Phân tích kết quả kinh doanh của công ty cổ phần bất động sản việt giai đoạn 2007 2010

LỜI MỞ ĐẦU Tại Việt Nam, thời gian qua, thị trường chứng khốn có bước phát triển vượt bậc Sự phát triển thị trường chứng khoán tác động lớn đến thị trường bất động sản Việt Nam.Những người lợi từ tăng trưởng mạnh mẽ thị trường chứng khốn cổ đơng, cơng ty chứng khoán, quỹ đầu tư nhà đầu tư trong, nước Lượng tiền lãi từ thị trường chứng khoán đa số chảy vào bất động sản Kết làm cho giá bất động sản tăng lên Rất nhiều công ty bất động sản thành lập hoạt động sôi thị trường Và công Cổ phần bất động sản Việt số Với lực tài chính đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp công ty sâu hoạt động nhiều lĩnh vực thị trường bất động sản Các lĩnh vực mà công ty hoạt động đầu tư mua bán, thuê cho thuê bất động sản; tư vấn mua bán bất động sản, tư vấn thuê cho thuê văn phòng , nhà cho khách hàng… Doanh thu hàng năm công ty đạt cao bền vững Công ty với 100% vốn tư nhân, mục tiêu xuyên suốt cho hoạt động kinh doanh tối đa hóa lợi nhuận, nâng cao chất lượng kinh doanh giảm chi phí Thống kê kết hoạt động kinh doanh công ty khâu quan trọng Qua giúp nắm rõ tình hình xu hướng biến động doanh thu lợi nhuận Qua phân tích nhân tố ảnh hưởng đến kết sản xuất kinh doanh cho ta thấy nhân tố có ảnh hưởng thực đến kết kinh doanh? Đã sử dụng hợp lý nguồn lực sẵn có hay chưa? Cần khắc phục sai sót gì? Qua đó, phương án cho sản xuất năm tới Từ thực tế đó, việc xây dựng hoàn thiện hệ thống phân tích kết sản xuất kinh doanh cách khoa học, chính xác để đáp ứng nhu cầu thông tin quản lý kinh tế cách nhanh chóng yêu cầu cấp thiết đặt Xây dựng hoàn thiện hệ thống thiêu phân tích kết kinh doanh nhằm đánh giá thực trạng tình hình sử dụng nguồn lực cơng ty, đặc biệt tình hình sử dụng nguồn vốn, nguồn nhân lực Đồng thời qua tìm kiếm giải pháp nâng cao kết kinh doanh sử dụng có hiệu nguồn lực thời gian tới Qua thời gian thực tập cơng ty Cổ phần Bất Động Sản Việt tìm hiểu thu thập số liệu công ty, xuất phát từ tầm quan trọng việc phân tích kết kinh doanh,dưới hướng dẫn cô Mai Anh em định chọn đề tài : “ Phân tích kết kinh doanh công ty Cổ phần Bất Động Sản Việt giai đoạn 2007-2010”để nghiên cứu làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp Chuyên đề có nội dung gồm chương: Chương I: Lý luận chung bất động sản va thị trường bất động sản và các chỉ tiêu phản ánh kết kinh doanh Chương II: Vận dụng phương pháp thống kê phân tích kết sản xuất kinh doanh công ty cổ phần bất động sản Việt Giai đoạn 2007-2010 Do nhiều hạn chế thông tin kiến thức thực tế, đề tài chắn cịn nhiều thiếu sót, em mong nhận ý kiến đóng góp để đề tài hồn thiện Em xin chân thành cảm ơn! Chương Lý luận chung bất động sản va thị trường bất động sản và các chỉ tiêu phản ánh kết kinh doanh Lý luận chung bất động sản 1.1 Khái niệm bất động sản Theo số khái niệm bất động sản tài nguyên vật chất di dời, tồn ổn định lâu dài Còn theo luật dân Việt Nam-điều 174 quy đinh: bất động sản tài sản bao gồm : đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác luật pháp quy định Để xác định bất động sản cần dựa vào tiêu chí: - Là yếu tố vật chất có ích cho người - Được chiếm giữ cá nhân cộng đồng người - Có thể đo lường giá trị định Khơng thể di dời di dời hạn chế tính chất, cơng năng, hình thái khơng thay đổi 1.2 Phân loại các bất động sản Như biết có nhiều tài sản coi bất động sản, tương ứng với có nhiều nhóm tài sản bất động sản tuỳ thuộc vào thức phân loại, yêu cầu sử dụng Trong trình quản lý cần phân loại bất động sản theo đặc điểm hình thành khả tham gia thị trường loại bất động sản để có chính sách phù hợp với tình hình thực tế thị trường bất động sản