử dụng đất và một bản lưu tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc cơ quan tài ngun và mơi trường cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Bản cấp cho người sử dụng đất có trang bìa màu đỏ, trang 2 và 3 in hoa văn trống đồng màu vàng nhạt, trang 4 màu trắng
- Bản lưu tại Văn phong đăng ký quyền sử dụng đất có trang bìa và các trang 2,3,4 màutrắng
* Nội dung của mẫu giấy chứng nhận như sau:
- Trang 1 (là trang bìa) có các nội dung : Quốc huy, dịng chữ “ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, số phát hành của giấy chứng nhận, dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi Trường.
Đối với bản cấp cho người sử dụng đất thì Quốc huy, dịng chữ “ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” in màu vàng, số phát hành của giấy chứng nhận màu đen.
Đối với bản lưu thì Quốc huy và dịng chữ “ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” , số phát hành của giấy chứng nhận in màu đen.
- Trang 2: bao gồm Quốc hiệu, tên Ủy ban nhân dân cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tên người sử dụng đất, thửa đất dược quyền sử dụng, tài sản gắn liền với đất, ghi chú; được in chữ hoặc viết chữ màu đen thống nhất trên bản cấp cho người sử dụngvà bản lưu.
- Trang 3 gồm có các nội dung: sơ đồ thửa đất (in hình hoặc vẽ hình), ngày tháng năm ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chức vụ, họ tên của người ký giấy chứng nhận; chữ ký của người ký giấy chứng nhận và dấu của cơ quan cấp giấy chứng nhận, số vào sổ cấp giấy chứng nhận Các nội dung được in chữ, hình hoặc viết chữ, vẽ hình màu đen thống nhất trên bản cấp cho người sử dụng đất và bản lưu.
Trang 20Trường hợp trang 4 của GCN QSDĐ hết chỗ ghi thì lập trang bổ sung Trang bổ sung GCN QSDĐ có kích thước, nội dung như trang 4; được in hoặc viết thêm số hiệu thửa đất, số phát hành giấy chứng nhận ở trên cùng của trang, trang bổ sung phải được đánh số thứ tự và đóng dấu giáp lai với trang 4 của giấy chứng nhận.
* Xử lý các loại GCN QSDĐ đã cấp theo Luật Đất Đai năm 1998, 1993 và theo Nghị định số 60/CP-05/07/1994 của Chính phủ:
( Quy định tại các điều 42, 44 của Nghị định thi hành Luật Đất Đai)
- Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Luật Đất Đai năm 1987, Luật Đất Đai năm1993; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo quy định tại Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu đất ở tại đô thị ( Mẫu giấy chứng nhận cũ ) vẫn có giá trị pháp lý như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật Đất Đai 2003.- Khi có biến động về sử dụng đất mà thửa đất đã cấp GCN QSDĐ mẫu cũ tạo thành thửa đất mới ( do tách hoặc hợp thửa ) thì cơ quan tài nguyên mơi trường trực thuộc Uỷban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp GCN QSDĐ có trách nhiệm thu hồi GCN QSDĐ đã cấp và cấp GCN QSDĐ mới theo quy định của Luật Đất Đai 2003.
- Trường hợp biến động về sử dụng đất mà không tạo thành thửa mới thì thực hiện chỉnh lý vào trang 4 của GCN QSDĐ mẫu cũ như quy định đối với việc chỉnh lý giấy chứng nhận ban hành theo Luật Đất Đai 2003.
- Trường hợp người sử dụng đã được cấp GCN QSDĐ mẫu cũ mà việc ghi tên trên GCN QSDĐ không phù hợp với quy định viết GCN QSDĐ theo Luật Đất Đai 2003, nếu người sử dụng đất có nhu cầu thì làm thủ tục chỉnh lý trên GCN QSDĐ đã cấp
1.2 Nội dung trình tự cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị
Trang 21đăng ký đất đai, quyết định giao đất, quyết định cho phép thực hiện các hành vi làm biến động đất đai hoặc quyết định đổi giấy chứng nhận.
1.2.1 Đăng ký đất đai
1.2.1.1 Khái niệm, mục đích, yêu cầu
- Khái niệm: Đăng ký đất đai là thủ tục hành chính do nhà nước quy định và tổ chức thực hiện, có tính chất bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất; nó thực hiện đồng thời cả hai việc: vừa ghi vào hồ sơ địa chính của cơ quan nhà nước để phục vụ cho yêu cầu quản lý của nhà nước đối với đất đai theo quy hoạch và pháp luật, vừa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.
