Tiểu luận nhóm định giá tài sản định giá bất động sản

HỌC VIỆN CHÍNH SÁCH VÀ PHÁT TRIỂN KHOA TÀI CHÍNH - ĐẦU TƯ TIỂU LUẬN NHÓM Định giá tài sản ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Nhóm Giáo viên hướng dẫn: Th.S Trần Hoàng Minh Sinh viên thực Lương Hồng Thúy – 7103402202 – TCĐT10 Phó Vũ Đài Trang – 7103402156 – TCĐT10 Vũ Thị Phương Thu – 7103402157 – TCĐT10 Hoàng Thị Mai – 7103402124 – TCDN10 Hà Nội 10/2022 Mục Lục LỜI MỞ ĐẦU Chương 1: Tổng quan bất động sản định giá 1.1 Bất động sản 1.2 Định giá Chương 2: Định giá BĐS theo phương pháp so sánh 14 2.1 Khái niệm 14 2.2 Xác định lựa chọn thông tin thị trường để ĐG theo PPSS 14 2.3 Ưu, nhược điểm 16 2.4 Điều kiện phạm vi áp dụng 17 2.5 Khắc phục hạn chế 18 Chương 3: Thẩm định giá BĐS theo phương pháp thu nhập 19 3.1 Khái niệm 19 3.2 Xác định lựa chọn thông tin thị trường để ĐG theo PPTN 19 3.3 Ưu, nhược điểm 20 3.4 Điều kiện phạm vi áp dụng 21 3.5 Khắc phục hạn chế 21 Chương 4: Định giá viên thu thập lựa chọn thông tin thị trường để định giá BĐS 22 4.1 Thông tin chung 22 4.2 Định giá BĐS theo phương pháp so sánh 22 Chương 5: Kết luận kiến nghị 33 Tài liệu tham khảo 34 PHỤ LỤC 35 LỜI MỞ ĐẦU Trong kinh tế thị trường định giá tài sản nói chung thẩm định giá BĐS nói riêng chiếm vị trí quan trọng lẽ bất động sản tài sản lớn chiếm tỷ trọng cao lượng cải quốc gia Định giá phần thiếu nhiều lĩnh vực: Đầu tư dự án, cho thuê nhà đất, cổ phần hóa doanh nghiệp, sản giao dịch Bất động sản, Đó ước tính giá trị bất động sản hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng xác định, thời điểm xác định Giá bất động sản yếu tố không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, cịn bị tác động yếu tố tâm lý, xã hội Định giá bất động sản ước tính mặt giá trị mà khơng thể tính đúng, tính đủ định giá tài sản thơng thường khác Do đó, muốn định giá bất động sản người ta phải vào số nguyên tắc phương pháp Có nhiều phương pháp để xác định giá bất động sản Trước nghiên cứu, để xác định phương pháp định giá bất động sản phù hợp, áp dụng ta phải nắm vững nội dung ưu điểm hạn chế phương pháp Trong đó, ta nên ý tới hạn chế để có hướng khắc phục kịp thời tránh định giá sai làm chênh lệch nhiều so với giá trị thực tế bất động sản Việc xác định thu thập thông tin cần thiết để định giá bất động sản cịn nhiều khó khăn cần có hướng rõ ràng 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66 Chương 1: Tổng quan bất động sản định giá 1.1 Bất động sản 1.1.1 Khái niệm Bất động sản hay cịn gọi địa ốc hay nhà đất có ý nghĩa bao gồm đất đai dính liền vĩnh viễn với mảnh đất Người sở hữu Bất động sản phép sử dụng, mua bán, cho thuê, làm quàn tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho người thừa hưởng, để yên Bất động sản thân Theo khoản Điều 174 Bộ luật Dân số 33/2005/QH11 Quốc hội nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thơng qua ngày 14/6/2005 quy định: - Đất đai, lợi quyền sử dụng đất, trang trại, nhà xưởng, kho bãi - Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác pháp luật quy định 1.1.2 Đặc điểm Bất động sản Bất