Quyền đối với bất động sản liền kề theo bộ luật dân sự 2015

LỜI CAM ĐOAN Trong trình thực Luận văn này, tơi có sử dụng số tài liệu tham khảo tác giả, nhà khoa học anh chị bạn bè đồng nghiệp Riêng số liệu kết trình nghiên cứu hồn tồn q trình tìm hiểu nghiên cứu tôi, chưa sử dụng cho đề tài bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan số liệu thơng tin trích dẫn Luận văn có nguồn gốc rõ ràng Xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, tháng 01 năm 2022 Tác giả Trần Thị Quyến i LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành Luận văn, nỗ lực thân cịn có giúp đỡ tận tình tập thể thầy, cơ, đồng nghiệp gia đình Với tình cảm chân thành nhất, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới: Trường Đại học Hịa Bình, Viện đào tạo sau Đại học thầy cô giáo giúp đỡ thời gian học tập nghiên cứu trường Đặc biệt, xin trân trọng cảm ơn PGS.TS Bùi Nguyên Khánh, người trực tiếp hướng dẫn giúp đỡ tơi hồn thành Luận văn Xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, tháng 01 năm 2022 Tác giả Trần Thị Quyến ii MỤC LỤC MỤC LỤC iii MỞ ĐẦU .1 Chương .6 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CỦA PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ 1.1 Những vấn đề lý luận quyền bất động sản liền kề 1.1.1 Khái niệm quyền bất động sản liền kề 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản liền kề 1.1.1.2 Khái niệm Quyền bất động sản liền kề 1.1.2 Đặc điểm Quyền bất động sản liền kề 1.2 Những vấn đề lý luận pháp luật Quyền bất động sản liền kề .13 1.2.1 Khái niệm pháp luật Quyền bất động sản liền kề 13 1.2.2 Các nguyên tắc pháp luật Quyền bất động sản liền kề 15 1.2.2.1 Nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận 15 1.2.2.2 Nguyên tắc cố định 16 1.2.2.3 Nguyên tắc tuyệt đối 16 1.2.3 Nội dung pháp luật Quyền bất động sản liền kề 17 1.2.3.1 Nhóm quy định pháp luật xác lập chấm dứt Quyền bất động sản liền kề 18 1.2.3.2 Nhóm quy định pháp luật nội dung Quyền bất động sản liền kề .23 1.2.3.3 Nhóm quy định pháp luật giới hạn Quyền bất động sản liền kề 31 1.2.4 Nguồn pháp luật quyền bất động sản liền kề 34 1.2.4.1 Văn quy phạm pháp luật 34 1.2.4.2 Quy định Quyền bất động sản liền kề phong tục tập quán 36 1.2.4.3 Quy định Quyền bất động sản liền kề thông qua án lệ 37 Chương 39 iii THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ THEO BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2015 VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG KHI XÉT XỬ CÁC VỤ ÁN DÂN SỰ 39 2.1 Thực trạng quy định pháp luật quyền bất động sản liền kề theo BLDS năm 2015 39 2.1.1 Về khái niệm quyền bất động sản liền kề 39 2.1.2 Căn xác lập Quyền bất động sản liền kề 42 2.1.3 Về chấm dứt Quyền bất động sản liền kề 45 2.1.4 Thực trạng pháp luật nội dung Quyền bất động sản liền kề 48 2.1.4.1 Quyền cấp thoát nước qua bất động sản liền kề 48 2.1.4.2 Quyền tưới tiêu nước canh tác 49 2.1.4.3 Quyền lối qua 50 2.1.4.4 Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác 59 2.1.5 Về giới hạn Quyền bất động sản liền kề .60 2.1.5.1 Về nghĩa vụ bảo vệ môi trường 60 2.1.5.2 Về trường hợp xảy tình cấp thiết .61 2.1.5.3 Về nghĩa vụ bảo đảm trật tự, an tồn xã hội; tơn trọng quy tắc xây dựng 62 2.2 Thực tiễn áp dụng xét xử vụ án dân nước ta 62 2.2.1 Thực tiễn giải tranh chấp lối qua Tòa án 62 2.2.2 Thực tiễn giải tranh chấp tưới tiêu nước canh tác Tòa án .65 2.2.3 Thực tiễn giải tranh chấp quyền cấp nước Tịa án 66 2.2.4 Thực tiễn giải tranh chấp quyền mắc đường dây tải điện, thơng tin liên lạc Tịa án .67 2.2.5 Việc tuyên buộc tòa án phải mở lối qua bất động sản liền kề không phụ thuộc vào người quản lý, sử dụng bất động sản cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa 69 2.2.6 Những khắc phục hạn chế, thiếu sót pháp luật .70 Chương 74 iv ĐỊNH HƯỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ 74 3.1 Định hướng hoàn thiện .74 3.1.1 Khi xây dựng pháp luật, cần phải dung hịa lợi ích chủ sở hữu bất động sản vây bọc, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc .74 3.1.2 Nâng cao hiệu thi hành pháp luật .74 3.1.3 Đổi hoạt động lập pháp, phải đảm bảo tính hội nhập với pháp luật quốc tế 75 3.1.3.1 Đổi hoạt động lập pháp .74 3.3.3.2 Đảm bảo hội nhập tương thích với pháp luật Quốc tê 75 3.2.1.1 Về lối thuận tiện hợp lý .785 3.1.1.2 Hiểu cho trường hợp “lối không đủ” .78 3.1.1.3 Về vấn đề đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền 797 3.1.1.4 Về vấn đề thay đổi việc thực quyền 808 3.1.1.5 Giải pháp hoàn thiện quy định Quyền bất động sản liền kề liên quan đến tưới, tiêu