1. Trang chủ
  2. » Luận Văn - Báo Cáo

Hoàn thiện hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê trên địa bàn thành phố hà nội

116 0 0

Đang tải... (xem toàn văn)

Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống

THÔNG TIN TÀI LIỆU

Thông tin cơ bản

Tiêu đề Hoàn Thiện Hoạt Động Môi Giới Nhà Ở Cho Người Nước Ngoài Thuê Trên Địa Bàn Thành Phố Hà Nội
Trường học Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân
Chuyên ngành Quản Trị Kinh Doanh
Thể loại Luận Văn
Năm xuất bản 2023
Thành phố Hà Nội
Định dạng
Số trang 116
Dung lượng 800 KB

Cấu trúc

  • 1. Tính cấp thiết của đề tài (3)
  • 2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài (4)
  • 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài (4)
  • 4. Phương pháp nghiên cứu đề tài (5)
  • 5. Kết cấu của đề tài (5)
  • CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI NHÀ Ở CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI THUÊ (6)
    • 1.1. Tổng quan về môi giới nhà ở (6)
      • 1.1.1. Khái niệm về môi giới bất động sản (6)
      • 1.1.2. Bản chất của hoạt động môi giới bất động sản (7)
      • 1.1.3. Vai trò của môi giới bất động sản (8)
    • 1.2. Quy trình và kỹ năng môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê (11)
      • 1.2.1. Quy trình môi giới nhà ở (11)
      • 1.2.2. Kỹ năng hoạt động môi giới nhà ở (31)
    • 1.3. Những quy định pháp lý của hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê (39)
      • 1.3.1. Những quy định pháp lý của chung (39)
      • 1.3.2. Những quy định pháp lý về vấn đề cho người nước ngoài thuê nhà ở (42)
    • 1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản (45)
      • 1.4.1. Những yếu tố trực tiếp (45)
      • 1.4.2. Những yếu tố gián tiếp (45)
      • 1.4.3. Các yếu tố liên quan khác (48)
  • CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI NHÀ Ở CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI THUÊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI (56)
    • 2.1. Tổng quan hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê trên địa bàn Thành phố Hà Nội (56)
    • 2.2. Thực trạng hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê của một sổ tổ chức trên địa bàn Thành phố Hà Nội (60)
    • 2.3. Những thuận lợi và khó khăn trong hoạt động môi giới nhà ở (77)
      • 2.3.1. Những thuận lợi (77)
      • 2.3.2. Những khó khăn và tồn (78)
      • 2.3.3. Nguyên nhân của những tồn tại (79)
    • 2.4. Đánh giá tổng quan về hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê trên địa bàn Thành phố Hà Nội (80)
  • CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI NHÀ Ở CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI THUÊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI (83)
    • 3.1. Quan điểm và định hướng phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới (83)
      • 3.1.1. Quan điểm phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới (83)
      • 3.1.2. Định hướng chiến lược phát triển thị trường nhà ở tại khu vực đô thị đến năm (88)
    • 3.2. Giải pháp hoàn thiện hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê trên địa bàn Thành phố Hà Nội (96)
      • 3.2.1. Nhóm Giải pháp chung (96)
      • 3.2.2. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả hệ thống phát triển và quản lý nhà ở (98)
      • 3.2.3. Giải pháp về nâng cao chất lượng đào tạo và bồi dưỡng nguồn nhân lực (99)
      • 3.2.4. Giải pháp về phía cơ quan quản lý nhà nước, các tổ chức hiệp hội bất động sản (100)
      • 3.2.5. Nhóm giải pháp về tài chính (101)
      • 3.2.7. Nhóm giải pháp khác (104)
    • 3.3. Một số kiến nghị về hoàn thiện hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê trên địa bàn Thành phố Hà Nội (105)
  • KẾT LUẬN..........................................................................................................105 (107)

Nội dung

Tính cấp thiết của đề tài

Hiện nay, số lượng doanh nghiệp nước ngoài sang Việt Nam tìm kiếm cơ hội đầu tư và kinh doanh ngày càng nhiều Khi sang Việt Nam họ còn đem theo gia đình, đồng nghiệp… sang, vì vậy thị trường nhà ở phục vụ cho người nước ngoài tại các thành phố lớn ngày càng nóng hơn Nắm bắt được cơ hội đó, nhiều doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản đã nhanh chóng chuyển hướng sang đầu tư xây dựng các khu nhà ở cao cấp dành cho người nước ngoài Hầu hết các dự án này đều được thiết kế với mô hình nhà ở đa chức năng bao gồm trung tâm thương mại, văn phòng, căn hộ cao cấp… theo phong cách hiện đại, hợp với tiêu chuẩn quốc tế. Bên cạnh đó, có nhiều hộ gia đình cũng tận dụng ưu thế có đất nằm trong những vị trí đẹp, thuận tiện về giao thông, dịch vụ thương mại, thuộc các khu trung tâm, họ sẵn sàng bỏ một số vốn không nhỏ để đầu tư xây dựng nhưng căn biệt thự, nhà cao cấp… để cho người nước ngoài thuê Mặc dù thu được lợi nhuận cao, tuy nhiên nhà cho người nước ngoài thuê phải đảm bảo được các yêu cầu về chất lượng và hợp đồng thuê nhà phải chặt chẽ, đảm bảo đúng các quy định của pháp luật Việt Nam. Để cho người nước ngoài thuê nhà, hợp đồng thuê nhà phải được soạn thảo bằng văn bản chặt chẽ, cẩn thận, có công chứng, chứng thực rõ ràng

Người nước ngoài sang Việt Nam rất tuân thủ pháp luật, họ dựa vào pháp luật làm căn cứ để xác định quyền lợi và nghĩa vụ của các bên, cũng do vấn đề bất đồng ngôn ngữ nên họ thường lựa chọn những công ty bất động sản uy tín giúp đỡ.

Có rất nhiều các công ty, trung tâm môi giới bất động sản hoạt động trong lĩnh vự cho thuê nhà dành cho người nước ngoài, phần lớn các công ty lớn, uy tín thường là các công ty nước ngoài, trong khi các công ty Việt Nam thì làm ăn nhỏ lẻ, khó quản lý, kỹ năng hành nghề môi giới của các nhân viên môi giới kém, nhà nước chưa kiểm soát được hoạt động của các cá nhân và trung tâm nhỏ lẻ này.

Một trong những vấn đề bất cập là hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê tại Việt Nam chưa thực sự chuyên nghiệp, sự bất đồng trong ngôn ngữ, sự thiếu sót trong những chính sách, văn bản quy định của Nhà nước đối với hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê…Vì vậy không chỉ tồn tại tình trạng khan hiếm nhà ở cho người nước ngoài thuê, thiếu tính minh bạch trong môi giới mà hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài cũng cần phải đi vào chuyên nghiệp để đáp ứng được nhu cầu về nhà ở ngày càng đa dạng va gia tăng của người nước ngoài sinh sống tại Việt Nam.

Về vấn đề nghiên cứu lý luận về hoạt động môi giới nhà ở dành cho người nước ngoài ở Việt Nam cũng chưa có nhiều tác giả nghiên cứu, chưa có nhiều tài liệu được xuất bản, chưa có một quy trình chung chuẩn, và là một vấn đề nghiên cứu mới mẻ.

Vì những lý do trên tác giả xin lựa chọn đề tài: “ Hoàn thiện hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê trên địa bàn Thành phố Hà Nội” làm luận văn thạc sĩ.

Mục tiêu nghiên cứu đề tài

- Nhằm Hệ thống hóa một số vấn đề lý luận cơ bản của hoạt động môi giới thuê nhà; Quy trình và kỹ năng môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê.

- Tìm hiểu, phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê trên địa bàn Thành phố Hà Nội.

- Đưa ra một số giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện và phát triển hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê trên địa bàn Thành phố Hà Nội.

Phương pháp nghiên cứu đề tài

- Phương pháp phân tích: Áp dụng phân tích số liệu từ những tài liệu thu thập được.

- Phương pháp quan sát: Áp dụng để khảo sát hiện trạng, khảo sát khu vực, cộng đồng mà người người nước ngoài thường xuyên sinh sống trên địa bàn Thành phố Hà Nội.

- Phương pháp phỏng vấn: Áp dụng để phỏng vấn khách hàng thuê và đi thuê, để thu thập các nhận xét, ý kiến từ khách hàng giúp ích cho quá trình điều tra và nghiên cứu.

- Phương pháp thu thập số liệu từ tham khảo tài liệu: Phương pháp này dựa trên nguồn thông tin sơ cấp và thứ cấp thu thập được từ những tài liệu nghiên cứu trước đây như sách, tạp chí, báo cáo nghiên cứu có trước.

Kết cấu của đề tài

Ngoài phần mở đầu, kết luận, bản danh mục chữ viết tắt, danh mục tài liệu tham khảo, đề tài gồm 3 chương:

Chương I: Cơ sở khoa học về hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê Chương II: Thực trạng hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê trên địa bàn Thành Phố Hà Nội

Chương III: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê trên địa bàn Thành Phố Hà Nội

Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo TS Nguyễn Minh Ngọc và các thầy cô giáo trong khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên đã tận tình giúp đỡ em trong quá trình học tập và nghiên cứu bảo vệ đề tài luận văn này.

CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI NHÀ Ở CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI THUÊ

Tổng quan về môi giới nhà ở

1.1.1 Khái niệm về môi giới bất động sản

Môi giới là các hoạt động do chủ thể là cá nhân hay tổ chức làm trung gian cho hai hay nhiều chủ thể khác để tạo ra quan hệ trong kinh doanh Nói cách khách, Môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo ra sự cảm thông, thấu hiểu về các vấn đề có liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là việc giải quyết những công việc nào đó liên quan giữa hai bên – người môi giới lúc này đóng vai trò là cầu nối Hình thức môi giới chỉ xuất hiện giữa các bên quan hệ khi mà quan hệ giữa các bên không thể giải quyết được hoặc giải quyết không hiệu quả Khi đó đòi hỏi người thứ ba có đầy đủ khả năng và điều kiện để giải quyết vấn đề này Ngoài ra việc môi giới có thể được xác định như là công việc tạo thu nhập thông qua các thương vụ giữa các bên với nhau Vì vậy môi giới là công việc với mục đích tạo thu nhập mà đối tượng của nó là các thương vụ được thực hiện giữa hai bên.

 Môi giới bất động sản:

Bất động sản: theo điều 81, bộ luật dân sự quy định:

“BĐS là các tài sản không thể di dời bao gồm

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định.”

BĐS trong lĩnh vực môi giới đôi khi có thể gây nhầm lẫn, đối tượng của việc môi giới hoàn toàn không phải là bản thân BĐS mà là các quyền liên quan đến nó.Chỉ có các quyền về BĐS mới được luân chuyển và chúng chính là đối tượng của việc chuyển giao Có nhiều dạng quyền liên quan đến BĐS và không phải quyền nào cũng có thể luân chuyển Vì vậy một điều quan trọng là nhà môi giới phải phân biệt rõ từng loại quyền hạn khác nhau Vì những quyền hạn này liên quan đến BĐS nên cần phải định nghĩa chính xác thế nào là BĐS dưới góc độ nghề môi giới.

“BĐS là một mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, cũng như quyền sở hữu công trình cố định gắn liền trên mảnh đất hay những thành phần của công trình, mà theo luật định riêng, tách biệt với mảnh đất”. Định nghĩa này đã làm xuất hiện quyền quan trọng nhất, luôn liên quan đến bất động sản là quyền sử dụng và quyền sở hữu công trình Ngoài ra đối với bất động sản có thể có các quyền liên quan như sử dụng có thời hạn, vô thời hạn, một phần hay toàn phần, quyền sở hữu nhà chung cư…

Không chỉ những quyền về vật chất là có liên quan đến bất động sản mà còn có cả những dạng quan hệ, những dạng hợp đồng như hợp đồng cho thuê, giao đất… cũng liên quan Những quyền hạn hiện hữu trong các dạng quan hệ này cũng là vấn đề cần được quan tâm trong môi giới bất động sản.

Môi giới bất động sản là thực hiện công việc cho những người khác mà đối tượng là những quyền hạn khác nhau liên quan đến bất động sản Kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng mua bán, trao đổi, cho thuê và thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới Những hoạt động này dẫn đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý và thực tế của bất động sản Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được thù lao cho những thay đổi trên thông qua các thương vụ mà đối tượng của nó là các quyền đối với bất động sản.

1.1.2 Bản chất của hoạt động môi giới bất động sản

Trước hết cần nhận thấy rằng môi giới là hoạt động của những nhà môi giới chuyên nghiệp Tính chuyên nghiệp thể hiện ở sự am hiểu về pháp luật, các quy định của nhà nước về kinh doanh bất động sản, các kiến thức và kỹ năng chuyên môn Sự am hiểu này giúp nhà môi giới tránh được các vướng mắc khi thực hiện các thương vụ.

Môi giới bất động sản là việc kết nối các thương vụ, tạo sự thấu hiểu giữa các bên Nhà môi giới giúp những người có bất động sản và những người có nhu cầu thuê, mua kết nối với nhau, qua đó thúc đẩy nhanh việc thực hiện các thương vụ.