- Mục đích: Đăng ký đất đai nhằm bảo đảm ( bảo vệ ) mục tiêu sở hữu toàn dân về đất đai; làm cơ sở, căn cứ để Nhà nước quản lý đất đai ( nắm chắc, quản lý chặt chẽ quỹ đất đai quốc gia ; đồng thời là cơ sở để Nhà nước xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong việc sử dụng đất; bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp về đất đai của người sử dụng đất.
- Yêu cầu: Công tác đăng ký đất đai phải chấp hành đúng luật đất đai và các yêu cầu quy định kỹ thuật của ngành địa chính như: đăng ký đúng người, đúng diện tích, đúng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng và các quyền lợi khác theo quy định của pháp luật.
Phải thiết lập đầy đủ hồ sơ, tài liệu, thể hiện chính xác, thống nhất thơng tin theo đúng quy cách của từng loại trên tất cả các tài liệu pháp lý có liên quan.
Cơng tác đăng ký quyền sử dụng đất gồm có đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất đai:
Trang 22* Đăng ký biến động đất đai: được thực hiện đối với một thửa đất đã xác định một chế độ sử dụng cụ thể; sự thay đổi bất kỳ một nội dung nào liên quan đến quyền sử dụng đất hay chế độ sử dụng của thửa đất đều phải phù hợp với quy định của pháp luật: do đó tính chất cơng việc của đăng ký biến động đất đai là xác nhận sự thay đổi của nội dung đã đăng ký theo quy định pháp luật ( lập hợp đồng, tờ khai thực hiện các quyền, quyết định chuyển mục đích sử dụng hoặc gia hạn sử dụng đất, quyết định đổi tên tổ chức, biên bản hiện tượng sạt lở đất…); trên cơ sở đó thực hiện việc chỉnh lý hồ sơ địa chính và chỉnh lý hoặc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
1.2.1.2 Đăng ký đất ở đô thị
Đất ở đô thị bao gồm để xây dựng nhà ở, xây dựng các cơng trình phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
Khác với đất ở nơng thơn, đất ở khu vực đơ thị có nhiều phức tạp: đặc biệt đối với các đô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh nhu cầu đất ở ngày càng cao do tập trung dân số lớn, nhu cầu đất ở ngày càng nhiều, dẫn đến việc người dân tự ý mua bán chuyển nhượng đất đai mà không làm thủ tục, việc lấn chiếm đất công làm nhà riêng, việc tranh chấp đất đai thường xuyên xảy ra Do vậy, để giải quyết những vấn đề trên địi hỏi phải hồn tất việc đăng ký đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.* Người chịu trách nhiệm đăng ký
Theo quy định tại khoản 1 điều 39 và điều 2 của Nghị định về thi hành Luật đất đai thì người chịu trách nhiệm thực hiện quyền đăng ký sử dụng đất là người chịu trách nhiệmtrước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của người sử dụng đất đó Cụ thể đối với đất ởlà những đối tượng sau:
Trang 23- Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài chịu trách nhiệmtrước Nhà nước đối với việc sử dụng đất ở của mình
- Người đại diện của cộng đơng dân cư , của dòng họ sử dụng đất được Ủy ban nhân dân xã chứng thực
- Người đại diện cho những người có quyền sử dụng chung thửa đất
- Tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài sử dụng đất ở tại Việt Nam do người đứng đầu hoặc người được người đứng đầu của tổ chức đó ủy quyền đại diện thực hiện kê khai đăng ký đất ở.
Tổ chức trong nước bao gồm: cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp, tổ chức kinh tế.
Tổ chức nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam bao gồm: cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác có chức năng ngoại giao của nước ngoài tại Việt Nam; cơ quan đại diện của tổ chức Liên hợp quốc, cơ quan, tổ chức liên Chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên Chính phủ tại Việt Nam, các tổ chức đầu tư vào Việt Nam theo Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.
