Ìm hiểu chính sách đền bù thiệt hại tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trong thời gian qua ở việt nam 1

A đặt vấn đề Trong lịch sử phát triển quốc gia việc giải phóng mặt để xây dựng công trình phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng việc làm tránh khỏi Nhịp độ phát triển lớn nhu cầu giải phóng mặt cao trở thành thách thức lớn thành công không lĩnh vực kinh tế mà lĩnh vực trị, xà hội phạm vi quốc gia Vấn đề giải phóng mặt trở thành điều kiện tiên phát triển, đòi hỏi phải có quan tâm mức giải triệt để Đó nội dung né tránh phát triển, yếu tố định tiến thành công phát triển Tuy nhiên để công tác giải phóng mặt Nhà nớc thu hồi đất phục vụ mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia đợc thành công việc đền bù thiệt hại cần phải đảm bảo đợc lợi ích ngời dân phải di chuyển chỗ Họ phải có chỗ ổn định, có ®iỊu kiƯn sèng hay tiƯn nghi cao h¬n n¬i cị chắn phải tốt nơi cũ mặt Không nằm quy luật phát triển, Việt Nam với đặc thù nớc phát triĨn, ®iỊu kiƯn hiƯn chóng ta ®ang tiÕn hành công công nghiệp hoá, đại hoá đất nớc, nhu cầu xây dựng công trình phục vụ mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng ngày gia tăng Vì việc giải phóng mặt bằng, thu hồi đất diễn nơi, song đà gặp phải nhiều khó khăn vớng mắc, ách tắc nhiều công tác đền bù thiệt hại, tái định c Chính sách đền bù tái định c qua chặng đờng phát triển đà có tiến bộ, đặc biệt Nghị định 22/NĐ-CP đà giải đợc phần vấn đề thực tiễn công tác đền bù giải phóng mặt đặt song nhiều điều cha thật phù hợp đà làm ảnh hởng đến tiến độ thời gian thi công công trình, gây thiệt hại nhiều cho Nhà nớc Trớc tình hình em đà chọn đề tài: Tìm hiểu sách đền bù thiệt hại, tái định c Nhà nớc thu hồi ®Êt thêi gian qua ë ViƯt Nam” víi mong muốn có đợc nhìn bao quát sách đền bù thiệt hại nớc ta qua chặng đờng phát triển, đăc biệt nghị định 22/NĐ-CP, từ đề xuất số kiến nghị để sách đợc hoàn thiện Kính tha Thầy TS Hoàng Văn Cờng giám đốc trung tâm đào tạo địa kinh doanh bất động sản, giáo viên trực tiếp hớng dẫn giảng dạy em nhiều môn học thời gian qua! Mặc dù đà cố gắng nhng tình trạng sức khoẻ không đợc tốt hạn chế nhiều thời gian nên chắn đề án nhiều điểm thiếu sót, em mong đợc thông cảm góp ý thầy để đề tài đợc hoàn thiện em thực tốt vào lần nghiên cứu sau Em xin chân thành cảm ơn dạy dỗ, bảo tận tình Thầy thời gian qua! Kính chúc Thầy dồi sức khoẻ, hạnh phúc thành đạt sống để tiếp tục nghiệp trồng ngời vinh quang mà Đảng nhân dân giao phó! Cuối em xin gửi lời cảm ơn tới quý Thầy, Cô giáo trung tâm tập thể lớp Địa 43 đà giúp đỡ, tạo ®iỊu kiƯn cho em rÊt nhiỊu thêi gian ®iỊu trị bệnh nh trình học tập trờng! b giải vấn đề i tổng quan sách đền bù thiệt hại nhà nớc thu hồi đất việt nam 1.1 Khái niệm giải phóng mặt sách đền bù thiệt hại Giải phóng mặt trình thực công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cối, công trình xây dựng phận dân c phần đất định đợc quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng xây dựng công trình Quá trình giải phóng mặt đợc tính từ bắt đầu hình thành hội đồng giải phóng mặt đến giải phóng xong giao cho chủ đầu t Đây trình đa dạng phức tạp thể khác dự án liên quan đến lợi ích trực tiếp bên tham gia xà hội Công tác giải phóng mặt mang tính định đến tiến độ dự án, khâu thực dự án Trong đền bù thiệt hại khâu quan trọng định tiến độ giải phóng mặt Theo từ điển tiếng Việt đền bù có nghĩa là: trả lại đầy đủ tơng xứng với mát vất vả điều có nghĩa là: + Không phải khoản đền bù tiền; + Sự mát ngời bị thu hồi đất không mặt vật chất mà nhiều trờng hợp mát tinh thần phải tái định c; +Về mặt hành trình không tự nguyện, có tính cỡng chế đòi hỏi hy sinh Không đền bù ngang giá tuyệt đối Từ nhận thức hiểu chất công tác đền bù giải phóng mặt Nhà nớc thu hồi đất phục vụ mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trình không đơn đền bù mặt vật chất mà phải đảm bảo lợi ích ngời dân phải di chuyển Đó họ phải có đợc chỗ ổn định, điều kiện sống tốt nơi