Bản chất của môi giới bất động sản còn thể hiện đó là việc lựa chọn, sắp xếp các phương pháp, các vấn đề của thương vụ để giải quyết các thương vụ một cách nhanh chóng, hợp lý và hiệu quả nhất.

1.1.3 Vai trò của môi giới bất động sản

 Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hóa bất động sản:

Do đặc thù của hàng hóa bất động sản và thị trường bất động sản, thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo, thông tin về thị trường, về hàng hóa không thật đầy đủ và không được phổ biến rộng rãi như các hàng hóa khác và tiêu chí tham gia đánh giá bất động sản cũng không chính xác như các hàng hóa khác.Chính vì vậy hệ thống thông tin đóng một vai trò quan trọng đối với sự vận hành của thị trường bất động sản, đó là toàn bộ các thông tin liên quan đến bất động sản,bao gồm các thông tin về: pháp luật, chính sách đất đai, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, vị trí của bất động sản, môi trường, nhu cầu, mức cung, tâm lý tập quán… bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, khan hiếm, chịu sự tác động của rất nhiều yếu tố và là bộ phận tài sản quan trọng của các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội và của các gia đình và cá nhân Khi trên thị trường thông tin về các giao dịch đầy đủ, đồng bộ sẽ đưa thị trường bất động sản vận hành thuận tiện hơn, người mua và người bán đều hiểu biết về những thông tin đó, họ sẽ dễ dàng duyết định lựa chọn thị trường tham gia giao dịch Đồng thời thị trường bất động sản nước ta mới sơ khai hình thành các giao dịch công khai trên thị trường ít, chủ yếu là giao dịch ngầm, và số lượng người tham gia giao dịch trên thị trường là số lượng nhỏ không đủ để trở thành cạnh tranh hoàn hảo Từ đó dẫn tới giá cả cạnh tranh cũng là không hoàn hảo và người bán có nhiều lợi thế hơn trong việc quyết định Như thế rõ ràng giá cả ở đây không phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu Hệ thống thông tin không hoàn hảo thiếu chính xác sẽ dẫn đến biến động mạnh, thị trường lên cơn sốt giá hoặc là sụp đổ, người tham gia giao dịch nhiều khi phải chấp nhận những giá quá cao, có nhu cầu mua nhưng lại không có khả năng thanh toán… Các tổ chức môi giới là một trong các chủ thể cung cấp thông tin quan trọng trên thị trường bất động sản Hệ thống các tổ chức này ngày càng phát triển, hoạt động ngày càng chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo của thông tin bất động sản ngày càng cao, hạn chế được rất nhiều rủi ro cho các đối tượng tham gia trên thị trường bất động sản.

 Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển:

Do thị trường bất động sản người mua và người bán không có cơ hội và đầy đủ lượng thông tin cần thiết để lựa chọn thị trường phù hợp với mình Thị trường bên cạnh sự hoạt động chính thức dưới sự quản lý của nhà nước là thị trường hoạt động không chính thức, ngoài sự kiểm soát của nhà nước Thị trường phát triển một cách tự phát, tình trạng đầu cơ vào đất thì nhiều, từ đó dẫn tới giá quá cao khiến tất cả mọi người không thể biết được giá đó là “thực” hay là giá “ảo” Vì thế khi mà thị trường “lạnh” số lượng các giao dịch bất động sản ít sẽ dẫn đến nhiều nhà đầu cơ đứng trước bờ phá sản Đồng thời do không nắm bắt được thông tin nên việc định giá cũng thiếu chính xác xảy ra tình trạng đầu cơ tràn lan nhưng không phải ai cũng có lợi nhuận Điều này kìm hãm sự phát triển của thị trường Rõ ràng thị trường cần phải có tư vẫn ở trình độ cao, một trong các loại tư vấn đó là dịch vụ môi giới bất động sản Thông qua các tổ chức môi giới – những người đã qua đào tạo có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn nắm được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về bất động sản, giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch bất động sản thỏa mãn điều kiện của mình, giúp họ tính toán kỹ lưỡng trong việc mua bán để quyết định phù hợp nhất Đồng thời thông qua tổ chức môi giới, việc cung cấp thông tin sẽ được hoàn hảo hơn, việc đầu cơ hay đầu tư bất động sản của các cá nhân tổ chức sẽ có căn cứ xác thực hơn, giá cả bất động sản trên thị trường sẽ phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu, đưa các giao dịch vào hoạt động công khai minh bạch, hạn chế tình trạng đầu cơ đất tràn lan, ép giá Vì vậy, hoạt động của tổ chức môi giới có vai trò khá quan trọng, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

 Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước:

Thị trường bất động sản ngày càng một phát triển thì nhu cầu giao dịch sẽ ngày càng tăng cả về số lượng và chất lượng Nhưng do lượng giao dịch chủ yếu là giao dịch ngầm, nhà nước không thể kiểm soát được các giao dịch đó, nên việc thu thuế đối với những người có thu nhập cao khi tham gia giao dịch trên thị trường nhà nước không thể thực hiện được

Theo thống kê có trên 70% các giao dịch bất động sản được thực hiện thông qua các tổ chức môi giơi không đăng ký kinh doanh, điều này gây ra những thiệt hại không nhỏ cho ngân sách nhà nước Vì vậy khi chỉ có các tổ chức, cá nhân môi giới được công nhận cho phép hành nghề và có đăng ký kinh doanh được phép hành nghề môi giới sẽ giúp cho hoạt động kiểm soát thị trường có hiệu quả hơn, giảm thiểu các thất thoát về thuế.

 Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội:

Thị trường bất động sản ở bất cứ quốc gia nào cùng là thị trường quan trọng, bởi lẽ nó góp phần tạo ra sự ổn định xã hội Thị trường phát triển không lành mạnh (đặc biệt là thị trường đất đai) nguyên nhân chính là do chính sách đất đai không phù hợp, sẽ dẫn đến sự dối loạn của thị trường, làm gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán lũng đoạn giá cả, làm cho giá cả lên xuống thấy thường,… điều đó tác động xấu đến niềm tin của người dân vào chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước, hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản, qua đó ảnh hưởng đến các hoạt động sản xuất và đời sống sinh hoạt của con người và các hoạt động xã hội nói chung Trong khi các hoạt động liên quan đến bất động sản thực tế là các hoạt động liên quan đến các tính chất pháp lý của bất động sản đó là những thông tin, yếu tố mà người mua, thuê, nhận thế chấp, nhận góp vốn … cần nắm bắt, am hiểu Thế nhưng hầu hết người mua, thuê nhận thế chấp … lại không am hiểu hoặc không có đủ điều kiện để tìm hiểu kỹ các thông tin về bất động sản

Thông qua các tổ chức môi giới chuyên nghiệp, các chủ thể tham gia giao dịch bất động sản sẽ được cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin về bất động sản,hạn chế tiêu cực phát sinh, góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội.

 Góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách quản lý về bất động sản:

Thị trường bất động sản phát triển vững mạnh khi nó có một hành lang pháp lý hoàn thiện, mặt khác hành lang pháp lý này cũng là căn cứ quan trọng cho Nhà nước trong việc kiểm soát các hoạt động của thị trường, đồng thời giúp cho mọi đối tượng tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản tuân thủ đúng pháp luật.

Quy trình và kỹ năng môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê

1.2.1 Quy trình môi giới nhà ở

1.2.1.1 Thu thập thông tin về cung và cầu nhà ở a Thông tin về nguồn cung nhà ở cho người nước ngoài thuê

Nguồn thông tin từ khách hàng quen: đây là nguồn thông tin mà nhà môi giới có được là do hoạt động trong lĩnh vực cho thuê lâu năm và có uy tín, đo đó khi hợp đồng cho thuê nhà của bên chủ nhà sắp hết hạn hợp đồng, họ sẽ liên lạc lại và nhà môi giới tiếp tục tìm khách cho thuê tiếp theo Nguồn thông tìn này được nhà môi giới lưu giữ lại thành danh sách khách hàng cho thuê để phục vụ hoạt động môi giới cho thuê lâu dài Để được sự tin tưởng từ phía chủ nhà cho thuê, nhà môi giới cũng phải có một số chính sách về chăm sóc khách hàng, dịch vụ sau bán hàng (sau khi khách thuê nhà), dịch vụ tư vấn đầu tư cho thuê, hướng dẫn chủ nhà cách thiết kế bất động sản để cho người nước ngoài thuê, hướng dẫn chủ nhà các thủ tục hành chính liên quan đến việc thuê nhà và khách nước ngoài.

Nguồn thông tin từ chính sách quảng cáo của nhà môi giới: Mỗi một nhà môi giới lại có một cách tiếp cận riêng với khách hàng, họ có các kênh truyền thông khác nhau như quảng cáo trên truyền hình, quản cáo qua đài Radio, quảng cáo qua báo, tạp chí chuyên ngành, tạp chí dành cho người nước ngoài sinh sống và làm việc tại Việt Nam, các kênh thông tin trên mạng, các trang web thông tin đại chúng, trang rao vặt, trang mạng xã hội như Facebook, Twitter, Blog… nguồn thông tin quảng cáo là rất quan trọng, việc nhà môi giới nắm bắt được các kênh quảng cáo để tiếp cận với khách hàng sẽ quyết định đến sự thành công hay hoạt động môi giới kém hiệu quả.

Nguồn thông tin từ khách hàng liên hệ: Đây là nguồn thông tin khá chính xác, hàng ngày công ty có khá nhiều cuộc điện thoại gọi đến, công ty cũng có khá nhiều khách hàng đến gửi hàng hóa cho thuê, và đây là nguồn thông tin mới và chính xác nhất.

Một số nguồn thông tin thu thập khác: đó là nguồn thông tin thu thập trên các trang báo điện tử, trang báo giấy Mua và Bán. b Thông tin về Cầu nhà ở cho thuê

Gửi thư trực tiếp đến khách hàng: đó là hồ sơ liên quan đến hoạt động cho thuê, giới thiệu về lĩnh vực hoạt động cho thuê, qua đó nhà môi giới có thêm tài liệu phục vụ hoạt động tìm kiếm khách hàng Các bản thư chào hàng được các nhà môi giới gửi đến văn phòng các công ty nước ngoài hoạt động trên địa bàn Hà Nội hoặc vùng lân cận, các văn phòng Đại sứ quán, lãnh sứ quán, các tổ chức phi chính phủ hoạt động trên địa bàn Hà Nội….

Nguồn thông tin từ chính sách quảng cáo của nhà môi giới: Mỗi một nhà môi giới lại có một cách tiếp cận riêng với khách hàng, họ có các kênh truyền thông khác nhau như quảng cáo trên truyền hình, quản cáo qua đài Radio, quảng cáo qua báo, tạp chí chuyên ngành, tạp chí dành cho người nước ngoài sinh sống và làm việc tại Việt Nam, các kênh thông tin trên mạng, các trang web thông tin đại chúng, trang rao vặt, trang mạng xã hội như Facebook, Twitter, Blog… nguồn thông tin quảng cáo là rất quan trọng, việc nhà môi giới nắm bắt được các kênh quảng cáo để tiếp cận với khách hàng sẽ quyết định đến sự thành công hay hoạt động môi giới kém hiệu quả.

Nguồn thông tin từ khách hàng cũ: Mỗi khi nhà môi giới có một khách hàng liên hệ đến nhờ tìm nhà thuê, nhà môi giới cũng lưu lại hồ sơ về khách hàng, nếu thương vụ thành công thì sẽ có thêm hồ sơ thông tin khách hàng thuê từ khi nào, thời hạn thuê bao lâu và khi nào kết thúc hợp đồng để phục vụ hoạt động môi giới sau này. Nếu trong trường hợp môi giới không thành công thì cần thiết phải lưu lại thông tin khách hàng đã thuê nhà như thế nào, thuê ở đâu, thời hạn bao lâu, khi nào hết hạn hợp đồng Việc chăm sóc khách hàng sau khi cho thuê là rất quan trọng, nó thể hiện sự quan tâm, dịch vụ sau bán hàng tốt của nhà môi giới, tạo thiện cảm với người nước ngoài, tạo sự tin tưởng đến khách hàng, sau này họ có nhu cầu sẽ liên lạc lại với nhà môi giới.