* Việc ủy quyền đăng ký đất đai:
Theo quy định tại khoản 2 Điều 39 và khoản 2,3 điều 115 của Nghị định về thi hành Luật đất đai thì người chịu trách nhiệm đăng ký đất đai quy định tại khoản 1 Điều 39 của Nghị định về thi hành luật đất đai được ủy quyền cho người khác thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất
Việc ủy quyền phải thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự như sau:
- Việc ủy quyền phải lập thành văn bản; đối với chủ hộ gia đình cá nhân, giấy tờ ủy quyền phải có chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi cư trú của người ủy quyền ( theo các Điều từ 48- 53 của Bộ Luật dân sự ) hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước; đối với tổ chức giấy tờ ủy quyền phải có dấu của cơ quan và chữ ký của người ủy quyền
Trang 241.2.2 Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị
Theo Điều 49 Luật Đất Đai 2003 Nhà Nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp sau đây:
- Người được Nhà Nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp th đất nơng nghiệp sửdụng vào mục đích cơng ích của xã, phường, thị trấn
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trướcngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của luật này mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Người sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của luật mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ, tổ chức sử dụng đất làm pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất- Người sử dụng đất quy định tại các điều 90,91 và 92
- Người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở
- Người được Nhà Nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở
Những trường hợp trên khi muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều phải thông qua việc đăng ký đất đai ( bao gồm cả đăng ký biến động đất đai )
Trang 25- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất có một trong các loại giấy tờ sau đây được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận khơng có tranh chấp thì diện tích đất sử dụng có giấy tờ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
+ Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có th ẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà và Nhà nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam;+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao, tặng nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, ph ường, thị trấn xác nhận đã sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;+ Giấy tờ mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà n ước cho người đang thuê theo quy định tại Nghị định 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về mua bán kinh doanh nhà ở;+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân được cơ quan Nhà nước thẩm quyền giao đất để xây dựng nhà ở, đã thực hiện nộp tiền sử dụng đất;
+ Giấy tờ về nhà, đất của hộ gia đình, cá nhân do tổ chức phân, giao khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, đã thực hiện nộp tiền sử dụng đất để xây dựng nhà ởcho cán bộ, công nhân viên;
Trang 26+ Quyết định giao đất theo kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, Quyết định giao đất tái định cư giải phóng mặt bằng đã thực hiện nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở mà trước đây Nhà nước đã có quyết định quản lý trong q trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước, nhưng thực tế Nhà nước chưa quản lý và hộ gia đình, cá nhân đó vẫn đang quản lý, sử dụng thì hộ gia đình, cá nhân đó được tiếp tục sử dụng, được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan nhưng đến trước ngày 01/7/2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất khơng có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất sau ngày 01/7/1994 phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất.
Trang 27và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức quy định Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất sau ngày 01/7/1994 phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định khơng có các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1/ Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01/7/2004, nay được Uỷ ban nhân dân xã, ph ường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt, cơng bố thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định
1.2.4 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị
Được thực hiện theo quy định tại Điều 52 của Luật Đất Đai và Điều 56 của Nghị định thi hành Luật Đất Đai như sau:
- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này
- UBND cấp huyện cấp giấy GCN QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng, dân cư,người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng.
1.2.5 Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị
* Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu:
Trang 28Đối với những quận, huyện đã thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định tại Điều 123 Luật Đất Đai 2003.
Đối với những quận, huyện chưa thành lập Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận theo quy định sau:
Hộ gia đình, cá nhân nộp một bộ hồ sơ, gồm có: - Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất- Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất
- Hộ khẩu thường trú, chứng minh thư nhân dân ( bản phôtô)
- Văn bản uỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( nếu có)Hồ sơ nộp tại Uỷ ban nhân dân phường, xã, thị trấn nơi có đất
Việc cấp giấy chứng nhận được thực hiện như sau:
Trang 29pháp luật gửi cơ quan Thuế thu tiền, nộp ngân sách nhà nước theo quy định, viết giấy chứng nhận; trình Uỷ ban nhân dân Quận, Huyện quyết định cấp giấy chứng nhận Các trường hợp không đủ điều kiện phải thông báo cho Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn và người sử dụng đất biết lý do hoặc yêu cầu bổ sung hồ sơ.