cũ, nhng chắn phải tốt nơi cũ mặt tạo điều kiện cho ngời dân sống ổn định(10) 1.2.Chính sách bồi thờng thiệt hại Nhà nớc thu hồi đất Việt Nam qua thời kỳ 1.2.1.Thời kỳ trớc năm 1945 Chính sách bồi thờng thiệt hại Nhà nớc thu hồi đất Việt Nam gắn liền với việc hình thành triều đại phong kiến kiểu Nhà nớc hình thức sở hữu đất đai đợc giai cấp thống trị trọng Bắt đầu từ thời vua Gia Long, Nhà nớc thực thừa nhận quyền sở hữu ruộng đất không thuộc Nhà nớc mà sở hữu t nhân sở hữu làng xà Việc đền bù theo mức thực sự đền bù sở thừa nhận quyền sở hữu t nhân, nhiên, sở hữu Nhà nớc lấn át sở hữu làng xà Chính sách đền bù đợc thực nguyên tắc chặt chẽ 1.2.2.Thời kỳ sau cách mạng Tháng 8/1945 đến năm 1975 Sau cách mạng Tháng thành công, tiến hành xoá bỏ chiếm hữu ruộng đất địa chủ, thiết lập quyền sở hữu ruộng đất cho nông dân Hiến pháp năm 1959, nhà nớc thừa nhận ba hình thức sở hữu đất đai bao gồm sở hữu Nhà nớc, sở hữu t nhân, sở hữu tập thể Khi tiến hành thu hồi đất Nhà nớc tiến hành điều chỉnh ruộng đất nhợng lại ruộng đất cho ngời bị trng dụng đợc đền bù từ đến năm sản lợng thờng niên ruộng bị trng dụng Thực tế thời kỳ này, quan hệ đất đai đền bù chủ yếu thoả thuận sau thống giá trị đền bù mà không cần có quan Nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt phơng án đền bù hay ban hành giá đền bù 1.2.3.Thời kỳ sau năm 1975 Trên sở Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nớc thống quản lý(7), ngày 01/07/1980 Hội đồng Chính phủ định số 201/CP việc: Không đợc phát canh thu tô, cho thuê, cầm cố bán nhợng đất dới hình thức nào, không đợc dùng để thu khoản lợi không thu nhập mà có, trừ trờng hợp Nhà nớc quy định(5) Quan hệ đất đai thời kỳ đơn quan hệ Giaothu Nhà nớc ngời sử dụng Ngày 31/5/1990, Hội đồng trờng ban hành Nghị định 186/HĐBT việc đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng chuyển sang mục đích khác, điều Nghị định quy định rõ tổ chức, cá nhân đợc giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác phải đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng cho Nhà nớc Tiền bồi thờng tài sản mặt đất tài sản lòng đất cho chủ sử dụng không thuộc khoản đền bù thiệt hại đất Khung mức giá đền bù thiệt hại UBND tỉnh, thành phố, đặc khu trực thuộc trung ơng quy định cụ thể, mức đền bù quận, huyện, thành phố thuộc tỉnh sát với giá đất địa phơng nhng không đợc thấp hay cao mức quy định Chính phủ Điều 23 Hiến pháp năm 1992 quy định: Tài sản hợp pháp cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá, trờng hợp thật cần thiết lý quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia mà Nhà nớc trng mua hay trng dụng có bồi thờng tài sản cá nhân hay tổ chức theo thời giá thị trờng(9) Trên sở Hiến pháp năm 1992, thừa kế có chọn lọc Luật đất đai năm 1988, Luật đất đai năm 1993 đời với đổi quan trọng, ®Ỉc biƯt víi néi dung thu håi ®Êt phơc vơ lợi ích cộng đồng đền bù thiệt hại nhà nớc thu hồi đất Luật đất đai quy định rõ quyền ngời đợc giao đất gồm có quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, thừa kế, cho thuê, chấp (8) Đồng thời Chính phủ quy định khung giá cho loại đất, vùng theo thời gian Trong st thêi gian nµy, Nhµ níc ban hµnh hµng loạt văn pháp luật quản lý đất đai Trên sở, cụ thể hoá Hiến pháp năm 1992, Luật dân sự, với nhiều Nghị định, Chỉ thị, Thông t vấn đề đền bù, tái định c - Nghị định 64/CP ngày 27/9/1993 việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp - Nghị định 02/CP ngày 15/01/1994 công tác giao đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích lâm nghiệp - Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 quy định khung giá loại đất - Nghị định 89/CP ngày 17/8/1994 quy định việc thu tiền sử dụng đất lệ phí địa - Nghị định 91/CP ngày 17/8/1994 ban hành điều lệ quản lý quy hoạch đô thị - Nghị định 45/CP ngày 3/8/1996 đa tiêu chuẩn hợp pháp sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị/ Điển hình cho văn pháp lý đền bù tái định c Nghị định 90/CP Nghị định 22/1998/NĐ-CP 1.3 Nghị