Gọi điện thoại và gửi Email: Gọi điện thoại là một hình thức liên hệ trực tiếp đến khách hàng, gọi điện thoại để hỏi rõ xem bên khách hàng hiện tại hoặc trong tương lai có nhu cầu về thuê nhà ở cho người nước ngoài, việc sắp sếp gọi điện thoại và ghi chép lại nhật ký liên hệ sẽ giúp cho nhà môi giới kiểm soát được quá trình sinh sống và nhu cầu của khách hàng Có một điều cần lưu ý là người nước ngoài sang sinh sống tại Việt Nam họ rất ngại liên hệ qua điện thoại, họ thường liên hệ qua Email, do đó, khi tiếp xúc với khách hàng nhà môi giới cũng cần phải lưu ý vấn đề này Bên cạnh đó, nhà môi giới cũng nên soạn các bản thư giới thiệu sản phẩm, hàng hóa về cho thuê rồi gửi email, it tốn kém chi phí và thông tin đến được khách hàng nhanh chóng. Đón tiếp tại văn phòng: để khách hàng đến văn phòng nhờ tìm nhà thuê thì nhà môi giới cần phải chọn một địa điểm đẹp về giao thông, tiện đi lại, dễ nhìn thấy, gần khu cộng đồng người nước ngoài đi lại Việc khách hàng ghé thăm văn phòng để nhờ tìm thuê bất động sản sẽ tiết kiệm chi phí quảng cáo và Marketing, và đối tượng khách hàng đó thường có nhu cầu ngay Do đó, một địa điểm lý tưởng và một văn phòng được thiết kế và sắp xếp chuyên nghiệp sẽ tạo cho khách hàng một sự tin tưởng vào sự chuyên nghiệp của công ty Khi khách hàng ghé thăm nhờ tư vấn bất động sản, nhà môi giới nên tư vẫn và giải đáp kỹ, nên hỏi thăm xem hiện tại họ đang sinh sống ở đâu, ở loại nhà nào, khi nào hết hợp đồng, và họ muốn thuê như thế nào … nhà môi giới cũng nên hỏi xem khách hàng biết đến công ty qua phương tiện truyền thông nào để sau này thuận lợi cho quá trình quảng cáo và marketing. Thông thường, ban đầu khi tiếp cận khách hàng thì nhà môi giới thường chủ động liên lạc với khách hàng, sau một thời gian, khách hàng đã biết đến dịch vụ của công ty họ có thể sẽ chủ động liên lạc đến nhà môi giới khi có như cầu về thuê bất động sản.

1.2.1.2 Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ a Xác định đối tượng của thương vụ Đối tượng của thương vụ môi giới là nhà ở giành cho người nước ngoài thuê bao gồm: nhà ở mặt đất, các loại biệt thự, nhà ở liền kề, nhà căn hộ… việc xác định rõ đối tượng để môi giới là rất quan trọng, bởi vì nó thỏa mãn nhu cầu của khách hàng, người nước ngoài đến Việt Nam sinh sống và làm việc họ có mức thu nhập khá cao, họ đến từ nhiều quốc gia khác, có mức sống và văn hóa, thị hiếu khác nhau, do đó đòi hỏi nhà môi giới phải nắm rõ nhu cầu của khách hàng, phải hiểu rõ họ thích ở loại nhà nào, tránh trường hợp không hiểu rõ tập tục văn hóa của người nước ngoài, dẫn đến qua trình môi giới khó khăn hơn, đi ngược với ý kiến của họ, có thể dẫn đến thương vụ môi giới bị hỏng Việc xác định rõ bất động sản là cần thiết vì:

- Mỗi bất động sản đều khác nhau không thể dựa trên kinh nghiệm để phán đoán

- Nhà môi giới phải trực tiếp xem xét bất động sản thì mới có cái nhìn chính xác về bất động sản, nếu không rất dễ bị hiểu lệch lạc về bất động sản.

- Tại chính bất động sản nhà môi giới sẽ tìm hiểu được rõ nhất tính cách, sở thích của chủ sở hữu thông qua việc quan sát cách bài chí trong nhà, cách ứng xử của chủ sở hữu trong chính ngôi nhà của họ Đồng thời cũng thể hiện tính chuyên nghiệp của nhà môi giới, gây được lòng tin cho chủ sở hữu.

- Việc xem xét trực tiếp bất động sản sẽ cho nhà môi giới cái nhìn chính xác về bất động sản để có thể đưa ra những câu hỏi cần thiết với chủ sở hữu, đồng thời cũng xem xét được các giấy tờ có liên quan đến bất động sản.

- Khi trực tiếp xem xét bất động sản, nhà môi giới sẽ không bị lúng túng khi trả lời một vài câu hỏi của khách hàng về bất động sản, điều này sẽ tạo long tin cho khách hàng có nhu cầu về bất động sản.

Trong quá trình xem xét kiểm tra bất động sản cần quan tâm đến một số vấn đề sau:

Vị trí địa lý, vị trí trên bản đồ địa chính xã phường, khoảng cách đến các điểm công cộng, môi trường xung quanh Thông thường người nước ngoài thường muốn sinh sống ở khu vực có cộng đồng của họ đang sinh sống Khu vực người ngoài thường hay sinh sống dải dác ở một số Quận, Huyện trên địa bàn Thành Phố

Hà Nội như: Khu vưc quận Tây Hồ, khu vực quận Hoàn Kiếm, Hai Bà trưng, Quận

Ba Đình, Quận Đống Đa, Quận Cầu Giấy, Quận Thanh Xuân, Huyện Từ Liêm

Các khu vực, khu đô thị người nước ngoài thường hay sinh sống:

Khu Vực trung tâm Quận Tây Hồ: khách người nước ngoài thích sống ở khu vực này, vì cơ sở hạ tầng và khí hậu rất tốt, ở khu vực này tập trung rất nhiều loại bất động sản cho thuê như nhà, biệt thự, căn hộ và căn hộ có dịch vụ, và đây cũng là khu vực có cộng đồng người nước ngoài sinh sống lớn nhất trên địa bàn Thành phố

Những quy định pháp lý của hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê

1.3.1 Những quy định pháp lý của chung

 Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản

Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật.

Tổ chức , cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản.

Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới BĐS.

Thì được kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới BĐS.

Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật

Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh BĐS.

 Nội dung môi giới bất động sản

Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng. Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công tác liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS.

Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS.

 Thu lao và hoa hồng môi giới bất động sản

Khi một giao dịch thành công, nhà môi giới được nhận một khoản thù lao gọi là phí môi giới hay hoa hồng Khoản tiền này tùy theo giá trị hợp đồng, thông thường đối với môi giới thuê bất động sản dao động từ nửa tháng đến 1 tháng tiền thuê bất động sản.

- Thù lao môi giới bất động sản:

Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS được hưởng một khoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS giữa khách hàng và người thứ ba.

Mức thù lao môi giới BĐS do các bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới.

- Hoa hồng môi bất động sản:

Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS được hưởng một khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới khi bên được môi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS.

Mức hoa hồng môi giới BĐS do các bên thỏa thuận theo tỷ lệ phần trăm của giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS hoặc tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch giữa giá bán BĐS và giá của người được môi giới đưa ra hoặc một số tiền cụ thể do các bên thỏa thuận trong hợp đồng môi giới BĐS.

 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản:

- Quyền của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản:

Thực hiện dich vụ môi giới theo quy định của pháp luật.

Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin tài liệu liên quan đến BĐS. Hưởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng môi giới BĐS đã ký với khách hàng.

Thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực hiện công việc môi giới BĐS trong phạm vi hợp đồng môi giới BĐS với khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới.

Thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh BĐS. Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng môi giới BĐS khi khách hàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật.

Lựa chọn tham gia sàn giao dịch BĐS.

Khiếu nại, tố cáo hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động môi giới BĐS. Các quyền khách theo quy định của pháp luật.

- Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản:

Thực hiện đúng hợp đồng môi giới BĐS đã ký.

Cung cấp thông tin về BĐS được đưa vào kinh doanh và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp.

Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS.

Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật.

Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

 Chứng chỉ môi giới bất động sản

- Cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới BĐS khi có đủ các điều kiện sau: + Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

+ Đã được đào tạo về môi giới BĐS;

+ Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới BĐS.

- Hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới BĐS bao gồm:

+ Đơn xin cấp chứng chỉ môi giới BĐS có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi cư trú của người xin cấp chứng chỉ, kèm theo ảnh của người xin cấp chứng chỉ;

+ Bản sao giấy chứng nhận đã qua đào tạo về môi giới BĐS.

- Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo và tổ chức việc cấp chứng chỉ môi giới BĐS.

- Chính phủ quy định cụ thể việc đào tạo về môi giới BĐS; cấp, thu hồi chứng chỉ môi giới BĐS và việc quản lý hành nghề môi giới BĐS.

 Hợp đồng môi giới Bất động sản

Hợp đồng môi giới BĐS bao gồm các nội dung sau đây:

- Tên, địa chỉ của bên môi giới và bên được môi giới;

- Đối tượng và nội dung môi giới;

- Yêu cầu và kết quả dịch vụ môi giới;

- Thời hạn thực hiện môi giới;

- Thù lao môi giới, hoa hồng môi giới;

- Phương thức, thời hạn thanh toán;

- Quyền và nghĩa vụ của các bên;

- Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

1.3.2 Những quy định pháp lý về vấn đề cho người nước ngoài thuê nhà ở

Một số quy định của Nghị định 56/CP ngày 18-9-1995 ban hành quy chế cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê nhà tại Việt Nam quy định về cho phép người nước ngoài thuê nhà ở như sau:

- Các bất động sản sau không được phép cho người nước ngoài thuê:

Các cơ quan nhà nước, các cơ quan đảng, các tổ chức chính trị, xã hội và công dân Việt Nam không được phép cho thuê trụ sở và nhà thuộc sở hữu của nhà nước mà mình đang được phép quản lý và sử dụng.

Người đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự, đang trong thời gian chấp hành án, hoặc chưa được xóa án.

- Nhà cho người nước ngoài thuê phải có đủ các điều kiện:

Có địa chỉ cụ thể (số nhà, phố, phường…) nằm ngoài khu vực quy định các bất động sản không được phép cho thuê ở phần trên.

Riêng biệt (không cùng chung căn hộ hoặc cùng cửa đi chung với căn hộ khác).

An toàn về cấu trúc, xây dựng.

Bảo đảm điều kiện an ninh trật tự, vệ sinh môi trường, phòng cháy, chữa cháy. Không có tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng.

Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản

1.4.1 Những yếu tố trực tiếp

Luật kinh doanh bất động sản đã công nhận nghề môi giới bất động sản và quy định khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, tạo hành lang pháp lý cho hoạt động môi giới lành mạnh và chuyên nghiệp hơn.

Một số giao dịch bất động sản phải qua sàn làm giảm được giao dịch ngầm và thông tin về bất động sản được công bố rộng rãi, chính xác hơn, góp phần ổn định thị trường bất động sản Hoạt động môi giới chuyên nghiệp hơn do đó được quản lý chặt chẽ hơn.

Các bộ luật liên quan tạo điều kiện cho nghề môi giới phát triển như Luật nhà ở, Luật Đất đai, Bộ Luật dân sự.

Hội nhập quốc tế, nhiều công ty nước ngoài đầu tư kinh doanh vào Việt Nam đã tạo sức ép cạnh tranh cho các công ty trong nước phải chuyên nghiệp dịch vụ môi giới bất động sản

Lợi nhuận hấp dẫn từ dịch vụ môi giới bất động sản chuyên nghiệp, môi giới là một nghề mang lại lợi nhuận cao, do đó thu hút được lượng lớn cá nhân và doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này Tính cạnh tranh cao nên các doanh nghiệp, cá nhân tham gia thị trường cần cố gắng nâng cao chất lượng hoạt động môi giới của mình để tồn tại được trong môi trường cạnh tranh như vậy Điều này thúc đẩy hoạt động môi giới ngày càng phát triển chuyên nghiệp hơn.

1.4.2 Những yếu tố gián tiếp

1.4.2.1 Yếu tố liên quan đến Cầu

Chu kỳ phát triển kinh tế tác động đến sự phát triển của thị trường bất động sản và vì thế làm thay đổi lớn trong cung cầu bất động sản Tuy nhiên tại Việt Nam trong thời gian qua xảy ra tình trạng cầu về nhà, đất lại không trùng hợp với nhịp phát triển của nền kinh tế Sự thay đổi về cầu bất động sản liên quan đến sự thay đổi về nhu cầu cũng như sức mua của kinh tế gia đình và các thành phần kinh tế trong thị trường Vấn đề này cũng lại phụ thuộc ở một mức độ lớn vào tỷ lệ thất nghiệp trong xã hội, mức độ đô thị hóa, mức độ tập trung dân số Ngoài ra môi trường tài chính cũng ảnh hưởng mạnh đến cầu thông qua khả năng vay vốn, tín dụng, thế chấp, trái phiếu bất động sản…

1.4.2.2 Yếu tố liên quan đến nguồn cung, chủng loại sản phẩm

Cung của thị trường bất động sản liên quan đến tốc độ tăng trưởng và suy thoái của từng loại bất động sản khác nhau Sự tăng về số lượng bất động sản, những giao động về bất động sản dựa trên giá bất động sản trên thị trường cũng như những chi phí xây dựng và ngược lại nói chung vấn đề cung bất động sản cũng phụ thuộc vào chu kỳ phát triển của nền kinh tế.

Cung bất động sản còn phụ thuộc vào sự bùng phát trong xây dựng Cung bất động sản cũng xuất phát từ việc giải phóng mặt bằng, quy hoạch lại đô thị Yếu tố này làm cho giai đoạn chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế có lượng cung về bất động sản lớn hơn giai đoạn nền kinh tế trưởng thành và ổn định.

Cũng như cầu, cung bất động sản phụ thuộc vào một phần chính sách xã hội của nhà nước, vào tính chất năng động của thị trường tài chính.

