Thế chấp nhà ở theo quy định của pháp luật việt nam

BỘGIÁODỤCVÀĐÀOTẠO BỘTƯPHÁP TRƯỜNGĐẠIHỌCLUẬTHÀNỘI TRẦNNGUYỄNTHỊTÂMĐAN THẾCHẤPNHÀỞ THEOQUYĐỊNHCỦAPHÁPLUẬTVIỆTNAM LUẬNÁNTIẾNSĨLUẬTHỌC HÀNỘI–2023 BỘGIÁODỤCVÀĐÀOTẠO BỘTƯPHÁP TRƯỜNGĐẠIHỌCLUẬTHÀNỘI TRẦNNGUYỄNTHỊTÂMĐAN THẾCHẤPNHÀỞ THEOQUYĐỊNHCỦAPHÁPLUẬTVIỆTNAM Chuyênngành: LuậtDânsựvàTốtụngDânsự Mãsố 9380103 LUẬNÁNTIẾNSĨLUẬTHỌC Ngườihướngdẫnkhoahọc: PGS.TS.TRẦNANHTUẤN PGS.TS.TRẦNTHỊHUỆ HÀNỘI-2023 LUẬNÁN THẾCHẤPNHÀỞ THEOQUYĐỊNHCỦAPHÁPLUẬTVIỆTNAM NGHIÊNCỨUSINH:TrầnNguyễnThịTâmĐanKHÓA:25 MÃSỐ:NCS250301 Chuyênngành:Luậtdânsựvàtốtụngdânsự XÁCNHẬN CỦANGƯỜIHƯỚNGDẪN LỜICAMĐOAN Tôixinc a m đ o a n đâyl c n g t r ì n h n g h i ê n c ứ u làcủariêngtôi.Cácsốliệutrongluậnánlàtrungthực Những kết luận khoa học luận án chưa từngđượccôngbố trongbấtkỳcơngtrình nàokhác ` TÁCGIẢLUẬNÁN Trần Nguyễnn NguyễnnThịTâmĐan MỤCLỤC MỞĐẦU 1 Tínhcấpthiếtcủaviệc nghiêncứuđề tài .1 Tìnhhìnhnghiêncứu(Xemở Phụ lục01) 3 Đốitượngnghiêncứuvàphạmvinghiêncứu .3 3.1 Đốitượng nghiên cứu .3 3.2 Phạm vi nghiên cứu Mụcđích,nhiệmvụ nghiêncứu 4.1 Mụcđích nghiên cứu 4.2 Nhiệmvụ nghiên cứu Phươngphápluậnvàcácphươngphápnghiêncứu .5 5.1 Phương pháp luận .5 5.2 Phương pháp nghiêncứu Nhữngđiểmmớicủa luậnán .6 Ý nghĩaluậnvàthựctiễn củaluậnán 7.1 Đóngg ó p vềmặt lýluận 7.2 Đónggóp vềmặtthựctiễn Kết cấucủaluậnán CHƯƠNG1:CƠSỞLÝLUẬNVỀTHẾCHẤPNHÀỞ 1.1 Nhậndiệnchungvàđặcđiểmcủathếchấp 1.1.1 Nhậndiện chungvềthếchấp 1.1.2 Đặcđiểm củathếchấp 12 1.2 Kháiniệm,đặcđiểmvàphânloạinhàở 18 1.2.1 Kháiniệmnhà 18 1.2.2 Đặcđiểm củanhàở .20 1.2.3 Phân loạinhà 23 1.3 Kháiniệm,đặc điểmvàbảnchấtcủathếchấpnhàở 29 1.3.1 Kháiniệm thếchấpnhàở 29 1.3.2 Đặcđiểm thếchấp nhàở .32 1.3.3 Bảnchất củathếchấpnhà 36 1.4 Phânloạithếchấp nhàở 45 1.4.1 Căncứmụcđíchthếchấpnhàở 45 1.4.2 Căncứđốitượngcủabiệnphápthếchấpnhàở .46 1.4.3 Căncứchủthểthếchấpnhàở 47 1.4.4 Căncứthoảthuậncủacácbênthếchấp 48 1.5 Khungphápluậtđiềuchỉnhvềthếchấpnhàở 49 1.5.1 Nhómcácquyđịnhliênquanđếnhợpđồngthếchấpnhàởcăncứxáclậpbiệnphápthếchấpnhàở 