động sản có nhiều đặc điểm, đặc diểm phân chia thành hai nhóm đặc điểm mang tính vật lý nhóm mang tính kinh tế Nhóm đặc điểm mang tính vật lý - Tính chất cố định vị trí Bất động sản hàng hóa gắn liền với vị trí định, khơng gian định di dời chuyển Người sử dụng hàng hóa bất động sản phải chuyển đến nơi có bất động sản Cũng thuộc tính cố định mà bất động sản đem thị trường để trưng bày hàng hóa khác mà phải giới thiệu thơng qua mơ tả mơ hình, hình ảnh, vẽ mơ tả mang tính chất mẫu Đặc điểm cho giá trị bất động sản chịu ảnh hưởng lớn yếu tố vị trí Bất động sản nằm vị trí địa lý thuận lợi thường có giá trị cao ngược lại - Tính chất lâu bền 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66 Tính chất lâu bền bất động sản có thuộc tính tồn lâu dài Tính lâu bền bất động sản thể chỗ đất đại không bị hao mịn, khơng bị khơng thể hủy hoại trừ có rủi ro thiên tai gây Khơng thế, cơng trình, vật kiến trúc xây dựng đất tồn qua nhiều năm, có khả sinh lợi lâu dài - Tính chất nhất, độc đáo, cá biệt Trên thị trường bất động sản khó tồn hai bất động sản hồn tồn giống nhau, chúng có vị trí khơng gian khác - Tính chịu ảnh hưởng lẫn Bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn gái trị bất động sản bị tác động bất động sản khác Giá trị bất động sản chịu ảnh hưởng nhiều từ bất động sản xung quanh Các cơng trình kết cấu hạ tầng đầu tư xây dựng góp phần nâng cao giá trị sử dụng bất động sản khu vực Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản làm tôn thêm vẻ đẹp bất động sản khác - Tính thích ứng Bất động sản q trình sử dụng điều chỉnh cơng mà giữ nét đặc trưng nó, đồng thời bảo đảm yêu cầu sử dụng người tiêu dùng việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh hoạt động khác Nhóm đặc điểm mang tính kinh tế - Bất động sản có giá trị lớn Xuất phát từ tính khan tính cá biệt đất đai Đặc tính đất đai chịu quy định điều kiện tự nhiên giới hạn diện tích bề mặt trái đất Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất đai miếng đất, khu vực vùng, địa phương, lãnh thổ, Do bị giới hạn nguồn cung nên hàng hóa bất động sản thường có giá trị lớn Bên cạnh đó, đầu tư vào bất động sản cần nhiều vốn thời gian nên bất động sản thường có giá trị cao 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66 - Bất động sản có tính khoản Bất động sản hàng hóa khơng thể di dời có giá trị cao việc chuyển đổi thành tiền linh hoạt Hơn nữa, khác với hàng hóa thơng thường, chuyển nhượng bất động sản, quan quản lý thường yêu cầu bên giao dịch thực số thử tục pháp lý cần thời gian để thực giao dịch Hơn bất động sản tài sản quan trọng, có giá trị cao nên việc mua, bán thường dài so với tài sản khác - Giá bất động sản có khác biệt so với giá loại hàng hóa khác Đặc điểm xuất phát từ việc khó tính đúng, tính đủ, tính hết gái trị vốn có bất động sản đặc biệt đất Hơn nữa, giá đất chứa đựng yếu tố vị trí địa lý, vùng lãnh thổ đồng thời chứa đựng yếu tố xã hội việc tạo nhu cầu yếu phẩm để trì sống người tạo mơi trường sinh tháu Ngồi ra, ảnh hưởng nhiều yếu tố việc thẩm định giá bất động sản không vào chi phí hình thành