1.4.2.3 Những tác động từ việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế

 Chuyển đổi cơ cấu kinh tế trong nước:

Sự thay đổi cơ cầu ngành kinh tế liên quan đên sự chuyển đổi cơ cầu kinh tế xuất phát từ sự quá tải lao động trong một số ngành lao động công nghiệp nặng, sự dư thừa lao động nông nghiệp sang các ngành sản xuất phức hợp (ở mức độ kỹ thuật cao hơn), dịch vụ và lưu thông phân phối Hiện nay ở nước ta xu hướng thay đổi cơ cấu kinh tế vẫn tiếp diễn trong nhiều năm tới Việt Nam đang quyết tâm cơ bản trở thành một nước công nghiệp vào năm 2020 Vì vậy việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế ngành sẽ còn diễn ra mạnh mẽ trong nhiều năm tơi Chính điều này sẽ tạo ra tình trạng thay đổi liên tục những nhu cầu về không gian, diện tích để phát triển các ngành sản xuất, phân phối và dịch vụ Việc giảm lao động trong nông nghiệp, tăng lao động trong nhiều ngành công nghiệp và dịch vụ sẽ đồng nghĩa với những biến động về bất động sản liên quan đến chúng Điều này có nghĩa là sẽ xảy ra sự thay đổi lớn của nhu cầu và cầu với các dạng bất động sản khác nhau trong từng ngành cụ thể Ví dụ như: khi lao động trong các ngành dịch vụ được tăng cường, phát triển mạnh mẽ sẽ dẫn đến nhu cầu về diện tích kinh doanh, văn phòng, phân phối cũng như nhu cầu về khách sạn và nhà nghỉ Sự phân bố về mặt địa lý của những hiện tượng trên sẽ diễn ra không đồng đều trong cả nước, dẫn đến sự tập trung về một dạng bất động sản nào đó trong một vùng, làm sâu sắc thêm sự mất cân đối của thị trường bất động sản Từ hiện thực này đòi hỏi nhà môi giới ngày càng phải chuyên môn hóa trong các dịch vụ trong thị trường bất động sản.

Sự chuyển đổi cơ cấu trong nước cũng liên quan đến những thay đổi cơ cấu phân bổ dân số theo vùng, điều phản ánh rõ nét trên thị trường đất đai, nhà ở. Nguyên nhân thay đổi cơ cấu này là do sự tăng dân số tự nhiên, tỷ lệ kết hôn cao (Việt Nam là một dân tộc “trẻ”), và ở một mức độ thấp hơn là do thu nhập khá của một tầng lớp mới tham gia vào trong thị trường lao động Cơ cấu phân bổ dân số cũng bị thay đổi theo vùng do sự dịch chuyển dân số từ nông thôn vào thành thị, cũng như là do quá trình đô thị hóa Việc theo dõi sát những diễn biến này cộng với quá trình phân tích dự đoán sẽ cung cấp cho nhà môi giới, tư vấn bất động sản những kinh nghiệm, chỉ dẫn quý báu về mức độ và hướng thay đổi cầu của bất động sản ví dụ sự phát triển mạnh của các ngành công nghiệp sẽ dẫn đến nhu cầu về thuê nhà cho công nhân, sự gia tăng số lượng của nhóm những viên chức trẻ tuổi sẽ dẫn đến tăng cầu về nhà chung cư mini, chung cư giá rẻ….

 Chuyển đổi cơ cấu kinh tế có liên quan đến khía cạnh nước ngoài:

Khía cạnh quốc tế của việc thay đổi cơ cấu cũng tác động đến sự phát triển tiếp theo của thị trường bất động sản Việt Nam Vấn đề này liên quan đến quá trình tiến triển toàn cầu hóa cũng như các hiệp định thương mại của Việt Nam với các nước trong vùng và trên thế giới Nền kinh tế quốc dân của Việt Nam cũng như thị trường bất động sản sẽ ngày càng nhạy cảm, tham gia tích cực hơn dưới tác động của vòng quay kinh tế thế giới Sẽ có một vài dạng bất động sản tham gia trực tiếp vào thị trường bất động sản thế giới (siêu thị, văn phòng, resort…) Một số khu vực trong thị trường bất động sản cũng sẽ tham gia vào thị trường thế giới như: quay vòng bất động sản (cho thuê); quay vòng tài chính liên quan đến bất động sản (thế chấp, trái phiếu bất động sản, cổ phiếu của các công ty kinh doanh bất động sản, cho vay); các dịch vụ liên quan đến sự quay vòng và tài chính bất động sản (định giá, môi giới, quản trị)

1.4.3 Các yếu tố liên quan khác

 Yếu tố liên quan đến tình hình của thị trường bất động sản:

Từ những bài học về thị trường bất động sản trong lịch sử của Việt Nam cũng như của các nước phát triển trên thế giới cho thấy rằng, trong thị trường này tồn tại sự bất ổn định tự nhiên Thị trường bất động sản có thể trải qua những thời kỳ dao động mạnh (có lúc mạnh hơn cả dao động của nền kinh tế) và nhiều khi không trùng lặp với chu kỳ phát triển kinh tế Ngoài những giai đoạn khủng hoảng, suy thoái của nền kinh tế, còn tồn tại chu kỳ dao động tự nhiên với sự phản ứng chậm hơn của thị trường bất động sản so vơi chu kỳ kinh tế chung Tương tự, khi nền kinh tế phát triển mạnh thì sự tăng trưởng của thị trường bất động sản cũng xảy ra chậm hơn.

Tại các nước phát triển, theo quy luật thì trong giai đoạn kinh tế phát triển mạnh, vốn đầu tư được tập trung vào những ngành mũi nhọn, có hiệu quả kinh tế cao Lợi nhuận thu được từ đó thường hấp dẫn hơn là việc đầu tư vào bất động sản.Ngược lại, trong giai đoạn mức tăng trưởng kinh tế chậm lại, thậm chí là khi kinh tế suy thoái thì dòng vốn chảy vào bất động sản cũng chậm trễ do khó có thể rút vốn đầu tư vào những khu vực kinh tế khác trước đó Một thị trường bất động sản ổn định, hoạt động chuẩn mực cũng khó có thể tránh được tình trạng này Quy luật trên thường diễn ra tại các nước phát triển, còn tại Việt Nam thì tình trạng bất ổn định trên thị trường bất động sản đã diễn ra trong nhiều năm nay Ngoài những nguyên nhân khách quan thì sự vận động của thị trường phụ thuộc vào nhiều yếu tố chủ quan khác như: Chính sách của Nhà nước, hành lang pháp lý trong kinh doanh, sự non yếu trong kinh doanh của các nhà đầu tư thứ cấp, môi trường tài chính hạn hẹp… Chính những yếu tố này làm cho thị trường bất động sản tại Việt Nam có tính bất ổn cao Điều này cũng đồng nghĩa với cơ hội hoạt động cho các nhà môi giới bất động sản.

 Môi giới bất động sản và công nghệ thông tin:

Việc toàn cầu hóa thông tin là giải pháp hữu hiệu cho mọi khía cạnh hoạt động của văn phòng môi giới Nó giúp cho bản thân văn phòng môi giới có sự thống thống nhất bên trong về tổ chức, cũng như tin học hóa tất cả các mối quan hệ với môi trường bên ngoài ở phạm vi quốc gia và quốc tế Sự thống nhất về tổ chức cho phép nâng cao năng suất làm việc, vì thế giảm chi phí và sớm hay muộn thì giá thành dịch vụ cũng sẽ được giảm cho khách hàng nếu như thị trường tạo ra sức ép cạnh tranh giữa các văn phòng môi giới với nhau.

Hiện nay khá nhiều công ty môi giới đã đưa dịch vụ của mình lên mạng internet Đây là những công ty đi đầu trong việc chuẩn hoa dịch vụ của mình Công nghệ thông tin sẽ từng bước được phổ thông hóa cho ngày càng nhiều các tầng lớp người dân, và đó sẽ là cơ sở để các văn phòng môi giới thực hiện chiến lược kinh doanh của mình nhờ công nghệ thông tin.

 Vấn đề đào tạo chuyên gia môi giới bất động sản:

Với tình hình đào tạo như hiện nay thì mảng cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản tại nước ta hiện nay đang tồn tại lỗ hổng lớn do thiếu trầm trọng các nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp và đủ điều kiện Vì vậy, việc đào tạo một cách cơ bản và có hệ thống đội ngũ các nhà môi giới bất động sản là một trong những yếu tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển nghề môi giới bất động sản trong nền kinh tế thị trường

1.5 Kinh nghiệm hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê của một số quốc gia trên thế giới.

1.5.1 Kinh nghiệm thuê nhà ở Nhật

THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI NHÀ Ở CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI THUÊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Tổng quan hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê trên địa bàn Thành phố Hà Nội

trên địa bàn Thành phố Hà Nội

 Các yếu tố điều tiết thị trường:

Quý 1/2011 chứng kiến sự chuyển hướng của Chính phủ Việt Nam từ chính sách tập trung phát triển kinh tế sang kiềm chế lạm phát Lạm phát trong Quý 1/2011 tăng 12,8% so với chu kỳ năm trước, chỉ số CPI tháng 3 tăng 2,2% so với tháng 2, mức tăng cao nhất kể từ Quý 1/2009 Chính phủ thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ trong suốt Quý 1, thể hiện qua việc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tăng cả lãi suất tái chiết khấu và tái cấp vốn Lãi suất tái cấp vốn tăng từ 9,0% lên 11% trong tháng 2 và sau đó lên 12,0% trong tháng 3, tạo nên những khó khăn cho các ngân hàng thương mại trong việc vay vốn và như vậy hạn chế việc cấp tín dụng trong nền kinh tế Nhằm phần nào hỗ trợ xuất khẩu và đối phó với việc thiếu hụt Đô la Mỹ, tiền đồng đã giảm giá lần thứ tư kể từ tháng 11/2009 Tiền đồng đã giảm giá 9,3% so với Đô la Mỹ và biên độ giao dịch hằng ngày đã giảm xuống còn +/-1% từ mức +/-3% Tình hình kinh tế khó khăn trong Quý 1/2011 được thể hiện thông qua tốc độ tăng trưởng GDP 5,4%, thấp hơn mức tăng 5,8% trong cùng kỳ năm trước Tuy nhiên, mặc dù nền kinh tế đang gặp những bất lợi, cần lưu ý rằng giá trị sản xuất công nghiệp trong Quý 1/2011 tiếp tục tăng 14,1% so với cùng kỳ năm trước.

Những thông tin kinh tế bất lợi được ghi nhận trong Quý 1/2011 tiếp tục xuất hiện trong Quý 2 Những sự kiện nổi bật bao gồm hai lần điều chỉnh tăng lãi suất tái cấp vốn đến mức 14% vào cuối quý, một lần điều chỉnh lãi suất chiết khấu đến mức13% và hai lần điều chỉnh tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc đối với ngân hàng thương mại.Tất cả những tín hiệu này thể hiện rõ mỗi quan ngại đối với tình hình kinh tế vĩ mô vào thời điểm hiện tại Tuy nhiên, một tín hiệu tốt là chính sách thắt chặt tiền tệ bắt đầu phát huy tác dụng khi tỷ lệ lạm phát tháng 6 so với tháng trước đạt mức thấp nhất trong năm (1.09%) – dẫn đến tỷ lệ lạm phát chạm mức 20,82% so với cùng kỳ năm trước.

Những yếu tố tích cực vẫn tiếp tục được duy trì – GDP tiếp tục tăng trong Quý 2/2011, đạt mức tăng 5,67% so với cùng kỳ năm trước Vốn FDI thực hiện trong 6 tháng đầu năm 2011 chỉ giảm nhẹ 1,9% so với cùng kỳ năm trước – cho thấy Việt Nam vẫn tiếp tục thu hút mối quan tâm của các nhà đầu tư, mặc dù nền kinh tế Việt Nam và các quốc gia khác vẫn còn phải đối mặt với nhiều thách thức.

Tại Hà Nội, GDP nửa đầu năm 2011 tăng 9,3% so với cùng kỳ năm trước Cho dù con số này thấp hơn so với cùng kỳ năm 2010, mức tăng 9,3 vẫn đáng khích lệ trong tình hình kinh tế khó khăn hiện nay Một điểm tích cực nữa, trong nửa đầu năm nay Hà Nội đã thu hút được một lượng lớn vốn FDI (875 triệu USD), gấp 6 lần so với cùng kỳ năm ngoái (130 triệu USD) và gấp 3 lần so với cả năm 2010 (290 triệu USD) Trong tổng số 875 triệu USD vốn đăng ký, 414 triệu USD đến từ 107 dự án mới cấp phép, và 461 triệu USD đến từ vốn tăng thêm của 33 dự án đang hoạt động Sự tăng trưởng FDI cả về số lượng dự án và vốn đầu tư cho thấy niềm tin của các nhà đầu tư vào tiềm năng kinh tế thành phố Tuy nhiên, vẫn còn đó nhiều quan ngại CPI tăng mạnh 15,5% so với cùng kỳ năm trước, kiến tốc độ tăng trưởng tổng doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ suy giảm, chỉ đạt mức 6,6% (đã có điều chỉnh yếu tố lạm phát), so với mức 17,1% cùng kỳ năm 2010 Điều này cho thấy người tiêu dùng đang có xu hướng thắt chặt chi tiêu.

 Thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê:

Thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê tại Hà Nội tiếp tục tăng trưởng trong quý 1/2021 Trong đó, dự án Hòa Bình Green Apartments đã đưa vào hoạt động, cung cấp thêm 50 căn hộ cho thị trường Đây là dự án thứ 4 của chủ đầu tư Hòa Bình Group tại Hà Nội.

Hà Nội được quản lý bởi The Ascott, một nhà điều hành căn hộ dịch vụ cho thuê có trụ sở tại Singapore Giá chào thuê tăng ở một số dự án, đưa gia thuê trung bình của toàn thị trường tăng 2% tính theo giá thuê trên m2 và tăng 8% tính theo giá thuê trên căn hộ Tỷ lệ lấp đầy được cải thiện so với quý trước và so với cùng kỳ năm

2010 Nếu không tính hai dự án mới khai trương gần đây là Grand Plaza và Hòa

Bình Green Apartments, tỷ lệ trống của cả thị trường là 5,7% trong quý 1/2011. giảm từ mức 7,2% của Quý 4/2010 Hoạt động khả quan của các dự án trong quý này là do số lượng khách hỏi thuê gia tăng, cao hơn so với Quý 4/2010 Một số dự án cải tạo nâng cấp, trong đó có Fraser Suites tăng thêm 16 căn hộ vào nguồn cung của mình

Savills ghi nhận trong Quý 2/2011 có tổng cộng khoảng 2500 căn hộ dịch vụ từ

43 tòa nhà Trong đó, có một dự án mới ra nhập thị trường là Crowne Plaza tại huyện Từ Liêm với 135 căn hộ dịch vụ cao cấp, giúp tăng tổng nguồn cung lên 9% so với quý trước Hà Nội Club tại quận Tây Hồ có thêm 2 căn mới, trong khi tòa nhà Yin Yang tại quận Ba Đình đã hoàn thành việc sửa chữa và đưa lại 10 căn vào hoạt động

Theo CBRE: Giá chào thuê trên thị trường tiếp tục ổn định, giảm nhẹ ở một số dự án So với Quý trước, giá chào thuê trung bình giảm 1% tính theo m2 và giảm 2% theo căn Tỷ lệ trống tăng trung bình xấp xỉ 10% từ mức 6% của Quý 1, chủ yếu là do một vài dự án đơn lẻ và một số dự án do nhà điều hành nước ngoài quản lý, trong khi khoảng cách giữa giá chào thuê của 2 nhóm này đang ngày càng được rút ngắn Thi trường sẽ có khoảng 30 dự án tương lai, trong đó 12 dự án sẽ cung cấp gần 2.600 căn hộ dịch vụ Nguồn cung tương lai đang tăng lên tại khu vực phía Tây của Hà Nội và Từ Liêm trở thành nơi có nguồn cung lớn nhất, cung cấp hơn 1.000 căn hộ từ 6 dự án Trong Quý 3/2011, dự án KeangNam Hanoi Landmark dự kiến khai trương 378 căn hộ dịch vụ, khiến nguồn cung của huyện Từ Liêm tăng lên đáng kể là 280%.

Số lượng dự án FDI tại Hà Nội trong nửa đầu năm 2011 tăng khoảng 37% so với cùng kỳ năm ngoái, giúp tăng số lượng các chuyên gia nước ngoài và lao động có trình độ cao tới thành phố để làm việc, từ đó có thể tăng nhu cầu về căn hộ dịch vụ. Việc mở rộng về phí tây cùng với số lượng dự án văn phòng hạng A tại khu vực này có thể tạo ra một nguồn cầu đáng kể cho mảng căn hộ dịch vụ.

 Thị trường nhà cho Tây thuê hút khách trở lại:

Sau một thời gian ảm đạm, thị trường nhà cho tây thuê ở Hà Nội bắt đầu có tín hiệu khởi sắc, giao dịch tăng 15-20%, một số khu vực đắc địa giá lên nhẹ

Anh Nguyễn Trung Kiên, ở Tây Hồ, Hà Nội cho biết, đến tháng 10/2011 căn nhà của anh mới hết hạn hợp đồng với người Pháp Tuy nhiên từ đầu tháng 8 cho đến nay, nhiều công ty môi giới bất động sản đã gọi điện để đăng ký liên hệ khách mời Giá thuê trước đó là 3.000USD một tháng nhưng nay anh ngỏ ý muốn tăng 20%, các nhân viên môi giới vẫn hồ hởi mong anh gọi điện ngay khi kết thúc hợp đồng Tại khu vực làng Nghi Tàm, Tây Hồ, Quảng Bá, không có mấy căn hộ căng biển “cho thuê nhà” như trước đó hơn một tháng.

Khu vực Trung Hòa Nhân Chính nhiều căn hộ trước đó mãi không có khách hỏi thuê, chủ nhà phải liên hệ liên tục đến các văn phòng môi giới Tuy nhiên, gần đây, nhiều nhà bắt đầu có khách hỏi thăm và đồng ý thuê với mức giá khoảng 500USD đến 1.500USD mỗi tháng đối với căn hộ chung cư và 2.000USD đến 3.000USD mỗi tháng đối với biệt thự riêng lẻ Các khu cho thuê kiểu căn hộ khép kín cũng bắt đầu hết chỗ trống.

Một số chủ nhà mua chung cư chưa sử dụng hoạc chưa bán được ở khu vự Lạc Long Quân, Mỹ Đình hay Cầu Giấy đã chuyển hướng cho thuê tạm thời, gỡ gạc vốn ứ đọng Giá thuê khoảng 250USD đến 600USD một tháng Tuy nhiên, những hợp đồng loại này đều được ký ngắn hạn, từ 6 tháng đến một năm.

Theo Ông Đào Mạnh Hùng, Giám đốc Công ty Cổ phần quản lý và đầu tư bất động sản Kiến Vàng, trong tháng 8/2011, lượng khách tìm thuê đã tăng lên tới 15-20% so với tháng 7/2011 Kèm theo đó là giá cũng nhích lên, tăng khoảng 100-200USD, cá biệt có nơi tăng thêm khoảng 400USD mỗi tháng Thậm chí có trường hợp, chủ nhà có xu hướng tăng giá từ 500USD đến 700USD mỗi tháng đối với những căn hộ cao cấp và tùy vào loại hợp đồng được ký 6 tháng, 1 năm hay 3 năm.Bên cạnh đó, biệt thự tư nhân hiện phải cạnh tranh khá mạnh đối với các chung cư cao cấp Một số chung cư cao cấp như The Manor, Golden West Lake, giá chào thuê 1.800USD – 2.500USD mỗi tháng đối với căn hộ có diện tích trên 130m2 Nhà chung cư, nơi có đầy đủ dịch vụ tiện ích như trung tâm thương mại, vui chơi giải trí, trường mầm non kèm các dịch vụ miễn phí như bể bơi, phòng tập thể dục… thu hút khách Hà Quốc, Trung Quốc và nhật Bản Ngược lại, những người đến từ phương Tây như Anh, Pháp, Mỹ lại chuộng nhà mặt đất, biệt thự riêng lẻ.

Thực trạng hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê của một sổ tổ chức trên địa bàn Thành phố Hà Nội

của một sổ tổ chức trên địa bàn Thành phố Hà Nội

2.2.1 Thực trạng hoạt động môi giới của công ty Cổ Phần Bất động sản

2.2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của CEN Group

 Quá trình hình thành và phát triển

CEN Group được thành lập ngày 15 tháng 10 năm 2002 theo quyết định số

0103000476 do sở kế hoạch và đầu tư Thành phố Hà Nội cấp ngày 20/08/2011 với chức năng: Đầu tư, khai thác, tư vấn, cho thuê, môi giới và tiếp thị,… và thẩm định giá bất động sản.

Thành viên ban đầu là Công ty Cổ phần bất động sản Thế Kỷ với 03 nhân viên chính thức và 10 cộng tác viên tại văn phòng tại địa chỉ 82 Nguyễn Chí Thanh. Sau 9 năm hoạt động, hiện nay CEN Group đã gồm 6 công ty thành viên, một hệ thống kinh doanh gồm hàng chục các sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và các trung tâm trực thuộc.

Gắn liền với quá trình phát triển của CEN Group là những sự kiện và đường lối kinh doanh mang tính đột phá, tiên phong trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản như:

Là doanh nghiệp đầu tiên tại Hà Nội mua quyền chuyển nhượng thương hiệu từ tập đoàn bất động sản hàng đầu thế giới của Mỹ (tập đoàn CENDANT) Từ Doanh nghiệp chỉ cung cấp dịch vụ môi giới nay trở thành nhà cung cấp dịch vụ trọn gói từ đầu tư, khai thác, thuê và cho thuê lại, tư vấn, tiếp thị và thẩm định bất động sản.

Là công ty đầu tiên cung cấp dịch vụ miễn phí môi giới cho khách hàng thuê mua bất động sản.

Hiện nay, khách hàng biết đến CEN Group như là một nhà đầu tư – khai thác bất động sản chuyên nghiệp, nhà cung cấp trọn gói dịch vụ bất động sản với tiềm lực tài chính mạnh, một số lượng khách hàng lớn và ổn định, một tập thể các chuyên viên giàu kinh nghiệm có trình độ học vấn cao và luôn giữ được uy tín với khách hàng.

CEN Group mong muốn trở thành một tổ chức hùng mạnh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, nhà cung cấp dịch vụ bất động sản hàng đầu Việt Nam.

Mục tiêu trong 5 năm tới của CEN Group là trở thành Tập đoàn cung cấp đầy đủ các dịch vụ về bất động sản và có hệ thống mạng lưới phân phối bất động sản đứng đầu cả nước.

 Các công ty thành viên

Hiện nay, CEN Group đã có 7 công ty thành viên, 1 trung tâm tư vấn, đào tạo bất động sản.

Công ty Cổ phần Đầu tư Thế Kỷ

- Địa chỉ: Tầng 2, 137 Nguyễn Ngọc Vũ, Quận Cầu Giấy, Hà Nội.

Công ty Cổ phần bất động sản Thế Kỷ

- Địa chỉ: 82 Nguyễn Chí Thanh, Đống Đa, Hà Nội.

Công ty TNHH Quản lý bất động sản Thế Kỷ

- Địa chỉ: 15B Phạm Hùng – Đại học FPT, Từ Liêm, Hà Nội.

Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ

- Địa chỉ: Tầng 2, 137 Nguyễn Ngọc Vũ, Quận Cầu Giấy, Hà Nội.

Công ty Cổ phần truyền thông và giải trí Ngôi Sao Mới

- Địa chỉ: Tầng 2, 137 Nguyễn Ngọc Vũ, Quận Cầu Giấy, Hà Nội.

Công ty Cổ phần bất động sản CEN Đống Đa

- Địa chỉ: 82 Nguyễn Chí Thanh, Đống Đa, Hà Nội.

Công ty Cổ phần bất động sản CEN Sài Gòn

- Địa chỉ: Số 185 Lương Định Của, Phường Bình An, Quận 2, TP Hồ Chí Minh.

Trung tâm tư vấn và đào tạo bất động sản

- Địa chỉ: Tầng 2, 137 Nguyễn Ngọc Vũ, Quận Cầu Giấy, Hà Nội.

 Lĩnh vực hoạt động: Để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng, dịch vụ của Tập đoàn CEN Group rất phong phú và đa dạng để khách hàng có thể tin cậy lựa chọn bao gồm:

- Niêm yết và Quảng cáo bất động sản.

- Tư vấn đầu tư bất động sản.

- Môi giới bất động sản.

- Đào tạo chuyên ngành bất động sản.

- Định giá tài sản, giá trị doanh nghiệp và bất động sản.

- Sàn giao dịch bất động sản.

- Quản lý, đầu tư và khai thác bất động sản.

2.2.1.2 Quy trình môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê

(Dưới đây tác giả xin đưa ra một thương vụ môi giới nhà ở cho một khách hàng thuê căn hộ tại tòa nhà Pacific Place, địa chỉ 83 Lý thường Kiệt, Hoàn Kiếm, Hà Nội). a Thu thập thông tin về cung và cầu nhà ở cho thuê

- Căn hộ Phòng 1411, tòa nhà Pacific, 83 Lý Thường Kiệt, Hoàn Kiếm Hà Nội

- Căn hộ sẽ trống khách bắt đầu từ ngày 1/7/ 2010.

- Thông tin thu thập được là do công ty có một số chính sách về truyền thông quảng cáo trên báo, đài, trên các trang mạng rao vặt.

Thu thập thông tin về nhu cầu của khách thuê:

- Stuart Morwick quốc tịch Úc, đã có gia đình và một người con trai Vợ Stuart Morwick hiện sinh sống và làm việc ở Úc, bà là giáo viên tại một trường trung học. Con trai Stuart Morwick làm việc cho công ty phần mềm INFOSIT của Ấn Độ và đang làm việc và sinh sống ở đó Stuart Morwick sang làm việc tại Việt Nam do thuyên chuyển công tác 3 năm từ Úc sang việt nam, chủ yếu là đào tạo và chuyển giao một số kỹ thuật của công ty Hiện tại Stuart Morwick đang sống một mình tại Việt Nam, ông làm việc tại KPMG Hà Nội, có văn phòng đại diện đặt tại tầng 16 tòa nhà Pacific, 83B Lý Thường Kiệt, Hoàn Kiếm, Hà Nội Ông muốn thuê một căn hộ một phòng ngủ dành cho ông trong một tòa nhà sang trọng, khẳng định vị trí và đẳng cấp của mình, do đó ông muốn lựa chọn thuê tại căn hộ cao cấp tại tòa căn hộPacific Place, 83 Lý Thường Kiệt Ông muốn thuê một căn hộ với một phòng ngủ với đầy đủ tiện nghi với giá công ty chi trả là 1600USD và có hóa đơn Ông mong muốn nhà môi giới CEN Group có thể tìm được căn hộ cho ông với giá ông mong muốn.