Thời gian thực hiện các công việc quy định tại các mục tiêu trên là không quá 55 ngày làm việc ( không kể thời gian công bố công khai danh sách các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩavụ tài chính) kể từ ngày Uỷ ban nhân dân phường, xã, thị trấn nhận đủ hồ sơ hợp lệ chotới ngày sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đối với trường hợp đất ở, nhà ở của các hộ gia đình, cá nhân mua theo Nghị định 61/CP ngày 05-07-1994 của Chính phủ, đất ở, nhà ở của các hộ gia đình, cá nhân mua của các tổ chức được nhà nước giao đất kinh doanh nhà ở ( kể cả chung cư); đất ở của người trúng đấu giá được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đấu giá quyền sử dụng đất; đất của tổ chức cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất để xây dựng nhà ở cho cán bộ công nhân viên; đất ở, nhà ở của các trường hợp đựơc giao đất, mua nhà ở tái định cư khi giải phóng mặt bằng, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
Các tổ chức bán, giao nhà, đất cho các hộ gia đình, cá nhân có trách nhiệm thay hộ gia đình, cá nhân nộp một bộ hồ sơ tại Phòng tài nguyên và mơi trường quận, huyện; hồ sơgồm có:
- Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có xác nhận của tổ chức bán, giao nhà, đất về tình trạng tranh chấp nhà, đất ( nếu là trường hợp được giao đất, mua nhà ở tái định cư khi giải phóng mặt bằng thì khơng phải xác nhận).
- Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng nhà đất.
Trang 30và Môi trường; biên bản bàn giao mốc giới nhà đất, sơ đồ vị trí mặt bằng nhà chung cư ( đối với nhà chưng cư)
Phịng tài ngun và mơi trường quận, huyện có trách nhiệm thẩm định hồ sơ; xác nhậntrường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ghi ý kiến ( bằng văn bản) đối với trường hợp không đủ điều kiện Trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp ngườisử dụng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, gửi cơ quan thuế thu thu tiền nộp ngân sách Nhà nước; viết giấy chứng nhận; trình Uỷ ban nhân dânquận, huyện quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Các trường hợp khôngđủ điều kiện phải thông báo cho Uỷ ban nhân dân cấp phường, xã, thị trấn và người sử dụng đất biết lý do hoặc yêu cầu bổ sung hồ sơ.
Thời gian thực hiện các công việc trên không quá 25 ngày làm việc ( không kể thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính ) kể từ ngày Phịng tài ngun và mơi trường quận, huyện nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền sử đụng đất.
* Chỉnh lý biến động trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi quản lý bản lưu GCN QSDĐ có trách nhiệmthẩm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thì gửi toàn bộ hồ sơ đăng ký biến động ( kể cả bản lưu GCN QSDĐ ) đến văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có thẩm quyền giải quyết thủ tục đăng ký đối với bên nhận chuyển quyền, thừa kế… để làm thủ tục chỉnh lý GCN QSDĐ và quản lý hồ sơ.
Trong quá trình sử dụng đất những biến động sau đây phải được ghi nhận trên GCN QSDĐ:
Trang 31quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà khơng hình thành pháp nhân mới đối với cả thửa đất hoặc một phần thửa đất.
- Những biến động đối với cả thửa đất khi thực hiện kết quả hoà giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền cơng nhận; thực hiện quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức thực hiện văn bảnvề việc chia tách hoặc sát nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật; thực hiện việc xử lý nợ theo thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh; thực hiện quyết định hành chính giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai, thực hiện bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; thực hiện văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với cả thửa đất; thựchiện việc chia tách quyền sử dụng đất theo văn bản phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình cá nhân hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung:
- Người sử dụng đất đổi tên
- Giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên
- Tăng hoặc giảm diện tích thửa đất do sai số khi đo đạc
- Có thay đổi thơng tin về số hiệu, tên đơn vị hành chính nơi có thửa đất- Chuyển mục đích sử dụng đất
- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất
- Chuyển từ hình thức nhà nước cho thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất
Trang 32CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ỞĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HAI BÀ TRƯNG
2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, văn hoá - xã hội Quận Hai Bà Trưng
2.1.1 Điều kiện tự nhiên
Quận Hai Bà Trưng nằm về phía đơng nam trung tâm Thành Phố Hà Nội, là 1 trong 9 quận nội thành Tên Quận được đặt theo đền thờ Hai Bà Trưng nằm ở gần Hồ Đồng Nhân, Trụ sở UBND Quận đặt tại số 30 phố Lê Đại Hành.