định 22/1998/NĐ-CP Đây Nghị định thay cho Nghị định 90/CP không phù hợp trình phát triển kinh tế xà hội, mà nhu cầu sử dụng đất cho mục đích kinh tế, an ninh, quốc phòng, mục đích công cộng ngày nhiều Vì vậy, việc bồi thờng thiệt hại cho ngời bị thu hồi đất, giải phóng mặt tái định c phục vụ dự án công việc thờng xuyên, lâu dài thời kỳ công nghiệp hoá, đại hoá đất nớc Nghị định quy định chi tiết hơn, hoàn chỉnh hơn, tiến hợp lý Nghị định 90/CP thể số nội dung 1.3.1.Về đền bù đất Điều kiện đợc đền bù đất:Tại Nghị định đà phân biệt rõ loại giấy tờ thuộc loại hợp pháp, hợp lệ trờng hợp chứng th pháp lý nhng vân đợc đền bù đất Đồng thời, Nghị định nêu rõ trờng hợp không đợc đền bù đất Tại đây, Nghị định đà rõ UBND cấp tỉnh quy định giá đất cho dự án, thời điểm Theo đề nghị Sở Tài vật giá, có tham gia ngành liên quan Giá đền bù thiệt hại, tính sở giá ban hành chủ tịch UBND tỉnh nhân với hệ số K - Đối với đất bị thu hồi Nhà nớc giao tạm sử dụng, đất cho thuê, đất đấu thầu ngời bị thu hồi đất không đợc đền bù thiệt hại đất mà đ- ợc đền bù chi phí đà đầu t vào đất Trờng hợp đất bị thu hồi thuộc đất công ích xà cha giao cho sử dụng giao đất, ngời đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất phải đền bù công ích xà đợc UBND xà đền bù thiệt hại chi phí đà đầu t vào đất Diện tích đất đền bù cho hộ gia đình theo hạn mức UBND Tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng quy định không vợt hạn mức diện tích đất bị thu hồi - Trong trờng hợp đất bị thu hồi có diện tích lớn diện tích đất đợc đền bù ngời bị thu hồi đất đợc hởng phần diện tích đất tuỳ theo quỹ đất ỏ địa phơng lại đợc đền bù tiền 1.3.2 Đền bù tài sản, hoa màu - Ngời bị thu hồi đất đợc đền bù 100% giá trị tài sản, tài sản đất bất hợp pháp không đợc đền bù mà đợc xem xét, trợ cấp từ 70-80% mức đền bù - Mức đền bù: Tài sản đền bù theo mức độ thiệt hại thực tế, giá trị giá trị nhỏ 60% giá trị nhà, công trình xây dựng Riêng nhà cấp nhà tạm công trình phụ độc lập đợc đền bù 100% theo bảng giá xây 1.3.3 Về sách hỗ trợ Đây đợc xem nh bớc tiến vợt bậc sách đền bù Nghị định 22/1998/NĐ-CP khác hẳn với Nghị định 90/CP Chính sách đà tác động tích cực ngời bị ảnh hởng việc ổn định đời sống sau bị thu hồi đất Các sách gồm có: - Hỗ trợ để ổn định đời sống, sản xuất chi phí đào tạo chuyển nghề; - Trợ cấp ngừng việc cho cán công nhân viên doanh nghiƯp thêi gian ngõng s¶n xt kinh doanh hoạt động trở lại bình thờng; - Trợ cấp chi phí di chuyển, hỗ trợ tạo lập chỗ ngời sử dụng nhà thuộc sở hữu Nhà nớc; - Thởng tiến độ 1.3.4 Về tái định c Chính sách đợc đề cập đầy đủ so với Nghị định trớc Việc Nhà nớc chuẩn bị điều kiện để lập khu tái định c phần đảm bảo công tác giải phóng mặt đợc thực nhanh chóng Nghị định đà dành trọn chơng quy định thẩm quyền phê duyệt lập khu tái định c, điều kiện bắt buộc phải có khu tái định c Ngoài ra, có số quy định sách hỗ trợ lập khu tái định c góp phần khôi phục sống ngời dân vùng bị giải toả Lập khu tái định c thể sách ®ỉi míi cđa Nhµ níc vỊ quan ®iĨm vµ mơc tiêu lấy ngời làm trọng tâm trình ®Ịn bï ®èi víi ngêi bÞ thu håi ®Êt 1.3.5 Về tổ chức thực Nếu nh văn trớc đề cập đến nội dung đền bù cho đất tài sản gắn liền với đất bị thu hồi Nghị định đà có quy định cụ thể công tác tổ chức thực hiện, trách nhiệm UBND cấp hội đồng đền bù, giải phóng mặt cấp huyện việc đạo thực công tác đền tái định c dự án nh lập phơng án đền bù, xác định mức đền bù theo phơng án đà phê duyệt Các quy định đà giúp cho địa phơng chủ động việc lựa chọn phơng án đền bù phù hợp với điều kiện tự nhiên kinh tế - xà hội, quỹ đất tập quán địa phơng 1.3.6 Phơng thức mức đền bù Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối nuôi trồng thuỷ sản, đền bù đất có diện tích chất lợng Nếu đất đền bù tiền Nếu đất đợc đền bù có giá trị lớn đất bị thu hồi ngời đợc đền bù nộp phần chênh lệch Đối với đất đô thị loại II loại I chủ yếu đền bù nhà hay đền bù tiền ngời bị thu hồi đất định Đền bù đất đợc thực có dự án khu tái định c