- Nhu cầu khách muốn thuê: Khách làm việc tại Công ty Kiểm toán KPMG Việt Nam, quốc tịch Úc, Làm việc tại tầng 16 tòa nhà Pacific 83B Lý Thường Kiệt muốn thuê căn hộ một phòng ngủ, đầy đủ đồ đạc, có dịch vụ dọn phòng, giá thuê tối đa 1600USD/tháng có thuế AT và dịch vụ dọn phòng. b Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ môi giới bất động sản

 Xác định đối tượng của thương vụ: Đối tượng của thương vụ là Căn hộ cao cấp 1411, Tòa nhà Pacific Place, 83 Lý Thường Kiệt, Hoàn Kiếm, Hà Nội Đặc điểm bất động sản:

- Loại bất động sản: Căn hộ cao cấp

- Địa chỉ: Căn hộ Phòng 1411, tòa nhà Pacific, 83 Lý Thường Kiệt, Hoàn Kiếm Hà Nội.

- Giá thuê tháng: 1700 USD (chưa bao gồm VAT và dịch vụ dọn phòng)

- Thiết bị đồ đạc: đầy đủ

Danh sách đồ đạc trong căn hộ:

- Bàn trang điểm và gương

- Bàn làm việc và Ghế

- Ga, gối và chăn mùa hè

- 01 Điều hòa hai chiều Toshiba 9.000 BTU

- Bộ đồ ăn đây đủ

 Các bên tham gia thương vụ:

Hộ khẩu thường trú: 11/35 Phố Tây Sơn, Quận Đống Đa, Hà Nội

Số CMND: 012019570 cấp ngày 27/2/2003 Điện thoại: 0913.379.475

Mong muốn của bên cho thuê: Muốn cho một khách nước ngoài thuê để ở hoặc một cặp vợ chông thuê ở, thời hạn thuê tối thiểu một năm, giá cho thuê thu về 1700USD (không bao gồm VAT), chủ nhà không muốn cho những nhóm người nước ngoài sau thuê: Người Trung Quốc, người Hàn Quốc, Người theo Đạo hồi, người Ấn Độ Chủ nhà muốn cho nhóm người sau thuê nhà: Người Nhật, Châu Âu, Mỹ, Úc.

- Bên thuê: Ông Stuart Morwick.

Quốc tịch: Úc Điện thoại: 0932.225.658

Email: Sjmorwick@kpmg.com.vn

Khách hàng đang làm việc tại công ty kiểm toán KPMG, tầng 16 Tòa nhà văn phòng Pacific Place, 83B Lý Thường Kiệt, Hoàn Kiếm, Hà Nội.

Khách hàng mong muốn thuê một căn hộ, có một phòng ngủ, đầy đủ nội thất, chỉ việc vào ở thuộc tòa nhà Pacific Place, 83 Lý Thường Kiệt.

Chi tiết căn hộ khách muốn thuê thuộc tòa nhà Pacific Place:

- Giá thuê tháng: 1600 USD (bao gồm VAT)

- Thiết bị đồ đạc: đầy đủ

- Có dọn phòng. c Lập hồ sơ thương vụ môi giới

Hộ khẩu thường trú: 11/35 Phố Tây Sơn, Quận Đống Đa, Hà Nội

Số CMND: 012019570 cấp ngày 27/2/2003 Điện thoại: 0913.379.475

Bên thuê: Ông Stuart Morwick.

Quốc tịch: Úc Điện thoại: 0932.225.658

Email: Sjmorwick@kpmg.com.vn

Sau khi hai bên thỏa thuận rồi đi đến đồng ý thuê căn hộ 1411, Tòa nhà Pacific Place, 83 Lý Thường Kiệt, Hoàn Kiếm, Hà Nội Đặc điểm bất động sản:

- Loại bất động sản: Căn hộ cao cấp

- Địa chỉ: Căn hộ Phòng 1411, tòa nhà Pacific, 83 Lý Thường Kiệt, Hoàn Kiếm Hà Nội.

- Giá thuê tháng: 1700 USD (Bao gồm VAT)

- Thời hạn thuê: 1 năm ( từ 9/7/2010 – 8/7/2011)

- Thiết bị đồ đạc: đầy đủ

Danh sách đồ đạc trong căn hộ:

- Bàn trang điểm và gương

- Bàn làm việc và Ghế

- Ga, gối và chăn mùa hè

- 01 Điều hòa hai chiều Toshiba 9.000 BTU

- Bộ đồ ăn đây đủ

- 01 quạt điện d Thời hạn thực hiện thương vụ môi giới

 Ký hợp đồng khởi điểm (biên bản đặt cọc):

Sau khi thỏa thuận miệng giữa chủ nhà và khách hàng với trung gian là nhà môi giới CEN Group, Khách hàng đồng ý đặt cọc một tháng tiền thuê nhà vào ngày 2/7/2010, với một số thống nhất giữa hai bên như sau:

Các bên thỏa thuận ký hợp đồng để thuê căn hộ với mục đích để ở tại căn hộ

1411 Pacific Place, 83 Lý Thường Kiệt, Hà Nội, Việt Nam Bên cho thuê sẽ bàn giao cho bên thuê toàn quyền sử dụng căn hộ với đồ đạc và trang thiết bị trong tình trạng tốt, được liệt kê đính kèm trong phụ lục với các điều khoản và nội dung đã thỏa thuận.

Những thuận lợi và khó khăn trong hoạt động môi giới nhà ở

Thuận lợi từ phía nhà nước: Một số chính sách mới của nhà nước về kinh doanh bất động sản như cho phép mua bán, trao đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Một số nghị định về bất động sản dành cho người nước ngoài, chính sách thu FDI vào Việt Nam Chính sách ngoại giao, kêu gọi các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam đầu tư sản xuất kinh doanh, từ đó có sự di dân, và nhiều người nước ngoài sang Việt Nam làm việc hơn Một số chính sách khác của nhà nước về việc lới lỏng hay thắt chặt tín dụng cũng tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp trong sử dụng vốn đầu tư kinh doanh bất động sản.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang từng bước phát triển Xu thế hội nhập và hợp tác quốc tế đang trở thành xu thế mà các quốc gia đều hướng tới vì vậy nhu cầu về văn phòng đại diện, căn hộ chung cư cao cấp, nhà, biệt thự… cho các công ty và các nhân viên của các công ty nước ngoài đã, đang và sẽ đầu tư vào Việt Nam ngày càng gia tăng… Vì vậy nhu cầu về bất động sản để đặt Đại sứ quán và cho nhân viên Đại sứ quán, người nước ngoài có nhu cầu thuê ở là rất lớn.

Việt Nam là một nước đang trong quá trình hội nhập và phát triển, có nền chính trị ổn định và kinh tế đang trên đà phát triển, do đó thu hút nhiều công ty nước ngoài đến Việt Nam đầu tư kinh doanh, họ cũng mang theo các nhân viên là người nước ngoài và gia đình của họ sang Việt Nam sinh sống và làm việc, do đó nhu cầu về nhà ở của họ cũng rất cao và ngày càng tăng.

Do doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản lâu năm, thực hiện được nhiều thương vụ môi giới bất động sản, số lượng khách hàng lớn, dữ liệu khách hàng nhiều, dữ liệu về nguồn cung nhiều, tạo điều kiện cho quá trình tìm kiếm thông tin phục vụ cho quá trình môi giới bất động sản Khách hàng, đã nhờ công ty môi giới lâu năm, khi có nhu cầu lại liên hệ, có vấn đề liên quan đến bất động sản lại liên lạc với bên công ty bất động sản.

Doanh nghiệp bất động sản hoạt động lâu năm trong lĩnh vực Dịch vụ và đầu tư kinh doanh bất động sản, thị trường lớn, tài chính mạnh, có nhiều kinh nghiệm, có đội ngũ đông đảo các nhà môi giới tinh nhuệ, nhiều khách hàng biết đến và nhờ giúp đỡ.

Các nhân viên trong công ty là những người trẻ, năng động, thông thạo ngoại ngữ Đây là điều kiện hết sức quan trọng và cần thiết đối với một doanh nghiệp môi giới Nhờ vào điều kiện này các nhân viên có thể giao tiếp với khách hàng nước ngoài một các dễ dàng hơn… Sự thành thạo về ngoại ngữ và khả năng giao tiếp tốt với khách nước ngoài góp phần gây dựng ấn tượng và hình ảnh tốt đẹp về công ty. Đó là một cách thức tiếp thị về công ty rất đơn giản nhưng hiệu quả.

Nhờ vào sự liên kết, hợp tác với các doanh nghiệp khác trong hoạt động để kết nối được nguồn cung và nguồn cầu, công ty không chỉ góp phần đẩy nhanh tiến trình các thương vụ mà còn tạo dựng thêm được rất nhiều mối quan hệ mới Đó có thể là những đối tác tốt cũng như là những khách hàng tiềm năng trong tương lai của doanh nghiệp.

2.3.2 Những khó khăn và tồn

Là một công ty mạnh trong lĩnh vự đầu tư và dịch vụ môi giới, hoạt động của công ty đang chuyển dần sang hướng đầu tư và mua bán bất động sản Do đó, không tập trung được toàn bộ vào hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê, năng lực đối với nhà môi giới nhà ở cho người nước ngoài cũng khác, cần phải thông thạo ngoại ngữ Các nhân viên ưa thích môi giới mua bán hơn là môi giới cho thuê, vì số lượng khách hàng mua bán nhiều, và hàng hóa bất động sản cũng đa dạng, giao dịch dễ dàng hơn, các thủ tục cho quá trình giao dịch cũng không quá phức tạp.

Trong điều kiện nền kinh tế hiện nay, thị trường chứng khoán, thị trường vàng, chính sách tín dụng thắt chặt của nhà nước cũng gây ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động môi giới của các công ty môi giới bất động sản, các nhà môi giới bất động sản.

Khó khăn từ phí khách hàng thể hiện ở các nhìn nhận của họ đối với nghề môi giới và nhà môi giới Trong cách nhìn của họ, nhà môi giới chỉ là những “Cò” đất, họ là những người không đáng tin cậy, hoạt động không trung thực vì vậy nhiều khách hàng không muốn hợp tác với môi giới.

Chủ sở hữu bất động sản, tuy hợp tác với phía môi giới nhưng họ lại không hiểu rõ các điều khoản trong hợp đồng môi giới Cũng có những trường hợp chủ sở hữ cố tình không chịu hiểu gây nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện thương vụ. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến tiến độ của thương vụ môi giới mà còn ảnh hưởng đến phía khách hàng có nhu cầu thuê bất động sản Nhà môi giới là người đứng giữa nên rất khó khăn để dung hòa được cả hai phía đối tác.

2.3.3 Nguyên nhân của những tồn tại

Hệ thống tài chính bất động sản chưa hoàn thiện Tình hình thị trường bất động sản vẫn phụ thuộc lớn vào động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng Nguồn tín dụng trung và dài hạn hầu như không có, trong khi lãi suất vay ngắn hạn rất cao, dẫn đến khi ngân hàng xiết chặt cho vay sẽ có những tác động đáng kể tới kế hoạch triển khai của các dự án, thậm chí phải dừng thi công, gây lãng phí và làm giảm nguồn cung cho thị trường.

Tính minh bạch của thị trường khó kiểm soát: Việc các trung tâm môi giới,nhà môi giới làm ăn nhỏ lẻ, manh mún, khiến việc quản lý thị trường nhà ở cho người nước ngoài thuê khó kiểm soát, các thông tin về giá cả khó kiểm soát, xảy ra tình trạng một khách hàng thuê nhà có hai hợp đồng thuê nhà đó là một hợp đồng ký với khách hàng để làm căn cứ để khách hàng trả tiền cho chủ nhà, và một hợp đồng làm căn cứ để chủ nhà đi nộp thuế Nguyên nhân ở vấn đề, nếu khách hàng muốn lấy hóa đơn VAT thì chỉ phải ký một hợp đồng, còn trong trường hợp khách hàng không muốn lấy hóa đơn để giảm chi phi thuê nhà, thì hai bên sẽ ký hai loại hợp đồng, một hợp đồng để giao kèo việc khách hàng trả tiền cho chủ nhà và một hợp đồng khác ký với giá trị nhỏ hơn để chủ nhà đi kê khai nộp thuế nhằm giảm thuế, giảm thiểu chi phí thuê nhà.

