Hoàn thiện hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê trên địa bàn thành phố hà nội

MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài .1 Mục tiêu nghiên cứu đề tài Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài Phương pháp nghiên cứu đề tài Kết cấu đề tài CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI NHÀ Ở CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI THUÊ 1.1 Tổng quan môi giới nhà 1.1.1 Khái niệm môi giới bất động sản .4 1.1.2 Bản chất hoạt động môi giới bất động sản 1.1.3 Vai trị mơi giới bất động sản 1.2 Quy trình kỹ mơi giới nhà cho người nước ngồi th 1.2.1 Quy trình mơi giới nhà .9 1.2.2 Kỹ hoạt động môi giới nhà 29 1.3.Những quy định pháp lý hoạt động môi giới nhà cho người nước thuê 37 1.3.1 Những quy định pháp lý chung 37 1.3.2 Những quy định pháp lý vấn đề cho người nước thuê nhà 40 1.4.Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản 43 1.4.1 Những yếu tố trực tiếp 43 1.4.2 Những yếu tố gián tiếp 43 1.4.3 Các yếu tố liên quan khác 46 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI NHÀ Ở CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI THUÊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 54 2.1.Tổng quan hoạt động môi giới nhà cho người nước thuê địa bàn Thành phố Hà Nội 54 2.2.Thực trạng hoạt động môi giới nhà cho người nước thuê sổ tổ chức địa bàn Thành phố Hà Nội .58 2.2.1.Thực trạng hoạt động môi giới công ty Cổ Phần Bất động sản Thế Kỷ (CEN Group) 58 2.3.Những thuận lợi khó khăn hoạt động mơi giới nhà 75 2.3.1.Những thuận lợi 75 2.3.2.Những khó khăn tồn 76 2.3.3.Nguyên nhân tồn 77 2.4.Đánh giá tổng quan hoạt động môi giới nhà cho người nước thuê địa bàn Thành phố Hà Nội .78 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI NHÀ Ở CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI THUÊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 81 3.1.Quan điểm định hướng phát triển thị trường bất động sản thời gian tới 81 3.1.1 Quan điểm phát triển thị trường bất động sản thời gian tới .81 3.1.2 Định hướng chiến lược phát triển thị trường nhà khu vực đô thị đến năm 2020 86 3.2 Giải pháp hồn thiện hoạt động mơi giới nhà cho người nước thuê địa bàn Thành phố Hà Nội .94 3.2.1.Nhóm Giải pháp chung 94 3.2.2.Nhóm giải pháp nâng cao hiệu hệ thống phát triển quản lý nhà .96 3.2.3.Giải pháp nâng cao chất lượng đào tạo bồi dưỡng nguồn nhân lực .97 3.2.4.Giải pháp phía quan quản lý nhà nước, tổ chức hiệp hội bất động sản 98 3.2.5.Nhóm giải pháp tài 99 3.2.7.Nhóm giải pháp khác 102 3.3.Một số kiến nghị hoàn thiện hoạt động mơi giới nhà cho người nước ngồi th địa bàn Thành phố Hà Nội 103 KẾT LUẬN 105 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hiện nay, số lượng doanh nghiệp nước ngồi sang Việt Nam tìm kiếm hội đầu tư kinh doanh ngày nhiều Khi sang Việt Nam họ đem theo gia đình, đồng nghiệp… sang, thị trường nhà phục vụ cho người nước thành phố lớn ngày nóng Nắm bắt hội đó, nhiều doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản nhanh chóng chuyển hướng sang đầu tư xây dựng khu nhà cao cấp dành cho người nước Hầu hết dự án thiết kế với mơ hình nhà đa chức bao gồm trung tâm thương mại, văn phòng, hộ cao cấp… theo phong cách đại, hợp với tiêu chuẩn quốc tế Bên cạnh đó, có nhiều hộ gia đình tận dụng ưu có đất nằm vị trí đẹp, thuận tiện giao thơng, dịch vụ thương mại, thuộc khu trung tâm, họ sẵn sàng bỏ số vốn không nhỏ để đầu tư xây dựng biệt thự, nhà cao cấp… người nước thuê Mặc dù thu lợi nhuận cao, nhiên nhà cho người nước thuê phải đảm bảo yêu cầu chất lượng hợp đồng thuê nhà phải chặt chẽ, đảm bảo quy định pháp luật Việt Nam Để cho người nước thuê nhà, hợp đồng thuê nhà phải soạn thảo văn chặt chẽ, cẩn thận, có cơng chứng, chứng thực rõ ràng Người nước sang Việt Nam tuân thủ pháp luật, họ dựa vào pháp luật làm để xác định quyền lợi