50 1.5.2 Nhómcácquyđịnhvềnhàởthếchấp .52 1.5.3 Nhómcácquyđịnh liên quanđếnphạmvi thời hạnbảođảm biện p h p t hếchấpnhàở 53 1.5.4 Nhómcácquyđịnhliênquanđếnđăngkýbiệnphápthếchấpnhàởvàhiệulựcđốikh ángvớingườithứbacủabiệnphápthếchấpnhàở 54 1.5.5 Nhómc ác qu y đ ị n h li ên q u a n đ ế n x l ýn hà t hế c h ấ p ch ấm d ứ t t h ế c h ấ m nhàở 55 KẾTLUẬNCHƯƠNG1 58 CHƯƠNG2:THỰCTRẠNGPHÁPLUẬTVIỆTNAMVỀTHẾCHẤPNHÀỞ59 2.1 Căncứxáclậpbiệnphápthếchấpnhàởlàhợpđồngthếchấpnhàở 59 2.1.1 Chủthểcủahợpđồngthếchấpnhàở 59 2.1.2 Nộidungcủahợpđồngthếchấpnhàở 63 2.1.3 Hìnhthứccủahợpđồngthếchấpnhàở 68 2.1.4 Hiệulựccủahợpđồngthếchấpnhàở .72 2.2 Đốitượngcủathếchấpnhàở 86 2.2.1 Điềukiệnđểnhàởđượcthếchấp 86 2.2.2 Cácloạinhàởthếchấp 92 2.2.3 Xácđịnhgiátrịcủanhàởthếchấp 94 2.3 Phạmvibảođảmcủabiệnphápthếchấpnhàở 97 2.3.1 Xáclậpphạmvibảođảmcủabiệnphápthếchấpnhàở 97 2.3.2 Cácloạinghĩavụđượcbảođảmbằngthếchấpnhàở 99 24.Hiệulựccủahợpđồngvàhiệulựcđốikhángcủabiệnphápthếchấpnhàở102 2.4.1 Hiệulựccủahợpđồngthếchấpnhàở 102 2.4.2 Hiệulựcđốikhángvớingườithứbacủabiệnphápthếchấpnhàở 105 2.5 Xửlýtàisảnthếchấplànhàở 109 2.5.1 Cáctrườnghợpxửlýnhàởthếchấp 109 2.5.2 Tìnhtrạngpháplýcủaquyềnsửdụngđấtkhixửlýnhàởthếchấp 111 2.5.3 Phươngthứcxửlýnhàởthếchấp 113 2.5.4 Thứtựưutiênthanhtoántừviệcxửlýnhàởthếchấp 115 KẾTLUẬNCHƯƠNG2 119 CHƯƠNG3:THỰCTIỄNÁPDỤNGPHÁPLUẬTVỀTHẾCHẤPNHÀỞV À MỘTS ỐKIẾNNGHỊ,GIẢIPHÁPHOÀNTHIỆN 120 3.1 Thựctiễnápdụngphápluậtvềthếchấpnhàở .120 3.1.1 Kháiquátthựctiễnvềthếchấpnhàở 120 3.1.2 Mộtsốhạnchế,bấtcậptrongquátrìnhgiảiquyếttranhchấp 122 3.2 Kiếnnghịhoànthiệnphápluậtvàgiảiphápnângcaohiệuquảápdụngphápluậtv ềthếchấpnhàở 137 3.2.1 Nhữngbấtcậpvàkiếnnghịhoànthiệnphápluậtvềthếchấpnhàở 137 3.2.2 Giảiphápnângcaohiệuquảápdụngphápluậtvềthếchấpnhàở 153 KẾTLUẬNCHƯƠNG3 157 KẾTLUẬN 159 DANHMỤCTÀILIỆUTHAMKHẢO 162 PHỤLỤC 167 PHỤLỤC1 168 PHỤLỤC2 201 DANHMỤCTỪVIẾTTẮT STT Tênviếttắt Tênđầyđủ BLDS BộluậtDânsự QSH Quyềnsởhữu NĐ Nghịđịnh TMCP ThươngmạiCổphần TT Thơngtư MỞĐẦU Tínhcấpthiếtcủaviệcnghiêncứuđềtài KinhtếViệtNamtrongnhữngnămquapháttriểnvớitốcđộnhanhchóng.Cáccá nhânvàtổchứctrongqtrìnhpháttriểnkinhtếlncónhucầuvayvốnđểpháttriển kinh doanh Thế chấp tài sản biện pháp bảo đảm thuận tiện tàisảnvẫnđượcđưavàosửdụng,pháthuytốiđacôngnăngsửdụngvàhạnchếhưhỏngdo lâu ngàykhơngsửdụng(khơnghạnchếnhưcầmcốhaykýquỹ),từđótậndụngtốiđa hoa lợi, lợi tức, tạo điều kiện cho bên chấp có thêm hội để thực đúngnghĩavụ Tuy nhiên, ưu điểm biện pháp chấp, việc chấp tàisảnđ ã b ị c c c n h â n l ợ i d ụ n g đ ể tr ục l ợ i ( B ê n t h ế c h ấ p l m giả h s , m a n g đ i t h ế chấpt i n h i ề u n i đ ể b ả o đảm n h i ề u n g h ĩ a v ụ m t ổ n g g i t r ị n g h ĩ a v ụ c ầ n bảo đ ả m caohơnnhiềulầnrovớigiátrịcủatàisảnthếchấp;địnhgiátàisảnthếchấpsaigiátrị, ) Trong đó, tài sảngắn liền với đất đối tượng tài sản chấpmangtínhđ ặ c thù1.Bêncạnh đó,cácngân hàng(Đặcbiệtlàcác ng ân hàngchính sách)đã, đangvàsẽ phát triển việc cho vay vốn mà tài sản chấp tài sản hình thành tương lai(tàis ản h ì n h thành t ng uồ n v ố n vay).Điều n y s ẽ g ây r a nhữngk h ó k h ă n nhấtđị nhkhi ngàynhàn c nói chung,các tổ chức tín dụng nói r i ê n g k h i t o r a đ i ề u k i ệ n để cá nhân, tổ chức tiếp cận với nguồn vốn việc xử lý nợ xấu (Nợ quáhạn 90 ngày vàkhảnăngtrả thấp)luônluôn làv ấ n đ ề l n c ủ a c c t ổ c h ứ c t í n dụng Cụ thể, ngân hàng lớn thành lập công ty riêng chuyên để xử lý nợ(VD: Ngân hàng Thương mại Cổ phần Qn đội có Cơng ty (con) xử lý nợ MB AMC,Ngân hàng Thương mại Cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng có cơng ty Cơng ty xửlý nợVPAMC,) Trong nhiều năm qua, kể từ BLDS năm 1995 có hiệu lực pháp luật (ngày01/07/1996) hàng loạt văn pháp luật khác ban hành LuậtĐất đai, Luật Doanh nghiệp, Luật Thương mại, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bấtđộng sản, Luật Đầu tư, Luật Lao động, Luật Hơn nhân gia đình; Nghị định,Thôngtư biệnpháp bảo đảm thực hiệnnghĩa vụ tạoc s p h p l ý t n g đốitoàndiệnchocácchủthểthamgiacácgiaodịchdânsự,kinhtế,thươngmại