Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only A đặt vấn đề Trong lịch sử phát triển quốc gia việc giải phóng mặt để xây dựng công trình phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng việc làm tránh khỏi Nhịp độ phát triển lớn nhu cầu giải phóng mặt cao trở thành thách thức lớn thành công không lĩnh vực kinh tế mà lĩnh vực trị, xà hội phạm vi quốc gia Vấn đề giải phóng mặt trở thành điều kiện tiên phát triển, đòi hỏi phải có quan tâm mức giải triệt để Đó nội dung né tránh phát triển, yếu tố định tiến thành công phát triển Tuy nhiên để công tác giải phóng mặt Nhà nước thu håi ®Êt phơc vơ mơc ®Ých an ninh, qc phòng, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia thành công việc đền bù thiệt hại cần phải đảm bảo lợi ích người dân phải di chuyển chỗ Họ phải có chỗ ổn định, có điều kiện sống hay tiện nghi cao nơi cũ chắn phải tốt nơi cũ mặt Không nằm quy luật phát triển, Việt Nam với đặc thù nước ®ang ph¸t triĨn, ®iỊu kiƯn hiƯn chóng ta tiến hành công công nghiệp hoá, đại hoá đất nước, nhu cầu xây dựng công trình phục vụ mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng ngày gia tăng Vì việc giải phóng mặt bằng, thu hồi đất diễn nơi, song đà gặp phải nhiều khó khăn vướng mắc, ách tắc nhiều công tác đền bù thiệt hại, tái định cư Chính sách đền bù tái định cư qua chặng đường phát triển đà có tiến bộ, đặc biệt Nghị định 22/NĐ-CP đà giải phần vấn đề thực tiễn công tác đền bù giải phóng mặt đặt song nhiều điều chưa thật phù hợp đà làm ảnh hưởng đến tiến độ thời gian thi công công trình, gây thiệt hại nhiều cho Nhà nước Trước tình hình ®ã LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only em đà chọn đề tài: Tìm hiểu sách đền bù thiệt hại, tái định cư Nhà níc thu håi ®Êt thêi gian qua ë ViƯt Nam với mong muốn có nhìn bao quát sách đền bù thiệt hại nước ta qua chặng đường phát triển, đăc biệt nghị định 22/NĐ-CP, từ đề xuất số kiến nghị để sách hoàn thiện Kính thưa Thầy TS Hoàng Văn Cường giám đốc trung tâm đào tạo địa kinh doanh bất động sản, giáo viên trực tiếp hướng dẫn giảng dạy em nhiều môn học thời gian qua! Mặc dù đà cố gắng tình trạng sức khoẻ không tốt hạn chế nhiều thời gian nên chắn đề án nhiều điểm thiếu sót, em mong thông cảm góp ý thầy để đề tài hoàn thiện em thực tốt vào lần nghiên cứu sau Em xin chân thành cảm ơn dạy dỗ, bảo tận tình Thầy thời gian qua! Kính chúc Thầy dồi sức khoẻ, hạnh phúc thành đạt sống để tiếp tục nghiệp trồng người vinh quang mà Đảng nh©n d©n giao phã! Ci cïng em xin gưi lêi cảm ơn tới quý Thầy, Cô giáo trung tâm tập thể lớp Địa 43 đà giúp ®ì, t¹o ®iỊu kiƯn cho em rÊt nhiỊu thêi gian điều trị bệnh trình học tËp t¹i trêng! LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only b giải vấn đề i tổng quan sách đền bù thiệt hại nhà nước thu hồi đất việt nam 1.1 Khái niệm giải phóng mặt sách đền bù thiệt hại Giải phóng mặt trình thực công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cối, công trình xây dựng phận dân cư phần đất định quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng xây dựng công trình Quá trình giải phóng mặt tính từ bắt đầu hình thành hội đồng giải phóng mặt đến giải phóng xong giao cho chủ đầu tư Đây trình đa dạng phức tạp thể khác dự án liên quan đến lợi ích trực tiếp bên tham gia xà hội Công tác giải phóng mặt mang tính định đến tiến độ dự án, khâu thực dự án Trong đền bù thiệt hại khâu quan trọng định tiến độ giải phóng mặt Theo từ điển tiếng Việt đền bù có nghĩa là: trả lại đầy đủ tương xứng với mát vất vả điều có nghĩa là: + Không phải khoản đền bù tiền; + Sự mát người bị thu hồi đất không mặt vật chất mà nhiều trường hợp mát tinh thần phải tái định cư; LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only +Về mặt hành trình không tự nguyện, có tính cưỡng chế đòi hỏi hy sinh Không đền bù ngang giá tuyệt đối Từ nhận thức hiểu chất công tác đền bù giải phóng mặt Nhà nước thu hồi đất phục vụ mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trình không đơn đền bù mặt vật chất mà phải đảm bảo lợi ích người dân phải di chuyển Đó họ phải có chỗ ổn định, điều kiện sống tốt nơi cũ, chắn phải tốt nơi cũ mặt tạo điều kiện cho người dân sống ổn định(10) 1.2.Chính sách bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất Việt Nam qua thời kỳ 1.2.1.Thời kỳ trước năm 1945 Chính sách bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất Việt Nam gắn liền với việc hình thành triều đại phong kiến kiểu Nhà nước hình thức sở hữu đất đai giai cấp thống trị trọng Bắt đầu từ thời vua Gia Long, Nhà nước thực thừa nhận quyền sở hữu ruộng đất không thuộc Nhà nước mà sở hữu tư nhân sở hữu làng xà Việc ®Ịn bï theo møc thùc sù lµ sù ®Ịn bï sở thừa nhận quyền sở hữu tư nhân, nhiên, sở hữu Nhà nước lấn át sở hữu làng xà Chính sách đền bù thực nguyên tắc chặt chẽ 1.2.2.Thời kỳ sau cách mạng Tháng 8/1945 đến năm 1975 Sau cách mạng Tháng thành công, tiến hành xoá bỏ chiếm hữu ruộng đất địa chủ, thiết lập quyền sở hữu ruộng đất cho nông dân Hiến pháp năm 1959, nhà nước thừa nhận ba hình thức sở hữu đất đai bao gồm sở hữu Nhà nước, sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể Khi tiến hành thu hồi đất Nhà nước tiến hành điều chỉnh ruộng đất nhượng lại ruộng đất cho LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only người bị trưng dụng đền bù từ đến năm sản lượng thường niên ruộng bị trưng dụng Thực tế thời kỳ này, quan hệ đất đai đền bù chủ yếu thoả thuận sau thống giá trị đền bù mà không cần có quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án đền bù hay ban hành giá đền bù 1.2.3.Thời kỳ sau năm 1975 Trên sở Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý(7), ngày 01/07/1980 Hội ®ång ChÝnh phđ qut ®Þnh sè 201/CP vỊ viƯc: Không phát canh thu tô, cho thuê, cầm cố bán nhượng đất hình thức nào, không dùng để thu khoản lợi không thu nhập mà có, trừ trường hợp Nhà nước quy định(5) Quan hệ đất đai thời kỳ đơn quan hệ Giao-thu Nhà nước người sử dụng Ngày 31/5/1990, Hội đồng trường ban hành Nghị định 186/HĐBT việc đền bù thiệt hại ®Êt n«ng nghiƯp, ®Êt cã rõng chun sang mơc đích khác, điều Nghị định quy định rõ tổ chức, cá nhân giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác phải đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, ®Êt cã rõng cho Nhµ níc TiỊn båi thêng tµi sản mặt đất tài sản lòng đất cho chủ sử dụng không thuộc khoản đền bù thiệt hại đất Khung mức giá đền bù thiệt hại UBND tỉnh, thành phố, đặc khu trực thuộc trung ương quy định cụ thể, mức đền bù quận, huyện, thành phố thuộc tỉnh sát với giá đất địa phương không thấp hay cao mức quy định Chính phủ Điều 23 Hiến pháp năm 1992 quy định: Tài sản hợp pháp cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá, trường hợp thật cần thiết lý quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia mà Nhà níc trng mua hay trng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only dông cã båi thêng tài sản cá nhân hay tổ chức theo thời giá thị trường(9) Trên sở Hiến pháp năm 1992, thừa kế có chọn lọc Luật đất đai năm 1988, Luật đất đai năm 1993 đời với đổi quan trọng, đặc biệt với nội dung thu hồi đất phục vụ lợi ích cộng đồng đền bù thiệt hại nhà nước thu hồi đất Luật đất đai quy định rõ quyền người giao ®Êt gåm cã qun chun ®ỉi, chun nhỵng, thõa kÕ, cho thuê, chấp (8) Đồng thời Chính phủ quy định khung giá cho loại đất, vùng theo thêi gian Trong st thêi gian nµy, Nhµ níc ban hành hàng loạt văn pháp luật quản lý đất đai Trên sở, cụ thể hoá Hiến pháp năm 1992, Luật dân sự, với nhiều Nghị định, Chỉ thị, Thông tư vấn đề đền bù, tái định cư - Nghị định 64/CP ngày 27/9/1993 việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp - Nghị định 02/CP ngày 15/01/1994 công tác giao đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích lâm nghiệp - Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 quy định khung giá loại đất - Nghị định 89/CP ngày 17/8/1994 quy định việc thu tiền sử dụng đất lệ phí địa - Nghị định 91/CP ngày 17/8/1994 ban hành điều lệ quản lý quy hoạch đô thị - Nghị định 45/CP ngày 3/8/1996 đưa tiêu chuẩn hợp pháp sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thÞ/ LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only Điển hình cho văn pháp lý đền bù tái định cư Nghị định 90/CP Nghị định 22/1998/NĐ-CP 1.3 Nghị định 22/1998/NĐ-CP Đây Nghị định thay cho Nghị định 90/CP không phù hợp trình phát triển kinh tế xà hội, mà nhu cầu sử dụng đất cho mục đích kinh tế, an ninh, quốc phòng, mục đích công cộng