mà cịn phụ thuộc vào sở thích mong muốn cá nhân Đặc điểm xuất phát từ việc khó tính đúng, tính đủ, tính hết gái trị vốn có bất động sản đặc biệt đất Hơn nữa, giá đất chứa đựng yếu tố vị trí địa lý, vùng lãnh thổ đồng thời chứa đựng yếu tố xã hội việc tạo nhu cầu yếu phẩm để trì sống người tạo môi trường sinh tháu Ngoài ra, ảnh hưởng nhiều yếu tố việc thẩm định giá bất động sản không vào chi phí hình thành mà cịn phụ thuộc vào sở thích mong muốn cá nhân 1.1.3 Phân loại bất động sản Phân loại bất động sản bao gồm : Đất đai, nhà ở, nhà công trình cơng cộng, nhà cơng trình cơng nghiệp, cơng trình hạ tầng kỹ thuật, cơng trình xây dựng khác 1.1.3.1 Đất đai Đất đai vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể có thuộc tính tương đối ổn định thay đổi có tính chu kỳ có ảnh hưởng tới việc sử 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66 dụng đất tương lai yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hộị hoạt động sản xuất người Tài sản đất đai sử dụng đất hợp pháp pháp luật cơng nhận Căn vào mục đích sử dụng, đất đai phân thành loại sau đây: - Nhóm đất nơng nghiệp - Nhóm đất phi nơng nghiệp - Nhóm đất chưa sử dụng gồm loại đất chưa xác định mục đích sử dụng  Nhóm đất nơng nghiệp: - Đất trồng hàng năm gồm đất trồng lúa đất trồng hàng năm khác - Đất rừng sản xuất - Đất rừng phòng hộ - Đất nuôi trồng thủy sản, làm muối - Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, xây dựng chuồng trại chăn nuôi pháp luật cho phép  Nhóm đất phi nơng nghiệp - Đất gồm đất nông thôn, đô thị - Đất xây dựng trụ sở quan - Đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh - Đất xây dựng cơng trình nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở tổ chức nghiệp, đất xây dựng sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục cơng trình nghiệp khác - Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất , đất sử dụng cho hoạt dộng khoáng sản, đất sản xuất vật liệu xây dựng - Đất sử dụng vào mục đích cơng cộng gồm đất giao thông: sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, đường bộ, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh - Đất cở sở tôn giáo, tín ngưỡng 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66 1.1.3.2 Nhà - Nhà dùng thuê bán: Tùy thuộc vào yếu tố kiến trúc, tiện nghi, cảnh quan, mơi trường, người ta phân biệt nhà thành hai loại là: Nhà chung cư, nhà riêng lẻ - Nhà riêng lẻ - Biệt thự: Trong biệt thự phân chia thành hạng tùy thuộc vào yêu cầu kỹ thuật, độ bền giá trị loại vật liệu kết cấu : móng, cột sàn, mái, Hạng hạng có chất lượng sử dụng tốt biệt thự bao gồm: Biệt thự đơn lập, Biệt thự song lập, cao cấp biệt thự du lịch - Nhà liền kề: Nhà liền kề mặt phố (nhà phố), nhà liền kề có sân vườn - Nhà nơng thơn truyền thống 1.1.3.3 Nhà cơng trình cơng cộng Cồng trình thương mại dịch vụ : trung tâm thương mại, siêu thị, cưả hàng bán lẻ, nhà hàng ăn uống, trung tâm logistic, Cơng trình dịch vụ công cộng: khách sạn, nhà trọ, nhà nghỉ, ngân hàng Văn phòng trụ sở quan: văn phòng, trụ sở làm việc Quốc hội, Chính phủ, trụ sở làm việc quan hành