Có diện tích 1008,89 ha với dân số hơn 35 vạn, là một đất hình thành từ rất sớm trên đồng bằng sơng Hồng Quận Hai Bà Trưng ngày nay, từ thời xưa đã là nơi sinh sống của người Việt cổ Trên địa bàn quận cịn có nhiều di tích lịch sử ghi lại truyền thống vẻ vang của dân tộc như đình thờ Trần Khát Chân ở Tương Mai, chùa Chân Tiên ở phốBà Triệu để tưởng nhớ hội thề Đơng Quan.
Phía đông giáp sông Hồng, qua sông Hồng là Quận Long Biên.
Phía tây chủ yếu giáp Quận Đống Đa, một phần nhỏ giáp Quận Thanh Xn.Phía nam giáp Quận Hồng Mai.
Phía bắc giáp Quận Hoàn Kiếm.Dân số 378000 người
Mật độ dân cư là 25802 người/km2
Trang 33Quận là đầu mối giao thông quan trọng của Thủ đô và các tỉnh phía nam, trên địa bàn nhiều trục giao thơng chính đi qua như: Quốc lộ 1A, đường vành đai I, vành đai II…Quận gồm có 20 phường đó là: Nguyễn Du, Bùi Thị Xn, Ngơ Thì Nhậm, Đồng Nhân, Bạch Đằng, Thanh Nhàn, Bách Khoa, Quỳnh Lôi, Vĩnh Tuy, Trương Định, Lê Đại Hành, Phố Huế, Phạm Đình Hồ, Đơng Mác, Thanh Lương, Cầu Dền, Bạch Mai, Quỳnh Mai, Minh Khai, Đồng Tâm.
Phường nào cũng có mật độ dân số cao, đặc biệt nhất là các phường như Phố Huế, Đồng Tâm, Lê Đại Hành….
Dân số đại bộ phận là dân thổ cư tuy nhiên số lượng dân ngoại tỉnh mua nhà, sinh sống cũng chiếm khá đơng vì khu vực quận có nhiều trường đại học lớn như Bách Khoa, Kinh tế quốc dân, Xây dựng…và Đài tiếng nói Việt Nam…
Cơ cấu dân số cũng phức tạp hơn vì có cả sinh viên, người ngoại tỉnh làm ăn.Dân số trẻchiếm chủ yếu, điều này ảnh hưởng đến lượng nhà cửa, giao dịch buôn bán đất đai, nhàcửa ví dụ như một hộ nếu có con lập gia đình cũng có nhu cầu nhà ở, sinh viên đi học có điều kiện cũng muốn mua nhà để ở…
Trang 34Quỳnh Lôi 18074Vĩnh Tuy 16780Trương Định 18930Phạm Đình Hổ 19545Đơng Mác 17847Thanh Lương 17045Cầu Dền 17949Bạch Mai 19034Quỳnh Mai 18290Minh Khai 18348
(Nguồn: UBND quận Hai Bà Trưng)
Quận là nơi tập trung của nhiều cơ quan, xí nghiệp, nhà máy, trường đại học như đại học Bách Khoa, Kinh tế quốc dân, Xây dựng, đài tiếng nói Việt Nam, cơng ty Dệt KimĐơng Xn…
Việc này nảy sinh nhiều vấn đề trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như cấp cho nhà tập thể của các tổ chức này theo nghị định 61/CP, việc đăng ký biến động trong việc chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, tổ chức.
Vì quận là quận nội thành cũ nên việc sử dụng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tương đối ổn định, nếu có thì chỉ xảy ra chuyển nhượng quyền sử dụng đất, còn chuyển mục đích sử đụng đất thì xảy ra với các tổ chức kinh tế, chính trị, xã hội…
Quận là một đô thị phát triển, tất yếu sẽ dẫn đến những ảnh hưởng của q trình đơ thị hóa, nhất là việc dân số ngày càng đông đúc, mật độ dân cư tăng lên nhiều, các cơng ty,xí nghiệp…được thành lập nhiều ảnh hưởng đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất…
Trang 352.1.2 Điều kiện kinh tế
- Giá trị sản xuất cơng nghiệp ngồi quốc doanh năm 2008 đạt 903.4 tỷ đồng tăng 1.9 % so với năm 2007.