đợc phê duyệt Nếu đất đợc quy hoạch để xây dựng khu đô thị nhng cha có sở hạ tầng không đợc đền bù nh đất đô thị Trờng hợp ngời đợc ®Ịn bï ®ång ý nhËn ®Êt ë khu vùc ngo¹i thành đợc hởng thêm 10% giá trị đất bị thu hồi đô thị, ngời bị ảnh hởng đợc lựa chọn ba phơng án Đối với đất nông thôn ngời bị thu hồi đất đợc đền bù đất có mục đích sử dụng Mức tối đa đợc đền bù nơi không 400 m2 hay 800 m2 cho vùng nông thôn có tập quán sinh sèng nhiỊu thÕ hƯ cïng mét hay ®iỊu kiện tự nhiên đặc biệt 1.3.7 Quy trình tiến hành nhận tiền đền bù Điều 33 quy định việc lập hội đồng đền bù thiệt hại giải phóng mặt tiến hành trớc sau có định thu hồi Dựa sở số liệu kê khai ngời bị thu hồi Hội đồng đền bù trình cấp có thẩm quyền liên quan, mức đền bù vợt mức quy định phần vợt mức ngân sách địa phơng trả 1.3.8 Về chế khiếu nại tố cáo Đối với dự án đền bù giải phóng mặt ngời thu hồi thấy định đền bù thiệt hại không với quy định pháp luật đợc quyền khiếu nại đợc giải theo quy định pháp luật khiếu nại tố cáo công dân Tuy nhiên, chờ đợi giải khiếu nại tố cáo phải chấp hành di chuyển giải phóng mặt giao đất kế hoạch 1.4.Một số văn pháp quy hớng dẫn thực Nghị định 22/1998/TTCP Khắc phục tình trạng trên, Bộ Tài ban hành Thông t số 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 hớng dẫn thi hành Nghị định 22/1998/ TT-CP quy định phơng pháp xác định hệ số K để định giá đất đền bù thiệt hại; lập lại phơng án đền bù thiệt hại bổ sung thêm số nội dung nh điều kiện đền bù thiệt hại đất, đền bù thiệt hại nhà, công trình kiến trúc nhà cấp 4, đền bù thiệt hại cho ngời thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nớc, đền bù cho doanh nghiệp, đơn vị hành nghiệpĐiểm cần lĐiểm cần l u ý thông t giao trách nhiệm trực tiếp cho chủ đầu t thành viên hội đồng giải phóng mặt xem xét, thẩm định Trên sở trình UBND cấp tỉnh phê duyệt hội đồng thẩm định thoả thuận để UBND cấp huyện phê duyệt (2) Trong trình triển khai đa Thông t 145/TT-BTC vào thực đà làm nảy sinh số vớng mắc cần phải giải Ngày 4/9/1999 Bộ Tài văn số 4448/TC-QLCS hớng dẫn thực Thông t 145/TTBTC theo nội dung Nghị định 22/1998/NĐ-CP Cụ thể: - Điều kiện đền bù đất: Tại điều có quy định thêm trờng hợp đất đà sử dụng trớc ngày 8/1/1998 đợc UBND xÃ, phờng, thị trấn xác nhận thời điểm sử dụng không vi phạm quy hoạch đà đợc phê duyệt, không vi phạm hành lang bảo vệ công trình, không lấn chiếm trái phép Trờng hợp sử dụng đất có giấy tờ thuộc điểm đ d khoản điều thời điểm mua, bán, chuyển nhợng quyền sử dụng đất (1) -Về giá đền bù thiệt hại: Giá tính đền bù thiệt hại giá tính theo khả sinh lợi đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nớc nuôi trồng thuỷ sản giá chuyển nhợng thực tế địa phơng loại đất khác + Giá UBND tỉnh ban hành đà phù hợp với giá đất tính theo khả sinh lợi giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất áp dụng giá đất đà ban hành để tính đền bù thiệt hại + Các trờng hợp phải tính hệ số K: để tính giá đất đền bù sử dụng cách tính hệ số K theo Thông t 145/TT-BTC xác định suất để tính giá trị sản lợng trồng hàng năm, đất có mặt nớc nuôi trồng thuỷ sản suất đợc quy định theo đất trồng lúa có tham khảo suất phân hạng đất tính thuế kể trờng hợp giá đất tính đền bù thiệt hại đất đợc quy hoạch để xây dựng đô thị nhng cha có sỏ hạ tầng - Về chi phí đầu t vào đất: Ngời sử dụng đất tạm mợn, tạm giao, đất cho thuê, đấu thầu không đợc đền bù thiệt hại đất nhng đợc đền bù chi phí đà đầu t vào đất tài sản đất - Hỗ trợ cho ngời thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nớc: 10 Đối với nhà cao tầng nhiều hộ ở, mức hỗ trợ tính theo diện tích đất thuê Nhà cao tầng hộ giá đền bù tính theo diện tích đất xây dựng nhà thuê - Về chi phí hỗ trợ đầu t đào tạo nghề: Tại khoản điều 25 Nghị định 22/1998/NĐ-CP quy định: Hộ bị thu hồi đất 30-40% diện tích đất nông nghiệp đợc giao, đợc hỗ trợ 01 suất từ 50-70%, đợc hỗ trợ 02 suất; từ 70-100% đợc hỗ trợ toàn số lao động nông nghiệp độ tuổi có tên hộ Mức chi phí đào tạo cho 01 