nước 809 3.1.1.6 Giải pháp hoàn thiện quy định Quyền bất động sản liền kề liên quan đến cấp, thoát nước 8180 3.1.1.7 Giải pháp hoàn thiện quy định Quyền bất động sản liền kề liên quan đến mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc .8180 3.2.2 Giải pháp hoàn thiện quy định xác lập chấm dứt Quyền bất động sản liền kề .8280 3.2.3 Giải pháp nâng cao hiệu áp dụng pháp luật quyền bất động sản liền kề 8281 KẾT LUẬN .853 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 864 v MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Cũng pháp luật nhiều quốc gia giới, pháp luật dân Việt Nam quy định quyền địa dịch với tên gọi dài dễ hiểu quyền bất động sản liền kề Quyền bất động sản liền kề chế định pháp luật ghi nhận từ sớm, từ thời La Mã cổ đại hiểu quyền khác bất động sản (iura in re aliena) có bước tiến dài việc áp dụng thực tiễn; Quyền bất động sản liền kề đề cập thuật ngữ khác như: Dịch quyền; Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề - theo Bộ luật Dân (BLDS) năm 2005; Quyền địa dịch; tiếng Anh: Easemment) Đây vật quyền xác lập tài sản bất động sản thuộc sở hữu quyền sử dụng chủ thể khác “Địa dịch định nghĩa việc bất động sản chịu khai thác bất động sản khác thuộc quyền sở hữu người khác Với cách định nghĩa đó, bất động sản coi chủ thể, đặc biệt, có nhu cầu giao tiếp với xã hội bên ngồi để làm việc đó, điều kiện bất động sản tồn cố định cộng đồng láng giềng, cần phải “đi qua” bất động sản khác, trình xây dựng đường thông thương với xã hội” Như vậy, địa dịch phiền lụy áp đặt cho bất động sản, theo ngơi nhà hay đất chịu địa dịch phải chịu khai thác, sử dụng hạn chế nhằm phục vụ cho việc sử dụng, vận hành bất động sản liền kề Một quyền quan trọng quyền khác tài sản quyền bất động sản liền kề (hay gọi quyền địa dịch) Đó quyền thực bất động sản, gọi bất động sản chịu hưởng quyền Đây quyền quan trọng có ý nghĩa chủ sở hữu Nhờ có quy định pháp luật mà bất động sản bị vây bọc, vây quanh bất động sản khác chủ sở hữu khác có lối ra, khai thác sử dụng Quyền bất động sản liền kề quyền phái sinh từ chế định sở hữu Ở Việt Nam, quyền quy định BLDS năm 1995, năm 2005 tiếp tục ghi nhận BLDS năm 2015 mục riêng Chương XIV “Quyền khác tài sản” gồm 12 điều (từ Điều 245 đến Điều 256) Tuy triển khai thi hành kể từ ngày 01/01/2017 quy định quyền bất động sản liền kề BLDS năm 2015 phát sinh nhiều bất cập, vướng mắc chẳng hạn xác lập chấm dứt quyền bất động sản liền kề, giới hạn quyền bảo vệ quyền bất động sản liền kề…Cần phải có nghiên cứu chuyên sâu nhằm đưa giải pháp hoàn thiện quy định BLDS năm 2015 quyền bất động sản liền kề Với lý nêu trên, tác giả chọn đề tài “Quyền bất động sản liền kề theo Bộ luật Dân 2015” thực khuôn khổ Luận văn thạc sĩ Luật kinh tế Tình hình nghiên cứu Liên quan đến đề tài, thời gian qua có số cơng trình nghiên cứu đề cập đến khía cạnh khác quyền bất động sản liền kề Có thể điểm qua số cơng trình nghiên cứu viết có liên quan đến quyền bất động sản liền kề sau: Lần vấn đề quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đề cập đến cuốn: “Nghiên cứu tài sản luật dân Việt Nam” TS Nguyễn Ngọc Điện, đề cập đến tài sản nói chung số vấn đề hạn chế việc thực quyền sở hữu Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề tác giả giới thiệu với tiêu đề: “Quyền nghĩa vụ láng giềng” chủ yếu mang tính giới thiệu quy định Bộ luật Dân 1995, cịn có nhiều vấn đề cần tranh luận bỏ ngỏ Từ Bộ luật Dân 2005 đời có số tác giả khác nghiên cứu quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề cách hệ thống, tồn diện Điển hình TS Phạm Cơng Lạc với cuốn: “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” nhà xuất Tư pháp xuất năm 2006 TS Trần Thị Huệ nghiên cứu vấn đề cuốn: “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề vấn đề tranh chấp ranh giới” Nhà xuất Tư pháp xuất năm 2011 Bài viết “Quyền bất động sản liền kề theo quy định pháp luật dân sự” Ths Đoàn Thị Ngọc Hải đăng Trang thông tin điện tử Bộ Tư pháp ngày 25/10/2018 Bài viết chủ yếu nghiên cứu quy định Bộ luật Dân năm 2015 quyền bất động sản liền kề, chưa sâu phân tích lý luận thực tiễn thực quy định Bộ luật Dân năm 2015 để tìm hiểu có bất cập, vướng mắc thực tiễn từ đưa kiến nghị hồn thiện pháp luật Trên sở cơng trình nghiên cứu qua viết cho thấy vấn đề quyền bất động sản liền kề đề cập số vấn đề lý luận, có tác giả nghiên cứu tìm hiểu khía cạnh khác, chưa có cơng trình nghiên cứu khoa học nghiên cứu chuyên sâu quyền bất động sản liền kề theo quy định Bộ luật Dân năm 2015 Do đó, tác giả chọn đề tài “Quyền bất động sản liền kề theo Bộ luật