nhà nước cấp, viện nghiên cứu Cơng trình văn hóa, giáo dục, thể thao, y tế, cơng trình cơng cộng khác 1.1.3.4 Nhà cơng trình cơng nghiệp Cơng trình sản xuất vật liệu xây dựng: Nhà máy xi măng, gạch ốp lát, nhà máy sản xuất kính, mỏ than khai thác đá Cơng trình dầu khí Cơng trình sản xuất công nghiệp nặng: nhà máy chế tạo, luyện kim, cơng trình cơng nghiệp điện tử, tin học, cơng trình sản xuất cơng nghiệp nhẹ, 1.1.3.5 Cơng trình hạ tầng kỹ thuật Cơng trình giao thơng: đường, đường sắt, cầu, hầm giao thơng, đường thủy, cảng, Cơng trình thủy lợi: hệ thống cơng trình cấp nước, nước, 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66 Hệ thống cơng trình chiếu sáng, xăng dầu khí đốt, cấp điện, xử lý chất thảỉ 1.2 Định giá 1.2.1 Khái niệm Định giá hiểu việc đánh giá giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định Khoản Điều Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Định giá bất động sản hoạt động tư vấn, xác định giá bất động sản cụ thể thời điểm xác định” Như vậy, định giá theo Luật Kinh doanh bất động sản hoạt động tư vấn, xác định giá tài sản cụ thể thời điểm xác định Như vậy: Định giá tài sản việc tư vấn, định mức giá cụ thể cho loại tài sản làm cho hoạt động giao dịch mua, bán tài sản, hàng hóa, dịch vụ thị trường Đối với loại tài sản, hàng hóa, dịch vụ nhà nước định giá (các quan có thẩm quyền quy định) mức giá cụ thể loại tài sản, hàng hóa mang tính bắt buộc đối tượng tham gia hoạt động giao dịch, mua bán phải thực Đối với tài sản, hàng hóa, dịch vụ khơng thuộc danh mục Nhà nước định giá tổ chức, cá nhân tự định giá theo quy luật thị trường làm sở cho hoạt động giao dịch mua bán, trao đổi 1.2.2 Đối tượng định giá Quyền tài sản bất động sản Bao gồm tất quyền, quyền lợi, lợi ích liên quan đến quyền sở hữu bất động sản Ngược lại, bất động sản đất đai, tất loại tài sản tự nhiên có đất tài sản gắn liền với đất nhà cửa cơng trình đất Quyền tài sản động sản Một số ví dụ số quyền tài sản động sản Những tài sản hữu hình nhận biết, di chuyển xem thông dụng cho cá nhân đồ vật sưu tầm hay vật dụng 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66 Quyền sở hữu tài sản lưu động doanh nghiệp hàng tồn kho, vật liệu cung cấp Máy thiết bị Tài sản vơ quyền thu lợi từ ý tưởng, quyền sở hữu trí tuệ bao gồm: Quyền tác giả, sở hữu công nghiệp, chương trình phát sóng, ghi âm, ghi hình Doanh nghiệp Là đơn vị thương mại, công nghiệp dịch vụ hay đầu tư theo đuổi hoạt động kinh tế Doanh nghiệp tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật nhằm mục đích thực hoạt đơng kinh doanh Các lợi ích tài Các lợi ích tài tài sản vơ hình bao gồm Sự phân chia mặt luật pháp lợi tức sở hữu doanh nghiệp bất động sản Chuyển nhượng theo hợp đồng quyền chọn mua, chọn bán tài sản Những quyền vốn có quyền sở hữu doanh nghiệp hay tài sanr như: sử dụng, cho thuê hay quản lý Những quyền vốn có sở hữu cổ phiếu 1.2.3 Mục đích việc định giá Thông thường doanh nghiệp tiến hành định giá thường nhằm mục đích chủ yếu sau: - Doanh nghiệp tiến hành hoạt động mua bán, sáp nhập, liên doanh liên kết, lý doanh nghiệp - Nhà đầu tư định góp vốn, mua – bán chứng khốn doanh nghiệp - Cổ phần hóa, niêm yết chứng khoán thị trường chứng khoán - Tiến hành vay vốn để đầu tư cho hoạt động kinh doanh cơng ty - Tính tiền thuế mà doanh nghiệp phải đóng hàng năm - Tiến hành lý, giải thể, phá sản doanh nghiệp 10 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66 4.2.3 Thông tin tài sản so sánh - Chủ tài sản: Đinh Vũ Quý - Số điện thoại: 0975.383.738 - Địa BĐS: Quốc Lộ 5, thôn Ngọc Mai, xã Vĩnh Hưng, Huyện Bình Giang, Hải Dương - Loại BĐS: 100% đất thổ cư - Diện tích: 66m2, mặt tiền 6.6m, vỉa hè 5m - Hình dáng: Vng vức - Giá bán: 1.100.000.000 tỷ đồng - BĐS nằm hẻm 5m, tơ vào được, hẻm thơng đường khác - Đất Hướng Tây Nam, xung quanh dân trí cao, hàng xóm văn minh thân thiện, đường sá rộng rãi sẽ, đường trước rộng ô tô tránh Bán kính vài trăm mét có đầy đủ dịch vụ tiện ích gần trường học cấp, quốc lộ 5A, khu công nghiệp Vsip, thị xã Bình Giang, thị trấn Kẻ Sặt, Mảnh đất khơng dính tranh chấp, có sổ đỏ - Hình ảnh thực tế: 25 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66 4.2.4 Thơng tin tái sản so sánh - Chủ tài sản: Nguyễn Văn Huy - Số điện thoại: 0968142491 - Địa BĐS: Xã Bình Xuyên, Huyện Bình Giang, Hải Dương - Loại BĐS: 100% đất thổ cư - Diện tích: 97.2m2, mặt tiền 5m - Hình dáng: Vng vức - BĐS nằm hẻm 5m, tơ vào được, hẻm thông đường khác - Giá bán: 900.000.000 đồng - Mảnh đất cách trục đường liên xã 10m cách trục xã chợ 150m; cách UBND trường học 250m, Xung quanh dân cư đông đúc, Gần cụm quy hoạch công Nghiệp Kinh Bắc kết nối Thái Hồ, Nhân Quyền , Bình Xun Mảnh đất khơng dính tranh chấp, có sổ đỏ - Hình ảnh thực tế: 26 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66 4.2.5 Thông tin tài sản so sánh - Chủ tài sản: Quang Tùng - Số điện thoại: 0963071332 - Địa BĐS: Đường ĐT 392, Xã Hùng Thắng, Huyện Bình Giang, Hải Dương - Loại BĐS: 100% đất thổ cư - Diện tích: 104m2, mặt tiền 6m - Hình dáng: Vng vức - BĐS nằm hẻm 5.5m, tơ vào được, hẻm thông đường khác - Giá bán: 1.850.000.000 triệu đồng 27 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66 - Lơ góc mặt quay đường, đường ô tô tránh nhau, giao thơng thuận tiện Lơ đất nằm vị trí đẹp, trung tâm xã, huyện Bình Giang, xung quanh trường học, chợ, trạm y tế Nằm cạnh khu dân cư Phố Cậy – Long Xuyên, gần vòng xuyến to, cách đường 194 1km, gần Đường 5B kéo dài, Quốc lộ 5A, thị trấn kẻ sặt gần Mảnh đất khơng dính tranh chấp, có sổ đỏ - Hình ảnh thực tế: 28 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66 4.2.6 Định giá BĐS: Sau khảo sát giá BĐS tỉnh Hải Dương, ta có thơng tin sau: - Giá trị BĐS có mặt tiền 5m 92.95% BĐS có mặt tiền 5m - Giá trị BĐS có diện tích 90m2 107.98% BĐS có diện tích 90m2 - Giá trị BĐS có hình dáng vng vức 102.8% BĐS có hình dáng nở hậu - Giá trị BĐS có mặt tiền 116.35% BĐS có mặt tiền - Giá trị BĐS gần dự án 119.91% BĐS không gần dựa án STT A Đơn Chỉ vị tiêu tính Giá thị trường Đồng BĐS cần Tài sản thẩm SS1 Tài sản SS2 Tài sản SS3 Tài sản SS4 định 650.000.000 1.100.000.000 900.000.000 1.850.000.000 Giá quy B đổi đơn vị Đồng/ m2 9.027.777 16.666.666 9.259.259 17.788.461 so 29 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66 sánh chuẩn C Điều chỉnh yếu tố so sánh Tình Có sổ trạng C1 đỏ pháp lý Có sổ đỏ Có sổ đỏ Có sổ đỏ Có sổ đỏ 0 0 4,5 6,6 -7.05 -7.05 -7.05 72 66 97 104 7.98 7.98 0 5 5.5 0 0 Nở hậu Vuông vức Vuông vức Vuông vức 2.8 0 Tỷ lệ điều % chỉnh Mặt 4,5 tiền C2 Tỷ lệ điều % chỉnh Diện 122 tích C3 Tỷ lệ điều % chỉnh Mặt 15 hẻm C4 Tỷ lệ điều % chỉnh C5 Hình Vng dáng vức Tỷ lệ % 30 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66 điều chỉnh Số mặt tiếp xúc C6 Mặt 1 16.35 16.35 16.35 Khơng Khơng Khơng Khơng 0 0 Có Có Có Khơng -19.91 -19.91 -19.91 Khơng Khơng Khơng Không 0 0 với đường Tỷ lệ điều % chỉnh Thuộc diện Không quy C7 hoạch Tỷ lệ điều % chỉnh Khu vực Không gần dự C8 án Tỷ lệ điều % chỉnh Tranh C9 Không chấp Tỷ lệ điều % 31 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66 chỉnh Gần dịch vụ C10 Có Có Có Có Có % 0 0 % 7.22 -2.63 -10.61 -7.05 Đồng 15545833.3 16228333.33 8276851.85 16534375 cộng đồng Tỷ lệ điều chỉnh Tổng D mức điều chỉnh Giá E sau điều chỉnh Bảng so sánh tài sản Sau điều chỉnh, nhóm đánh giá chất lượng thông tin tài sản so sánh tương đương nhau, tổng mức điều chỉnh không đáng kể ( khơng q 15% ) Từ đó, nhóm ước tính giá trị 1m2 mảnh đất cần thẩm định cách lấy bình quân giá điều chỉnh tài sản so sánh trên: 15545833.33+ 16228333.33+ 8276851.852+ 16534375 = 14.146.348,38 (đồng/m2) Giá trị mảnh đất là: 14.146.348,38 * 122 = 1.725.854.502,36 (đồng) Làm tròn: Một tỷ bảy trăm hai mươi sáu tỷ đồng 32 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66 Chương 5: Kết luận kiến nghị Kết luận Với vai trò phương pháp định giá BĐS hoạt động thị trường BĐS nay, việc xác định phương pháp định giá phù hợp với loại hình BĐS trở thành nội dung quan trọng người làm cơng tác định giá Do BĐS góp phần vào hoạt động kinh doanh đó, nên việc xác định tỷ lệ đóng góp vào lợi nhuận chung BĐS khó khăn, địi hỏi người định giá phải có hiểu biết hoạt động kinh doanh Định giá bất động sản hoạt động trọng tâm kinh doanh bất động sản Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS thông thường liên quan đến: xu hướng xã hội, trạng kinh tế, biện pháp điều tiết Nhà nước yếu tố thị trường đặc biệt tác động kinh tế giới thị trường BĐS nước Tác động yếu tố kể định giá trị thị trường bất động sản Việc xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản theo dạng bất động sản khác nhau, giúp cho việc lựa chọn phương pháp định giá phù hợp với loại bất động sản thị trường Kiến nghị Khi áp dụng phương pháp thẩm định giá yêu cầu TĐV phải tuân thủ trình tự quy trình thẩm định giá nguyên tắc, tiêu chuẩn thẩm định giá Cần xem xét cách khách quan, khoa học, trung thực yếu tố ảnh hưởng đến BEN Cần tìm hiểu thơng tin, xem xét thơng tin cách đa chiều để sử dụng hiệu thông tin 33 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66 Tài liệu tham khảo Giáo trình “Định giá tài sản” – Đại học Thương Mại Thông tin website: Batdongsan.com, alonhadat.com, Tổng quan thị trưởng bất động sản, Thẩm định giá