suất UBND cấp tỉnh quy định -Về trách nhiệm đại diện ngời bị thu hồi đất: Căn vào yêu cầu công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, văn quy định rõ ngời bị thu hồi đất tham gia hội đồng đền bù phải ngời am hiểu pháp luật đợc UBND x·, phêng giíi thiƯu, bỉ sung qun vµ nghÜa vơ ngời đại diện hội đồng đền bù II Những yếu tố tác động đến công tác đền bù giải phóng mặt tái định c thực Nghị định 22/1998/NĐ-CP 2.1 Yếu tố quản lý Nhà nớc đất đai Thực trạng công tác quản lý Nhà nớc đất đai nớc ta nhiều yếu thiếu chặt chẽ, nhiều vớng mắc tồn đọng dai dẳng không giải đợc đà gây cản trở lớn cho công tác giải phóng mặt thu hồi đất Không it trờng hợp Nhà nớc phải công nhận quyền sử dụng đất chủ sử dụng chứng th pháp lý, vi phạm pháp luật đất đai Tình trạng tranh chấp đất đai, khiếu kiện nhân dân giấy tờ hợp pháp hay hợp lệ định sai sách thời gian qua không giảm Vì vậy, việc tăng cờng công tác quản lý Nhà nớc đất đai, nâng cao lực thể chế, ổn định pháp chế xà hội nội dung quan trọng cần thiết nhằm giải tốt mối quan hệ đất đai Đồng thời, có tác động lớn việc thực công tác đền bù, tái định c thời kỳ hình thành phát triển thị trờng bất động sản 11 2.1.1 Tác động công tác điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất lập đồ địa Trong công tác quản lý Nhà nớc đất đai, nội dung điều tra, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất lập đồ địa nội dung quan trọng, sở để thực nội dung sau, đồng thời phản ánh trạng sử dụng đất khu vực dự án Tuy nhiên, nhiều địa phơng công tác đợc thực chậm, có khoảng 40-50% số đơn vị cấp xà có đồ địa Những hạn chế công tác làm ảnh hởng đến nhiệm vụ quản lý đất đai địa phơng trực tiếp công tác xây dựng dự án đền bù thiệt hại công tác giải phóng mặt tái định c Nhà nớc thu hồi đất Về công tác phân hạng phân loại đất:việc xác định chất lợng đất sở để xác định giá trị sinh lợi mảnh đất điều kiện trình độ thâm canh nh Từ định giá trị quyền sử dụng đất lập bảng giá đất giúp cho việc xây dựng phơng án đền bù xác, công thu hồi đất Thực tế đà chứng minh vai trò công tác phân hạng phân loại đất.ở nhiều địa phơng việc phân hạng đất đai thiếu sở khoa học dẫn đến hậu định giá đền bù khó khăn, thiếu xác gây bất hợp lý việc xác định giá đất đền bù thiệt hại 2.1.2 Tác động công tác quy hoach, kế hoạch hoá việc sử dụng đất đến công tác đền bù giải phóng mặt tái định c Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đai hệ thống biện pháp c¬ së khoa häc kü thuËt, khoa hoc x· héi để phân chia đất đai theo loại sử dụng nhằm sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất Đối với công tác đền bù, giải phóng mặt tái định c, chi phối từ khâu hình thành dự án đến khâu cuối giải phóng mặt lập khu tái định c Hiện nay, phạm vi nớc có khoảng 60% đơn vị cấp huyện có quy hoạch 50% đơn vị cấp xà có quy hoạch (6) Những nơi cha có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, công tác quản lý đất đai yếu kém, số liệu không đảm bảo độ tin cậy, việc khoanh định loại đất, định hớng sử dụng không sát với thực tế công tác đền bù giải phóng mặt tái định c gặp nhiều khó khăn phức tạp, hiệu thấp 12 2.1.3 Nhiệm vụ ban hành tổ chức thực văn pháp luật quản lý, sử dụng đất tác động đến công tác đền bù tái định c Một nguyên nhân quan trọng dẫn đến việc quản lý nguồn tài nguyên thiếu chặt chẽ hợp lý văn pháp lý liên quan ®Õn vÊn ®Ị qu¶n lý ®Êt ®ai thiÕu tÝnh ỉn định cha thực hoàn chỉnh Chính điều gây khó khăn cho ngời thi hành đồng thời làm lòng tin dân Là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến chậm trễ, ách tắc công tác giải mối quan hệ đất đai nói chung giải phóng mặt nói riêng Vì cần phải quan tâm đến việc ban hành văn tổ chức hớng dẫn thực văn pháp luật quản lý sử dụng đất 2.1.4 Giao đất, cho thuê đất Thực tế trình giải phóng mặt cho thấy địa phơng việc giao đất, cho thuê đất với hạn mức không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ, diện tích thực tế chênh lệch nhiỊu so víi diƯn tÝch ghi giÊy chøng nhËn quyền sử dụng đất, lấn chếm đất công tợng tiêu cực quan hệ đất đai đà làm ảnh hởng đến việc xây dựng khung giá đền bù cha hợp lý Đây nguyên nhân gây khiếu kiện dân tiến hành giải phóng mặt Để giải vấn đề địa phơng cần phải thực tốt công tác giao đất, cho thuê đất dựa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất địa phơng Đây đợc xem nguyên tắc băt buộc công tác giao đất, cho thuê đất Đăng ký đất đai, lập quản lý hồ sơ địa , quản lý hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê 2.1.5 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Lập quản lý tốt hệ thống hồ sơ địa (HSĐC) nhiệm vụ hàng đầu để quản lý chặt chẽ đất đai trình phát triển thị trờng bất động sản, sở xác định tính pháp lý đất đai Trong giấy chứng nhận chứng th pháp lý xác lập quyền sử dụng đất cấp sử dụng đất cụ thể, mang tính pháp lý cao nhât Vì vậy, việc xem xét tính pháp lý đất đai giải phóng mặt thuận lợi, tiến độ giải phóng mặt nhanh 13 2.1.6 Thanh tra chấp hành chế độ, thể lệ quản lý sử dụng đất Công tác đền bù giải phóng mặt vấn đề phức tạp, gắn nhiều quyền lợi tài nên dễ có hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất Chính quyền địa phơng cấp trên, Hội đồng thẩm định cần phải có kế hoạch tra, kiểm tra coi nhiệm vụ thờng xuyên công tác giải phóng mặt bằng, kịp thời phát sai phạm vi phạm pháp luật để xử lý, tạo niềm tin nhân dân 2.1.7 Giải tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo vi phạm việc quản lý sử dụng đất đai tác động đến công tác đền bù tái định c Việc giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo quy hoạch đất đai việc làm cần thiết phải đợc thực thờng xuyên Khi giải tốt vấn đề góp phần ổn định t tởng nhân dân, thiết lập môi trờng lành mạnh, tin tởng, đoàn kết sở đảm bảo cho công tác đền bù tái định c đạt tiến độ hiệu 2.2 Yếu tố định giá đất giá đất Có thể thấy vấn đề đền bù thu hồi đất, giải phóng mặt giá đất yếu tố quan trọng ảnh hởng trực tiếp đến thành công hay thất bại dự án Đó vấn đề mà ngời bị ảnh hởng quan tâm, nguyên nhân chủ yếu làm cản trở công tác thu hồi đất Mặc dù trình thực đà có đổi song nhận thấy vấn đề bất cập thiếu sót sách Đảng Nhà nớc công tác xây dựng giá đất cụ thể: - Việc xác định hệ số K cha thật cụ thể, rõ ràng, đồng thời phơng thức cập nhật xử lý thông tin thị trờng chậm dẫn đến việc số địa phơng xác định hƯ sè K mét c¸ch t tiƯn thiÕu khoa häc địa phơng khác hệ số K khác nhau; - Mặc dù đà dùng hệ sè ®iỊu chØnh, song ®a sè ë khu vùc ven đô đô thị giá đền bù thấp nhiều so với giá chuyển nhợng thực tế Đây vấn đề chủ yếu dẫn đến việc ngời dân không chấp nhận, khiếu kiện đất đai ngày gia tăng; 14 - Trong công tác phân loại phân hạng đất dựa vào loại xà hạng đất nhng thực tế việc phân loại đât phụ thuộc vào vùng, vị trí địa lý, loại đờng giao thông, sở hạ tầng khả sinh lờiĐiểm cần lCho đến Nhà nớc cha có quy trình, quy định cụ thể phơng pháp phân hạng đất không thống nhất, việc xác định giá đền bù gặp khó khăn; - Hiện tại, Chính phủ cha có quy định đền bù đất chuyên dùng cho tổ chức mà không Nhà nớc giao đền bù đất nông nghiệp giao cho doanh nghiệp , đồng thời không quy định giá cho trờng hợp giải toả nhiều giai đoạn giá thị trờng thay đổi thờng xuyên - Những năm qua Chính phủ cha thành lập quan chuyên trách định giá đất nói chung định giá đất cho mục đích đền bù nói riêng Đây nguyên nhân làm giảm hiệu lực quản lý Nhà nớc giá đất; - Bên cạnh đó, phối hợp cha chặt chẽ ngành, cấp chủ đầu t việc xây dựng phơng án đền bù thiếu quan tâm lÃnh đạo, hớng dẫn kiểm tra sâu sát phòng ban chuyên môn Những ngời làm công tác giải phóng mặt bằng, số ngời không đợc đào tạo nghiệp vụ định giá, họ thực nhiệm vụ chủ yếu làdựa vào khả cá nhân kinh nghiệm công tác Đây nguyên nhân dẫn đến sai sót công tác điều tra, khảo sát, lập phơng án đền bù; Từ vấn đề bất cập thấy : để xác định đợc giá đất nh giá đất phục vụ mục đích đền bù cách phù hợp với thực tế thị trờng Chính phủ cần phải cải tiến cách thức thực hiện, cải tiến phơng pháp định giá