- Tổng thu thuế năm 2008 trên địa bàn quận bằng 316,8 tỷ đồng đạt 98,8 % kế hoạch.- Mạng lưới thương mại dịch vụ phát triển ổn định, hoạt động của các chợ trên địa bàn có hiệu quả Duy trì và xây dựng có hiệu quả của các tuyến phố văn minh thương mại, tập trung giải toả các tụ điểm chợ xanh, chợ cóc, đặc biệt là đã tổ chức giải toả thành công chợ tạm Nguyễn Cao.
- Tổ chức kiện toàn ban chỉ đạo chống buôn lậu, hàng giả và gian lận thương mại, chỉ đạo các lực lượng liên ngành tăng cường và đẩy mạnh cơng tác kiểm tra, kiểm sốt thị trường góp phần làm lành mạnh hố thị trường tạo điều kiện cho kinh tế phát triển ổn định Thực hiện có hiệu quả cơng tác vệ sinh thú y, phịng chống dịch bệnh đặc biệt là phòng chống dịch cúm gia cầm và dịch lở mồm long móng Kết quả thực hiện công tácđấu tranh chống buôn lậu, kinh doanh trái phép, kinh doanh hàng nhập lậu 10 tháng đầu năm đã tiến hành kiểm tra 1562 trường hợp, tịch thu hàng hố và phạt tiền với tổnggía trị 3,4 tỷ đồng
2.1.3 Điều kiện văn hoá - xã hội
Trang 36- Quan tâm chăm lo các đối tượng chính sách, các gia đình thương binh liệt sỹ, các gia đình có cơng, thực hiện tốt các chương trình tình nghĩa như lập sổ tiết kiệm, xây dựng quỹ đền ơn đáp nghĩa, sửa chữa nhà dột nát cho người nghèo, người có cơng Thực hiện tốt nghĩa vụ lao động cơng ích đối với cơng dân trong độ tuổi lao động trên địa bàn quận.
- Triển khai thực hiện tốt chương trình y tế cơ sở, phục vụ cơng tác chăm sóc sức khỏe cho nhân dân, phịng chống dịch bệnh, khơng để dịch bệnh xảy ra trên địa bàn quận Triển khai các chương trình y tế, đảm bảo 100% trẻ em trong độ tuổi được tiêm chủng mở rộng và uống Vitamin A, 100% phụ nữ có thai được tiêm phịng uốn ván Cơng tác dân số, góp phần giảm tỷ lệ sinh và tỷ lệ trẻ em suy dinh dưỡng trên địa bàn quận Tỷ lệ sinh 10 tháng đầu năm 2006 đã giảm, số người vi phạm sinh con thứ 3 giảm nhiều sovới cùng kỳ năm 2005.
Đánh giá chung:
Mặc dù còn gặp nhiều khó khăn nhưng dưới sự lãnh đạo trực tiếp của quận uỷ HĐND, sự phối hợp của các đoàn thể, UBND quận đã chỉ đạo thực hiện tốt các chỉ tiêu kinh tế - xã hội, an ninh quốc phịng năm 2008:
- Hồn thành về cơ bản các chỉ tiêu phát triển kinh tế - văn hoá - xã hội năm 2008, cơng tác thu thuế tiếp tục có số thu cao và ổn định, vượt mức chỉ tiêu kế hoạch đề ra, gía trị sản xuất tiểu thủ công nghiệp, tốc độ phát triển thương mại - dịch vụ đều đạt mức cao Thu ngân sách vượt mức chỉ tiêu kế hoạch thành phố giao, quản lý thu, chi ngân sách đạt kết quả tốt đảm bảo tiết kiệm chi dùng thường xuyên, tập trung cho chi phí đầu tư phát triển phục vụ tốt các nhiệm vụ chính trị của Quận.
Trang 37mức kế hoạch, cơng tác dân số kế hoạch hố gia đình có nhiều tiến bộ, tỷ lệ sinh giảm, tỷ lệ sinh con thứ 3 giảm nhiều so với năm 2007
- Hồn thành tốt cơng tác tuyển qn, đảm bảo 100% chỉ tiêu giao quân, an toàn đúng pháp luật An ninh chính trị giữ vững, ổn định, trật tự an toàn xã hội đảm bảo Đấu tranh mạnh mẽ với các loại tội pham đặc biệt là tội phạm hình sự, ma tuý, kinh tế trên địa bàn quận Triển khai thực hiện tốt chương trình xây dựng lực lượng công an quận và công an phường về đổi mới phong cách làm việc theo hướng tăng cường cho cơ sở.- Cơng tác giải phóng mặt bằng các cơng trình của quận, của thành phố trên địa bàn- Cơng tác giải quyết đơn thư, khiếu nại, tố cáo đã được củng cố và tăng cường chỉ đạo giải quyết các vụ việc phức tạp, các vụ việc khiếu kiện tồn đọng và kịp thời giải quyết các vụ việc mới phát sinh đúng quy định pháp luật.