Dân 2015” nghiên cứu thực khuôn khổ Luận văn thạc sĩ luật học Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Luận văn 3.1 Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu Luận văn làm sáng tỏ vấn đề lý luận quyền bất động sản liền kề pháp luật quyền bất động sản liền kề; phân tích, đánh giá thực trạng quy định Bộ luật dân năm 2015 quyền bất động sản liền kề thực tiễn áp dụng quy định giải vụ án dân Tòa án nhân dân; để từ đề xuất phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu áp dụng pháp luật quyền bất động sản liền kề nước ta 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu luận văn Để đạt mục tiêu này, Luận văn có nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau: - Nghiên cứu, làm sáng tỏ vấn đề lý luận quyền bất động sản liền kề pháp luật quyền bất động sản liền kề; - Phân tích, đánh giá thực trạng quy định Bộ luật dân năm 2015 quyền bất động sản liền kề; - Phân tích, đánh giá thực tiễn áp dụng quy định giải vụ án dân Tòa án nhân dân; - Đề xuất phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu áp dụng pháp luật quyền bất động sản liền kề nước ta Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận văn bao gồm: (i) Các quan điểm khoa học nghiên cứu có liên quan đến quyền bất động sản liền kề; (ii) Hệ thống quan điểm, đường lối, sách Đảng Nhà nước quyền bất động sản liền kề; (iii) Quy định Bộ luật dân năm 2015 quyền bất động sản liền kề; (iv) Thực tiễn áp dụng quy định Bộ luật dân năm 2015 quyền bất động sản liền kề giải vụ án dân Tòa án nhân dân 4.2 Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nội dung nghiên cứu: Đây đề tài có phạm vi rộng nên luận văn tác giả tập trung làm rõ vấn đề sau: số quy định hành pháp luật dân quyền bất động sản liền kề; thực tiễn áp dụng phạm vi Bộ luật Dân năm 2015 qua hoạt động xét xử Tòa án nhân dân Phạm vi không gian nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu chủ yếu việc áp dụng quy định BLDS 2015 Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Vĩnh Long Tuy nhiên, số ví dụ để minh họa sử dụng vài Tòa án nhân dân địa phương khác Phạm vi thời gian nghiên cứu: Chủ yếu tập trung nghiên cứu thực tiễn xét xử vụ án dân Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Vĩnh Long từ năm 2017 đến có liên quan đến quyền bất động sản liền kề Các văn hết hiệu lực có nghiên cứu với mục đích so sánh đối chiếu mà khơng có giá trị áp dụng thực tiễn Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu đề tài 5.1 Phương pháp luận Cơ sở phương pháp luận Chủ nghĩa vật biện chứng Chủ nghĩa vật lịch sử; tư duy, quan điểm, đường lối Đảng Nhà nước ta xây dựng Nhà nước pháp quyền điều kiện vận hành kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa Đây phương pháp luận khoa học sử dụng xuyên suốt toàn luận văn để đánh giá khách quan hệ thống pháp luật thực định quyền bất động sản liền kề BLDS 2015 5.2 Phương pháp nghiên cứu cụ thể Để giải nhiệm vụ nghiên cứu mà luận văn đặt ra, Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây: phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh, thống kê…để làm rõ vấn đề cần nghiên cứu Ý nghĩa lý luận thực tiễn đề tài Về mặt lý luận, Luận văn cung cấp thêm góc nhìn đa chiều, toàn diện chế định quyền bất động sản liền kề, khung lý thuyết quyền bất động sản liền kề pháp luật quyền bất động sản liền kề; Về mặt thực tiễn, Luận văn sử dụng làm tài liệu tham khảo cho nhà nghiên cứu giảng dạy khoa học Luật dân sự, Luật kinh tế quan tiến hành tố tụng giải tranh chấp quyền bất động sản liền kề Kết cấu Luận văn Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, nội dung luận văn cấu trúc làm Chương, cụ thể sau: Chương 1: Những vấn đề lý luận pháp luật quyền bất động sản liền kề Chương 2: Thực trạng quy định pháp luật quyền bất động sản liền kề theo Bộ luật dân năm 2015 thực tiễn áp dụng xét xử vụ án dân Chương 3: Định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu áp dụng pháp luật quyền bất động sản liền kề KẾT LUẬN CHƯƠNG Từ việc nghiên cứu thực trạng pháp luật Quyền bất động sản liền kề theo Bộ luật Dân năm 2015, rút số kết luận sau: Các quy định pháp luật Quyền bất động sản liền kề tồn bất cập, hạn chế định, chưa đảm bảo thống nhất, đồng văn quy phạm pháp luật liên quan, số quy định chưa phù hợp chưa mang lại hiệu áp dụng thực tế Các tranh chấp liên quan đến Quyền bất động sản liền kề phần lớn có liên quan đến tranh chấp lối qua phải giải theo thủ tục tố tụng Tòa án Hiện nay, từ thực tiễn sống, với trình thị hóa, người dân sống hộ chung cư cao tầng hay ảnh hưởng trình cơng nghiệp hóa, vấn đề tiếng