Đánh giá thực trạng biến động về giá đất ở đô thị trên địa bàn quận hai bà trưng thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM - LÊ THỊ THÙY LINH ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG BIẾN ĐỘNG VỀ GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HAI BÀ TRƯNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI HÀ NỘI, NĂM 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM - LÊ THỊ THÙY LINH ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG BIẾN ĐỘNG VỀ GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HAI BÀ TRƯNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ : 60850103 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN QUANG HỌC HÀ NỘI, NĂM 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực, đầy đủ chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan, giúp đỡ cho việc nghiên cứu thực tế địa phương để thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Lê Thị Thùy Linh i LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, trước hết, xin chân thành cảm ơn.TS Nguyễn Quang Học trực tiếp hướng dẫn suốt thời gian thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn góp ý chân thành thầy, cô giáo khoa Quản lý đất đai trường Học viện Nông nghiệp Việt Nam tạo điều kiện thuận lợi cho thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn phịng Tài ngun Mơi trường quận Hai Bà Trưng, Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Hai Bà Trưng giúp đỡ thời gian nghiên cứu, thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn tới người thân gia đình đồng nghiệp khích lệ, tạo điều kiện tốt cho trình thực đề tài Một lần tơi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Lê Thị Thùy Linh ii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG BIỂU vii DANH MỤC ĐỒ THỊ, HÌNH viii MỞ ĐẦU Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Tổng quan thị trường đất đai 1.1.1 Thị trường đất đai giới 1.1.2 Thị trường đất đai Việt Nam 1.1.2.1 Khái quát thị trường đất đai Việt Nam .6 1.1.2.2 Đặc điểm thị trường đất đai Việt Nam năm vừa qua 10 1.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất 12 1.2.1 Khái quát chung giá đất 12 1.2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất .13 1.2.2.1 Địa tô hình thành giá đất 13 1.2.2.2 Lãi suất ngân hàng 15 1.2.2.3 Quan hệ cung cầu 15 1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 18 1.2.3.1 Yếu tố thông thường 18 1.2.3.2 Yếu tố khu vực 20 1.2.3.3 Yếu tố cá biệt 21 1.2.4 Các nguyên tắc định giá đất 22 1.2.4.1 Nguyên tắc thay 22 1.2.4.2 Nguyên tắc sử dụng hiệu 23 iii 1.2.4.3 Nguyên tắc biến động 24 1.2.5 Các phương pháp định giá đất 24 2.2.5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 24 1.2.5.2 Phương pháp chiết trừ 26 1.2.5.3 Phương pháp thu nhập 27 1.2.5.4 Phương pháp thặng dư 27 1.2.5.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất 28 1.3 Công tác định giá đất giới việt nam 28 1.3.1 Công tác định giá đất giới 28 1.3.1.1 Định giá đất Trung Quốc 29 1.3.1.2 Định giá đất Úc 29 1.3.1.3 Định giá đất Thụy Điển 30 1.3.2 Công tác định giá đất Việt Nam 30 Chương NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34 2.1 Nội dung nghiên cứu 34 2.1.1 Điều tra khái quát điều kiện tự nhiên, tình hình phát triển KTXH sử dụng đất quận Hai Bà Trưng 34 2.1.2 Công tác định giá đất thành phố Hà Nội 34 2.1.3 Tìm hiểu biến động giá đất theo quy định địa bàn quận Hai Bà Trưng 34 2.1.4 Tìm hiểu biến động giá đất theo giá thị trường địa bàn quận Hai Bà Trưng .34 2.1.5 So sánh giá đất quy định nhà nước với giá thị trường 34 2.1.6 So sánh giá trung bình vị trí 34 2.1.7 Đề xuất số giải pháp xác định giá đất sát với giá thị trường địa bàn quận Hai Bà Trưng 34 2.2 Phương pháp nghiên cứu 34 2.2.