phơng pháp giá thành Tuy nhiên để thực đợc hai phơng pháp đòi hỏi phải có chuẩn mực định giá thống áp dụng phải ý đến điều kiện kinh tế xà hội địa phơng nói riêng nớc nói chung thời ®iĨm 2.3 Ỹu tè ph¸p chÕ Ỹu tè ph¸p chÕ có tác động lớn trình hoạt động pháp luật nói chung trực tiếp ảnh hởng đến công tác đền bù giải phóng mặt tái định c khị Nhà nớc thu hồi đất Trong bao gồm yếu tố: 15 - Đối với chế, sách Hiện nay, chế sách đền bù tái định c nhiều bất cập Việc quy định điều kiện đền bù thiệt hại áp dụng vào thực tế gặp nhiều khó khăn quyền cấp đầy đủ hồ sơ quản lý, không cập nhật biến động thờng xuyên không quản lý đợc vụ việc mua bán, chuyển nhợng đất đai trái phép Riêng đất hộ gia đình có khuôn viên rộng không xác định ranh giới đất đất vờn đợc xử lý theo tinh thần Nghị định 04/CP ngày 11/02/2000 Tuy nhiên Nghị định cha đầy đủ, cha kịp thời dẫn đến việc áp dụng lúng túng nhiều địa phơng Ngoài ra, việc giao cho cấp tỉnh xác định giá đền bù đất sở khung giá Chính phủ lại nguyên nhân gây nên tuỳ tiện việc xác định hệ số K nhiều nơi giá đợc xác định cha phù hợp với thực tế Hậu ngời dân không tự giác di dời làm chậm tiến độ thi công Bên cạnh mô hình tổ chức máy thực công tác giải phóng mặt chế phối hợp hành động cha đáp ứng đợc yêu cầu tiến độ chủ đầu t, Hội đồng đền bù trì trệ việc lập thẩm định phơng án nh việc đề xuất cấp có thẩm quyền giải vớng mắc phát sinh trình thực Việc giải khiếu nại tố cáo nhân dân quy định cha cụ thể không thống cấp Cha có quy định hớng dẫn việc áp dụng biện pháp cỡng chế hộ, cá nhân sử dụng đất lợi dụng sách Nhà nớc để đầu trục lợi đền bù giải phóng mặt - Tác động quan Nhà nớc có thẩm quyền Việc ban hành văn hớng dẫn thực quan có thẩm quyền cha đồng bộ, kịp thời, thay đổi liên tục sở để ngời bị thu hồi đất so sánh, khiếu kiện làm chậm tiên độ thực nhiều dự án Đồng thời phối hợp cha chặt chẽ cấp ngành nh thiếu quan tâm đạo quan chuyên môn máy tổ chức cha đợc đào tạo chuyên môn nghiệp vụ đà dẫn đến sai sót trình thực gây khiếu kiện dân Bên cạnh nhiều địa phơng 16 thực trái với quy định gây thiệt thòi cho ngời bị thu hồi đất, đặc biệt sách hỗ trợ - Nghĩa vụ ngời bị ảnh hởng Thực tế cho thấy nhiều nguyên nhân khác mà ngời bị ảnh hởng đà không thực tốt nghĩa vụ Nhiều ngời đà lợi dụng khe hở pháp luật để trục lợi Vì nhiều địa phơng, quyền cấp biện pháp phổ biến kiến thức tuyên truyền pháp luật cần có biện pháp xử lý vi phạm hành chính, biện pháp cỡng chế hộ gia đình cố tình vi phạm III Thực trạng công tác đền bù giải phóng mặt Việt Nam 3.1 Phơng án đền bù Theo báo cáo xà hội học viện nghiên cứu Địa năm 2003, tổng số 6000 hộ đợc điều tra phơng án đền bù tiền phơng án đợc áp dụng phổ biến (92,50%) (6) Vì thực tế, quỹ đất phục vụ cho việc đền bù giải phóng mặt tái định c địa phơng không giống nhau, đa số địa phơng quỹ đất quỹ đất công ích lại không đáng kể nên không đáp ứng đợc yêu cầu đền bù đất lập khu tái định c Mặt khác, với số lợng lớn hộ phải di chuyển để giải phóng mặt có hộ diện tích đất thu hồi lớn nên việc ®Ịn bï cho hä mét diƯn tÝch ®Êt cã cïng giá trị khó Vì tỷ lệ đền bù đất dự án nớc ta thấp (7,5%) (6) Hầu hết địa điểm khu tái định c sở hạ tầng khu tái định c không thoả mÃn yêu cầu ngời bị thu hồi đất nh kinh doanh, buôn bán, cách xa trung tâm thị trấn, thị xà nên nhiều trờng hợp ngời bị thu hồi đất lựa chọn phơng án ®Ịn bï b»ng tiỊn Thùc tÕ cho thÊy chÝnh s¸ch ®Òn bï b»ng ®Êt, ®Òn bï b»ng tiÒn cha thËt công loại đất với nh dự ¸n Quèc lé 18 (ChÝ Linh - Hai D¬ng; Sãc Sơn Hà Nội), hộ gia đình với địa phơng liền kề Trong khu vực đền bù giải toả, nhiều nơi có phân biệt đối tợng sử dụng đất có ngành nghề khác Mức đền bù thấp đối tợng sử dụng dất có ngành nghề khác Mức đền bù thấp so với giá chuyển nhợng thực tế địa phơng, tạo mức chênh lệch làm 17 cho ngời dân cảm thấy bị thiệt thòi, đòi tăng tiền đền bù, không bàn giao mặt theo kế hoạch, làm ảnh hởng đến tiến độ thực dự án 3.2 Chính sách hỗ trợ Một số địa phơng cha thực sách hỗ trợ tuyển dụng, đào