Từ nhận thức đó, qua kinh nghiệm nghiên cứu thực tế nước nước có thị trường bất động sản phát triển, bất động sản chia thành nhóm: - Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng cơng trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS trụ sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai) nhóm BĐS bản, chiếm tỷ trọng lớn, tính chất phức tạp cao chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan khách quan Nhóm có tác động lớn đến trình cơng nghiệp hố, đại hố đất nước cũng phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng nhóm BĐS chiếm tuyệt đại đa số giao dịch thị trường BĐS nước ta cũng nước giới - Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại chủ yếu đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v - Bất động sản đặc biệt BĐS cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm loại BĐS khả tham gia thị trường thấp - Việc phân chia BĐS theo loại cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng chế chính sách phát triển quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội nước ta 1.3 Đặc điểm bất động sản Ngoài số đặc điểm nêu trên, bất đọng sản còn co số đặc điểm sau: 1.3.1 Tính cá biệt và tính khan hiếm Hàng hóa bất động sản có tính khan đặc tính khăn đất đai Sở dic diện tích bề mặt trái đất có hạn, diện tích mảnh đất cơng trình xây dựng lại có hạn hơn, người ta khơng thể mở rộng bề rộng cơng trình Chính quan hệ cung cầu ln cân đối theo chiều hướng cung nhỏ cầu đẫn đến tình trạn đầu bất động sản Do có tính khan nên bất động sản mang tính cá biệt Mỗi bất động sản tài sản riêng biệt , sản xuất đơn có yếu tố riêng biệt, sản xuất đơn có yếu tố riêng biệt khơng giống với bất động sản Ngay hai tòa nhà nằm cạnh hay hai phòng nằm cạnh tròn tòa nhà cũng có nhiều khác biệt Có khác biệt có khác vị trí lô đất, hướng đất… Do vậy, đầu tư phát triển cần ý khai thác tính cá biệt để làm tăng giá trị bất động sản, đồng thời đáp ứng tính dị biệt cảu người tiêu dùng 1.3.2 Tính cố định Các bất động sản cố định vị trí địa lý gắn liền với đất đai, mà đất đai đặc điểm vị trí cố định giới hạn diện tích, khơng gian Vì lợi ích kinh tế bất động sản gắn liền với vị trí Cụ thể chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố : khoảng cách đến trung tâm, cơng trình cơng cộng, y tế, giáo dục, pháo luật… Cũng bất động sản có tính cố định nên giá trị bất động sản cũng chịu ảnh hưởng yếu tố vùng khu vực rõ rệt Một yếu tố thay đổi giá trị bất động sản cũng thay đổi 1.3.3 Tính bền lâu Đất đai tài nguyên thiên nhiên ban tặng, khó bị phá hủy khơng có tàn phá thiên tai, lũ lụt… Các cơng trình xây dựng sau khoảng vài chục năm lại tiến hành bảo tồn, chỉnh sửa, nên có thời gian tồn lâu Chính vậy, tính bền lâu bất động sản thể tuổi thọ vật lý tuổi thọ kinh tế, thường tuổi thọ vạt lý dài tuổi thọ kinh tế Chính đầu tư xây dựng cần ý đến tuổi thọ kinh tế để định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí đầu tư nhiều lần 1.3.4 Tính chịu ảnh hưởng lẫn Hàng hóa bất động sản có tính chịu ảnh hưởng lẫn dời bất động sản điều kiện để dời tài sản bất động sản khác Ví dụ dời đường góp phần hình thành cá điểm dân cư khu công nghiệp xung quanh đường, giá trị bất động sản có giá trị cao nhiều so với trước có đường 1.3.5 Các đặc điểm khác bất động sản Mang nặng yếu tố tâm lý xã hội, tập quán, thị hiếu Hầu hêt hàng hóa có it nhiều ảnh hưởng đặc điểm thể rõ rệt Sở dĩ nhu cầu bất động sản khu vực chịu ảnh hưởng mạnh mẽ yếu tố tập quán , phong tục, yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo… Chịu chi phối pháp luật chính sách Nhà nước Hàng hóa bất động sản tài sản quan trọng quốc gia, quan cũng người dân Các quan hệ giao dịch bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến kinh tế-xã hội Mặt khác, bất động sản gắn liền với đất đai, mà đất đai chất thuộc quyền sở hữu toàn xã hội Do đó, bất động sản chịu ảnh hưởng mạnh mẽ pháp luật quản lý Nhà nước - Phụ thuộc vào lực quản lý Bất động sản hàng hóa mang giá trị cao, bao gồm nhiều chủng loại Vì để quản lý tốt đòi hỏi người quản lý cần có lực cao chi phí quản lý cũng cao nhiều so với hàng hóa khác Lý luận chung thị trường bất động sản 2.1 Thế nào là thị trường bất động sản? Thị trường bất động sản có nhiều cách hiểu khác Tuy nhiên, cách nhiểu khái quát nhất, phổ biến thị trường bất động sản tổng hòa quan hệ trao đổi hang hóa bất động sản, tức quan hệ giao dịch người mua người bán, cung cầu thực quan hệ dịch chuyển giá trị bất động sản Sự đời phát triển thị trường hang hóa gắn liền với việc đất đai trở thành hang hóa nhu cầu sử dụng đấ phát triển xã hội Trên thực tế ta thấy thị trường bất động sản nhà đất chiếm phần lớn giao dịch thị trường có nhiều loại bất động sản khác hầu hết bất động sản gắn liền với đất đai Do đó, đặc trưng thị trường đất đai ln chiếm vai trò trọng tâm chi phôi hầu hết thị trường bất động sản Thị trường bất động sản nhà đất nơi diễn hoạt động mua bán hang hóa quyền sử dụng đất đai cũng dich vụ gắn liền với bất động sản môi giới, tư vấn … chủ thể tham gia thị trường Do coi thị trường bất động sản thị trường bất động sản nhà đất gọi chung thị trường bất động sản 2.2 Đặc điểm thị bất động sản Tất hoạt động giao dịch bất động sản thơng qua quan hệ hang hóa, tiền tệ gọi quan hệ thị trường tạo nên thị trường bất động sản.Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản có nhiều điểm khác biệt so với hang hóa khác Cụ thể sau: - Tính cách biệt hang hóa với địa điểm giao dịch Đúng tên gọi, tài sản gắn liền với đất đai có tính cố định, bất động Điều dẫn đến thị trường bất động sản có đặc điểm hang hóa bât động sản có tính cách biệt so với địa điểm giao dịch Khơng giống hang hóa thơng thường địa điểm giao dịch nơi có kiện hang hóa Vì khơng thể di dời bất động sản đến nơi khác Do có đặc điểm quan hệ giao dịch hang hóa bất động sản khơng thể kết thúc địa điểm giao dịch thời gian ngắn mà thong thường phải trải qua khâu sau: - Đàm phán cho thong tin bất động sản sàn giao dịch, - Kiểm tra thực địa xác nhận thong tin có được, - Thực thủ tục xác nhận giao dịch Các bên tham gia thực đầy đủ khâu giao dịch Đó điều có tính chất bắt buộc thị trường giao dịch chính thức + Thị trường bất động sản hầu hình thành phát triển trải qua giai đoạn:  Giai đoạn sơ khởi: Ở giai đoạn này, người tạo dựng nhà coi bất động sản  Giai đoạn tập trung hóa: Đây giai đoạn nhà xây dựng Vì khơng phải cũng có khả tài chính, trình độ điều kiện cần thiết khác để xây dựng tòa nhà, bất động sản lớn  Giai đoạn tiền tệ hóa: Đây giai đoạn ngân hang Không phải doanh nghiệp tham gia thị trường bất động sản có đủ tiền lúc bất động sản rao bán thị trường Do việc ngân hang đầu tư vào dự án ảnh hưởng trực tiếp đến thành công dự án  Giai đoạn tài chính hóa: Đến thị trường bất động sản phát triển mạnh, ngân hang khơng thể tiếp tục cho vay hạn chế nguồn vốn dài hạn phải đối mặt với rủi ro Lúc ngân hang phải tài chính hóa khoản cho vay, khoản chấp cũng khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động tối đa nguồn vốn Tuy nhiên quốc gia cũng cần phải trải qua giai đoạn mà tùy thuộc vào điều kiện kinh tế chính trị- xã hội quốc gia Ở giai đoạn phát triển thị trường bất động sản, trình vận động thị trường có chu kỳ dao động tương rự Chu kỳ dao động thị trường bất động sản bao gồm giai đoạn: phồn vinh( sôi động), suy thối( có dấu hiệu chững lại ), tiêu điều(đóng bang), phục hồi(nóng