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 35 2.2.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 35 2.2.3 Phương pháp điều tra liệu thị trường theo mẫu phiếu 35 2.2.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 35 Chương KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 36 3.1 Điều kiện tự nhiên, tình hình phát triển KTXH sử dụng đất iv quận Hai Bà Trưng 36 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 36 3.1.1.1 Vị trí địa lý 36 3.1.1.2 Địa hình 36 3.1.1.3 Khí hậu 36 3.1.1.4 Thuỷ văn 37 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội sở hạ tầng 37 3.1.2.1 Điều kiện kinh tế - xã hội 37 3.1.2.2 Điều kiện sở hạ tầng 38 3.1.3 Tình hình sử dụng đất 39 3.2 Công tác định giá đất thành phố Hà Nội 42 3.3 Tìm hiểu biến động giá đất theo quy định địa bàn quận Hai Bà Trưng 43 3.3.1 Phân loại đường phố phân loại vị trí 43 3.3.2 Giá đất quy định 43 3.3.2.1 Giá đất quy định chung phạm vi nước 43 3.3.2.2 Giá đất quy định địa bàn quận Hai Bà Trưng 44 3.4 Biến động giá đất theo giá thị trường địa bàn quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2010-2014 50 3.4.1 Biến động giá đất thị trường đường, phố nhóm I 53 3.4.2 Biến động giá đất thị trường đường, phố nhóm II 54 3.4.3 Biến động giá đất thị trường đường phố nhóm III 55 3.4.4 Biến động giá đất thị trường đường phố nhóm IV 56 3.5 So sánh giá đất quy định Nhà nước với giá đất thị trường 57 3.5.1 So sánh giá đất quy định Nhà nước với giá đất thị trường đường, phố nhóm I 57 3.6 So sánh giá đất trung bình vị trí 65 3.7 Đề xuất số giải pháp xác định giá đất sát với giá thị trường địa bàn quận Hai Bà Trưng 67 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 69 v TÀI LIỆU THAM KHẢO 71 PHỤ LỤC vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT - BĐS : Bất động sản - ĐGĐ : Định giá đất - CNTB : Chủ nghĩa tư - CNXH : Chủ nghĩa xã hội - KT- XH : Kinh tế xã hội - QSDĐ : Quyền sử dụng đất - SDĐ : Sử dụng đất - UBND : Ủy ban nhân dân - VT1, VT2, VT3, VT4 : Vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí vii DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội 41 Bảng 3.2: Khung giá đất đô thị 44 Bảng 3.3 Giá đất thành phố Hà Nội trung bình áp dụng cho nhóm đường phố địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2010-2014 .46 Bảng 3.4 Giá đất thị trường trung bình áp dụng cho nhóm đường phố địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2010-2014 52 Bảng 3.5: Mức chênh lệch giá thị trường trung bình giá quy định đường phố nhóm I 58 Bảng 3.6: Mức chênh lệch giá thị trường trung bình giá quy định đường phố nhóm II .60 Bảng 3.7: Mức chênh lệch giá thị trường trung bình giá quy định đường phố nhóm III 62 Bảng 3.8: Mức chênh lệch giá thị trường trung bình giá quy định đường phố nhóm IV 64 Bảng 3.9: Chênh lệch giá trung bình vị trí đường phố 66 viii ... 3.3.2.2 Giá đất quy định địa bàn quận Hai Bà Trưng 44 3.4 Biến động giá đất theo giá thị trường địa bàn quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2010-2014 50 3.4.1 Biến động giá đất thị trường đường, phố nhóm... dụng đất quận Hai Bà Trưng 34 2.1.2 Công tác định giá đất thành phố Hà Nội 34 2.1.3 Tìm hiểu biến động giá đất theo quy định địa bàn quận Hai Bà Trưng 34 2.1.4 Tìm hiểu biến động giá. .. 3.1: Hiện trạng sử dụng đất quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội 41 Bảng 3.2: Khung giá đất đô thị 44 Bảng 3.3 Giá đất thành phố Hà Nội trung bình áp dụng cho nhóm đường phố địa bàn nghiên