ồn, chất thải ngày phát sinh, đòi hỏi quy định pháp luật phải điều chỉnh kịp thời để phát huy hiệu lực trình quản lý 73 Chương ĐỊNH HƯỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ 3.1 Định hướng hoàn thiện 3.1.1 Khi xây dựng pháp luật, cần phải dung hịa lợi ích chủ sở hữu bất động sản vây bọc, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc Thông qua trình xây dựng pháp luật, chế sách để giải mâu thuẫn lợi ích chủ sở hữu bất động sản với người có Quyền bất động sản liền kề Thực tiễn thời gian qua cho thấy, đa số xúc xã hội có liên quan đến đất đai, mà phần lớn số liên quan đến Quyền bất động sản liền kề, tranh chấp lối qua, quyền cấp thoát nước đa số mâu thuẫn không tự thỏa thuận mà cần phải nhờ đến giải quan nhà nước có thẩm quyền Nguyên nhân thực trạng nêu chủ yếu quy định pháp luật liên quan đến Quyền bất động sản liền kề chưa quy định rõ ràng, thiếu thống nhất, chưa hợp lý dẫn đến có nhiều cách hiểu sai, chí Tịa án chưa có sở rõ ràng để giải Trong số chủ yếu quy định pháp luật chưa đảm bảo cân lợi ích mối quan hệ bên Ví dụ như, pháp luật quy định Quyền bất động sản liền kề phải đăng ký, nhiên thực tế chưa có việc đăng ký quyền thực tế Vì vậy, để đảm bảo trật tự xã hội, đảm bảo tính pháp chế quy định pháp luật phải đảm bảo hài hòa mặt lợi ích chủ thể mối quan hệ xã hội, nhằm đảm bảo thống ý chí lợi ích bên, tăng cường kỷ cương xã hội 3.1.2 Nâng cao hiệu thi hành pháp luật Để nâng cao hiệu thi hành pháp luật, yêu cầu đặt khắc phục hạn chế, thiếu sót hệ thống pháp luật Tình trạng mâu thuẫn, chồng chéo quy phạm pháp luật văn quy phạm pháp luật hay văn quy 74 phạm pháp luật với liên quan đến Quyền bất động sản liền kề dẫn đến việc khó khăn tổ chức thi hành pháp luật Sự mâu thuẫn quy định pháp luật làm cho người dân, tổ chức quan có thẩm quyền khơng biết lựa chọn quy phạm pháp luật phù hợp để dẫn cho hành vi ứng xử Vì vậy, văn hướng dẫn thi hành cần phải ban hành đồng với thời điểm có hiệu lực Luật Đổi công tác phổ biến giáo dục pháp luật theo hướng có trọng tâm, trọng điểm, nâng cao trình độ hiểu biết pháp luật đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức việc tuyên truyền, giáo dục người dân nâng cao ý thức chấp hành pháp luật 3.1.3 Đổi hoạt động lập pháp, phải đảm bảo tính hội nhập với pháp luật quốc tế 3.1.3.1 Đổi hoạt động lập pháp Trong bối cảnh nay, việc tiếp tục đổi mới, nâng cao chất lượng hoạt động lập pháp vấn đề tiếp tục đặt Theo đó, hoạt động lập pháp cần tập trung vào giải pháp sau đây: - Tiếp tục tăng cường lãnh đạo Đảng công tác xây dựng, hoàn thiện pháp luật Tiếp tục đổi phương thức hoạt động Quốc hội, tăng cường tranh luận, phản biện, giám sát, đưa định hình thức luật Kiện tồn tổ chức nâng cao chất lượng hoạt động Hội đồng Dân tộc, Ủy ban Quốc hội Tăng dần số lượng đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách lên tỷ lệ thích hợp Quốc hội; giảm tối đa số đại biểu kiêm nhiệm người làm việc quan hành pháp, tư pháp - Tiếp tục phát huy tính chủ động, tích cực, ý thức trách nhiệm đặc biệt phối hợp chặt chẽ quan, tổ chức hữu quan công tác xây dựng tổ chức thi hành pháp luật - Đảm bảo tiến độ, chất lượng dự án luật, pháp lệnh, nghị trình Quốc hội, Uỷ ban thường vụ Quốc hội; ưu tiên việc hoàn thiện thể chế tổ chức hoạt động quan Nhà nước Nhà nước pháp quyền Xã hội chủ nghĩa, 75 thể chế kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa, hội nhập quốc tế, bảo đảm tốt quyền tự dân chủ công dân theo tinh thần Hiến pháp năm 2013 - Khắc phục tình trạng ban hành luật khung, luật ống, tránh tình trạng luật quy định cụ thể mà khơng giao Chính phủ quy định chi tiết, hướng dẫn vấn đề chưa ổn định, chưa chín, chưa kiểm nghiệm thực tiễn để đảm bảo kịp thời điều chỉnh vấn đề phát sinh, bất cập q trình thi hành, góp phần đảm bảo tính ổn định, hiệu lực lâu dài luật - Tiếp tục đổi quy trình xây dựng pháp luật theo hướng phân công, phân nhiệm rõ ràng phát huy tối đa khả năng, trách nhiệm chủ thể, phù hợp với vị trí, vai trị chủ thể quy trình lập pháp - Nghiên cứu việc đơn giản hóa, giảm bớt tầng nấc văn hệ thống pháp luật, thu gọn đầu mối quan có thẩm quyền ban hành văn quy phạm pháp luật Cần luật hóa đến mức tối đa vấn đề quan trọng đất nước thuộc thẩm quyền định Quốc hội Đặc biệt, việc định vấn đề liên quan đến ngân sách Nhà nước, thẩm quyền định ngân sách Quốc hội cần phải khẳng định luật ngân sách Nhà nước năm - Áp dụng thành tựu tiến cơng nghệ vào quy trình lập pháp Ứng dụng công nghệ thông tin khai thác sở liệu toàn diện với hỗ trợ tích cực trí tuệ nhân tạo, rút ngắn quy trình, tiết