dần lên gây sốt) Thị trường bất động sản mang tính vùng tính khu vực sâu sắc Bất động sản hang hóa mang tính cố định, bất động chịu ảnh hưởng yếu tố phong tục, tập quán, thị hiếu Trong phong tục tập quán thị hiếu cảu vùng, địa phương lại khác Do vậy, hoạt động giao dịch bất động sản mang tính khu vực sâu sắc Mặt khác vùng, khu vực có kinh tế phát triển khác phát triển thị trường bất động sản khu vực vùng cũng khác 2.3 Vai trò và vị trí thị trường bất động sản BĐS tài sản lớn quốc gia Tỷ trọng BĐS tổng số cải xã hội nước có khác thường chiếm 40% lượng cải vật chất nước - Thị trường BĐS thị trường quan trọng kinh tế thị trường thị trường liên quan trực tiếp tới lượng tài sản cực lớn quy mơ, tính chất giá trị mặt kinh tế quốc dân: BĐS tài sản lớn quốc gia Tỷ trọng BĐS tổng số cải xã hội nước có khác thường chiếm 40% lượng cải vật chất nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế Theo đánh giá chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa khai thác ẩn chứa BĐS nước thuộc giới thứ lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA nước phát triển dành cho nước phát triển vòng 30 năm qua BĐS còn tài sản lớn hộ gia đình Trong điều kiện kinh tế thị trường BĐS chức nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, còn nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động chấp - Thị trường BĐS phát triển nguồn vốn lớn chỗ huy động: Đây nội dung có tầm quan trọng nhiều nhà nghiên cứu giới chứng minh đến kết luận quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá định giá khoa học, chính thống tạo cho kinh tế quốc gia tiềm đáng kể vốn để từ phát triển kinh tế-xã hội đạt mục tiêu đề Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua chấp BĐS chiếm 80% tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng việc chuyển tài sản thành nguồn tài chính dồi phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt đầu tư phát triển sở hạ tầng kinh tế - Phát triển quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt thị trường quyền sử dụng đất điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu: Kinh nghiệm nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn nước cơng nghiệp hố tỷ lệ thị hố thường chiếm từ 60-80% Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để đáp ứng u cầu thị hố nước ta vấn đề lớn có tầm quan trọng đặc biệt nước ta chuyển sang chế thị trường điều kiện thiết chế quản lý Nhà nước công tác quy hoạch chưa thực thi có chất lượng hiệu việc phát triển quản lý thị trường BĐS đô thị phải đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục tốn vướng mắc tương lai - Phát triển quản lý tốt thị trường BĐS góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách: Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với thị trường thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Theo phân tích đánh giá chuyên gia kinh tế, nước phát triển đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên USD có khả thúc đẩy ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – USD Phát triển điều hành tốt thị trường BĐS có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập cơng trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ tạo nên chuyển dịch đáng kể quan trọng cấu ngành, vùng lãnh thổ phạm vi nước Theo thống kê Tổng cục thuế khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân 4.645 tỷ đồng/năm tỷ lệ chiếm gần 30% giao dịch, còn 70% chưa kiểm soát thực tế giao dịch không thực nghĩa vụ thuế với Nhà nước Nếu thúc đẩy chế, chính sách pháp luật để giao dịch BĐS chính thức (có đăng ký thực nghĩa vụ thuế) đổi chế giao dịch theo giá thị trường hàng năm thị trường BĐS đóng góp cho kinh tế 20.000 tỷ đồng năm