tạo việc làm cho cán thuộc diện sách, số hộ đợc hởng chÝnh s¸ch rÊt cao Mét sè dù ¸n cã thùc sách đào tạo việc làm cho lao động bị thu hồi đất nông nghiệp song chất lợng đào tạo không đảm bảo trình độ tay nghề để làm việc nhà máy Tình trạng việc làm khu vực có dự án ngày cao, dự án chiếm dụng đất nông nghiệp có quy mô lớn Vì vậy, di dân tự vào thành phố lớn ngày nhiều, hậu lâu dài mặt xà hội điều để cấp có thẩm quyền, quyền địa phơng, tổ chức trị xà hội quan tâm, có biện pháp giải kịp thời 3.3 Diện tích đất đền bù, giá đất đền bù Cách xác định hạn mức đất đợc đền bù so với quy định tuỳ tiện, không thống địa phơng dự án với Đền bù đất nông nghiệp theo phân hạng đất đến đà lạc hậu không phù hợp, không ảnh hởng đến việc xác định giá đền bù mà làm thât thu thuế nông nghiệp Nhà nớc Do GCNQSDĐ chứng th pháp lý quan trọng việc xác định điều kiện đợc đền bù thiệt hại Nhà nớc thu hồi đât, nhng công tác cấp GCNQSDĐ địa phơng chậm trễ đà gây không khó khăn cho công tác thu hồi, giải phóng mặt Bên cạnh tình trạng chung quy định tính hợp pháp đất đợc điều chỉnh theo hớng giảm dần pháp lý, vậy, để giải phóng mặt kịp tiến độ, nhiều địa phơng đà phải thừa nhận thoả thuận đền bù cho trờng hợp đủ pháp lý quền sử dụng đất 18 Công tác định giá đất địa phơng chủ yếu dựa vào khung giá chung năm trớc sử dụng hệ số điều chỉnh K Vì vậy, phơng pháp xác định giá đền bù địa phơng đợc ngời dân đồng tình ủng hộ Nhiều dự án đền bù cho số công trình, cối, hoa màu cao giá thị trờng Hiện cha có quy định cụ thể cách thức tính giá trị thiệt hại thực tế cho nhà công trình kiến trúc 3.4 Đền bù tài sản, cối, hoa màu gắn liền với đất bị thu hồi Trên sở sách đền bù tái định c Nhà nớc, cách xác định phơng án đền bù tài sản gắn liền với đất địa phơng đợc ngời dân đồng tình ủng hộ Nhiều dự án đền bù cho số công trình, cối, hoa màu cao giá thị trờng Hiện cha có quy định cụ thể cách tính giá trị thiệt hại thực tế cho nhà công trình kiến trúc 3.5 Tái định c sở hạ tầng khu tái định c Về sách nay, năm vừa qua cho thấy: việc xây dựng khu tái định c dự án bị động, thiếu đồng dự án thuộc nguồn vốn Trung ơng, tồn lớn sở hạ tầng khu tái định c không đợc đầu t theo quy định đầu t nửa vời Các dự án thiếu biện pháp khôi phục nguồn thu nhập nơi cho ngời đợc bố trí tái định c Các công trình xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất phơng án đền bù, tái định c chủ dự án lập, Hội đồng giải phóng mặt tham gia với t cách t vấn trách nhiệm quyền địa phơng thờng không cao nguyên nhân làm giảm hiệu lực pháp luật sách đền bù tái định c ảnh hởng đến tiến độ giải phóng mặt Nguồn đất xây dựng khu tái định c đô thị loại I loại II hiếm, có sách xây dựng nhà ven đô nhng cha đợc ngời dân chấp thuận giá hộ cao, có chênh lệch lớn dịch vụ xà hội, hộ sống nghề buôn bán hầu hết không lựa chọn phơng án đổi đất lấy đất Còn khu dân c nông thôn, việc thu hồi đất ảnh hởng đến tập quan sinh hoạt ngời dân, ®Êt giao míi cã quy m« diƯn tÝch nh hiƯn không đáp ứng đợc nhu cầu sinh hoạt sản xuất nông nghiệp ngời dân nh: nhà phải có sân chơi, gần gũi với họ hàng, lại thuận tiệnĐiểm cần l 19 Vì vậy, cần quy định rõ thêm dự án có khu tái định c quy trình thẩm định kế hoạch tái định c cụ thể giúp cho ngời bị thu hồi đất không thiệt thòi ổn định sống sau giải toả 3.6 Trình độ hiểu biết pháp luật đất đai đền bù giải phóng mặt Công tác phổ biến Luật đất đai sách đền bù, giải phóng mặt tái định c Hội đồng đền bù cho ngời bị thu hồi đất địa phơng tính theo mặt chung tỉ lệ không cao Phần lớn ngời dân quan tâm đến sách đền bù thiệt hại giải phóng mặt nhng công tác tuyên truyền sách địa phơng hạn chế ậ vùng có trình độ dân trí cao kiến thức hiểu biết pháp luật, việc chấp hành quy định luật nghiêm minh công tác giải phóng mặt đạt tiến độ hiệu so với kế hoạch Ngợc lại, vùng nông thôn, miền núi, vùng sâu, vùng xa, hải đảo điều kiện tuyên truyền phổ biến sách pháp luật, mặt dân trí thấp, ngời dân không đủ trình độ học tập tiếp thu sách pháp luật Nhà nớc 20