nghĩa vụ bên, vấn đề bất đồng ngôn ngữ nên họ thường lựa chọn cơng ty bất động sản uy tín giúp đỡ Có nhiều cơng ty, trung tâm mơi giới bất động sản hoạt động lĩnh vự cho thuê nhà dành cho người nước ngoài, phần lớn cơng ty lớn, uy tín thường cơng ty nước ngồi, cơng ty Việt Nam làm ăn nhỏ lẻ, khó quản lý, kỹ hành nghề môi giới nhân viên môi giới kém, nhà nước chưa kiểm soát hoạt động cá nhân trung tâm nhỏ lẻ Một vấn đề bất cập hoạt động môi giới nhà cho người nước thuê Việt Nam chưa thực chuyên nghiệp, bất đồng ngôn ngữ, thiếu sót sách, văn quy định Nhà nước hoạt động mơi giới nhà cho người nước ngồi th…Vì khơng tồn tình trạng khan nhà cho người nước ngồi th, thiếu tính minh bạch môi giới mà hoạt động môi giới nhà cho người nước cần phải vào chuyên nghiệp để đáp ứng nhu cầu nhà ngày đa dạng va gia tăng người nước sinh sống Việt Nam Về vấn đề nghiên cứu lý luận hoạt động môi giới nhà dành cho người nước ngồi Việt Nam chưa có nhiều tác giả nghiên cứu, chưa có nhiều tài liệu xuất bản, chưa có quy trình chung chuẩn, vấn đề nghiên cứu mẻ Vì lý tác giả xin lựa chọn đề tài: “ Hồn thiện hoạt động mơi giới nhà cho người nước thuê địa bàn Thành phố Hà Nội” làm luận văn thạc sĩ Mục tiêu nghiên cứu đề tài - Nhằm Hệ thống hóa số vấn đề lý luận hoạt động mơi giới th nhà; Quy trình kỹ mơi giới nhà cho người nước ngồi th - Tìm hiểu, phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động mơi giới nhà cho người nước thuê địa bàn Thành phố Hà Nội - Đưa số giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện phát triển hoạt động mơi giới nhà cho người nước ngồi thuê địa bàn Thành phố Hà Nội Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài * Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu hoạt động môi giới nhà cho người nước thuê tổ chức, công ty kinh doanh bất động sản, nhà mơi giới có chứng hành nghề bất động sản độc lập *Phạm vi nghiên cứu đề tài: Luận văn tập trung sâu vào nghiên cứu vấn đề lý luận hoạt động môi giới nhà cho người nước ngồi th tổ chức mơi giới, văn phịng mơi giới, nhà mơi giới có chứng hành nghề độc lập địa bàn TP Hà Nội; Thời gian nghiên cứu: từ năm 2005 đến Phương pháp nghiên cứu đề tài - Phương pháp phân tích: Áp dụng phân tích số liệu từ tài liệu thu thập - Phương pháp quan sát: Áp dụng để khảo sát trạng, khảo sát khu vực, cộng đồng mà người người nước thường xuyên sinh sống địa bàn Thành phố Hà Nội - Phương pháp vấn: Áp dụng để vấn khách hàng thuê thuê, để thu thập nhận xét, ý kiến từ khách hàng giúp ích cho trình điều tra nghiên cứu - Phương pháp thu thập số liệu từ tham khảo tài liệu: Phương pháp dựa nguồn thông tin sơ cấp thứ cấp thu thập từ tài liệu nghiên cứu trước sách, tạp chí, báo cáo nghiên cứu có trước Kết cấu đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục chữ viết tắt, danh mục tài liệu tham khảo, đề tài gồm chương: Chương I: Cơ sở khoa học hoạt động môi giới nhà cho người nước ngồi th Chương II: Thực trạng hoạt động mơi giới nhà cho người nước thuê địa bàn Thành Phố Hà Nội Chương III: Một số giải pháp nhằm hồn thiện hoạt động mơi giới nhà cho người nước thuê địa bàn Thành Phố Hà Nội Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo TS Nguyễn Minh Ngọc thầy cô giáo khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên tận tình giúp đỡ em trình học tập nghiên cứu bảo vệ đề tài luận văn CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ HOẠT ĐỘNG MƠI GIỚI NHÀ Ở CHO NGƯỜI NƯỚC NGỒI TH 1.1 Tổng quan môi giới nhà 1.1.1 Khái niệm môi giới bất động sản  Môi giới: Môi giới hoạt động chủ thể cá nhân hay tổ chức làm trung gian cho hai hay nhiều chủ thể khác để tạo quan hệ kinh doanh Nói cách khách, Mơi giới hoạt động người thứ ba với mục đích tạo cảm thơng, thấu hiểu vấn đề có liên quan bên với nhau, việc giải cơng việc liên quan hai bên – người mơi giới lúc đóng vai trị cầu nối Hình