ngày nhiều Vì vậy, việc bồi thường thiệt hại cho người bị thu hồi đất, giải phóng mặt tái định cư phục vụ dự án công việc thường xuyên, lâu dài thời kỳ công nghiệp hoá, đại hoá đất nước Nghị định quy định chi tiết hơn, hoàn chỉnh hơn, tiến hợp lý Nghị định 90/CP thĨ hiƯn ë mét sè néi dung 1.3.1.VỊ ®Ịn bù đất Điều kiện đền bù đất:Tại Nghị định đà phân biệt rõ loại giấy tờ thuộc loại hợp pháp, hợp lệ trường hợp chứng thư pháp lý vân đền bù đất Đồng thời, Nghị định nêu rõ trường hợp không đền bù đất Tại đây, Nghị định đà rõ UBND cấp tỉnh quy định giá đất cho dự án, thời điểm Theo đề nghị Sở Tài vật giá, có tham gia ngành liên quan Giá đền bù thiệt hại, tính sở giá ban hành chủ tịch UBND tỉnh nhân với hệ số K - Đối với đất bị thu hồi Nhà nước giao tạm sử dụng, đất cho thuê, đất đấu thầu người bị thu hồi đất không đền bù thiệt hại đất mà đền bù chi phí đà đầu tư vào đất Trường hợp đất bị thu hồi thuộc đất công ích xà chưa giao cho sử dụng giao đất, người Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải đền bù công ích xà UBND xà đền LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only bï thiƯt hại chi phí đà đầu tư vào đất Diện tích đất đền bù cho hộ gia đình theo hạn mức UBND Tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định không vượt hạn mức diện tích đất bị thu hồi - Trong trường hợp đất bị thu hồi có diện tích lớn diện tích đất đền bù người bị thu hồi đất hưởng phần diện tích đất tuỳ theo quỹ đất ỏ địa phương lại đền bù tiền 1.3.2 Đền bù tài sản, hoa màu - Người bị thu hồi đất đền bù 100% giá trị tài sản, tài sản đất bất hợp pháp không đền bù mà xem xét, trợ cấp từ 70-80% mức đền bù - Mức đền bù: Tài sản đền bù theo mức độ thiệt hại thực tế, giá trị giá trị nhỏ 60% giá trị nhà, công trình xây dựng Riêng nhà cấp nhà tạm công trình phụ độc lập đền bù 100% theo bảng giá xây 1.3.3 Về sách hỗ trợ Đây xem bước tiến vượt bậc sách đền bù Nghị định 22/1998/NĐ-CP khác hẳn với Nghị định 90/CP Chính sách đà tác động tích cực người bị ảnh hưởng việc ổn định đời sống sau bị thu hồi đất Các sách gồm có: - Hỗ trợ để ổn định đời sống, sản xuất chi phí đào tạo chuyển nghề; - Trợ cấp ngừng việc cho cán công nhân viên doanh nghiệp thời gian ngừng sản xuất kinh doanh hoạt động trở lại bình thêng; LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only - Trợ cấp chi phí di chuyển, hỗ trợ tạo lập chỗ người sử dụng nhà thuộc sở hữu Nhà nước; - Thưởng tiến độ 1.3.4 Về tái định cư Chính sách đề cập đầy đủ so với Nghị định trước Việc Nhà nước chuẩn bị điều kiện để lập khu tái định cư phần đảm bảo công tác giải phóng mặt thực nhanh chóng Nghị định đà dành trọn chương quy định thẩm quyền phê duyệt lập khu tái định cư, điều kiện bắt buộc phải có khu tái định cư Ngoài ra, có số quy định sách hỗ trợ lập khu tái định cư góp phần khôi phục sống người dân vùng bị giải toả Lập khu tái định cư thể sách đổi Nhà nước quan điểm mục tiêu lấy người làm trọng tâm trình đền bù người bị thu hồi ®Êt 1.3.5 VỊ tỉ chøc thùc hiƯn NÕu nh c¸c văn trước đề cập đến nội dung đền bù cho đất tài sản gắn liền với đất bị thu hồi Nghị định đà có quy định cụ thể công tác tổ chức thực hiện, trách nhiệm UBND cấp hội đồng đền bù, giải phóng mặt cấp huyện việc đạo thực công tác đền tái định cư dự án lập phương án đền bù, xác định mức đền bù theo phương án đà phê duyệt Các quy định đà giúp cho địa phương chủ động việc lựa chọn phương án đền bù phù hợp với điều kiện tự nhiên kinh tế - xà hội, quỹ đất tập quán địa phương LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only 1.3.6 Phương thức mức đền bù Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối nuôi trồng thuỷ sản, đền bù đất có diện tích chất lượng Nếu đất đền bù tiền Nếu đất đền bù có giá trị lớn đất bị thu hồi người đền bù nộp phần chênh lệch Đối với đất đô thị loại II loại I chủ yếu đền bù nhà hay đền bù tiền người bị thu hồi đất định Đền bù đất thực có dự án khu tái định cư phê duyệt Nếu đất quy hoạch để xây dựng khu đô thị chưa có sở hạ tầng không đền bù đất đô thị Trường hợp người đền bù đồng ý nhận đất khu vực ngoại thành hưởng thêm 10% giá trị đất bị thu hồi đô thị, người bị ảnh hưởng lựa chọn ba phương án Đối với đất nông thôn người bị thu hồi đất đền bù đất có mục đích sử