Đánh giá tổng quan về hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê trên địa bàn Thành phố Hà Nội

ngoài thuê trên địa bàn Thành phố Hà Nội

 Thị trường bất động sản Hà Nội trong thời gian vừa qua đã tụt dốc mạnh:

Vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết hạn chế dòng tín dụng phi sản xuất của các ngân hàng thương mại ở mức 22% đến cuối tháng 6 năm 2011 và ở mức 16% tính đến cuối năm Cả ngân hàng lẫn nhà đầu tư đều đang gặp rất nhiều khó khăn trong việc huy động vốn và giải ngân Việc thắt chặt tín dụng và thêm vào đó là nhiều chỉ số đáng lo ngại của nền kinh tế đã khiến thị trường bất động sản trở nên khan hiếm về vốn, nhiều dự án bất động sản bị trì trệ hoặc trì hoãn là một trong những nhân tố làm giá bất động sản giảm xuống trông thấy tại nhiều khu vực và phân khúc trong khi tỉ lệ bán hàng trung bình cũng giảm nhiều.

Cụ thể, tỷ lệ lạm phát cao dẫn tới tăng chi phí xây dựng và giảm doanh thu thực tế của các chủ đầu tư Giá vàng tăng trong khi việc mua bán bị hạn chế ảnh hưởng đến một trong những nguồn vốn chủ chốt để mua bất động sản Khung pháp lý vẫn chưa hoàn thiện và có nhiều thay đổi khó dự tính trước dẫn tới việc nhiều doanh nghiệp phải đối mặt với nguy cơ nhiều hơn trong quá trình thực hiện dự án.

Xét về nguồn cung, cơ cấu hàng hóa bất động sản là một bất cập Thị trường thiếu hàng hóa có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân Dù giá đã giảm, nhiều loại hình bất động sản vẫn chưa vừa tầm với của đa số người mua Nhiều chủ đầu tư tính giá dịch vụ quá cao dẫn đến xung đột lợi ích với người mua nhà/đất.

 Phân khúc giá giảm mạnh nhất đó là căn hộ

Theo dữ liệu của Colliers, sang tháng 5 và tháng 6 thị trường nhà có xu hướng chững lại và giảm, với mức giảm từ 3-5 triệu VND/m2 tại một số địa bàn so với đầu quý 2 Thị trường chung cư cũng có kịch bản tương tự, giá tăng lên ở đầu quý sau dó chững lại và giảm ở cuối quý 2.

Trong năm 2011 sẽ có khoảng 11000 căn hộ mới ra mắt thị trường Hà Nọi, tiếp tục tạo ra áp lực về giá Nếu xét về quan hệ cung cầu thì thị trường vẫn ở mức độ cân bằng tương đối, thậm chí nguồn cung nhiều khi còn chưa theo kịp tốc độ tăng dân số Tuy nhiên, trên thực tế, xét về giá cả thì thị trường lại đang ở mức dư thừa vì giá nhà còn quá cao so với khả năng thanh toán của người dân Một hệ quả tốt đẹp là thị trường đang đi dần vào chuyên nghiệp hóa và người mua có nhiều cơ hội lựa chọn hơn Đặc biệt phân khúc nhà ở cao cấp đang chịu áp lực lớn nhất, nhường chỗ cho phân khúc nhà ở giá trung bình và bình dân có tiềm năng phát triển mạnh hơn, phù hợp hơn với đại bộ phận người dân Lúc này những người có nhu cầu thật sẽ tìm đến những chủ đầu tư thực sự có uy tín.

Còn thị trường văn phòng vẫn tiếp tục sự ảm đạm Bà có thể cho biết rõ hơn về sự chuyển dịch khách thuê Bà có lời khuyên nào cho các chủ cho thuê để tìm khách hàng.

Báo cáo quý gần đây nhất của Colliers cho thấy sau nhiều quý liên tiếp, lần đầu tiên phân khúc văn phòng hạng A đã có kết quả kinh doanh khả quan hơn so với phân khúc hạng B Tuy nhiên mức độ cải thiện này vẫn chưa đủ lớn để cho thấy một sự khởi sắc thật sự Các công ty có nhu cầu mặt bằng nhỏ có xu hướng chuyển dịch nhiều hơn từ phân khúc cao cấp sang phân khúc có giá rẻ hơn Tuy nhiên, đã xuất hiện một số công ty, tập đoàn lớn với nhu cầu thuê diện tích rất lớn tại các tòa nhà hạng A Hiện phần lớn chào thuê là từ các công ty cần diện tích văn phòng nhỏ hơn250m2 Tuy nhiên, một số công ty thuê diện tích lớn đang tìm cách tận dụng giá thuê giảm và nhiều khách thuê mới đang xuất hiện tại Hà Nội, đặc biệt là từ ngành ngân hàng, bảo hiểm hoặc giáo dục Những khách thuê và nhà đầu tư này đang tích cực tìm kiếm địa điểm và do vậy, chủ đầu tư tòa nhà có thể sẽ nhận được nhiều hơn những yêu cầu về diện tích trên 500m2.

Khách thuê có nhiều lựa chọn và quyền thương lượng hơn do đó đòi hỏi các chủ đầu tư phải vạch ra chiến lược marketing và bán hàng khôn ngoan hơn để đẩy mạnh cạnh tranh Các chiêu thức kích cầu như xây dựng giá thuê bậc thang, miễn phí các tháng thuê đầu tiên, miễn phí giai đoạn hoàn thiện, tài trợ chi phí hoàn thiện, giảm giá hoặc miễn phí chỗ để xe và/hoặc quyền đặt biển hiệu,v.v cần được lưu tâm Đặc biệt đối với các tòa nhà mới, chủ đầu tư có thể tạo ra lợi thế cạnh tranh nhờ tập trung vào chất lượng, tạo môi trường làm việc hấp dẫn tại các văn phòng cho thuê ví dụ như trang thiết bị, thiết kế, không gian xanh Ngoài ra, khuynh hướng bán sàn được dự đoán sẽ tiếp tục diễn ra trong chiến lược thu hút khách thuê và giảm áp lực tài chính lên chủ đầu tư từ ngân hàng, đặc biệt với các tòa nhà có diện tích lớn. Nhìn chung khó có thể lạc quan về thị trường bất động sản từ này đến cuối năm khi dòng vốn thị trường không được lưu thông và tình hình nền kinh tế chưa được cải thiện Tình hình thị trường chỉ có thể khả quan nhất nếu có sự thay đổi tích cực trong chính sách góp phần tạo ra những xung lực mới cho thị trường.

Về một số phân khúc, nửa cuối năm 2011 được dự báo sẽ chứng kiến nhiều sự kiện lớn trong ngành bán lẻ, với nguồn cung mặt bằng dồi dào sẽ đi vào hoạt động. Trên thị trường nhà ở, các chính sách khuyến mãi sẽ tiếp tục được sử dụng mạnh mẽ hơn, các điều khoản bất lợi giảm dần Phân khúc văn phòng được dự báo sẽ tiếp tục với khuynh hướng bán sàn và cạnh tranh tăng cao giữa các hạng và trong cùng một phân khúc.

GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI NHÀ Ở CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI THUÊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Quan điểm và định hướng phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới

3.1.1 Quan điểm phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới a Kiểm soát để lành mạnh thị trường bất động sản

Ngày 13/9, Bộ xây dựng đã hoàn tất tờ trình Chính phủ ban hành chỉ thị về một số giải pháp nhằm quản lý thị trường bất động sản lành mạnh Theo đó, muốn thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững, Bộ Xây dựng cho rằng cần tăng cường kiểm soát, khắc phục những khiếm khuyết, không để thị trường này trở thành nhân tố tác động gây ra lạm phát cao, tác động xấu lan truyền đến hệ thống tổ chức tín dụng và ảnh hưởng mục tiêu phát triển kinh tế.

Bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động của thị trường bất động sản đang bộc lộ những yếu kém, phát triển thiếu lành mạnh và không ổn định Giá cả hàng hóa cao, cơ cấu mất cân đối đặc biệt thiếu loại hình nhà ở cho thuê Cùng đó, tình trạng không theo quy hoạch khiến đô thị phát triển không đồng bộ, thiếu kết nối hạ tầng.

Hệ thống tài chính bất động sản chưa hoàn thiện, nguồn vốn chủ yếu phụ thuộc hệ thống ngân hàng và huy động của người dân chứ chưa có nguồn tín dụng trung và dài hạn để hỗ trợ doanh nghiệp cũng như người dân muốn tạo lập nhà ở.Công tác cải cách thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng, bồi thường giải phóng mặt bằng, xác định giá đất, thu thuế trong giao dịch bất động sản, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất chưa đáp ứng được yêu cầu, làm giảm khả năng thanh khoản của thị trường cũng như của hệ thống ngân hàng.

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, tại phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng Sáu, Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính chủ trì phối hợp với các Bộ, cơ quan có liên quan, tiếp thu ý kiến các thành viên Chính phủ, hoàn chỉnh dự thảo Chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ về tăng cường quản lý thị trường bất động sản, thị trường chứng khoán bằng các giải pháp đồng bộ, chặt chẽ bảo đảm hoạt động ổn định, lành mạnh các thị trường này đồng bộ với thị trường tiền tệ, góp phần bình ổn thị trường, ổn định kinh tế vĩ mô.

Bộ Xây dựng đề xuất Chính phủ giao cho Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành có liên quan hoàn thiện và trình Chính phủ trong Quí III/2011 “Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030” với các giải pháp tổng hợp, dài hạn nhằm tạo điều kiện để thị trường bất động sản nhà ở phát triển lành mạnh, bền vững.

Ngoài vấn đề quản lý thống nhất quy hoạch, việc chấp hành các quy định của pháp luật về đầu tư, phát triển nhà ở, sự phù hợp của các dự án với nhu cầu và kế hoạch phát triển nhà ở của các địa phương phải được kiểm tra chặt chẽ, nhất là tại các những nơi có nhiều dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.

Quan trọng hơn cả là có sự nhập cuộc của các ngành liên quan, trong đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ chủ trì, phối hợp với Bộ Tài chính hướng dẫn các địa phương về phương pháp xác định giá đất sát giá thị trường theo quy định tại Nghị định 69 theo hướng thủ tục nhanh gọn, chính xác Dựa vào thực tế, cơ quan chức năng có thể cho phép các chủ đầu tư dự án đã bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trước ngày Nghị định 69 có hiệu lực (1/10/2009) được nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá đất do địa phương ban hành tại thời điểm nộp tiền sử dụng đất.

Theo quy định, việc xác định giá đất làm cơ sở nộp tiền sử dụng đất tại Nghị định 69 phải sát giá thị trường trong điều kiện bình thường Tuy nhiên, trên thực tế, các địa phương xác định giá đất theo quy định trên rất khó khăn và mất thời gian. Bởi vậy, nhiều các dự án đã đền bù giải phóng mặt bằng xong trước ngày Nghị định

69 có hiệu lực thi hành, có nhiều dự án đã bồi thường giải phóng mặt bằng theo giá thỏa thuận ở mức cao hơn mức được khấu trừ trong tiền sử dụng đất.

Do đó, nếu giải quyết được các vướng mắc về xác định giá đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án được triển khai đúng tiến độ và tránh những tiêu cực không đáng có khi xác định tiền sử dụng đất - Bộ Xây dựng lý giải

Cùng đó, Bộ Kế hoạch và Đầu tư có trách nhiệm kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đầu tư đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài Song song với việc kiểm tra tình hình huy động vốn tại các dự án thuộc nhóm này, cơ quan chức năng cũng sẽ nghiên cứu, bổ sung các quy định để bảo đảm các dự án được đầu tư theo đúng số vốn đã đăng ký.

Bên cạnh đó, Bộ Tài chính nghiên cứu, sửa đổi quy định về nộp thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch bất động sản, theo hướng người nộp thuế được nộp thuế với mức thuế suất 2% trên giá trị bất động sản giao dịch; trường hợp người nộp thuế chứng minh được thu nhập và chi phí thì được nộp với mức thuế suất 25% trên thu nhập.

Từ trước đến nay, vốn luôn là yếu tố có ảnh hưởng và chi phối lớn nhất tới thị trường bất động sản Trong giai đoạn thắt chặt tín dụng cho vay bất động sản, Bộ Xây dựng đề xuất Ngân hàng phối hợp nghiên cứu, ban hành tiêu chí cho vay bất động sản để áp dụng trong hệ thống ngân hàng, tổ chức tín dụng.

Theo đó, Ngân hàng có thể chỉ đạo các tổ chức tín dụng ưu tiên cho vay đối với những dự án bất động sản đáp ứng các yếu tố sau: có khả năng thanh khoản cao; phục vụ đối tượng có thu nhập trung bình và thu nhập thấp; đã xây xong phần thô đang hoàn thiện chờ đưa vào sử dụng và tăng tỷ trọng cho vay mua nhà để ở.