giảm thời gian, nâng cao chất lượng phân tích, phản biện sách, đồng thời, xác định rõ thứ bậc ưu tiên tác động sách đạo luật - Tiếp tục đẩy mạnh cơng tác kiểm tra, rà sốt văn đảm bảo chất lượng, hiệu quả, kịp thời, xác, gắn kết chặt chẽ cơng tác với công tác xây dựng pháp luật theo dõi thi hành pháp luật, đáp ứng yêu cầu, nhiệm vụ quản lý, đạo điều hành thực kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội - Phát huy vai trò Nhân dân, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức trị - xã hội, tăng cường thu hút chuyên gia, nhà khoa học, người hoạt động thực tiễn tham gia vào trình xây dựng, hoàn thiện pháp luật./ 3.1.3.2 Đảm bảo hội nhập tương thích với pháp luật Quốc tế 76 Sự hội nhập quốc tế thúc đẩy cho quốc gia xách lại gần lĩnh vực, có lĩnh vực pháp luật Q trình hội nhập quốc tế đòi hỏi quốc gia phải hài hịa vấn đề quốc gia cho tương thích với chuẩn mực chung hầu hết quốc gia khác giới thừa nhận Việt Nam ngày chủ động tích cực tham gia tiến trình hội nhập khu vực quốc tế Bởi vậy, việc xem xét tương thích, hài hịa pháp luật Việt Nam nói chung, pháp luật Quyền bất động sản liền kề nói riêng pháp luật quốc tế cần thiết Hiện nay, bản, quy định pháp luật hành Quyền bất động sản liền kề Việt Nam phù hợp với quy định nước giới, nước giới sử dụng thuật ngữ “Quyền đại dịch” để quy dịnh Quyền bất động sản liền kề Tuy nhiên, bên cạnh cịn có số quy định chưa thực tương thích, điều phần do: Một là, việc xây dựng pháp luật hội nhập kinh tế quốc tế chưa quán triệt kịp thời, đầy đủ thực nghiêm túc Đơi lúc, hội nhập kinh tế quốc tế cịn bị tác động cách tiếp cận phiến diện, ngắn hạn cục chưa tận dụng hết hội ứng phó hữu hiệu với thách thức Hai là, trình hội nhập kinh tế q trình đổi hệ thống luật pháp nói chung pháp luật Quyền bất động sản liền kề nói riêng chưa thực cách đồng bộ, hệ thống toàn diện Ba là, hội nhập kinh tế quốc tế chưa phối hợp chặt chẽ, hiệu với hội nhập lĩnh vực khác Chưa tạo đan xen chặt chẽ lợi ích chiến lược, lâu dài với đối tác, đối tác quan trọng Việc ứng phó với biến động xử lý tác động từ mơi trường khu vực quốc tế cịn bị động, lúng túng chưa đồng Do vậy, việc khẩn trương rà sốt, bổ sung, hồn thiện hệ thống pháp luật nói chung pháp luật Quyền bất động sản liền kề nói riêng 77 cho phù hợp với hiến pháp, tuân thủ đầy đủ, đắn quy luật kinh tế thị trường tương thích với hệ thống pháp luật quốc tế vấn đề quan trọng nước ta 3.2 Giải pháp hoàn thiện 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật nội dung Quyền bất động sản liền kề 3.2.1.1 Về lối thuận tiện hợp lý Điều 254 BLDS năm 2015 quy định việc mở lối cho thuận tiện hợp lý lại khơng có quy định hướng dẫn cụ thể lối coi thuận tiện hợp lý? Về giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao bên tự thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc lại gây phiền hà cho bên Tuy nhiên, chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền suy cho hai chủ thể khác nên ý chí khác nhau, bên cho giới hạn hợp lý bên lại cho khơng hợp lý nên khó đạt thỏa thuận, dẫn đến tranh chấp phát sinh, luật không quy định tiêu chuẩn cụ thể mức tối thiểu mức tối đa diện tích lối cho bảo đảm nhu cầu sử dụng bên có bất động sản hưởng quyền khơng gây phiền hà, bất lợi cho bên có bất động sản chịu hưởng quyền Hơn nữa, trường hợp bên khơng thỏa thuận với có quyền u cầu tịa án quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định Tuy nhiên, chưa có văn hướng dẫn định mức xác định giới hạn diện tích lối dẫn đến việc tịa án quan nhà nước có thẩm quyền khác dựa vào ý chí chủ quan để xác định, có trường hợp làm ảnh hưởng lớn đến quyền sở hữu bên Do cần có quy định hướng dẫn từ phía quan nhà nước có thẩm quyền lối thuận tiện hợp lý 3.1.1.2 Hiểu cho trường hợp “lối không đủ” Điều 254 BLDS năm 2015 quy định trường hợp chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bất động sản chủ sở hữu khác mà không đủ lối đường cơng cộng có quyền u cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho lối hợp lý Vậy, lối “lối không đủ”? Dựa vào đâu để xác 78 định? Thực tế việc xác định lối không đủ vấn đề phức tạp cần có hướng dẫn Bởi lẽ, tùy theo vị trí, địa điểm, địa tự nhiên bất động sản mà nhu cầu lối khác Chẳng hạn thành thị đất chật người đông, bất động sản chủ yếu san sát nhau, khu vực nông thôn đất rộng nhà thưa, bất động sản nằm xa nên nhu cầu diện tích sử dụng lối khác Vấn đề cần quy định rõ ràng văn pháp luật 3.1.1.3 Về vấn đề đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền Điều 254 BLDS năm 2015 quy định chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền lối qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Thực tế tồn song song hai loại giá đất giá đất theo bảng giá ủy ban nhân dân cấp tỉnh giá thị trường, hai loại giá có chênh lệch lớn Tất nhiên, chủ thể muốn giành phần lợi cho luật khơng có quy định cụ thể mức đền bù áp dụng theo loại giá nào, đứng góc độ chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền yêu cầu áp dụng giá thị trường, chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền yêu cầu áp dụng giá theo bảng giá ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định Từ đó, dẫn đến xung đột lợi ích, bên khó đến thỏa thuận mức đền bù thỏa đáng Nghiên cứu nhiều án cho thấy, hầu hết tòa án giải loại tranh chấp kết định giá diện tích đất làm lối buộc chủ đất liền kề phía trả cho chủ đất phía ngồi số tiền theo kết định giá (giá đất ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định); có tịa án buộc chủ đất liền kề phía bồi thường thêm số tiền nhằm bù đắp quyền lợi bị thiệt hại chủ đất phía ngồi Tuy nhiên, cách tính đền bù chưa có văn hướng dẫn Đây bất cập cần quan nhà nước có thẩm quyền xem xét hướng dẫn nhằm bảo đảm lợi ích hài hịa cho bên Theo đề xuất tác giả, trường hợp cần áp dụng giá đất theo thị trường hợp lý nhất, chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải mở lối cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền qua bất động sản dẫn đến quyền sử dụng, khai thác bất động sản họ bị hạn chế, xét cho họ bên bị thiệt thịi nhiều hơn, vậy, áp dụng giá theo bảng giá ủy ban nhân 79 dân cấp tỉnh không bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền 3.1.1.4 Về vấn đề thay đổi việc thực quyền Trên thực tế có trường hợp chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền có nhu cầu thay đổi kiến trúc, kết cấu, sở hạ tầng diện tích bất động sản chịu hưởng quyền để phục vụ cho mục đích kinh doanh, có thêm lợi nhuận bảo đảm cho sống gia đình có trường hợp chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền có nhu cầu chia bất động sản thành nhiều phần khác nhau, đó, có tính ln phần bất động sản chịu hưởng quyền để chia thừa kế, tặng cho chuyển nhượng cho chủ sở hữu khác… Điều 249 BLDS năm 2015 quy định: “Trường hợp có thay đổi sử dụng, khai thác bất động sản chịu hưởng quyền dẫn đến thay đổi việc thực quyền bất động sản hưởng quyền chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải thông báo trước cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền thời hạn hợp lý Chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phù hợp với thay đổi này” Quy định theo quan điểm tác giả chưa thật cụ thể, lẽ có trường hợp chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền thay đổi tùy ý, không cần thiết, gây bất lợi cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền Như vậy, trường hợp thay đổi khơng hợp lý bên có bất động sản chịu hưởng quyền có thay đổi hay không? Hơn nữa, quy định phải thông báo thời hạn hợp lý lại không quy định cụ thể thời hạn hợp lý 3.1.1.5 Giải pháp hoàn thiện quy định Quyền bất động sản liền kề liên quan đến tưới, tiêu nước - Pháp luật cần dự liệu việc xác định lối dẫn nước hợp lý theo tiêu chí cụ thể định Có thể dựa vào địa hình tự nhiên cụ thể để xác lập, thơng qua thỏa thuận chủ thể, theo tập quán địa phương Ngoài trường hợp nêu trên, có tranh chấp phát sinh cần có quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền xác định 80 - Cần dựa tiêu chuẩn kỹ thuật chuyên ngành để đưa tiêu chuẩn kỹ thuật để xác định nhu cầu tưới, tiêu nước Trên sở đó, xác định cụ mức độ nước chảy nhanh, chậm, tốc độ làm phát sịnh quyền tưới, tiêu nước Việc xác định phụ thuộc vào loại hình canh tác, số phải phù hợp với địa hình - Cần quy định rõ chi phí tạo dựng lối dẫn nước gánh chịu Theo tác giả, chi phí cho việc khai thông, mở lối dẫn nước thiết nên người có nhu cầu dẫn nước gánh chịu, đồng thời trình gây thiệt hại cho chủ sở hữu đất mà có lối dẫn nước qua phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo quy định pháp luật dân 3.1.1.6 Giải pháp hoàn thiện quy định Quyền bất động sản liền kề liên quan đến cấp, thoát nước - Cần bổ sung Điều 252 BLDS năm 2015 việc thoát nước qua bất động sản liền kề trường hợp thoát nước tự nhiên qua bất động sản nhà ở, cơng trình xây dựng khn viên bất động sản chủ sở hữu bất động sản liền kề có bất động sản không bị coi cản trở ngăn chặn dịng chảy việc nước tự nhiên qua bất động sản liền kề Việc thoát nước tự nhiên vị trí tự nhiên từ bất động sản có vị trí cao xuống bất động sản có vị trí thấp phù hợp với quy luật tự nhiên