thức mơi giới xuất bên quan hệ mà quan hệ bên giải giải khơng hiệu Khi địi hỏi người thứ ba có đầy đủ khả điều kiện để giải vấn đề Ngồi việc mơi giới xác định công việc tạo thu nhập thông qua thương vụ bên với Vì mơi giới cơng việc với mục đích tạo thu nhập mà đối tượng thương vụ thực hai bên  Môi giới bất động sản: Bất động sản: theo điều 81, luật dân quy định: “BĐS tài sản di dời bao gồm - Đất đai; - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác pháp luật quy định.” BĐS lĩnh vực mơi giới đơi gây nhầm lẫn, đối tượng việc mơi giới hồn tồn khơng phải thân BĐS mà quyền liên quan đến Chỉ có quyền BĐS luân chuyển chúng đối tượng việc chuyển giao Có nhiều dạng quyền liên quan đến BĐS khơng phải quyền ln chuyển Vì điều quan trọng nhà mơi giới phải phân biệt rõ loại quyền hạn khác Vì quyền hạn liên quan đến BĐS nên cần phải định nghĩa xác BĐS góc độ nghề mơi giới “BĐS mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu cơng trình cố định gắn liền mảnh đất hay thành phần công trình, mà theo luật định riêng, tách biệt với mảnh đất” Định nghĩa làm xuất quyền quan trọng nhất, liên quan đến bất động sản quyền sử dụng quyền sở hữu cơng trình Ngồi bất động sản có quyền liên quan sử dụng có thời hạn, vơ thời hạn, phần hay toàn phần, quyền sở hữu nhà chung cư… Không quyền vật chất có liên quan đến bất động sản mà cịn có dạng quan hệ, dạng hợp đồng hợp đồng cho thuê, giao đất… liên quan Những quyền hạn hữu dạng quan hệ vấn đề cần quan tâm mơi giới bất động sản Do đó: Mơi giới bất động sản thực công việc cho người khác mà đối tượng quyền hạn khác liên quan đến bất động sản Kết hoạt động việc thực yêu cầu khách hàng hợp đồng mua bán, trao đổi, cho thuê thuê với giúp đỡ nhà môi giới Những hoạt động dẫn đến thay đổi khía cạnh pháp lý thực tế bất động sản Nhà môi giới thực công việc để nhận thù lao cho thay đổi thông qua thương vụ mà đối tượng quyền bất động sản 1.1.2 Bản chất hoạt động môi giới bất động sản Trước hết cần nhận thấy môi giới hoạt động nhà mơi giới chun nghiệp Tính chun nghiệp thể am hiểu pháp luật, quy định nhà nước kinh doanh bất động sản, kiến thức kỹ chuyên môn Sự am hiểu giúp nhà môi giới tránh vướng mắc thực thương vụ Môi giới bất động sản việc kết nối thương vụ, tạo thấu hiểu bên Nhà môi giới giúp người có bất động sản người có nhu cầu thuê, mua kết nối với nhau, qua thúc đẩy nhanh việc thực thương vụ Bản chất môi giới bất động sản cịn thể việc lựa chọn, xếp phương pháp, vấn đề thương vụ để giải thương vụ cách nhanh chóng, hợp lý hiệu 1.1.3 Vai trị mơi giới bất động sản  Cung cấp thông tin cho chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hóa bất động sản: Do đặc thù hàng hóa bất động sản thị trường bất động sản, thị trường bất động sản thị trường không hồn hảo, thơng tin thị trường, hàng hóa không thật đầy đủ không phổ biến rộng rãi hàng hóa khác tiêu chí tham gia đánh giá bất động sản khơng xác hàng hóa khác Chính hệ thống thơng tin đóng vai trị quan trọng vận hành thị trường bất động sản, tồn thơng tin liên quan đến bất động sản, bao gồm thông tin về: pháp luật, sách đất đai, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, vị trí bất động sản, mơi trường, nhu cầu, mức cung, tâm lý tập quán… bất động sản hàng hóa đặc biệt, khan hiếm, chịu tác động nhiều yếu tố phận tài sản quan trọng doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức trị xã hội gia đình cá nhân Khi thị trường thông tin giao dịch đầy đủ, đồng đưa thị trường bất động sản vận hành thuận tiện hơn, người mua người bán hiểu biết thơng tin đó, họ dễ dàng duyết định lựa chọn thị trường tham gia giao dịch Đồng thời thị trường bất động sản nước ta sơ khai hình thành giao dịch cơng khai thị trường ít, chủ yếu giao dịch ngầm, số lượng người tham gia giao dịch thị trường số lượng nhỏ không đủ để trở thành cạnh tranh hồn hảo Từ dẫn tới giá