Trước mắt, ngân hàng có thể hạn chế cho vay bồi thường, giải phóng mặt bằng, các dự án khởi công mới (trừ nhóm nhà ở xã hội), bất động sản cao cấp (căn hộ chung cư có giá trên 30 triệu/m2, hoặc diện tích trên 120m2, biệt thự, nhà liên kế); tăng cường kiểm tra, giám sát tình hình cấp tín dụng, phát hiện và xử lý kịp thời các khoản nợ quá hạn, nợ xấu; kiểm soát hiện tượng đầu tư nội bộ của các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng vào bất động sản. Để đảm bảo hiệu quả sử dụng vốn, các địa phương cần nhập cuộc để rà soát, kiểm tra những dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới trên địa bàn, yêu cầu chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ các dự án đã khởi công Qua đó, có biện pháp bảo đảm khớp nối đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại các dự án đã triển khai. Nếu dự án không đáp ứng đủ điều kiện hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đáp ứng nhu cầu tối thiểu về dịch vụ đô thị… sẽ không được triển khai xây dựng Chính quyền phải kiên quyết thu hồi các dự án chậm triển khai, đã giao đất nhưng không sử dụng quá thời gian quy định của pháp luật.

 Tăng tỷ lệ chung cư:

Giải pháp hoàn thiện hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê trên địa bàn Thành phố Hà Nội

ngoài thuê trên địa bàn Thành phố Hà Nội

Chỉ tiêu kế hoạch phát triển nhà ở phải được xác định là một trong các chỉ tiêu cơ bản của kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia và của từng địa phương; chỉ tiêu phát triển nhà ở hàng năm và từng thời kỳ được xây dựng phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội và đặc điểm của từng địa phương.

Tiếp tục, đổi mới hoàn thiện chính sách, pháp luật về nhà ở và các lĩnh vực liên quan phù hợp với đường lối phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa; Nhà nước trực tiếp tham gia, đóng vai trò định hướng, thực hiện hỗ trợ, điều tiết đồng thời huy động tối đa nguồn lực từ các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở và thị trường bất động sản nhà ở

Công tác quy hoạch phát triển nhà ở phải đi trước một bước; phát triển nhà ở phải tuân thủ theo quy hoạch do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các văn bản quy phạm pháp luật; đẩy mạnh việc phát triển nhà ở theo dự án tại khu vực đô thị nhằm tạo ra các khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phù hợp với quy hoạch đô thị đã được phê duyệt, trong đó cần ưu tiên thực hiện các dự án phát triển nhà ở, dự án khu đô thị có quy mô lớn (từ 500 ha đất trở lên) để tạo ra các khu dân cư mới đồng bộ Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra để chấm dứt tình trạng xây dựng nhà ở tự phát trái quy định của pháp luật

Sửa đổi chính sách đất đai hướng tới đơn giản hóa thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện các dự án nhà ở đặc biệt trong khâu thu hồi đất, đền bù, giải phóng mặt bằng; điều chỉnh cách tính giá đất và thu tiền sử dụng đất để giảm tỷ lệ giá đất trong cơ cấu giá thành nhà ở phù hợp với điều kiện thu nhập của nhiều tầng lớp dân cư; sử dụng chính sách đất đai để hỗ trợ, điều tiết thị trường nhà ở đặc biệt là nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp

Bổ sung và hoàn thiện chính sách tài chính và thuế liên quan đến thị trường nhà ở để mở rộng khả năng huy động nguồn vốn đầu tư của các thành phần kinh tế và của xã hội tham gia phát triển nhà ở; tạo hành lang pháp lý để phát triển các định chế phi ngân hàng như: Quỹ tín thác bất động sản, Quỹ đầu tư phát triển nhà ở, Quỹ tiết kiệm nhà ở nhằm khai thông nguồn vốn dành cho đầu tư phát triển nhà ở; sử dụng thuế làm công cụ để điều tiết thị trường, khuyến khích sử dụng nhà ở có hiệu quả và hạn chế được đầu cơ.

Hoàn thiện thị trường bất động sản nhà ở hướng tới sự đa dạng hóa và cân bằng trong cơ cấu sản phẩm, thuận tiện và minh bạch trong hoạt động giao dịch nhà ở; phát triển đa dạng các loại nhà và quy mô căn hộ phù hợp với điều kiện và khả năng thu nhập của các tầng lớp dân cư; khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng để tăng tỷ lệ nhà ở chung cư, nhà ở cho thuê

Tiếp tục bổ sung hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường trong lĩnh vực nhà ở đồng thời có chính sách khuyến khích, hỗ trợ về nhà ở thích hợp đối với từng đối tượng có khó khăn để cải thiện chỗ ở, đảm bảo an sinh xã hội; Nhà nước chủ động tham gia tạo lập quỹ nhà ở xã hội để cho thuê; thực hiện hỗ trợ các hộ nghèo khu vực nông thôn cải thiện nhà ở; phát huy được vai trò định hướng, điều tiết vĩ mô và kiểm soát sự biến động của thị trường nhà ở

Khuyến khích, hỗ trợ nghiên cứu, chuyển giao và ứng dụng kỹ thuật, công nghệ, vật liệu xây dựng mới, hiện đại trong phát triển nhà ở; khuyến khích phát triển vật liệu xây dựng, loại hình nhà ở sử dụng tiết kiệm năng lượng và thân thiện với môi trường; khuyến khích sử dụng năng lượng tự nhiên trong tiêu thụ năng lượng của các hộ gia đình; khuyến khích nghiên cứu phát triển các loại hình nhà ở xanh, nhà ở sinh thái, nhà ở thông minh, nhà ở hữu cơ.

Tăng cường và củng cố công tác quản lý Nhà nước về lĩnh vực nhà ở, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng nhà ở; kiện toàn và nâng cao năng lực bộ máy của các cơ quan quản lý Nhà nước, các tổ chức tư vấn và doanh nghiệp tham gia hoạt động trong lĩnh vực phát triển và quản lý nhà ở Xây dựng hệ thống thông tin đầy đủ, tin cậy, minh bạch và dễ tiếp cận làm công cụ để quản lý và định hướng thị trường nhà ở phát triển ổn định, lành mạnh.

3.2.2 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả hệ thống phát triển và quản lý nhà ở

 Giải pháp cải cách thủ tục hành chính

Cải cách thủ tục hành chính liên quan đến lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, dự án phát triển khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở Ngoài ra, một số thủ tục quy định tại các văn bản pháp luật về đất đai, đầu tư, doanh nghiệp… liên quan đến các Bộ, ngành khác như thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư, thủ tục về giao đất, cho thuê đất… cũng cần nghiên cứu, sửa đổi đảm bảo đồng bộ với pháp luật về nhà ở nhằm rút ngắn thời thực hiện các dự án phát triển nhà ở, sớm tạo ra nguồn cung để góp phần ổn định cung – cầu của thị trường nhà ở.

 Giải pháp hoàn thiện tổ chức và vai trò quản lý nhà nước về nhà ở

Nâng cấp hệ thống cơ quan quản lý nhà ở các cấp, đặc biệt là cấp Trung ương và tại các thành phố trực thuộc Trung ương để tăng cường lực lượng, nâng cao năng lực chuyên môn để đảm bảo đáp ứng đòi hỏi ngày càng cao của công tác phát triển và quản lý nhà ở trong thời gian tới Tăng cường công tác chỉ đạo điều hành, kiểm tra, giám sát việc thực thi pháp luật trong quá trình tạo lập, phát triển và giao dịch nhà ở trong hệ thống cơ quan quản lý các cấp đặc biệt là từ cấp Trung ương đến các địa phương;

Nghiên cứu, quy định bổ sung và tuân thủ chặt chẽ các quy định để đảm bảo cơ chế thị trường, cạnh tranh được thể hiện trong các văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở Kiên quyết xóa bỏ cơ chế xin-cho để đảm bảo cho thị trường nhà ở hoạt động lành mạnh, công khai, minh bạch

 Giải pháp hình thành các tổ chức hỗ trợ phát triển, quản lý nhà ở

Nghiên cứu, phát triển mô hình Tổng công ty phát triển nhà ở xã hội theo kinh nghiệm của các nước Nhật Bản, Hàn Quốc, Angiêri Tổng công ty phát triển nhà ở xã hội là đơn vị chịu trách nhiệm đảm nhận chủ yếu việc phát triển nhà ở xã hội, từ khâu xác định nhu cầu, tạo quỹ đất, huy động nguồn vốn, tạo lập quỹ nhà đến việc quản lý sử dụng theo nguyên tắc bảo toàn vốn

Hoàn thiện hệ thống thông tin điện tử về quản lý đất đai và nhà ở thông qua bản đồ địa chính số hóa đang được xây dựng kết hợp bổ sung các thông tin về nhà ở trên đất (đặc điểm, quy mô, chủ sở hữu nhà ở );

Nghiên cứu, phát triển mô hình dịch vụ hành chính công trong lĩnh vực nhà ở, qua đó hình thành các tổ chức và kênh thông tin độc lập, chuyên nghiệp, đủ tin cậy để cung cấp thông tin, đánh giá, định giá và hỗ trợ giao dịch nhà ở; Áp dụng quy định bắt buộc đối với các cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nối mạng liên thông

Xây dựng và công bố chỉ số giá bất động sản và nhà ở

3.2.3 Giải pháp về nâng cao chất lượng đào tạo và bồi dưỡng nguồn nhân lực

Một số kiến nghị về hoàn thiện hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê trên địa bàn Thành phố Hà Nội

nước ngoài thuê trên địa bàn Thành phố Hà Nội

Sau khi tìm hiểu thực trạng hoạt động môi giới của các tổ chức môi giới trên thị trường bất động sản và tham khảo kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới về mô hình hoạt động của tổ chức này, đề nghị Chính phủ cần thực thi một số biện pháp quản lý hữu hiệu hoạt động của hệ thông dịch vụ môi giới nhà đâu trên thị trường bất động sản sau đây: a Kiểm soát về đăng ký hành nghề:

Kiểm soát hoạt động của các tổ chức, cá nhân đăng ký tham gia dịch vụ tư vấn môi giới về bất động sản Chính phủ yêu cầu người làm dịch vụ tư vấn môi giới bắt buộc phải đăng ký hoạt động với cơ quan quản lý Nhà nước và được cấp giấy phép mới được hoạt động tư vấn môi giới Cụ thể là việc nên giao cho ai thực hiện cấp loại giấy phép nhà Cần tổ chức thi lấy chứng chỉ hành nghề môi giới (như vậy, chỉ những người có đủ tư cách pháp nhân, có đủ trình độ chuyên môn về môi giới bất động sản mới được tham gia các dịch vụ môi giới về bất động sản. b Kiểm soát về việc thực hiện trách nhiệm của các tổ chức này:

Người tư vấn môi giới phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả của các hoạt động tư vấn môi giới như: Tính trung thực trong các thông tin pháp lý của bất động sản được môi giới; về độ tin cậy và có tính dự báo được lợi ích từ kết quả định giá và hình thành giá cả của bất động sản giao dịch và chịu trách nhiệm về kết quả của các dịch vụ khác. c Kiểm soát về chất lượng tư vấn môi giới:

Kiểm soát tính công khai của các thông tin và chất lượng dịch vụ tư vấn (những người tư vấn được quyền yêu cầu cơ quan quản lý nhà nước xác nhận các thông tin pháp lý về bất động sản) Cần tổ chức các lớp đào tạo trong và ngoài nước về môi giới bất động sản, nâng cao trình độ nghiệp vụ và đưa các cán bộ có nghiệp vụ về môi giới vào các công ty thương mại dịch vụ môi giới nhà đất hiện nay bằng cách yêu cầu các công ty này phải có các tiêu chuẩn đầu vào cần thiết, nếu không đáp ứng được thì sẽ không được cấp giấy phép hoạt động d Kiến nghị khác:

Phát triển các dịch vụ tư vấn và môi giới tổng hợp cho các nhu cầu có liên quan đến hoạt động giao dịch về bất động sản như: dịch vụ cung cấp thông tin hàng hóa bất động sản; dịch vụ kiểm tra và tư vấn pháp lý bất động sản; dịch vụ định giá bất động sản; dịch vụ thanh toán và cho vay thế chấp bất động sản và dịch vụ hoàn thiện hồ sơ giao dịch về bất động sản Những đơn vị này sẽ thay mặt bên cho thuê và đi thuê thực hiện đầy đủ các thủ tục cần thiết để bất động sản được giao dịch một các hợp pháp, cơ quan tư vấn phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng và tính pháp lý của các dịch vụ này Nên chăng cần có một sàn giao dịch bất động sản và tổ chức môi giới sẽ nằm trong sàn giao dịch này, tổ chức này sẽ thay mặt các bên có nhu cầu thực hiện các thủ tục giao dịch với Nhà nước, làm cầu nối thanh toán giữa hai bên theo đúng quy định của pháp luật.

Ngày đăng: 12/09/2023, 18:20

HÌNH ẢNH LIÊN QUAN

6. Sơ đồ căn hộ 7. Hợp đồng thuê nhà - Hoàn thiện hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê trên địa bàn thành phố hà nội
6. Sơ đồ căn hộ 7. Hợp đồng thuê nhà (Trang 27)
4. Sơ đồ lối vào căn hộ - Hoàn thiện hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê trên địa bàn thành phố hà nội
4. Sơ đồ lối vào căn hộ (Trang 28)
4. Sơ đồ lối vào căn hộ - Hoàn thiện hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê trên địa bàn thành phố hà nội
4. Sơ đồ lối vào căn hộ (Trang 28)

TÀI LIỆU CÙNG NGƯỜI DÙNG

TÀI LIỆU LIÊN QUAN

w