trường hợp chủ sở hữu không cản trở dịng chảy Tuy nhiên khơng áp dụng quy định trường hợp bất động sản nhà ở, cơng trình xây dựng bất động sản xung quanh - Cần có thống quy định liên quan đến việc xây dựng công trình bên cạnh QCXD Việt Nam với BLDS năm 2015 3.1.1.7 Giải pháp hoàn thiện quy định Quyền bất động sản liền kề liên quan đến mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc Điều 255 BLDS năm 2015 quy định chủ thể chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản chủ sở hữu khác chưa hợp lý Cần sửa lại Điều 255 theo hướng sau: “Chủ sở hữu bất động sản, tổ chức cung ứng điện, dịch vụ bảo đảm thông tin, liên lạc có quyền mắc đường dây tải điện, thơng tin liên lạc qua bất động sản chủ sở 81 hữu cách hợp lý, phải bảo đảm an toàn thuận tiện cho chủ sở hữu đó; gây thiệt hại phải bồi thường” 3.2.2 Giải pháp hoàn thiện quy định xác lập chấm dứt Quyền bất động sản liền kề - Bổ sung quy định hướng dẫn cụ thể thời hiệu hưởng Quyền bất động sản liền kề Trong làm phát sinh Quyền bất động sản liền kề có quyền xác lập theo di chúc Cá nhân lập di chúc cho chủ sở hữu quyền lối qua hưởng quyền bất động sản thuộc quyền sở hữu Vấn đề đặt người định di chúc thực quyền bất động sản chịu hưởng quyền quyền có áp dụng thời hiệu thừa kế theo quy định Điều 623 BLDS hay khơng? Trường hợp cần phải có văn hướng dẫn cụ thể - Cần quy định cụ thể lối cần thiết cho chủ sở hữu phía trường hợp phân chia nhà nhiều tầng Theo quy định Khoản Điều 254 BLDS bất động sản bị phân chia thành nhiều phần chủ sở hữu khác có hay nhiều động sản tạo sau chia khơng có lối đường công cộng Việc tạo lập lối trường hợp phải thiết lập bất động sản bị phân chia mà thông qua việc yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề khác tạo lối bất động sản họ - Quy định cụ thể số khác làm chấm dứt Quyền bất động sản liền kề Khoản Điều 256 BLDS năm 2015, cụ thể: + Quyền bất động sản liền kề chấm dứt quyền sử dụng đất mảnh đất chịu hưởng quyền bị Nhà nước thu hồi theo quy định + Khi chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền khơng sử dụng quyền khoảng thời gian dài + Khơng cịn khả thực Quyền bất động sản liền kề + Một hai bất động sản bị + Thời hạn hưởng quyền bất động sản liền kề hết 3.2.3 Giải pháp nâng cao hiệu áp dụng pháp luật quyền bất động sản liền kề 82 Hoàn thiện quy định Quyền bất động sản liền kề phải trọng đến giải pháp sách giải pháp tổ chức thực pháp luật nhằm nâng cao hiệu áp dụng pháp luật như: trọng công tác điều tra, thống kê thực trạng pháp luật Quyền bất động sản liền kề; tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến; tăng cường công tác tra, xử lý vi phạm pháp luật công bố công khai phương tiện thông tin đại chúng giao dịch có liên quan đến Quyền bất động sản liền kề …để tạo đồng hỗ trợ giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực thi quy định pháp luật Quyền bất động sản liền kề nước ta 83 KẾT LUẬN CHƯƠNG Trên sở nghiên cứu định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật Quyền bất động sản liền kề, tác giả rút số kết luận sau đây: Định hướng hoàn thiện pháp luật Quyền bất động sản liền kề cần tập trung vào định hướng sau đây: Khi xây dựng pháp luật, cần phải dung hòa lợi ích chủ sở hữu bất động sản vây bọc, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc; Nâng cao hiệu thi hành pháp luật; Đổi hoạt động lập pháp, phải đảm bảo tính hội nhập với pháp luật quốc tế Các giải pháp hoàn thiện pháp luật Quyền bất động sản liền kề kề bao gồm: - Cần có quy định hướng dẫn từ phía quan nhà nước có thẩm quyền lối thuận tiện hợp lý; - Pháp luật cần có quy định thống hiểu cho trường hợp “lối không đủ” - Về vấn đề đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền: cần áp dụng giá đất theo thị trường đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, áp dụng giá theo bảng giá ủy ban nhân dân cấp tỉnh không bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền - Pháp luật cần dự liệu việc xác định lối dẫn nước hợp lý theo tiêu chí cụ thể định - Sửa lại Điều 255 theo hướng sau: “Chủ sở hữu bất động sản, tổ chức cung ứng điện, dịch vụ bảo đảm thơng tin, liên lạc có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản chủ sở hữu cách hợp lý, phải bảo đảm an toàn thuận tiện cho chủ sở hữu đó; gây thiệt hại phải bồi thường” - Bổ sung quy định hướng dẫn cụ thể thời hiệu hưởng Quyền bất động sản liền kề 84 KẾT LUẬN Xuất phát từ đặc tính tự nhiên đất đai di dời được, việc sử dụng bất động sản người khác nói chung đất đai nói riêng nhu cầu cấp thiết, địi hỏi phải có điều chỉnh pháp luật BLDS 2015 có quy định cụ thể quyền bất động sản liền kề, tạo sở pháp lý cho chủ thể tham gia quan hệ pháp luật dân xác định quyền, nghĩa vụ sử dụng bất động sản liền kề thuộc quyền sở hữu người khác Những quy định BLDS 2015 quyền khác tài sản nói chung, quyền bất động sản liền kề nói riêng có ý nghĩa quan trọng nhằm thể chế hoá nghị Đảng nội dung, tinh thần Hiến pháp 2013 sở hữu toàn dân, sở hữu tư nhân; xây dựng, hoàn thiện thể chế kinh tế, điều tiết kinh tế sở tôn trọng quy luật thị trường; nguyên tắc tài sản hợp pháp tổ chức, cá nhân pháp luật bảo hộ Luận văn “Quyền bất động sản liền kề theo Bộ luật Dân năm 2015” nghiên cứu, giải vấn đề sau đây: Luận văn giới thiệu tổng quan vấn đề lý luận liên quan đến quyền bất động sản liền kề, thơng qua việc phân tích khái niệm, đặc điểm Quyền bất động sản liền kề Luận văn đánh giá thực trạng áp dụng quy định Bộ luật Dân năm 2015 Quyền bất động sản liền kề, thơng qua phân tích vấn đề cịn vướng mắc, khó khăn q trình áp dụng pháp luật Tịa án Trên sở vấn đề lý luận thực trạng áp dụng pháp luật, luận văn đề xuất số giải pháp để hoàn thiện quy định pháp luật Quyền bất động sản liền kề Việt Nam 85 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Văn Cừ & Trần Thị Huệ (2016), Bình luận khoa học Bộ luật Dân năm 2015, Nxb Công an nhân dân ; Nguyễn Văn Cương (2018), Nhu cầu hoàn thiện hệ thống pháp luật đến năm 2030, Hà Nội, Nxb Chính trị quốc gia thật Đỗ Văn Đại (Chủ biên) (2016), Bình luận khoa học Những điểm BLDS năm 2015, NXB Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận khoa học tài sản Luật Dân Việt Nam, Tp.HCM, Nxb Trẻ Nguyễn Ngọc Điện (2018), Giáo trình Luật Dân tập 1, TPHCM, Nxb Đại học Quốc gia TPHCM Lê Thu Hà (2008), Quyền lối qua bất động sản liền kề, Tạp chí Tịa án nhân dân, số 10 - kỳ II tháng 5-2008 Trần Thị Ngọc Hải - Quyền bất động sản liền kề Trường Đại học Kiểm sát Hà Nội) Nguyễn Thị Hường (2019), Quyền bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam nay, Luận án tiến sĩ) Phan Trung Hiền (2008), Pháp luật đền bù giải phóng mặt Việt Nam - Cân lợi ích Nhà nước với lợi ích người dân, Tạp chí khoa học Đại học Cần Thơ, số 10/2008 10 Trần Thị Huệ (2013), “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề vấn đề tranh chấp ranh giới”, Nhà xuất Tư pháp; 11 Lê Đăng Khoa (2018), Hệ thống vật quyền pháp luật Dân Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 11 Nguyễn Thị Mân (2012), “Quyền lối qua bất động sản liền kề – Thực trạng áp dụng pháp luật hướng hoàn thiện”, Tạp chí Dân chủ pháp luật 12 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân năm 2005 13 Quốc hội (2013), Hiến pháp năm 2013 14 Quốc hội (2014), Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 15 Quốc hội (2014), Luật Xây dựng năm 2014 16 Quốc hội (2015), Bộ luật Dân năm 2015 86 17 Từ điển luật học / M.E Volosov, V.N Dodonov, V.P Panov, S.P Sherbu – M.:Inphra-M, 2012; 18 Nguyễn Thanh Thư - Nguyễn Tấn Hoàng Hải (2017), Mối liên hệ quyền lối qua chế định khác theo quy định Bộ luật Dân năm 2015 Luật Đất đai năm 2013, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 05/8/2017 19 Tòa án nhân dân thị xã Vĩnh Châu, Sóc Trăng (2012), Bản án số 06/2012/DS-ST 20 Tịa án nhân dân huyện Tam Bình, Vĩnh Long (2013), Bản án số 07/2013/DS-ST 21 Trường Đại học Luật Hà Nội (2003), Giáo trình Luật Dân tập 1, Hà Nội, Nxb Công an nhân dân 22 http://khoaluat.vinhuni.edu,vn/nghien-cuu-khoa-hoc/seo/ban-ve-quyen- doi-voi-bat-dong-san-lien-ke-theo-quy-dinh-cua-bo-luat-dan-su-nam-201576555.Bàn quyền bất động sản liền kề theo quy định BLDS năm 2015 23.https://vov.vn/xa-hoi/tren-95-nuoc-thai-sinh-hoat-xa-thang-ra-moitruong-770291.vov truy cập ngày 30/11/2020 24 https://www.tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/quyen-ve-loi-di-qua-bat- dong-san-lien-ke-theo-quy-dinh-cua-bo-luat-dan-su-2015 truy cập ngày 01/12/2020 25 https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2016/06/27/praediales-servitudes- hay-l-quyen-huong-dung-doi-voi-bat-dong-san-lien-ke-theo-php-luat-la-m/ truy cập ngày 20/11/2020 26 http://www.lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=208156 truy cập ngày 10/12/2020 27 http://vwsa.org.vn/vn/article/1230/singapore-da-bien-nuoc-thai-thanh- nuoc-sach-nhu-the-nao.html truy cập ngày 30/11/2020 28 http://baochinhphu.vn/Tin-noi-bat/Phat-trien-nong-nghiep-thong-minh- la-xu-huong-tat-yeu/319249.vgp truy cập ngày 05/12/2020 29 https://tapchitoaan.vn/bai-viet/an-le/nen-lua-chon-du-thao-an-le-05-ve- quyen-su-dung-han-che-bat-dong-san-lien-ke-lam-an-le truy cập ngày 25/11/2020 87