cạnh tranh khơng hồn hảo người bán có nhiều lợi việc định Như rõ ràng giá không phản ánh mối quan hệ cung cầu Hệ thống thông tin không hồn hảo thiếu xác dẫn đến biến động mạnh, thị trường lên sốt giá sụp đổ, người tham gia giao dịch nhiều phải chấp nhận giá cao, có nhu cầu mua lại khơng có khả tốn… Các tổ chức môi giới chủ thể cung cấp thông tin quan trọng thị trường bất động sản Hệ thống tổ chức ngày phát triển, hoạt động ngày chuyên nghiệp mức độ hồn hảo thơng tin bất động sản ngày cao, hạn chế nhiều rủi ro cho đối tượng tham gia thị trường bất động sản  Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển: Do thị trường bất động sản người mua người bán khơng có hội đầy đủ lượng thơng tin cần thiết để lựa chọn thị trường phù hợp với Thị trường bên cạnh hoạt động thức quản lý nhà nước thị trường hoạt động khơng thức, ngồi kiểm sốt nhà nước Thị trường phát triển cách tự phát, tình trạng đầu vào đất nhiều, từ dẫn tới giá cao khiến tất người khơng thể biết giá “thực” giá “ảo” Vì mà thị trường “lạnh” số lượng giao dịch bất động sản dẫn đến nhiều nhà đầu đứng trước bờ phá sản Đồng thời không nắm bắt thông tin nên việc định giá thiếu xác xảy tình trạng đầu tràn lan khơng phải có lợi nhuận Điều kìm hãm phát triển thị trường Rõ ràng thị trường cần phải có tư trình độ cao, loại tư vấn dịch vụ mơi giới bất động sản Thông qua tổ chức môi giới – người qua đào tạo có kinh nghiệm kiến thức chuyên môn nắm thông tin thị trường, am hiểu pháp luật bất động sản, giúp đối tượng có nhu cầu giao dịch bất động sản thỏa mãn điều kiện mình, giúp họ tính tốn kỹ lưỡng việc mua bán để định phù hợp Đồng thời thông qua tổ chức môi giới, việc cung cấp thơng tin hồn hảo hơn, việc đầu hay đầu tư bất động sản cá nhân tổ chức có xác thực hơn, giá bất động sản thị trường phản ánh mối quan hệ cung cầu, đưa giao dịch vào hoạt động công khai minh bạch, hạn chế tình trạng đầu đất tràn lan, ép giá Vì vậy, hoạt động tổ chức mơi giới có vai trị quan trọng, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển  Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước: Thị trường bất động sản ngày phát triển nhu cầu giao dịch ngày tăng số lượng chất lượng Nhưng lượng giao dịch chủ yếu giao dịch ngầm, nhà nước kiểm sốt giao dịch đó, nên việc thu thuế người có thu nhập cao tham gia giao dịch thị trường nhà nước thực Theo thống kê có 70% giao dịch bất động sản thực thông qua tổ chức môi giơi không đăng ký kinh doanh, điều gây thiệt hại không nhỏ cho ngân sách nhà nước Vì có tổ chức, cá nhân môi giới công nhận cho phép hành nghề có đăng ký kinh doanh phép hành nghề môi giới giúp cho hoạt động kiểm sốt thị trường có hiệu hơn, giảm thiểu thất thuế  Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội: Thị trường bất động sản quốc gia thị trường quan trọng, lẽ góp phần tạo ổn định xã hội Thị trường phát triển không lành mạnh (đặc biệt thị trường đất đai) ngun nhân sách đất đai khơng phù hợp, dẫn đến dối loạn thị trường, làm gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán lũng đoạn giá cả, làm cho giá lên xuống thấy thường,… điều tác động xấu đến niềm tin người dân vào chủ trương sách Đảng Nhà nước, hạn chế phát triển thị trường bất động sản, qua ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất đời sống sinh hoạt người hoạt động xã hội nói chung Trong hoạt động liên quan đến bất động sản thực tế hoạt động liên quan đến tính chất pháp lý bất động sản thông tin, yếu tố mà người mua, thuê, nhận chấp, nhận góp vốn … cần nắm bắt, am hiểu Thế hầu hết người mua, thuê nhận chấp … lại khơng am hiểu khơng có đủ điều kiện để tìm hiểu kỹ thơng tin bất động sản Thông qua tổ chức môi giới chuyên nghiệp, chủ thể tham gia giao dịch bất động sản cung cấp đầy đủ, xác thông tin bất động sản, hạn chế tiêu cực phát sinh, góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội