GIỚI THIỆU
Xác định vấn đề nghiên cứu
Nghề thẩm định giá tại Việt Nam ra đời vào những năm 1993-1994, còn khá mới mẻ so với các quốc gia khác trong khu vực và trên thế giới Dịch vụ này đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển đổi nền kinh tế từ cơ chế giá hành chính sang cơ chế giá thị trường, giúp tiết kiệm ngân sách Nhà nước trong đầu tư và mua sắm tài sản, đồng thời ngăn chặn lãng phí và thất thoát trong sản xuất kinh doanh Ngoài ra, thẩm định giá còn bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chủ tài sản, nhà đầu tư và các bên liên quan Hiện nay, với sự phát triển của nền kinh tế, nhu cầu thẩm định giá tài sản ngày càng tăng, yêu cầu phải xây dựng nghề thẩm định giá trở thành một dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, độc lập và khách quan nhằm đảm bảo lợi ích hợp pháp cho các bên tham gia thị trường.
Trên toàn cầu, bao gồm cả Việt Nam, có sự đồng thuận giữa học giả, chuyên viên thẩm định và tòa án về việc sai số là điều không thể tránh khỏi trong hoạt động thẩm định giá bất động sản Theo Royal Institution of Chartered Surveyors (1995), người sử dụng thông tin thẩm định thường nhận thấy rằng số liệu do thẩm định viên cung cấp luôn có sai số so với giá trị thị trường Quy trình thẩm định giá mang tính chủ quan và phụ thuộc vào quan điểm của thẩm định viên, có thể dẫn đến những đánh giá quá bi quan hoặc quá lạc quan về tài sản Do đó, mọi thẩm định viên đều có khả năng mắc sai lầm mà không bị coi là cẩu thả khi kết quả của họ khác với thực tế.
Sự không chính xác trong thẩm định giá được coi là hiện tượng khó tránh khỏi, nhưng lại có tác động nghiêm trọng đến các thẩm định viên, nghề thẩm định giá, thị trường bất động sản và nền kinh tế quốc gia Ví dụ, sự sụp đổ của thị trường tài chính và bất động sản ở Anh vào thập niên 90 chủ yếu do thẩm định không chính xác (Hager và Lord, 1985) Tương tự, sự không chính xác trong thẩm định giá cũng là nguyên nhân chính dẫn đến sự sụp đổ của các khoản tiết kiệm và khoản vay, gây ra khủng hoảng tài chính và bất động sản tại Mỹ vào những năm 1980 (Yovino-Young, 1997) Gần đây, khủng hoảng tài chính Châu Á cũng liên quan đến giá trị thẩm định không chính xác, dẫn đến việc Uỷ ban giao dịch chứng khoán Thái Lan ủy thác cho Tập đoàn RICS xây dựng sách trắng về phát triển nghiệp vụ thẩm định giá tại Thái Lan.
Thẩm định giá đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển thị trường tài sản và tài chính, do đó, nghiên cứu về độ chính xác trong thẩm định giá, đặc biệt là việc xác định và lượng hóa các yếu tố ảnh hưởng, đã thu hút sự quan tâm của giới học thuật và chuyên gia trong suốt 30 năm qua, đặc biệt tại Anh, Mỹ và Úc (Parker, 1999; Blundell và Ward, 1993; Guilkey et al).
Nghiên cứu thực nghiệm tại các quốc gia phát triển như Anh, Mỹ và Úc đã chỉ ra rằng kết quả thẩm định đạt độ chính xác cao, theo các tài liệu của Hager và Lord (1985), IPD/Drivers Jonas (1988, 1990, 2003, 2004, 2005), McAllister (1995) và Parker.
Kết quả thẩm định tại các nước đang phát triển thường có độ chính xác thấp, trong khi nghiên cứu gần đây đã chú ý đến khía cạnh hành vi trong quy trình định giá và các yếu tố ảnh hưởng đến độ chính xác này Mặc dù có ít nghiên cứu chỉ ra nguyên nhân cụ thể dẫn đến sự không chính xác trong định giá, nhưng việc hiểu rõ các yếu tố này sẽ giúp xác định các cải tiến cần thiết để nâng cao chất lượng thẩm định giá Tại Việt Nam, với nền kinh tế đang phát triển và ngành thẩm định giá còn non trẻ, việc nghiên cứu độ chính xác của kết quả thẩm định là rất cần thiết Tác giả đã chọn luận văn “Các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản tại TP Hồ Chí Minh” như một đóng góp cho sự phát triển ngành thẩm định giá tại Việt Nam.
Mục tiêu nghiên cứu
Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh là rất quan trọng Các yếu tố này bao gồm tình hình thị trường, vị trí bất động sản, và các yếu tố pháp lý liên quan Để nâng cao độ chính xác của kết quả thẩm định, cần đề xuất các giải pháp như cải thiện quy trình thẩm định, đào tạo chuyên môn cho nhân viên, và áp dụng công nghệ mới trong phân tích dữ liệu.
Xác định và định lượng các yếu tố ảnh hưởng đến độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh là rất quan trọng Việc này giúp cải thiện quy trình thẩm định, nâng cao độ tin cậy của giá trị tài sản và hỗ trợ ra quyết định đầu tư hiệu quả Các yếu tố như vị trí, tình trạng bất động sản, và xu hướng thị trường đều có tác động đáng kể đến kết quả thẩm định.
(2) Đề xuất giải pháp hạn chế tác động của các yếu tố đó.
Câu hỏi nghiên cứu
(1) Những yếu tố nào tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh?
(2) Mức độ tác động của các yếu tố đó như thế nào?
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh
Bài viết tập trung vào việc xác định và định lượng các yếu tố ảnh hưởng đến độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh Đồng thời, bài viết cũng đề xuất những giải pháp nhằm hạn chế các tác động tiêu cực đến quá trình thẩm định giá, từ đó nâng cao độ tin cậy và chính xác trong lĩnh vực này.
Không gian: các đơn vị có thực hiện nghiệp vụ thẩm định giá bất động sản tại
TP Hồ Chí Minh Thời gian: số liệu được thu thập trong năm 2015 thông qua việc phát bảng câu hỏi khảo sát.
Phương pháp nghiên cứu
- Để đạt được các mục tiêu đề ra, tác giả vận dụng kết hợp phương pháp định tính và định lượng cho quá trình nghiên cứu đề tài
Năm 2015, nghiên cứu được thực hiện với 152 thẩm định viên từ 19 công ty thẩm định tại TP Hồ Chí Minh Tác giả đã thu thập dữ liệu thông qua phỏng vấn trực tiếp bằng bảng câu hỏi, dựa trên mục tiêu và tình hình thực tế Bộ câu hỏi nghiên cứu đã được phác thảo sau khi tham khảo ý kiến chuyên gia và tiến hành điều tra sơ bộ Sau đó, phiếu điều tra được thu hồi và điều chỉnh để phù hợp với yêu cầu nghiên cứu, tạo cơ sở cho việc hình thành các thang đo thích hợp trước khi tiến hành điều tra chính thức.
Nguồn gốc thông tin thứ cấp được thu thập từ nhiều nguồn như Internet, báo chí, tạp chí và các đề tài nghiên cứu khoa học liên quan đến chủ đề nghiên cứu Trong khi đó, nguồn gốc thông tin sơ cấp được thu thập thông qua phỏng vấn trực tiếp 152 nhân viên thẩm định giá đại diện cho 19 công ty thẩm định tại TP Hồ Chí Minh vào năm 2015, với phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên.
Đề tài sử dụng mô hình hồi quy logistic nhị phân để phân tích dữ liệu thu thập được, kết hợp với phương pháp thống kê suy diễn Thống kê mô tả được áp dụng làm nền tảng cho các kiểm định suy diễn, bao gồm kiểm định mối quan hệ giữa các yếu tố, kiểm định mức độ phù hợp của mô hình và kiểm định mức độ liên hệ dựa trên các yếu tố.
Ý nghĩa và giới hạn của nghiên cứu
1.6.1 Ý ngh ĩ a nghiên c ứ u: Đóng góp về lý thuyết: bổ sung thêm bằng chứng thực tiễn tại Việt Nam về các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh Đóng góp về thực tiễn: Cung cấp luận cứ khoa học cho các giải pháp nhằm hạn chế các tác động làm cho định giá bất động sản tại TP Hồ Chí Minh không chính xác, tạo nền tảng cho việc hoàn thiện ngành thẩm định giá còn non trẻ ở Việt Nam và phát triển kinh tế đất nước nói chung
Nghiên cứu này chỉ tập trung vào các yếu tố ảnh hưởng đến độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh, không mở rộng ra toàn bộ lãnh thổ Việt Nam.
Do hạn chế về thời gian và ngân sách, số mẫu nghiên cứu chưa đủ đại diện cho tổng thể và không thể so sánh với các địa phương khác tại Việt Nam.
Cấu trúc của luận văn
Ch ươ ng 1 : Giới thiệu về: tính cấp thiết, mục tiêu, đối tượng, phạm vi, phương pháp, ý nghĩa của nghiên cứu
Ch ươ ng 2 : Tổng quan tài liệu và cơ sở lý thuyết : nêu khái niệm về thẩm định giá;
Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong thẩm định giá, với giá trị bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả thẩm định Mức độ chính xác của kết quả thẩm định phụ thuộc vào việc áp dụng lý thuyết về thông tin bất cân xứng và lý thuyết về năm lực cạnh tranh Nghiên cứu liên quan đến các yếu tố này cung cấp cái nhìn sâu sắc về thị trường bất động sản và các yếu tố quyết định giá trị của tài sản.
Chương 3: Phương pháp và thiết kế nghiên cứu sẽ trình bày mô hình nghiên cứu định tính và hướng dẫn thực hiện phân tích định lượng các yếu tố tác động thông qua phương pháp hồi quy Binary Logistic.
Ch ươ ng 4: Thực trạng chung của ngành thẩm định giá Việt Nam và kết quả nghiên cứu
Ch ươ ng 5: Kết luận và kiến nghị/ gợi ý chính sách.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Thiết kế nghiên cứu
- Phương pháp chọn mẫu thuận tiện
Trong nghiên cứu, quy mô mẫu được khảo sát là 200 phiếu, trong đó thu hồi được 180 phiếu và 152 phiếu trong số đó là hợp lệ Theo Green (1991) và Tabachnick & Fidell (2007), để đảm bảo tính chính xác của dữ liệu dạng số liệu chéo, quy mô mẫu tối thiểu cần đạt n > P + 8k, với k là số biến độc lập trong mô hình.
- Thời gian khảo sát: từ tháng 09/2014 đến tháng 03/2015 b) Phương pháp thu thập dữ liệu:
- Dữ liệu sơ cấp: được thu thập bằng cách sử dụng “bảng câu hỏi- trả lời”
Bài khảo sát được thực hiện với bảng câu hỏi dành cho các cán bộ thẩm định giá bất động sản đang làm việc tại các đơn vị thẩm định ở các quận 1, 3, 5, 7, 10, Bình Thạnh, Gò Vấp, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú và Thủ Đức Phương pháp phân tích dữ liệu được áp dụng nhằm thu thập và đánh giá thông tin một cách hiệu quả.
- Phương pháp thống kê mô tả: Mô tả đặc điểm của đối tượng khảo sát
Phương pháp phân tích định lượng sử dụng mô hình hồi quy Binary Logistic giúp xác định các nhân tố ảnh hưởng và mức độ tác động của chúng đến độ chính xác của kết quả điều tra.
Khung phân tích đánh giá tác động
Tác giả đã thực hiện đánh giá tác động bằng phương pháp định lượng thông qua khảo sát 152 thẩm định viên tại thành phố Hồ Chí Minh Kết quả khảo sát sẽ tổng hợp và đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến độ chính xác của kết quả thẩm định Khung đánh giá tác động được trình bày dưới dạng bảng.
Mô hình nghiên cứu định tính
Nghiên cứu này tập trung vào các yếu tố ảnh hưởng đến độ chính xác của kết quả thẩm định Việc lựa chọn các biến độc lập được thực hiện dựa trên kết quả từ các nghiên cứu trước và tình hình thực tế tại khu vực nghiên cứu Biến mức độ chính xác được xác định là biến phụ thuộc, phản ánh tình trạng của kết quả sau khi chịu tác động từ các yếu tố này.
Mức độ minh bạch thông tin
Mức độ trung thực của TĐV
Mức độ quen thuộc với thị trường của TĐV
Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của TĐV Quy mô công ty thẩm định
Mức độ cạnh tranh của TT
Nhóm đại diện Áp lực khách hàng
Hình 3.2 Các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định
Mô hình nghiên cứu định lượng
Qua khảo sát tại TP Hồ Chí Minh, một số thẩm định viên cho rằng kết quả thẩm định hiện tại là chính xác, trong khi một số khác lại cho rằng kết quả vẫn chưa chính xác Từ đó, tác giả đề xuất mô hình Binary logistic để nghiên cứu tác động của các nhân tố ảnh hưởng đến độ chính xác của kết quả thẩm định.
1 Trong đó: Pi : Xác suất kết quả thẩm định thứ i là chính xác
P = 1: Xác suất nếu kết quả chính xác
P = 0: Xác suất nếu kết quả không chính xác
Xi: là các biến độc lập
Mức độ minh bạch thông tin (MBACH)
Mức độ trung thực của TĐV (TRTHUC)
Quy mô công ty thẩm định (QMOCTY)
Mức độ cạnh tranh của TT DVTDG (CTRANH)
Mức độ quen thuộc với thị trường của TĐV (QTHUOCTT)
Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của TĐV (TRDO) Áp lực khách hàng (APLUC)
Theo các nghiên cứu trước, kết quả đạt được có thể chính xác hoặc không, từ đó hình thành cơ sở để chọn P Đặt Zi = β0 + β1 X1 + β2 X2 + … + βk Xk + ε, trong đó Pi là giá trị của biến phụ thuộc nằm trong khoảng từ 0 đến 1 Khi Zi tiến đến +∞, Pi tiến gần đến 1, và khi Zi tiến đến -∞, Pi tiến gần đến 0, vì vậy Pi luôn nằm trong khoảng 0 < Pi < 1.
Sử dụng phương pháp tuyến tính hóa biến đổi mô hình trên như sau:
Mô hình nghiên cứu sử dụng công thức Li = Ln[Pi/(1-Pi)] = Zi = β 0 + β 1 X1 + β 2 X2 +…+ β k Xk + ε, trong đó kế thừa từ các nghiên cứu trước và phù hợp với đặc điểm của địa bàn nghiên cứu Các biến độc lập được dự kiến bao gồm các yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến kết quả nghiên cứu.
- Biến X 1 : Mức độ minh bạch thông tin (MBACH), dùng thang đo LIKERT
- Biến X 2 : Mức độ trung thực của thẩm định viên (TRTHUC), dùng thang đo LIKERT 5 mức độ
- Biến X 3 : Quy mô công ty thẩm định (QMOCTY)- đo lường bằng số lượng thẩm định viên
- Biến X 4 : Mức độ cạnh tranh của TT DVTDG (CTRANH), dùng thang đo LIKERT 5 mức độ
- Biến X5: Mức độ quen thuộc với thị trường của thẩm định viên (QTHUOCTT), dùng thang đo LIKERT 5 mức độ
Biến X 6 đề cập đến trình độ chuyên môn và nghiệp vụ của thẩm định viên (TRDO) Biến giả này có giá trị 1 nếu trình độ học vấn của thẩm định viên ảnh hưởng đến độ chính xác của kết quả thẩm định, và giá trị 0 nếu không có tác động.
Biến X7, hay còn gọi là Áp lực khách hàng (APLUC), được định nghĩa là một biến giả với giá trị 1 khi áp lực từ khách hàng ảnh hưởng đến độ chính xác của kết quả TĐ, và giá trị 0 khi không có tác động nào.
Hàm logit xác định các nhân tố ảnh hưởng đến xác suất chính xác của kết quả thẩm định được viết lại như sau:
Li = Ln[Pi/(1-Pi)] = β 0 + β 1 x (MBACH) + β 2 x (TRTHUC) + β 3 x (QMOCTY) + β 4 x (CTRANH)+ β 5 x (QTHUOCTT)+ β 6 x (TRDO)+ β 7 x (APLUC)+ ε
Tác động cận biên của Xk lên P được tính bằng cách lấy đạo hàm riêng từng phần của P theo X k Tác động cận biên được tính như sau:
Khi yếu tố X tăng thêm một đơn vị, tác động của nó đối với xác suất chính xác của kết quả được tính bằng công thức P x (1-P) x β k, với điều kiện các yếu tố khác không thay đổi.
O P = − (là hệ số chênh lệch về chính xác ban đầu, trong đó P 0 là xác suất chính xác của kết quả ban đầu (cho trước) Ở giá trị X k ta có Pk = P0
Khi yếu tố X tăng lên một đơn vị, xác suất chính xác của kết quả sẽ chuyển dịch từ P0 sang P1, với điều kiện các yếu tố khác giữ nguyên.
Thay hệ số Odds vào ta được:
Công thức này chỉ ra rằng, khi các yếu tố khác không thay đổi, việc tăng yếu tố X lên một đơn vị sẽ dẫn đến sự chuyển dịch xác suất chính xác của kết quả từ P0 sang P1 Qua đó, chúng ta có thể xây dựng các kịch bản cho những nhân tố ảnh hưởng đến độ chính xác của kết quả thẩm định và tiến hành định lượng các tác động này.
Các giả thuyết
Mức độ minh bạch thông tin (MBACH) được đo bằng thang LIKERT 5 mức độ Thông tin được coi là minh bạch khi đáp ứng các tiêu chí “đầy đủ, chính xác và kịp thời”.
So sánh các bất động sản cùng loại thường gặp khó khăn do các tiêu chí đánh giá không chính xác như đối với hàng hóa khác Các yếu tố như kết cấu công trình, chất lượng, vẻ đẹp kiến trúc và vị trí địa lý đều được đo lường một cách tương đối, dẫn đến sự khó khăn trong việc đưa ra những đánh giá chính xác.
Giá trị và lợi ích của bất động sản chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ vị trí địa lý và các yếu tố vùng, khu vực, bao gồm điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường Do đó, việc so sánh các bất động sản cùng loại một cách đầy đủ không phải lúc nào cũng khả thi.
Giá trị và lợi ích của bất động sản phụ thuộc vào vị trí cụ thể Khi định giá bất động sản, cần xem xét các thay đổi tiềm năng và các chính sách liên quan đến phát triển hạ tầng như giao thông, điện nước, viễn thông, y tế và giáo dục.
Thẩm định giá là chức năng quan trọng của thông tin, do đó, hệ thống thông tin được thiết lập tốt sẽ nâng cao chất lượng thẩm định Mức độ minh bạch thông tin cao đồng nghĩa với khả năng chính xác của kết quả thẩm định kỳ vọng cũng tăng lên Điều này cho thấy rằng biến kỳ vọng có dấu dương sẽ đồng biến với biến phụ thuộc.
H1: Thông tin càng minh bạch thì kết quả thẩm định đạt độ chính xác càng cao
Mức độ trung thực của TĐV (TRTHUC) được đánh giá qua thang đo LIKERT 5 mức độ, với yêu cầu “độc lập, chính trực, khách quan” Trung thực là quy tắc đạo đức nghề nghiệp bắt buộc trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Độc lập có nghĩa là TĐV định giá bất động sản dựa trên giá trị thẩm định trước đó, tránh sự chênh lệch lớn, nhất là khi trái với kỳ vọng của khách hàng Ngoài ra, tiền thu dịch vụ thẩm định giá tài sản không nên phụ thuộc vào kết quả thẩm định đã thỏa thuận trước
Khách quan trong công tác thẩm định là yếu tố quan trọng, bao gồm sự công bằng, tôn trọng sự thật và không thiên vị trong việc thu thập và phân tích tài liệu Độ chính xác của kết quả thẩm định (KQTĐ) phụ thuộc vào việc thẩm định viên (TĐV) thực hiện công việc của mình mà không để ý kiến hoặc kết luận đã có sẵn chi phối Sự trung thực của TĐV, đặc biệt khi đối mặt với áp lực từ công ty, khách hàng và đối thủ, sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tính chính xác và khách quan của kết quả Do đó, biến độc lập cần phải có tác động tích cực tương ứng với biến phụ thuộc để đạt được kết quả mong đợi.
H2: Thẩm định viên càng trung thực thì kết quả thẩm định đạt độ chính xác càng cao
• Biến X3: Quy mô công ty thẩm định (QMOCTY) Trong phạm vi bài nghiên cứu, Quy mô công ty được xác định dựa vào số lượng thẩm định viên
Khi công ty có quy mô lớn, TĐV ít bị áp lực do quá tải công việc, có cơ hội học hỏi kinh nghiệm từ đồng nghiệp và dễ dàng chia sẻ những khó khăn trong quá trình thẩm định Công ty lớn thường ít gặp khó khăn về tài chính và có nhiều mối quan hệ khách hàng Hệ thống kiểm tra, giám sát được xây dựng chặt chẽ và khoa học, đảm bảo độ chính xác theo quy định Uy tín và thương hiệu của công ty cũng là yếu tố quan trọng góp phần vào độ chính xác của kết quả thẩm định.
Quy mô công ty lớn hơn sẽ làm tăng xác suất chính xác của kết quả dự đoán, cho thấy mối quan hệ đồng biến tích cực với biến phụ thuộc.
H3: Quy mô công ty thẩm định càng lớn thì kết quả thẩm định đạt độ chính xác càng cao
Biến X4 thể hiện mức độ cạnh tranh của thị trường dịch vụ thẩm định giá (DVTĐG) thông qua thang đo Likert 5 mức độ Mức độ cạnh tranh này được xác định dựa trên các tiêu chí quan trọng như giá phí, thời gian và chất lượng thẩm định.
Thời gian thẩm định nhanh
Chất lượng thẩm định thỏa mãn yêu cầu của khách hàng
Trong bối cảnh thị trường dịch vụ thẩm định ngày càng cạnh tranh, thẩm định viên có xu hướng đáp ứng yêu cầu của khách hàng, dẫn đến kết quả thẩm định không đảm bảo tính chính xác và khách quan Khi mức độ cạnh tranh gia tăng, xác suất chính xác của kết quả thẩm định kỳ vọng sẽ giảm, cho thấy dấu kỳ vọng của biến có xu hướng âm và nghịch biến với biến phụ thuộc.
H4: Thị trường DVTĐG càng cạnh tranh thì độ chính xác của kết quả thẩm định càng thấp
Mức độ quen thuộc với thị trường của TĐV (QTHUOCTT) được đánh giá thông qua thang đo LIKERT 5 mức độ Trong nghiên cứu này, mức độ quen thuộc thị trường của TĐV được hiểu là khả năng của TĐV trong việc nắm rõ tình hình thị trường tại địa bàn cụ thể.
Trong thẩm định giá, kinh nghiệm được coi là giải pháp hiệu quả để thẩm định viên đối phó với những vấn đề hiếm gặp, nhưng cũng mang nhiều yếu tố chủ quan Việc làm việc trong một thị trường quen thuộc mang lại lợi thế đáng kể cho thẩm định viên.
Phán đoán dựa trên kinh nghiệm của TĐV thường chính xác hơn vì được kiểm chứng và điều chỉnh bởi nhiều chứng cứ thị trường có giá trị và sức thuyết phục.
Có cơ sở chắt lọc được nguồn thông tin đáng tin cậy
Có sẵn nguồn thông tin đa dạng
Có nhiều mối quan hệ để thu thập thông tin
Vận dụng được phương pháp kinh nghiệm có cơ sở đáng tin cậy
Khi sự quen thuộc với thị trường tăng lên, khả năng chính xác của KQTĐ kỳ vọng cũng tăng theo Biến kỳ vọng có dấu dương và đồng biến với biến phụ thuộc.
H5: Thẩm định viên càng quen thuộc với thị trường thì mức độ chính xác của kết quả thẩm định đạt được càng cao
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
Thực trạng công tác thẩm định giá
Môi trường kinh tế, pháp lý có nhiều thuận lợi; được sự quan tâm, hỗ trợ của Nhà nước
Tuy ra đời muộn nhưng đang dần tiếp cận kỹ thuật và kinh nghiệm thẩm định giá của một số nước trên thế giới
Ngành đã chứng kiến sự cải thiện rõ rệt về năng lực cạnh tranh, chuyển từ mô hình độc quyền của cơ quan Nhà nước sang hình thức công ty TNHH và công ty Cổ phần cung cấp dịch vụ.
Các công ty cung ứng dịch vụ thẩm định giá (TĐG) đã tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật và đáp ứng yêu cầu của khách hàng theo hợp đồng TĐG, góp phần mang lại hiệu quả kinh tế đáng kể cho xã hội Hoạt động cung cấp dịch vụ TĐG của các công ty này cũng tuân thủ nguyên tắc, phương pháp TĐG và hệ thống tiêu chuẩn TĐG Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành.
Công tác quản lý nhà nước về thẩm định giá (TĐG) hiện còn nhiều bất cập, với các quy định chưa hoàn chỉnh, đặc biệt là các tiêu chuẩn thẩm định giá Phương pháp và nguyên tắc thẩm định giá bất động sản cũng chưa đồng nhất, gây khó khăn trong việc đánh giá kết quả của công tác thẩm định giá.
Khung pháp lý cho nghề thẩm định giá còn thiếu và chưa đồng bộ
Bất động sản là một loại tài sản phức tạp, với giá trị bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác nhau Do đó, việc điều tra và thu thập thông tin về bất động sản mục tiêu cùng các thông tin liên quan trên thị trường thường gặp khó khăn và có thể dẫn đến những thiếu sót.
Quy trình thẩm định giá hiện nay đầy đủ nhưng thiếu tính khoa học, với một số bất cập trong việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá Lập luận về kết quả thẩm định chưa xem xét đầy đủ các yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá trị bất động sản trong tương lai Hơn nữa, việc áp dụng các văn bản pháp luật liên quan đến thẩm định giá cũng gặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng đến việc lựa chọn và thực hiện các phương pháp thẩm định.
Nhiều cán bộ thẩm định giá có kinh nghiệm lâu năm nhưng chưa kịp cập nhật kiến thức mới về tài chính và thẩm định giá, đặc biệt là trình độ ngoại ngữ còn hạn chế Các cán bộ trẻ mới tuyển dụng thường thiếu kinh nghiệm trong phân tích và đánh giá tình huống Thực tế cho thấy hầu hết các đơn vị đều phải đào tạo lại nguồn nhân lực sau khi tuyển dụng So với các nước trong khu vực và trên thế giới, nguồn nhân lực của chúng ta vẫn còn yếu về cả số lượng lẫn chất lượng.
Hầu hết các công ty thẩm định giá chuyên nghiệp hiện nay đều đối mặt với tình trạng thiếu hụt đội ngũ thẩm định viên Điều này dẫn đến việc các thẩm định viên phải đảm nhận nhiều nhiệm vụ cùng lúc, như ký hợp đồng, thu thập và phân tích tài liệu, khảo sát hiện trạng tài sản, và điều tra giá cả Thêm vào đó, thời gian thực hiện hợp đồng thẩm định thường bị giới hạn, gây ra một số hạn chế không thể tránh khỏi trong kết quả định giá.
Hệ thống cơ sở dữ liệu về bất động sản hiện chưa đa dạng và phong phú, do thiếu thư viện điện tử lưu trữ thông tin giao dịch trên thị trường Dữ liệu phục vụ cho công tác thẩm định chủ yếu được xây dựng từ việc điều tra, khảo sát thị trường hoặc ghi chép sau các cuộc thẩm định giá.
So với các quốc gia có thị trường bất động sản phát triển, thông tin trên thị trường bất động sản Việt Nam hiện tại còn thiếu sự đồng bộ và chính xác, đặc biệt là về tình hình thị trường, nguồn cung và cầu bất động sản.
Thông tin về CUNG bao gồm số lượng nhà ở và cao ốc khởi công, tổng chi tiêu cho xây dựng, giá trị hợp đồng xây dựng, giấy phép xây dựng đã cấp, tiến độ thực hiện và số lượng công trình hoàn thành Tại Việt Nam, việc cập nhật số liệu này thường gặp khó khăn do không phải công ty thẩm định nào cũng có khả năng thu thập thông tin đầy đủ để theo dõi tiến độ dự án Nếu các dự án bị đình hoãn do tiến độ xây dựng không phù hợp với giấy phép đã cấp, thông tin nguồn cung sẽ trở nên sai lệch.
Thông tin về khối lượng thị trường bất động sản bao gồm số lượng nhà mới bán, số lượng nhà đã qua sử dụng và số lượng nhà xây xong nhưng chưa bán Tại Việt Nam, việc thu thập các số liệu này gặp nhiều khó khăn do các chủ đầu tư thường không công bố thông tin chính xác Tuy nhiên, từ tháng 01-2009, khi các giao dịch bất động sản bắt buộc phải qua sàn giao dịch, việc áp dụng quy định này sẽ dần trở nên khả thi hơn.
Thông tin về giá trị thị trường bất động sản tại Việt Nam bao gồm các chỉ số như chỉ số giá xây dựng, chỉ số giá vật liệu xây dựng, chỉ số thị trường nhà ở, chỉ số giá bán nhà ở bình quân và chỉ số giá đất bình quân Hiện nay, các chỉ số này vẫn được lập một cách rời rạc theo từng khu vực bởi các công ty kinh doanh bất động sản, dẫn đến sự thiếu đồng bộ trong việc theo dõi và phân tích thị trường.
Thông tin về cầu vay mua nhà tại Việt Nam bao gồm số lượng đơn xin vay, giá trị giải ngân và dự kiến mức tăng hộ gia đình mới Dữ liệu này có thể thu thập từ Ngân hàng Nhà nước và các địa phương, nhưng việc cập nhật kịp thời và chính xác là thách thức do cần loại trừ nhu cầu đầu cơ Số lượng đơn xin mua nhà trong diện giải chấp thường xuyên thay đổi theo chính sách tín dụng của ngân hàng.
Tình trạng thiếu minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản xuất phát từ nhiều nguyên nhân, chủ yếu là do hệ thống dữ liệu của cơ quan nhà nước chưa được cập nhật đầy đủ Thông tin về bất động sản được phân chia thành nhiều mảng do các cơ quan khác nhau quản lý, dẫn đến việc khó khăn trong việc tiếp cận thông tin một cách toàn diện Quy định về trách nhiệm công bố thông tin của các chủ đầu tư cũng gặp nhiều bất cập, với cơ chế kiểm tra và giám sát còn lỏng lẻo, không xử lý kịp thời các trường hợp cung cấp thông tin gian dối Hơn nữa, công tác nghiên cứu và báo cáo về thị trường BĐS còn yếu kém, khiến vai trò của thông tin chính thống trong việc định hướng đầu tư và tiêu dùng gần như bị bỏ ngỏ, tạo cơ hội cho các đối tượng lợi dụng tung tin thất thiệt.
Để thẩm định giá bất động sản một cách chính xác, thẩm định viên cần có thông tin đầy đủ về thị trường và các yếu tố liên quan như tình trạng pháp lý, quy hoạch và nghĩa vụ thuế của chủ sở hữu Tuy nhiên, việc tiếp cận thông tin này chủ yếu thuộc về một số cơ quan quản lý và doanh nghiệp lớn Hiện tại, giá nhà đất được các tổ chức thẩm định giá thu thập và so sánh từ thị trường chỉ mang tính khu vực, trong khi dữ liệu chính xác về giao dịch bất động sản, đặc biệt là các giao dịch "ngầm", lại không được công khai.
Phân tích kết quả thống kê mô tả
4.2.1 Thông tin v ề gi ớ i tính, độ tu ổ i, trình độ chuyên môn nghi ệ p v ụ c ủ a
Về giới tính: Qua số liệu tổng hợp, tổng số thẩm định viên được khảo sát là
Trong một nghiên cứu về đội ngũ thẩm định viên, có 152 người tham gia, trong đó 58 thẩm định viên nữ chiếm 38,16% và 94 thẩm định viên nam chiếm 61,84% Kết quả cho thấy rằng định giá do nam thẩm định viên thực hiện thường có độ chính xác cao hơn Nguyên nhân là do nam giới thường thu thập được thông tin quan trọng hơn nhờ vào lợi thế về sức khỏe, mối quan hệ ngoại giao và khả năng tiếp cận đối tượng khảo sát tốt hơn so với nữ giới.
Theo khảo sát, độ tuổi của 130 thẩm định viên cho thấy nhóm từ 25-34 tuổi chiếm tỷ lệ cao nhất với 85,5%, trong khi nhóm từ 35-54 tuổi chỉ chiếm 14,5% Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc tiếp thu các tiến bộ khoa học công nghệ, giúp họ dễ dàng cập nhật và ứng dụng các phương pháp thẩm định mới một cách hiệu quả.
Trong một khảo sát 152 mẫu, số lượng thẩm định viên bất động sản có thâm niên dưới 3 năm là 13 người (8,54%), từ 3 đến 5 năm là 99 người (65,14%), và trên 5 năm là 40 người (26,32%) Đa số thẩm định viên tại TP Hồ Chí Minh còn trẻ, điều này vừa là ưu điểm vừa là nhược điểm Ưu điểm là sự nhiệt huyết, ham học hỏi và khả năng cập nhật thông tin của họ, rất cần thiết cho độ chính xác trong thẩm định Tuy nhiên, thiếu kinh nghiệm và sự nhạy bén trong phán đoán tình huống là những hạn chế của nhóm thẩm định viên trẻ.
Bảng 4.1.Thông tin cơ bản của mẫu khảo sát ĐVT: Người
Chỉ tiêu Tổng số mẫu khảo sát (152 mẫu)
1 Giới tính của thẩm định viên 152 100,00
2 Tuổi của thẩm định viên: 152 100,00
Theo khảo sát 152 mẫu, có 94 thẩm định viên đạt trình độ đại học, chiếm 61,84%, trong khi 58 thẩm định viên có trình độ trên đại học, chiếm 38,16% Về chuyên môn, 130 thẩm định viên (85,5%) chưa có thẻ, trong khi 22 thẩm định viên (14,5%) đã có thẻ.
Kết quả khảo sát cho thấy thẩm định viên có trình độ chuyên môn cao, nhưng nghiệp vụ chưa đạt yêu cầu Trình độ chuyên môn đóng vai trò quan trọng trong việc tiếp thu tri thức mới và quyết định chất lượng kết quả thẩm định Thẩm định viên với chuyên môn cao có khả năng cập nhật và ứng dụng tiến bộ khoa học, công nghệ, từ đó đưa ra những quyết định chính xác hơn.
Bảng 4.2 Trình độ chuyên môn của thẩm định viên
(ĐVT: người) Tỷ lệ % Đại học 94 61,84
Bảng 4.3 Trình độ nghiệp vụ của thẩm định viên
4.2.2 M ứ c độ minh b ạ ch thông tin:
Theo khảo sát ý kiến của các thẩm định viên tại TP Hồ Chí Minh, 11,8% (18 người) cho rằng thông tin minh bạch rất không ảnh hưởng đến độ chính xác của kết quả thẩm định, trong khi 35,5% (54 người) cho rằng không có tác động 19,1% (29 người) có ý kiến trung lập, nhưng 21,7% (33 người) khẳng định sự minh bạch thông tin có ảnh hưởng đến kết quả thẩm định, và 11,8% (18 người) cho rằng tác động này là rất lớn Điều này cho thấy rằng thẩm định giá, được xem là một chức năng của thông tin, sẽ trở nên chính xác hơn khi thông tin minh bạch hơn.
Hình 4.1.Minh bạch thông tin tác động đến mức độ chính xác của KQTĐ
4.2.3 M ứ c độ c ạ nh tranh c ủ a th ị tr ườ ng d ị ch v ụ th ẩ m đị nh giá:
Kết quả khảo sát các thẩm định viên tại TP Hồ Chí Minh cho thấy 21,1% (32 người) cho rằng cạnh tranh không ảnh hưởng đến độ chính xác của kết quả thẩm định, trong khi 21,7% (33 người) cũng đồng ý với quan điểm này và 9,2% (14 người) có ý kiến trung lập Ngược lại, 33,6% (51 người) cho rằng cạnh tranh giữa các công ty ảnh hưởng đến kết quả thẩm định, trong đó 14,5% (22 người) cho rằng tác động này rất lớn Để tồn tại và phát triển trong môi trường cạnh tranh cao, nhiều công ty thường thu hút khách hàng bằng cách cung cấp kết quả thỏa mãn yêu cầu của họ Nghiên cứu trước đây cho thấy rằng tính khách quan và chính xác của kết quả thẩm định thường tỷ lệ nghịch với mức độ cạnh tranh trên thị trường dịch vụ thẩm định giá.
Hình 4.2.Mức độ cạnh tranh của thị trường DVTĐG tác động đến KQTĐ 4.2.4 Quy mô Công ty th ẩ m đị nh:
Các công ty thẩm định quy mô lớn không chỉ có lợi thế tài chính mà còn sở hữu đội ngũ nhân viên chuyên môn cao và khả năng tiếp cận nguồn dữ liệu phong phú Họ thường áp dụng cơ chế kiểm tra và kiểm soát chất lượng nghiêm ngặt, dẫn đến kết quả thẩm định chính xác hơn so với các công ty nhỏ trong ngành.
Bảng 4.4.Quy mô Công ty hoạt động hiệu quả nhất 4.2.5 M ứ c độ quen thu ộ c th ị tr ườ ng c ủ a th ẩ m đị nh viên:
Kết quả khảo sát các thẩm định viên tại TP Hồ Chí Minh cho thấy rằng mức độ quen thuộc với thị trường có ảnh hưởng đáng kể đến chất lượng công tác thẩm định.
Trong một khảo sát, 42,8% (65 người) thẩm định viên cho rằng yếu tố quen thuộc với thị trường không ảnh hưởng đến độ chính xác của kết quả thẩm định, trong khi 14,4% (22 người) có ý kiến trung lập Ngược lại, 42,8% (65 người) lại cho rằng mức độ quen thuộc này có tác động đến kết quả Các thẩm định viên thường đưa ra phán đoán giá trị dựa trên kinh nghiệm và thông tin thị trường, nhưng đối với những thị trường mới, họ gặp khó khăn do thiếu kinh nghiệm và thông tin 45,4% cho rằng yếu tố này không tác động đến độ chính xác, trong khi 11,2% có ý kiến trung lập Đáng chú ý, 43,4% (66 người) thẩm định viên lại khẳng định yếu tố này có ảnh hưởng Ngoài trình độ và kinh nghiệm, mức độ trung thực của thẩm định viên cũng được coi là yếu tố quan trọng quyết định độ chính xác của kết quả thẩm định.
Hình 4.4 Mức độ trung thực của thẩm định viên tác động đến KQTĐ 4.2.7 Trình độ chuyên môn, nghi ệ p v ụ c ủ a th ẩ m đị nh viên:
Trình độ chuyên môn và nghiệp vụ của thẩm định viên có ảnh hưởng lớn đến chất lượng thẩm định giá, với 53,3% (81 người) thừa nhận điều này Sự nhạy bén trong việc lựa chọn mô hình và phương pháp định giá phù hợp, cùng với khả năng hiểu đúng thông tin từ thị trường, là những yếu tố quyết định Thẩm định viên có trình độ cao sẽ đảm bảo quy trình định giá được thực hiện hợp lý và khoa học, từ đó nâng cao độ chính xác và độ tin cậy của kết quả thẩm định.
Hình 4.6 Áp lực khách hàng tác động đến KQTĐ
Trong một cuộc phỏng vấn, 74 thẩm định viên, chiếm 48,7%, cho rằng áp lực từ khách hàng ảnh hưởng đáng kể đến kết quả thẩm định Áp lực này bao gồm quy mô khách hàng, tầm quan trọng của kết quả thẩm định đối với khách hàng và loại hình khách hàng Các nghiên cứu trước đây chỉ ra rằng khi áp lực khách hàng gia tăng, thẩm định viên có xu hướng điều chỉnh giá trị chứng thư của mình, từ đó làm giảm tính khách quan và độ chính xác của kết quả thẩm định.
Phân tích các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của KQTĐ
4.3.1 Các y ế u t ố ả nh h ưở ng đế n xác su ấ t chính xác c ủ a KQT Đ :
Trong phần phương pháp nghiên cứu, các lập luận và lựa chọn biến được trình bày rõ ràng Cơ sở để xác định các biến này là sự biến đổi của độ chính xác trong kết quả thẩm định, chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố đã được đề xuất.
TRTHUC ,005 ,287 ,000 1 ,987 1,005 ,627 1,611 QMOCTY ,007 ,001 23,838 1 ,000 1,007 1,004 1,009 CTRANH -,081 ,238 ,117 1 ,733 ,922 ,623 1,364 QTHUOCTT ,200 ,302 ,437 1 ,509 1,221 ,743 2,006 TRDO ,818 ,474 2,978 1 ,084 2,267 1,039 4,944 APLUC -1,840 ,935 3,875 1 ,049 ,159 ,034 ,739 Constant -4,444 1,579 7,920 1 ,005 ,012 a Variable(s) entered on step 1: MBACH, TRTHUC, QMOCTY, CTRANH, QTHUOCTT, TRDO, APLUC
Hình 4.7 Các biến trong mô hình (Variables in the Equation)
4.3.2 Phân tích các ki ể m đị nh:
4.3.2.2 Kiểm định hệ số hồi quy:
Trong hình 4.1, cột mức ý nghĩa (Sig.) của kiểm định Wald cho thấy:
Các biến có mức ý nghĩa =0.05, cho thấy không có mối tương quan có ý nghĩa giữa TRTHUC và DOCXAC Thêm vào đó, trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt về giá phí và chất lượng dịch vụ, thẩm định viên phải tuân theo nhiều yếu tố để thu hút khách hàng, điều này có thể ảnh hưởng đến tính khách quan và chính xác của kết quả thẩm định Dù vậy, biến X4 (CTRANH) cũng cho thấy Sig=0.733>0.05, không có mối tương quan có ý nghĩa với DOCXAC.
Thẩm định viên có sự quen thuộc với thị trường sẽ giúp giá trị ước tính ban đầu và nguồn dữ liệu xác minh giá trị dự đoán trở nên đầy đủ và đáng tin cậy hơn Tuy nhiên, nghiên cứu cho thấy biến X5 (QTHUOCTT) có giá trị Sig = 0.509, lớn hơn 0.05, điều này cho thấy biến X5 (QTHUOCTT) không có mối tương quan ý nghĩa với biến Y (DOCXAC).
Các biến có mức ý nghĩa từ 90-94% bao gồm:
Thẩm định giá là một nghề yêu cầu trình độ chuyên môn cao và kiến thức sâu rộng trong nhiều lĩnh vực Sự chuyên nghiệp của thẩm định viên giúp giảm thiểu các vi phạm và sai sót nghiêm trọng, từ đó nâng cao độ chính xác của kết quả thẩm định Nghiên cứu cho thấy biến X6 (TRDO) có ý nghĩa thống kê với Sig=0.084< 0.01, cho thấy mối tương quan đồng biến có ý nghĩa giữa biến X6 (TRDO) và biến Y (DOCXAC) với độ tin cậy 92%.
Các biến có mức ý nghĩa >95% bao gồm:
Hệ thống thông tin về bất động sản (BĐS) bao gồm các yếu tố như pháp luật, chính sách đất đai, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ, cùng với vị trí, môi trường, nhu cầu, mức cung và tâm lý người mua BĐS có tính cá biệt, chịu ảnh hưởng bởi không gian, thời gian và các yếu tố tâm lý, tập quán, thị hiếu Hàng hóa BĐS còn có sự tác động qua lại lẫn nhau Do BĐS là hàng hóa khan hiếm và là tài sản quan trọng của quốc gia, hệ thống pháp luật liên quan thường được quy định chặt chẽ và chịu ảnh hưởng mạnh từ các chính sách của Chính phủ Để định giá BĐS chính xác, cần có một hệ thống thông tin đồng bộ, đầy đủ, công khai và dễ tiếp cận Nghiên cứu cho thấy biến X1 (MBACH) có ý nghĩa thống kê với biến Y (DOCXAC) với độ tin cậy 99% (Sig=0.003