dụng Mức tối đa đền bù nơi không 400 m2 hay 800 m2 cho vùng nông thôn có tập qu¸n sinh sèng nhiỊu thÕ hƯ cïng mét hay điều kiện tự nhiên đặc biệt 1.3.7 Quy trình tiến hành nhận tiền đền bù Điều 33 quy định việc lập hội đồng đền bù thiệt hại giải phóng mặt tiến hành trước sau có định thu hồi Dựa sở số liệu kê khai người bị thu hồi Hội đồng đền bù trình cấp có thẩm quyền liên quan, mức đền bù vượt mức quy định phần vượt mức ngân sách địa phương trả 1.3.8 Về chế khiếu nại tố cáo Đối với dự án đền bù giải phóng mặt người thu hồi thấy định đền bù thiệt hại không với quy định pháp luật quyền khiếu nại giải theo quy định pháp luật khiếu 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only 50% đơn vị cấp xà có quy hoạch (6) Những nơi chưa có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, công tác quản lý đất đai yếu kém, số liệu không đảm bảo độ tin cậy, việc khoanh định loại đất, định hướng sử dụng không sát với thực tế công tác đền bù giải phóng mặt tái định cư gặp nhiều khó khăn phức tạp, hiệu thÊp 2.1.3 NhiƯm vơ ban hµnh tỉ chøc thùc hiƯn văn pháp luật quản lý, sử dụng đất tác động đến công tác đền bù tái định cư Một nguyên nhân quan trọng dẫn đến việc quản lý nguồn tài nguyên thiếu chặt chẽ hợp lý văn pháp lý liên quan đến vấn đề quản lý đất đai thiếu tính ổn định chưa thực hoàn chỉnh Chính điều gây khó khăn cho người thi hành đồng thời làm lòng tin dân Là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến chậm trễ, ách tắc công tác giải mối quan hệ đất đai nói chung giải phóng mặt nói riêng Vì cần phải quan tâm đến việc ban hành văn tổ chức hướng dẫn thực văn pháp luật quản lý sử dụng đất 2.1.4 Giao đất, cho thuê đất Thực tế trình giải phóng mặt cho thấy địa phương việc giao đất, cho thuê đất với hạn mức không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ, diện tích thực tế chªnh lƯch nhiỊu so víi diƯn tÝch ghi giÊy chứng nhận quyền sử dụng đất, lấn chếm đất công tượng tiêu cực quan hệ đất đai đà làm ảnh hưởng đến việc xây dựng khung giá đền bù chưa hợp lý Đây nguyên nhân gây khiếu kiện dân tiến hành giải phóng mặt Để giải vấn đề địa phương cần phải thực tốt công tác giao đất, cho thuê đất dựa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất địa 15 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only phương Đây xem nguyên tắc băt buộc công tác giao đất, cho thuê đất Đăng ký đất đai, lập quản lý hồ sơ địa , quản lý hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiĨm kª 2.1.5 CÊp giÊy chøng nhËn qun sư dơng đất Lập quản lý tốt hệ thống hồ sơ địa (HSĐC) nhiệm vụ hàng đầu để quản lý chặt chẽ đất đai trình phát triển thị trường bất động sản, sở xác định tính pháp lý đất đai Trong giấy chứng nhận chứng thư pháp lý xác lập quyền sử dụng đất cấp sử dụng đất cụ thể, mang tính pháp lý cao nhât Vì vậy, việc xem xét tính pháp lý đất đai giải phóng mặt thuận lợi, tiến độ giải phóng mặt nhanh 2.1.6 Thanh tra chấp hành chế độ, thể lệ quản lý sử dụng đất Công tác đền bù giải phóng mặt vấn đề phức tạp, gắn nhiều quyền lợi tài nên dễ có hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất Chính quyền địa phương cấp trên, Hội đồng thẩm định cần phải có kế hoạch tra, kiểm tra coi nhiệm vụ thường xuyên công tác giải phóng mặt bằng, kịp thời phát sai phạm vi phạm pháp luật để xử lý, tạo niềm tin nhân dân 2.1.7 Giải tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo vi phạm việc quản lý sử dụng đất đai tác động đến công tác đền bù tái định cư Việc giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo quy hoạch đất đai việc làm cần thiết phải thực thường xuyên Khi giải tốt vấn đề góp phần ổn định tư tưởng nhân dân, thiết lập môi trường lành mạnh, tin tưởng, đoàn kết sở đảm bảo cho công tác đền bù tái định cư đạt tiến độ hiệu 16 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only 2.2 YÕu tè định giá đất giá đất Có thể thấy vấn đề đền bù thu hồi đất, giải phóng mặt giá đất yếu tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến thành công hay thất bại dự án Đó vấn đề mà người bị ảnh hưởng quan tâm, nguyên nhân chủ yếu làm cản trở công tác thu hồi đất Mặc dù trình thực ®· cã nh÷ng ®ỉi míi song cã thĨ nhËn thÊy vấn đề bất cập thiếu sót sách Đảng Nhà nước công tác xây dựng giá đất cụ thể: - Việc xác định hệ số K chưa thật cụ thể, rõ ràng, đồng thời phương thức cập nhật xử lý thông tin thị trường chậm dẫn đến việc số địa phương xác định hệ số K cách tuỳ tiện thiếu khoa học địa phương khác hệ số K khác nhau; - Mặc dù ®· dïng hƯ sè ®iỊu chØnh, song ®a sè ë khu vực ven đô đô thị giá đền bù thấp nhiều so với giá chuyển nhượng thực tế Đây vấn đề chủ yếu dẫn đến việc người dân không chấp nhận, khiếu kiện đất đai ngày gia tăng; - Trong công tác phân loại phân hạng đất dựa vào loại xà hạng đất thực tế việc phân loại đât phụ thuộc vào vùng, vị trí địa lý, loại đường giao thông, sở hạ tầng khả sinh lờiCho đến Nhà nước chưa có quy trình, quy định cụ thể phương pháp phân hạng đất không thống nhất, việc xác định giá đền bù gặp khó khăn; - Hiện tại, Chính phủ chưa có quy định đền bù đất chuyên dùng cho tổ chức mà không Nhà nước giao đền bù đất nông nghiệp giao cho doanh nghiệp , đồng thời không quy định giá cho trường hợp giải toả nhiều giai đoạn giá thị trường thay đổi thường xuyên 17 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only - Những năm qua Chính phủ chưa thành lập quan chuyên trách định giá đất nói chung định giá đất cho mục đích đền bù nói riêng Đây nguyên nhân làm giảm hiệu lực quản lý Nhà nước giá đất; - Bên cạnh đó, phối hợp chưa chặt chẽ ngành, cấp chủ đầu tư việc xây dựng phương án đền bù thiếu quan tâm lÃnh đạo, hướng dẫn kiểm tra sâu sát phòng ban chuyên môn Những người làm công tác giải phóng mặt bằng, số người không đào tạo nghiệp vụ định giá, họ thực nhiệm vụ chủ yếu làdựa vào khả cá nhân kinh nghiệm công tác Đây nguyên nhân dẫn đến sai sót công tác điều tra, khảo sát, lập phương án đền bù; Từ vấn đề bất cập thấy : để xác định giá ®Êt cịng nh gi¸ ®Êt phơc vơ mơc ®Ých ®Ịn bù cách phù hợp với thực tế thị trường Chính phủ cần phải cải tiến cách thức thực hiện, cải tiến phương pháp định giá phương pháp giá thành Tuy nhiên để thực hai phương pháp đòi hỏi phải có chuẩn mực định giá thống áp dụng phải ý đến điều kiện kinh tế xà hội địa phương nói riêng nước nói chung thời điểm 2.3 Yếu tố pháp chế Yếu tố pháp chế có tác động lớn trình hoạt động pháp luật nói chung trực tiếp ảnh hưởng đến công tác đền bù giải phóng mặt tái định cư khị Nhà nước thu hồi đất Trong bao gồm yếu tố: - Đối với chế, sách Hiện nay, chế sách đền bù tái định cư nhiều bất cập Việc quy định điều kiện đền bù thiệt hại áp dụng vào thực tế gặp nhiều khó khăn quyền cấp đầy đủ hồ 18 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only sơ quản lý, không cập nhật biến động thường xuyên không quản lý vụ việc mua bán, chuyển nhượng đất đai trái phép Riêng đất hộ gia đình có khuôn viên rộng không xác định ranh giới đất đất vườn xử lý theo tinh thần Nghị định 04/CP ngày 11/02/2000 Tuy nhiên Nghị định chưa đầy đủ, chưa kịp thời dẫn đến việc áp dụng lúng túng nhiều địa phương Ngoài ra, việc giao cho cấp tỉnh xác định giá đền bù đất sở khung giá Chính phủ lại nguyên nhân gây nên tuỳ tiện việc xác định hệ số K nhiều nơi giá xác định chưa phù hợp với thực tế Hậu người dân không tự giác di dời làm chậm tiến độ thi công Bên cạnh mô hình tổ chức máy thực công tác giải phóng mặt chế phối hợp hành động chưa đáp ứng yêu cầu tiến độ chủ đầu tư, Hội đồng đền bù trì trệ việc lập thẩm định phương án việc đề xuất cấp có thẩm quyền giải vướng mắc phát sinh trình thực Việc giải khiếu nại tố cáo nhân dân quy định chưa cụ thể không thống cấp Chưa có quy định hướng dẫn việc áp dụng biện pháp cưỡng chế hộ, cá nhân sử dụng đất lợi dụng sách Nhà nước để đầu trục lợi đền bù giải phóng mặt - Tác động quan Nhà nước có thẩm quyền Việc ban hành văn hướng dẫn thực quan có thẩm quyền chưa đồng bộ, kịp thời, thay đổi liên tục sở để người bị thu hồi đất so sánh, khiếu kiện làm chậm tiên độ thực nhiều dự án Đồng thời phối hợp chưa chặt chẽ cấp ngành thiếu quan tâm đạo quan chuyên môn máy tổ chức chưa đào tạo chuyên môn nghiệp vụ đà dẫn đến sai sót qu¸ 19 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only trình thực gây khiếu kiện dân Bên cạnh nhiều địa phương thực trái với quy định gây thiệt thòi cho người bị thu hồi đất, đặc biệt sách hỗ trợ - Nghĩa vụ người bị ảnh hưởng Thực tế cho thấy nhiều nguyên nhân khác mà người bị ảnh hưởng đà không thực tốt nghĩa vụ Nhiều người đà lợi dụng khe hở pháp luật để trục lợi Vì nhiều địa phương, quyền cấp biện pháp phổ biến kiến thức tuyên truyền pháp luật cần có biện pháp xử lý vi phạm hành chính, biện pháp cưỡng chế hộ gia đình cố tình vi phạm III Thực trạng công tác đền bù giải phóng mặt Việt Nam 3.1 Phương án đền bù Theo báo cáo xà hội học viện nghiên cứu Địa năm 2003, tổng số 6000 hộ điều tra phương án đền bù tiền phương án áp dụng phổ biến (92,50%) (6) Vì thực tế, quỹ đất phục vụ cho việc đền bù giải phóng mặt tái định cư địa phương không giống nhau, đa số địa phương quỹ đất quỹ đất công ích lại không đáng kể nên không đáp ứng yêu cầu đền bù đất lập khu tái định cư Mặt khác, với số lượng lớn hộ phải di chuyển để giải phóng mặt có hộ diện tích đất thu hồi lớn nên viƯc ®Ịn bï cho hä mét diƯn tÝch ®Êt cã giá trị khó Vì tỷ lệ ®Ịn bï b»ng ®Êt cđa c¸c dù ¸n ë níc ta thấp (7,5%) (6) Hầu hết địa điểm khu tái định cư sở hạ tầng khu tái định cư không thoả mÃn yêu cầu người bị thu hồi đất kinh doanh, buôn bán, cách xa trung tâm thị trấn, thị xà nên nhiều trường hợp người bị thu hồi đất lựa chọn phương ¸n ®Ịn bï b»ng tiỊn 20 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only Thùc tÕ cho thÊy sách đền bù đất, đền bù tiền chưa thật công loại đất với dự án Quốc lộ 18 (Chí Linh Hai Dương; Sóc Sơn Hà Nội), hộ gia đình với địa phương liền kề Trong khu vực đền bù giải toả, nhiều nơi có phân biệt đối tượng sử dụng đất có ngành nghề khác Mức đền bù thấp đối tượng sử dụng dất có ngành nghề khác Mức đền bù thấp so với giá chuyển nhượng thực tế địa phương, tạo mức chênh lệch làm cho người dân cảm thấy bị thiệt thòi, đòi tăng tiền đền bù, không bàn giao mặt theo kế hoạch, làm ảnh hưởng đến tiến độ thực dự án 3.2 Chính sách hỗ trợ Một số địa phương chưa thực sách hỗ trợ tuyển dụng, đào tạo việc làm cho cán thuộc diện sách, số hộ hưởng chÝnh s¸ch rÊt cao Mét sè dù ¸n cã thùc sách đào tạo việc làm cho lao động bị thu hồi đất nông nghiệp song chất lượng đào tạo không đảm bảo trình độ tay nghề để làm việc nhà máy Tình trạng việc làm khu vực có dự án ngày cao, dự án chiếm dụng đất nông nghiệp có quy mô lớn Vì vậy, di dân tự vào thành phố lớn ngày nhiều, hậu lâu dài mặt xà hội điều để cấp có thẩm quyền, quyền địa phương, tổ chức trị xà hội quan tâm, có biện pháp giải kịp thời 3.3 Diện tích đất đền bù, giá đất đền bù Cách xác định hạn mức đất đền bù so với quy định tuỳ tiện, không thống địa phương dự án với 21 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only Đền bù đất nông nghiệp theo phân hạng đất đến đà lạc hậu không phù hợp, không ảnh hưởng đến việc xác định giá đền bù mà làm thât thu thuế nông nghiệp Nhà nước Do GCNQSDĐ chứng thư pháp lý quan trọng việc xác định điều kiện đền bù thiệt hại Nhà nước thu hồi đât, công tác cấp GCNQSDĐ địa phương chậm trễ đà gây không khó khăn cho công tác thu hồi, giải phóng mặt Bên cạnh tình trạng chung quy định tính hợp pháp đất điều chỉnh theo hướng giảm dần pháp lý, vậy, để giải phóng mặt kịp tiến độ, nhiều địa phương đà phải thừa nhận thoả thuận đền bù cho trường hợp đủ pháp lý quền sử dụng đất Công tác định giá đất địa phương chủ yếu dựa vào khung giá chung năm trước sử dụng hệ số điều chỉnh K Vì vậy, phương pháp xác định giá đền bù địa phương người dân đồng tình ủng hộ Nhiều dự án đền bù cho số công trình, cối, hoa màu cao giá thị trường Hiện chưa có quy định cụ thể cách thức tính giá trị thiệt hại thực tế cho nhà công trình kiến trúc 3.4 Đền bù tài sản, cối, hoa màu gắn liền với đất bị thu hồi Trên sở sách đền bù tái định cư Nhà nước, cách xác định phương án đền bù tài sản gắn liền với đất địa phương người dân đồng tình ủng hộ Nhiều dự án đền bù cho số công trình, cối, hoa màu cao giá thị trường Hiện chưa có quy định cụ thể cách tính giá trị thiệt hại thực tế cho nhà công trình kiến trúc 22 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only 3.5 Tái định cư sở hạ tầng khu tái định cư Về sách nay, năm vừa qua cho thấy: việc xây dựng khu tái định cư dự án bị động, thiếu đồng dự án thuộc nguồn vốn Trung ương, tồn lớn sở hạ tầng khu tái định cư không đầu tư theo quy định đầu tư nửa vời Các dự án thiếu biện pháp khôi phục nguồn thu nhập nơi cho người bố trí tái định cư Các công trình xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất phương án đền bù, tái định cư chủ dự án lập, Hội đồng giải phóng mặt tham gia với tư cách tư vấn trách nhiệm quyền địa phương thường không cao nguyên nhân làm giảm hiệu lực pháp luật sách đền bù tái định cư ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt Nguồn đất xây dựng khu tái định cư đô thị loại I loại II hiếm, có sách xây dựng nhà ven đô chưa người dân chấp thuận giá hộ cao, có chênh lệch lớn dịch vụ xà hội, hộ sống nghề buôn bán hầu hết không lựa chọn phương án đổi đất lấy đất Còn khu dân cư nông thôn, việc thu hồi đất ảnh hưởng đến tập quan sinh hoạt người dân, đất giao có quy mô diện tích không đáp ứng nhu cầu sinh hoạt sản xuất nông nghiệp người dân như: nhà phải có sân chơi, gần gũi với họ hàng, lại thuận tiện Vì vậy, cần quy định rõ thêm dự án có khu tái định cư quy trình thẩm định kế hoạch tái định cư cụ thể giúp cho người bị thu hồi đất không thiệt thòi ổn định sống sau giải toả 3.6 Trình độ hiểu biết pháp luật đất đai đền bù giải phóng mặt Công tác phổ biến Luật đất đai sách đền bù, giải phóng mặt tái định cư Hội đồng đền bù cho người bị thu hồi đất địa phương tính theo mặt chung tỉ lệ không cao Phần lín ngêi d©n rÊt 23 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only quan tâm đến sách đền bù thiệt hại giải phóng mặt công tác tuyên truyền sách địa phương hạn chế ậ vùng có trình độ dân trí cao kiến thức hiểu biết pháp luật, việc chấp hành quy định luật nghiêm minh công tác giải phóng mặt đạt tiến độ hiệu so với kế hoạch Ngược lại, vùng nông thôn, miền núi, vùng sâu, vùng xa, hải đảo điều kiện tuyên truyền phổ biến sách pháp luật, mặt dân trí thấp, người dân không đủ trình độ học tập tiếp thu sách pháp luật Nhà nước 24 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only c kết luận kiến nghị Đền bù giải phóng mặt phận quan trọng công tác giải phóng mặt Nó định đến tiến độ thực dự án Đền bù cách thoả đáng người dân thoả mÃn tự nguyện di dời, ngược lại sách đền bù không hợp lý, không công bằng, không đảm bảo sống cho người dân tốt trước có dự án gây nên so bì, khiếu kiện cản trở đến việc thực dự án Nhu cầu giải phóng mặt nước ta ngày nhiều, kéo theo vướng mắc xung quanh vấn đề đền bù ngày phức tạp, từ đất đai trở nên có giá Chính sách đền bù giải phóng mặt nước ta năm qua đà có tiến đáng kể đặc biệt Nghị định 22/NĐ-CP đà đáp ứng yêu cầu, đòi hỏi xà hội thời kỳ phát triển kinh tế thị trường theo định hướng XHCN, phù hợp với chí chí đối tượng quản lý Nhà nước đất đai, phù hợp với nguyện vọng đáng đông đảo tầng lớp nhân dân công tác giải phóng mặt bằng, tái định cư Nhưng bên cạnh kết đạt trình thực ®· thĨ hiƯn nhiỊu h¹n chÕ bÊt cËp, tån t¹i ví dụ giá đền bù thấp so với giá chuyển nhượng thực tế, không công đối tượng, không đảm bảo sống cho người dân phải di chuyển, tình trạng khếu kiện, tố cáo phức tạp kéo dàiChính sách đền bù thiệt hại thời gian qua nhiều hạn chế gây lòng tin nhân dân, làm chậm tiến độ dự án, gây thất thoát cho Nhà nước.Trước thực tế ngày 16/11 vừa qua Chính phủ đà ban hành Nghị định 188/2004/NĐCP phương án xác định giá đất khung giá loại đất Hy vọng với đổi Nghị định mức đền bù công bằng, hợp lý quan trọng phải đảm bảo sống người dân tốt trước bÞ thu håi 25 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only Để đạt kết đền bù tái định cư tốt điều kiện xin đề số kiến nghị cụ thể: Cần phải quan tâm, đầu tư cho công tác quản lý Nhà nước đất đai, thiết lập hồ sơ địa đầy đủ, xác Điều không giải ách tắc công tác đền bù, thu hồi đất mà sở pháp lý việc hình thành thị trêng ®Êt ®ai chÝnh thøc ë ViƯt Nam; UBND tØnh, thành phố trực thuộc trung ương cần có quy định hạn mức loại đất đặc biệt đất khu vực cụ thể; Thành lập ban định giá Hội đồng giải phóng mặt để làm công tác định giá cho riêng dự án Về lâu dài, cần phải thành lập tổ chức định giá chuyên nghiệp, quan chuyên trách định giá nói chung định giá cho mục đích đền bù nói riêng, để mức giá đền bù tối thiểu phải 80% giá chuyển nhượng thực tế; Ngoài ra, Chính phủ cần phải sửa đổi sách đền bù tài sản công trình kiến trúc mức giá 100% giá trị tài sản bị thu hồi có đảm bảo cho người dân có mức sống tương đương với mức sống họ trước có dự án; Chính phủ cần quy định sách hỗ trợ việc làm khác dự ¸n kh¸c §ång thêi viƯc tÝnh to¸n sè ngêi hưởng hỗ trợ việc làm thu hồi đất nông nghiệp dựa tỷ lệ đất nông nghiệp bị mất; Chính phủ cần quy định rõ tiêu chuẩn sở hạ tầng khu tái định cư tuỳ theo vùng quy định quy hoạch kiến trúc tổng thể, thời gian hoàn thành bàn giao khu tái định cư 26 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only Tài liệu tham khảo Chính phủ, năm 1998, Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng năm 1998 việc đền bù thiệt hại Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quôc gia, lợi ích công cộng Bộ tài chính, năm 1998, Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04 tháng 11 năm 1998/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng năm 1998 Chính phủ việc đền bù thiệt hại Nhà nước thu hồi đất sử dụng đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Chính phủ, năm 1994, Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 quy định khung giá loại đất Chính phủ, năm 1994, Nghị định 89/CP ngày 17/8/1994 quy định việc thu tiền sử dụng đất lệ phí địa Chính phủ, năm 1980, Quyết định 201/CP ngày 1/7/1980 việc không phát canh thu tô, cho thuê, cầm cố nhượng bán đất hình thức Tổng cục Địa Viện nghiên cứu địa chính, Điều tra nghiên cứu xà hội học sách đền bù giải phóng mặt tái định cư Hiến pháp năm 1980 Luật đất đai năm 1993 Hiến pháp năm 1992 10 Hội khoa häc kü thu©t x©y dùng ViƯt Nam – Kû u hội thảo đền bù giải phóng mặt dự án xây dựng Việt Nam, ngày 12-13 tháng năm 2002 27 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only Mục lục A đặt vấn đề b giải vấn đề I TổNG QUAN Về CHíNH SáCH ĐềN Bù THIệT HạI VIệT NAM 1.1 Khái niệm giải phóng mặt sách đền bù thiệt hại 1.2.Chính sách bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất Việt Nam qua thời kú 1.2.1.Thời kỳ trước năm 1945 1.2.2.Thêi kú sau cách mạng Tháng 8/1945 đến năm 1975 1.3 Nghị định 22/1998/NĐ-CP 1.3.1.VỊ ®Ịn bï ®Êt 1.3.2 Đền bù tài sản, hoa màu 1.3.3 Về sách hỗ trỵ 1.3.4 Về tái định cư 1.3.5 VỊ tỉ chøc thùc hiÖn 1.3.6 Phương thức mức đền bù 10 1.3.7 Quy tr×nh tiÕn hành nhận tiền đền bù 10 1.3.8 Về chế khiếu nại tố cáo 10 1.4.Một số văn pháp quy hướng dẫn thực Nghị định 22/1998/TT-CP 11 II Những yếu tố tác động đến công tác đền bù giải phóng mặt tái định cư thực Nghị định 22/1998/NĐ-CP 13 2.1 Yếu tố quản lý Nhà nước đất đai 13 2.1.1 Tác động công tác điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất lập đồ địa 14 2.1.2 Tác động công tác quy hoach, kế hoạch hoá việc sử dụng đất đến công tác đền bù giải phóng mặt tái định cư 14 28 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only 2.1.3 NhiƯm vơ ban hành tổ chức thực văn pháp luật quản lý, sử dụng đất tác động đến công tác đền bù tái định cư 15 2.1.4 Giao đất, cho thuê đất 15 2.1.5 CÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sư dơng ®Êt 16 2.1.6 Thanh tra chấp hành chế độ, thể lệ quản lý sử dụng đất 16 2.1.7 Giải tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo vi phạm việc quản lý sử dụng đất đai tác động đến công tác đền bù tái định c 16 2.2 Yếu tố định giá đất giá đất 17 2.3 Ỹu tè ph¸p chÕ 18 III Thực trạng công tác đền bù giải phóng mặt Việt Nam 20 3.1 Phương án đền bù 20 3.2 Chính sách hỗ trỵ 21 3.3 Diện tích đất đền bù, giá đất ®Òn bï 21 3.4 Đền bù tài sản, cối, hoa màu gắn liền với đất bị thu hồi 22 3.5 Tái định cư sở hạ tầng khu tái định cư 23 3.6 Trình độ hiểu biết pháp luật đất đai đền bù giải phóng mặt 23 c kết luận kiến nghi 25 Tài liệu tham khảo 27 29 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... ổn định( 10) 1.2 .Chính sách bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất Việt Nam qua thời kỳ 1.2.1 .Thời kỳ trước năm 1945 Chính sách bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất Việt Nam gắn liền với... I TổNG QUAN Về CHíNH SáCH ĐềN Bù THIệT HạI VIệT NAM 1.1 Khái niệm giải phóng mặt sách đền bù thiệt hại 1.2 .Chính sách bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi ®Êt ë ViƯt Nam qua c¸c thêi... đất bị thu hồi Nhà nước giao tạm sử dụng, đất cho thu? ?, đất đấu thầu người bị thu hồi đất không đền bù thiệt hại đất mà đền bù chi phí đà đầu tư vào đất Trường hợp đất bị thu hồi thu? ??c đất công