- Công tác phối hợp hoạt động giữa UBND quận với các ban ngành, thành phố, các đoàn thể của quận tiếp tục phát huy hiệu qủa thể hiện trong công tác chỉ đạo thực hiện nhiệm vụ kinh tế xã hội - văn hoá trên địa bàn quận.
Bảng 2.2: Tổng hợp báo cáo các chỉ tiêu kinh tế - xã hội thực hiện đến hết năm 2008của Quận Hai Bà Trưng
STTNội dungĐV tínhKH 2008 Tỷ lệ % năm 2008t/h 11tháng2008Tỷ lệ %ACác chỉ tiêu văn hoá - xã
hội
%- Tốc độ tăng giá trị sản xuấtCN NQD
0/ 14 15 15 107,2Tỷ lệ sinh % 1,47 <1,2
Tỷ lệ sinh con thứ 3 % 0,98 1
Trang 38dưỡngTỷ lệ trẻ em được tiêm chủng mở rộngTrạm 100 100 100Xây dựng trạm y tế chuẩn quốc gia% 1 1 100
Tỷ lệ gia đình đạt tiêu chuẩnvăn hóa
% 91,2
Tỷ lệ học sinh vào lớp 1 % 100 100Tỷ lệ học sinh được vào học
lớp 6% 100 100Tỷ lệ học sinh tiểu học học 2buổi / ngày% 84 76 76 90Tỷ lệ học sinh tốt nghiệp THCS40108% 98 98 98 100Tỷ lệ học sinh THCS học 2 buổi/ngày% 37 40 40 108
Xây dựng trường chuẩn quốc gia
Trường
5 5 5 100
Sở LĐ được giới thiệu và GQ việc làm
Người 7058 103
Giảm số hộ nghèo Hộ 300 302 302 101Tặng sổ tiết kiệm 800 822 103Xây dựng nhà cho người có
cơng
Căn hộ
20 17 20 100
Sửa chữa nhà cho người có cơng
Trang 39xã hội
Lao động cơng ích Cơng 200,010 204,425
204,425
103Thu quỹ đền ơn đáp nghĩa Triệu
đồng
600 840,1
3
140Cai nghiện bắt buộc Người 390 404 103,5
Cấp GPXD %/TS-XD65 194 64Cấp GCN quyền sở hữu nhà,quyền SDĐHồ sơ
BThu chi ngân sách
1 Tổng thu thuế 2008 Triệu đồng313,160 304,606331,4951062 Thu ngân sách quận ( NS
quận và phường )Triệu đồng423,027 278,930454,7141063 Thu ngân sách quận hưởng 246,498 299,3
66
347,261
1144 Thực hiện chi ngân sách
quận ( NS quận, phường )
Triệu đồng305.708 166,604305,467100C Vốn xây dựng cơ bản1 Vốn XDCB Thành phố Triệu đồng37200 22,233 29900 1002 Vốn ngân sách Quận Triệu
đồng
53916 26,31 54,134
101,8(Nguồn: UBND quận Hai Bà Trưng)
2.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng
Trang 402.2.1.1 Hiện trạng sử dụng đất quận Hai Bà Trưng
Căn cứ kết quả kiểm kê đất đai của 20 phường tính đến hết năm 2008, Phịng Tài nguyên và Môi trường quận Hai Bà Trưng đã tiến hành tổng hợp và lập các biểu bảng, tính tốn, phân tích và đưa ra kết quả như sau:
Tổng diện tích tự nhiên tồn quận Hai Bà Trưng là 1008,89 ha.
Nhóm đất nơng nghiệp là : 16,14 ha, chiếm 1,6 % tổng diện tích đất tự nhiên.
Nhóm đất phi nơng nghiệp có diện tích 992,94 ha, chiếm 98,23 % tổng diện tích đất tự nhiên.
Nhóm đất chưa sử dụng có diện tích là 0,17 ha, chiếm 0,017 % tổng diện tích đất tự nhiên.