Thành Đô 34 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66 PHỤ LỤC Phụ lục 1: Tỷ lệ so sánh hình dáng đất vng vức đất nở hậu Tên BĐS có STT hình dáng vng vức Giá 1m2 đất ( triệu/m2 ) Đường Quốc Lộ Hồng, Bình Giá 1m2 đất hình dáng nở ( triệu/m2 ) hậu Xã Thúc Kháng, 38, Xã Vĩnh Tên BĐS có huyện Bình 20.2 Giang, Hải Giang, Hải 15.7 Dương Dương Đường Tỉnh Lộ Kinh Trang, Thái 394/194, Xã Thúc Kháng, Dương, Bình 16.1 Bình Giang, Hải Giang, Hải 16.2 Dương Dương Đường Quốc Lộ 5, Xã Cổ Bi, Bình Giang, Hải Xã Tân Việt, 12.4 Bình Giang, Hải 18.4 Dương Dương Khu thị tồn Đường ĐT 395, gia thị trấn Kẻ Sặt, Bình Xã Tân Việt, 18.05 Giang, Hải Bình Giang, Hải 14.6 Dương Dương Bình quân 16.69 Bình quân 16.23 Như vậy, 1m2 đất có hình dáng vng vức có giá cao 1m2 đất có hình dáng nở hậu 2.8% 35 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66 Phụ lục 2: Tỷ lệ so sánh khu vực gần dự án khu vực xa dự án STT BĐS khu Giá 1m2 đất BĐS khu Giá 1m2 đất vực gần dự án ( triệu/m2 ) vực xa dự án ( triệu/m2 ) Đường ĐT 395, Đường 392, Xã Bình Xuyên, Bình Giang, Hải Xã Tân Việt, 16 Dương Dương Đường Quốc Lộ Đường 390, Xã 5, Xã Vĩnh Hưng, Bình 9.5 Bình Giang, Hải Thúc Kháng, 16.7 Giang, Hải 13 Bình Giang, Hải Dương Dương Đường 392, Xã Thôn Vạc, xã Thái Học, Bình Giang, Hải Vĩnh Hồng, Bình 6.6 Giang, Hải 10.2 Dương Dương Đường Tỉnh Lộ Đường ĐT 395, Xã Tân Việt, Bình Giang, Hải 394/194, Xã 14.3 12 Giang, Hải Dương Bình quân Hồng Khê, Bình Dương 13.4 Bình quân 11.18 Như vậy, 1m2 đất khu vực gần dự án có giá cao 1m2 đất khu vực không gần dự án 19.91% 36 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66 Phụ lục 3: Tỷ lệ so sánh đất trống mặt tiền đất trống mặt tiền BĐS có mặt STT Giá 1m2 đất tiếp xúc với đường Bình Giang, Hải 22 Giang, Hải 17.5 Bình Giang - Hải 18.6 Kẻ Sặt, Bình 16.9 Giang, Hải Dương Thơn Cổ Bì, 22.3 Dương Bình quân 15.2 Giang, Hải Trung, Thị trấn KDC Cậy, Bình Giang, Hải Tân Việt, Bình Đường Quang Dương 19 Xuyên - Hải Dương Quang tiền Cách - Bình KDC Tân Hưng, Dương Bình Minh - ( triệu/m2 ) Dương Đường 392, Xã Tân Việt, Bình đường Thơng Bình Dương Giá 1m2 đất tiếp xúc với ( triệu/m2 ) Xã Thúc Kháng, BĐS có mặt Bình Giang, Hải 18 Dương 20.1 Bình qn 17.28 Như vậy, 1m2 đất BĐS có mặt tiền cao 1m2 đất BĐS có mặt tiền 16.35% 37 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66 Phụ lục 4: Tỷ lệ so sánh đất có mặt tiền 5m đất có mặt tiền 5m STT BĐS có mặt tiền Giá 1m2 đất BĐS có mặt tiền Giá 1m2 đất 5m ( triệu/m2 ) 5m ( triệu/m2 ) thôn Ngọc Mai xã Vĩnh Hưng huyện Bình Xã Vĩnh Hưng, 15.1 Quang tiền - Kinh Trang, Thái Dương, Bình Giang, Hải 15.3 Dương 16.4 Bình Giang - Hải Tân Hưng, Tân trung, xã bình xuyên, huyện Bình Minh Dương đường quang 20.3 Dương Giang Bình Giang, Hải 11.3 bình giang, hải Việt, Bình 17.8 Giang, Hải Dương dương Đường Quang Trung, Thị trấn Kẻ Sặt, Bình 28.4 Giang, Hải my thữ - vĩnh 20.6 hồng -bình giang Dương Bình quân 17.53 Bình quân 18.78 Như vậy, 1m2 đất BĐS có mặt tiền 5m có giá cao 1m2 đất BĐS có mặt tiền 5m 7.05% 38 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99